騰沖商業(yè)洲大街策劃x-(最新)課件

一、商業(yè)街道構(gòu)成及分布騰沖縣城商業(yè)圈主要由三大環(huán)城干道和兩大中心商業(yè)街組成。三大環(huán)城路為翡翠東路、火山路、東方路；兩大繁華商業(yè)街：光華路、鳳山路。翡翠路、火山路、東方路為自2000年的縣城規(guī)劃道路，在一定程度上是縣城的環(huán)城路和商業(yè)街的形式。光華路和鳳山路屬于城區(qū)中心干道，并且是騰沖縣城主要商貿(mào)街。光華路與鳳山路交叉地區(qū)為縣城主要商業(yè)地段。翡翠東路火山路東方路光華路鳳山路商圈商圈由三大環(huán)城路與兩大繁榮街組成。其中，光華路與鳳山路交叉地區(qū)為縣城主要商業(yè)地段。一、商業(yè)街道構(gòu)成及分布騰沖縣城商業(yè)圈主要由三大1二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表一：翡翠路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表翡翠路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：翡翠路全長3080米，寬40米，政府門口至小團(tuán)坡一段；柱形圖以業(yè)態(tài)類型、商鋪數(shù)量值為基準(zhǔn)，數(shù)據(jù)依賴表一支撐，具有明顯直觀的效果。其中百貨類占34%、建材19%、服裝11%、餐飲10%、空置商鋪占11%。百貨類成零散分布，規(guī)模不大；建材類主要集中翡翠西路，分布集中；服裝重要集中在騰沖一中周邊，市場氛圍濃厚；其他商業(yè)形式多交叉分布。翡翠路業(yè)態(tài)分析總結(jié)：翡翠路經(jīng)營種類復(fù)雜，主要以小百貨、餐飲、建材、服裝為主，其他業(yè)態(tài)類型交叉分布，在任何一種經(jīng)營業(yè)態(tài)中沒有形成一定的市場規(guī)模，市場氛圍欠佳，主要滿足周邊普通縣城居民需求。受騰沖縣一中校區(qū)影響，體育用品及相應(yīng)的潮流服飾在學(xué)校周邊占據(jù)一定的市場分額，形成小范圍的人氣市場。百貨類主要是小面積、小規(guī)模的小賣部經(jīng)營，占整個百貨類的40%強，面積在60㎡以上的百貨經(jīng)營部僅占12%左右，并且分布較為分散，不能作為商業(yè)街的主要影響要素。建材類應(yīng)是翡翠路最為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài)，因其集中，面積規(guī)模上檔次，與其他業(yè)態(tài)相比來說，占據(jù)一定的市場。同時餐飲業(yè)在翡翠路地段有一定的市場影響力，作為一個以旅游為主導(dǎo)的縣城，其在數(shù)量上占據(jù)優(yōu)勢，是正常情況。故翡翠路主要商業(yè)業(yè)態(tài)顯示為建材、餐飲結(jié)合的一條商業(yè)街。圖一：翡翠路業(yè)態(tài)分布圖翡翠路經(jīng)營種類復(fù)雜，主要以小百貨、餐飲、建材、服裝為主，其他業(yè)態(tài)類型交叉分布，在任何一種經(jīng)營業(yè)態(tài)中沒有形成一定的市場規(guī)模，市場氛圍欠佳，主要滿足周邊普通縣城居民需求。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表一：翡翠路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表翡翠路商業(yè)街業(yè)態(tài)2東方路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：東方路全長1160米，寬30米，縣交警中隊至中醫(yī)院；其中：五金機電占29%、百貨類20%、服裝15%、建材11%、餐飲11%，五金機電、建材主要集中在東方路與光華街交匯處，與其他路段相比規(guī)模較大，具有一定的市場商業(yè)氛圍。其他商業(yè)形式比較分散，不具有規(guī)模市場的條件。東方路業(yè)態(tài)分析總結(jié)：東方路與光華街交匯處商業(yè)業(yè)態(tài)明顯，主要是經(jīng)營五金機電、建材類、服裝類，受光華街商業(yè)氣氛影響，其經(jīng)營狀況良好。而與翡翠路連接處，商業(yè)氛圍相差明顯，經(jīng)營狀況一般，無明顯的商業(yè)業(yè)態(tài)顯示。百貨類作為日常用品類經(jīng)營業(yè)態(tài)，無法代表東方路商業(yè)形態(tài)。故東方路商業(yè)形態(tài)應(yīng)為五金機電類商業(yè)街，并且只能代表東方路與光華街交匯處的業(yè)態(tài)。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表二：東方路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表圖二：東方路業(yè)態(tài)分布圖東方路商業(yè)業(yè)態(tài)以五金機電和百貨為主，占比分別為29%和20%。東方路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表二：東方路商業(yè)業(yè)3火山路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：火山路全長1932米，寬40米，觀音塘至縣交警中隊；其中：建材類占48%、家具18%、五金機電9%、百貨9%，建材、家具、五金機電交叉集中在火山路地段，其他分散在以上商業(yè)中?；鹕铰窐I(yè)態(tài)分析總結(jié)：火山路商業(yè)業(yè)態(tài)明顯，主要經(jīng)營建材、家具、五金機電類。建材類較為復(fù)雜，包括太陽能、廚房用品、窗簾、鋁型材等經(jīng)營類，并且各種類型交叉分布，但又明顯集中在一起，具備形成專有市場的條件。故其業(yè)態(tài)為建材、家具、五金機電類。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表三：火山路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表圖三：火山路業(yè)態(tài)分布圖：火山路商業(yè)業(yè)態(tài)以建材和家具為主，占比分別為48%和18%?；鹕铰飞虡I(yè)街業(yè)態(tài)顯示：二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表三：火山路商業(yè)業(yè)4光華路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：光華路全長1700米，寬20米，東方路服務(wù)部至藥王宮；其中：服裝類占34%、百貨12%、五金機電11%、建材8%，服裝類主要集中在騰北商場至中心購物廣場一段，集中分布。五金機電、建材分布在由購物廣場到東方路一段，比較集中和東方路建材、五金機電商業(yè)連成一體。光華路商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)：光華街為騰沖主要商業(yè)街，相對來說較為繁華，商業(yè)形式明顯，商鋪多為老式建筑，主要經(jīng)營服裝類。另外一個地段主要是建材、五金機電類，交叉分散與東方路連成一體。故經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝類商品，并兼有建材、五金機電類。表四：光華路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表：圖四：光華路業(yè)態(tài)分布圖：二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布光華路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝為主，占比為34%。光華路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：表四：光華路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表：圖四：光華5鳳山路光華路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：鳳山路全長1900米，寬30米，縣政府門口至北門口。其中：其他項包括文具店、碟店、干洗店、復(fù)印店、眼鏡店、手表店。服裝占48%、電子通訊占18%、餐飲業(yè)7%，電子通訊主要集中在光華路與鳳山路交匯地段，除服裝外的商業(yè)形態(tài)交叉分布在鳳山路上，數(shù)量相對較少。鳳山路業(yè)態(tài)分析總結(jié)：鳳山路為騰沖主要商業(yè)街，主要經(jīng)營服裝類、電子信息類。相對來說較為繁華，商業(yè)形式明顯，為騰沖縣城開發(fā)的一條主要商貿(mào)街，服裝類的市場份額占了整條商業(yè)街的一半，并且經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品檔次相對其他商業(yè)街來說都具有代表性、市場的認(rèn)同感。同時鳳山路也是一條電子信息類經(jīng)營為主的商業(yè)街，其具有的市場商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特性決定其必然處于一個地區(qū)的貿(mào)易中心，所以電子信息類在鳳山路也有一定的市場影響力。故經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝類和電子信息相結(jié)合的一條商業(yè)街。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表五：鳳山路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表：圖五：鳳山路業(yè)態(tài)分布圖：鳳山路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝為主，占比為48%。鳳山路光華路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表五：鳳山路商6三、商業(yè)街經(jīng)營狀況及商鋪租金水平表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

