房地產(chǎn)營(yíng)銷管理(1-3課時(shí))

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理（1-3課時(shí)）緒論房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)，realestate）的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和?！锓康禺a(chǎn)的特點(diǎn)不可移動(dòng)性例：A、地段、地段、還是地段（地產(chǎn)廣告）B、海口沿海一線地，不再開發(fā)商品房長(zhǎng)期使用性（70年、50年、40年類別）異質(zhì)性（區(qū)位、周圍環(huán)境、品牌）例：A、西海岸、東海岸B、區(qū)位同，價(jià)格相差較大（海甸島江南城）；萬科（均價(jià)高出千元）投資和消費(fèi)二重性概念：炒房團(tuán)（山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)）（正方）郭建波：炒房團(tuán)是房?jī)r(jià)上升的導(dǎo)火索炒房團(tuán)是房?jī)r(jià)快速上漲和波動(dòng)的主要誘因。由于目前房地產(chǎn)對(duì)銷售市場(chǎng)的監(jiān)管有很多漏洞，變相地給游資的轉(zhuǎn)線提供了機(jī)會(huì)，上海的房?jī)r(jià)波動(dòng)證明了這點(diǎn)。嘉賓介紹：郭建波，現(xiàn)深圳市英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)。南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士；國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；中國(guó)著名房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家；中國(guó)著名城市與大型房地產(chǎn)投資策劃人深圳市專家?guī)欤ǚ康禺a(chǎn)類）專家；中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的倡導(dǎo)人之一，曾任綜合開發(fā)研究院（深圳）地產(chǎn)與金融研究中心主任；深圳市先科實(shí)業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理首屆深圳市中介行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)；2003、2004年度深圳地產(chǎn)中介十大風(fēng)云人物。（反方）李國(guó)平：炒房團(tuán)不是房?jī)r(jià)上升的導(dǎo)火索炒房團(tuán)無法撼動(dòng)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，從總量上來說，炒房團(tuán)的資金和人數(shù)很少。一個(gè)城市，房?jī)r(jià)的提升主要是由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入和需求決定的。

