房地產(chǎn)項目管理講座課件

課程簡介學(xué)習(xí)目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學(xué)時：32學(xué)時參考教材：房地產(chǎn)項目運作管理，賈士軍，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2002年4月；課程簡介學(xué)習(xí)目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房1參考書籍１．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀健．中國建筑工業(yè)出版社．１９９９年；２．房地產(chǎn)營銷策劃．曹春堯．上海財經(jīng)大學(xué)出版社．２００１年；３．項目管理．喻穎正．暨南大學(xué)出版社２０００年；參考書籍１．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀?。袊ㄖI(yè)出版社．１９2項目管理管理沒有止境

―從金字塔到阿菠羅登月計劃基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP項目管理管理沒有止境3項目管理

現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀(jì)50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計劃中運用了PERT技術(shù)。美國的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時間，之后它們分別被稱為“計劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn)代項目管理科學(xué)便是從這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的，融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（MonteCarlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學(xué)。著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

項目管理現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀(jì)504項目管理管理工具

―甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容

―九大知識體系、五個階段管理重點

―進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡項目管理管理工具5房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來－－經(jīng)濟(jì)的支柱、財富的起點、文化的源泉

（北海、深圳、浦東）－－政府的角色與作用（加入WTO后的競爭）房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來6房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨特性、項目的復(fù)雜性－－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)

（課程重點）－－目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨特性、項目的復(fù)雜性7房地產(chǎn)項目＋項目管理1＋1＝？房地產(chǎn)項目＋項目管理1＋1＝？8房地產(chǎn)項目管理模塊

經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市設(shè)計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn)市場趨勢與機會

投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策

產(chǎn)品設(shè)計模塊：環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃與設(shè)計創(chuàng)新、新技術(shù)與新材料應(yīng)用

房地產(chǎn)項目管理模塊經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市9房地產(chǎn)項目管理模塊投融資管理模塊：財務(wù)報表分析、項目投融資決策、資金規(guī)劃、項目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計、開發(fā)項目融資、資本市場融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

項目管理模塊：項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流程設(shè)計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理、房地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理

工程管理模塊：招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計與施工管理

營銷策劃模塊：產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與促銷、銷售隊伍組織、賣場設(shè)計、物管前期介入

房地產(chǎn)項目管理模塊投融資管理模塊：財務(wù)報表分析、項目投融資決10房地產(chǎn)項目管理模塊項目全案策劃：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理

企業(yè)經(jīng)營管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險規(guī)避與防范

物業(yè)經(jīng)營管理：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)項目管理模塊項目全案策劃：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地11教學(xué)內(nèi)容項目管理知識土地使用權(quán)獲取房地產(chǎn)項目市場定位房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)項目工程管理房地產(chǎn)項目銷售策劃物業(yè)管理的前期介入教學(xué)內(nèi)容項目管理知識12

第一講項目管理知識項目管理概述項目計劃與組織網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)項目控制項目管理軟件及應(yīng)用

教學(xué)內(nèi)容第一講項目管理知識13

1、項目管理概述項目管理概念I(lǐng)PMA、PMI、PMBOK、PMP進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡應(yīng)用與發(fā)展

項目管理知識1、項目管理概述14

項目管理概念在預(yù)定的時間內(nèi)運用有限的資源，通過對項目進(jìn)行有效的規(guī)劃、實施和控制從而實現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。特點：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、質(zhì)量保證

項目管理知識項目管理概念15

IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于1965年在瑞士注冊，成員主要是各國的項目管理協(xié)會，是個非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的項目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個正式成員。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會議、學(xué)習(xí)班和研討會。IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。項目管理專業(yè)人員取證分為A、B、C、D四個級別，級別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。A級是工程主任證書級，簡稱CPD，總經(jīng)理一級。B級為項目經(jīng)理級別證書，C級為項目管理工程師級證書，D級為項目管理技術(shù)員級。

項目管理知識IPMA16

PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機構(gòu)的專家為主。現(xiàn)在已經(jīng)有4萬多會員。它卓有成效的貢獻(xiàn)是開發(fā)了一套項目管理知識體系（PMBOK），將項目管理的基本內(nèi)容劃分為9個領(lǐng)域，即：范圍管理，時間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風(fēng)險管理和綜合管理。