商貿(mào)街鳳山路服裝、電子信息20425-8377%良好騰沖主要

商貿(mào)街翡翠路經(jīng)營種類復(fù)雜，在任何一種經(jīng)營業(yè)態(tài)中沒有形成一定的市場規(guī)模，市場氛圍欠佳，主要滿足周邊普通縣城居民需求。受騰沖縣一中影響，體育用品及相應(yīng)的潮流服飾在學(xué)校周邊占據(jù)一定的市場分額，形成小范圍的人氣市場，租金相對較高，達(dá)到55元/㎡/月，經(jīng)營狀況良好。而其他地段租金相對較低，為13元/㎡/月，但是翡翠路為2000年以來規(guī)劃街道，在商鋪面積、規(guī)格、建筑成本較高，屬于新興街道，在租金價格上起點較高。像百貨、餐飲受旅游影響較大，旅游淡季慘淡經(jīng)營。商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

商貿(mào)街鳳山路服裝、電子信息20425-8377%良好騰沖主要

商貿(mào)街火山路主要經(jīng)營建材、家具、五金機電類。建材類較為復(fù)雜，包括太陽能、廚房用品、窗簾、鋁型材等經(jīng)營類型，經(jīng)營產(chǎn)品種類齊全，并且各種類型交叉分布，明顯集中在一起，具備形成專有市場的條件，但是由于消費人群較少，在一定程度上制約其規(guī)模發(fā)展，租金水平較低，每月8-15元/㎡，經(jīng)營狀況一般，市場較為冷淡。隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)及騰越古鎮(zhèn)、翡翠古鎮(zhèn)、百年鑫城等地產(chǎn)項目的開發(fā)，市場會有所改觀。由于業(yè)態(tài)相對單一，市場氛圍不濃，所以翡翠路和火山路租金均較低，為20元/㎡/月。三、商業(yè)街經(jīng)營狀況及商鋪租金水平表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商7表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

商貿(mào)街鳳山路服裝、電子信息20425-8377%良好騰沖主要

商貿(mào)街東方路商業(yè)主要集中在東方路與光華街交匯處，主要經(jīng)營五金機電、建材，和光華街地段組成縣城比較成熟的五金機電、建材市場，受光華街商業(yè)氣氛影響，租金水平相對較高，每月40元/㎡，經(jīng)營面積較大，且比較集中，其經(jīng)營狀況良好。而與翡翠路連接處，商業(yè)氛圍相差明顯，沒有形成專業(yè)市場，其他商業(yè)業(yè)態(tài)分散存在，經(jīng)營規(guī)模較小，且周邊消費人群的消費能力低，經(jīng)營狀況一般，但是東方路也屬于縣城規(guī)劃道路，所以出租戶為了盡快收回成本，租金價格反而不低，每月15-30元/㎡。東方路作為騰沖縣城比較老的商業(yè)街，雖然進(jìn)行了規(guī)劃改造，但是受消費習(xí)慣的影響，很多人對東方路的發(fā)展前景充滿希望。三、商業(yè)街經(jīng)營狀況及商鋪租金水平受人流影響，東方路租金呈兩極化，靠近光華路的租金較高，達(dá)到40元/㎡/月；靠近翡翠路的租金較低，為20元/㎡/月。表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平經(jīng)營8表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

商貿(mào)街鳳山路服裝、電子信息20425-8377%良好騰沖主要

商貿(mào)街光華街為騰沖主要商業(yè)街，租金水平相對較高，每月18-66元/㎡，在光華西路租金受商鋪建筑形式（老房子）的影響，租金在30-50元/㎡/月，與鳳山路交匯地段租金水平達(dá)到66元/㎡/月。至東方路一段，主要經(jīng)營建材五金機電類租金從18-40元/㎡/月，與東方路建材、五金機電行業(yè)組成專業(yè)市場，經(jīng)營狀況良好。整個光華路經(jīng)營情況良好，但是受老街建筑形式的影響，商鋪的租金水平?jīng)]有提高上去，給人一種臟亂差的感覺，服裝經(jīng)營種類多樣，能基本滿足騰沖縣城基本消費需求。騰沖未來幾年的發(fā)展趨勢顯示，需要光華街進(jìn)行街道改造，適應(yīng)騰沖縣城的發(fā)展需求。改造后光華街商業(yè)氛圍、租金價格、經(jīng)營規(guī)模都會發(fā)生巨大的改觀。三、商業(yè)街經(jīng)營狀況及商鋪租金水平鳳山路為騰沖縣城自2000年縣城改造工程實施以來興建的一條主要商貿(mào)街，相對來說較為繁華，租金水平為25-83元/㎡/月，經(jīng)營業(yè)主多為外地人，占整個鳳山路的76.9%，多經(jīng)營服裝、電子通信類生意，并且經(jīng)營狀況良好，部分江浙商人已選擇在騰沖縣城安家落戶，或者作為一種投資行為對地產(chǎn)項目進(jìn)行投資。在鳳山路與光華路交匯地帶，商鋪的租金水平達(dá)到83元/㎡/月，已經(jīng)達(dá)到中等城市的租金水平，并且部分銷售商品可以和昆明價格相當(dāng)并有超出的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生和騰沖是一個旅游商貿(mào)城市有很大的關(guān)系，旅游旺季決定了其商品銷售價格的不確定性?？傮w來說，鳳山路是騰沖縣城商業(yè)地主要表現(xiàn)者，為縣城的中心商貿(mào)街。商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

商貿(mào)街鳳山路服裝、電子信息20425-8377%良好騰沖主要

商貿(mào)街光華路與鳳山路為縣城的核心路段，人流較多，商業(yè)氛圍較濃，租金普遍達(dá)到70元/㎡/月。表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平經(jīng)營9結(jié)論：通過以上調(diào)查，可以得出：騰沖地處西南邊陲，是云南省商貿(mào)旅游重點開發(fā)城市，近年經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，隨著交通系統(tǒng)的完善，騰沖在商業(yè)、旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等方面將有更大的發(fā)展空間。騰沖作為旅游城市，除旅游旺季外，主流消費群體仍是本地人為主，這造成騰沖商業(yè)經(jīng)營狀況的不穩(wěn)定性。騰沖商業(yè)街道鋪面租金水平較高，商品消費偏高，可以拉動地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率及回收周期。騰沖賓館經(jīng)營較多，但檔次多數(shù)偏低。旅游旺季接待能力不足，開發(fā)旅游公寓市場前景看好。騰沖旅游地產(chǎn)定位準(zhǔn)確，但缺乏特色產(chǎn)品規(guī)模市場，無品牌商家支撐，導(dǎo)致銷售招商工作困難，商業(yè)物業(yè)可考慮核心店，及核心店與其他商家的連續(xù)性。休閑、娛樂業(yè)與商業(yè)物業(yè)結(jié)合仍是市場空白點。商業(yè)物業(yè)交付使用后，需著重經(jīng)營管理，應(yīng)嚴(yán)格要求入戶商家保證其經(jīng)營業(yè)態(tài)，保證商業(yè)街區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)分配與布置相協(xié)調(diào)。純商鋪市場空白，可考慮適量開發(fā)，網(wǎng)絡(luò)潛在消費者。結(jié)論：通過以上調(diào)查，可以得出：10項目名稱規(guī)劃面積

