公寓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃廣告推廣提案

77/77徽商.杏花公寓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告推廣提案承蒙貴公司的信任，我公司有機(jī)會(huì)就此項(xiàng)目的進(jìn)展發(fā)表我們的見(jiàn)解與看法。時(shí)代在高速的進(jìn)展，社會(huì)的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對(duì)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成，什么才是符合新時(shí)代需求的物業(yè)，如何樣的物業(yè)才能適應(yīng)不斷進(jìn)展、不斷自我超越的人類(lèi)，是本行業(yè)應(yīng)考慮與面對(duì)的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書(shū)的觀點(diǎn)之源。

作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開(kāi)發(fā)過(guò)程中的系列問(wèn)題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開(kāi)發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。項(xiàng)目地塊位于合肥市東西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。道路狀況及交通路線(xiàn)完備。周邊各類(lèi)生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金地塊。同時(shí)在市民意識(shí)中的地段認(rèn)知度、美譽(yù)度極佳。

11

外在配套設(shè)施分析：

購(gòu)物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場(chǎng)、杏花農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第6中學(xué)、合肥45中學(xué)、合肥47中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū)

醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院

文化體育設(shè)施：合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心、合肥市圖書(shū)館、藝術(shù)電影院

休閑娛樂(lè)設(shè)施：東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、

金融機(jī)構(gòu)|：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、

建設(shè)銀行、申銀萬(wàn)國(guó)證券公司

行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地點(diǎn)稅務(wù)局、合肥市人大常委會(huì)、合肥市中級(jí)法院綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢(shì)、同時(shí)會(huì)使業(yè)主時(shí)刻成本大大降低；

而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。12物業(yè)外在因素的延伸

項(xiàng)目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風(fēng)貌所帶來(lái)的亦動(dòng)亦靜的物業(yè)形象

項(xiàng)目的人文價(jià)值：省市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)的教育氛圍、合肥市圖書(shū)館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨(dú)特性。13項(xiàng)目的面積價(jià)值

項(xiàng)目總建筑面積5萬(wàn)平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項(xiàng)目具有不可多得的稀缺性。14地塊的周邊市場(chǎng)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)在自身無(wú)法形成規(guī)?；?yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費(fèi)途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場(chǎng)。15項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析

項(xiàng)目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢(shì)，但周邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無(wú)其它休閑式購(gòu)物區(qū)域，人流多為交通人流）項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約200平方米左右，無(wú)法營(yíng)造規(guī)模優(yōu)勢(shì)，只能營(yíng)造特色功能，對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開(kāi)銷(xiāo)售，對(duì)二層商鋪的交通動(dòng)線(xiàn)及商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生阻礙。21裙樓部分產(chǎn)品分析：

本案裙樓部分產(chǎn)品1~2為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認(rèn)為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動(dòng)性，客戶(hù)選擇余地較小；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購(gòu)物氛圍不足）我司認(rèn)為在此定位休閑即興型購(gòu)物空間不適宜，而針對(duì)此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點(diǎn)，我司認(rèn)為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應(yīng)為針對(duì)此類(lèi)人群的補(bǔ)缺型商業(yè)物業(yè)。

我司針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)初步3種銷(xiāo)售方式：

1、整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當(dāng)勞招租（帶租約出售給投資客戶(hù)），

2、拆分銷(xiāo)售：針對(duì)此區(qū)域客戶(hù)有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內(nèi)少此類(lèi)產(chǎn)品得檔次性、集中性銷(xiāo)售平臺(tái)，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場(chǎng)（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電腦配套產(chǎn)品商場(chǎng)）以鋪位的形式對(duì)外出售。（投資小、有市場(chǎng)需求）

3、拍賣(mài)式銷(xiāo)售：

沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認(rèn)為限定其經(jīng)營(yíng)摸式可能會(huì)阻礙投資者的經(jīng)營(yíng)或投資思路，進(jìn)而阻礙其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記”，探測(cè)市場(chǎng)反映后采取拍賣(mài)的形式實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。

22塔樓物業(yè)分析

該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。由于該項(xiàng)目住宅部分客戶(hù)群定位于高收入的省內(nèi)成功人士，因此配套設(shè)施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)治理必須圍繞這一目標(biāo)群體的文化背景，行為適應(yīng)，消費(fèi)適應(yīng)，心理需求來(lái)設(shè)計(jì)。讓他們感受到榮譽(yù)感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)治理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。項(xiàng)目形象定位：

結(jié)合徽商集團(tuán)的企業(yè)背景，我公司認(rèn)為本項(xiàng)目的物業(yè)形象是見(jiàn)證與體現(xiàn)新徽商時(shí)代的品位、誠(chéng)信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象.形

象

詮

釋:

品位：

優(yōu)越的地段、進(jìn)取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施、自成體系的文化氛圍

誠(chéng)信

：開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)業(yè)主的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)治理的誠(chéng)信關(guān)懷

規(guī)則：

新經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時(shí)代規(guī)則將代來(lái)效率，我們的物業(yè)治理、物業(yè)價(jià)格將因?yàn)橐?guī)則而代來(lái)效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來(lái)規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主制造信心與效率。

自信：貴公司的自信來(lái)自貴公司的企業(yè)實(shí)力，客戶(hù)的自信來(lái)自對(duì)貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶(hù)有理由相信投資等于升值，入住等于向社會(huì)、給職員、合作伙伴傳遞自信。

合肥當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓，是指專(zhuān)門(mén)提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場(chǎng)所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車(chē)庫(kù)和設(shè)備間。一般來(lái)講，寫(xiě)字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對(duì)交通、檔次、硬件設(shè)施、物業(yè)治理的要求較高。合肥真正意義上的寫(xiě)字樓不多，大部分位于長(zhǎng)江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在12~39層。為便于系統(tǒng)地對(duì)合肥的寫(xiě)字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個(gè)有代表性的寫(xiě)字樓作重點(diǎn)講明。這十二個(gè)寫(xiě)字樓分不是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長(zhǎng)江中路）、潤(rùn)安大廈（蒙城路與阜陽(yáng)路交叉口）、金誠(chéng)大廈（長(zhǎng)江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長(zhǎng)江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬(wàn)通大廈（美屯立交橋）、盛安廣場(chǎng)（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國(guó)際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個(gè)大廈，有差不多入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長(zhǎng)江大廈等，有正在銷(xiāo)售的，如新華大廈（尾盤(pán)銷(xiāo)售）、華都大廈，有尚未開(kāi)盤(pán)的，如科技信息大廈、萬(wàn)通大廈。這些寫(xiě)字樓中有專(zhuān)門(mén)大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠(chéng)大廈屬于省服裝進(jìn)出口公司，這些單位將寫(xiě)字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請(qǐng)物業(yè)治理公司進(jìn)行治理，并對(duì)外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的，如合肥華源物業(yè)進(jìn)展有限公司開(kāi)發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)通大廈，這些寫(xiě)字樓則是對(duì)外銷(xiāo)售的。

1.

價(jià)格寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售對(duì)象一般是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司或投資者，多為整層或半層銷(xiāo)售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。1、1

銷(xiāo)售價(jià)格

從位于長(zhǎng)江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路交叉口處的寫(xiě)字樓來(lái)看，銷(xiāo)售價(jià)格一般在3500元/M2~5000元/M2之間，如位于花園街的科技信息大廈均價(jià)為4800元/M2，天徽大廈均價(jià)為3850元/

M2，位于四牌樓長(zhǎng)江路邊的華都大廈均價(jià)4000元/M2，新華大廈起價(jià)3408元/M2，層差30元/M2。（另作為產(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價(jià)達(dá)7500元/

M2）1.2

租賃價(jià)格

以上十三個(gè)寫(xiě)字樓的租價(jià)在30-76元/M2/月之間，這與寫(xiě)字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)治理的服務(wù)內(nèi)容、車(chē)位、付款方式等等，都有著較為緊密的關(guān)系。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨(dú)立會(huì)所）的郵電大廈，租金達(dá)76元/M2/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為35~40元/M2/月；新華大廈由于停車(chē)位較少等等緣故，月租金僅30-35元/M2/月。

1.3

付款方式

寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售的付款方式一般采納一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個(gè)月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。

2.

物業(yè)治理及配套2.1

物業(yè)治理公司及服務(wù)內(nèi)容

十三個(gè)寫(xiě)字樓中，已知有七個(gè)寫(xiě)字樓的物業(yè)治理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。物業(yè)治理公司的工作內(nèi)容一般是為承租者提供保潔、保安等差不多的物業(yè)治理服務(wù)。部分物業(yè)治理公司還提供代理物業(yè)租售、專(zhuān)人開(kāi)電梯、24小時(shí)供開(kāi)水等服務(wù)。2.2

物業(yè)治理費(fèi)

物業(yè)治理費(fèi)是依照物業(yè)治理公司的服務(wù)內(nèi)容及硬件設(shè)施的使用費(fèi)來(lái)決定的，也有少數(shù)包含在租金內(nèi)不另收。合肥寫(xiě)字樓的物業(yè)治理費(fèi)一般在2元/M2/月起（如新華大廈），最高可達(dá)15元/M2/月（如潤(rùn)安大廈、金誠(chéng)大廈）2.3

物業(yè)配套

合肥市場(chǎng)中的寫(xiě)字樓一般都有電話(huà)入戶(hù)、寬帶網(wǎng)入戶(hù)、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會(huì)所及俱樂(lè)部等。寫(xiě)字樓的裙樓部分一般為銀行、商場(chǎng)、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所等，極少數(shù)寫(xiě)字樓設(shè)立會(huì)所。寫(xiě)字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。吊頂前層高一般在2.8-3.5米左右。

3.

供應(yīng)量

合肥市對(duì)外租賃的寫(xiě)字樓面積約為50萬(wàn)平方米，以上統(tǒng)計(jì)的十三個(gè)較具代表性的寫(xiě)字樓面積為33.48萬(wàn)平方米。

4.

