2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)大全帶答案（黃金題型）

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)大全帶答案（黃金題型）第一部分單選題(50題)1、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。

A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)

B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量

C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額

D.征地費(fèi)總額

【答案】：D

2、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用（）時(shí)的匯率進(jìn)行換算。

A.估價(jià)作業(yè)日期

B.成交日期

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D.市場(chǎng)狀況調(diào)整后

【答案】：C

3、路線價(jià)法與一般的比較法主要的不同點(diǎn)不包括（）。

A.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”

B.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對(duì)每個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合

D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”即街道兩側(cè)的所有土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

【答案】：A

4、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.2萬(wàn)元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.159.56

B.108.75

C.168.71

D.277.70

【答案】：C

5、（）是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會(huì)失去意義。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

【答案】：A

6、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。

A.勞動(dòng)

B.價(jià)值

C.利息

D.地租

【答案】：B

7、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與價(jià)格呈同方向變化。這種物品指的是（）。

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.馬鈴薯

【答案】：C

8、某房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬(wàn)元、180萬(wàn)元和350萬(wàn)元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：B

9、當(dāng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采?。ǎ┱?。

A.高地價(jià)

B.低地價(jià)

C.優(yōu)惠

D.折中

【答案】：B

10、馬克思的地租理論不包括（）。

A.級(jí)差地租

B.剩余地租

C.壟斷地租

D.絕對(duì)地租

【答案】：B

11、五行學(xué)說(shuō)可以用于指導(dǎo)疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見(jiàn)赤色，口味苦，脈洪，為

A.腎水凌心

B.肝病犯脾

C.肝病

D.心病

【答案】：D

12、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率是（）。

A.全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

B.本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

C.全國(guó)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)

D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

【答案】：D

13、癥狀和體征的總稱是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴

【答案】：C

14、在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意（）與利潤(rùn)率的匹配。

A.開(kāi)發(fā)成本

B.計(jì)算基數(shù)

C.利潤(rùn)

D.投資

【答案】：B

15、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過(guò)出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%

【答案】：B

16、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應(yīng)

【答案】：B

17、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率

B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率

C.特定投資者所要求的最低收益率

D.特定投資者所要求的最高收益率

【答案】：C

18、收集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法，對(duì)于比較法而言，主要是（）。

A.成本實(shí)例資料

B.交易實(shí)例資料

C.收益實(shí)例資料

D.成交實(shí)例資料

【答案】：B

19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率由大到小的順序是（）。

A.直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

B.直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

C.銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率

D.成本利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

【答案】：A

20、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

【答案】：C

21、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（）。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.殘余價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

【答案】：B

22、對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測(cè)未來(lái)的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

A.小于等于

B.大于等于

C.等于

D.無(wú)法確定

【答案】：B

23、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序，①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)；③編制估價(jià)作業(yè)方案；④收集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?保存估價(jià)資料。其中正確的順序應(yīng)為（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

【答案】：B

24、在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。

A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

【答案】：C

25、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

【答案】：B

26、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)

B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變

C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)

D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性

【答案】：B

27、用距離來(lái)評(píng)價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時(shí)，一般不宜采用的距離是（）。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

【答案】：A

28、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后每年的凈收益會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，收益期限為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

A.311

B.435

C.322

D.200

【答案】：B

29、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳利用。

A.權(quán)益原理

B.收益遞增遞減原理

C.適合原理

D.均衡原理

【答案】：D

30、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2，其價(jià)格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價(jià)格為1200元/m2。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/m2，則該建筑物的單價(jià)為()元/m2。

A.950

B.1000

C.1200

D.1250

【答案】：A

31、某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬(wàn)元的貶值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

【答案】：C

32、當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，稱為（）。

A.房地產(chǎn)的需求價(jià)格

B.房地產(chǎn)的供給價(jià)格

C.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格

D.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

【答案】：C

33、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（2006年5月24日國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【答案】：C

34、難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.商鋪

C.在建工程

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

【答案】：C

35、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

A.價(jià)格

B.租金

C.潛在毛收入

D.凈收益

【答案】：A

36、最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。

A.合法使用

B.合法產(chǎn)權(quán)

C.合法處分

D.合法收益

【答案】：A

37、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是

A.溫煦、推動(dòng)、興奮

B.涼潤(rùn)、寧?kù)o、抑制

C.構(gòu)成臟腑的基本物質(zhì)

D.推動(dòng)和調(diào)節(jié)人體生長(zhǎng)、發(fā)育和生殖機(jī)能

【答案】：B

38、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的要求，在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的（）。

