2021年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題

PAGEPAGE8/82021年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題2021年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試題一、單項(xiàng)選擇題（351意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）的評(píng)估值可能有所不同，主要原因是（）A.掌握的估價(jià)信息不同 B.遵循的估價(jià)原則不同C.履行的價(jià)程序不同 D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域 B.估價(jià)目的C.估價(jià)對(duì)象規(guī)D.價(jià)值類型3.在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)（）來(lái)選取。A.估價(jià)設(shè)和估價(jià)原則 B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)程序和估價(jià)方D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）特性。A.不可移性 B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D5.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)話，正確的是（）A.B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與鏈接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品510002024188360/㎡（建筑面積）10%，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.39.48 B.40.67C.41.81D.46.84100元/10500/40000/套。年折12%，7%，3%，該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.93.48 B.93.43C.98.11D.98.288.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。Ａ.估計(jì)對(duì)象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.位于同一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。A.開征產(chǎn)稅 B.物價(jià)水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更乙土地1筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)椋ǎ?。?乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值11.某辦公樓的建筑面積2200/1300//300元/50/3800/㎡，新建后的8000/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。維持現(xiàn)狀 B.裝修改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓 D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓12.謹(jǐn)慎則主要是評(píng)估房地產(chǎn)（）時(shí)應(yīng)遵循的原則。A.抵押價(jià)值征收價(jià)值C.現(xiàn)狀價(jià)值 D.投資價(jià)值131005%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該科比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬(wàn)元。A.630.0 B.650.0C.661.5D.682.5采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）情況修正系數(shù)。A.成交價(jià)格 B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)D.期望價(jià)格202146500/2021310105.53103.85100.0499.8698.2896.4592.17、90.08，202110（）元/㎡。A.5110.51 B.5307.26C.5548.37D.5638.131005040￥，85，5（）元/㎡。A.4387 B.4398C.4500D.4887評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)8000/2%，乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800/3%6%；8300/㎡，其裝200/㎡。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可0.40.20.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/㎡。A.8157.60 B.8158.91C.8163.57D.8164.882880454%36%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.183.78 B.257.55C.873.19D.1427.164201.313%為（）萬(wàn)元。A.992 B.3306C.10014D.12723關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B.承租人權(quán)益價(jià)值可能為負(fù)值C.出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金有關(guān)D.承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的21.202510152604%，貸7%，報(bào)酬率為10%，在考慮充值提拔款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）元。A.223.13 B.246.18C.247.18D.253.8622100080060140售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2651.52 B.2667.75C.2705.63D.2771.493006009005060150120（）。A.15.96% B.17.05%C.23.44%D.25.86%1001000/㎡，452.5%107.5A.29 B.39C.40D.452000010000925200/4800/3200/502%，建筑物折舊總額為（）萬(wàn)元。A.800 B.878C.896D.1129240年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.55000080%；390/100/15%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.22253 B.23352C.26488D.27796關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)C動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)10.50.252.55000/開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為（）元/㎡。A.3939.93 B.4034.93C.4132.23D.4231.87開發(fā)三種估價(jià)前提下的評(píng)估值由大到小的順序通常是（）。A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行C.D.讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A.指數(shù)修勻法 B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度D.二次拋物線趨勢(shì)法土地的臨街深度的（）。A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)32.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m280100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地20m1m1%75m25m（）元/㎡。A.2000 B.2100C.2400D.252033.關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是（）。A.估價(jià)目的由價(jià)值類型決定B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋（4未定事項(xiàng)假設(shè) B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假D.依據(jù)不足假設(shè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是（）。估價(jià)作業(yè)期間的某日實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日C.D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日二、多項(xiàng)選擇題（1522220.5）下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)D.程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E估價(jià)工作下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。A.屋實(shí)際用途 B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因數(shù)主要有（）。是否適于安裝設(shè)備 B.是否易于取得動(dòng)力C.是否便于理廢料 D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有（）。B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，二評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D.用成本E