（畝）商業(yè)建筑面積

（萬㎡）建筑風(fēng)格層數(shù)面積區(qū)間售價

（元/㎡）租金

（元/平米/月）定位業(yè)態(tài)營業(yè)時間租售情況本案2538（1期）6.6英倫2層-4層70-80011000-1300040集旅游、娛樂、度假、購物、商務(wù)、居住為一體的超大規(guī)模生態(tài)旅游居住大城包括翡翠城、KTV、酒吧、紅木、劇院2013年9月目前還在招商，已進(jìn)駐約40家租售原鄉(xiāng)600（1期）3.6泰式2層-3層——待定——打造成集景區(qū)景點提升打造、休閑度假、康體娛樂、旅游地產(chǎn)及高星級酒店、體育運動休閑中心、體驗觀光農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多功能為一體的旅游度假小鎮(zhèn)綜合性項目。當(dāng)?shù)匦〕?、民族工藝、酒吧、客棧、精品、餐飲項目一期開盤預(yù)計2013年11月，商業(yè)營業(yè)時間待定——納帕溪山10002.4北美2.5層——待定——集游憩、居住、休閑、養(yǎng)生為一體舒適、寧靜、豐滿的國際度假旅游勝地的獨棟別墅生活。時裝、服飾、潮流店、酒吧、咖啡吧待定目前正在建設(shè)自持騰沖世紀(jì)城3800（總）12（其中6萬平米

購物中心自持）歐式1層-2層45-7608000-1200030集五星級酒店、購物中心、商業(yè)街、醫(yī)療、休閑、體育健身、文化生活、金牌物業(yè)、60畝人工湖于一體的旅游度假村翡翠、根雕、紅木家具、滇緬特產(chǎn)、民族工藝品、中藥材、茶葉、酒吧、足療、特色餐飲2012年5月租售悅椿溫泉度假村1200.5中式2層——————餐飲、娛樂、休閑、保健和特色文化購物迷你酒吧、茶具、藏品、餐飲（粵菜、地方特色）、兒童俱樂部、會議室（40-100）2013年8月售和順古鎮(zhèn)————民居1層-3層25-100——120-300定位于旅游、餐飲、娛樂、休閑四大業(yè)態(tài)融合翡翠、客棧、民族服飾、酒吧、餐飲、小吃、手工藝品——租天成商業(yè)街——16.0現(xiàn)代6層——25000200-300集高端商業(yè)和城市中心地段為一體的城市綜合體A座：1F服飾品牌店2F電玩餐飲3-6F電影城

B座：1F休閑2F化妝品小食品鞋帽箱包3F配飾服裝2013年10月售縣城旅游項目在售商業(yè)較少，僅有核心商圈的天成商業(yè)街，目前只售不租，售價在2.5萬元/平米；未來3-5年內(nèi)待售商業(yè)將陸續(xù)推出市場，市場壓力頗大。項目名稱規(guī)劃面積

（畝）商業(yè)建筑面積

（萬㎡）建筑風(fēng)格層數(shù)11中高檔為主，部分細(xì)分業(yè)態(tài)走高檔路線。洲大街的基本業(yè)態(tài)定位要與當(dāng)?shù)厥袌龅恼w消費能力相適應(yīng)，同時也要兼顧部分高端目標(biāo)群。騰沖是一個個體經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，私營業(yè)主階層眾多，他們較好的經(jīng)濟(jì)能力決定了本項目的基本業(yè)態(tài)必須堅持中高檔的原則，部分細(xì)分業(yè)態(tài)走高端路線，既同騰沖市商業(yè)中心的競爭對手在業(yè)態(tài)經(jīng)營層面上明顯錯位，又能基本地滿足各個目標(biāo)群體的消費需求。突出一個“特”字，以特色品牌見長。本項目作為特色商業(yè)步行街，其基本業(yè)態(tài)規(guī)劃要在“特”字上做足文章，除了堅持以國內(nèi)知名品牌乃至國際知名品牌為主體外，還要創(chuàng)造出自身的特色，尤其是注意吸納對消費者具有較大吸引力的特色品牌，如風(fēng)格獨特的老字號商店，如餌絲店、大救駕等，努力做到對本地人顯示出步行街的特色，對外地游客顯示出一個城市的人文特色，對海外游客顯示出中國傳統(tǒng)文化的特色。注意提升業(yè)態(tài)品位，滿足高端目標(biāo)服務(wù)需求。本步行街的業(yè)態(tài)定位還要從當(dāng)?shù)厥袌鱿M服務(wù)的實際狀況出發(fā)，注重提升同類商業(yè)業(yè)態(tài)的品位，如步行街的餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)，不僅要有檔次和特色，還要在提升消費服務(wù)水平，力爭做到“人無我有。人有我優(yōu)”，以滿足部分高端目標(biāo)群需要。一、商業(yè)業(yè)態(tài)的定位原則中高檔為主，部分細(xì)分業(yè)態(tài)走高檔路線。一、商業(yè)業(yè)態(tài)的定位原則12一期商業(yè)現(xiàn)狀與洲大街布局關(guān)聯(lián)KTV影院、劇院歌舞伴餐博物館翡翠城辦公樓酒吧酒吧酒吧水幕電影廣場酒店零售主干道主干道一期商業(yè)面積：6.6萬平米面積區(qū)間：70-800平米售價：1.1-1.5萬元租金：40-60元/平米·月定位：集旅游、娛樂、度假、購物、商務(wù)、居住于一體的超大規(guī)模生態(tài)旅游居住大城。業(yè)態(tài)：翡翠、KTV、酒吧、紅木、劇院、慢搖吧等。營業(yè)時間：2013年9月，目前還在招商，已進(jìn)駐商家約40家左右。經(jīng)營模式：租售洲大街：占地面積：45畝建筑面積：約2.65萬平米，其中商業(yè)面積：1.46萬平米；溫泉：1.19萬平米?？紤]到一期商業(yè)和洲大街的整體性，洲大街的總體布局要與一期商業(yè)形成一定的互動性，包括業(yè)態(tài)的差異化和動線的關(guān)聯(lián)性。入口一期商業(yè)現(xiàn)狀與洲大街布局關(guān)聯(lián)KTV影院、劇院歌舞伴餐博物館翡13在充分考慮一期商業(yè)客流動線以及業(yè)態(tài)分類的差異性，州大街整體功能布局以“三養(yǎng)五品”呈現(xiàn)。三養(yǎng)：養(yǎng)生---頤養(yǎng)半島

