營改增專題研究課件

2016年04月“營改增”的影響及應(yīng)對(duì)策略顧問事業(yè)部Part1“營改增”知識(shí)普及目錄：Part2“營改增”的基本政策規(guī)定及精髓解讀Part3對(duì)房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的影響及應(yīng)對(duì)增值稅:是以商品、服務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。為價(jià)外稅，即稅款獨(dú)立于征稅對(duì)象的價(jià)格之外的稅，由購買方承擔(dān)稅款，銷售方取得的貨款包括銷售款和稅款兩部分，即貨款＝銷售款+稅款。營業(yè)稅:是對(duì)在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是價(jià)內(nèi)稅（即我們與客戶簽訂的房屋銷售合同金額是含稅的）。價(jià)內(nèi)稅是由銷售方承擔(dān)稅款，銷售方取得的貨款就是其銷售款，而稅款包含在銷售款中并從中扣除。價(jià)內(nèi)稅與價(jià)外稅的最直接的區(qū)別在于計(jì)算稅款的應(yīng)用公式的區(qū)別：價(jià)內(nèi)稅：稅款=貨款（銷售款）×稅率＝含稅價(jià)格×稅率價(jià)外稅：稅款=[貨款/（1+稅率）]×稅率=不含稅價(jià)格×稅率Part1：增值稅知識(shí)普及增值稅應(yīng)交稅金=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅舉例（采用一般計(jì)稅方法）：Part1：增值稅知識(shí)普及A設(shè)備采購支出（不含稅價(jià)500萬，取得專用發(fā)票）B開發(fā)商C銷售房產(chǎn)（銷售所取得的全部價(jià)款1000萬，銷項(xiàng)稅率為11%，假設(shè)該筆銷售應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?00萬元）采購環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)項(xiàng)：500×17%（付款給A）銷項(xiàng)：(1000-100)/(1+11%)×11%（從C收到）應(yīng)交增值稅：(1000-100)/(1+11%)×11%-500×17%=4.92萬Part1：增值稅知識(shí)普及增值稅-續(xù)舉例（采用簡易計(jì)稅方法）：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如被認(rèn)定為老項(xiàng)目，可選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率計(jì)稅。A設(shè)備采購支出（不含稅價(jià)500萬，取得專用發(fā)票）B開發(fā)商采購環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)項(xiàng)：500×17%（付款給A）

銷項(xiàng)：1000/(1+5%)×5%（從C收到）（不得扣除土地款）C銷售房產(chǎn)（銷售所取得的全部價(jià)款1000萬，銷項(xiàng)稅率5%）老項(xiàng)目選取簡易征收：會(huì)先將收到的全部銷售價(jià)款轉(zhuǎn)換為不含稅收入，再計(jì)算銷項(xiàng)稅，實(shí)際稅負(fù)略低于原營業(yè)稅。交稅：1000/(1+5%)×5%（進(jìn)項(xiàng)稅不得從銷項(xiàng)稅中抵扣）Part2：“營改增”的基本政策規(guī)定——開發(fā)商自行開發(fā)銷售納稅人類型及計(jì)稅方法1、一般納稅人※年應(yīng)稅銷售額超過500萬元以及未超過但按規(guī)定辦理一般納稅人登記的納稅人※適用一般計(jì)稅方法：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅=當(dāng)期不含稅銷售額*稅率（11%）-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額注：當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣2、小規(guī)模納稅人※未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)且未辦理一般納稅人登記的納稅人?！m用簡易計(jì)稅方法：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期不含稅銷售額*征收率（5%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取預(yù)收款方式，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。※計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/(1+11%或5%)×3%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法銷售額的確定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。計(jì)算公式：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