銷(xiāo)售、承租情況4.1

銷(xiāo)售情況

目前市區(qū)內(nèi)在售的寫(xiě)字樓只有兩個(gè)：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬(wàn)通大廈、怡和錦江、天徽大廈。新華大廈：該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)刻較早，但由于電樓數(shù)量較少、車(chē)庫(kù)入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車(chē)流帶來(lái)堵塞，物業(yè)治理相對(duì)較差等緣故，給差不多入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負(fù)面的社會(huì)阻礙，導(dǎo)致銷(xiāo)售不佳。直至今日，仍有部分尾盤(pán)在困難地銷(xiāo)售。華都大廈:2001年12月28日開(kāi)盤(pán)

，地理位置具有相當(dāng)大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對(duì)外整層銷(xiāo)售每層816平方米，每平方米4000元，要求一次性付款，可適當(dāng)優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩13、14層部分。4.2

租賃情況

除了幾個(gè)在售的寫(xiě)字樓、2個(gè)立即開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓，剩余8個(gè)寫(xiě)字樓的承租情況均較好，特不是婦幼中心和長(zhǎng)江大廈，古井大廈，調(diào)查時(shí)發(fā)覺(jué)其承租率達(dá)99%以上，甚至是滿(mǎn)租。其余6個(gè)寫(xiě)字樓的承租率也達(dá)到了90%以上。

]

徽商杏花公寓項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn)（1）

交匯空間

CBD的建筑一定是與都市空間相融和和交匯的

，帶有都市空間的開(kāi)放和共享的氣息，這是CBD

住宅的必要特質(zhì)。

（2）

開(kāi)放街區(qū)

CBD的街區(qū)是都市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價(jià)值不僅雜于為土地的進(jìn)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體進(jìn)展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供項(xiàng)目商業(yè)和人文的生活文脈。

CBD街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開(kāi)放的沒(méi)有圍墻的，它給了我們寬大的廣場(chǎng)般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階，任何人都能夠在那個(gè)地點(diǎn)走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于，它差不多把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。它使文脈不記得了都市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門(mén)前廣場(chǎng)嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽(yáng)，情侶們手牽手在街區(qū)里閑逛······人們成為流淌的風(fēng)景，變化無(wú)限，每一天，那個(gè)地點(diǎn)都上演無(wú)法預(yù)想的奇異情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。

（3）

私家領(lǐng)域

CBD住宅的最大價(jià)值在于既可達(dá)到與都市空間、國(guó)際氣息的最大5融合，同時(shí)又能夠享受自己的私家領(lǐng)域。領(lǐng)域平臺(tái)滿(mǎn)足了這種需要，在那個(gè)地點(diǎn)遠(yuǎn)離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。

（4）

特定客戶(hù)

CBD

住宅的認(rèn)群與一般住宅的市場(chǎng)輻射是完全不同的。我們?cè)贑BD理論中差不多明白，能擁有CBD的地點(diǎn)差不多上區(qū)域性、國(guó)際性的都市。在那個(gè)地點(diǎn)，由于跨國(guó)跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和都市間的公交化的進(jìn)展，使CBD存在大量的跨國(guó)、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在CBD，這種客戶(hù)層面我們稱(chēng)之為國(guó)際人。作為由政府定位，并積極推進(jìn)建設(shè)的專(zhuān)門(mén)為國(guó)際性跨國(guó)公司商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的CBD，其“國(guó)際化‘水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個(gè)都市最繁華、最具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最具投資價(jià)值的所在。繁忙而個(gè)性的“國(guó)際人”因此會(huì)選擇這一財(cái)寶社區(qū)，以達(dá)致“事業(yè)與生活平衡的極致”的理想領(lǐng)地。

（5）

彈性功能

由于與一般的住宅客戶(hù)層面的不同，客戶(hù)的用途也不盡相同。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對(duì)戶(hù)型、彈性空間、相關(guān)配套如黑白鞋會(huì)所的商務(wù)和休閑功能的分離產(chǎn)生了要求，以滿(mǎn)足相關(guān)人群的不同需要。

CBD的今后是如此的：匯聚了都市的精華和財(cái)寶，CBD的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能，而應(yīng)該是彈性的，能夠自住，也能夠出租，能夠是第一居所，也能夠是第二居所，居住在其中的能夠是中國(guó)人，也能夠是國(guó)際人。

（6）

國(guó)際配套

配套因?yàn)樾枰袃r(jià)值，國(guó)際人客戶(hù)的包容性以及彈性空間而帶來(lái)的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。

滿(mǎn)意的居住，能夠設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶(hù)的商務(wù)層次高帶來(lái)了黑白鞋會(huì)所；為了不同功能的居住，還能夠預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個(gè)人的私密，出現(xiàn)了開(kāi)放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿(mǎn)足國(guó)際客戶(hù)和租戶(hù)的需要，設(shè)置國(guó)際衛(wèi)星接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個(gè)CBD國(guó)際住宅的必要配套。

（7）

國(guó)際視野

CBD的住宅是需要具有國(guó)際視野的，它集中了世界大師（美國(guó)設(shè)計(jì)背景）的思想精華，國(guó)際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。

（8）

生活高度

CBD住宅提供一種不同于一般都市生活的特定生活方式。居住在CBD的住宅中，生活本身就有不可幸免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會(huì)中的位置和品位。CBD的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜愛(ài)安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜愛(ài)品位，也無(wú)須放棄節(jié)奏。當(dāng)不人還在回家的車(chē)陣中不能自拔，CBD的居住者差不多在泳池中不一天的疲勞洗掉。CIS全面導(dǎo)入項(xiàng)目的方案要點(diǎn)

1．

CIS導(dǎo)入的重要性

徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)在高端客戶(hù)爭(zhēng)奪方面，在我們項(xiàng)目基地周邊為一般多層小區(qū)，形勢(shì)迫使我們?cè)谥懈邫n客戶(hù)爭(zhēng)奪方面出奇兵。論企業(yè)實(shí)力，我們具備勢(shì)力與品牌的保證，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)背景是此項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)極為關(guān)注的，我們應(yīng)通過(guò)企業(yè)背景和文化的導(dǎo)入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象，同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，提升企業(yè)品牌。

CIS導(dǎo)入的目標(biāo)

第一，

形象塑造提升項(xiàng)目知名度

第二，

品質(zhì)宣傳提升項(xiàng)目品牌美譽(yù)度；

第三，

價(jià)值鏈整合提升項(xiàng)目整體價(jià)值，實(shí)施強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)；

第四，

通過(guò)我們的努力，打造合肥乃至安徽地產(chǎn)的新高度。2．

CIS導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和關(guān)鍵性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，視覺(jué)導(dǎo)入全面細(xì)致體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷，CIS導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役，內(nèi)部登記活動(dòng)，同時(shí)能夠公開(kāi)征求業(yè)主對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)、物業(yè)治理等建議，盛大開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)策劃要有重大創(chuàng)新和突破，結(jié)合項(xiàng)目CIS導(dǎo)入，開(kāi)盤(pán)采納進(jìn)展商對(duì)公眾宣誓承諾質(zhì)量與銷(xiāo)售誠(chéng)信，業(yè)主與進(jìn)展商一起剪彩，開(kāi)展當(dāng)?shù)靥厣幕顒?dòng)等方式，聘請(qǐng)本地知名媒體和記者擔(dān)任樓盤(pán)建筑質(zhì)量與營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督員，樹(shù)立高品味樓盤(pán)形象。

3．

CIS導(dǎo)入的內(nèi)容

項(xiàng)目行為識(shí)不系統(tǒng)行為系統(tǒng)確實(shí)是要通過(guò)徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目一整套的特有行為模式，達(dá)到項(xiàng)目?jī)?nèi)部的共識(shí)，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時(shí)對(duì)外展示項(xiàng)目的最大魅力，以獲得社會(huì)大眾的認(rèn)同和好評(píng)，就項(xiàng)目本身而言，確實(shí)是要通過(guò)專(zhuān)業(yè)性的手法操作，增進(jìn)合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對(duì)徽商集團(tuán)杏花公園樓盤(pán)的了解，來(lái)提高知名度和美譽(yù)，從而達(dá)到我們快速營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)。案名建議：

徽商·時(shí)代廣場(chǎng)

徽商·國(guó)際中心

徽商·杏花大廈

徽商·杏花名城

徽商·五彩廣場(chǎng)

徽商·商務(wù)中心促銷(xiāo)策略

鑒于該項(xiàng)目的特性，為保證項(xiàng)目實(shí)施第一時(shí)期的資金到位率，建議促銷(xiāo)時(shí)機(jī)掌握在銷(xiāo)售初期：

●實(shí)物促銷(xiāo)時(shí)刻

櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具

泊車(chē)位（商場(chǎng)）

扣率

第一時(shí)期

?

?

?

第二時(shí)期

?

?

第三時(shí)期

第四時(shí)期

第五時(shí)期

○

“泊車(chē)位”贈(zèng)送額操縱在10個(gè)左右?？赡芙痤~在800000元左右。

扣率范圍操縱在95折~98折之間，并將依照銷(xiāo)售情況調(diào)整。

直銷(xiāo)

我司擬采納主動(dòng)出擊的銷(xiāo)售方式，直接向目標(biāo)客戶(hù)派發(fā)樓書(shū)。

該方式在外銷(xiāo)物業(yè)中是要緊的銷(xiāo)售渠道，

適合于高價(jià)的樓盤(pán)。項(xiàng)目運(yùn)作中廣告的作用是以提高樓盤(pán)知名度、樹(shù)立品牌形象。而銷(xiāo)售外勤人員依照名單直接訪(fǎng)問(wèn)潛在的用戶(hù)。我司關(guān)于該運(yùn)作方式有較成熟的治理經(jīng)驗(yàn)。具體實(shí)施打算我司將在物業(yè)推廣時(shí)安排。

建議/物業(yè)治理

考慮到業(yè)主的身份、地位，對(duì)安全的需要，對(duì)大樓環(huán)境的要求，本司認(rèn)為物業(yè)治理是本案成功的關(guān)鍵所在。對(duì)此我司建議在開(kāi)展物業(yè)治理打算時(shí)可分為以下部分，統(tǒng)一治理。

豪華住宅

“酒店式”的物業(yè)治理：

聘請(qǐng)一家知名物業(yè)治理公司制定物業(yè)治理手冊(cè)及“總管式”的物業(yè)服務(wù)規(guī)范、專(zhuān)職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的服務(wù)品質(zhì)。

公共治理服務(wù)：維護(hù)大樓內(nèi)包括電梯、照明、消防設(shè)備、通訊設(shè)備、安全系統(tǒng)在內(nèi)的各項(xiàng)電動(dòng)和機(jī)械設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