A.規(guī)范估價(jià)行為

B.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

C.保障估價(jià)質(zhì)量

D.實(shí)地查勘

【答案】：D

39、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大。

A.獨(dú)一無(wú)二

B.不可移動(dòng)

C.價(jià)值高大

D.數(shù)量有限

【答案】：A

40、下列哪項(xiàng)是“相侮”

A.心病及肝

B.木旺乘土

C.土虛木乘

D.木火刑金

【答案】：D

41、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬(wàn)元的拆除費(fèi)用，可回收殘值3萬(wàn)元，安裝新電梯需要120萬(wàn)元，比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝新電梯多花20萬(wàn)元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬(wàn)元，舊電梯的重置成本為50萬(wàn)元，已提折舊40萬(wàn)元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為（）。

A.2011

B.2021

C.29

D.2030

【答案】：B

42、比較法估價(jià)的步驟包括以下幾項(xiàng)：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。則運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)步驟正確的是（）。

A.③②④⑤⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.①②③④⑤⑥⑦

D.①③②④⑤⑥⑦

【答案】：C

43、下列不屬于對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要的是（）。

A.辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)

B.在房地產(chǎn)征收、拍賣時(shí)不需要進(jìn)行估價(jià)

C.對(duì)各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)行為，在衡量情節(jié)輕重時(shí)，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量

D.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價(jià)

【答案】：B

44、利用直線趨勢(shì)法對(duì)某類商品住宅2004～2013年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢(shì)方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測(cè)該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為（）元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

【答案】：D

45、在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，（）通常是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。

A.主動(dòng)爭(zhēng)取

B.主動(dòng)接受

C.被動(dòng)爭(zhēng)取

D.被動(dòng)接受

【答案】：A

46、如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（）。

A.視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)

B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)

C.考慮房屋租賃者的意見(jiàn)

D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定

【答案】：A

47、在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估的保險(xiǎn)價(jià)值是指（）。

A.土地的價(jià)值

B.建筑物的價(jià)值

C.建筑物與土地的價(jià)值

D.建筑物的拍賣價(jià)值

【答案】：B

48、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價(jià)值為5800萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。某人購(gòu)買了其中250m2，該部分的房地價(jià)值為130萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為()。

A.2.0%

B.2.24%

C.2.5%

D.4.33%

【答案】：A

49、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的（）。

A.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低

B.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高

C.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高

D.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低

【答案】：A

50、土地價(jià)值不包含地上()的價(jià)值。

A.裝修工程

B.物業(yè)

C.建筑物

D.物產(chǎn)

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

【答案】：AC

2、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的說(shuō)法，正確的有（）。

A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期

B.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期

C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

D.銷售期是自開(kāi)始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間

E.經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

【答案】：ABD

3、一般人通常對(duì)土地最直觀的認(rèn)識(shí)是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面

【答案】：C

4、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。

A.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C.全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況

D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

E.全國(guó)不同類型房地產(chǎn)供求狀況

【答案】：ABCD

5、以下屬于非正常交易的情況有（）。

A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣

C.被迫購(gòu)買的交易

D.房地產(chǎn)涉案拍賣

E.賣方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金

【答案】：ACD

6、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定

C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定

【答案】：ABCD

7、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

【答案】：AB

8、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說(shuō)法，正確的有（）。

A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用

B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用

C.大于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

E.包括長(zhǎng)壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用

【答案】：ABD

9、最高最佳利用必須同時(shí)滿足的條件包括（）。

A.法律上許可

B.技術(shù)上可能

C.財(cái)務(wù)上可行

D.價(jià)值最大化

E.使用上簡(jiǎn)便

【答案】：ABCD

10、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

11、有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有()。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理E適合原理

【答案】：AB

12、收益性房地產(chǎn)包括（）。

A.餐館

B.旅店

C.加油站

D.農(nóng)地

E.未開(kāi)發(fā)的土地

【答案】：ABCD

13、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

【答案】：ACD

14、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開(kāi)發(fā)在建工程價(jià)值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

15、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.電費(fèi)

B.物業(yè)管理費(fèi)

C.水費(fèi)

D.供暖費(fèi)

E.房地產(chǎn)稅

【答案】：CD

16、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有()。

A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格E土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

【答案】：BCD

17、在求取土地的重新購(gòu)建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

【答案】：ABD

18、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲

E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加

【答案】：AC

19、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。

A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

B.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

C.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

D.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?/p>

【答案】：BCD

20、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。

A.法律

B.法規(guī)