項目管理知識PMI17

PMPPMP是由PMI發(fā)起的項目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項目管理人員提供一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項目管理人員都能夠得到科學(xué)的項目管理知識。美國項目管理協(xié)會(PMI)一直致力于項目管理領(lǐng)域的研究工作，全球PMI成員都在為探索科學(xué)的項目管理體系而努力。今天，PMI制定出的項目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)，PMI已經(jīng)成為全球項目管理的權(quán)威機構(gòu)，其組織的項目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事項目管理的人員參加PMP資格認(rèn)證。

項目管理知識PMP18

進(jìn)度管理重點是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計劃、實時跟蹤項目進(jìn)度，保證項目按期完成。以房地產(chǎn)項目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計劃、征地拆遷進(jìn)度計劃、設(shè)計報建進(jìn)度計劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃、施工進(jìn)度計劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃、竣工驗收計劃、銷售進(jìn)度計劃等

項目管理知識進(jìn)度管理19

成本管理成本計劃是成本管理的基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)項目為例：主要包括地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、管理費用、不可預(yù)見費、稅金等。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則可以通過加強管理來有效控制，如不可預(yù)見費，房地產(chǎn)項目一般都有５％左右的不可預(yù)見支出。通過有效加強項目管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費用。

項目管理知識成本管理20

質(zhì)量管理實現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項目中具體工作的質(zhì)量要求。在項目實施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對各項工作進(jìn)行檢查和驗收，并將檢查和驗收的結(jié)果及時記錄以便隨時提供項目質(zhì)量的相關(guān)信息。質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個項目即使在規(guī)定的時間和成本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個項目也是失敗的，因此建立質(zhì)量管理機制也是房地產(chǎn)項目管理的必然要求。

項目管理知識質(zhì)量管理21

資金平衡資金平衡即實現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項目的資金平衡計劃。以房地產(chǎn)項目為例：作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項目開發(fā)資金未落實時便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力開發(fā)，不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。

項目管理知識資金平衡22

項目管理應(yīng)用與發(fā)展大型工程產(chǎn)品研發(fā)大件生產(chǎn)設(shè)備大修

項目管理知識項目管理應(yīng)用與發(fā)展23

2、項目計劃與組織項目計劃要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動態(tài)性項目計劃內(nèi)容：設(shè)計工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說明書、分派任務(wù)和授權(quán)、估算成本和預(yù)算、編制進(jìn)度計劃、報告制度、設(shè)計項目管理組織

項目管理知識2、項目計劃與組織24

小型計算機系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣）

任務(wù)描述WBS碼WBS等級研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計1.01

主機

系統(tǒng)CPU

軟件

顯示器樣機制造2.02交付使用3.03小型計算機系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣）

任務(wù)描述WB25

3、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度計劃，確保項目按期完工。

項目管理知識3、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)26

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)操作步驟：將項目分解為若干活動，確定所需時間、資源；明確各活動之間的邏輯關(guān)系；繪制連接所有活動的網(wǎng)絡(luò)；估計完成各項活動的時間和成本；計算各項活動開工和完工時間，確定關(guān)鍵路線；運用網(wǎng)絡(luò)對項目進(jìn)行計劃和控制；

項目管理知識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)27

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)方法：AOA雙代號法：箭頭表示活動，節(jié)點表示事件AON單代號法：節(jié)點表示活動；

項目管理知識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)28

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)舉例：1、A必須在B之前完成，B必須在C之前完成；2、A完成后，B和C才能開始；3、A必須在C和D之前完成，B必須在D之前完成；4、A和B必須在C和D之前完成；

項目管理知識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)29

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)1、2、3、4、

項目管理知識ABCABCADBCACBD網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)30

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)關(guān)鍵路線分析：通過各項活動時間參數(shù)的計算確定關(guān)鍵路線，從而確定項目完工周期。時間參數(shù)：ES－最早開始時間；

EF－最早結(jié)束時間；

LS－最遲開始時間；

LF－最遲結(jié)束時間；

t－作業(yè)時間；S－松閑時間；關(guān)系：t＝EF－ESt＝LF－LSS＝LS－ESS＝LF－EF

項目管理知識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)31

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)步驟：計算ES、EF；計算LS、LF；計算S；確定關(guān)鍵路線（S為0的一條活動鏈）；計算項目完工的全部時間T；（關(guān)鍵活動的作業(yè)時間相加而成）編制進(jìn)度計劃表。