維持大堂、公共走道及外墻在內(nèi)的公共部位高度清潔。

注：該二項(xiàng)繁瑣工作要建立包括各類(lèi)電動(dòng)和機(jī)械維護(hù)人員、專(zhuān)職清潔人員、大堂服務(wù)人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)治理人員隊(duì)伍和制定一系列規(guī)章制度。

安全工作：高級(jí)住宅安全至為重要，治理公司必須制定治理手冊(cè)及保安規(guī)章，

以確保保安工作合理進(jìn)行。

社區(qū)公共綠化

整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更阻礙到對(duì)外公眾形象，甚至物業(yè)的價(jià)值和投資收益。因此，應(yīng)組織專(zhuān)門(mén)人員進(jìn)行綠化維護(hù)工作，并選擇一家市、區(qū)級(jí)園林公司提供日常所需花木。

●地下車(chē)庫(kù)治理

車(chē)庫(kù)的良好治理會(huì)增加車(chē)流量，從而使物業(yè)治理運(yùn)轉(zhuǎn)更通暢，對(duì)業(yè)主和房客利用停車(chē)場(chǎng)設(shè)備有莫大關(guān)心。車(chē)庫(kù)必須有閉路電視監(jiān)控，大樓后備電源發(fā)動(dòng)機(jī)必須接駁車(chē)庫(kù)，照明系統(tǒng)以備緊急時(shí)段仍能提供有限服務(wù)，車(chē)庫(kù)必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)車(chē)輛及時(shí)收費(fèi)，治理人員必須規(guī)范服務(wù)，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和吸引力。

“酒店式”服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介

每戶(hù)一位專(zhuān)職保姆服務(wù)

室內(nèi)清潔服務(wù)

干洗衣物服務(wù)

叫車(chē)服務(wù)

傳真服務(wù)

訂報(bào)服務(wù)

代繳公共事業(yè)費(fèi)用、代訂機(jī)票服務(wù)

代購(gòu)物品服務(wù)

每戶(hù)設(shè)直通大堂接待電話(huà)（24小時(shí)）本司認(rèn)為該酒店式公寓的物業(yè)治理模式，需要一家專(zhuān)業(yè)的物業(yè)治理顧問(wèn)公司。我司推舉在上海的外資物業(yè)治理公司如：威格斯，第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行，戴得梁行，美聯(lián)物業(yè)等，這些公司的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和名稱(chēng)，將為物業(yè)治理提供專(zhuān)業(yè)保障。

會(huì)所、裝修

會(huì)所的設(shè)立將為業(yè)主提供生活的便利和依照他們的高尚休閑要求而配備

該項(xiàng)目的會(huì)所安排我司建議如下：

建身房、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室、桌球房、24小時(shí)便利店、美容中心、面包房（提供中、西式早餐）、

園藝

由于該項(xiàng)目的綠化面積較小，無(wú)法形成有規(guī)模綠化帶，為彌補(bǔ)該項(xiàng)缺憾，我司建議移植一些名貴樹(shù)種來(lái)增加綠化的品位，同時(shí)也增加了物業(yè)的知名度，讓其形成一道景觀。

裝修

大堂和電梯轎廂的裝修。大堂是該物業(yè)的一個(gè)門(mén)面，富麗堂皇的大堂將使進(jìn)出的人猶如身臨星級(jí)賓館，對(duì)業(yè)主的身份象征無(wú)形中增加了砝碼。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。讓業(yè)主倍感尊重。市場(chǎng)推廣綱要：

本案的目標(biāo)客戶(hù)的思維理性化，而期房的銷(xiāo)售進(jìn)程要緊取決于潛在客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目本身的信任度，美譽(yù)度。因此，本案要首先樹(shù)立物業(yè)的品牌形象，從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)的銷(xiāo)售速度和價(jià)格。第一時(shí)期推廣目的：

只有消費(fèi)者認(rèn)知了的物業(yè)才會(huì)產(chǎn)生評(píng)價(jià)，進(jìn)而增加了解的欲望，本時(shí)期的推廣目的使客戶(hù)了解本案的市場(chǎng)形象，以及項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，并通過(guò)舉辦符合項(xiàng)目形象的活動(dòng)，來(lái)使消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目形象的贊同，并產(chǎn)生美譽(yù)度。

第一時(shí)期推廣方式：

A：通過(guò)軟文的方式，在媒體上公布項(xiàng)目的有關(guān)情況，顯示項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，突出物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，使消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生了解的欲望。

B：由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性、專(zhuān)業(yè)性，使業(yè)主的房產(chǎn)投資行為復(fù)雜化，并拉長(zhǎng)客戶(hù)的投資決策周期，本案可通過(guò)投資置業(yè)洽談會(huì)的形式與目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行溝通，一方面可了解客戶(hù)的置業(yè)意圖，置業(yè)動(dòng)機(jī)

，即時(shí)解決銷(xiāo)售瓶頸。其次，可通過(guò)此舉關(guān)心客戶(hù)了解置業(yè)的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，以獲得較高的市場(chǎng)美譽(yù)度，起到縮短銷(xiāo)售周期的目的。

C：可通過(guò)組織符合本項(xiàng)目形象的活動(dòng)來(lái)有效提升客戶(hù)的購(gòu)房信心，此活動(dòng)要求與目標(biāo)客戶(hù)的生活適應(yīng)，生活方式相吻合。達(dá)到引起市場(chǎng)關(guān)注、收到市場(chǎng)效果的作用。并利用本方式展開(kāi)市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。第二時(shí)期推廣目的：

本時(shí)期將吸引市場(chǎng)關(guān)注，了解市場(chǎng)需求價(jià)位，提早操縱重點(diǎn)潛在客戶(hù)為要緊目的，提早預(yù)熱市場(chǎng)。

第二時(shí)期推廣方式：

本時(shí)期擬以在開(kāi)盤(pán)前提早同意內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為要緊推廣方式。通過(guò)媒體的廣告攻勢(shì)，告知客戶(hù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的消息，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間只同意認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金，不與客戶(hù)簽定正式的購(gòu)房合同，并告之前來(lái)參與此次活動(dòng)的客戶(hù)將于什么具體時(shí)刻告之其優(yōu)惠方式。第三時(shí)期推廣目的：

本時(shí)期為開(kāi)盤(pán)后的1～8周內(nèi)，希望通過(guò)本時(shí)期推廣活動(dòng)了解客戶(hù)的置業(yè)障礙，保證現(xiàn)場(chǎng)的人流量，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的人流量吸引人氣，為后續(xù)的開(kāi)發(fā)積聚資金和市場(chǎng)反饋狀況。

第三時(shí)期推廣方式：

本時(shí)期推廣方式要緊以報(bào)紙廣告為主，并輔以橫幅宣傳，節(jié)假日的人流聚攏場(chǎng)所宣傳，以及針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)所在單位的集中宣傳（如外貿(mào)、高等院校、科研院所

企事業(yè)單位、高級(jí)寫(xiě)字樓等）。第四時(shí)期推廣目的：

向市場(chǎng)發(fā)出樓盤(pán)熱銷(xiāo)的訊息，保持銷(xiāo)售的持續(xù)熱態(tài)。

第四時(shí)期推廣方式：

本時(shí)期的推廣方式將持續(xù)以報(bào)紙廣告的方式向受眾傳播。但訴求的重點(diǎn)應(yīng)由整體的概況向細(xì)節(jié)性的局部信息轉(zhuǎn)變。同時(shí)可舉辦老客戶(hù)的聯(lián)誼活動(dòng)，以提升社會(huì)形象，并展開(kāi)市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。并可于節(jié)假日進(jìn)行限時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)。

整個(gè)推廣費(fèi)用，我司初步預(yù)測(cè)可操縱在預(yù)期銷(xiāo)售總額的1.5％左右。該推廣費(fèi)用包括：

售樓處的建筑、裝飾；

營(yíng)銷(xiāo)道具；

新聞媒介的宣傳；

報(bào)廣費(fèi)用；

工地包裝；

街區(qū)包裝；

售樓處周邊地區(qū)的包裝；

各類(lèi)宣傳資料；

促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用。作業(yè)流程推廣安排工作綱要

售樓現(xiàn)場(chǎng)布置、要緊營(yíng)銷(xiāo)道具

銷(xiāo)售處選址

銷(xiāo)售處整體定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置

（物業(yè)簡(jiǎn)介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、俯視圖、透視圖設(shè)置

小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷(xiāo)控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)）

銷(xiāo)售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置

銷(xiāo)售處至工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)

街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類(lèi)旗幟、燈光照明

其他促銷(xiāo)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置

室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作

銷(xiāo)售處銷(xiāo)售道具的布置與安排

銷(xiāo)售處銷(xiāo)售道具使用注意事項(xiàng)

印刷媒體的制作

樓書(shū)設(shè)計(jì)、文案內(nèi)容設(shè)計(jì)、印刷

宣傳單頁(yè)設(shè)計(jì)、印刷

海報(bào)設(shè)計(jì)、印刷

平面圖冊(cè)設(shè)計(jì)、印刷樣板房裝修設(shè)計(jì)

樣板房戶(hù)型選擇

樣板房的樓層、景觀選擇

內(nèi)裝璜的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)

家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施

室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)

清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作

報(bào)廣媒體的制作與安排

新聞報(bào)道的設(shè)計(jì)、撰寫(xiě)和公布

報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)、公布

雜志廣告設(shè)計(jì)、公布

三維效果設(shè)計(jì)、拍攝廣告公布打算

報(bào)紙廣告的選擇

路牌廣告的選擇

電視廣播廣告的選擇

派報(bào)夾報(bào)的方式

公布數(shù)量、公布節(jié)奏的安排和操縱價(jià)格斷定與價(jià)格操縱

基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定

底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂

付款方式的確定

優(yōu)惠折扣的條件和方式

銷(xiāo)售人員、銷(xiāo)售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍推出時(shí)刻打算

依施工進(jìn)度、資金狀況而定

依預(yù)備工作、市場(chǎng)狀況而定

依天氣狀況、季節(jié)特性而定銷(xiāo)售人員十日培訓(xùn)打算介紹進(jìn)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標(biāo)，推廣目標(biāo)，銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則，個(gè)人收入目標(biāo)

物業(yè)的詳細(xì)情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買(mǎi)賣(mài)文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的進(jìn)展打算