養(yǎng)心---天下茶屋

養(yǎng)體---密室逃生五品：品樂---兒童樂園

品奇---數(shù)字樂園

品味---盛宴大道

品情---歡樂湖·

攝影基地

品色---足療品味養(yǎng)心養(yǎng)生養(yǎng)體品奇品色品樂品情品色盛宴大道品味在充分考慮一期商業(yè)客流動線以及業(yè)態(tài)分類的差異性，州大街整體功14A1A4A3A2騰沖目前餐飲業(yè)發(fā)展相對落后，缺少高檔的餐飲服務(wù)，即使花費不菲，也難以享受到相應(yīng)的服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足高端客戶群和商務(wù)宴請等需求。大中型餐飲將是洲大街吸引客群的一個亮點，業(yè)態(tài)定位應(yīng)以高檔特色餐飲、異國料理、風(fēng)味酒樓等為主，消費群體以有一定消費能力的本地及來騰沖商務(wù)旅游消費者為主，凸現(xiàn)中西結(jié)合，別具一格的特色餐飲區(qū)，比例控制在35％左右。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A11、2、3層2100餐飲大型餐飲為主，文化餐飲和中餐A21、2層1194餐飲云南特色美食A31、2、3層1245餐飲中型餐飲為主，文化餐飲和中餐A41、2層480餐飲燒烤為主圖例餐飲A1A4A3A2分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A11、2、3層2115B2B3休閑功能是最能夠體現(xiàn)商業(yè)步行街特色的板塊之一，在業(yè)態(tài)比例的分配上要強化休閑功能。目前騰沖市中心商業(yè)區(qū)休閑、娛樂業(yè)發(fā)展明顯滯后，缺少各類中高檔休閑項目吸引國內(nèi)游客，同時滿足當(dāng)?shù)馗叨讼M市場的需求。因此，建議本項目的休閑功能的比例在35％左右。休閑業(yè)態(tài)定位以茶坊、酒吧、咖啡吧、棋牌室、品牌休閑餐飲、特色美食等為主體，主要以吸引國內(nèi)外旅游者，騰沖市當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主、白領(lǐng)、青年群體和收入較高的居民消費群體等為主，逐步形成“風(fēng)格各異、特色不同、層次多樣”的浪漫休閑區(qū)。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容B11、2、3層1455休閑養(yǎng)生會所B21、2、3層1080休閑茶樓B31、2、3層705休閑韓國美容B41、2、3層1485休閑足療、棋牌室、SPA、健身等B1B4圖例休閑B2B3分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容B11、2、3層1455休閑16C1C2C3C4以光華路和鳳山路商業(yè)街為核心的騰沖中心城區(qū)，目前缺少具有特色和一定規(guī)模的高檔娛樂項目，現(xiàn)有的娛樂項目均集中在高檔賓館和騰越路附近，規(guī)模較小，硬件設(shè)施相對落后，還沒有形成主流品牌。洲大街的中高檔娛樂項目業(yè)態(tài)定位應(yīng)以韓國美容、婚慶天下、數(shù)字樂園等為主，填補中心商圈的市場空白點，業(yè)態(tài)比例可以控制在30％左右。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容C11、2層1520娛樂兒童樂園C21、2、3層1080娛樂密室逃生C31、2層1300娛樂數(shù)字樂園C41、2、3層990娛樂婚慶天下圖例娛樂C1C2C3C4分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容C11、2層152017板塊劃分業(yè)態(tài)類別商家及功能面積區(qū)間建筑層數(shù)建筑面積業(yè)態(tài)占比休

閑天下茶坊好多樹、百悅書吧、茶硯緣、清品茶樓、竹里館1000-12001-3層108035%韓國美容女人坊、雪肌妮絲、晴子美容、佳麗苑美容、玉清閣美容500-8001-3層705養(yǎng)生會所古都經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生館、老藤越養(yǎng)生堂、梵月瑜伽會館1000-15001-3層1455昨夜星辰足療、SPA、棋牌室、健身房、按摩1000-15001-3層1485娛

樂婚慶天下婚慶餐飲、婚紗攝影、婚慶飾品、婚慶服裝800-10001-3層99030%數(shù)字樂園數(shù)字3D、電子游戲室、激光靶場、激光狩獵1000-15001-2層1300密室逃生成人娛樂1000-12001-3層1080兒童樂園兒童娛樂1200-15001-2層1520餐

飲大型餐飲越州食府、和順人家、百花嶺菌王府、海川大酒樓、盈香園、馨鑫園、龍陵土雞飯店、東南美食城、李記美味羊肉館、貴州老家火鍋、姚記撫仙湖石鍋魚莊、湘潭班魚莊、大滾鍋食府、天一莊、河風(fēng)園、林園飯莊1000-20001-3層210035%中型餐飲渝勇三峽烤魚、金雞老侯乳鴿、麗江臘排骨、韓吉烤肉店、趣撈全球料理小火鍋、鳳凰餐廳、姜嫂私房菜、七里香迷宗蟹、陽光羅非魚、金津韓國料理、老滇緬320500-8001-3層1245特色美食云南特色小吃、南亞特色餐飲1000-15001-2層1194騰沖燒烤——200-3001-2層480業(yè)態(tài)分布功能及面積劃分詳表板塊劃分業(yè)態(tài)類別商家及功能面積區(qū)間建筑層數(shù)建筑面積業(yè)態(tài)占比休18騰沖商業(yè)洲大街策劃x-(最新)課件19C1零售、休閑業(yè)態(tài)設(shè)置在一期商業(yè)的主入口處，構(gòu)成集聚效應(yīng)。為凸現(xiàn)本步行街的零售功能與主大街商圈大型百貨商廈在業(yè)態(tài)上的差異性，同時也滿足旅游購物需求，洲大街的購物業(yè)態(tài)定位應(yīng)以精品購物、珠寶首飾購物、文化用品及雕塑展廳購物等幾個部分組成，業(yè)態(tài)比例建議控制在20％左右。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A11層320零售紅木、根雕、飾品、工藝品、文化用品、珠寶、玉石等A31層620零售紅木、根雕、飾品、工藝品、文化用品、珠寶、玉石等B11層153休閑咖啡吧C11層650休閑酒吧一條街D11層270休閑咖啡吧1F業(yè)態(tài)布局圖例休閑、娛樂零售A3A1入口入口D1B1分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A11層320零售紅木、根雕、飾品、202層業(yè)態(tài)布局以光華路和鳳山路商業(yè)街為核心的騰沖中心城區(qū)，目前缺少具有特色和一定規(guī)模的夜總會等高檔娛樂項目，現(xiàn)有的娛樂項目均集中在高檔賓館和騰越路附近，規(guī)模較小，硬件設(shè)施相對落后，還沒有形成主流品牌。洲大街的中高檔娛樂項目業(yè)態(tài)定位應(yīng)以高檔夜總會，KTV歌廳、桑拿、健身、美容會所等為主，填補中心商圈的市場空白點，業(yè)態(tài)比例可以控制在15％左右。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A12層370零售紅木、根雕、飾品、工藝品、文化用品、珠寶、玉石等B22層153休閑足療、棋牌室、SPA、健身等C22層650休閑足療、棋牌室、SPA、健身等D22層270休閑韓國美容E22層450娛樂創(chuàng)想樂園C2圖例休閑、娛樂餐飲E2A1D2B22層業(yè)態(tài)布局分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A12層370零售紅木、213F業(yè)態(tài)布局圖例C3休閑、娛樂休閑功能是最能夠體現(xiàn)商業(yè)步行街特色的板塊之一，在業(yè)態(tài)比例的分配上要強化休閑功能。目前騰沖市中心商業(yè)區(qū)休閑、娛樂業(yè)發(fā)展明顯滯后，缺少各類中高檔休閑項目吸引國內(nèi)游客，同時滿足當(dāng)?shù)馗叨讼M市場的需求。因此，建議本項目的休閑功能的比例在15％左右。休閑業(yè)態(tài)定位以茶坊、酒吧、咖啡吧、棋牌室、品牌休閑餐飲、特色美食等為主體，主要以吸引國內(nèi)外旅游者，騰沖市當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主、白領(lǐng)、青年群體和收入較高的居民消費群體等為主，逐步形成“風(fēng)格各異、特色不同、層次多樣”的浪漫休閑區(qū)。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A33層270休閑韓國美容B33、4層340休閑足療、棋牌室、SPA、健身等C33層650休閑足療、棋牌室、SPA、健身等A3B33F業(yè)態(tài)布局圖例休閑、娛樂分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A33層22A2A1C1B1B2單體業(yè)態(tài)布局餐飲

