砦項(xiàng)目產(chǎn)品定位

目錄CONTENTS12346項(xiàng)目機(jī)會挖掘客戶市場研究項(xiàng)目發(fā)展定位整體規(guī)劃及產(chǎn)品建議經(jīng)濟(jì)效益測算市場機(jī)會挖掘宏觀市場競品市場01PART

ONE12住宅市場宏觀市場競品市場商業(yè)市場辦公市場商業(yè)市場辦公市場公寓市場土地市場公寓市場住宅市場樓市政策Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//土地市場土地市場：1-9月地王熱度高漲，“鄭九條”出臺后土地市場迅速冷卻，目前進(jìn)入土拍低谷期，而金水區(qū)土地在此時尤顯稀缺。Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//住宅市場2014年月均去化48.90萬㎡2015年月均去化78.06萬㎡2016年月均去化127.31萬㎡商品住宅近一年月均去化量為122.05萬㎡，在不增加新供應(yīng)的情況下，去化周期約為2.2個月新房住宅月均去化127.31萬方目前剩余庫存去化周期2.2個月數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局住宅市場：鄭州商品住宅成交量穩(wěn)步攀升，價格直線上漲，尤其進(jìn)入2016年下半年，住宅市場成交火爆，許多項(xiàng)目出現(xiàn)無房可售情況；庫存量急劇下降，短時間內(nèi)庫存難以恢復(fù)，住宅的稀缺性提升。Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//住宅市場2016年月均去化60.02萬㎡2015年月均去化43.73萬㎡2014年月均去化29.95萬㎡二手住宅月均去化60.02萬方金水區(qū)成交熱度最高數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局住宅市場：鄭州二手住宅成交量逐年遞增，成交價格曲線上漲；八大區(qū)中金水區(qū)成交熱度最高，成交量遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域，成交單價鄭東新區(qū)最高。Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//住宅市場改善產(chǎn)品去化 增加金水區(qū)去化結(jié)構(gòu)加速變化不斷增加，金水區(qū)作為改善需求巨大的住宅市場：鄭州市住宅成交結(jié)構(gòu)表明，改善型產(chǎn)品去化中心城區(qū)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化正在加劇。金水區(qū)2016年1-9月住宅月度成交面積段結(jié)構(gòu)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月>300290-300270-280260-270250-260230-240220-230210-220200-210190-200180-190170-180160-170150-160140-150130-140120-130110-120100-11090-10080-9070-8060-7050-6040-5030-4020-30Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//商業(yè)市場庫存量巨大的問題，商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)市場：雖去化方面開年以來有了一定幅度上漲，但商業(yè)仍然去化存在高風(fēng)險。商業(yè)月均去化5.49萬方庫存去化周期69個月近一年內(nèi)鄭州市商業(yè)物業(yè)月均去化量為5.38萬㎡，在不增加新供應(yīng)的情況，去化周期為69個月Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//辦公市場辦公市場：辦 品月均去化存在一定漲幅，但整體庫存依然維持在29個月，同為高風(fēng)險物業(yè)。辦公月均去化5.89萬方庫存去化周期29個月Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//公寓市場公寓市場：鄭州市公寓產(chǎn)品月均去化達(dá)到6.17萬方，市場活躍度高，需求量大，庫存量適中。公寓月均去化6.17萬方庫存去化周期14個月Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//樓市政策樓市政策：2016年經(jīng)歷樓市爆發(fā)期之后9月和10月迎來政策收緊，尤其“雙限”出臺影響巨大，使高溫不下的樓市迅速冷卻?！班嵕艞l”出臺“雙限”出臺Part

1

市場機(jī)會研判—宏觀市場//樓市政策樓市政策：預(yù)計本輪政策調(diào)控周期在1年左右，同時對綜合體項(xiàng)目來說商辦產(chǎn)品去化迎來新機(jī)遇，對180㎡以上住宅產(chǎn)品去化同樣留出了空間。Part

1市場機(jī)會研判—宏觀市場//小結(jié)土地市場：1-9月地王熱度高漲，“鄭九條”出臺后土地市場迅速冷卻，目前進(jìn)入土拍低谷期，而金水區(qū)土地在此時尤顯稀缺。住宅市場：進(jìn)入2016年下半年，庫存量急劇下降，住宅的稀缺性提升；同時，金水區(qū)作為改善需求巨大的中心城區(qū)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化正在加劇。商業(yè)市場：雖去化方面開年以來有了一定幅度上漲，但商業(yè)仍然 庫存量巨大的問題，商業(yè)產(chǎn)品去化存在高風(fēng)險。辦公市場：辦 品月均去化存在一定漲幅，但整體庫存依然維持在29個月，同為高風(fēng)險物業(yè)。公寓市場：鄭州市公寓產(chǎn)品月均去化達(dá)到6.17萬方，市場活躍度高，需求量大，庫存量適中。樓市政策：預(yù)計本輪政策調(diào)控周期在1年左右，同時對綜合體項(xiàng)目來說商辦產(chǎn)品去化迎來新機(jī)遇，對180㎡以上住宅產(chǎn)品去化同樣留出了空間。市場啟示：住宅稀缺屬性不斷提升，商業(yè)、辦公去化依然存在較高風(fēng)險，而公寓產(chǎn)品活躍度較高；根據(jù)政策以一年為周期

的轉(zhuǎn)變風(fēng)向，圍繞住宅

打開本項(xiàng)目價值所在。12住宅市場宏觀市場競品市場商業(yè)市場辦公市場商業(yè)市場辦公市場公寓市場土地市場公寓市場住宅市場樓市政策Part

1市場機(jī)會研判—競爭格局競爭格局：選取三環(huán)內(nèi)綜合體項(xiàng)目劃分花園路東、花園路西、金水路三大競爭圈層進(jìn)行研究。本案宏光協(xié)和城邦瀚海東韓里恒祥百悅城明天世紀(jì)嘉辰麗景苑待售在售尾盤東關(guān)虎屯項(xiàng)目名門常寨泉舜上城圈層項(xiàng)目名稱總體量（萬㎡）容積率占地（畝）安置體量住宅體量商業(yè)體量公寓體量寫字樓體量花園路東圈層本案——————33————————嘉辰麗景苑194.366607.529.50瀚海東韓里545.49116231837.12東關(guān)虎屯項(xiàng)目80.76.531351671019.54名門常寨457.2568——428花園路西圈層泉舜上城905.923023268—15明天世紀(jì)803.5120213.62518恒祥百悅城525.9金水路圈層宏光協(xié)和城邦1336.676492110713合計553.745.5395913894.1.174140.1花園路東圈層花園路西圈層金水路圈層Part

1

市場機(jī)會研判—競爭格局//競爭周期競爭周期：項(xiàng)目各競爭圈層在售項(xiàng)目近兩年大多在起步階段，與本項(xiàng)目銷售期大量重合；尤其花園路西圈層競爭全面

。圈層項(xiàng)目名稱

20132014201520162017201820192020花園路東圈層本案嘉辰麗景苑瀚海東韓里東關(guān)虎屯項(xiàng)目名門常寨競爭周期花園路西圈層泉舜上城明天世紀(jì)恒祥百悅城金水路圈層宏光協(xié)和城邦Part

1

市場機(jī)會研判—競爭格局//建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：主要競品項(xiàng)目多采用現(xiàn)代風(fēng)格以及Art-Deco風(fēng)格突出現(xiàn)代感與高大形象，法式等凸顯品質(zhì)品味的建筑風(fēng)格運(yùn)用較少。圈層項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格花園路東圈層本案建議采用法式風(fēng)格嘉辰麗景苑現(xiàn)代簡約瀚海東韓里現(xiàn)代風(fēng)格東關(guān)虎屯項(xiàng)目現(xiàn)代簡約名門常寨——花園路西圈層泉舜上城現(xiàn)代風(fēng)格明天世紀(jì)Art-Deco恒祥百悅城現(xiàn)代簡約金水路圈層宏光協(xié)和城邦A(yù)rt-Deco明天世紀(jì)Art-Deco泉舜上城現(xiàn)代風(fēng)格恒祥百悅城現(xiàn)代風(fēng)格瀚海東韓里現(xiàn)代風(fēng)格Part