洽談技巧，以問(wèn)題套答案，詢(xún)問(wèn)客戶(hù)需求，經(jīng)濟(jì)狀況

現(xiàn)場(chǎng)氣氛把握，依次接待客戶(hù)，禮貌用語(yǔ)，多客，少客，雨天，節(jié)假日

物管內(nèi)容，治理規(guī)則，公共契約

推銷(xiāo)技巧，語(yǔ)言技巧，軀體語(yǔ)言技巧，客戶(hù)心理分析

簽訂買(mǎi)賣(mài)程序，展銷(xiāo)會(huì)買(mǎi)賣(mài)技巧

房地產(chǎn)法規(guī)，土地治理法，交易治理法，登記條例，物管條例，抵押貸款條例

現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境實(shí)習(xí)

其他樓盤(pán)實(shí)習(xí)客戶(hù)表格治理系統(tǒng)

銷(xiāo)售流程表

價(jià)目表

電話(huà)接聽(tīng)記錄表

客戶(hù)登記表

客戶(hù)統(tǒng)計(jì)表

客戶(hù)訪(fǎng)談錄

銷(xiāo)售日統(tǒng)表

銷(xiāo)售周報(bào)表

銷(xiāo)售月報(bào)表

已成交客戶(hù)檔案

應(yīng)收款清單房屋銷(xiāo)售相關(guān)文書(shū)

大、小定金收據(jù)

簽定相關(guān)文書(shū)的注意事項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)的主題選擇

新產(chǎn)品講明會(huì)

物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)座談

各類(lèi)有獎(jiǎng)活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng)

促銷(xiāo)活動(dòng)打算、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排廣告效果和銷(xiāo)售狀況分析

各種媒體來(lái)電狀況分析

各種媒體來(lái)人狀況分析

每周、每月實(shí)際成交分析

每周、每月退戶(hù)情況分析

每月銷(xiāo)售情況總體分析

時(shí)期銷(xiāo)售打算安排與建議銷(xiāo)售總結(jié)

銷(xiāo)售結(jié)束總結(jié)報(bào)告、總結(jié)報(bào)告審核并存檔、工地用品及銷(xiāo)售道具清理完畢公司收存以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對(duì)貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通

以現(xiàn)時(shí)期資料細(xì)化各營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請(qǐng)貴司諒解。我司將在與貴司深度溝通后以細(xì)化的操作方案與貴司共同探討、完備?？紤]到貴司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，我公司將在該物業(yè)的銷(xiāo)售期間著手預(yù)備潛在客戶(hù)的培養(yǎng)。為此，我司擬定了一份詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，供貴司參考。該問(wèn)卷可依照貴司的要求加以甄選，在銷(xiāo)售期間進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，為貴司今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收集第一手的資料。

問(wèn)卷表

A.

綜合型

A1.請(qǐng)您評(píng)價(jià)一下子下面各因素對(duì)您選擇住宅時(shí)的重要性;

物業(yè)所處地段及交通

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

進(jìn)展商實(shí)力和信譽(yù)入物業(yè)品牌

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū)/平臺(tái)花園環(huán)境

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

設(shè)有大型娛樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

完善的會(huì)所康樂(lè)設(shè)施

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

完善的物業(yè)

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

治安良好及有先進(jìn)的保安系統(tǒng)

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

智能化先進(jìn)屋宇設(shè)備

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

價(jià)格吸引及升值空間

1必要

2不重要

3無(wú)所謂

區(qū)內(nèi)或附近有幼兒園和中小學(xué)校

1必要

2不重要

3無(wú)所謂B.

戶(hù)型.結(jié)構(gòu)與地點(diǎn)

B1.您打算購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型是:

1一房一廳

2二房一廳

3三房一廳

4四房一廳

5四房二廳

B2.您會(huì)打算購(gòu)買(mǎi)住宅的建筑面積為平方米?

1.

60㎡

2.60-80

㎡

3.80-100㎡

4.100-120㎡

5.120-150㎡

6.150-180㎡

7.180-220㎡

8.220-250㎡

9.250-300㎡

10.300㎡以上

B3、在住宅面積已定的情況下，您情愿選擇的廳房

面積分布是：

1．

客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可

2．

主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可

3．

衛(wèi)生間和廚房要盡量大

B4、您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅樓型是：

1．

高層住宅（層高超過(guò)15層）

2．

小高層住宅（約8-15層）

3．

多層住宅（7層或以下）

4．

不墅

B5、您打算購(gòu)買(mǎi)住宅的結(jié)構(gòu)為：

1．

一般

2、躍式

3、復(fù)式

B6、請(qǐng)您對(duì)住宅朝向排出您的偏好順序：

1．

南北對(duì)流

2、朝南

3、朝北

4、東西向

5、朝西

B7、您打算購(gòu)買(mǎi)的地區(qū)首選是————————，其次選是——————，再次選是。

1、一環(huán)沿線(xiàn)

2、一環(huán)、二環(huán)之間

3、中市區(qū)

4、東市區(qū)

5、西市區(qū)

6、二環(huán)沿線(xiàn)C、設(shè)計(jì)與裝修

C1、您希望購(gòu)買(mǎi)的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何？

1、全套櫥柜

2、爐具

3、抽油煙機(jī)

4、水過(guò)濾器

5、垃圾處理碎渣機(jī)

6、其他，請(qǐng)注明

C2、您較喜愛(ài)的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是：

1、傳統(tǒng)式陽(yáng)臺(tái)

2、落地玻璃陽(yáng)臺(tái)

3、封閉式陽(yáng)臺(tái)

4、其他，請(qǐng)注明

C3、您希望住宅每層戶(hù)數(shù)是：

1、兩戶(hù)及以下

2、三至四戶(hù)

3、五至六戶(hù)

4、七至八戶(hù)

5、九戶(hù)或以上

6、無(wú)所謂

C4、若頂層單位連天臺(tái)出售，會(huì)否增加您選購(gòu)頂層單位的興趣？

1、大大增加

2、增加

3、無(wú)所謂

4、不打算購(gòu)買(mǎi)頂層單位C5、您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅是否需要以下設(shè)施：

請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅是否需要以下設(shè)施

特不需要

比較需要

有無(wú)都可

不大需要

完全不需要

1、保姆房

2、書(shū)房

3、儲(chǔ)物室

4、陽(yáng)臺(tái)

5、主人房設(shè)衣帽間

6、附廚房外的工作陽(yáng)臺(tái)連晾衣架

7、窗臺(tái)

8、向西的單位加設(shè)遮陽(yáng)板

9、主人房設(shè)陽(yáng)臺(tái)

10、臥房預(yù)留衣柜位

11、戶(hù)門(mén)后玄關(guān)位

Ｃ６、主人房衛(wèi)生間是否需要預(yù)置以下設(shè)備：

請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅是否需要以下設(shè)施：

特不需要

比較需要

有無(wú)都可

不大需要

完全不需要

１、浴缸

２、淋浴間

３、按摩浴缸

4、電動(dòng)剃須刀插座

5、預(yù)置電風(fēng)筒

Ｄ、配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)

Ｄ１、請(qǐng)問(wèn)您目前是否擁有汽車(chē)？１、有

２、沒(méi)有

Ｄ２、購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)，您是否需要停車(chē)位？

１、不需要

２、需要一個(gè)

３、兩個(gè)及以上

Ｄ３、您希望的停車(chē)位位置：

１、室外

２、室內(nèi)

３、地下室

Ｄ４、您打算購(gòu)買(mǎi)依舊租用停車(chē)位

１、

購(gòu)買(mǎi)，您認(rèn)為合理的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是——————。

２、

租用，您認(rèn)為合理的租金為—————／月。

Ｄ５、請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)是否需要為住戶(hù)提供以下服務(wù)。

請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅是否需要以下設(shè)施：

特不需要

比較需要

有無(wú)都可

不大需要

完全不需要

１、幼兒代管服務(wù)

２、鐘點(diǎn)服務(wù)

３、衣物洗熨

４、家居清潔

５、代送牛奶

６、住客巴士服務(wù)

７、送餐服務(wù)

８、家電維修

９、其他、請(qǐng)講明

Ｄ６、選擇住宅時(shí)，您認(rèn)為小區(qū)是否需要建有以下會(huì)所設(shè)施？

請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅是否需要以下設(shè)施

特不需要

比較需要

有無(wú)都可

不大需要

完全不需要

１、室內(nèi)泳池

２、室外泳池

３、網(wǎng)球場(chǎng)

４、保齡球

５、健身室

６、桌球室

７、籃球室

８、羽毛球場(chǎng)

９、高爾夫練習(xí)場(chǎng)

１０、中餐廳

１１、西餐廳

１２、乒乓球場(chǎng)

１３、桑拿浴室

１４、閱覽室

１５、醫(yī)療保健室

１６、老年人活動(dòng)場(chǎng)所

１７、緩跑徑

１８、兒童游樂(lè)設(shè)施

１９、卡拉ＯＫ房

２０、電腦室

２１、電子游戲室

其他：請(qǐng)講明

Ｄ７、若會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您可能每月使用會(huì)所的頻度是：

１、

比較少使用（每月少于５次）

２、

經(jīng)常使用（每月超過(guò)１０次）

３、

比較多使用（每月５－１０次）

４、

差不多不使用

Ｄ８、如會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您情愿每月花—————（元）使用會(huì)所設(shè)施？Ｅ、小區(qū)環(huán)境

Ｅ１、請(qǐng)問(wèn)您更喜愛(ài)哪一種住宅？

１、

純住宅小區(qū)輔以適量商業(yè)配套

２、

大型商場(chǎng)上塔樓住宅連平臺(tái)花園

３、無(wú)所謂

Ｅ２、您首選的小區(qū)內(nèi)部花園設(shè)計(jì)風(fēng)格是：

１、歐陸式花園

２、北方庭院式花園

３、日本式花園

４、江南園林式花園

５、不需要特不風(fēng)格，寧?kù)o及優(yōu)美即可

６、其他Ｆ、收費(fèi)與付費(fèi)

Ｆ１、請(qǐng)問(wèn)您家是否打算在三個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在元／平方米左右的住宅？