嘉賓介紹：清華大學(xué)EMBA（高級(jí)管理人員工商管理碩士），1985年畢業(yè)于上海復(fù)旦大學(xué)。曾在深圳大學(xué)從事多年?duì)I銷管理研究與教學(xué)。1990年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，為深圳建材集團(tuán)下屬專業(yè)房地產(chǎn)公司發(fā)展部經(jīng)理。1992年，與港資合作創(chuàng)辦市場(chǎng)研究顧問公司，并成功為香港投資廣東的樓盤進(jìn)行了項(xiàng)目策劃和銷售代理。1998年加盟思源集團(tuán)，前兩年擔(dān)任思源軟件公司總經(jīng)理，其后參與組建思源地產(chǎn)顧問公司并擔(dān)任公司總經(jīng)理。政策敏感性例：A、國(guó)八條（附件一）B、七部委八條（附件二）C、2005年6月1日稅收新政（附件三）【直接對(duì)房產(chǎn)交易過程進(jìn)行限制，政策在大方向上是限制局部城市的炒房現(xiàn)象，實(shí)際上以直接限制交易過程為手段實(shí)現(xiàn)目的本身，在遏制投資型炒房數(shù)量和房?jī)r(jià)漲幅程度的同時(shí)，也打破了往日市場(chǎng)平穩(wěn)局面，2005年第一季度的紅火局面嘎然而止，迅速在全國(guó)形成了持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、波及范圍廣的“市場(chǎng)多方觀望”局面?！凯h(huán)境互動(dòng)性例：A、開發(fā)商互動(dòng)性（海棠灣：附件四）B、區(qū)域互動(dòng)性（美麗沙、環(huán)島路）房地產(chǎn)業(yè)的含義土地及其開發(fā)、土地使用權(quán)出讓房屋及其建設(shè)、維修和管理房地產(chǎn)權(quán)益【抵押權(quán)是指，房屋的有償使用權(quán)及有償出讓的國(guó)有土地使用權(quán)可以...典當(dāng)權(quán)：簡(jiǎn)稱典權(quán)。它是產(chǎn)權(quán)人以商定的典價(jià)給承典人，承典人在典期內(nèi)享有房地產(chǎn)的使用和管理權(quán)的行為。...】房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)性：社區(qū)文化、飄一代居住概念房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃和城市土地管理關(guān)系密切例：與城市改造工程相結(jié)合A、深圳寶安區(qū)B、?？凇昂５橄脑旃こ獭狈康禺a(chǎn)是國(guó)家和個(gè)人財(cái)富的體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)和帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)使更多人獲得就業(yè)機(jī)會(huì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于促進(jìn)我國(guó)對(duì)外開放我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三個(gè)時(shí)期改革開放以前的30年改革開放以后的20年1999年之后，進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期☆房地產(chǎn)業(yè)存在的問題商品住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范局部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資和開發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)過猛少數(shù)城市商品房?jī)r(jià)攀升過快例：A、2003年上海房?jī)r(jià)最貴增長(zhǎng)速度最快：房均價(jià)5118元/㎡，增長(zhǎng)速度是24.2%B、（2004年12月27日）房?jī)r(jià)的持續(xù)走高是我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)今年的主要走勢(shì)。前三季度我國(guó)３５個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲，其中沈陽、南京、重慶３個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅位居前三位，分別高達(dá)１９.２％、１７.７％、１５.６％。其次為上海、天津、蘭州、青島、寧波、杭州６個(gè)城市。房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。全國(guó)商品房空置面積持續(xù)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)策政府要啟動(dòng)房地產(chǎn)有效需求改善房地產(chǎn)有效供應(yīng)，這既要靠政府，跟要靠開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)從企業(yè)微觀運(yùn)行方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須注意“兩個(gè)差異”【地區(qū)、產(chǎn)品】例：TOWNHOUSE（近郊聯(lián)排、雙拼、疊拼住宅）STUDIO（工作室，在國(guó)內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國(guó)際上也沒有形成定論）SOHO（SOHO和LOFT都是STUDIO的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時(shí)代后期人們對(duì)流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個(gè)性化表現(xiàn)的產(chǎn)品，10人以下工作室。LOFT（原意是倉(cāng)庫(kù)、閣樓。在二十世紀(jì)后期演化成一種時(shí)尚的居住和生活方式。20世紀(jì)40年代，LOFT這種居住方式首次在美國(guó)紐約出現(xiàn)，LOFT與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒、798等詞相提并論。西班牙巴塞羅那考泰斯街5號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)由“散、小、亂、差”向集聚化、規(guī)?；l(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)微利時(shí)代到來房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；⑵放苹瘜⒅鸩郊訌?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的一元化趨勢(shì)明朗房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化將進(jìn)一步加強(qiáng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)增多。附件一：國(guó)八條一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。八條意見言簡(jiǎn)意賅，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致——那就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。2005年3月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過《國(guó)務(wù)院2005年工作要點(diǎn)》，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模，對(duì)保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好勢(shì)頭，具有重要意義。《通知》明確指出，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展?！锻ㄖ芬蟮胤秸跋嚓P(guān)部門抑制價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。附件二：七部委八條七部委新政八大要點(diǎn)2005年5月11日

對(duì)２年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。

增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)量。滿２年未動(dòng)工開發(fā)的，收回土地使用權(quán)。

城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。

披露土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息。附件三：2005年6月1日起新政將實(shí)施房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)政策明確6月1日起，普通住房的營(yíng)業(yè)稅征收政策將進(jìn)行調(diào)整。房改房要不要交營(yíng)業(yè)稅？什么樣的房屋可以減免稅？免稅又該辦理那些手續(xù)？……就一系列讀者感興趣的話題，記者昨日專訪了江蘇省地稅局有關(guān)專家。