C.合同

D.口頭約定

E.規(guī)章

【答案】：ABC

21、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

22、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的

【答案】：AB

23、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.替代原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

【答案】：ACD

24、下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買

B.征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用

C.征收是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為

D.征用是所有權(quán)的改變，不返還

E.征收.征用都是無(wú)償?shù)?，不給予補(bǔ)償

【答案】：AB

25、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】：ABC

26、房地產(chǎn)的特性包括（）。

A.獨(dú)一無(wú)二

B.需求有限

C.流動(dòng)性好

D.相互影響

E.保值增值

【答案】：AD

27、下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

【答案】：BC

28、估價(jià)所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

B.估價(jià)對(duì)象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

D.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

【答案】：ABCD

29、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。

A.提高購(gòu)房最低首付款比例

B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】：AC

30、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

【答案】：ABCD

31、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)國(guó)家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。

A.臨時(shí)用地土地使用權(quán)

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國(guó)有土地上的)

【答案】：ABC

32、從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)說(shuō)，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權(quán)益空間

E.區(qū)位空間

【答案】：ABC

33、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】：AD

34、下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有（）。

A.房地產(chǎn)使用管制

B.異議登記

C.設(shè)立了抵押權(quán)

D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)

E.被人民法院查封

【答案】：AB

35、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。

A.部分構(gòu)件有損壞或變形

B.屋面局部漏雨

C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底

D.設(shè)備、管道不夠通暢

E.隨時(shí)有可能倒塌

【答案】：ABD

36、下列情況可以采用表格形式的估價(jià)報(bào)告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告

B.單套住宅抵押估價(jià)報(bào)告

C.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資價(jià)值評(píng)估

D.企業(yè)破產(chǎn)評(píng)估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評(píng)估

【答案】：AB

37、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.合法原則

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹(jǐn)慎原則

【答案】：ABC

38、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】：ABC

39、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

【答案】：AD

40、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則E應(yīng)急原則

【答案】：ABCD

41、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于（）。

A.推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格

B.預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)的租金、空置率等

C.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力

E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

【答案】：ABD

42、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C.在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

D.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買者委托評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估

E.在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估

【答案】：ACD

43、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有（）。

A.投資價(jià)值

B.抵押價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.現(xiàn)狀價(jià)值

E.殘余價(jià)值

【答案】：BC

44、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

45、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)

【答案】：BC

46、估價(jià)人員平常就應(yīng)留意收集估價(jià)所需的有關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估價(jià)所需的資料主要包括（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

B.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料

D.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價(jià)格變化資料

【答案】：ABCD

47、某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30m2，套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為15000元／m2，購(gòu)買人采用的付款方式為：首付60萬(wàn)元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。

A.使用面積的購(gòu)買單價(jià)為12500元／m2

B.建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為12000元／m2

C.名義價(jià)格為180萬(wàn)元

D.實(shí)際價(jià)格為180萬(wàn)元

E.現(xiàn)房?jī)r(jià)格低于180萬(wàn)元

【答案】：BCD

48、關(guān)于最高最佳利用原則的說(shuō)法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途

【答案】：BD

49、下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)

B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告

C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)

E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作

【答案】：ABD

50、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

第三部分大題(50題)1、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

2、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

3、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

【答案】：AB

4、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開(kāi)發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

5、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開(kāi)發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

6、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

7、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

8、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

9、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

10、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)（）來(lái)實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

11、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說(shuō)法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

12、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

13、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

14、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】：

15、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

16、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

17、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開(kāi)發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

18、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

19、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。

A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

B.估價(jià)師協(xié)會(huì)

C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.估價(jià)委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

20、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

21、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

22、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

23、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛

24、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值

D.過(guò)低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

25、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

【答案】：AB

26、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明

E.估價(jià)師在提

【答案】：ABD

27、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。

28、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。

A.公開(kāi)市場(chǎng)，交易對(duì)象本身也具備市場(chǎng)性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對(duì)價(jià)格具有控制力量

【答案】：ABCD

29、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

30、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；

31、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元

32、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營(yíng)收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

33、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】：（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；

34、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

35、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

【答案】：AD

36、關(guān)于最高最佳利用原則的說(shuō)法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的

【答案】：BD

37、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名

【答案】：ABCD

38、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性

B.政府部門要求估價(jià)

C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大

D.估價(jià)人員要求估價(jià)

E.房地產(chǎn)不可移動(dòng)性

【答案】：AC

39、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

40、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

41、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未