西湖區(qū)原包裝廠宿舍改造項目國有土地上

PAGEPAGE10西湖區(qū)原包裝廠宿舍改造項目國有土地上房屋征收補償方案（修改稿）為加快我市舊城改造步伐，改善居民的居住環(huán)境，經(jīng)研究，決定對西湖區(qū)原包裝廠宿舍改造項目進(jìn)行改造，通過初步調(diào)查摸底，該地塊需征收國有土地上房屋建筑面積約0.387萬㎡，被征收戶數(shù)約48戶。為做好該項目范圍內(nèi)國有土地上房屋征收補償工作，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(省政府第214號令)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項目實際，制定如下房屋征收補償方案：一、征收范圍西湖區(qū)原包裝廠宿舍改造項目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)。二、征收部門和征收實施單位（一）征收部門：南昌市西湖區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局。（二）征收實施單位：南昌市西湖區(qū)住房征收與補償中心。三、被征收人征收范圍內(nèi)國有土地上單位、個人房屋的所有權(quán)人。四、征收補償簽約期限和搬遷期限（一）征收補償簽約期限：自區(qū)政府房屋征收決定公告之日起至2021年10月18日（含）止。（二）搬遷期限：自簽訂征收補償協(xié)議之日起15天內(nèi)。五、征收補償依據(jù)（一）城市私房、單位自管產(chǎn)房：在房屋征收范圍內(nèi)已依法登記的房屋、其性質(zhì)、用途和建筑面積，應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。非住宅房屋性質(zhì)（經(jīng)營性或者非經(jīng)營性）和面積以房屋登記薄記載的為準(zhǔn)，無房屋登記薄的以房屋檔案記載的為準(zhǔn)。若房屋登記薄、房屋檔案無記載的，其性質(zhì)和面積由認(rèn)定工作組進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定，明確處理意見后上報西湖區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意。1、房屋登記簿或房屋檔案載明經(jīng)營性面積的，按照載明的面積進(jìn)行補償；2、房屋登記簿或房屋檔案沒有載明經(jīng)營性面積的非住宅房屋，如只有一層并作為經(jīng)營性使用的，可將為經(jīng)營服務(wù)需要分隔出的試衣間、廁所等一并認(rèn)定為經(jīng)營性非住宅面積，由認(rèn)定工作組根據(jù)現(xiàn)場勘察情況明確認(rèn)定意見；3、多層的非住宅房屋的經(jīng)營性面積，由認(rèn)定工作組根據(jù)現(xiàn)場勘察情況明確認(rèn)定意見。（二）直管公房：以房管部門頒發(fā)的房屋租賃憑證為補償依據(jù)。（三）未登記建筑：被征收人房屋未經(jīng)房屋權(quán)屬登記的，被征收人應(yīng)當(dāng)向房屋征收實施單位提供相關(guān)建房手續(xù)，由認(rèn)定工作組進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)定并明確處理意見后上報西湖區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意。六、征收補償、補助及獎勵對被征收人給予被征收房屋價值和因征收房屋造成的搬遷、臨時安置、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償。被征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值按房屋征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價格計算。被征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。本市常住戶口被征收人住宅房屋建筑面積小于36㎡且在本城區(qū)無其他房屋的（以市不動產(chǎn)登記部門查檔為準(zhǔn)），按36㎡房屋進(jìn)行安置補償。（一）征收私房住宅1、房屋補償(1)補償方式：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償兩種方式，由被征收人自行選擇。(2)選擇貨幣的補償：按市場評估價補償。(3)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償：①就近產(chǎn)權(quán)調(diào)換：按照“征一還一，就近靠檔”的原則進(jìn)行安置。按“套內(nèi)對套內(nèi)，公攤對公攤”的方法以套內(nèi)建筑面積進(jìn)行就近靠檔安置。