2022年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商成本再辨析

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商成本再辨析2022年兩會(huì)前后，“房?jī)r(jià)降價(jià)空間還有多大”的問題再成熱點(diǎn)。但在有關(guān)爭(zhēng)論中，關(guān)于開發(fā)商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的看法仍是莫衷一是，很多從生活閱歷而來的簡(jiǎn)潔推斷實(shí)際上在肯定程度地掩蓋了客觀本質(zhì)。因此，有必要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度再做辨析。

一、房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本

許多人把房?jī)r(jià)是否“究竟”的推斷建立在房?jī)r(jià)和成本的比較上。一段時(shí)期來，要求開發(fā)商公布成本的呼聲始終比較劇烈。2022年下半年以來，也確有開發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本，以示幾無降價(jià)空間。

我們基本可以假定，公布成本的開發(fā)商并未蒙人。資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤(rùn)率為8%-10%。相當(dāng)多的中小開發(fā)商的利潤(rùn)率還遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)水平。但那些坦然公布成本的開發(fā)商明顯有意無意地掩蓋了一個(gè)相當(dāng)多人忽視的事實(shí)。這個(gè)事實(shí)就是，開發(fā)商的利潤(rùn)，甚或說“暴利”，并非僅僅來自于房?jī)r(jià)與成本的差距。在更大程度上，開發(fā)商的利潤(rùn)來源于開發(fā)過程的金融杠桿。

房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率并不很高。但這并不意味著開發(fā)商無厚利，甚或暴利可圖。

我們假定，建筑某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計(jì)的總成本確的確實(shí)需要1億元，總售價(jià)為1.1億元；那么這個(gè)項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率僅為10%。但隱秘在于，這1億元的總成本中，開發(fā)商的自有資金投入，可能只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購(gòu)房人的按揭貸款等。明顯，即使該項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率只有10%，開發(fā)商的自有資金利潤(rùn)率也可達(dá)50%！在2022年的一段時(shí)期內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，銷售周期很短，一些開發(fā)商實(shí)行了“五個(gè)果三個(gè)蓋”的資金策略，不斷用后期預(yù)售房款投入前期項(xiàng)目，通過加速資金周轉(zhuǎn)，大大提高了資金利用率，從而也就進(jìn)一步提高了自有資金的回報(bào)率。開發(fā)商“暴利”的隱秘就在于此。動(dòng)用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤(rùn)率為正，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中，假如總售價(jià)低于總成本，樓盤或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發(fā)商從自有資金中擔(dān)當(dāng)巨額虧損。這就是為什么在市場(chǎng)成交量大幅下降時(shí)，房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的緣由。依靠“公布成本”所能開掘出的降價(jià)空間其實(shí)很有限。

二、重置成本才是房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)成本

開發(fā)商的“暴利”其實(shí)還有一個(gè)重要來源，這就是土地升值。

假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的，到銷售時(shí)，同樣土地的樓面價(jià)可能漲到了5000元。這時(shí)假如開發(fā)商以5000元的樓面價(jià)計(jì)算成本并確定房?jī)r(jià)，的確可以獲得驚人的“暴利”。

但請(qǐng)留意，在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，土地溢價(jià)所帶來的每平方米3000元利潤(rùn)，其實(shí)只是財(cái)務(wù)意義上的利潤(rùn)，也就是核算單個(gè)項(xiàng)目時(shí)的利潤(rùn)；而并非開發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)。由于除非開發(fā)商從今洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè)；否則這3000元并不是開發(fā)商的錢，并不能裝到開發(fā)商口袋里。由于開發(fā)商要進(jìn)行“再生產(chǎn)”，就必需按現(xiàn)價(jià)的5000元樓面價(jià)重新購(gòu)入土地。

為了進(jìn)行再生產(chǎn)而根據(jù)現(xiàn)價(jià)重新購(gòu)入相同生產(chǎn)要素所支付的代價(jià)，稱為“重置成本”。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，最初購(gòu)入土地時(shí)的成本只是財(cái)務(wù)成本，依照這個(gè)成本核算的利潤(rùn)只對(duì)稅務(wù)局收稅有意義；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的股東來說，這部分“收益”并不能作為“利潤(rùn)”分掉。

許多人在呼吁開發(fā)商公布成本時(shí)，并沒有真正弄明白所要公布的是什么成本。其實(shí)，開發(fā)商最初的土地購(gòu)入成本，也就是財(cái)務(wù)成本，在推斷房?jī)r(jià)有無下跌余地時(shí)并無多少意義。房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)必需根據(jù)重置成本制定價(jià)格，才能保證再生產(chǎn)的進(jìn)行。