娛樂、休閑騰沖目前餐飲業(yè)發(fā)展相對落后，缺少高檔的餐飲服務(wù)，即使花費不菲，也難以享受到相應(yīng)的服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足高端客戶群和商務(wù)宴請等需求。大中型餐飲將是洲大街吸引客群的一個亮點，業(yè)態(tài)定位應(yīng)以高檔特色餐飲、異國料理、風(fēng)味酒樓等為主，消費群體以有一定消費能力的本地及來騰沖商務(wù)旅游消費者為主，凸現(xiàn)中西結(jié)合，別具一格的特色餐飲區(qū)，比例控制在50％左右。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A11、2、3層1950餐飲大型餐飲為主，文化餐飲和中餐A21、2、3層1215餐飲大型餐飲為主，文化餐飲和中餐B11、2層212餐飲燒烤為主B21、2層262餐飲特色美食C11、2層630餐飲中型餐飲C21、2層500餐飲中型餐飲D1、2、3層650娛樂茶樓E1、2、3層1000休閑密室逃生F1、2、3層1200餐飲會所型餐飲圖例FEDC2A2A1C1B1B2單體業(yè)態(tài)布局餐飲23業(yè)態(tài)區(qū)間功能、面積劃分詳表業(yè)態(tài)區(qū)間功能、面積劃分詳表24騰沖商業(yè)洲大街策劃x-(最新)課件25一、商業(yè)街道構(gòu)成及分布騰沖縣城商業(yè)圈主要由三大環(huán)城干道和兩大中心商業(yè)街組成。三大環(huán)城路為翡翠東路、火山路、東方路；兩大繁華商業(yè)街：光華路、鳳山路。翡翠路、火山路、東方路為自2000年的縣城規(guī)劃道路，在一定程度上是縣城的環(huán)城路和商業(yè)街的形式。光華路和鳳山路屬于城區(qū)中心干道，并且是騰沖縣城主要商貿(mào)街。光華路與鳳山路交叉地區(qū)為縣城主要商業(yè)地段。翡翠東路火山路東方路光華路鳳山路商圈商圈由三大環(huán)城路與兩大繁榮街組成。其中，光華路與鳳山路交叉地區(qū)為縣城主要商業(yè)地段。一、商業(yè)街道構(gòu)成及分布騰沖縣城商業(yè)圈主要由三大26二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表一：翡翠路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表翡翠路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：翡翠路全長3080米，寬40米，政府門口至小團(tuán)坡一段；柱形圖以業(yè)態(tài)類型、商鋪數(shù)量值為基準(zhǔn)，數(shù)據(jù)依賴表一支撐，具有明顯直觀的效果。其中百貨類占34%、建材19%、服裝11%、餐飲10%、空置商鋪占11%。百貨類成零散分布，規(guī)模不大；建材類主要集中翡翠西路，分布集中；服裝重要集中在騰沖一中周邊，市場氛圍濃厚；其他商業(yè)形式多交叉分布。翡翠路業(yè)態(tài)分析總結(jié)：翡翠路經(jīng)營種類復(fù)雜，主要以小百貨、餐飲、建材、服裝為主，其他業(yè)態(tài)類型交叉分布，在任何一種經(jīng)營業(yè)態(tài)中沒有形成一定的市場規(guī)模，市場氛圍欠佳，主要滿足周邊普通縣城居民需求。受騰沖縣一中校區(qū)影響，體育用品及相應(yīng)的潮流服飾在學(xué)校周邊占據(jù)一定的市場分額，形成小范圍的人氣市場。百貨類主要是小面積、小規(guī)模的小賣部經(jīng)營，占整個百貨類的40%強，面積在60㎡以上的百貨經(jīng)營部僅占12%左右，并且分布較為分散，不能作為商業(yè)街的主要影響要素。建材類應(yīng)是翡翠路最為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài)，因其集中，面積規(guī)模上檔次，與其他業(yè)態(tài)相比來說，占據(jù)一定的市場。同時餐飲業(yè)在翡翠路地段有一定的市場影響力，作為一個以旅游為主導(dǎo)的縣城，其在數(shù)量上占據(jù)優(yōu)勢，是正常情況。故翡翠路主要商業(yè)業(yè)態(tài)顯示為建材、餐飲結(jié)合的一條商業(yè)街。圖一：翡翠路業(yè)態(tài)分布圖翡翠路經(jīng)營種類復(fù)雜，主要以小百貨、餐飲、建材、服裝為主，其他業(yè)態(tài)類型交叉分布，在任何一種經(jīng)營業(yè)態(tài)中沒有形成一定的市場規(guī)模，市場氛圍欠佳，主要滿足周邊普通縣城居民需求。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表一：翡翠路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表翡翠路商業(yè)街業(yè)態(tài)27東方路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：東方路全長1160米，寬30米，縣交警中隊至中醫(yī)院；其中：五金機電占29%、百貨類20%、服裝15%、建材11%、餐飲11%，五金機電、建材主要集中在東方路與光華街交匯處，與其他路段相比規(guī)模較大，具有一定的市場商業(yè)氛圍。其他商業(yè)形式比較分散，不具有規(guī)模市場的條件。東方路業(yè)態(tài)分析總結(jié)：東方路與光華街交匯處商業(yè)業(yè)態(tài)明顯，主要是經(jīng)營五金機電、建材類、服裝類，受光華街商業(yè)氣氛影響，其經(jīng)營狀況良好。而與翡翠路連接處，商業(yè)氛圍相差明顯，經(jīng)營狀況一般，無明顯的商業(yè)業(yè)態(tài)顯示。百貨類作為日常用品類經(jīng)營業(yè)態(tài)，無法代表東方路商業(yè)形態(tài)。故東方路商業(yè)形態(tài)應(yīng)為五金機電類商業(yè)街，并且只能代表東方路與光華街交匯處的業(yè)態(tài)。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表二：東方路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表圖二：東方路業(yè)態(tài)分布圖東方路商業(yè)業(yè)態(tài)以五金機電和百貨為主，占比分別為29%和20%。東方路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表二：東方路商業(yè)業(yè)28火山路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：火山路全長1932米，寬40米，觀音塘至縣交警中隊；其中：建材類占48%、家具18%、五金機電9%、百貨9%，建材、家具、五金機電交叉集中在火山路地段，其他分散在以上商業(yè)中?；鹕铰窐I(yè)態(tài)分析總結(jié)：火山路商業(yè)業(yè)態(tài)明顯，主要經(jīng)營建材、家具、五金機電類。建材類較為復(fù)雜，包括太陽能、廚房用品、窗簾、鋁型材等經(jīng)營類，并且各種類型交叉分布，但又明顯集中在一起，具備形成專有市場的條件。故其業(yè)態(tài)為建材、家具、五金機電類。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表三：火山路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表圖三：火山路業(yè)態(tài)分布圖：火山路商業(yè)業(yè)態(tài)以建材和家具為主，占比分別為48%和18%?；鹕铰飞虡I(yè)街業(yè)態(tài)顯示：二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表三：火山路商業(yè)業(yè)29光華路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：光華路全長1700米，寬20米，東方路服務(wù)部至藥王宮；其中：服裝類占34%、百貨12%、五金機電11%、建材8%，服裝類主要集中在騰北商場至中心購物廣場一段，集中分布。五金機電、建材分布在由購物廣場到東方路一段，比較集中和東方路建材、五金機電商業(yè)連成一體。光華路商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)：光華街為騰沖主要商業(yè)街，相對來說較為繁華，商業(yè)形式明顯，商鋪多為老式建筑，主要經(jīng)營服裝類。另外一個地段主要是建材、五金機電類，交叉分散與東方路連成一體。故經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝類商品，并兼有建材、五金機電類。表四：光華路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表：圖四：光華路業(yè)態(tài)分布圖：二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布光華路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝為主，占比為34%。光華路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：表四：光華路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表：圖四：光華30鳳山路光華路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：鳳山路全長1900米，寬30米，縣政府門口至北門口。其中：其他項包括文具店、碟店、干洗店、復(fù)印店、眼鏡店、手表店。服裝占48%、電子通訊占18%、餐飲業(yè)7%，電子通訊主要集中在光華路與鳳山路交匯地段，除服裝外的商業(yè)形態(tài)交叉分布在鳳山路上，數(shù)量相對較少。鳳山路業(yè)態(tài)分析總結(jié)：鳳山路為騰沖主要商業(yè)街，主要經(jīng)營服裝類、電子信息類。相對來說較為繁華，商業(yè)形式明顯，為騰沖縣城開發(fā)的一條主要商貿(mào)街，服裝類的市場份額占了整條商業(yè)街的一半，并且經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品檔次相對其他商業(yè)街來說都具有代表性、市場的認(rèn)同感。同時鳳山路也是一條電子信息類經(jīng)營為主的商業(yè)街，其具有的市場商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特性決定其必然處于一個地區(qū)的貿(mào)易中心，所以電子信息類在鳳山路也有一定的市場影響力。故經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝類和電子信息相結(jié)合的一條商業(yè)街。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表五：鳳山路商業(yè)業(yè)態(tài)情況表：圖五：鳳山路業(yè)態(tài)分布圖：鳳山路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝為主，占比為48%。鳳山路光華路商業(yè)街業(yè)態(tài)顯示：二、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表五：鳳山路商31三、商業(yè)街經(jīng)營狀況及商鋪租金水平表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