房改房2年內(nèi)賣出仍要交稅“前不久有消息說房改房在交易時(shí)可以不交營(yíng)業(yè)稅，這說法絕對(duì)錯(cuò)誤！”省地稅局的相關(guān)負(fù)責(zé)人“開門見山”地辟謠說。原來，國(guó)家對(duì)房改房在第一次買賣時(shí)的確有免稅優(yōu)惠，但這個(gè)“第一次買賣”指的是單位將房屋賣給個(gè)人時(shí)，對(duì)單位可以不交納營(yíng)業(yè)稅，而非個(gè)人再次出手時(shí)不交營(yíng)業(yè)稅?！叭鐔挝毁u給我房子，我再賣給別人，我的這種買賣就已經(jīng)不算‘第一次’交易了，應(yīng)該交營(yíng)業(yè)稅。具體是全額稅還是差額稅則按新政執(zhí)行。也就是說，如果我買了單位房改房還不到2年就又賣出時(shí)，就得按取得售房收入的全額交納5％營(yíng)業(yè)稅?！弊》孔C明不全不享減免稅按新政規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年的，可以免征營(yíng)業(yè)稅。但是，想免稅，必須向地稅部門提出申請(qǐng)，并提供房屋坐落地、容積率、建筑面積、成交價(jià)格及地稅部門要求的其他材料，經(jīng)地稅部門審核審批才行。符合條件的將發(fā)給減免稅憑證。但不能提供屬于普通住房的證明材料、凡材料不全或者不合標(biāo)準(zhǔn)以及未申請(qǐng)減免的，一律將按非普通住房界定，對(duì)其差額征收營(yíng)業(yè)稅。打個(gè)比方說，南京新街口某70平方米的住宅房，雖然其符合“面積120平方米以下”的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，但出手價(jià)格為1.5萬元/平方米，早已超過同級(jí)地價(jià)8000元的1.22倍，所以該房屋還是屬于非普通住宅，那么稅務(wù)部門將對(duì)其差額征收營(yíng)業(yè)稅，即（賣房收入－買房收入）×5％。以契稅為先統(tǒng)一稅種管理現(xiàn)在，一般而言是交了契稅就可以辦理到房產(chǎn)證。房屋買賣中，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅種的征管工作并不統(tǒng)一，這造成不少漏稅現(xiàn)象。所以，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的通知精神，省地稅局正在上報(bào)建議，以契稅征管為抓手，“先稅后證”，對(duì)各稅種進(jìn)行統(tǒng)一管理。如二手房交易中，買賣房人辦理過戶時(shí)，除了出示契稅發(fā)票，還需出示營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅等應(yīng)繳納稅種的完稅憑證或者減免稅憑證，這樣才能辦理過戶手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)證。發(fā)票作完稅憑證不可或缺稅務(wù)專家最后提醒，發(fā)票將越來越重要。因?yàn)閲?guó)稅總局最近出臺(tái)的細(xì)則上有“對(duì)個(gè)人購(gòu)的普通房超過2年對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)其售房收入減購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額交納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，作為差額征稅的憑證”的規(guī)定。如果甲方向乙方購(gòu)買二手房屋，只取得收據(jù)而未取得乙方發(fā)票，那么其居住2年后再次出讓時(shí)，將不能扣除原購(gòu)房款，而房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估也不能代替原購(gòu)房發(fā)票。若發(fā)生無法補(bǔ)辦發(fā)票情況，甲方就只能按全額交納營(yíng)業(yè)稅。周西寧沈春寧購(gòu)房時(shí)間如何認(rèn)定國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。《通知》明確了房地產(chǎn)業(yè)所涉營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策。明確了住房平均交易價(jià)格的計(jì)算辦法。對(duì)納稅人申報(bào)減免稅時(shí)應(yīng)提供的資料進(jìn)行了細(xì)化；對(duì)不能提供證明材料或不符合規(guī)定的，按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房2年期限如何確定的問題，明確規(guī)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買認(rèn)定時(shí)間?！锻ㄖ访鞔_，對(duì)單位或個(gè)人將購(gòu)買住房對(duì)外銷售的，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在辦理房屋權(quán)屬登記的當(dāng)月，向同級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門提供權(quán)屬登記房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、房屋面積、成交價(jià)格信息。市、縣規(guī)劃管理部門要將已批準(zhǔn)的容積率在1.0以下的住宅項(xiàng)目清單，一次性提供給同級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門。新批住宅項(xiàng)目中容積率在1.0以下的，按月提供。附件四：電訊盈科—和黃地產(chǎn)、保利集團(tuán)、上海聯(lián)合體與三亞簽署170億元合作意向

