2022年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的策略

盡管目前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)整體運行良好，但在宏觀調(diào)控背景下，結(jié)合將來2—3年我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展趨勢，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人按揭貸款的投向與風(fēng)險防范策略應(yīng)強(qiáng)調(diào)以下重點：

連續(xù)樂觀進(jìn)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。在全國房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢的預(yù)期下，將來2—3年，隨著我國房地產(chǎn)需求的快速增長，開發(fā)商與居民對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的需求量也將穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)將連續(xù)成為商業(yè)銀行重要的盈利來源。因此商業(yè)銀行應(yīng)連續(xù)樂觀進(jìn)展該業(yè)務(wù)，但貸款增速以不超過當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為宜。

一般住宅開發(fā)貸款與按揭貸款仍是信貸投向重點。住宅建設(shè)投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比已經(jīng)擴(kuò)大到70%，且呈逐年提高之勢。同時隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的間續(xù)出臺，中小套型、中低價位的一般住房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房供應(yīng)量將有所上升，低密度、高價位的高檔住宅的供應(yīng)量將相應(yīng)削減，因此圍繞以上三類一般住宅的開發(fā)貸款應(yīng)得到快速進(jìn)展。個人購房消費是我國房地產(chǎn)市場需求的主體，占比超過了90%，因此將來2—3年按揭貸款仍是我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸投向的重點。

謹(jǐn)慎進(jìn)展與商業(yè)營業(yè)用房相關(guān)的信貸業(yè)務(wù)，重點拓展京、滬、粵、浙、蘇的辦公樓信貸業(yè)務(wù)。由于2022年以來全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速快速回落，空置面積上升，因此，從整體上看，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險高于住宅投資。特殊值得關(guān)注的是，我國商業(yè)零售業(yè)已進(jìn)入微利時代，微薄的商業(yè)利潤往往難以支撐昂揚的商場租金支出，開發(fā)商投資商鋪的盈利空間極為有限。因此除謹(jǐn)慎介入北京、上海、廣州等東部特大城市中心區(qū)域的高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)外，應(yīng)嚴(yán)格掌握信貸資金投向商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是大型商鋪的開發(fā)。同時由于我國辦公樓投資主要向北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市聚集，以上城市基本主導(dǎo)了全國辦公樓市場，因此是商業(yè)銀行拓展辦公樓類信貸業(yè)務(wù)的重點地區(qū)。

東部應(yīng)連續(xù)成為拓展業(yè)務(wù)的重點區(qū)域，中西部地區(qū)中心城市市場機(jī)會不容忽視。將來2—3年，東部地區(qū)仍將是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資以及各類房地產(chǎn)銷售的主要區(qū)域，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津等省市將連續(xù)成為商業(yè)銀行全面拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的重點。其中除一線中心城市應(yīng)連續(xù)作為信貸投向的重點外，二、三線城市房地產(chǎn)市場的機(jī)遇也值得重視。與此同時，隨著我國中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，該地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將漸漸提高，商業(yè)銀行在部分中心城市的房貸業(yè)務(wù)面臨著較大的成長機(jī)會，四川省區(qū)域內(nèi)的中心城市尤其不容忽視。

重點進(jìn)展盈利力量較強(qiáng)的優(yōu)勢企業(yè)信貸業(yè)務(wù)，把握行業(yè)資產(chǎn)重組契機(jī)，合理調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)。由于近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益消失了分化，大多數(shù)企業(yè)處于微利水平，因此商業(yè)銀行應(yīng)有選擇地進(jìn)展房地產(chǎn)信貸客戶。應(yīng)加大對主業(yè)優(yōu)勢突出、盈利力量較強(qiáng)、資質(zhì)等級高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優(yōu)勢的龍頭企業(yè)的信貸支持力度，力爭與其建立長期的戰(zhàn)略性合作關(guān)系，謹(jǐn)慎介入進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時間較短以及不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

房地產(chǎn)企業(yè)多種形式的資產(chǎn)重組，對商業(yè)銀行的進(jìn)展既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。從正面影響看，圍繞盤活土地資源、企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整綻開的資產(chǎn)重組在為優(yōu)勢企業(yè)的進(jìn)展制造條件的同時，也消化了一部分虧損嚴(yán)峻，效益、效率低下的企業(yè)。有利于優(yōu)選目標(biāo)客戶、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量。從負(fù)面影響看，部分企業(yè)借資產(chǎn)重組之機(jī)逃廢銀行債務(wù)的行為將導(dǎo)致信貸資產(chǎn)的巨大損失。為防止不良資產(chǎn)的消失，部分經(jīng)營業(yè)績不好、面臨被兼并或破產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，圍繞這些企業(yè)進(jìn)行信貸資產(chǎn)重組刻不容緩。