商貿(mào)街鳳山路服裝、電子信息20425-8377%良好騰沖主要

商貿(mào)街翡翠路經(jīng)營種類復(fù)雜，在任何一種經(jīng)營業(yè)態(tài)中沒有形成一定的市場規(guī)模，市場氛圍欠佳，主要滿足周邊普通縣城居民需求。受騰沖縣一中影響，體育用品及相應(yīng)的潮流服飾在學(xué)校周邊占據(jù)一定的市場分額，形成小范圍的人氣市場，租金相對較高，達(dá)到55元/㎡/月，經(jīng)營狀況良好。而其他地段租金相對較低，為13元/㎡/月，但是翡翠路為2000年以來規(guī)劃街道，在商鋪面積、規(guī)格、建筑成本較高，屬于新興街道，在租金價格上起點較高。像百貨、餐飲受旅游影響較大，旅游淡季慘淡經(jīng)營。商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

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商貿(mào)街火山路主要經(jīng)營建材、家具、五金機電類。建材類較為復(fù)雜，包括太陽能、廚房用品、窗簾、鋁型材等經(jīng)營類型，經(jīng)營產(chǎn)品種類齊全，并且各種類型交叉分布，明顯集中在一起，具備形成專有市場的條件，但是由于消費人群較少，在一定程度上制約其規(guī)模發(fā)展，租金水平較低，每月8-15元/㎡，經(jīng)營狀況一般，市場較為冷淡。隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)及騰越古鎮(zhèn)、翡翠古鎮(zhèn)、百年鑫城等地產(chǎn)項目的開發(fā)，市場會有所改觀。由于業(yè)態(tài)相對單一，市場氛圍不濃，所以翡翠路和火山路租金均較低，為20元/㎡/月。三、商業(yè)街經(jīng)營狀況及商鋪租金水平表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商32表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

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商貿(mào)街東方路商業(yè)主要集中在東方路與光華街交匯處，主要經(jīng)營五金機電、建材，和光華街地段組成縣城比較成熟的五金機電、建材市場，受光華街商業(yè)氣氛影響，租金水平相對較高，每月40元/㎡，經(jīng)營面積較大，且比較集中，其經(jīng)營狀況良好。而與翡翠路連接處，商業(yè)氛圍相差明顯，沒有形成專業(yè)市場，其他商業(yè)業(yè)態(tài)分散存在，經(jīng)營規(guī)模較小，且周邊消費人群的消費能力低，經(jīng)營狀況一般，但是東方路也屬于縣城規(guī)劃道路，所以出租戶為了盡快收回成本，租金價格反而不低，每月15-30元/㎡。東方路作為騰沖縣城比較老的商業(yè)街，雖然進(jìn)行了規(guī)劃改造，但是受消費習(xí)慣的影響，很多人對東方路的發(fā)展前景充滿希望。三、商業(yè)街經(jīng)營狀況及商鋪租金水平受人流影響，東方路租金呈兩極化，靠近光華路的租金較高，達(dá)到40元/㎡/月；靠近翡翠路的租金較低，為20元/㎡/月。表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平經(jīng)營33表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