注意以下三個(gè)方面：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。對(duì)選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，則不允許差額扣除。②注意“對(duì)應(yīng)”的含義。土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全額扣除，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除。③計(jì)算銷售額時(shí)，按當(dāng)期取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地價(jià)款后，要按11%適用稅率換算為不含稅價(jià)款。Part2：“營改增”的基本政策規(guī)定——開發(fā)商自行開發(fā)銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目按規(guī)定可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。應(yīng)納稅額=含稅銷售額/(1+5%）x5%※房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。※一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。Part2：“營改增”的基本政策規(guī)定——開發(fā)商自行開發(fā)銷售附件3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法過渡期政策——新老項(xiàng)目的規(guī)定及劃分原價(jià)100W，過戶價(jià)格140W商業(yè)類舉例政策前營業(yè)稅:(過戶價(jià)-原價(jià))x5.6%

（1400000-1000000）X5.6%=22400元

政策后增值稅:(過戶價(jià)-原價(jià))÷1.05x5%

（1400000-1000000）÷1.05×5%=19047.62元

省3352.38元22400-19047.62=3352.38元政策前后差額約下調(diào)15%Part2：“營改增”的基本政策規(guī)定——二手房交易Part2：“營改增”的基本政策規(guī)定——不動(dòng)產(chǎn)抵扣《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》

增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

舉例：假如企業(yè)購置500萬元寫字樓物業(yè)，按11%的增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅總額=500/（1+11%）*11%=55萬元，其中第一年可在銷項(xiàng)稅中抵扣60%即33萬元，第二年可抵扣40%即22萬元。從銷售角度看，相當(dāng)于，5月1日后企業(yè)購買寫字樓，國家給予了10%的價(jià)格優(yōu)惠補(bǔ)貼。這在一定程度上為那些購買寫字樓的企業(yè)省下不少費(fèi)用。買！買！買！序號(hào)開票人收票人開票方式發(fā)票類別抵扣情況備注1一般納稅人一般納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票可抵扣2一般納稅人一般納稅人稅局代開增值稅專用發(fā)票可抵扣營業(yè)范圍外業(yè)務(wù)3一般納稅人一般納稅人自行開具增值稅普通發(fā)票不能抵扣簡易征收項(xiàng)目4一般納稅人小規(guī)模納稅人自行開具增值稅普通發(fā)票不能抵扣5一般納稅人小規(guī)模納稅人稅局代開增值稅普通發(fā)票不能抵扣6小規(guī)模納稅人一般納稅人自行開具增值稅普通發(fā)票不能抵扣7小規(guī)模納稅人一般納稅人稅局代開增值稅專用發(fā)票可抵扣Part2：“營改增”的基本政策規(guī)定——發(fā)票管理發(fā)票類別增值稅發(fā)票分為兩種：增值稅普通發(fā)票及增值稅專用發(fā)票開票日起180天內(nèi)認(rèn)證增值稅專用發(fā)票增值稅普通發(fā)票單位名稱/個(gè)人姓名●●開戶銀行●○銀行賬號(hào)●○地址●○電話●○納稅編碼●○開具增值稅發(fā)票所需要的信息比營業(yè)稅發(fā)票要多，具體如下（●必須提供，○可選）Part2：“營改增”的基本政策規(guī)定——發(fā)票管理Part3-3：對(duì)拿地環(huán)節(jié)的影響及應(yīng)對(duì)拿地方式營改增的影響城市更新：土地出讓金+拆遷補(bǔ)償費(fèi)的方式拆遷補(bǔ)償費(fèi)無法抵扣代建配套：土地出讓金+配套設(shè)施建設(shè)的方式配套設(shè)施的建安成本無法抵扣正常出讓：土地出讓金差額計(jì)稅：銷售額-土地出讓金二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓：土地轉(zhuǎn)讓增值稅可以抵扣從房地產(chǎn)業(yè)的角度去看，顯然，營改增之后，其應(yīng)該盡量選擇土地出讓或土地轉(zhuǎn)讓的方式來取得土地，因?yàn)?，這兩種方式可實(shí)現(xiàn)土地成本在增值稅計(jì)算中的扣除，而盡量規(guī)避運(yùn)用拆遷補(bǔ)償費(fèi)或配套建設(shè)的方式來支付土地成本，避免實(shí)際支付土地成本由于形式的差異而無法扣除。