1

市場機(jī)會研判—競爭格局//配套資源配套資源： 為競品主要 配套，同時商業(yè)體量巨大；周邊配套多依托國貿(mào)360、省人民醫(yī)院、豐產(chǎn)路小學(xué)等商業(yè)、醫(yī)療、教育資源作為宣傳。圈層項(xiàng)目名稱周邊配套配套花園路東圈層本案建議配套知名省人民醫(yī)院、國貿(mào)商圈等嘉辰麗景苑底商2653/㎡、省中醫(yī)院、大商千盛廣、文化路一小等瀚海東韓里自建三層省級12班雙語豐產(chǎn)路小學(xué)、省人民醫(yī)院、璞麗中心等東關(guān)虎屯項(xiàng)目首個峽谷式商業(yè)體，開放式購物公園國貿(mào)360、省人民醫(yī)院等名門常寨辦公、商業(yè)街國貿(mào)360、豐產(chǎn)路小學(xué)等花園路西圈層泉舜上城2所 一所公立小學(xué)鄭州人民醫(yī)院、鄭州市兒童康復(fù)醫(yī)院、

醫(yī)院等明天世紀(jì)文化體育中心，老年活動中心，警務(wù)室，社區(qū)服務(wù)中心，物業(yè)服務(wù)中心文化路一小、大商千盛廣場、省中醫(yī)院等恒祥百悅城12萬方商業(yè)（商超）、1座9班360國貿(mào)、

省職工醫(yī)院等金水路圈層宏光協(xié)和城邦二十二班建業(yè)小哈弗 （兩個 ）、

商業(yè)街、購物中心、生活廣場兒童樂園曼哈頓商圈、省人民醫(yī)院、建業(yè)小哈佛等Part

1

市場機(jī)會研判—競爭格局//物業(yè)&品牌品牌、物業(yè)：本案 競品開發(fā)商以本地實(shí)力房企及外來房企為主，選擇物業(yè)品牌缺乏優(yōu)勢，車位方面多采用大于1:1配置。圈層項(xiàng)目名稱開發(fā)商物業(yè)公司車位配比花園路東圈層本案申泰置業(yè)建議選取品牌物業(yè)公司嘉辰麗景苑祈福明天置業(yè)創(chuàng)基物業(yè)約1:1瀚海東韓里鄭州新大觀置業(yè)山水物業(yè)1:1.34東關(guān)虎屯項(xiàng)目大樹置業(yè)——地上227，5391個車位名門常寨名門地產(chǎn)——地上100，3120個車位花園路西圈層泉舜上城鄭州泉舜中州上城房地產(chǎn)泉舜物業(yè)1：1明天世紀(jì)祈福明天置業(yè)————恒祥百悅城恒祥實(shí)業(yè)1：1.72金水路圈層宏光協(xié)和城邦仁信置業(yè)宏德物業(yè)管理 （收購前）第一太平戴維斯物業(yè)管理（顧問）1：1Part

1 市場機(jī)會研判—住宅市場// 競品圈層項(xiàng)目名稱容積率銷售狀態(tài)可售體量（萬㎡）已售體量（萬㎡）庫存體量（萬㎡）在售/待售產(chǎn)品現(xiàn)時點(diǎn)均價（元/㎡）花園路東圈層本案——————————————嘉辰麗景苑4.36二期待售7.54.23.3————瀚海東韓里5.49內(nèi)購中1851380-90㎡兩房、89-143㎡三房、143㎡四房——東關(guān)虎屯項(xiàng)目6.53前期咨詢707————花園路西圈層泉舜上城5.9待售2602667-79㎡兩房，89-129㎡三房——明天世紀(jì)3.5內(nèi)購中3.630.649—107㎡恒祥百悅城5.9公寓在售1101189㎡兩房、90-103㎡三房——金水路

圈層宏光協(xié)和城邦6.6寫字樓在售21210————合計94.171.260.949-143㎡——競品：主要競品項(xiàng)目住宅產(chǎn)品庫存僅在61萬㎡左右，同時所有項(xiàng)目均處在待售狀態(tài)，區(qū)域住宅稀缺屬性拔高。Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//產(chǎn)品供應(yīng)極大，60㎡以內(nèi)小戶產(chǎn)品供應(yīng)：主要競品項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)集中，80-90㎡兩房、120-140㎡三房型及60-80㎡兩房以及80-90㎡三房存在空缺和機(jī)遇。區(qū)域項(xiàng)目名稱指標(biāo)一房兩房三房四房<5050-60<7070-8080-9090-100>10080-9090-100100-120120-140140-160140-160160-180花園路東圈層嘉辰麗景苑面積31、4552-5689-90109126-129148占比10%20%35%12%17%6%瀚海東韓里面積80、9089100-117135143143占比7.4%9.5%68%10.4%0.6%4.5%東關(guān)虎屯項(xiàng)目面積648898-100102125-140占比1.7%38.5%5.7%4%50%花園路西圈層泉舜上城一期面積68-6978-7989110-113129占比17%33%17%17%17%明天世紀(jì)面積50-607688-89107占比28%18%36%18%恒祥百悅城面積7588-9094-100104109-118144-153占比11%12%24%20%24%9%金水路圈層宏光協(xié)和城邦面積70-8080-90120-135160-170占比24.5%33.6%33.7%8.2%Part

1市場機(jī)會研判—住宅市場//產(chǎn)品供應(yīng)由于

競品項(xiàng)目僅有兩個存在銷售備案，因此，選取宏光協(xié)和城邦、嘉辰麗景苑（競品）以及銀基

、金成時代廣場（典型項(xiàng)目）進(jìn)行對標(biāo)去化備案情況分析Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//產(chǎn)品去化行

40-50

50-6060-

70-

40-50

50-

60-

70-

80-

90-

100-

90-

100-

110-

120-

130-

150-

150-

160-

170-

210-

220- 290-

>30

250-

290-7080607080901001101001101201301401601601701802202303000260300<5066586414127550-10059865632221501100-150741269127150-2004521603165134200-2502392214151250-30011203052300-3504631151350-40024450-50011>6001總計9

492982614576㎡以下產(chǎn)品100萬總價為置業(yè)敏感點(diǎn)產(chǎn)品去化：總價200萬敏感特征顯著，50-60㎡一房、70-90㎡兩房、100-110㎡以及120-140㎡三房為典型項(xiàng)目熱銷戶型。2016年典型項(xiàng)目成交總價-面積段交叉分析表一房

兩房

三房

四房

五房總計80-100㎡產(chǎn)品150萬總價為置業(yè)敏感點(diǎn)100-140㎡產(chǎn)品200萬總價為置業(yè)敏感點(diǎn)投資偏好整體敏感價位*考慮到項(xiàng)目主要競品多無備案，選取宏光協(xié)和城邦、嘉辰麗景苑、銀基、金成時代廣場進(jìn)行對標(biāo)交叉分析Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//產(chǎn)品去化產(chǎn)品去化：典型項(xiàng)目月均去化在50套左右，均價相差較大，與項(xiàng)目同在經(jīng)三路沿線的嘉辰麗景苑項(xiàng)目9月備案均價已達(dá)到17208元/㎡。11607160001400012000100008000600040002000501001502002503001月2月3月4月5月6月7月8月9月宏光協(xié)和城邦套數(shù)嘉辰麗景苑套數(shù)金成時代廣場套數(shù)銀基套數(shù)宏光協(xié)和城邦均價嘉辰麗景苑均價金成時代廣場均價銀基均價月均去化在50套左右安置備案均價較低2016年1-9月典型項(xiàng)目月度成交套數(shù)及均價情況Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//年去化量圈層項(xiàng)目名稱庫存體量（萬㎡）月均去化去化周期花園路東圈層本案—————嘉辰麗景苑3.30.311瀚海東韓里130.626東關(guān)虎屯項(xiàng)目7——花園路西圈層泉舜上城260.552明天世紀(jì)0.60.51.2恒祥百悅城110.427.5宏光協(xié)和城邦00.5—合計60.90.45—單案年消化量約6萬方年去化量：主要競品項(xiàng)目住宅產(chǎn)品單案年消化量