安置房套內(nèi)建筑面積超出被征收房屋套內(nèi)建筑面積5平方米（含）以內(nèi)部分，按市場優(yōu)惠價格（70%的市場價）結(jié)算；安置房套內(nèi)建筑面積超出被征收房屋套內(nèi)建筑面積5平方米以上的，按安置房市場價格結(jié)算；公攤面積超出被征收房屋公攤面積部分按安置房建安成本價（不含土地價格）結(jié)算。②簽訂補償協(xié)議，并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按交房順序領(lǐng)取選房序號。③安置房地點及戶型（面積）：安置房地點：西湖區(qū)洪城路以南（大朝陽A5地塊）棚戶區(qū)改造安置房項目安置房。戶型（面積）:詳見戶型平面圖。（4）被征收房屋建筑面積小于36平方米的補償。本市常住戶籍被征收人，被征收房屋建筑面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的補償。①選擇貨幣補償?shù)模凑战ㄖ娣e36平方米結(jié)算。②選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋建筑面積補齊36平方米，不結(jié)算差價；安置房建筑面積超過36平方米的部分實行階梯式價格，36至50平方米（含）的部分按成本價（含土地成本）結(jié)算，超過50平方米的部分按市場價結(jié)算。③被征收人不屬于住房困難的（被征收人家庭人均住房建筑面積超過15平方米），在下達(dá)征收決定前兩年內(nèi)（含兩年），因轉(zhuǎn)移登記導(dǎo)致被征收人僅有此一處房屋，建筑面積小于36平方米的，不享受補齊建筑面積36平方米。2、裝飾裝修補償由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。3、搬遷補償戶建筑面積100平方米以內(nèi)的每戶每次1000元；戶建筑面積超過100平方米的，每戶每次1000元另加超出部分每平方米5元。4、臨時安置補償住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在規(guī)定或約定的臨時安置期限內(nèi)，按建筑面積每平方米每月17元結(jié)算；戶結(jié)算后少于1000元的，按1000元結(jié)算，以完成搬遷交房之日起計發(fā)。住宅房屋被征收人選擇貨幣補償和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一次性按被征收房屋建筑面積每平方米每月17元發(fā)放6個月臨時安置補助費；戶結(jié)算后少于1000元的，按1000元發(fā)放6個月臨時安置補助費。被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換到期未交付的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起按原標(biāo)準(zhǔn)1.5倍支付臨時安置費;逾期超過12個月的,從超過之日起按原標(biāo)準(zhǔn)2倍支付臨時安置費。臨時過渡期期限規(guī)定：多層建筑安置小區(qū)不超過24個月，高層建筑安置小區(qū)、多層與高層混合安置小區(qū)不超過36個月。5、補助及獎勵（1）選擇貨幣補償?shù)难a助和獎勵：①被征收人在補償簽約期限內(nèi)簽約并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷交房的，按照被征房屋市場評估機(jī)的20%給予被征收人補助。②被征收人在補償簽約期限內(nèi)提前簽約并完成搬遷交房的，可按所提前搬遷的時段給予相應(yīng)的獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)最高不得超過被征收房屋市場評估價的20%，具體如下：在2021年8月19日(含)前完成簽約并搬遷交房的按被征收房屋市場評估價的20%給予獎勵；在2021年8月20日至2021年9月3日（含）完成簽約并搬遷交房的按被征收房屋市場評估價的15%給予獎勵；在2021年9月4日至2021年9月18日(含)完成簽約并搬遷交房的按被征收房屋市場評估價的10%給予獎勵；在2021年9月19日至2021年10月3日(含)完成簽約并搬遷的按被征收房屋市場評估價的5%給予獎勵；在2021年10月4日前沒有完成搬遷的不予獎勵。本市常住戶口被征收人（已登記建筑以登記產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)，未登記建筑以調(diào)查認(rèn)定并由西湖區(qū)人民政府政府批準(zhǔn)同意為準(zhǔn)）住宅房屋建筑面積少于36㎡且在本城區(qū)無其他房屋的，按36㎡房屋進(jìn)行安置補償?shù)难a助和獎勵：選擇貨幣補償?shù)?，被征收人在補償簽約期限內(nèi)簽約并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按36㎡市場評估價給予補助。被征收人在補償簽約期限內(nèi)提前簽約并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，再按36㎡的市場評估價依照前款規(guī)定分段給予獎勵。