實行樂觀措施，切實掌握房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險特征使其成為商業(yè)銀行風(fēng)險防范的重點。即使對于應(yīng)大力進(jìn)展的一般住宅開發(fā)項目與個人房貸業(yè)務(wù)，也應(yīng)實行有效措施，切實防范風(fēng)險，杜絕不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。

對住宅開發(fā)項目貸款，一是必需在項目審批手續(xù)完備、“四證”齊全、項目資本金達(dá)到35%以上且足額到位、項目綜合效益較好的前提下發(fā)放，要嚴(yán)格堅持房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入和退出制度。二是加強(qiáng)對開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險分析，重點分析存貨結(jié)構(gòu)(包括原材料存貨、設(shè)備存貨、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)用品存貨)與企業(yè)的現(xiàn)金流量，據(jù)以評價企業(yè)的儲備資產(chǎn)水平和項目運作力量。三是加強(qiáng)貸后管理，對項目實行全過程動態(tài)跟蹤，對開發(fā)商貸款要開設(shè)專用帳戶，視工程進(jìn)展?fàn)顩r分期撥付資金，保證專款專用，并以銷售進(jìn)度按比例歸還銀行貸款。

對個人住房貸款，一要盡快對不良貸款余額偏大的分行進(jìn)行風(fēng)險排查，吸取教訓(xùn)作為前車之鑒。二要根據(jù)銀監(jiān)會規(guī)定對已通過竣工驗收的現(xiàn)房辦理住房按揭貸款。三要掌握個人購房行為和首付款比例，對購買其次套以上的個人辦理住房按揭貸款不享受住房貸款優(yōu)待利率，且首付比例要適當(dāng)提高。四要加強(qiáng)對個人第一還款力量的分析，應(yīng)通過對包括借款人的工作單位，稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨立的第三方調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用狀況，不得僅憑擔(dān)保、抵押物等其次還款源發(fā)放貸款。(張信瓊)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)運行具有九大特征

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱行業(yè)之一。近年來，針對我國部分地區(qū)消失的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、結(jié)構(gòu)性沖突凸顯、市場秩序混亂等問題，圍繞穩(wěn)定房價的目標(biāo)，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。本文在分析我國房地產(chǎn)行業(yè)運行特征的基礎(chǔ)上，討論了近年來間續(xù)出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的影響，提出了若干房地產(chǎn)信貸策略建議。

房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長。2000—2022年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長，年均增長率達(dá)到25.8%，占固定資產(chǎn)投資的比重保持在年均20%左右。其中2022—2022年為快速增長期，年均增幅達(dá)到28%；2022年后，受國家宏觀調(diào)控政策間續(xù)出臺的影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯降低。2022年我國實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資1247億元，同比增長21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速1.5個百分點。2022年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9887億元，同比增長28.5%，增速比上年同期提高4.3個百分點，高于同期固定資產(chǎn)投資增速2.6個百分點。

住宅建設(shè)投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資主體，個人購房消費是房地產(chǎn)市場需求主體。2022年，全國商品住宅投資13611.62億元，同比增長25.3%，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比從2000年的67.7%擴(kuò)大到70.2%，呈逐年提高之勢。2022年上半年，全國商品住宅投資6955億元，同比增長30.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的70.3%，比去年同期提高了1.2個百分點。2022年個人購買商品住宅面積占銷售面積的比重達(dá)到97.4%，2022年上半年占比達(dá)到91%，個人購房是我國房地產(chǎn)市場需求的主體。

商業(yè)營業(yè)用房投資增速快速回落，空置面積上升。2022、2022年不少地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房一哄而上，供應(yīng)量急劇擴(kuò)大，2022年以后全國商業(yè)營業(yè)用房的投資增速快速回落，由2022年的31.4%回落到2022年的15%。截止到2022年6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積為3806萬平方米，同比增長6.4%。

辦公樓投資向京、滬、粵、浙、蘇五省市聚集。2022年全國辦公樓投資923.16億元，比去年同期增長21%，占全部投資的4.8%，與去年同期持平，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市辦公樓施工面積、竣工面積及銷售額占全國的比重分別為55.44%、55.2%和80.22%。2022年上半年以上地區(qū)辦公樓施工面積、竣工面積及銷售額占全國的比重分別為57.3%、59.1%和78.8%，基本主導(dǎo)了全國辦公樓投資市場。