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商貿(mào)街光華街為騰沖主要商業(yè)街，租金水平相對較高，每月18-66元/㎡，在光華西路租金受商鋪建筑形式（老房子）的影響，租金在30-50元/㎡/月，與鳳山路交匯地段租金水平達(dá)到66元/㎡/月。至東方路一段，主要經(jīng)營建材五金機電類租金從18-40元/㎡/月，與東方路建材、五金機電行業(yè)組成專業(yè)市場，經(jīng)營狀況良好。整個光華路經(jīng)營情況良好，但是受老街建筑形式的影響，商鋪的租金水平?jīng)]有提高上去，給人一種臟亂差的感覺，服裝經(jīng)營種類多樣，能基本滿足騰沖縣城基本消費需求。騰沖未來幾年的發(fā)展趨勢顯示，需要光華街進(jìn)行街道改造，適應(yīng)騰沖縣城的發(fā)展需求。改造后光華街商業(yè)氛圍、租金價格、經(jīng)營規(guī)模都會發(fā)生巨大的改觀。三、商業(yè)街經(jīng)營狀況及商鋪租金水平鳳山路為騰沖縣城自2000年縣城改造工程實施以來興建的一條主要商貿(mào)街，相對來說較為繁華，租金水平為25-83元/㎡/月，經(jīng)營業(yè)主多為外地人，占整個鳳山路的76.9%，多經(jīng)營服裝、電子通信類生意，并且經(jīng)營狀況良好，部分江浙商人已選擇在騰沖縣城安家落戶，或者作為一種投資行為對地產(chǎn)項目進(jìn)行投資。在鳳山路與光華路交匯地帶，商鋪的租金水平達(dá)到83元/㎡/月，已經(jīng)達(dá)到中等城市的租金水平，并且部分銷售商品可以和昆明價格相當(dāng)并有超出的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生和騰沖是一個旅游商貿(mào)城市有很大的關(guān)系，旅游旺季決定了其商品銷售價格的不確定性?？傮w來說，鳳山路是騰沖縣城商業(yè)地主要表現(xiàn)者，為縣城的中心商貿(mào)街。商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平元/㎡/月經(jīng)營者外來

人口比例經(jīng)營狀況備注翡翠路建材、餐飲22513-5533%一般騰沖一中附近商業(yè)集中，經(jīng)營良好火山路建材、家具2318-1540%較為冷淡——東方路五金機電、建材18315-4048%可以——光華路服裝、五金機電33718-6656%良好騰沖主要

商貿(mào)街鳳山路服裝、電子信息20425-8377%良好騰沖主要

商貿(mào)街光華路與鳳山路為縣城的核心路段，人流較多，商業(yè)氛圍較濃，租金普遍達(dá)到70元/㎡/月。表六：騰沖商業(yè)街調(diào)查信息表商業(yè)街主要業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量租金水平經(jīng)營34結(jié)論：通過以上調(diào)查，可以得出：騰沖地處西南邊陲，是云南省商貿(mào)旅游重點開發(fā)城市，近年經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，隨著交通系統(tǒng)的完善，騰沖在商業(yè)、旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等方面將有更大的發(fā)展空間。騰沖作為旅游城市，除旅游旺季外，主流消費群體仍是本地人為主，這造成騰沖商業(yè)經(jīng)營狀況的不穩(wěn)定性。騰沖商業(yè)街道鋪面租金水平較高，商品消費偏高，可以拉動地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率及回收周期。騰沖賓館經(jīng)營較多，但檔次多數(shù)偏低。旅游旺季接待能力不足，開發(fā)旅游公寓市場前景看好。騰沖旅游地產(chǎn)定位準(zhǔn)確，但缺乏特色產(chǎn)品規(guī)模市場，無品牌商家支撐，導(dǎo)致銷售招商工作困難，商業(yè)物業(yè)可考慮核心店，及核心店與其他商家的連續(xù)性。休閑、娛樂業(yè)與商業(yè)物業(yè)結(jié)合仍是市場空白點。商業(yè)物業(yè)交付使用后，需著重經(jīng)營管理，應(yīng)嚴(yán)格要求入戶商家保證其經(jīng)營業(yè)態(tài)，保證商業(yè)街區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)分配與布置相協(xié)調(diào)。純商鋪市場空白，可考慮適量開發(fā)，網(wǎng)絡(luò)潛在消費者。結(jié)論：通過以上調(diào)查，可以得出：35項目名稱規(guī)劃面積

（畝）商業(yè)建筑面積

（萬㎡）建筑風(fēng)格層數(shù)面積區(qū)間售價

（元/㎡）租金

（元/平米/月）定位業(yè)態(tài)營業(yè)時間租售情況本案2538（1期）6.6英倫2層-4層70-80011000-1300040集旅游、娛樂、度假、購物、商務(wù)、居住為一體的超大規(guī)模生態(tài)旅游居住大城包括翡翠城、KTV、酒吧、紅木、劇院2013年9月目前還在招商，已進(jìn)駐約40家租售原鄉(xiāng)600（1期）3.6泰式2層-3層——待定——打造成集景區(qū)景點提升打造、休閑度假、康體娛樂、旅游地產(chǎn)及高星級酒店、體育運動休閑中心、體驗觀光農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多功能為一體的旅游度假小鎮(zhèn)綜合性項目。當(dāng)?shù)匦〕?、民族工藝、酒吧、客棧、精品、餐飲項目一期開盤預(yù)計2013年11月，商業(yè)營業(yè)時間待定——納帕溪山10002.4北美2.5層——待定——集游憩、居住、休閑、養(yǎng)生為一體舒適、寧靜、豐滿的國際度假旅游勝地的獨棟別墅生活。時裝、服飾、潮流店、酒吧、咖啡吧待定目前正在建設(shè)自持騰沖世紀(jì)城3800（總）12（其中6萬平米

購物中心自持）歐式1層-2層45-7608000-1200030集五星級酒店、購物中心、商業(yè)街、醫(yī)療、休閑、體育健身、文化生活、金牌物業(yè)、60畝人工湖于一體的旅游度假村翡翠、根雕、紅木家具、滇緬特產(chǎn)、民族工藝品、中藥材、茶葉、酒吧、足療、特色餐飲2012年5月租售悅椿溫泉度假村1200.5中式2層——————餐飲、娛樂、休閑、保健和特色文化購物迷你酒吧、茶具、藏品、餐飲（粵菜、地方特色）、兒童俱樂部、會議室（40-100）2013年8月售和順古鎮(zhèn)————民居1層-3層25-100——120-300定位于旅游、餐飲、娛樂、休閑四大業(yè)態(tài)融合翡翠、客棧、民族服飾、酒吧、餐飲、小吃、手工藝品——租天成商業(yè)街——16.0現(xiàn)代6層——25000200-300集高端商業(yè)和城市中心地段為一體的城市綜合體A座：1F服飾品牌店2F電玩餐飲3-6F電影城

B座：1F休閑2F化妝品小食品鞋帽箱包3F配飾服裝2013年10月售縣城旅游項目在售商業(yè)較少，僅有核心商圈的天成商業(yè)街，目前只售不租，售價在2.5萬元/平米；未來3-5年內(nèi)待售商業(yè)將陸續(xù)推出市場，市場壓力頗大。項目名稱規(guī)劃面積