6萬方左右。2016年1-6鄭州市商品住宅銷售金額TOP102016年1-6鄭州市商品住宅銷售面積TOP10Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計：主要競品項(xiàng)目住宅產(chǎn)品設(shè)計受地塊條件影響差異較大，整體偏功能性；本項(xiàng)目由于地塊南北向長度限制，建議采用塔樓或塔板結(jié)合形式的2T4/2T6產(chǎn)品。圈層項(xiàng)目名稱樓型梯戶比戶型面積（㎡）客廳進(jìn)深（m）客廳開間（m）主臥進(jìn)深（m）主臥開間（m）陽臺數(shù)量戶型優(yōu)點(diǎn)戶型缺點(diǎn)花園路東圈層本案建議采用塔式或塔板結(jié)合建議2T4/2T6————建議小于4.2m建議大于3.6m建議小于4.2m建議大于3.4m建議設(shè)置雙陽臺————嘉辰麗景苑板式2T4兩室兩廳一衛(wèi)903.63.63.83.31方正、采光通風(fēng)好不通透、衛(wèi)生間干濕不分離三室兩廳一衛(wèi)1094.23.84.23.42南北雙陽臺，通透三室單衛(wèi)生間極不方便瀚海東韓里塔式4T8三室兩廳兩衛(wèi)1143.86.43.93.41大面寬，雙臥朝南，主臥帶衛(wèi)生間客廳采光差1T2三室兩廳兩衛(wèi)1434.25.54.03.81電梯入戶，南北通透狹長、采光差東關(guān)虎屯項(xiàng)目塔式2T4兩室兩廳一衛(wèi)893.83.63.83.62方正、房間利用率高進(jìn)深長、次臥采光差三室兩廳兩衛(wèi)1394.24.54.03.82南北通透走道狹長，房屋利用率低花園路西圈層泉舜上城板式2T6兩室兩廳一衛(wèi)793.63.83.63.61空間利用率高書房采光差三室兩廳一衛(wèi)1114.24.04.23.81雙臥室朝南整體狹長，采光通風(fēng)差明天世紀(jì)塔式4T10一室兩廳一衛(wèi)493.63.63.63.61緊湊實(shí)用采光通風(fēng)差三室兩廳一衛(wèi)1074.23.64.23.61動靜分區(qū)狹長、采光差金水路

圈層宏光協(xié)和城邦板式2T6兩室兩廳一衛(wèi)744.24.04.23.81雙臥室朝南客廳采光差2T4三室兩廳兩衛(wèi)1344.03.84.03.82雙臥室朝南主臥帶衛(wèi)生間狹長、采光差Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計：瀚海東韓里項(xiàng)目部分樓棟采用純塔式結(jié)構(gòu)，4T8H設(shè)置造成每層存在兩戶純東西向戶型。113㎡103㎡103㎡113㎡114㎡114㎡117㎡117㎡戶型面積（㎡）套數(shù)總面積（㎡）三房1032206113222611422281172234合計8894瀚海東韓里項(xiàng)目1#、4#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖純東西向戶型Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計：東關(guān)虎屯項(xiàng)目部分采用塔式雙單元2T4戶型，中心縱向電梯井設(shè)計，節(jié)省橫向空間，對本項(xiàng)目有一定借鑒意義。東關(guān)虎屯項(xiàng)目1號地8#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖139㎡三室兩廳兩衛(wèi)88.93㎡兩室兩廳一衛(wèi)88.93㎡兩室兩廳一衛(wèi)139㎡三室兩廳兩衛(wèi)139㎡三室兩廳兩衛(wèi)139㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型面積（㎡）套數(shù)總面積（㎡）兩房88.9314012450.2三房合計28031910.2Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//客戶分析客戶分析：從成交客戶 數(shù)據(jù)分析，36—50歲占比最多，投資客戶占比53.92%。瀚海東韓里成交客戶段匯總占比段25歲以下476.56%25-35歲19927.75%36-50歲21229.57%51-72歲7810.88%團(tuán)購18125.24%匯總717100.00%瀚海東韓里成交客戶置業(yè)目的方面置業(yè)目的匯總占比自住22331.10%投資28940.31%純投資（吃息）243.35%團(tuán)購18125.24%總計717100.00%Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//客戶分析客戶分析：項(xiàng)目主要客戶群體為金水區(qū)，占總成交

73.7%；成交客戶主要集中在項(xiàng)目周邊，基本為省醫(yī)、

戶、職員所占

較高。瀚海東韓里成交客戶區(qū)域工作區(qū)域匯總占比金水區(qū)39354.81%管城區(qū)253.49%惠濟(jì)區(qū)192.65%二七區(qū)212.93%鄭東新區(qū)304.18%中原區(qū)223.07%外地263.63%團(tuán)購18125.24%總計717100.00%瀚海東韓里成交客戶職業(yè)工作單位匯總占比省醫(yī)11916.60%戶9312.97%職員20228.17%職業(yè)者577.95%退休243.35%其他415.72%團(tuán)購18125.24%總計717100.00%Part

1

市場機(jī)會研判—住宅市場//小結(jié)競品：主要競品項(xiàng)目住宅產(chǎn)品庫存僅在61萬㎡左右，同時所有項(xiàng)目均處在待售狀態(tài)，區(qū)域住宅稀缺屬性拔高。產(chǎn)品供應(yīng)：主要競品項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)集中，80-90㎡兩房、120-140㎡三房

極大，60㎡以內(nèi)小戶型及60-80㎡兩房以及80-90㎡三房存在空缺和機(jī)遇。產(chǎn)品去化：總價200萬敏感特征顯著，50-60㎡一房、70-90㎡兩房、100-110㎡以及120-140㎡三房為典型項(xiàng)目熱銷戶型。客戶層面：以金水區(qū)為主，36—50歲占比最多，省醫(yī)、 戶、職員所占 較高，投資客戶占比53.92%。市場啟示：項(xiàng)目所處區(qū)域住宅產(chǎn)品稀缺度不斷高漲，客戶目標(biāo)清晰，建議參照市場供應(yīng)方面60㎡以內(nèi)小戶型、60-80㎡兩房以及80-90㎡三房的空缺，合理掌控200萬敏感總價位進(jìn)行產(chǎn)品和價格設(shè)定。12住宅市場宏觀市場競品市場商業(yè)市場辦公市場商業(yè)市場辦公市場公寓市場土地市場公寓市場住宅市場樓市政策Part

1

市場機(jī)會研判—商業(yè)市場//商圈格局融園百貨名門常砦本案萬家丹尼斯百貨大商新瑪特國貿(mào)360正道已運(yùn)營未開業(yè)未來供應(yīng)正道花園璞麗中心蘭德中心世紀(jì)聯(lián)華卜蜂蓮花金水萬達(dá)建業(yè)凱旋寶龍城市廣場丹尼斯七天地國貿(mào)商圈項(xiàng)目名稱國貿(mào)商圈典型商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)類型商業(yè)體量商業(yè)檔次開業(yè)時間經(jīng)營狀況國貿(mào)360中端流行時尚2010較好大商新瑪特2008較好丹尼斯花園路2008較好1999一般購物中心4.8萬㎡精品百貨7.6萬㎡中高端精品百貨14萬㎡