三、房?jī)r(jià)低于成本仍可有豐厚利潤(rùn)

從2022年下半年起，的確不少樓盤在降價(jià)銷售，在一些城市中，降價(jià)的幅度還比較大。甚至有些開發(fā)商明言，價(jià)格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？

降價(jià)銷售，即使是價(jià)格降到了成本之下，開發(fā)商也未必沒有利潤(rùn)可圖，更不要說是“揮淚大甩賣”了。

如上所述，重置成本才是企業(yè)再生產(chǎn)的真實(shí)成本。而重置成本實(shí)際上存在著與當(dāng)時(shí)的購(gòu)入成本相比提高或降低兩種可能性。在重置成本降低時(shí)，即使開發(fā)商以低于財(cái)務(wù)成本的價(jià)格賣房子，仍有可能賺取利潤(rùn)！

舉個(gè)例子說。假定開發(fā)商當(dāng)時(shí)以每平方米5000元的樓面價(jià)購(gòu)入土地，現(xiàn)在同樣土地的樓面價(jià)降到3000元；假如開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價(jià)降低1000元，即使銷售價(jià)降到了財(cái)務(wù)成本以下，也不意味著真實(shí)意義的“虧本”。由于重新獵取完全相同的生產(chǎn)要素，也即重置成本已經(jīng)降低了2000元。這時(shí)，房?jī)r(jià)降價(jià)1000元的開發(fā)商實(shí)際獵取了1000元的利潤(rùn)，同時(shí)可擁有與未降價(jià)前完全相同的再生產(chǎn)條件！

上述例子可以用一個(gè)更通俗、簡(jiǎn)潔的比方來說明。假定一個(gè)股民以10元一股的價(jià)格買入了股票。假如這個(gè)股民確定有機(jī)會(huì)可以6元價(jià)格再買入時(shí)，以8元價(jià)格賣出所持股票賠本與否？沒有賠。由于這個(gè)股民在持有同樣股票的同時(shí)，還獵取了每股2元錢的現(xiàn)金。表面看起來，這個(gè)股民的資產(chǎn)與當(dāng)時(shí)的買入價(jià)相比究竟縮水了，但每一個(gè)股民都懂得，這種操作叫做“攤低成本”。8元賣出，6元價(jià)位時(shí)可以買回1.3股，只要股票再漲回8元，這個(gè)股民已經(jīng)盈利！其實(shí)，那些降價(jià)銷售的開發(fā)商都心知肚明這個(gè)簡(jiǎn)潔的盈利模式，盡管他們對(duì)購(gòu)房人說的都是“揮淚大甩賣”。在這個(gè)比方中，開發(fā)商實(shí)際上比股民更有利的是，由資源的有限性打算，從進(jìn)展看，土地價(jià)格回升比股價(jià)回升的確定性要大得多。

四、不合理的制度成本應(yīng)當(dāng)盡快剔除

在上述分析中，我們實(shí)際上提出了一個(gè)重要的推斷，就是房?jī)r(jià)較大幅度下降的關(guān)鍵，是土地重置成本的降低。

很長(zhǎng)時(shí)期來，人們始終在指責(zé)地方政府“以地生財(cái)”，不斷高漲的地價(jià)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷攀升。這個(gè)問題的關(guān)鍵，并非是“地價(jià)打算房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)打算地價(jià)”；需要重點(diǎn)探究的是，土地出讓收入干什么用了。

一般說，地方政府并不能把土地出讓收入用于當(dāng)?shù)刎?cái)政的常常性支出項(xiàng)目，例如給公務(wù)員發(fā)工資；而只能用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展的長(zhǎng)期性建設(shè)項(xiàng)目，例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當(dāng)別論)，也即進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展所必需的市政建設(shè)。

從世界各國(guó)城市化的普遍閱歷看，城市長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展的市政建設(shè)投入主要是靠發(fā)行長(zhǎng)期、超長(zhǎng)期的市政債來籌集的。在我國(guó)，由于地方政府的常常性財(cái)政收入不行能成為這種長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展的資金來源，又缺乏市場(chǎng)化的大規(guī)模融資手段，在這種制度條件下，土地出讓金就必定地成為籌集市政建設(shè)資金的代償渠道。