１、是

２、不是

Ｆ２、您打算用于此次購(gòu)房的支出最高可不能超過(guò)—————萬(wàn)元。

Ｆ３、你認(rèn)為合理的治理費(fèi)應(yīng)為每平方米——————元／月。

Ｆ４、您打算選用何種付款方式？

１、一次性付款

２、分期付款

３、銀行按揭

Ｆ５、您希望選擇按揭的額度是多少？

１、５成或以下

２、六成

３、七成

４、八成

５、九成或以上

Ｆ６、您希望按揭的期限是多少？

１、５年以下

２、５－１０年

３、１１－１５年

４、１６－２０年

５、２０年以上

Ｆ７、您情愿負(fù)擔(dān)的首期款最高的為—————萬(wàn)元。

Ｆ８、您情愿負(fù)擔(dān)的月供款最高為——————元。

Ｆ９、假如租房，您情愿負(fù)擔(dān)的最高月租金為——————元（如不打算租房可不答）

Ｆ１０、您購(gòu)房的要緊目的是：

１、自用

２、出租

３、投資（房?jī)r(jià)增價(jià)）

４、贈(zèng)送親友

５、其他，請(qǐng)講明Ｇ、購(gòu)買(mǎi)決策

Ｇ１、您認(rèn)為以后一年的房?jī)r(jià)將會(huì)如何樣？

Ｇ２、若您有一筆多余資金作投資用途，您會(huì)選用哪種投資方式？

１、房地產(chǎn)

２、股票

３、儲(chǔ)蓄

４、債券

５、其他

Ｇ３、請(qǐng)您寫(xiě)出您認(rèn)為是合肥市最好的５個(gè)高檔住宅樓盤(pán)的名稱(chēng)？

１、———————

２、———————

３、———————

４、———————

５、———————

Ｇ４、您一般是從哪里得知樓盤(pán)銷(xiāo)售的有關(guān)信息的（可多選）？

１、

報(bào)刊廣告；請(qǐng)注明報(bào)刊名稱(chēng)：———————

２、

電視廣告；請(qǐng)注明電視臺(tái)及頻道：———————

３、

廣播電臺(tái)廣告；請(qǐng)注明電臺(tái)：————————

４、

ＩＮＴＥＲＮＥＴ；請(qǐng)注明網(wǎng)站：————————

５、

中介機(jī)構(gòu)；請(qǐng)講明：—————————

６、

親戚朋友介紹

７、公共場(chǎng)所派送宣傳資料

８、媒體新聞報(bào)道

９、路過(guò)順便踩盤(pán)或上門(mén)看盤(pán)

１０、房展會(huì)

房產(chǎn)超市（如精品家園）

其他，請(qǐng)講明

Ｇ５、您是否同意以下關(guān)于進(jìn)展商的實(shí)力與信譽(yù)的推斷：

１、

廣告版面大的進(jìn)展商是有實(shí)力的；

２、

售樓書(shū)制作越精美，進(jìn)展商實(shí)力越強(qiáng)；

３、

售樓處裝飾越豪華，進(jìn)展商實(shí)力越強(qiáng)；

４、

上市公司信譽(yù)比未上市公司的信譽(yù)好；

５、

信譽(yù)好的進(jìn)展商開(kāi)發(fā)的住宅，價(jià)格較高是應(yīng)該的；

６、

應(yīng)由其往常開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量來(lái)決定對(duì)開(kāi)商的印象和信任程度。Ｈ、細(xì)部處理

Ｈ１、現(xiàn)時(shí)居住的房子在托運(yùn)搬運(yùn)大件家具時(shí)有否遇到如下困難？（可多選）。

１、電梯入口過(guò)窄

２、樓梯及通道過(guò)窄

３、搬運(yùn)車(chē)輛遠(yuǎn)離大堂入口

４、沒(méi)有電梯

５、其他，請(qǐng)講明

Ｈ2、您所要購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)與聞名的大、中、小學(xué)校聯(lián)姻，與大商家、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)，是否加快了您的購(gòu)買(mǎi)進(jìn)程？

１、是

２、否

３、無(wú)所謂Ｉ、背景資料

如不介意，請(qǐng)留下

Ｉ１、您的姓名：

Ｉ２、性不：男（

）女（

）

Ｉ３、年齡：（

）３０歲以下

（

）３０－４０歲

（

）４０－５０歲

（

）５０歲以上

Ｉ４、家庭年收入：

（

）5萬(wàn)元以下（

）5

—1０萬(wàn)元（

）1０－3０萬(wàn)元（

）3０萬(wàn)以上

Ｉ５、（

）國(guó)家機(jī)關(guān)（

）國(guó)營(yíng)企業(yè)（

）股份制企業(yè)（

）三資企業(yè)（

）

私營(yíng)企業(yè)（

）

個(gè)體工商業(yè)者（

）私營(yíng)企業(yè)主（

）獨(dú)立工作室（

）其他

I6、從事行業(yè)

（

）國(guó)家公務(wù)員（

）IT業(yè)（

）金融、證券業(yè)（

）市場(chǎng)與銷(xiāo)售

（

）房地產(chǎn)業(yè)（

）廣告與公關(guān)（

）藝術(shù)與文化傳播（

）其他

I7、文化程度：

（）大專(zhuān)或大本

（）碩士或碩士以上（）大專(zhuān)以1、完成樓盤(pán)熱點(diǎn)的炒作，制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的局面

2、完成樓盤(pán)的價(jià)值提升

３、

完成樓盤(pán)品牌知名度和開(kāi)發(fā)商美譽(yù)的培

４、

完成樓盤(pán)形象和賣(mài)點(diǎn)的整合傳播

５、

完成抽象賣(mài)點(diǎn)的傳播和新增賣(mài)點(diǎn)的制造二、

項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略

1、概念的炒作

概念一：新生活概念

概念二：酒店式商務(wù)公寓三、

項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài)

高負(fù)荷

高頻率

高效率四、

項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo)

第一部分：樓盤(pán)各功能模塊分析

第一篇：酒店式商務(wù)公寓

一、

買(mǎi)點(diǎn)概論

1、前所未有的酒店式物管服務(wù)

2、多樣化的戶(hù)型規(guī)劃

3、酒店會(huì)所設(shè)計(jì)

4、垂直交通

5、巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合

6、地段優(yōu)勢(shì)

７、

大規(guī)模的汽車(chē)泊位

８、

成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜二、

廣告策略

1、定位：酒店式商務(wù)公寓

2、廣告脈絡(luò)

3、廣告投放打算

杏花商業(yè)中心

一關(guān)于大范圍形象化造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷(xiāo)廣告的劃分條件

二、大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直效廣告促銷(xiāo)方法

（一）廣告風(fēng)格

1、理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔

2、精、準(zhǔn)、雅、全

（二）廣告定位：掘金運(yùn)動(dòng)

（三）廣告媒體

1、

大范圍形象造勢(shì)廣告

（1）

本地篇

A、專(zhuān)家論證會(huì)：

主

題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展

（本案的地段優(yōu)勢(shì)）

B、網(wǎng)絡(luò)廣告：

C、報(bào)紙?zhí)夭黄髣潓?zhuān)號(hào)

D、報(bào)紙硬廣告

E、報(bào)紙軟文

（2）

異地篇：

A、報(bào)紙廣告

B、促銷(xiāo)廣告：

C、招商推介會(huì)

D、報(bào)廣

E、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)第二部分

總體宣傳打算表（見(jiàn)后附）銷(xiāo)售及價(jià)格建議1、

主題式商業(yè)群

2、

多元整合體系消費(fèi)

3、

銷(xiāo)售推廣時(shí)期細(xì)分

4、

低

開(kāi)

高

走

5、

靈活付款方式

項(xiàng)目廣告推廣企劃的意義

1、完成樓盤(pán)熱點(diǎn)的炒作，制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的局面

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速提升和傳播媒介的迅猛進(jìn)展，當(dāng)前世界差不多步入一個(gè)信息爆炸的時(shí)代，不管是信息投放的總量，依舊廣告投放的方式，都發(fā)生了天翻地覆的變化。因此，在傳播樓盤(pán)形象和賣(mài)點(diǎn)時(shí)，如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識(shí)不我們，就成了廣告?zhèn)鞑r(shí)所必須解決的課題。

通過(guò)周密的企劃，通過(guò)導(dǎo)入概念、炒作概念、讓這種概念成為社會(huì)阻礙面大、持續(xù)效應(yīng)強(qiáng)的熱點(diǎn)，是使我們的廣告推廣活動(dòng)在密集的信息環(huán)境中實(shí)現(xiàn)差異化、達(dá)到最佳廣告效果的必由之路。

2、完成樓盤(pán)的價(jià)值提升

樓盤(pán)的本身所具有的地段、房型、環(huán)境、建材、配套等元素決定了樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)值，而通過(guò)成功的廣告推廣，在目標(biāo)客戶(hù)心中建立一個(gè)優(yōu)秀的、具有品牌效應(yīng)的樓盤(pán)形象，則能夠使目標(biāo)客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的心理認(rèn)知價(jià)值大于樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)值，從而有力地提高樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度和利潤(rùn)空間。

3、完成樓盤(pán)品牌知名度和開(kāi)發(fā)商美譽(yù)的培育

成功的廣告推廣能夠關(guān)心樓盤(pán)構(gòu)建一個(gè)成功的、令人向往的形象，從而使樓盤(pán)成為都市的亮點(diǎn)之一。更為重要的是，一個(gè)成功的、具有較高知名度的樓盤(pán)能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商贏得寶貴的美譽(yù)度，為開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的操作制造十分有利的外部條件。

4、完成樓盤(pán)形象和賣(mài)點(diǎn)的整合傳播

樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)形象通常不具備單一性，而是由諸多優(yōu)秀特質(zhì)綜合而成的一種確信評(píng)判，成功的廣告推廣活動(dòng)能夠合理高效地將樓盤(pán)的優(yōu)秀特質(zhì)予以整合傳播，從而加速樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)形象的塑造和傳播。

另一方面，為樓盤(pán)促銷(xiāo)而挖掘的諸多賣(mài)點(diǎn)分散、缺乏條理性的特征，假如在廣告宣傳時(shí)僅僅進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)的簡(jiǎn)單排列，必將造成廣告的繁雜，晟亂和缺乏條理性，從而造成廣告效果的削弱和消解。成功的廣告推廣能夠?qū)潜P(pán)的賣(mài)點(diǎn)予以整合傳播，并起到相互促進(jìn)的作用，從而實(shí)現(xiàn)廣告效果的最大話(huà)。