中高端精品百貨3.2萬㎡中高端時尚百貨2.8萬㎡中端時尚2004一般正道花園百貨正道

百貨金水萬達(dá)蘭德中心商業(yè)街 5.1萬㎡ 中高端 預(yù)計2016

——開放式購物公園9.6萬㎡ 中高端 預(yù)計2018

——建業(yè)凱旋購物中心 5萬㎡中高端 預(yù)計2018

——東關(guān)虎屯項(xiàng)目購物中心10萬㎡中高端 預(yù)計2018

——名門常砦商業(yè)街 4萬㎡—— 預(yù)計2020

——瀚海東韓里 商業(yè)街 3萬㎡—— 預(yù)計2019

——其他——20萬㎡——————合計供應(yīng)量89.1萬㎡商圈格局：項(xiàng)目所處國貿(mào)商圈目前典型商業(yè)合計供應(yīng)量近90萬㎡，消費(fèi)檔次較高，目前大體量市場空缺較小，需求飽和度高。東關(guān)虎屯項(xiàng)目瀚海東韓里Part

1 市場機(jī)會研判—商業(yè)市場// 競品競品： 競品項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品基本為待售狀態(tài)，整體庫存約74萬㎡。圈層項(xiàng)目名稱商鋪銷售狀態(tài)可售體量（萬㎡）已售體量（萬㎡）庫存體量（萬㎡）在售/待售產(chǎn)品花園路東圈層本案——————————嘉辰麗景苑待售202——瀚海東韓里待售303——東關(guān)虎屯項(xiàng)目待售1001036-235㎡單層、一拖二及三層名門常寨規(guī)劃中404——花園路西圈層泉舜上城待售808——明天世紀(jì)待售25025——恒祥百悅城待售12012——金水路圈層宏光協(xié)和城邦待售10010——合計74074——Part

1

市場機(jī)會研判—商業(yè)市場//整體情況產(chǎn)品供應(yīng)：以東關(guān)虎屯商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃為例，周邊競品多以100㎡以上產(chǎn)品為主力，小面積產(chǎn)品空缺。東關(guān)虎屯項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)情況類別類型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)占比總面積（㎡）面積占比商業(yè)體1號地底商27200//2720040%30000//3000044%8棟獨(dú)棟商業(yè)11000//1100016%小計/68200100%底商一層單體36-7046%2142%155.211%155.21%170.2711%170.271%1-2連體65-10057%4324%102-2003956%568349%202-2411420%327128%320-36434%10139%1-2-3連體124-23534%5895%小計70100%11527.47100%合計//79727.47/Part

1市場機(jī)會研判—商業(yè)市場//產(chǎn)品供應(yīng)以商鋪產(chǎn)品為主要研究對象，由于

競品項(xiàng)目均無商業(yè)產(chǎn)品銷售備案，因此，選取銀基

、金成時代廣場（典型項(xiàng)目）進(jìn)行對標(biāo)去化備案情況分析Part

1

市場機(jī)會研判—商業(yè)市場//產(chǎn)品去化產(chǎn)品去化：典型項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品去化以20-40㎡小面積產(chǎn)品因總價低，最為熱銷；整體銷售總價段集中在100-150萬，建議本項(xiàng)目主力產(chǎn)品控制總價段在150萬以內(nèi)?？們r/面積20-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180>200總計<503350-10010111100-1501214228150-200189200-250112250-300112300-35011350-40011>600總計1115632015-2016年典型項(xiàng)目成交總價-面積段交叉分析表*考慮到項(xiàng)目主要競品均無備案，選取銀基、金成時代廣場進(jìn)行對標(biāo)交叉分析Part

1

市場機(jī)會研判—商業(yè)市場//產(chǎn)品去化產(chǎn)品去化：典型項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品備案價差較大，處在25000-35000元/㎡之間，月均去化約5套。27672288232162926378237152511422462226972522037363327333644105000100001500020000250003000035000400000246810121416月月月月月月月月月月

016年6月

2016年7月

2016年8月月月月月月月6年3月2016年4月2016年6月2016年8月金成時代廣場套數(shù)1銀基

套數(shù)121金成時代廣場均價276722882321629263782371525114224622269725220銀基

均價3736332733364412015-2016年典型項(xiàng)目成交套數(shù)及均價情況Part

1

市場機(jī)會研判—商業(yè)市場//產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計：競品及周邊典型項(xiàng)目在售及已規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品較少，整體大開間短進(jìn)深的200㎡以上產(chǎn)品較多。圈層項(xiàng)目名稱主力產(chǎn)品面積（㎡）進(jìn)深（m）開間（m）價格（元/㎡）金水路圈層本案建議純一層、一拖二結(jié)合建議主力設(shè)計20-40㎡產(chǎn)品——————三期純一層2201020-2536000銀基四期一拖二200-70010-2520-2538000花園路東圈層?xùn)|關(guān)虎屯項(xiàng)目一拖二102-200——————一拖二202-241——————Part

1

市場機(jī)會研判—商業(yè)市場//年去化量年去化量：主要競品項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品單案年消化量

2.4萬方。圈層項(xiàng)目名稱庫存體量（萬㎡）月均去化去化周期花園路東圈層本案———嘉辰麗景苑2考慮到產(chǎn)品面積差異，以月均0.2萬㎡計算10瀚海東韓里36東關(guān)虎屯項(xiàng)目1050名門常寨420花園路西圈層泉舜上城840明天世紀(jì)25125恒祥百悅城1260宏光協(xié)和城邦1050合計74——單案年消化量2.4萬㎡Part

1市場機(jī)會研判—商業(yè)市場//小結(jié)市場格局：項(xiàng)目所處國貿(mào)商圈目前典型商業(yè)合計供應(yīng)量近90萬㎡，消費(fèi)檔次較高，目前大體量市場空缺較小，需求飽和度高。競品：

競品項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品基本為待售狀態(tài)，整體庫存約74萬㎡。產(chǎn)品供應(yīng)：以東關(guān)虎屯商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃為例，周邊競品多以100㎡以上產(chǎn)品為主力，小面積產(chǎn)品空缺。產(chǎn)品去化：典型項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品去化以20-40㎡小面積產(chǎn)品因總價低，最為熱銷；整體銷售總價段集中在100-150萬，建議本項(xiàng)目主力產(chǎn)品控制總價段在150萬以內(nèi)。產(chǎn)品設(shè)計：競品及周邊典型項(xiàng)目在售及已規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品較少，整體大開間短進(jìn)深的200㎡以上產(chǎn)品較多。年去化量：主要競品項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品單案年消化量

2.4萬方。市場啟示：項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量巨大，其中購物中心最為常見；

競品供應(yīng)面積100㎡以上為主導(dǎo)，而20-40㎡小面積為市場去化熱點(diǎn)，建議項(xiàng)目采用小面積商業(yè)產(chǎn)品為主力。12住宅市場宏觀市場競品市場商業(yè)市場辦公市場商業(yè)市場辦公市場公寓市場土地市場公寓市場住宅市場樓市政策Part

