復(fù)地項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理

復(fù)地項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理運(yùn)營管理部房地產(chǎn)價(jià)值鏈價(jià)值法則：利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理投資策劃土地獲取銷售管理客服管理項(xiàng)目成本管理越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤實(shí)現(xiàn)有重要影響2目錄一．項(xiàng)目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項(xiàng)目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價(jià)控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：一、項(xiàng)目不同階段的成本管理內(nèi)容?

前期開發(fā)階段?

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段?

項(xiàng)目建設(shè)階段?

項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)有機(jī)的整體，雖然不同階段的成本管理具有不同的主要內(nèi)容，但相互之間也具有一定的聯(lián)系。就所占成本管理重要性的比重而言，前期開發(fā)階段的成本管理最為重要，對項(xiàng)目的利潤影響也最大，設(shè)計(jì)階段的成本控制重要性為次之，建設(shè)階段的成本管理影響為最小房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成?

土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右）?

前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右）?

工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）?

營銷成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右）?

管理成本和財(cái)務(wù)成本?

從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對較??；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。目錄一．項(xiàng)目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項(xiàng)目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價(jià)控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：二、項(xiàng)目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式1．傳統(tǒng)成本管理控制的方法在國內(nèi)，以前長期的傳統(tǒng)成本控制方法為定額制，總的成本控制思想為概算控制施工圖預(yù)算，施工圖預(yù)算控制結(jié)算，最后工程竣工結(jié)算后通過審價(jià)確定結(jié)算價(jià)款。2．控制的手段概算定額或指標(biāo)、預(yù)算定額、審價(jià)或近期開始的工程量清單。3．控制的實(shí)施通過概算定額和相關(guān)指標(biāo)編制概算，作為項(xiàng)目總的成本控制目標(biāo)，在概算成本內(nèi)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，并根據(jù)施工定額編制施工圖預(yù)算，在項(xiàng)目竣工后編制結(jié)算，并由審計(jì)單位進(jìn)行審核。其中概算由設(shè)計(jì)單位或相關(guān)職能單位完成，施工圖預(yù)算由建設(shè)單位或施工單位完成，施工過程中造價(jià)控制由建設(shè)單位和監(jiān)理公司承擔(dān)，結(jié)算由施工單位完成，審價(jià)單位審核。4．產(chǎn)生的問題各階段編制的概預(yù)算缺少系統(tǒng)性的考慮，不兼顧前后不同階段的工作，有時(shí)產(chǎn)生相互之間的沖突與矛盾；人為的將造價(jià)控制的全過程分割，導(dǎo)致相互間互不負(fù)責(zé)，缺乏總體控制責(zé)任者。5．效果由于缺少整體的考慮和系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，往往最終結(jié)算超施工圖預(yù)算，預(yù)算超概算，導(dǎo)致投資控制失控，建設(shè)方的投資效益差。目錄一．項(xiàng)目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項(xiàng)目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價(jià)控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：三、全過程造價(jià)控制及合同管理1．全過程造價(jià)控制方法?

通過動(dòng)態(tài)的造價(jià)規(guī)劃確定項(xiàng)目的造價(jià)目標(biāo)及各組成分部分項(xiàng)造價(jià)控制值；?

編制完善的工程量清單，并以此為核心編制招標(biāo)文件，以利于在較為準(zhǔn)確的實(shí)物量基礎(chǔ)上進(jìn)行充分競標(biāo)得到優(yōu)惠的合同價(jià)款，合同價(jià)款應(yīng)在造價(jià)控制值之內(nèi)；?

通過加強(qiáng)對施工過程中的變更控制及合同管理，有效的控制變更價(jià)款；?

