竣工驗(yàn)收備案表回答業(yè)主提問

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)《竣工驗(yàn)收備案表》回答業(yè)主提問房產(chǎn)專業(yè)律師就《竣工驗(yàn)收備案表》回答業(yè)主提問一、《商品房買賣合同》沒有約定開發(fā)商必須提供《竣工驗(yàn)收備案表》怎么辦？業(yè)主：我們的買賣合同中交付條件中選擇條款是“竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”，還有業(yè)主的合同被開發(fā)商寫做“規(guī)劃驗(yàn)收合格”，都沒有約定必須通過竣工驗(yàn)收備案表。這樣情況下交樓因?yàn)殚_發(fā)商無法提供《竣工驗(yàn)收備案表》算不算違約。張旭鋒律師：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人?！鄙唐贩拷桓稌r(shí)需要符合法定和約定的交付條件?！皩⒎辖桓妒褂脳l件的商品房按期交付給購房人”包含兩層含義：開發(fā)商有義務(wù)向購房人交付符合交付使用條件的商品房，所謂“符合交付條件”，既要符合法定的交付使用條件，又要滿足《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議約定的交付使用條件。當(dāng)然，開發(fā)商還有義務(wù)按期向購房人交付商品房。開發(fā)商無法提供《竣工驗(yàn)收備案表》是沒有達(dá)到法定的交付使用條件的具體表現(xiàn)，仍然屬于不“符合交付條件”，開發(fā)商仍然應(yīng)該承擔(dān)合同責(zé)任。二、開發(fā)商必須提供《竣工驗(yàn)收備案表》有沒有明確的法律依據(jù)？業(yè)主：我們也都聽說開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)提供《竣工驗(yàn)收備案表》，但是到底是按照什么法律的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商這么做？到底有沒有明確的法律依據(jù)？張旭鋒律師：這個(gè)問題的回答是肯定的，主要有以下法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。《建筑法》第六十一條：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！逗贤ā返诙倨呤艞l：建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條：違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；（三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第四條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第六條：備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。根據(jù)上述法律法規(guī)和行政規(guī)章的規(guī)定可以看出：1、作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，住宅小區(qū)竣工以后必須經(jīng)驗(yàn)收合格才可以交付使用，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，開發(fā)商一旦違反了這一規(guī)定，無論合同中如何約定，都是非法行為，都要對業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。（合同法第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。）2、開發(fā)商在交樓時(shí)應(yīng)該證明自己準(zhǔn)備交付的樓盤已經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收合格才可以交付使用。當(dāng)然，商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件既可以是建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收后出具的《竣工驗(yàn)收報(bào)告》，也可以是《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是政府建設(shè)行政主管部門出具，其公信力更強(qiáng)。3、開發(fā)商在交樓時(shí)出示給業(yè)主的用以證明商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件應(yīng)該《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收制度，建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》則是建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制度的細(xì)化。一旦完成竣工驗(yàn)收（樓盤如果竣工驗(yàn)收合格），根據(jù)這一規(guī)定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向建設(shè)部門備案，如果報(bào)送的文件齊全，開發(fā)商自然很快就會(huì)取得《建筑工程竣工備案表》。因此來說，樓盤是否驗(yàn)收合格的標(biāo)志取決于是否取得《建筑工程竣工備案表》。綜合上述意見，正是由于我國實(shí)行建筑工程竣工備案制度，所以，開發(fā)商在交樓時(shí)出示給業(yè)主的用以證明商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件應(yīng)該《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，而不是其他。三、有了竣工驗(yàn)收備案表，就該無條件收房？業(yè)主：還有個(gè)問題，開發(fā)商一旦提供《竣工驗(yàn)收備案表》，是不是就說明一切問題都解決了，業(yè)主就必須收樓了？張旭鋒律師：也不盡然。《竣工驗(yàn)收備案表》是證明房屋建筑符合法定交付使用條件的文件，但有了《竣工驗(yàn)收備案表》，并不意味著業(yè)主就必須無條件收樓了，不是說即使發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題也必須收樓。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量依法由建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位負(fù)責(zé)，國家對建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)督備案制度?？梢?，房屋建筑工程的質(zhì)量責(zé)任主體是建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計(jì)等單位，而不是國家。房屋竣工驗(yàn)收獲得備案，僅僅說明相關(guān)責(zé)任主體認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的檢驗(yàn)程序符合國家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范，但并不等于房屋質(zhì)量就必然沒有任何問題。所以，即使在房屋竣工驗(yàn)收合格后，如業(yè)主在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，仍然可以和開發(fā)商按照購房合同的相關(guān)約定進(jìn)行處理。開發(fā)商所交房屋如存在直接影響購房人對房屋合理使用的質(zhì)量問題的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。對于輕微的質(zhì)量問題，可由雙方按合同約定的瑕疵交付進(jìn)行處理，并由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。廣東威戈律師事務(wù)所張旭鋒補(bǔ)充：在合同中約定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”還可以要求開發(fā)商出具《竣工驗(yàn)收備案表》嗎？回答：你們完全可以憑此條件要求開發(fā)商出具《竣工驗(yàn)收備案表》的。理由如下：1、《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定了：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。這是法律法規(guī)，如果合同違反這些規(guī)定就屬于無效的約定。2、上述法律法規(guī)中的“經(jīng)驗(yàn)收合格”該做什么樣的理解？2003年8月15日，廣東省建設(shè)廳針對廣州市國土資源和房屋管理局的對如何理解“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的請示（穗國房字〔2003〕417號(hào)），頒布了《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》（粵建辦房函〔2003〕63號(hào)）。該文件指出：“經(jīng)咨詢建設(shè)部有關(guān)部門，《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)?！备鶕?jù)上述意見，你們在合同中約定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”為交樓條件，這樣的交樓條件顯然是低于《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定的交樓條件的，屬于違反法律法規(guī)規(guī)定的情況，因此這樣的約定當(dāng)屬無效約定。3、根據(jù)上述規(guī)定，廣東的開發(fā)商在交樓的時(shí)候同樣應(yīng)該提供《竣工驗(yàn)收備案表》，業(yè)主有權(quán)要求查看，否則可以通過訴訟手段救濟(jì)。依據(jù)就是你們在合同中約定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”是違法的，應(yīng)該無效，交樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照國家的（廣東省的）標(biāo)準(zhǔn)，“商品房驗(yàn)收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。開發(fā)商在交樓的時(shí)候應(yīng)該出具《竣工驗(yàn)收備案表》，開發(fā)商無法出具的，應(yīng)該作為不符合交樓條件承擔(dān)違約責(zé)任。期房的交付，最好約定一個(gè)雙方認(rèn)可的交付標(biāo)準(zhǔn)。目前國家發(fā)布的合同范本中僅規(guī)定了以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2種、第3種或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或項(xiàng)目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證或相應(yīng)的證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。盡管無論采取任何標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)有一定證明文件的支持，但實(shí)踐中存在的問題是驗(yàn)收部門不可能對每套房子都進(jìn)行了驗(yàn)收，只能通過抽查方式進(jìn)行，難免會(huì)