1度、層高等設(shè)計均較。項(xiàng)目建筑面積外立面層高大堂電梯標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)水平5萬㎡雙層玻璃幕墻3.39.3米挑高，約700㎡8部日立電梯2000㎡空調(diào)2-3元/㎡/天招銀省匯中心7.7萬㎡石材3.1約300㎡每棟4部電梯1330㎡空調(diào)1.5-1.8元/㎡/天國際企業(yè)中心10.8萬㎡石材3.159米挑高，約700㎡每棟6部電梯1700㎡分戶空調(diào)1.2-1.6元/㎡/天金成國際廣場10.96萬㎡面磚3.0約280㎡每棟4部電梯1200㎡分戶空調(diào)1.3-1.6元/㎡/天市場機(jī)會研判—辦公市場//硬件及 水平水平：普遍僅以大堂挑高作為形象展示亮點(diǎn)，層高不超過3.3米，單個電梯服務(wù)面積均超硬件及過5000㎡，分戶空調(diào)較普遍，整體硬件老化導(dǎo)致

水平偏低。大堂：周邊寫字樓大堂一般挑高9米左右，部分商住性質(zhì)辦公樓沒有挑高，如省匯中心。層高：周邊寫字樓當(dāng)初一般按商住樓設(shè)計，導(dǎo)致層高普遍較低，在3.1-3.5米區(qū)間。標(biāo)準(zhǔn)層面積：1400-2000㎡為周邊寫字樓主流，單層劃分的間數(shù)多在8-12間，套均面積150-200㎡。周邊在租寫字樓硬件水平：電梯廳、過道寬Part

1

市場機(jī)會研判—辦公市場//租客構(gòu)成投資擔(dān)保,10%金融,5%留學(xué)教育,10%商貿(mào),9%通信技術(shù),15%IT,

17%加工業(yè),8%產(chǎn)業(yè),3%房地產(chǎn),13%其它,9%咨詢設(shè)計,

21%制造貿(mào)易,14%電子,12%建筑房地產(chǎn),20%農(nóng)業(yè)食品,7%其他,10%金融投資,16%招銀 客戶購成金成國際廣場客戶購成金成國際花園路-農(nóng)業(yè)路-經(jīng)三路片區(qū)寫字樓如省匯中心、鄭州國貿(mào)、國際企業(yè)中心、金成國際廣場等常年出租率保持在95%以上。由于片區(qū)市場整體成熟，金融保險、服務(wù)類的企業(yè)集聚。招銀周邊寫字樓租客構(gòu)成：中高端服務(wù)業(yè)（地產(chǎn)、IT、金融、咨詢設(shè)計）等對區(qū)域依賴度較高公司、企業(yè)為客戶主力，對硬件及辦公形象有較高要求，能承受較高的

。：

水平較低硬件：現(xiàn)在使用物業(yè)硬件水平較低客戶：終端使用客戶以高度依賴區(qū)域資源企業(yè)為主區(qū)域現(xiàn)有辦公客群有辦公硬件升級機(jī)會！Part

1市場機(jī)會研判—辦公市場本案宏光協(xié)和城邦璞麗中心恒祥百悅城明天世紀(jì)待售在售尾盤蘭德中心泉舜上城花園路東圈層花園路西圈層金水路圈層Part

1 市場機(jī)會研判—辦公市場// 競品項(xiàng)目周邊寫字樓分為三個圈層：花園路東圈層——競品內(nèi)僅有的兩個有寫字樓在售的蘭德中心和璞麗中心?；▓@路西圈層——三個項(xiàng)目恒祥百悅城、泉舜上城、明天世紀(jì)寫字樓均未開售。金水路商圈——競品僅有宏光協(xié)和城邦有寫字樓，且目前處于尾盤狀態(tài)。板塊內(nèi)競爭大于板塊之間競爭，商務(wù)客群沿農(nóng)業(yè)路向兩邊擴(kuò)散。競品：區(qū)域內(nèi) 競品有寫字樓在售的項(xiàng)目較少，僅有蘭德中心和璞麗中心，大多項(xiàng)目寫字樓尚未開售，未來競爭較為分散，多集中在農(nóng)業(yè)路沿線。Part

1

市場機(jī)會研判—辦公市場//產(chǎn)品去化產(chǎn)品去化：根據(jù)典型項(xiàng)目備案數(shù)據(jù)分析，寫字樓產(chǎn)品以40-70㎡以及90-100㎡最為熱銷，總價80萬以內(nèi)占據(jù)成交絕對

?？們r/面積30-4040-5050-6060-7070-8080-90

90-100100-

110-

120-

130-

140-

160-

170-

200-110

120

130

140

150

170

180

210總計<6025460-80314952219080-10011915439100-120242210120-140112518140-16033160-18022180-20033200-22022總計457421由于競品項(xiàng)目備案較少，選取典型項(xiàng)目金成時代廣場備案數(shù)據(jù)進(jìn)行分析2016年金成時代廣場成交交叉分析表Part

1

市場機(jī)會研判—辦公市場//產(chǎn)品設(shè)計璞麗中心寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層蘭德中心寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層項(xiàng)目辦公體量（萬㎡)檔次定位層高（m）層數(shù)建筑高度（m）電梯數(shù)主力銷售面積(㎡)平層面積(㎡)停車位銷售均價（元/㎡）交房時間璞麗中心25A甲級3.8311201040-741800/年蘭德中心A甲級3.853012518110-2802200740140002016年恒祥百悅城6//30/////未售2018年宏光協(xié)和城邦65A甲級3.825100773-180002017年產(chǎn)品設(shè)計： 競品項(xiàng)目寫字樓以100-280㎡為主力銷售面積，單棟7-18部電梯，根據(jù)平層形狀排布

筒，單層面積1500-2200㎡，銷售均價14000-18000元/㎡。蘭德中心璞麗中心Part

1

市場機(jī)會研判—辦公市場//產(chǎn)品設(shè)計區(qū)域項(xiàng)目建筑風(fēng)格外立面賣點(diǎn)花園路東圈層蘭德中心現(xiàn)代風(fēng)格LOW-E純玻璃幕墻空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)璞麗中心現(xiàn)代風(fēng)格LOW-E純玻璃幕墻區(qū)位、全智能辦公系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)花園路西圈層恒祥百悅城現(xiàn)代風(fēng)格石材+LOW-E玻璃幕墻空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)明天世紀(jì)現(xiàn)代風(fēng)格石材+LOW-E玻璃幕墻未定金水路圈層宏光協(xié)和城邦現(xiàn)代風(fēng)格LOW-E純玻璃幕墻空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)恒祥百悅城明天世紀(jì)宏光協(xié)和城邦產(chǎn)品設(shè)計：周邊在售及未來供應(yīng)寫字樓均以現(xiàn)代風(fēng)格作為形象展示，外立面多為LOW-E玻璃幕墻，以新風(fēng)系統(tǒng)和

空調(diào)作為

賣點(diǎn)。Part

1市場機(jī)會研判—辦公市場//小結(jié)硬件及

水平：普遍僅以大堂挑高作為形象展示亮點(diǎn)，層高不超過3.3米，單個電梯服務(wù)面積均超過5000㎡，分戶空調(diào)較普遍，整體硬件老化導(dǎo)致 水平偏低。租客構(gòu)成：中高端服務(wù)業(yè)（地產(chǎn)、IT、金融、咨詢設(shè)計）等對區(qū)域依賴度較高公司、企業(yè)為客戶主力，對硬件及辦公形象有較高要求，能承受較高的

。競品：區(qū)域內(nèi) 競品有寫字樓在售的項(xiàng)目較少，僅有蘭德中心和璞麗中心，大多項(xiàng)目寫字樓尚未開售，未來競爭較為分散，多集中在農(nóng)業(yè)路沿線。產(chǎn)品設(shè)計：

競品項(xiàng)目寫字樓以100-280㎡為主力銷售面積，單棟7-18部電梯，根據(jù)平層形狀排布筒，單層面積1500-2200㎡，均以現(xiàn)代風(fēng)格作為形象展示，以新風(fēng)系統(tǒng)和