項目管理知識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)32

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)舉例：某企業(yè)擬開發(fā)一地產(chǎn)項目，各項活動的相互關(guān)系及預(yù)計完成時間如下表所示，試確定該項目的完工時間和關(guān)鍵路線。

項目管理知識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)33

項目管理知識活動代號開發(fā)活動預(yù)計時間緊先活動A前期市場調(diào)查2B可行性研究1AC設(shè)計、報建5AD施工準(zhǔn)備9BE施工進(jìn)度6BF配套設(shè)施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G

34

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)PERT的應(yīng)用特點：非確定性網(wǎng)絡(luò)計劃，運用概率分析，相對復(fù)雜三種作業(yè)時間：樂觀時間、可能時間、悲觀時間

項目管理知識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)35

4、項目控制確定標(biāo)準(zhǔn)衡量偏差采取糾正措施

項目管理知識4、項目控制36

5、項目管理軟件及應(yīng)用PROJECT通用性行業(yè)特性

項目管理知識5、項目管理軟件及應(yīng)用37

第二講土地資源獲取宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場擬開發(fā)地段的確定土地獲取方式與途徑土地儲備問題

教學(xué)內(nèi)容第二講土地資源獲取381、宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃行業(yè)發(fā)展趨勢（繁榮？泡沫？）區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況（上海與綿陽比較）城市發(fā)展規(guī)劃（熱點？前瞻？）

土地資源獲取1、宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃39我國城市房地產(chǎn)管理法（共7章72條）第一章總則

第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四節(jié)房屋租賃

第五節(jié)中介服務(wù)機構(gòu)

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六章法律責(zé)任

第七章附則

40我國城市房地產(chǎn)管理法第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

我國城市房地產(chǎn)管理法41我國城市房地產(chǎn)管理法第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

我國城市房地產(chǎn)管理法42我國城市房地產(chǎn)管理法第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

我國城市房地產(chǎn)管理法43我國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

我國城市房地產(chǎn)管理法44

以市場公開供地收益論：2000年，350億元；2001年，492億元；2002年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計為近千億元（僅1-9月，就達(dá)683.98億元）一項統(tǒng)計顯示，目前全國31個省(區(qū)、市)的近1500個市(縣)開展了土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，在市場發(fā)育的東南省份，八成的市(縣)開展了這項工作。而在有些地方，100%的市(縣)開展了招標(biāo)拍賣。中部省份江西，2001年開展國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作的市(縣)約占全省市(縣)總數(shù)的80%，今年已經(jīng)達(dá)到100%。2002年土地市場回望

2002年土地市場回望45今年1-9月，全國范圍內(nèi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價款占出讓總宗數(shù)、面積、價款的比例分別為20.08%、29.78%、45.56%。土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。許多人認(rèn)為，與招標(biāo)拍賣相比，掛牌方式具有實施者操作簡便、參與者理性競價等優(yōu)點。2002年土地市場回望2002年土地市場回望46房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長，2002年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6228億元，同比增長了28.2%。中國人民銀行2002年二季度貨幣執(zhí)行情況報告指出，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接和間接貢獻(xiàn)率共計1.9到2.5個百分點。專家估計2002年房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)也可能保持這種貢獻(xiàn)率。2002房地產(chǎn)市場2002房地產(chǎn)市場47據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)字，去年1-11月，全國有7個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%，8個省市新開工面積增幅超過40%，個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購?fù)恋赝顿Y同比增長了150%。一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持50%的比重達(dá)12個月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個投資的比例更接近60%。

2002房地產(chǎn)市場2002房地產(chǎn)市場48經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的過分依賴。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動性很強，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量”。距杭州不遠(yuǎn)的南京，1月23日拍賣兩塊土地，一塊成交價為每畝220萬元，另一塊更高達(dá)每畝295.7萬元。高地價帶來的必然是高房價，消費者會買單嗎