（2）提前簽約獎：為鼓勵被征收人提前簽訂征收補償協(xié)議并搬遷，對2021年10月18日（含）前簽約并完成搬遷交房的被征收人按以下方法給予獎勵：每提前一天簽約并完成搬遷交房的按每戶每日200元獎勵，最高獎勵每戶不超過12000元，即2021年8月19日（含）前搬遷交房。（3）稅費減免：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅【2005】45號）和《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅【2012】82號）的有關(guān)規(guī)定，被征收人取得的貨幣補償款免征個人所得稅；自下發(fā)征收決定之日起1年內(nèi)重新購置住房的，對購房成交價中相當(dāng)于貨幣補償款的部分免征契稅。（二）征收私房非住宅1、房屋補償：（1）補償方式：征收已取得非住宅房屋權(quán)屬證的房屋，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種方式，由被征收人自行選擇。（2）選擇貨幣的補償：已取得非住宅房屋權(quán)屬證的，按市場評估價補償已取得非住宅房屋權(quán)屬證但其土地性質(zhì)為劃撥土地的應(yīng)當(dāng)按規(guī)定扣減土地出讓金（貨幣補償價格=市場評估價-應(yīng)補繳的土地出讓金）。（3）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償：實行就近或異地產(chǎn)權(quán)兩種方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置實行“雙向評估，互找差價”原則與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。安置房性質(zhì)與被征收房屋性質(zhì)維持不變。2、裝飾裝修補償：由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。3、搬遷補償：按5元/㎡或委托房地產(chǎn)（資產(chǎn)）價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。4、停產(chǎn)停業(yè)損失補償：（1）給予經(jīng)營性停產(chǎn)停業(yè)損失的條件①被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；②有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照或其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)上載明的營業(yè)場所為被征收房屋；③已辦理稅務(wù)登記并具有稅負(fù)核定憑證。經(jīng)營性非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)①被征收人選擇貨幣補償?shù)?，一次性按照被征收房屋市場評估價的3%進(jìn)行補償。②被征收人選擇現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一次性給予6個月停產(chǎn)停業(yè)損失費用。③被征收人選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在規(guī)定或約定的臨時安置期限內(nèi)，按照停產(chǎn)停業(yè)損失標(biāo)準(zhǔn)支付停產(chǎn)停業(yè)損失。經(jīng)營性非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失費用標(biāo)準(zhǔn)：由征收當(dāng)事人參照房屋被征收前經(jīng)營主體上年度月均應(yīng)納稅所得額、同類同地段房屋市場租金、從業(yè)人員最低工資協(xié)商確定，協(xié)商不成的可委托房地產(chǎn)（資產(chǎn)）價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。對于已出租他人使用的，也可按照前三年月平均租金確定。5、臨時安置補償：征收非經(jīng)營性非住宅房屋，臨時安置補償標(biāo)準(zhǔn)按照征收私房住宅臨時安置補償方式和標(biāo)準(zhǔn)給予補償。6、提前簽約獎勵：為鼓勵被征收人提前簽訂征收補償協(xié)議并搬遷，對在2021年9月18日（含）前簽約并完成搬遷交房的被征收人按以下方法給予獎勵：戶建筑面積100平方米以內(nèi)的每提前一天，經(jīng)營性非住宅每戶按每平方米20元獎勵，其他非住宅每戶按每平方米10元獎勵；戶建筑面積100平方米（不含）以上的每提前一天，經(jīng)營性非住宅每戶按2000元獎勵，其他非住宅每戶按1000元獎勵；經(jīng)營性非住宅最高獎勵每戶不超過60000元，非經(jīng)營性非住宅最高獎勵每戶不超過30000元。（三）征收未經(jīng)登記建筑對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。