結(jié)算價(jià)為合同價(jià)款加變更價(jià)款，通過變更價(jià)款的控制，將結(jié)算價(jià)控制在造價(jià)控制值之內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制。三、全過程造價(jià)控制及合同管理2．全過程造價(jià)控制的系統(tǒng)流程1）根據(jù)企業(yè)投資目標(biāo)、市場分析、項(xiàng)目定位等確定項(xiàng)目的造價(jià)總控目標(biāo)；2）根據(jù)方案設(shè)計(jì)/初步設(shè)計(jì)編制相應(yīng)估/概算，并從技術(shù)、設(shè)計(jì)、材料、造價(jià)各方面進(jìn)行比選、分析，調(diào)整確定項(xiàng)目的分項(xiàng)概算實(shí)施控制目標(biāo)；3）根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、造價(jià)控制目標(biāo)，合理劃分總包、分包、甲供等標(biāo)段，建立工程發(fā)包系統(tǒng)架構(gòu)，同時(shí)按分項(xiàng)概算實(shí)施控制目標(biāo)、標(biāo)段架構(gòu)進(jìn)行施工圖及技術(shù)要求委托設(shè)計(jì)（限額設(shè)計(jì)）；4）編制總包、分包、甲供等各標(biāo)段的招標(biāo)文件，包括將圖紙及技術(shù)要求轉(zhuǎn)化為包含設(shè)計(jì)及技術(shù)要求的工作量清單；5）組織招投標(biāo)工作，包括總包、分包、甲供等各標(biāo)段工程，通過招投標(biāo)獲得有競爭力的合同總價(jià)；6）工程實(shí)施過程中的工程變更（包括設(shè)計(jì)修改、簽證、技術(shù)核定單），以及工程變更估算；7）把工程變更估算與分項(xiàng)造價(jià)實(shí)施控制目標(biāo)進(jìn)行比較分析差異，如超出控制范圍，則進(jìn)行變更調(diào)整或調(diào)整分項(xiàng)造價(jià)實(shí)施目標(biāo)，如在控制范圍內(nèi)則實(shí)施變更；8）工程結(jié)算，工程結(jié)算價(jià)為工程合同價(jià)加變更價(jià)，應(yīng)在造價(jià)控制值之內(nèi)；9）進(jìn)行造價(jià)指數(shù)、指標(biāo)分析，控制效果分析等，并納入企業(yè)數(shù)據(jù)庫，為以后項(xiàng)目制定造價(jià)總控目標(biāo)和分項(xiàng)概算實(shí)施控制目標(biāo)提供參考。三、全過程造價(jià)控制及合同管理3．全過程造價(jià)控制的手段根據(jù)包含設(shè)計(jì)及技術(shù)要求的工作量清單。4．造價(jià)控制全過程及合同管理的內(nèi)容1）設(shè)計(jì)階段2）招標(biāo)階段3）施工階段4）竣工決算及保修階段三、全過程造價(jià)控制及合同管理1）設(shè)計(jì)階段a）根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，明確各專業(yè)顧問的工作范圍、界面及配合造價(jià)控制應(yīng)注意的事項(xiàng)；b）編制各種設(shè)計(jì)方案的估算供選擇方案參考；c）對概算進(jìn)行優(yōu)化，包括分部分項(xiàng)工程造價(jià)、技術(shù)、設(shè)計(jì)上的綜合考慮，從而達(dá)到三者的統(tǒng)一。在此基礎(chǔ)上不斷調(diào)整概算，并最終確定調(diào)整好的概算。而調(diào)整概算內(nèi)的分部分項(xiàng)工程造價(jià)將作為施工圖或招標(biāo)圖設(shè)計(jì)的限額設(shè)計(jì)控制值；d）根據(jù)調(diào)整概算編制現(xiàn)金流量表（用款計(jì)劃）；e）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度要求，合理的劃分標(biāo)段，并建立一個(gè)適應(yīng)建設(shè)單位管理及進(jìn)度要求的合同框架體系；f）根據(jù)合同架構(gòu)提出各標(biāo)段滿足招標(biāo)要求的設(shè)計(jì)深度及進(jìn)度要求作為設(shè)計(jì)單位出圖幾招標(biāo)依據(jù)。