空調(diào)作為

賣點(diǎn)。市場啟示：經(jīng)三路作為金融街，有較大的辦公需求，但辦公現(xiàn)狀老舊，硬件設(shè)施不足，需要注入新的辦公氛圍，本項(xiàng)目應(yīng)以辦公環(huán)境和配套作為突破點(diǎn)，跳出市場競爭紅海。12住宅市場宏觀市場競品市場商業(yè)市場辦公市場商業(yè)市場辦公市場公寓市場土地市場公寓市場住宅市場樓市政策Part

1 市場機(jī)會研判—公寓市場// 競品圈層項(xiàng)目名稱公寓銷售狀態(tài)公寓類型是否精裝可售體量（萬㎡）已售體量（萬㎡）庫存體量（萬㎡）在售/待售產(chǎn)品現(xiàn)時點(diǎn)均價（元/㎡）花園路東圈層本案——建議采用平層產(chǎn)品——建議精裝——————————嘉辰麗景苑一期售罄平層40精裝9.59.50————瀚海東韓里待售平層40毛坯7.107.137-59㎡一房、63-74㎡兩房——東關(guān)虎屯項(xiàng)目前期咨詢平層40——19.50740-68㎡一房——花園路西圈層泉舜上城待售平層40————————————恒祥百悅城停售平層40精裝113844-76㎡——金水路圈層宏光協(xié)和城邦停售平層40毛坯70748-66㎡——合計54.112.529.137-76㎡——競品： 競品項(xiàng)目公寓產(chǎn)品庫存僅在29.1萬㎡左右，同時由于預(yù)售政策收緊，多數(shù)項(xiàng)目均處在待售、停售狀態(tài)。Part

1

市場機(jī)會研判—公寓市場//產(chǎn)品供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)：以瀚海東韓里和東關(guān)虎屯項(xiàng)目為例， 競品在40㎡以下產(chǎn)品未來供應(yīng)相對較少，存在市場機(jī)遇。瀚海東韓里公寓產(chǎn)品配比戶型面積(㎡)套數(shù)套數(shù)占比總面積(㎡)面積占比一房37303%1103.72%5940338%2387834%兩房63303%1898.73%71-7460056%4402162%合計37-741063100%70902100%東關(guān)虎屯項(xiàng)目公寓產(chǎn)品配比戶型面積(㎡)套數(shù)套數(shù)比總面積（㎡）面積占比一房40-51350688%166972.785%57-6859612%28517.9415%合計3994100%195490.64Part

1

市場機(jī)會研判—公寓市場//產(chǎn)品去化產(chǎn)品去化：根據(jù)海亮?xí)r代ONE成交情況，35-50㎡產(chǎn)品去化較好，總價段集中在30-50萬。2016年海亮?xí)r代ONE公寓產(chǎn)品成交交叉分析表總價/面積25-3030-3535-4040-4545-5050-5555-60總計20-30164719130-401263604442240-50173128215452050-6010122581210360-70123總計281061417323864121139由于 競品項(xiàng)目2016年公寓產(chǎn)品均無備案，選取金水區(qū)唯一備案公寓項(xiàng)目海亮?xí)r代ONE進(jìn)行成交分析。Part

1

市場機(jī)會研判—公寓市場//產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計： 競品及典型項(xiàng)目公寓均以平層產(chǎn)品為主，精裝逐漸占據(jù)主流；同時產(chǎn)品面積以40-60㎡最為集中，層高普遍在3-3.7米之間。圈層項(xiàng)目名稱公寓體量（萬㎡）公寓類型總套數(shù)戶型面積梯戶比層高(m)精裝/毛坯單雙氣首開時間已銷售體量（萬㎡）嘉辰麗景苑9.5平層公寓200038-72㎡3T105.05精裝單氣2015.59.3瀚海東韓里7.1平層公寓106337-59㎡一房、63-74㎡兩房7T353毛坯雙氣——0東關(guān)虎屯項(xiàng)目19.5平層公寓399440-68㎡一房10T1010T248T218T236T203.1——單氣——0競品宏光協(xié)和城邦6.9平層公寓125048-66㎡7T33——毛坯雙氣2016.43恒祥百悅城11平層公寓220044-76㎡6T393.7精裝單氣2016.13典型項(xiàng)目城3.9平層公寓139840-130m211T313毛坯單氣2015.112瀚海璞麗中心6.3平層公寓99040-100m210T253.3-3.7毛坯/精裝單氣未集中5.8華爾中心3.5平層、Loft87033-43㎡8T423.6/5.05精裝單氣2016.9.302.7Part

1

市場機(jī)會研判—公寓市場//產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計：東韓里L(fēng)型公寓樓棟設(shè)計造成戶型、公共空間多重不利因素。戶型面積(㎡)套數(shù)總面積(㎡)—36.79136.7959.2513770.25兩63.29163.2970.5170.573.52191396.88合計352337.71東韓里6#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖13.2米進(jìn)深

極大限制采光2米狹長走道Part

1

市場機(jī)會研判—公寓市場//產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計：東關(guān)虎屯項(xiàng)目采用塔式公寓結(jié)構(gòu)最大程度增加戶型開間，同時高比例電梯配置提升整體便捷度與品質(zhì)，對本項(xiàng)目有較高借鑒意義。樓層：30F梯戶比：8梯21戶標(biāo)準(zhǔn)層：1140平層高：3.1米底商：1-3F1#樓資源統(tǒng)計戶型面積（㎡）套數(shù)總面積（㎡）A348.4729714395.59B350.5821610925.28C357.5814657.5D368.05271837.35合計62131815.723#樓資源統(tǒng)計（不含避難層）戶型面積（㎡）套數(shù)總面積（㎡）A47.8439618944.64B48.0526412685.2C56.771327493.64合計79239123.484#樓資源統(tǒng)計（不含避難層）戶型面積（㎡）套數(shù)總面積（㎡）A48.3728013543.6B48.5842020403.6C57.391408034.6合計84041981.8樓層：38F、40F梯戶比：10梯24戶標(biāo)準(zhǔn)層：1165平層高：3.1米底商：1-2F回字形結(jié)構(gòu)使得戶型開間達(dá)到3.6-4.8；高比例電梯配置提升整體便捷度與品質(zhì)H型走道提供

空間Part

1市場機(jī)會研判—公寓市場//小結(jié)競品項(xiàng)目公寓產(chǎn)品庫存僅在29.1萬㎡左右，同時由于預(yù)售政策收緊，多數(shù)項(xiàng)目均處在待售、競品：停售狀態(tài)。產(chǎn)品供應(yīng)：以瀚海東韓里和東關(guān)虎屯項(xiàng)目為例， 競品在40㎡以下產(chǎn)品未來供應(yīng)相對較少，存在市場機(jī)遇。產(chǎn)品去化：根據(jù)海亮?xí)r代ONE成交情況，35-50㎡產(chǎn)品去化較好，總價段集中在30-50萬。產(chǎn)品設(shè)計：

競品及典型項(xiàng)目公寓均以平層產(chǎn)品為主，精裝逐漸占據(jù)主流；同時產(chǎn)品面積以40-60㎡最為集中，層高普遍在3-3.7米之間，高比例電梯配置及塔式結(jié)構(gòu)為產(chǎn)品提高整體規(guī)格。市場啟示：競品公寓產(chǎn)品庫存小，建議迎合市場50㎡以下產(chǎn)品去化熱點(diǎn)及40㎡以下產(chǎn)品供應(yīng)空缺，采用低總價、高配置理念進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃定位?？蛻羰袌鲅芯?2PART

