項目啟動會K2地產(chǎn)

第八事業(yè)部2016.09K2地產(chǎn)吳江項目：一、項目總體分析二、市場分析定位三、產(chǎn)品定位四、展示區(qū)選址及策劃五、銷售策略六、項目里程碑計劃七、目標(biāo)成本八、利潤率及現(xiàn)金流測算九、項目成功標(biāo)尺十、項目風(fēng)險點及應(yīng)對策略一、項目總體分析1.1區(qū)位分析一、項目總體分析1.2場地實景一、項目總體分析1.3鳥瞰實景二、市場定位分析2.1

吳江市場分析蘇州限購限貸政策出臺，需求被迫外溢，吳江成交量放大吳江供求量價走勢圖（月）200004000600080001000012000102030405060供應(yīng)量（萬方）成交量（萬方）成交價格(元/㎡)二、市場定位分析2.2吳江土地拍賣市場鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊高樓面價的誕生，有利于進(jìn)一步提升吳江整體市場預(yù)期土地土地受讓人名稱地塊位置土地面積(M2)用途土地使用年限容積率計容建筑面積建筑密度(%)綠地率(%)地價起掛價(元/㎡實際成交地價（元/M2）計容建面的樓面價（元/㎡）成交總價萬元成交時間WJ-J-2016-030新碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（碧桂園）黎里鎮(zhèn)重慶路東側(cè)、北京路南側(cè)43864.5商服用地（住宿餐飲）、城鎮(zhèn)住宅用地商服40、住宅701.0<far≤1.774569.65≤22≥2842301749810293767552016年9月8日WJ-J-2016-031新碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（碧桂園）黎里鎮(zhèn)海南路西側(cè)、北京路南側(cè)49853.4城鎮(zhèn)住宅用地701.0<far≤1.784750.78≤20≥3038001820210707907442016年9月8日WJ-J-2016-032招商局地產(chǎn)（蘇州）有限公司經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蘆蕩路、長安路交叉口西南側(cè)52816.1城鎮(zhèn)住宅用地701.0<far≤2.0105632.2≤25≥3012400171148557903922016年9月8日吳江（不包含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）當(dāng)前主力在售住宅項目存量約270萬方，至年底在售項目庫存約80萬方。從物業(yè)類型來看，萬科碧桂園整體尾盤在售，僅朗詩太湖綠郡復(fù)式產(chǎn)品與本案形成直接競爭關(guān)系，其中朗詩太湖綠郡復(fù)式總供應(yīng)量為3.55萬方，預(yù)計項目至年底約1萬方左右的體量與本案實現(xiàn)物業(yè)形態(tài)上的競爭。二、市場定位分析2.3吳江市場在售樓盤面積段（㎡）在售總價整盤存量（萬方）

全案清盤時間（月） 項目存量備注板塊城南項目名稱萬科公園里在售產(chǎn)品、洋房在售價格無房在售，預(yù)計11月開盤城南18011000-13000198-234萬13.531.5548城南98

121131，洋房、洋房

115，135，170，150，24513500，洋房16500130-180萬洋房190-400萬37.824城南新港天城綠地江

府金科廊橋水岸洋房無房在售，預(yù)計11月開盤7.6城南朗詩太湖綠郡復(fù)式

、

、預(yù)計180000180-230萬21.215復(fù)式約3.55萬方太湖新城新城灣上風(fēng)華95、98、11516500167-190萬11.810太湖新城藍(lán)光天悅城、洋房17500，洋房187-208萬洋107

119洋房126-23000-25000（復(fù)房302-547萬（復(fù)式228（復(fù)式138、200）

式22000-27000） 380-430萬）4.33復(fù)式尾盤，基本售罄太湖新城中房頤2.92至本案入市項目基本售罄太湖新城太湖一號95，113，

-250萬16.418太湖新城楓丹壹號洋房、疊加31.預(yù)計年月開盤太湖新城綠地香奈洋房118/128/143，疊預(yù)計：洋房23000，預(yù)計：洋房271-329墅137/143/180 疊加30000 萬

疊墅411-540萬復(fù)式

-190㎡

19000 320-360萬6.46復(fù)式6.4萬方城北海亮長橋府、洋房90，95，123，203127洋房139，143，洋房17000-21000，156，148，132，186，