三、全過程造價(jià)控制及合同管理2）招標(biāo)階段a）編制每一招標(biāo)工程的招標(biāo)計(jì)劃；b）編制招標(biāo)文件（包括總承包文件、指定分包文件、獨(dú)立工程、甲供設(shè)備及材料），其中包含投標(biāo)須知、評標(biāo)辦法、合同條款、基本要求、計(jì)算規(guī)則、工程量清單等；c）編制招標(biāo)工程的標(biāo)底；d）做回標(biāo)分析，包括計(jì)算上的復(fù)核、合約上是否影響標(biāo)書要求的比較與分析，報(bào)價(jià)上是否有投標(biāo)技巧分析及報(bào)價(jià)合理性分析等；e）發(fā)出回標(biāo)疑問，解決回標(biāo)中合同及商務(wù)上的疑問以減少合同及價(jià)格上的潛在風(fēng)險(xiǎn)；f）詢標(biāo)及合同、報(bào)價(jià)上的談判；g）編制中標(biāo)協(xié)議書；h）編制正式合同文件。三、全過程造價(jià)控制及合同管理3）施工階段a）審核履約保函、保險(xiǎn)以確保符合合同的要求；b）根據(jù)施工進(jìn)度及工地發(fā)生的重要事項(xiàng)，提供中期付款建議；c）分析工程變更、提供其是否構(gòu)成工期延誤及費(fèi)用增減之意見，計(jì)算變更金額，而后同施工單位達(dá)成一致意見；d）對擬定的設(shè)計(jì)變更作預(yù)評估以供最終變更與否的決策；e）在合同框架下審核、評估及洽談施工單位之索賠；f）合同交底及參與工地例會(huì)，當(dāng)場作合同的澄清；g）定期編制階段造價(jià)報(bào)告，內(nèi)容包括每個(gè)合同的概算價(jià)、合同價(jià)、至當(dāng)月的變更匯總價(jià)、暫定款調(diào)整額、估算的決算價(jià)、至當(dāng)月累計(jì)已付款項(xiàng)等；h）建立相關(guān)工程管理流程，如工程指令發(fā)放流程、招投標(biāo)管理流程、中期付款審核流程、現(xiàn)場簽證管理流程、設(shè)計(jì)變更管理流程等。三、全過程造價(jià)控制及合同管理4）竣工決算及保修階段a）編制竣工決算書；b）提供工程缺陷的造價(jià)評估及扣款意見；c）發(fā)出最后的保修金付款建議；d）提供造價(jià)指標(biāo)分析報(bào)告。三、全過程造價(jià)控制及合同管理5．全過程造價(jià)控制的實(shí)施主體建設(shè)單位具有一定專業(yè)能力的成本部或合約部，或者所聘用的專業(yè)投資監(jiān)理來負(fù)責(zé)全過程的造價(jià)控制與合同管理工作。三、全過程造價(jià)控制及合同管理6．全過程造價(jià)控制的效果a）全過程造價(jià)控制是目前國際上最普通采用的建設(shè)成本控制方法；b）全過程造價(jià)控制能充分發(fā)揮市場競爭的優(yōu)勢，業(yè)主能得到最優(yōu)的合同價(jià)格；c）全過程造價(jià)控制能有效的控制項(xiàng)目建設(shè)的造價(jià)；d）全過程造價(jià)控制有利于造價(jià)數(shù)據(jù)的積累、分析、共享及應(yīng)用于造價(jià)全過程控制的各個(gè)階段；e）全過程造價(jià)控制有利于對內(nèi)外人員的管理，減少腐敗現(xiàn)象發(fā)生；f）如建設(shè)方聘用全過程造價(jià)控制的專業(yè)單位，則業(yè)主與施工單位在發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來時(shí)有一緩沖層，有利于在一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)能得到更好的妥善處理；g）有利于業(yè)主、承包方、專業(yè)顧問單位管理水平的提高。目錄一．項(xiàng)目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項(xiàng)目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價(jià)控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：四、精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實(shí)例說明在設(shè)計(jì)階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項(xiàng)目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.1住宅暖通設(shè)備的選型實(shí)例分析a