（畝）商業(yè)建筑面積

（萬㎡）建筑風(fēng)格層數(shù)36中高檔為主，部分細(xì)分業(yè)態(tài)走高檔路線。洲大街的基本業(yè)態(tài)定位要與當(dāng)?shù)厥袌龅恼w消費能力相適應(yīng)，同時也要兼顧部分高端目標(biāo)群。騰沖是一個個體經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，私營業(yè)主階層眾多，他們較好的經(jīng)濟(jì)能力決定了本項目的基本業(yè)態(tài)必須堅持中高檔的原則，部分細(xì)分業(yè)態(tài)走高端路線，既同騰沖市商業(yè)中心的競爭對手在業(yè)態(tài)經(jīng)營層面上明顯錯位，又能基本地滿足各個目標(biāo)群體的消費需求。突出一個“特”字，以特色品牌見長。本項目作為特色商業(yè)步行街，其基本業(yè)態(tài)規(guī)劃要在“特”字上做足文章，除了堅持以國內(nèi)知名品牌乃至國際知名品牌為主體外，還要創(chuàng)造出自身的特色，尤其是注意吸納對消費者具有較大吸引力的特色品牌，如風(fēng)格獨特的老字號商店，如餌絲店、大救駕等，努力做到對本地人顯示出步行街的特色，對外地游客顯示出一個城市的人文特色，對海外游客顯示出中國傳統(tǒng)文化的特色。注意提升業(yè)態(tài)品位，滿足高端目標(biāo)服務(wù)需求。本步行街的業(yè)態(tài)定位還要從當(dāng)?shù)厥袌鱿M服務(wù)的實際狀況出發(fā)，注重提升同類商業(yè)業(yè)態(tài)的品位，如步行街的餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)，不僅要有檔次和特色，還要在提升消費服務(wù)水平，力爭做到“人無我有。人有我優(yōu)”，以滿足部分高端目標(biāo)群需要。一、商業(yè)業(yè)態(tài)的定位原則中高檔為主，部分細(xì)分業(yè)態(tài)走高檔路線。一、商業(yè)業(yè)態(tài)的定位原則37一期商業(yè)現(xiàn)狀與洲大街布局關(guān)聯(lián)KTV影院、劇院歌舞伴餐博物館翡翠城辦公樓酒吧酒吧酒吧水幕電影廣場酒店零售主干道主干道一期商業(yè)面積：6.6萬平米面積區(qū)間：70-800平米售價：1.1-1.5萬元租金：40-60元/平米·月定位：集旅游、娛樂、度假、購物、商務(wù)、居住于一體的超大規(guī)模生態(tài)旅游居住大城。業(yè)態(tài)：翡翠、KTV、酒吧、紅木、劇院、慢搖吧等。營業(yè)時間：2013年9月，目前還在招商，已進(jìn)駐商家約40家左右。經(jīng)營模式：租售洲大街：占地面積：45畝建筑面積：約2.65萬平米，其中商業(yè)面積：1.46萬平米；溫泉：1.19萬平米?？紤]到一期商業(yè)和洲大街的整體性，洲大街的總體布局要與一期商業(yè)形成一定的互動性，包括業(yè)態(tài)的差異化和動線的關(guān)聯(lián)性。入口一期商業(yè)現(xiàn)狀與洲大街布局關(guān)聯(lián)KTV影院、劇院歌舞伴餐博物館翡38在充分考慮一期商業(yè)客流動線以及業(yè)態(tài)分類的差異性，州大街整體功能布局以“三養(yǎng)五品”呈現(xiàn)。三養(yǎng)：養(yǎng)生---頤養(yǎng)半島

養(yǎng)心---天下茶屋

養(yǎng)體---密室逃生五品：品樂---兒童樂園

品奇---數(shù)字樂園

品味---盛宴大道

品情---歡樂湖·

攝影基地

品色---足療品味養(yǎng)心養(yǎng)生養(yǎng)體品奇品色品樂品情品色盛宴大道品味在充分考慮一期商業(yè)客流動線以及業(yè)態(tài)分類的差異性，州大街整體功39A1A4A3A2騰沖目前餐飲業(yè)發(fā)展相對落后，缺少高檔的餐飲服務(wù)，即使花費不菲，也難以享受到相應(yīng)的服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足高端客戶群和商務(wù)宴請等需求。大中型餐飲將是洲大街吸引客群的一個亮點，業(yè)態(tài)定位應(yīng)以高檔特色餐飲、異國料理、風(fēng)味酒樓等為主，消費群體以有一定消費能力的本地及來騰沖商務(wù)旅游消費者為主，凸現(xiàn)中西結(jié)合，別具一格的特色餐飲區(qū)，比例控制在35％左右。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A11、2、3層2100餐飲大型餐飲為主，文化餐飲和中餐A21、2層1194餐飲云南特色美食A31、2、3層1245餐飲中型餐飲為主，文化餐飲和中餐A41、2層480餐飲燒烤為主圖例餐飲A1A4A3A2分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容A11、2、3層2140B2B3休閑功能是最能夠體現(xiàn)商業(yè)步行街特色的板塊之一，在業(yè)態(tài)比例的分配上要強化休閑功能。目前騰沖市中心商業(yè)區(qū)休閑、娛樂業(yè)發(fā)展明顯滯后，缺少各類中高檔休閑項目吸引國內(nèi)游客，同時滿足當(dāng)?shù)馗叨讼M市場的需求。因此，建議本項目的休閑功能的比例在35％左右。休閑業(yè)態(tài)定位以茶坊、酒吧、咖啡吧、棋牌室、品牌休閑餐飲、特色美食等為主體，主要以吸引國內(nèi)外旅游者，騰沖市當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主、白領(lǐng)、青年群體和收入較高的居民消費群體等為主，逐步形成“風(fēng)格各異、特色不同、層次多樣”的浪漫休閑區(qū)。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容B11、2、3層1455休閑養(yǎng)生會所B21、2、3層1080休閑茶樓B31、2、3層705休閑韓國美容B41、2、3層1485休閑足療、棋牌室、SPA、健身等B1B4圖例休閑B2B3分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容B11、2、3層1455休閑41C1C2C3C4以光華路和鳳山路商業(yè)街為核心的騰沖中心城區(qū)，目前缺少具有特色和一定規(guī)模的高檔娛樂項目，現(xiàn)有的娛樂項目均集中在高檔賓館和騰越路附近，規(guī)模較小，硬件設(shè)施相對落后，還沒有形成主流品牌。洲大街的中高檔娛樂項目業(yè)態(tài)定位應(yīng)以韓國美容、婚慶天下、數(shù)字樂園等為主，填補中心商圈的市場空白點，業(yè)態(tài)比例可以控制在30％左右。分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容C11、2層1520娛樂兒童樂園C21、2、3層1080娛樂密室逃生C31、2層1300娛樂數(shù)字樂園C41、2、3層990娛樂婚慶天下圖例娛樂C1C2C3C4分區(qū)層數(shù)建面業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容C11、2層152042板塊劃分業(yè)態(tài)類別商家及功能面積區(qū)間建筑層數(shù)建筑面積業(yè)態(tài)占比休

閑天下茶坊好多樹、百悅書吧、茶硯緣、清品茶樓、竹里館1000-12001-3層108035%韓國美容女人坊、雪肌妮絲、晴子美容、佳麗苑美容、玉清閣美容500-8001-3層705養(yǎng)生會所古都經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生館、