1、征收被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的住宅房屋（在單位土地使用權(quán)范圍內(nèi)自行搭建的除外），本著實事求是的原則，參照有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋予以補償安置。對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限的，由認(rèn)定組根據(jù)房屋現(xiàn)狀明確處理意見。2、征收在單位土地使用權(quán)范圍內(nèi)被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的房屋按以下原則給予補償安置：（1）在單位土地上自行搭建的非住宅房屋征收在單位土地上手續(xù)不齊全的建筑，按重置價范圍內(nèi)給予補償。（2）在單位土地上自行搭建的住宅房屋征收在1985年以前由單位自行搭建的住宅房屋，按重置價補償給單位。如居住人符合房改條件的，由西湖區(qū)人民政府確權(quán)后，可以先行房改，房改后按私房標(biāo)準(zhǔn)給予補償。3、對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限，被征收人是本市常住戶口且在本市城區(qū)內(nèi)僅此一處房屋的，按以下方式給予補償：自行搭建房屋建筑面積不足36平方米的，按36平方米給予補償安置；自行搭建房屋建筑面積大于36平方米但戶人均住房建筑面積小于15平方米的，按實際搭建房屋面積給予補償安置；自行搭建房屋建筑面積超過36平方米且戶人均住房建筑面積超過15平方米的，按戶人均住房建筑面積15平方米給予補償安置，其余超出補償安置面積部分按房屋重置價給予貨幣補償。4、對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限，但被征收人他處有房屋的，由認(rèn)定工作組對自行搭建房屋進(jìn)行測量，并根據(jù)房屋現(xiàn)狀明確處理意見。（四）征收單位自管住宅 補償方式：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償兩種方式，由被征收人自行選擇。對已參加房改僅取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的征收，按照有關(guān)規(guī)定完善產(chǎn)權(quán)后，按本方案私房征收補償執(zhí)行；對未參加房改房屋，如承租人符合房改條件，在產(chǎn)權(quán)單位同意的前提下，可先行房改，房改后按私房標(biāo)準(zhǔn)給予補償。如該房屋屬于單位產(chǎn)權(quán)的，屬劃撥用地的按照“雙向評估，等值置換”原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（五）征收單位自管非住宅1、征收劃撥土地上城鎮(zhèn)非住宅房屋有房屋權(quán)屬證明的，按市場評估價扣除土地出讓金后給予貨幣補償，相應(yīng)土地不予另外補償。貨幣補償價格=房屋市場評估價格-應(yīng)補繳的土地出讓金補繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)（1）已辦理分戶登記非住宅①產(chǎn)權(quán)人為改制國有企業(yè)，應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額=宗地所在網(wǎng)格商業(yè)樓面基準(zhǔn)地價×樓層修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×房屋建筑面積×40%。②產(chǎn)權(quán)人為其他產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額=宗地所在網(wǎng)格商業(yè)樓面基準(zhǔn)地價×樓屋修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×房屋建筑面積×60%。網(wǎng)格基準(zhǔn)地、商業(yè)用地樓層數(shù)修正系數(shù)、期日修正系數(shù)可到屬地自然分局查詢。（2）未辦理分戶登記非住宅①產(chǎn)權(quán)人為改制企業(yè)，應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額=市場評估地價×40%。②產(chǎn)權(quán)人為其他產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額=市場評估地價×60%。3、征收劃撥土地上的國家行政事業(yè)單位的非住宅房屋按劃撥地價加重置價格給予貨幣補償或予以異地重建。4、征收劃撥土地上公有非住宅房屋沒有合法報建手續(xù)或被征收房屋產(chǎn)權(quán)證明的，按被征收房屋重置價范圍內(nèi)給予一定的貨幣補償。5、征收出讓土地上公有非住宅房屋的，按被征收房屋市場評估價給予貨幣補償。