Part3-2：對(duì)招標(biāo)采購工作環(huán)節(jié)的影響及應(yīng)對(duì)投標(biāo)人資格評(píng)標(biāo)方法改變結(jié)算條款發(fā)票條款投標(biāo)人是一般納稅人、小規(guī)模納稅人、自然人，會(huì)影響到以后是否能取得發(fā)票以及提供的發(fā)票是夠具有可抵扣性及抵扣率的高低從單純比較總支出轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^不含稅采購價(jià)格的高低。如110元17的專用發(fā)票，比100元的普通發(fā)票更優(yōu)。結(jié)算方式與付款時(shí)間影響納稅義務(wù)時(shí)間，即影響對(duì)方發(fā)票提供時(shí)間。爭取按盡速開具發(fā)票，取得發(fā)票再付款。要求必須提供增值稅專用發(fā)票。若對(duì)方提供的發(fā)票不合格導(dǎo)致?lián)p失，需在價(jià)格上進(jìn)行彌補(bǔ)。（2）對(duì)于進(jìn)項(xiàng)較多的乙方（如：總包），合同價(jià)格（含稅）的合理漲幅區(qū)間相對(duì)復(fù)雜，甚至有降價(jià)空間，具體如下。測(cè)算前提：總包材料成本占合同價(jià)款按65%（成本部估算數(shù)據(jù)），增值稅率按17%乙方采購成本對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅成為新增利潤空間，需要成本部門去了解及估算，以確定雙方最優(yōu)方案對(duì)應(yīng)的調(diào)價(jià)幅度及合同價(jià)款，并據(jù)此和乙方議價(jià)。調(diào)價(jià)幅度合同價(jià)款（含稅）銷項(xiàng)稅/營業(yè)稅（乙方）進(jìn)項(xiàng)稅（乙方）乙方凈收入（除稅）進(jìn)項(xiàng)稅（甲方）甲方凈支出（除稅）營業(yè)稅