15500140-200萬5.26至本案入市項目基本售罄城北新湖明珠城洋房疊加120

130

143

146洋房140-159疊墅170205

270

280洋房18000疊墅21000-23000洋房257-286萬疊墅400-600萬37.519城北萬科碧桂園、洋房平層89,90

復(fù)式96洋房107,128平層精裝16000-1700014000-15000，毛 平層125-135萬，坯復(fù)式14000- 毛坯復(fù)式134-144，15000，洋房精裝精裝洋房171-217萬6.43至本案入市項目基本售罄城北新城香溪園、洋房預(yù)約：洋房107、125洋房預(yù)計17500187-219萬21.210運東景瑞東環(huán)85，88，9515000-16000127-145萬10.322三、產(chǎn)品定位3.1鳥瞰效果三、產(chǎn)品定位3.1沿街效果三、產(chǎn)品定位3.1沿河效果三、產(chǎn)品定位3.1夜景效果三、產(chǎn)品定位3.2戶型總覽——1#樓C1戶型改造前C1下層C1上層三、產(chǎn)品定位3.2戶型總覽——1#樓C1戶型改造后附贈面積：約35.1三、產(chǎn)品定位3.2戶型總覽——1#樓C2戶型改造前C2下層C2上層三、產(chǎn)品定位3.2戶型總覽——1#樓C2戶型改造后附贈面積：約30.3三、產(chǎn)品定位3.2戶型面積總覽——2#3#4#樓A0戶型改造前A0上層A0下層三、產(chǎn)品定位3.2戶型面積總覽——2#3#4#樓A0戶型改造后附贈面積：約11三、產(chǎn)品定位3.2戶型面積總覽——2#3#4#樓A1戶型A1改造前附贈面積：約9.2三、產(chǎn)品定位3.2戶型面積總覽——2#樓B戶型B改造前B改造后附贈面積：約10.5三、產(chǎn)品定位3.3景觀篇三、產(chǎn)品定位3.3景觀篇四、展示區(qū)選址及開放計劃4.1展示區(qū)規(guī)劃平面四、展示區(qū)選址及開放計劃4.2展示區(qū)沿街立面四、展示區(qū)選址及開放計劃4.2展示區(qū)效果五、銷售策略5.1項目貨量表全盤實現(xiàn)均價19813元/㎡，總銷7.06億元，車位1800萬總計7.24億元通過樓幢位置的不同和樓幢戶型的差異，來逐步實現(xiàn)價格的提升，在保證去化的同時，爭取為項目實現(xiàn)更高的溢價。4#樓

面距離海亮長橋府最近，價格最低；3#位置略好于4#；2#處于小區(qū)中間位置，應(yīng)高于3#和4#;1#作為景觀樓王位置，價格位置且該幢樓為全復(fù)式產(chǎn)品，價格定位最高。2#20300元/㎡3#19500元/㎡4#19000元/㎡20800元/㎡1#五、銷售策略5.2銷售排期10.15售樓處開放10月1月11.19樣板房開放11月12月工程節(jié)點9月形象揭幕，產(chǎn)品面世價值輸出，蓄客207.1.8開盤產(chǎn)品入市銷售節(jié)奏推廣節(jié)奏認(rèn)籌10.15售樓處開放活動11.19樣板房開放活動2017.1.8開盤活動地產(chǎn)網(wǎng)媒項目自異業(yè)自團(tuán)隊活動節(jié)點網(wǎng)推結(jié)合網(wǎng)推一波網(wǎng)推二波網(wǎng)推三波周周暖場活動不間斷戶外/分眾一波戶外/分眾二波戶外/分眾三波戶外/分眾四波吳江日報/FM104.8搜房/新浪硬廣搜房/新浪硬廣節(jié)奏線下拓客9月下旬起，主力動作：臨展啟動，持續(xù)拓客配合動作：派單、舉牌、競品截客、call客、公司資源客戶導(dǎo)入開盤目標(biāo)售罄7.4億六、項目里程碑計劃6.1一級計劃序號目標(biāo)節(jié)點目標(biāo)時間備注1項目摘牌取得年