2022年上半年房屋銷售價格明顯回升，部分城市房價上漲較快。2022年，全國房屋銷售價格漲幅總體平穩(wěn)，70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%，比上年回落2.1個百分點。其中上漲較快的城市有深圳、北京、大連、福州、廈門、重慶、天津等。2022年以來，房屋銷售價格漲幅有所回升，部分中心城市房價漲幅較快，6月份70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月提高了0.7個百分點，其中深圳、北京等城市上漲較快。

房地產(chǎn)開發(fā)與銷售主要集中于東部地區(qū)，但中西部地區(qū)開發(fā)投資增速較快。2022年，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資12383.5億元，占當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的63.9%。東部地區(qū)商品住宅銷售額、商業(yè)營業(yè)用房銷售額、辦公樓銷售額在全國的占比分別達(dá)到70.4%、62.2%與89.7%。2022年上半年，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6219.23億元，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的62.9%。東部地區(qū)商品住宅銷售額、商業(yè)營業(yè)用房銷售額、辦公樓銷售額在全國的占比分別達(dá)到70.6%、66%與88.5%。但2022年中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別達(dá)到了31.39%與31.21%，東部地區(qū)僅為18.74%。2022年上半年中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比分別達(dá)到了38.9%與37%，東部地區(qū)僅為23.5%。

銷售額排名前十大省市對全國市場影響較大。分省市看，2022年北京、上海地區(qū)房地產(chǎn)銷售額占全國總銷售額的29.13%，加上廣東、江蘇、浙江后的前五大地區(qū)占全國總銷售額的56.57%，加上山東、福建、遼寧、天津、四川后的前十大地區(qū)占全國銷售額的76.54%。2022年上半年，以上十大地區(qū)房地產(chǎn)銷售額占全國房地產(chǎn)銷售額的73.4%，其變化趨勢主導(dǎo)著全國房地產(chǎn)市場的走勢。

企業(yè)經(jīng)營效益消失分化，大多數(shù)公司處于微利水平。2022年98家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，ROE超過10%的24家，占比24.5%；超過5%小于10%的30家，占比30.6%；盈利但小于5%的33家，占比33.7%；虧損企業(yè)11家，占比11.2%。2022年上半年ROE超過5%的企業(yè)33家，占比32.7%，虧損企業(yè)22家，占比22.4%。以上數(shù)據(jù)說明，目前我國上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益參差不齊，大多數(shù)企業(yè)ROE處于10%以下的微利水平，經(jīng)營效率偏低，且有部分企業(yè)虧損。

據(jù)調(diào)查，盈利力量較強(qiáng)的企業(yè)大多擁有豐富的土地儲備、強(qiáng)大的品牌聲譽(yù)、充足的資金以及良好的項目運作力量。

行業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組此起彼伏，市場競爭漸趨理性。在經(jīng)營效益消失分化的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間圍繞戰(zhàn)略資源綻開的資產(chǎn)重組愈演愈烈。

2022年上市公司房地產(chǎn)資產(chǎn)重組涉及金額不下數(shù)十億元。部分企業(yè)開頭轉(zhuǎn)變資金的地區(qū)投向，向盈利空間更高的區(qū)域邁進(jìn)；部分開發(fā)商接受外來投資者的加入，漸漸由獨立經(jīng)營向共同經(jīng)營的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變；部分實力弱小的開發(fā)商開頭尋求彼此資金合作的空間，漸漸由單一開發(fā)向聯(lián)合開發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。

不管以上重組行為的動因如何，從整體上看，2022年圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)綻開的資產(chǎn)重組大多有利于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，是企業(yè)在審時度勢后，結(jié)合自身特點作出的理性選擇，表明我國房地產(chǎn)市場的競爭格局正漸漸趨于理性。

近期房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展趨勢

房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府掌握房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地掌握、信貸掌握等一系列宏觀調(diào)控政策間續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到肯定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款預(yù)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，假如國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，將來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估量不會低于20%。

市場供求不平衡沖突將連續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、掌握二次購房與投機(jī)性購房、掌握拆遷規(guī)模等。在當(dāng)前我國居民居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場以首次購房與改善住房等真實需求為主的背景下，以上政策對將來2-3年房地產(chǎn)市場的真實需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，將來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。因此可以猜測，將來2—3年我國房地產(chǎn)市場的需求將連續(xù)快速增長。