三巨頭搶先拿到海棠灣“入場(chǎng)券”作者:楊春虹2005年10月26日來源：海南日?qǐng)?bào)本報(bào)上海10月25日電（特派記者楊春虹）備受社會(huì)各界矚目的三亞海棠灣開發(fā)，今天在上海率先落下第一錘，對(duì)海棠灣志在必得的三巨頭———李嘉誠(chéng)、李澤楷父子的電訊盈科———和黃地產(chǎn)、中國(guó)保利集團(tuán)、上海聯(lián)合體，今天同時(shí)與三亞市正式簽署海棠灣合作開發(fā)意向，意向投資額達(dá)170億元，其中李嘉誠(chéng)、李澤楷父子擬投50億元，另外兩家分別投資60億元。在簽約儀式上，海棠灣的開發(fā)也成為媒體關(guān)注焦點(diǎn)。省委常委、三亞市委書記于迅在簽約儀式上表示，由于海棠灣是海南目前最大的項(xiàng)目之一，也是省委省政府最為關(guān)心和重視的項(xiàng)目，前期已經(jīng)進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。三亞將按照統(tǒng)一規(guī)劃，政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場(chǎng)運(yùn)作，滾動(dòng)開發(fā)，分批建設(shè)的原則開發(fā)海棠灣，目前已有很多企業(yè)報(bào)名開發(fā)海棠灣。參加簽約的三亞市市長(zhǎng)陸志遠(yuǎn)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，海棠灣的開發(fā)模式與博鰲不同，沒有主開發(fā)商，各開發(fā)商將在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，分別進(jìn)行相關(guān)區(qū)域的開發(fā)建設(shè)。已經(jīng)取得第一批入場(chǎng)券的中國(guó)保利集團(tuán)則信心十足，該公司副總經(jīng)理王小朝說，三亞是我國(guó)唯一的熱帶海濱旅游城市，具有得天獨(dú)厚的自然條件和富饒的自然資源，海棠灣的開發(fā)已經(jīng)列入省市政府的發(fā)展計(jì)劃，并已擬制概念性總體規(guī)劃，這一開發(fā)將對(duì)省市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到帶動(dòng)作用。同時(shí)表示，將把該集團(tuán)在文化、旅游、地產(chǎn)的互動(dòng)發(fā)展方面積累的一些經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用到海棠灣的開發(fā)中，高水平做好海棠灣的開發(fā)建設(shè)。其它：2005年度18家藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)：（集中在上海、北京、廣州、深圳）復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司（上海）合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（廣州）華潤(rùn)置地（北京）金地（集團(tuán)）（北京）金融街控股股份有限公司（北京）首創(chuàng)置業(yè)（北京）世紀(jì)金源集團(tuán)（福州）SOHO中國(guó)有限公司（北京）北京天鴻集團(tuán)（北京）萬科企業(yè)股份有限公司（深圳）億城集團(tuán)（北京）北京陽光100置業(yè)集團(tuán)（北京）中海地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（北京）招商局地產(chǎn)控股（深圳）中體奧林匹克花園（北京）卓越地產(chǎn)（深圳）萬通地產(chǎn)（北京）藍(lán)籌：BLUECHIP來源于美國(guó)，在美國(guó)的毒場(chǎng)，籌碼分為藍(lán)色、白、紅；藍(lán)籌碼分量最重，是實(shí)力與信心的體現(xiàn)。專指實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的公司。潘石屹：炒房不如炒自己。SOHO：它是潘石屹的符號(hào)，是潘石屹所領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的符號(hào)，也是北京這座城市的顯著符號(hào)之一。事實(shí)上，為潘石屹奠定地產(chǎn)地位的“SOHO”如今已經(jīng)不再是“Smallofficehomeoffice”這么具象的東西了，SOHO在不斷成長(zhǎng)，它包容的東西越來越多。如張欣所言，它更是一種精神，是這個(gè)時(shí)代的，雜碎的、混合的、亂七八糟的聲音。老潘娛樂營(yíng)銷：我已基本娛樂化。自稱是地產(chǎn)界“章子怡式的娛樂人物?！弊鬟^CD、SONY、HP、IBM、LG、聯(lián)想等知名公司的代言人，此舉究竟是代言了他人，還是用自己的形象給自己的地產(chǎn)項(xiàng)目做廣告，誰也說不清楚。老潘藝術(shù)營(yíng)銷：“山語間”、“建筑師走廊”、“藍(lán)色海岸”