月

日取得方案年

月

日3取得工程規(guī)劃

證16年9月30日4取得工程施工

證16年10月31日5現(xiàn)場開工16年7月31日6售樓處完成，對外開放年

月

日達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度年月日8取得預(yù)售證年月日開盤年月日結(jié)構(gòu)封頂17年7月31日11項目竣備18年6月30日12交房結(jié)轉(zhuǎn)18年12月30日七、目標(biāo)成本科目指

標(biāo)總價(萬元)單位成本（建筑面積）(元/㎡)可售單方(元/㎡)【一】土地使用費(含市政大配套費315,659,4126,7578,852【二】前期工程費7,111,238152199【三】建安工程費143,276,0603,0674,018【四】基礎(chǔ)設(shè)施配套費16,625,003357466【五】公共配套設(shè)施費15,653,362335439【六】開發(fā)間接費21,467,813460602【七】直接成本（一至六之和）519,792,88811,12714,576【八】期間費用20,808,077445584【九】用（工程造價1%）5,260,823113148【十】財務(wù)費用--【十一】銷售費用（銷售收入6%）15,547,254333436【十二】稅金及附加36,276,9277771,017【十三】項目總成本576,877,89312,34916,177項目目標(biāo)成本八、利潤率及現(xiàn)金流測算項目數(shù)值備注項目銷售均價19813項目銷售總額72430項目毛利潤率22.15%項目凈利潤率10.97%凈利潤額7946現(xiàn)金流峰值-36112.9融資峰值時點16年10月現(xiàn)金流回正時點2017年2月項目IRR59.56%九、項目成功標(biāo)尺項目銷售凈利潤率≥10%收益率IRR（融資）≥30%拿地到開盤時間≤9個月銷售去化周期≤8個月項目現(xiàn)金流回正周期≤10個月項目集

付率≥95%交房白單率≥80%九、項目成功標(biāo)尺差異化定位，推出吳江市場較為稀缺的

復(fù)式戶型，并確保

。樹立品質(zhì)標(biāo)桿，項目施工質(zhì)量及配置標(biāo)準(zhǔn)在蘇州吳江及周邊地區(qū)處于一線標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)K2品牌

。樹立吳江城北價格高地，項目均價全面

海亮長橋府

公寓（三期待售部分）嚴(yán)格堅持成本管控理念，項目結(jié)算成本低于施工圖階段目標(biāo)成本指標(biāo)。建立起一支適應(yīng)快速開發(fā)、高品質(zhì)管理要求的項目管理團(tuán)隊，為第八事業(yè)部在及周邊地區(qū)住宅開發(fā)積累經(jīng)驗。十、項目風(fēng)險點及應(yīng)對策略序號風(fēng)險點提示應(yīng)對策略及建議1公司首次進(jìn)軍蘇州吳江，采用創(chuàng)新型產(chǎn)品需面臨的政策風(fēng)險。截止9月底，躍層產(chǎn)品戶型已確保 （規(guī)劃、結(jié)構(gòu)抗震等審批風(fēng)險已解除）。2蘇州地區(qū)在昆山 案后，消防 政策搖擺且極其嚴(yán)格。前期通過兩次預(yù)征詢后，建筑平面基本調(diào)整到位，施工圖階段將借助消防單位共同進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保不產(chǎn)生

性影響。3無證施工的處罰風(fēng)險——現(xiàn)場已于7月底開工樁基工程及展示區(qū)施工，但施工證最快將于10月底取得，3個月無證施工期提前與 主管部門溝通，權(quán)力避免停工及經(jīng)濟(jì)處罰。做好現(xiàn)場安全文明管理，G20期間配合 停工夜間控制室外作業(yè)，避免周邊居民4銷售節(jié)點需提前確定（17年春節(jié)前or春節(jié)后），由此實現(xiàn)“以銷定產(chǎn)、回款決定支付”的運營模

式，確保項目現(xiàn)金流健康、

效能最大化部門需隨時掌握土地市場、競品動態(tài)及銷售市場情況，及時提報公司層面決策。工程、前期部門根據(jù) 決策，動態(tài)調(diào)整工作計劃根據(jù)銷售定價，隨時調(diào)整產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)成本指標(biāo)