TWO住宅、公寓客戶研究商業(yè)、寫字客戶研究Part

2

客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究根據(jù)市場各區(qū)域在售項(xiàng)目成交客戶屬性分析，綜合研判未來項(xiàng)目區(qū)域客戶屬性：依據(jù)區(qū)域代表項(xiàng)目真實(shí)成交數(shù)據(jù)分析嘉辰麗景苑泉舜上城明天世紀(jì)恒祥百悅城宏光協(xié)和城邦本案宏光協(xié)和城邦恒祥百悅城明天世紀(jì)嘉辰麗景苑泉舜上城花園路東圈層花園路西圈層金水路圈層Part

2

客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究62%18%7%2%6%

3%1%1%嘉辰麗景苑金水區(qū)

惠濟(jì)區(qū)二七區(qū)

中原區(qū)

管城區(qū)

鄭東新區(qū)高新區(qū)其他57%6%12%16%5%1%0%3%客戶區(qū)域：從各個項(xiàng)目成交客戶屬性來看，客戶地緣性成交特征較為明顯，主要金水區(qū)內(nèi)地緣性客戶為主，中原區(qū),東區(qū)等區(qū)域客戶為輔。泉舜上城金水區(qū)

惠濟(jì)區(qū)

二七區(qū)中原區(qū)

管城區(qū)

鄭東新區(qū)高新區(qū)

其他47%8%7%23%3%

2%7%3%明天世紀(jì)金水區(qū)

惠濟(jì)區(qū)

二七區(qū)中原區(qū)

管城區(qū)

鄭東新區(qū)高新區(qū)

其他63%9%7%13%1%3%

3%恒祥百悅城1%金水區(qū)

惠濟(jì)區(qū)

二七區(qū)

中原區(qū)

管城區(qū)鄭東新區(qū)高新區(qū)

其他42%1%14%5%27%9%宏光協(xié)和城邦1%

1%金水區(qū)

惠濟(jì)區(qū)

二七區(qū)

中原區(qū)

管城區(qū)鄭東新區(qū)高新區(qū)

其他客戶

：從客戶成交

階層來看，客戶

以26~40歲中青年階層為主。3%13%16%31%17%9%5%6%泉舜上城20歲以下20-25歲26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲50歲以上1%8%37%22%13%11%3%5%嘉辰麗景苑20歲以下20-25歲26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲50歲以上1%11%19%27%23%8%6%

5%明天世紀(jì)20歲以下20-25歲26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲50歲以上14%32%23%16%5%4%

0%6%恒祥百悅城20歲以下20-25歲26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲50歲以上2%7%28%18%15%16%5%9%宏光協(xié)和城邦20歲以下20-25歲26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲50歲以上Part

2

客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究置業(yè)特征：從成交客戶置業(yè)次數(shù)分析，首次及二次置業(yè)為主力，剛需、改善型特征較為明顯。45%36%19%嘉辰麗景苑首次置業(yè)二次置業(yè)多次置業(yè)32%52%16%泉舜上城首次置業(yè)二次置業(yè)多次置業(yè)35%43%22%明天世紀(jì)首次置業(yè)二次置業(yè)多次置業(yè)21%56%23%恒祥百悅城首次置業(yè)二次置業(yè)多次置業(yè)11%40%49%宏光協(xié)和城邦首次置業(yè)二次置業(yè)多次置業(yè)Part

2

客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究價格環(huán)境教育交通配套區(qū)域物業(yè)價格交通戶型景觀開發(fā)商配套品質(zhì)學(xué)校物業(yè)升值其他恒祥百悅城區(qū)域區(qū)域交通產(chǎn)品環(huán)境價格配套物業(yè)環(huán)境價格配套物業(yè)宏光協(xié)和城邦品牌學(xué)校景觀開發(fā)商泉舜上城戶型學(xué)校產(chǎn)品交房時間品質(zhì)明天世紀(jì)產(chǎn)品環(huán)境增值銷售政策嘉辰麗景苑戶型置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：從成交客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)除常規(guī)價格因素外，客戶對于戶型、產(chǎn)品、環(huán)境、物業(yè)等居住舒適度等因素較為關(guān)注。Part

2

客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究面積需求：從成交客戶面積需求分析，面積段以80-90㎡的三房、100-120㎡的三房為主力需求。20%35%12%17%6%

10%嘉辰麗景苑50㎡以下50-60㎡80-90㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上2%38%6%4%50%泉舜上城60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-140㎡28%18%36%18%明天世紀(jì)50-60㎡60-80㎡80-90㎡100-120㎡11%12%24%44%9%恒祥百悅城60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡140㎡以上25%34%34%7%宏光協(xié)和城邦60-80㎡80-90㎡120-140㎡140㎡以上Part

2

客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究22%18%

29%13%10%8%公寓需求面積段30平以下30-40平40-50平50-60平60-70平70平以上20%26%15%11%3%問卷調(diào)研客戶面積需求：受訪客戶對住宅產(chǎn)品意向面積段以100-120㎡占比最大，90-100㎡次之；對公寓產(chǎn)品的意向面積段以30-40㎡占比最大；30㎡以下次之。30-50㎡的公寓，為商場普遍接受的面積段。住宅需求面積60以下6%

7%

60-7012%

70-9090-100100-120120-130130-140Part

2

客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究地緣性特征明顯，金水區(qū)為主，中原區(qū)為輔26~40歲之間中青年事業(yè)穩(wěn)定型客戶為主力首次及二次置業(yè)次數(shù)，客戶剛需、剛改型特

征明顯除對價格因素外，對于居住舒適度要求較高住宅80-120㎡，公寓需求為30-50㎡為主力需求客戶特征初步判定：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶——金水區(qū)為主力的26~40歲改善+品質(zhì)剛需型客戶，住宅面積需求在80-120㎡，公寓需求在30-50㎡，對于居住環(huán)境和舒適度要求較高。區(qū)域來源 客戶 置業(yè)次數(shù)

置業(yè)關(guān)注點(diǎn)

面積需求Part

2客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究專業(yè) 深訪(泉舜上城）客戶屬性：項(xiàng)目客戶為住宅、商業(yè)、寫字樓的城改項(xiàng)目，其中住宅客戶來源主要以金水區(qū)為主，區(qū)域客戶占主流，其中主要以改善和投資客戶為主?？蛻袈殬I(yè)特征：住宅和公寓產(chǎn)品客戶類別主要以本區(qū)域

單位、企業(yè)中高管層， 戶為主?？蛻籼刭|(zhì)：客戶對于產(chǎn)品功能區(qū)間要求不高，對于臥室和客廳尺度和舒適度要求較高，值得關(guān)注的是之所以選擇2T6戶的產(chǎn)品，主要原因是周邊完善的配套和對于居住環(huán)境的長期依賴感?？蛻魧τ诤⒖蛻裘舾悬c(diǎn)：對于產(chǎn)品的地段認(rèn)可度較高，對于戶型方正和功能區(qū)間完善等優(yōu)勢較為敏感，30-40歲子中小學(xué)教育敏感。關(guān)于競爭：區(qū)域內(nèi)競爭程度較低，客戶對于項(xiàng)目認(rèn)可度高。關(guān)于產(chǎn)品：鄭州市場城改項(xiàng)目進(jìn)展普遍較慢，為最大化容積率，建議住宅產(chǎn)品面積控制在70-130平米之間，采用部分2T4和多數(shù)2T6的產(chǎn)品樓棟排布，控制面積和總價，公寓產(chǎn)品控制在30-50平米之間。Part

2客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究：全齡化客層居住情節(jié)居住便捷度總價承受力客戶特征附加值打造客戶總結(jié)——本項(xiàng)目需要合理控制產(chǎn)品面積，以控制總價，同時著力于附加值，如強(qiáng)勢教育、科技等配套的打造，以此提升產(chǎn)品的競爭力?？蛻魴C(jī)會——區(qū)域情節(jié)客戶將成為市場客戶的中堅(jiān)力量；完善配套及教育配套仍是關(guān)注點(diǎn)；客戶接受通過面積