戶式小中央空調(diào)的選擇b

中央除塵系統(tǒng)的選用c

地暖系統(tǒng)的選用d

衛(wèi)生間采暖系統(tǒng)選用四、精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實(shí)例說明在設(shè)計(jì)階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項(xiàng)目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.2住宅給排水設(shè)備的選型實(shí)例分析a

中水系統(tǒng)的選用b

凈水系統(tǒng)的選用中央除塵系統(tǒng)的選用c

同層排水系統(tǒng)的選用d

熱水器的選用四、精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實(shí)例說明在設(shè)計(jì)階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項(xiàng)目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.3住宅裝修設(shè)備的選型實(shí)例分析a

櫥具的選用b

衛(wèi)生潔具的選用c

地板及石材的選用四、精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實(shí)例說明在設(shè)計(jì)階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項(xiàng)目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.4住宅主材選擇的實(shí)例分析a

給水管材的選用b

排水管材的選用c

電線的選用d

閥門的選用四、精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實(shí)例說明在設(shè)計(jì)階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項(xiàng)目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.5

實(shí)例說明住宅設(shè)備材料設(shè)計(jì)階段經(jīng)充分論證后的確定對于成本控制的重要性（避免施工的修改，避免因考慮不周而導(dǎo)致與銷售、使用要求的矛盾）a

實(shí)例說明因衛(wèi)生結(jié)具選型的修改及平面布置的修改，導(dǎo)致預(yù)留洞的改變，增加施工成本；因廚具電器選型的修改及平面布置的更改導(dǎo)致施工成本的極大增加；b

因衛(wèi)生潔具選型中考慮成本而產(chǎn)生的疏忽導(dǎo)致品牌未能一致，與銷售廣告不符而產(chǎn)生的矛盾；廚具選型中對臺(tái)面班材料選用的疏忽導(dǎo)致使用功能未能達(dá)到要求；家庭戶式小中央空調(diào)選型中對負(fù)荷計(jì)算的偏小導(dǎo)致空調(diào)使用功能不能達(dá)到要求，帶來許多交房后與小業(yè)主的矛盾。四、精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制2.實(shí)例說明在項(xiàng)目施工階段通過對設(shè)備材料采購、供貨、安裝施工的有效管理是項(xiàng)目設(shè)備材料成本控制的直接表現(xiàn)2.1實(shí)例說明需組織廣泛全面的市場調(diào)研以獲得最經(jīng)濟(jì)有效的市場信息；ab需要良好的市場信息網(wǎng)；需要不斷更新的最新、最先進(jìn)、最經(jīng)濟(jì)的新設(shè)備、新材料的信息；2.2

實(shí)例說明需制定嚴(yán)格周密的設(shè)備材料管理制度和操作程序并加以充分利用，以確定最經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最小的供貨合同。a需要有嚴(yán)格周密的內(nèi)部管理制度和操作程序，以保證采購工作的經(jīng)濟(jì)有效性并預(yù)防腐敗的產(chǎn)生；b需要對合同的高度重視，以確保合同的經(jīng)濟(jì)性和低風(fēng)險(xiǎn)性。2.3

實(shí)例說明需加強(qiáng)合同的管理與有效執(zhí)行以確保設(shè)備材料安裝施工過程的經(jīng)濟(jì)性。a有效組織供貨的時(shí)間，避免不必要的損失并使得設(shè)備材料的運(yùn)輸保管的最經(jīng)濟(jì)性；b完善供貨前的安裝準(zhǔn)備工作，以保證設(shè)備材料進(jìn)場施工時(shí)的順利和避免不必要的修改或整改。四、精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制3.實(shí)例說明在項(xiàng)目動(dòng)用前準(zhǔn)備階段，通過對設(shè)備材料驗(yàn)收、移交程序的嚴(yán)格、規(guī)范管理是項(xiàng)目設(shè)備材料成本控制的必要補(bǔ)充。實(shí)例說明目錄一．項(xiàng)目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項(xiàng)目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價(jià)控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：五、論文二：精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制一．事先控制—設(shè)計(jì)階段設(shè)備材料的合理選型????1．設(shè)備材料合理選型的重要性2．設(shè)備材料選型的前瞻性3．設(shè)備材料選型選擇需具有一定的通用性4．設(shè)備材料在設(shè)計(jì)階段的選型選擇須考慮周全，切忌在施工階段的過多修改五、論文二：精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制二．事中控制—項(xiàng)目實(shí)施階段設(shè)備材料的有效管理?1．在實(shí)施設(shè)備采購準(zhǔn)備階段，需組織廣泛全面的市場調(diào)研獲得經(jīng)濟(jì)有效的市場?2．在采購過程中，需制定嚴(yán)格