5、完成抽象賣(mài)點(diǎn)的傳播和新增賣(mài)點(diǎn)的制造

地段、房型、環(huán)境、建材、配套等物性賣(mài)點(diǎn)通常較容易被目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)知和同意，而一些主觀性的、抽象的和新生的賣(mài)點(diǎn)（如本案的“新生活主義”規(guī)劃理念、都市規(guī)劃帶來(lái)的地段成長(zhǎng)性等）則或因其不確定的形態(tài)，或因其寄予新生事物的陌生感使它們不易被目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)知和同意。成功的廣告推廣活動(dòng)有效的整合傳播和概念描述，使這種模糊的實(shí)點(diǎn)變的明晰、抽象的賣(mài)點(diǎn)變的具體、新生的賣(mài)點(diǎn)變的熟悉，從而使目標(biāo)群體輕松、主動(dòng)的認(rèn)知和認(rèn)可這些賣(mài)點(diǎn)。

另一方面，在樓盤(pán)地段、房型、配套等傳統(tǒng)賣(mài)點(diǎn)的基礎(chǔ)上通過(guò)概念的炒作、文化的塑造，能夠制造出一系列基于主觀層面的新賣(mài)點(diǎn)（如居住模式的時(shí)尚性、先進(jìn)性和人文性等），使樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)變得更豐富。

綜上述，樓盤(pán)現(xiàn)象的塑造、樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的傳播，都必須有一個(gè)科學(xué)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹⒂兄圃炝Φ膹V告企劃來(lái)指導(dǎo)廣告推廣活動(dòng)，使廣告更為有效、深入、全面、持久，從而為樓盤(pán)銷(xiāo)售提供強(qiáng)有里的支持。項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略概念的炒作概念一：新生活概念

本本案的規(guī)劃中，多個(gè)功能模塊的一體化配置、所處地段的都市核心位置以及周邊配套的多元化，都體現(xiàn)了新生活概念的核心觀點(diǎn)，加之本案所處傳統(tǒng)商業(yè)拓展區(qū)域與行政文化主流區(qū)域，周邊人文景觀、整體素養(yǎng)都具有明顯優(yōu)勢(shì)，更是新生活概念的表現(xiàn)支點(diǎn)。同時(shí)由于新生活概念從未被引入合肥樓市，這些都為樓盤(pán)形象的差異化傳播制造了得天獨(dú)厚的條件。我們還能夠認(rèn)識(shí)到，新生活概念作為一種生活理念，其精神層面是的內(nèi)涵提供了既廣且深的炒作空間，利于將概念炒作變得入、豐滿(mǎn)。概念二：酒店式商務(wù)公寓

本樓盤(pán)的功能模塊中，商務(wù)公寓的規(guī)劃中存在一些特不具有前瞻性的優(yōu)秀特質(zhì)（如酒店式物管服務(wù)、公寓式辦公單位、強(qiáng)有力的垂直交通等），難以用前述的新生活概念來(lái)統(tǒng)領(lǐng)，因此，我們推出“酒店式商務(wù)公寓”概念，通過(guò)對(duì)這一概念的炒作使商務(wù)公寓的形象和賣(mài)點(diǎn)得到差異化和系統(tǒng)化傳播。

項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài)

高負(fù)荷

高頻率

高效率

隨著擬開(kāi)盤(pán)日期的迫近，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中引導(dǎo)期、導(dǎo)入期、開(kāi)盤(pán)期等銷(xiāo)售時(shí)期的廣告推廣活動(dòng)已顯得迫在眉睫。大量的廣告活動(dòng)策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)制作、公布等任務(wù)需要在相當(dāng)緊迫的時(shí)刻內(nèi)緊鑼密鼓地完成。因此，我們的廣告推廣活動(dòng)必須以高負(fù)荷、高頻率、高效率的狀態(tài)來(lái)進(jìn)行，確保各項(xiàng)廣告活動(dòng)跟銷(xiāo)售的進(jìn)程緊密配合，使每個(gè)時(shí)期的銷(xiāo)售活動(dòng)都能夠得到強(qiáng)有力的廣告支持。

項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo)1.

項(xiàng)目高價(jià)值的形象，使項(xiàng)目的優(yōu)秀形象得到廣泛的社會(huì)認(rèn)知和認(rèn)可；

2、

項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)送達(dá)目標(biāo)客戶(hù)并阻礙其推斷，制造大范圍人群的購(gòu)買(mǎi)欲望；

3、

項(xiàng)目全銷(xiāo)售期間各時(shí)期銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

4、

項(xiàng)目作為新生活概念先導(dǎo)者和先進(jìn)辦公物業(yè)的形象廣為流傳、深入人心。第一部分：樓盤(pán)各功能模塊分析

酒店式商務(wù)公寓

三、

買(mǎi)點(diǎn)概論

1、前所未有的酒店式物管服務(wù)：商務(wù)公寓的酒店式服務(wù)不是對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓物管服務(wù)的簡(jiǎn)單改良，而是一種真正基于現(xiàn)代化酒店服務(wù)理念的物管服務(wù)新模式；

2、多樣化的戶(hù)型規(guī)劃：商務(wù)公寓的規(guī)劃中，有適于創(chuàng)作型公司使用的標(biāo)準(zhǔn)間式辦公單位，有適于小規(guī)模公司使用的套間式辦公單位，有適于較大規(guī)模公司使用的大開(kāi)間放開(kāi)式辦公單位，還有貼合公司形象宣傳需要而量身定做的內(nèi)中庭復(fù)式辦公單元。這些不同大小的辦公戶(hù)型滿(mǎn)足了多種規(guī)模、多種業(yè)態(tài)、多種風(fēng)格的公司需求，而且這些戶(hù)型中有專(zhuān)門(mén)多的是在合肥辦公樓樓市在首次引入的新概念設(shè)計(jì)。

3、酒店會(huì)所設(shè)計(jì)：商務(wù)公寓的會(huì)所設(shè)計(jì)充滿(mǎn)創(chuàng)新意識(shí)和人本關(guān)懷的理念，設(shè)置咖啡館、文藝沙龍、美容健身中心、工作快餐廳、商務(wù)洽談室、家政服務(wù)中心、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、室內(nèi)游泳池等服務(wù)功能，充分滿(mǎn)足了辦公單位的商務(wù)活動(dòng)需要和職場(chǎng)白領(lǐng)的生活需要嶄新詮釋了現(xiàn)代化寫(xiě)字樓的真正含義。

4、垂直交通：長(zhǎng)久以來(lái)，電梯門(mén)口焦急的人群和電梯橋箱里的擁擠不堪差不多成了許多高層寫(xiě)字樓上下班時(shí)的常見(jiàn)景象。商務(wù)公寓配備了三部自動(dòng)聯(lián)網(wǎng)的高速電梯，解決了高層垂直交通不暢的問(wèn)題。

5、巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合：本案在規(guī)劃中，在樓宇與道路間布置樹(shù)木、花壇，形成一個(gè)過(guò)度性的都市空間，提高了商場(chǎng)、辦公、公寓的整體品味；在裙樓六層頂部及塔樓頂部設(shè)有屋頂花園，與毗鄰的杏花公園相結(jié)合，形成階梯式綠化景觀，獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的巧妙結(jié)合，彰顯樓盤(pán)的高貴品位。

6、地段優(yōu)勢(shì)：本案地處壽春路與蒙城路交叉口，西側(cè)為蒙城路，南側(cè)為壽春路，毗鄰杏花公園，坐擁傳統(tǒng)辦公中心、文教中心、人居中心的豐富積淀，周邊金融機(jī)構(gòu)、星級(jí)酒店云集、知名學(xué)府、政務(wù)機(jī)關(guān)遍布，交通出行四通八達(dá)，信息交換暢行無(wú)阻，充分滿(mǎn)足了現(xiàn)代辦公對(duì)人流、物流、信息流的快節(jié)奏需要。

7、大規(guī)模的汽車(chē)泊位：針對(duì)一直困擾都市寫(xiě)字樓的停車(chē)難問(wèn)題，商務(wù)公寓從規(guī)劃起步就本著一切從人動(dòng)身、一切從業(yè)主的理念為業(yè)主呈獻(xiàn)了200多個(gè)泊車(chē)為的大規(guī)模的停車(chē)空間，讓高節(jié)奏的商務(wù)活動(dòng)了無(wú)后顧之憂(yōu)。

９、

成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜：地段的成長(zhǎng)性和規(guī)劃的先進(jìn)性帶來(lái)了物業(yè)投資的極大空間，多種規(guī)格的單元?jiǎng)澐譂M(mǎn)足了不同投金實(shí)力業(yè)主的需要，同時(shí)商務(wù)公寓的物管部還提供租賃代理服務(wù)。杏花商業(yè)中心，一個(gè)財(cái)寶成長(zhǎng)的地點(diǎn)。廣告策略

１、

定位：酒店式商務(wù)公寓——頂級(jí)寫(xiě)字樓的嶄新詮釋2、廣告脈絡(luò)

炒作“酒店式商務(wù)公寓”的概念，以“什么是真正優(yōu)秀的寫(xiě)字樓”為切入通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的否定而最終使目標(biāo)客戶(hù)做出如此一種評(píng)判：“本案如此的酒店式商務(wù)公寓才是真正現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓?！表?xiàng)目的各個(gè)賣(mài)點(diǎn)以“對(duì)頂級(jí)寫(xiě)字樓”的“詮釋”來(lái)一一展開(kāi)，達(dá)到既炒作概念，又整合傳播賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)還滿(mǎn)足了廣告宣傳的差異化需要。3、廣告投放打算：（后附“總體宣傳打算表”）關(guān)于大范圍形象造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷(xiāo)廣告的劃分條件：

1、

本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會(huì)認(rèn)知度。

2、

本案所處地段不是傳統(tǒng)意義是的商業(yè)中心，而是傳統(tǒng)商業(yè)中心的順延區(qū)域，因此依照本案所處的區(qū)域地位需做形象引導(dǎo)才可獲得社會(huì)關(guān)注和認(rèn)可。