從供應(yīng)看，近期出臺的提高存款預(yù)備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、掌握拆遷規(guī)模等宏觀政策都在肯定程度上減緩了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增速。在國家掌握投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不行能有根本轉(zhuǎn)變的狀況下，將來2-3年全國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增速將略有減緩。房地產(chǎn)市場供求進(jìn)展不平衡的沖突將連續(xù)存在。

房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以推斷，將來2—3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，緣由是：

第一，房地產(chǎn)市場供求進(jìn)展不平衡的沖突(特殊是需求將連續(xù)快速增長的趨勢)必定反映在房價的持續(xù)增長上；

其次，近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭受金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不行能下降。

一般住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將削減。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的一般住房賜予了優(yōu)待的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)待政策的一般住房的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。將來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，目前房地產(chǎn)市場上大戶型、低密度住宅占比偏高的狀況將轉(zhuǎn)變，中低價位、中小套型一般商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。長期以來，我國東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，高收入人口較多，人均GDP與收入水平明顯高于中、西部地區(qū)，始終是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點區(qū)域。中西部地區(qū)相對低廉的土地價格、人工成本、具有上升潛力的房地產(chǎn)價格以及由此產(chǎn)生的較高的房地產(chǎn)收益預(yù)期也對開發(fā)商產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力，近年來東部房地產(chǎn)投資資金部分向中西部中心城市轉(zhuǎn)移，為中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)了強(qiáng)勁的增長動力，將來2—3年，這一趨勢仍將連續(xù)。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將連續(xù)下降，中、西部地區(qū)將連續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推動。利潤率的下降、宏觀調(diào)控帶來的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個自動淘汰機(jī)制?？梢灶A(yù)見將來2-3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得以連續(xù)并進(jìn)一步進(jìn)展，以獵取資源為目的的并購仍將是主流。有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過并購與重組逐步擴(kuò)大市場份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開發(fā)商、不具備專業(yè)素養(yǎng)和力量而只是憑借有利時機(jī)以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負(fù)債公司有可能被兼并或破產(chǎn)。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合，都是通過進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達(dá)到企業(yè)雙贏甚至多贏的目標(biāo)。

大企業(yè)轉(zhuǎn)移目標(biāo)市場將帶動?xùn)|部二、三線城市市場進(jìn)展。國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)從一線城市起家，因此目前北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津、四川等一線中心城市基本主導(dǎo)了全國房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。隨著一線城市土地供應(yīng)量的削減，拿地門檻漸漸提高，地方政府對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與土地出讓金的支付條件等都進(jìn)行了嚴(yán)格的掌握，競爭將更加激烈。在此背景下，部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并漸漸向全國延長，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。

主要宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險

2022年，針對少數(shù)大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理沖突突出、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，國務(wù)院強(qiáng)化、細(xì)化了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

一是連續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點進(jìn)展?jié)M意居民自住性需求的中低價位、中小套型的一般商品住房；

二是進(jìn)一步通過稅收、土地政策與信貸政策調(diào)整住房供應(yīng)與需求，抑制房價過快上漲；

三是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，特殊是規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理。

本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅涉及房地產(chǎn)二級市場(房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場)，而且集中力氣于房地產(chǎn)一級市場(土地市場)；不僅重視經(jīng)濟(jì)、金融等市場調(diào)控手段的組合使用，更以行政問責(zé)的手段來確保宏觀調(diào)控措施的執(zhí)行力。隨著各項政策措施的逐步貫徹落實，房地產(chǎn)市場消失了一些樂觀變化，開發(fā)投資實現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到肯定改善，但部分城市房價上漲依舊較快，市場秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。

2022年3月18日、5月19日、7月20日與8月22日，央行四次宣布加息，將金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到3.6%，一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到7.02%，對其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率(包括個人住房公積金貸款利率)也作了相應(yīng)調(diào)整。加息使得房地產(chǎn)開發(fā)商資金成本增加，但是短期內(nèi)對其資金成本的影響特別有限。對購房者而言，雖然加息將增加其購房的利息負(fù)擔(dān)，但是整體而言增加的幅度較小。盡管短期內(nèi)加息對整個行業(yè)的資金面影響不大，但是假如將來央行連續(xù)加息，整個行業(yè)將面臨特別大的資金壓力。

為全面落實以前一系列調(diào)控看法中提出的住房保障措施，2022年8月召開了全國住房保障會議，旨在完善住房保障體系的相關(guān)配套文件將在會議之后間續(xù)出臺。假如這些政策出臺后房地產(chǎn)市場秩序仍得不到進(jìn)一步規(guī)范，全國或局部地區(qū)房價上漲過快的勢頭得不到