103.003.09-99.91-103.00增值稅-甲方最優(yōu)-2%101.0010.019.54100.5310.0190.99營業(yè)稅

1%

-12%增值稅-乙方最優(yōu)11%114.3311.339.54112.5411.33103.00營業(yè)稅

13%

0%Part3-2：對(duì)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的影響及應(yīng)對(duì)新合同比價(jià)1、適用簡易征收的項(xiàng)目，因不涉及進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，直接比較合同總價(jià)（含稅）即可。2、適用一般征收的項(xiàng)目，招投標(biāo)/合同比選時(shí)需比較合同凈額（除稅），需要考慮取得的發(fā)票種類（普票or專票）及進(jìn)項(xiàng)稅額，舉例如下：Part3-2：對(duì)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的影響及應(yīng)對(duì)方案承建方/供應(yīng)商合同價(jià)格（含稅）發(fā)票類別稅率進(jìn)項(xiàng)稅買方凈支出（扣除進(jìn)項(xiàng)稅）A增值稅-小規(guī)模納稅人101增值稅普票3%-101B增值稅-小規(guī)模納稅人102增值稅專票（代開）3%399C增值稅-一般納稅人105增值稅專票11%1095方案A到C總價(jià)格依次遞增，但考慮票據(jù)種類和進(jìn)項(xiàng)稅額后，對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目凈支出卻依次抵減；對(duì)一般征收的項(xiàng)目而言，方案C最優(yōu)Part3-3：對(duì)營銷環(huán)節(jié)的影響及應(yīng)對(duì)1、對(duì)預(yù)售模式下的現(xiàn)金流的影響地產(chǎn)項(xiàng)目開盤后，銷售進(jìn)度一般比成本支付進(jìn)度要快，容易出現(xiàn)“先有銷項(xiàng)稅、再有進(jìn)項(xiàng)稅”的情形，而增值稅不存在退稅，導(dǎo)致大量進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，實(shí)繳增值稅增加（下表實(shí)繳9.57，如及時(shí)獲取增值稅專票，則實(shí)繳額應(yīng)為7.7）合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年銷售額(含稅)111-5050--建安成本(含稅)33.32.225.556.6613.325.55銷項(xiàng)稅額11-5.55.5--進(jìn)項(xiàng)稅額3.30.220.550.661.320.55實(shí)繳增值稅9.57-4.734.84--對(duì)策：為使銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅在時(shí)間上匹配，項(xiàng)目財(cái)務(wù)部應(yīng)按月監(jiān)控剩余貨值和未支付成本，在適當(dāng)時(shí)候會(huì)同成本/工程部門要求承建方/供應(yīng)商提前提供發(fā)票（必要時(shí)可由項(xiàng)目公司先向承建方/供應(yīng)商支付稅款以便開票），以確?？傻挚?。同時(shí)，營銷部門在推盤節(jié)奏上也盡量與工程節(jié)點(diǎn)相對(duì)應(yīng)。營改增之后，可能會(huì)就如何向客戶轉(zhuǎn)移銷項(xiàng)稅而采取不同的定價(jià)策略。因此在收入方面，我們就下述幾種可能的方案測(cè)算營改增的稅務(wù)影響定價(jià)方案一（理想談判空間）：市場(chǎng)允許的情況下，企業(yè)可以在原營業(yè)稅毛利的基礎(chǔ)上向客戶全部轉(zhuǎn)嫁增值稅；定價(jià)方案二、三（平衡談判空間）：企業(yè)在保持凈收入不變的基礎(chǔ)上部分向客戶轉(zhuǎn)嫁增值稅定價(jià)方案四（被動(dòng)談判空間）：客戶無法接受增值稅的轉(zhuǎn)嫁，企業(yè)自行消化增值稅金，凈收入及毛利將下降；Part3-3：對(duì)營銷環(huán)節(jié)的影響及應(yīng)對(duì)面向企業(yè)客戶的商業(yè)地產(chǎn)，選擇第二、三種方案的可能性較大，可利用買房開出的增值稅專票抵扣進(jìn)項(xiàng)，開發(fā)商凈收入維持不變或者增加，同時(shí)雙方可分享11%的收益。故可適當(dāng)提高售價(jià)，同時(shí)不增加買方實(shí)際負(fù)擔(dān)。企業(yè)客戶售價(jià)開發(fā)商凈收入稅客戶成本營業(yè)稅100955100營改增后1、漲價(jià)11%111100111002、保持凈收入不變105.459510.45953、雙方分享收益108.789810.78984、維持現(xiàn)有售價(jià)10090.099.9190.092、對(duì)銷售定價(jià)的影響5月1日后，買贈(zèng)行為及活動(dòng)禮品將被視同銷售繳納增值稅，具體包括送停車位、送物業(yè)費(fèi)、送裝修（樣板房）、營銷活動(dòng)抽獎(jiǎng)/送禮等，為避免稅負(fù)增加，具體可采取以下措施：行為類別案例建議買贈(zèng)行為買房送停車位/物業(yè)費(fèi)/買樣板房送裝修等1、贈(zèng)送部分需從物業(yè)價(jià)格中分拆出來單獨(dú)作價(jià)，并另行簽訂銷售合同（或補(bǔ)充協(xié)議）2、對(duì)于“免費(fèi)”、“贈(zèng)送”此類字眼，必須在今后的合同措辭中去除，否則完全有可能會(huì)被視同銷售，從而導(dǎo)致需額外征收這部分的銷項(xiàng)稅。另外，促銷贈(zèng)送的商品也盡量不在合同中體現(xiàn)，否則也極有可能視同銷售。一定需要在合同中體現(xiàn)的話，建議在措辭中明確該合同總價(jià)已包含相關(guān)物品或服務(wù)，

免租期商鋪免租期在合同條款中，盡量只注明合同總租期和租金總額；其次需明確注明收款的時(shí)點(diǎn)在免租期后的第一個(gè)月，通過這種方式來盡量避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其他營銷活動(dòng)抽獎(jiǎng)/送禮合同條款及發(fā)票內(nèi)容應(yīng)明確為營銷活動(dòng)費(fèi)用/耗費(fèi)物資，各項(xiàng)資