3、

合肥是作為區(qū)域中心都市的交通位置、人物流狀況、經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展?fàn)顩r等。均不具有廣泛的、有阻礙力的社會(huì)認(rèn)知。因此，本案的廣告宣傳中，項(xiàng)目的形象性宣傳顯的必不可少。而另一方面，我們又注意到：1、

本案自身性質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)策略決定了廣告的目標(biāo)群體具有一定的特定性和集中性，在茫茫人海在要保證大范圍廣告投送能順利抵達(dá)這些非分散性目標(biāo)群體，得到注意并獲得反饋存在專(zhuān)門(mén)大的不確定性。

2、

本按的目標(biāo)受眾分布于發(fā)達(dá)地區(qū)及高收入人群中，單純依靠大范圍廣告達(dá)到促銷(xiāo)目的需要大幅提高廣告的投放數(shù)量，從而使廣告預(yù)算大幅增加。

3、

本案屬合肥市高檔樓盤(pán)，區(qū)域地位優(yōu)越，因此用途應(yīng)指向?yàn)楦叨松虡I(yè)業(yè)態(tài)，必需通過(guò)一些專(zhuān)業(yè)性、學(xué)術(shù)性較強(qiáng)的專(zhuān)門(mén)方式進(jìn)行廣告宣傳，才能貼合本案的形象定位和目標(biāo)群體特征。

通過(guò)以上分析，我們可對(duì)廣告的組合戰(zhàn)略得出如下一個(gè)大致的方針：大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直接廣告促銷(xiāo)廣告風(fēng)格：1、

理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔

2、

精、準(zhǔn)、雅、全

精：指廣告不駁雜，要緊訴求明晰，不拖泥帶水，不拐彎抹角。

雅：廣告內(nèi)容格調(diào)高雅，廣告投放方式高雅，項(xiàng)目形象定位高雅。

全：廣告信息全面，廣告目標(biāo)全面，廣告方式全面。

廣告定位掘金運(yùn)動(dòng)1、一次合肥都市商圈擴(kuò)張的掘金運(yùn)動(dòng)

2、一次開(kāi)發(fā)合肥商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處女地的掘金運(yùn)動(dòng)

3、一次進(jìn)軍合肥新老城區(qū)咽喉節(jié)點(diǎn)的掘金運(yùn)動(dòng)

4、一次引領(lǐng)都市新生活的掘金運(yùn)動(dòng)廣告媒體

大范圍形象造勢(shì)廣告

A、本地篇：

1、

專(zhuān)家論證會(huì)：

主

題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展

（本案的地段優(yōu)勢(shì)由此導(dǎo)出）

參加人員：商業(yè)從業(yè)人士、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家、合肥市建委、媒體人士等。

組織單位：市招商辦、徽商地產(chǎn)、省內(nèi)知名媒體（如上海、寧波、溫州等）

相關(guān)廣告活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)廣告推廣、與會(huì)者口碑推廣、報(bào)紙軟廣告及時(shí)投放。2、網(wǎng)絡(luò)廣告：

載體：專(zhuān)業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)站

方式：彈出式廣告欄

3、報(bào)紙?zhí)夭黄髣潓?zhuān)號(hào)：

a、

次專(zhuān)號(hào)能夠相關(guān)人士或?qū)＜艺撟C會(huì)與會(huì)者發(fā)言的形式發(fā)表，并在同一個(gè)版面同步公布項(xiàng)目形象硬廣告以加強(qiáng)效果。

b、

主題與專(zhuān)家論證會(huì)一致。

4、報(bào)紙硬廣告：

指導(dǎo)思想：只做形象宣傳，不做促銷(xiāo)宣傳，

形式：報(bào)紙半版彩色平面廣告。

主題：合肥人的時(shí)尚之都/前所未有的商品位購(gòu)物體驗(yàn)。

B、異地篇：

1、郵政DM直投廣告

目標(biāo)：篩選出的一至兩千家潛在客戶(hù)

方式：郵政DM直投

內(nèi)容：樓書(shū)及其他相關(guān)資料（VCD視盤(pán)、投資分析表、合肥市場(chǎng)分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會(huì)意向詢(xún)問(wèn)表、回執(zhí)、宣傳臺(tái)歷、明信片等）

2、招商推介會(huì)

組織方：合肥市招商辦、合肥市商業(yè)局

與會(huì)人員：目標(biāo)客戶(hù)高層領(lǐng)導(dǎo)；聞名商業(yè)都市的商會(huì)會(huì)長(zhǎng)（如上海、寧波、溫州等）分管部門(mén)主管，當(dāng)?shù)孛襟w、及其他有關(guān)人士（地產(chǎn)業(yè)人士等）

廣告方式：演講、討論、派發(fā)宣傳品，來(lái)肥考察邀請(qǐng)書(shū)，現(xiàn)場(chǎng)海報(bào)等pop宣傳品

3、報(bào)廣：當(dāng)?shù)貓?bào)紙的小版面招商廣告。

4、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)：專(zhuān)業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)公告版信息公布。總體宣傳打算書(shū)一、

引導(dǎo)期

（時(shí)刻待定）

媒體

主題

備注

售樓部包裝（展板、模型、樓頂廣告牌、吊旗、刀旗、售樓部周邊景觀治理、內(nèi)部環(huán)境裝修等）

樓盤(pán)整體形象，各功能模塊賣(mài)點(diǎn)

對(duì)周邊人群形成一定的阻礙，集聚一定的人氣；對(duì)前來(lái)問(wèn)訊的客戶(hù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，為價(jià)格制定等銷(xiāo)售決策提供第一手資料

商務(wù)公寓樓書(shū)、杏花商業(yè)中心樓書(shū)、各戶(hù)型單頁(yè)

對(duì)各功能模塊的理念炒作、形象塑造、賣(mài)點(diǎn)傳播

設(shè)計(jì)精美、制作精細(xì)、彰顯品位，為客戶(hù)提供一個(gè)細(xì)致的樓盤(pán)信息載體

基礎(chǔ)VI系統(tǒng)導(dǎo)人及應(yīng)用（售樓部手提袋、紙杯、名片、便簽、信封等）

樓盤(pán)形象識(shí)不系統(tǒng)

形成樓盤(pán)形象的規(guī)范化表述，向目標(biāo)客戶(hù)營(yíng)造高品位樓盤(pán)的感受

戶(hù)外廣告牌

樓盤(pán)形象標(biāo)準(zhǔn)畫(huà)面；要緊賣(mài)點(diǎn)簡(jiǎn)要陳述；電話(huà)；地址；開(kāi)發(fā)商、建筑商、廣告商、區(qū)位圖等

樓盤(pán)形象傳播以及營(yíng)銷(xiāo)熱線(xiàn)，售樓部地址等促銷(xiāo)信息的傳播

第一次報(bào)廣（全彩整版）

樓盤(pán)總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫(huà)面；“一種前所未有的都市新生活”

樓盤(pán)總體形象導(dǎo)入，三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，新生活概念簡(jiǎn)稱(chēng)表述，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策

第二報(bào)廣（全彩整版）

樓盤(pán)總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫(huà)面；“徽商·杏花公寓*年*月*日同意內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”

寫(xiě)字樓形象導(dǎo)入，三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，寫(xiě)字樓要緊賣(mài)點(diǎn)表達(dá)，對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的預(yù)報(bào)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策

VIP金卡制作

與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期派發(fā)，持卡人可在開(kāi)盤(pán)慶典是享受VIP待遇，并可參加有獎(jiǎng)活動(dòng)

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)始日售樓部環(huán)境渲染

慶典氣氛的渲染

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)POP宣傳及口碑效應(yīng)

賀年卡、年歷卡制作

用于商場(chǎng)招商DM直投和售樓部派發(fā)

商業(yè)中心招商VCD光盤(pán)、招商推介會(huì)意向詢(xún)問(wèn)表、回執(zhí)的設(shè)計(jì)制作

用于商場(chǎng)招商DM直投二、

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（時(shí)刻待定）

媒體

主題

備注

第三次報(bào)廣（全彩整版）

“與嶄新力量的擁抱”

徽商·杏花公寓今日起起同意內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

對(duì)事件的渲染有沖擊力，對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠政策的介紹

報(bào)紙軟文

一種嶄新的人居模式的我市誕生

以本樓盤(pán)“新生活概念”理念為切入點(diǎn)，為樓盤(pán)形象做宣傳，引起社會(huì)關(guān)注。本軟文應(yīng)與當(dāng)日?qǐng)?bào)紙硬廣告置于相鄰版面上引起讀者的關(guān)聯(lián)性閱讀

專(zhuān)家論證會(huì)（會(huì)議的組織、會(huì)場(chǎng)的布置、會(huì)場(chǎng)的主席臺(tái)背景的設(shè)計(jì)、會(huì)場(chǎng)外宣傳條幅等）

締造新都市經(jīng)濟(jì)圈傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展

通過(guò)論證會(huì)導(dǎo)出本項(xiàng)目的絕佳地段優(yōu)勢(shì)，為樓盤(pán)形象制造先天的地段優(yōu)勢(shì)，為報(bào)紙軟文提供主題

報(bào)紙?zhí)夭黄髣潓?zhuān)題

締造新都市經(jīng)濟(jì)圈傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展

結(jié)合專(zhuān)家論證會(huì)的事件宣傳

第四次報(bào)廣（全彩整版）

宣傳正在同意內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

對(duì)戶(hù)型進(jìn)行介紹，形象及賣(mài)點(diǎn)的宣傳，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)吸納人氣

招商宣傳畫(huà)冊(cè)設(shè)計(jì)完畢

徽商·杏花公寓高品位商業(yè)中心

對(duì)中心地段的優(yōu)勢(shì)、商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)空白、中心的其它賣(mài)點(diǎn)、投資回報(bào)分析、大開(kāi)本、24-32p，精裝

第五次報(bào)廣（全彩整版）

“徽商·杏花公寓*月*日盛大開(kāi)盤(pán)，與您相約！”“正在同意內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”

宣傳項(xiàng)目和要緊賣(mài)點(diǎn)，預(yù)告開(kāi)盤(pán)日期，為開(kāi)盤(pán)凝聚人氣

第二次報(bào)紙軟文

面對(duì)老商業(yè)中心，如何挖掘新商業(yè)中心的功能

與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告配合，為開(kāi)盤(pán)集聚人氣第三次報(bào)紙軟文