6、裝修、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)補償及提前簽約搬遷獎勵按本方案私房非住宅征收補償規(guī)定執(zhí)行。（六）征收直管公房住宅補償方式：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償兩種方式。1、房屋承租人符合房改條件的，可以對其被征收房屋先行房改，然后由房屋承租人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償。2、房屋承租人不符合房改條件的（可以選擇下面2種安置補償方式中的其中一種）：（1）房屋承租人選擇繼續(xù)租賃的：由被征收人與征收人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，并與承租人重新簽訂租賃合同；（2）房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模喊凑毡徽魇辗课菔袌鲈u估價的10%補償給被征收人，90%補償給房屋承租人并解除租賃關(guān)系，承租人不再享受征收私人住宅選擇貨幣補償?shù)难a助和獎勵政策。3、裝修補償：由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。（七）征收直管公房非住宅1、承租人是國有單位或集體單位的，征收部門按被征收房屋市場評估價補償給被征收人，由被征收人按照下列規(guī)定補償房屋承租人：（1）承租期限在5年以內(nèi)的，支付房屋補償款的20%；（2）承租期限在5年，不滿10年的（含10年），支付房屋補償款的30%；（3）承租期限超過10年，不滿15年的（含15年），支付房屋補償款的40%；（4）承租期限超過15年的，支付房屋補償款的50%。2、裝飾裝修、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)補償及提前簽約獎勵按本方案私房非住宅征收補償規(guī)定補償。3、對通過拍租方式承租被征收房屋承租人的補償，按照租賃雙方簽訂的租賃協(xié)議有關(guān)約定執(zhí)行。對通過其他方式與被征收人或直管公房非住宅使用權(quán)人建立租賃合同關(guān)系的房屋承租人，按照租賃雙方簽訂的租賃合同有關(guān)約定執(zhí)行；租賃合同中未約定因不可抗力及房屋征收造成提前終止租賃合同的，由租賃合同當(dāng)事人依法解決。（八）征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋1、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新設(shè)定擔(dān)?；蛘哌_(dá)成債務(wù)清償協(xié)議。2、抵押人和抵押權(quán)人不能重新設(shè)定擔(dān)?；蛘卟荒苓_(dá)成債務(wù)清償協(xié)議的，對被征收人實行貨幣補償，并將補償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存公證。七、有線電視、固定電話、寬帶、空調(diào)及熱水器遷移補償1、有線電視遷移按每戶120元補償（憑有線電視證件及征收時仍在使用的繳費單辦理）；2、固定電話遷移按每戶128元補償（憑征收時仍在使用的電話繳費單辦理）；3、寬帶遷移費按電信部門的電話移機(jī)保號費200元補償（憑征收時仍在使用的寬帶繳費單辦理）；4、分體壁掛式空調(diào)遷移費每套300元，分體立式空調(diào)遷移費每套500元。5、電、燃?xì)鉄崴鬟w移費每套100元，太陽能熱水器每套400元；6、選擇貨幣補償管道煤氣按每戶3200元補償（憑管道煤氣證件及征收時仍在使用的繳費單辦理）。八、房屋重置價結(jié)構(gòu)框架磚混磚木簡易（含鋼棚）高層小高層多層重置價格(元/平方米)13501150800700520240九、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門召集不少于三分之二的被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定；如在征收部門規(guī)定的時間內(nèi)，沒有三分之二的被征收人參與投票或沒有評估機(jī)構(gòu)可以獲得簡單多數(shù)票，采取抽簽方式隨機(jī)選定確定。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。當(dāng)事人對評估確定被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核評估結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。十、住房保障和民生保障（一）被征收人符合保障性住房申請條件的，可按規(guī)定申請住房保障。（二）被征收居民遷出原地后的義務(wù)教育入學(xué)，可選擇繼續(xù)在原戶籍、家庭住址所在地就近入學(xué)（征收補償協(xié)議三年內(nèi)有效，推算截止時間為入學(xué)的3月31日），或在安置房所在地就近入學(xué)，也可在被