進(jìn)行突破；住宅突破價格上限，需通過附加值規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)；Part

2

客戶市場研究—住宅、公寓客戶研究12住宅、公寓客戶研究案場成交客戶統(tǒng)計分析

專業(yè)

訪談商業(yè)、寫字樓客戶研究案場成交客戶統(tǒng)計分析寫字樓入駐客戶行業(yè)分析鄭州高品質(zhì)寫字樓入駐客戶按行業(yè)劃分結(jié)構(gòu)圖（按企業(yè)數(shù)量）27%20%15%5%7%14%4%3%

2%3%社會服務(wù)業(yè)制造業(yè)金融、保險業(yè)電視行業(yè)國家機(jī)關(guān)、機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)交通 、倉儲及郵電通信業(yè)務(wù)科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)教育、文化藝術(shù)及廣播其他從企業(yè)數(shù)量分析：鄭州高品質(zhì)寫字樓客戶以社會服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)、建筑業(yè)為主，占入駐客戶的75%以上，預(yù)估社會服務(wù)業(yè)比例隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展還會有所提高。Part

2

客戶市場研究—寫字樓、商業(yè)客戶研究鄭州高品質(zhì)寫字樓企業(yè)平均使用面積結(jié)構(gòu)圖（按企業(yè)劃分）國家機(jī)關(guān)、金融、保險業(yè)機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)建筑業(yè)社會服務(wù)業(yè)制造業(yè)衛(wèi)生、體育和社會福利業(yè)房地產(chǎn)業(yè)批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)教育、文化藝術(shù)及廣播 電視業(yè)交通 、倉儲及郵電通信業(yè)0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600500平米以上寵戶：金融、保險業(yè)需求面積較大，多為整層承租，平均需求近1500平米，國家機(jī)關(guān)及科學(xué)研究服務(wù)業(yè)需求面積較大，但租戶較少；建筑行業(yè)租戶辦公需求面積560.65平米。Part

2客戶市場研究—寫字樓、商業(yè)客戶研究寫字樓客戶——平均使用面積分析

販買類型分類名稱界定標(biāo)準(zhǔn)所占比例分類匯總投資大型投資800萬以上5%65%中型投資300-800萬16%小型投資100-300萬44%自用大型企業(yè)1000㎡以上15%35%中型企業(yè)500-1000㎡8%中小型企業(yè)300-500㎡7%小型企業(yè)300㎡以下5%小計100%100%寫字樓客戶——成交客戶分析花園路高品質(zhì)寫字樓成交客戶分析從成交的分析，寫字樓客戶現(xiàn)狀主要以投資為主，投資為目的的客戶占65%，以自用為目的寫字樓的占35%。Part

2

客戶市場研究—寫字樓、商業(yè)客戶研究Part

2

客戶市場研究—寫字樓、商業(yè)客戶研究根據(jù)市場各區(qū)域在售項(xiàng)目成交客戶屬性分析，綜合研判未來項(xiàng)目區(qū)域客戶屬性：依據(jù)區(qū)域代表項(xiàng)目真實(shí)成交數(shù)據(jù)分析蘭德中心本案蘭德中心花園路東圈層花園路西圈層金水路圈層16%16%從入駐企業(yè)行業(yè)類型分析，主要以金融保險、商貿(mào)貨運(yùn)、服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主，約占76%；其次為科技類企業(yè)、行政類及其他。從入駐企業(yè)級別類型分析，主要以省級總部為主，約占45%；其次為 和市級總部，分別約占25%，辦事處較少，僅占6%。15%房地產(chǎn)金融、保陌科技12%商貿(mào)、賬邁行政6%6%服務(wù)業(yè)其他29%25%省級總部24%6%市級總部辦事處45%Part

2客戶市場研究—寫字樓、商業(yè)客戶研究寫字樓客戶——入駐客戶分析入駐企業(yè)行業(yè)類型分析

入駐企業(yè)級別類型分析專業(yè) 深訪(蘭德中心）的客戶群體，其中主要以投資客戶屬性：項(xiàng)目為花園路商圈甲級寫字樓，客戶主要為金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、為主，自用為輔。客戶職業(yè)特征：投資客中，客戶主要以大型投資者為主，多屬于專業(yè)投資客群，看重物業(yè)的保值以及抵御通脹的能單位管理

。收益，但是因?yàn)榻鼉赡暾w經(jīng)濟(jì)形勢的

，投資更加謹(jǐn)慎，多處于觀望待購力，多數(shù)客戶屬于生意人，部分為地市的企業(yè)、客戶特質(zhì)：客戶看重花園路商圈的心理。、交通情況較為關(guān)注，尤其關(guān)注開發(fā)企業(yè)的背景實(shí)力?？蛻裘舾悬c(diǎn)：對于寫字樓的自身配置、周邊關(guān)于競爭：區(qū)域內(nèi)競品較多，去化較慢。關(guān)于產(chǎn)品：鑒于整體寫字樓的供需情況，建議盡量減少寫字樓等商服物業(yè)形態(tài)的比例，控制寫字樓面積，做好長期出貨的準(zhǔn)備。Part

2客戶市場研究—寫字樓、商業(yè)客戶研究項(xiàng)目本體分析03PART

THREE項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通項(xiàng)目配套區(qū)域人口地塊分析Part

3

本體分析—項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位：位于中心城區(qū)北部二環(huán)內(nèi)，緊鄰城市主干道經(jīng)三路，屬于發(fā)展成

城市中心板塊。二環(huán)線（農(nóng)業(yè)路）三環(huán)線地鐵五號線地鐵二號線地鐵一號線經(jīng)三路二環(huán)內(nèi)，雙地鐵，經(jīng)三路金融區(qū)，絕版區(qū)位；與

花園路、金水路、農(nóng)業(yè)路直接通車，通達(dá)性良好，公共交通便利，配套完善，屬于發(fā)展成熟市中心

板塊；被 單位老家屬院圍繞，周邊建筑陳舊，道路狹窄，多單行道。距離城市北二環(huán)（農(nóng)業(yè)路快速路）僅700米距離城市快速路中州大道1.4km距離國貿(mào)360

商圈1公里距紫荊山商業(yè)中心1.8公里距鄭東CBD2.5km距龍湖副CBD4.5km龍湖副CBD鄭東CBD國貿(mào)360紫荊山2.5km4.5kmPart

3

本體分析—項(xiàng)目交通//道路交通經(jīng)三路紅專路路政七街農(nóng)業(yè)路高架路金水路花園路中州大道道路交通：項(xiàng)目周邊道路可直接通達(dá)城市主要道路，快速到達(dá)花園路商圈及CBD區(qū)域；但緊鄰的

路政七街為單行道，局部交通受限制。項(xiàng)目東臨經(jīng)三路，西臨政七街，南臨 路，北至紅專路，其中 路和政七街為單行道，項(xiàng)目在花園路、農(nóng)業(yè)路高架、金水路和中州大道四條城市主干道圍合的區(qū)域內(nèi)，對外連接交通可達(dá)性強(qiáng)。中州大道、農(nóng)業(yè)路高架對周邊消費(fèi)人群有一定的分離作用、周邊道路情況：花園路：雙向8車道金水路：雙向8車道農(nóng)業(yè)路高架：雙向16車道（城市快速路）中州大道：雙向16車道（城市快速路）路：雙向4車道經(jīng)三路：雙向6車道紅專路：雙向4車道路：單向2車道（向西）政七街：單向2車道（向南）Part

3

本體分析—項(xiàng)目交通//公共交通公共交通：項(xiàng)目周邊公共交通體系發(fā)達(dá)，距離地鐵二號線

路站