如何打造一個(gè)現(xiàn)代化的都市商圈

為開(kāi)盤(pán)集聚人氣

商業(yè)中心DM直

投

招商廣告發(fā)出

徽商·杏花公寓招商信息

VCD視盤(pán)、投資分析表、合肥市場(chǎng)分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會(huì)意向詢(xún)問(wèn)表、回執(zhí)、宣傳臺(tái)歷、明信片等）

開(kāi)盤(pán)慶典企劃完畢

第四次報(bào)紙軟文

通過(guò)沿海先進(jìn)都市的案例和合肥的高品位商業(yè)中心的空白的現(xiàn)狀展開(kāi)

第六次報(bào)廣（全彩整版）

“徽商·杏花公寓，X月日盛大開(kāi)盤(pán)，與您相約！”“正在同意內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”

對(duì)樓盤(pán)在各功能模塊的相互作用，地段配套設(shè)施等的全面性作宣傳，預(yù)告開(kāi)盤(pán)當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，為開(kāi)盤(pán)凝聚人氣

第七次報(bào)廣（全彩整版）

“徽商·杏花公寓，明日開(kāi)盤(pán)”

“傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展”

樓盤(pán)形象宣傳開(kāi)盤(pán)前一天造勢(shì)，預(yù)告開(kāi)盤(pán)當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)安排

開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)布置

營(yíng)造開(kāi)盤(pán)當(dāng)天節(jié)日氣氛

會(huì)場(chǎng)的主席臺(tái)背景的設(shè)計(jì)、展板，刀旗，顯示系統(tǒng)，氣球，彩虹門(mén)、，紅地毯，條幅，摸獎(jiǎng)箱，禮儀小姐，樂(lè)隊(duì)，主持人等三、

強(qiáng)銷(xiāo)期（時(shí)刻待定）媒體

內(nèi)容

備注

第八報(bào)廣（全彩整版）

“為新生活喝彩”“徽商·杏花公寓，今日盛大開(kāi)盤(pán)”

樓盤(pán)形象宣傳奏響開(kāi)盤(pán)的強(qiáng)音，開(kāi)盤(pán)后10日內(nèi)下定優(yōu)惠政策，開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)簡(jiǎn)介

沿海都市商會(huì)會(huì)長(zhǎng)論壇

現(xiàn)代化都市建設(shè)中，如何完成都市商業(yè)業(yè)態(tài)的整體提升

為商業(yè)中心提高造勢(shì)，為樓盤(pán)形象造勢(shì)，傳達(dá)招商信息，（會(huì)場(chǎng)布置，主席臺(tái)背景布置，會(huì)場(chǎng)外條幅，指示牌，彩虹門(mén)等安裝到位）在會(huì)議前一天完成

第九報(bào)廣（全彩整版

酒店式服務(wù)現(xiàn)代化寫(xiě)字樓物管服務(wù)的新模式?！盎丈獭ば踊ü?，正在熱銷(xiāo)中”

酒店式公寓賣(mài)點(diǎn)的宣傳

第五次報(bào)紙軟文

XX會(huì)長(zhǎng)論壇昨日在我市召開(kāi)

的會(huì)長(zhǎng)論壇的事件報(bào)道，報(bào)道應(yīng)與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告相鄰或相近

第十次報(bào)廣（全彩整版）

徽商·杏花公寓高貴品質(zhì)的流露

對(duì)樓盤(pán)配套進(jìn)行宣傳

第十一次報(bào)廣（全彩整版）

公寓化辦公——現(xiàn)代辦公戶(hù)型的革命

對(duì)辦公戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)的宣傳

第十二次報(bào)廣（全彩整版）

極速交通、暢通無(wú)阻——告不寫(xiě)字樓電梯擁擠的時(shí)代

對(duì)商務(wù)公寓的電梯的宣傳

第十三次報(bào)廣（全彩整版）

被時(shí)尚所追逐的地點(diǎn)——配套高檔寫(xiě)字樓的商業(yè)中心

對(duì)辦公戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)的宣傳

第十四次報(bào)廣（全彩整版）

在那個(gè)地點(diǎn)，它讓我們感受到都市的心跳——真正的都市辦公感受

對(duì)商務(wù)公寓地段和周邊配套的宣傳

第十五次報(bào)廣（全彩整版）

在那個(gè)地點(diǎn)，也有您愛(ài)車(chē)的位置——200余個(gè)車(chē)位

對(duì)樓盤(pán)泊車(chē)位的宣傳

第十六次報(bào)廣（全彩整版）

財(cái)寶的高度，取決于您的投資——來(lái)徽商·杏花公寓，確實(shí)是投資的以后

對(duì)投資回報(bào)的分析四、銷(xiāo)售持續(xù)期（時(shí)刻待定）媒體

主題

備注

商業(yè)中心招商推介會(huì)策劃完成

推介會(huì)舉辦都市、會(huì)場(chǎng)方案、日程、與會(huì)人士、宣傳方案等

面對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)目標(biāo)客戶(hù)的直接推介，請(qǐng)貼郵寄，會(huì)務(wù)組成立

第十七次報(bào)廣（全彩整版）

撲面而來(lái)的新生活浪潮

針對(duì)本案的銷(xiāo)售狀況而做出的生活模式的概念宣傳（視實(shí)際需要而定）

商業(yè)中心異地報(bào)紙廣告

XXX推介會(huì)，立即開(kāi)幕

的事件的炒作，對(duì)形象的宣傳

商業(yè)中心招商推介會(huì)

商業(yè)中心招商

會(huì)場(chǎng)布置、主席臺(tái)背景設(shè)計(jì)、場(chǎng)外宣傳等

第十八次報(bào)廣（全彩整版）

生活

本質(zhì)

對(duì)公寓式辦公進(jìn)行宣傳和渲染

業(yè)主參觀工地

公共活動(dòng)，制造口碑

第十九次報(bào)廣（全彩整版）

高品位購(gòu)物設(shè)施的完美呈現(xiàn)——XXX進(jìn)駐商業(yè)中心

針對(duì)實(shí)際招商狀況和銷(xiāo)售狀況而定

第二十次報(bào)廣（全彩整版）

徽商·杏花公寓，引爆樓市激情

視銷(xiāo)售情況介紹，余房推介（視銷(xiāo)售情況介紹）

第六次報(bào)紙軟文

對(duì)都市新生活的向往，徽商·杏花公寓現(xiàn)在情況

與同期報(bào)紙硬廣告配合，刺激余房的銷(xiāo)售

第二十一次報(bào)廣（全彩整版）

主體落架

第二十二次報(bào)廣（全彩整版）

徽商·杏花公寓

對(duì)新生活主義生活模式的示例性描述，要緊塑造樓盤(pán)的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷(xiāo)售

第二十三次報(bào)廣（全彩整版）

對(duì)新生活概念宣傳

，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷(xiāo)售

前期物管服務(wù)協(xié)議，住宅使用講明，業(yè)主手冊(cè)等制作

在那個(gè)地點(diǎn)，我感受到都市的心跳——真正的都市生活

對(duì)地段和配套進(jìn)行宣傳

交房典禮

會(huì)場(chǎng)布置，日程安排

，內(nèi)外形象宣傳

第二十四次報(bào)廣（全彩整版）

新生活今天起為您呈現(xiàn)

對(duì)交房典禮的文件宣傳，樹(shù)立項(xiàng)目形象，刺激尾房的銷(xiāo)售銷(xiāo)售及價(jià)格建議1、主題式商業(yè)群

本案商業(yè)具有一定規(guī)模，能夠考慮采納統(tǒng)一規(guī)劃，形成大規(guī)模主題式商業(yè)形態(tài)，并將項(xiàng)目定位為高檔次，以便與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)分，提高投資者的信心。

2、多元整合體系消費(fèi)

在本案商業(yè)部分定位為主題式商業(yè)區(qū)的情況下，可將商業(yè)部分細(xì)分成若干不同的主題消費(fèi)區(qū)域的多元化消費(fèi)場(chǎng)所，以實(shí)現(xiàn)最大限度地滿(mǎn)足消費(fèi)者在物質(zhì)和文化方面的需求的目的。從經(jīng)營(yíng)的角度考慮，將商業(yè)區(qū)細(xì)分便于吸引相關(guān)的行業(yè)投資者前來(lái)投資購(gòu)房。

3、銷(xiāo)售推廣時(shí)期細(xì)分

a、引導(dǎo)期：宣傳樓盤(pán)整體形象，給市場(chǎng)與受眾一定印象，并進(jìn)行人員培訓(xùn)、市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)比樓盤(pán)比較等前期預(yù)備工作。目的是在產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)前，盡量考慮并解決銷(xiāo)售阻力。

B、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：為正式銷(xiāo)售期查找突破口，同時(shí)能夠依照市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整自己的部署。

C、強(qiáng)銷(xiāo)期：開(kāi)盤(pán)及銷(xiāo)售前期，盡量完成銷(xiāo)售任務(wù)，但要做好銷(xiāo)售操縱，以達(dá)到張弛有度，主動(dòng)操縱市場(chǎng)。

D、銷(xiāo)售持續(xù)期：可考慮采取大量促銷(xiāo)手段，以便缺少銷(xiāo)售周期。

開(kāi)高走：

建議價(jià)格定位在商業(yè)6800元/平方米起價(jià)，

商務(wù)公寓3800元/平方米，均價(jià)4200元/平方米

目的：先聲奪人，強(qiáng)占市場(chǎng)份額

對(duì)比物業(yè)：杏花商業(yè)中心

=======淮河路步行街

杏花公寓

=======安徽國(guó)際商務(wù)中心

5、精裝房：

可嘗試推出精裝房，采納裝飾菜單模式，提高客戶(hù)可選性

目的：提高物業(yè)品質(zhì)、制造消費(fèi)主流。

6、靈活的付款方式

由于物業(yè)總價(jià)較高，業(yè)主付款壓力的情況，因此應(yīng)采納靈活的付款方式，緩解業(yè)主的資金壓力。

例如：A、建筑期內(nèi)分期免息付款

B

、一次性付款給予相應(yīng)折扣

C、先租后售

D、以租代售方案（一）

您情愿在家里與公園對(duì)話(huà)嗎？

在那個(gè)地點(diǎn)，您能夠體驗(yàn)商場(chǎng)、辦公、公寓的高品位；

在那個(gè)地點(diǎn)，您能夠享