2002房地產(chǎn)市場2002房地產(chǎn)市場49“全國房地產(chǎn)市場總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢，但部分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快和結(jié)構(gòu)不合理等問題，個別地區(qū)問題還較嚴(yán)重”－《當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》2002年11月19日，國務(wù)院總理朱镕基在香港會見駐港中資機構(gòu)負(fù)責(zé)人時再一次重復(fù)了他在國慶節(jié)視察深圳時說的話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點熱，空置率太高，而且還在增長?！?002房地產(chǎn)市場2002房地產(chǎn)市場50“目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的‘過熱’、‘虛熱’和結(jié)構(gòu)性問題，存在較嚴(yán)重的市場風(fēng)險”；主要表現(xiàn)為六個方面：部分城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場，房地產(chǎn)價格上漲過快，個別城市有些區(qū)位的地價上漲了1倍以上，有的住宅項目一兩年內(nèi)價格成倍增長；部分地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個別地區(qū)背離國情建設(shè)“豪宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)存在對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風(fēng)險。－1月13～14日武漢全國住宅與房地產(chǎn)工作會議，劉志峰2002房地產(chǎn)市場2002房地產(chǎn)市場512002年底，由國家計委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，對于剛過去的2002年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個特點來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

2002房地產(chǎn)市場2002房地產(chǎn)市場522003年房地產(chǎn)市場展望2003是“理性之年”。2003年全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ椪蔚闹攸c是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟(jì)適用房。2003年房地產(chǎn)市場展望2003是“理性之年”。532003年房地產(chǎn)市場展望為預(yù)防風(fēng)險，建設(shè)部將在2003年上半年完成房地產(chǎn)市場預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研究的5-6個城市試運行；年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，并采取相應(yīng)措施加強宏觀調(diào)控。同時要建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費者理性消費。2003年房地產(chǎn)市場展望為預(yù)防風(fēng)險，建設(shè)部將在2003年上半542003年房地產(chǎn)市場展望今年整頓規(guī)范工作的重點包括11個方面：一是整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項審批、竣工驗收、預(yù)銷售許可等2003年房地產(chǎn)市場展望今年整頓規(guī)范工作的重點包括11個方面552003年房地產(chǎn)市場展望2003年，建設(shè)部將會同有關(guān)部門出臺《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策。我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購房對象的條件、購房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。2003年房地產(chǎn)市場展望2003年，建設(shè)部將會同有關(guān)部門出臺56經(jīng)營城市、經(jīng)營土地

2002年城市市長會議

2002年城市市長會議57強暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠(yuǎn)塞車、“假古董”當(dāng)?shù)馈⒏溯^勁看上去面光光、住進(jìn)去心慌慌，這就是沒有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。中國城市十大敗筆中國城市十大敗筆582、區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地）城市房地產(chǎn)供需情況城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例）

土地資源獲取2、區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場59綿陽市房地產(chǎn)投資

（1999－2001年）綿陽市房地產(chǎn)投資

（1999－2001年）60綿陽市房地產(chǎn)竣工、銷售面積

1999－2001年綿陽市房地產(chǎn)竣工、銷售面積

1999－2001年613、擬開發(fā)地段的確定房地產(chǎn)投資地段論地價影響因素分析（市場供求、自然環(huán)境條件、社會經(jīng)濟(jì)條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國際關(guān)系）重點研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套）

土地資源獲取3、擬開發(fā)地段的確定62房地產(chǎn)投資地段論地段、地段還是地段；價格＝成本（地價、設(shè)計費、建筑費、資金利息、稅費）＋利潤；在成本構(gòu)成中，地價最不確定。在其他取費相對固定（平均利潤）的情況下，地價決定利潤率。

土地資源獲取房地產(chǎn)投資地段論63地價影響因素市場供求自然環(huán)境條件社會經(jīng)濟(jì)條件政府規(guī)劃心理預(yù)期國際關(guān)系

土地資源獲取地價影響因素644、土地獲取方式與途徑城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象品牌主導(dǎo)、資金實力、土地儲備、政府補償土地公開拍賣（招投標(biāo)制度、一級市場）

4月10日，中海（成都）公司投資2．3億投得市中心地段（每畝311萬元）

土地資源獲取4、土地獲取方式與途徑655、土地資源儲備問題新一輪圈地運動（萬科、萬達(dá)、華潤）土地資源儲備與資本運作土地資源儲備量力而行

土地資源獲取5、土地資源儲備問題66

第三講房地產(chǎn)項目市場定位前期市場調(diào)查購房者心理與行為分析開發(fā)項目市場定位開發(fā)項目可行性研究開發(fā)項目投資效益評價

教學(xué)內(nèi)容第三講房地產(chǎn)項目市場定位67房地產(chǎn)市場調(diào)查市場調(diào)查是為實現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的理論和方法，以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過多種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確判斷和把握市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動。

市場定位房地產(chǎn)市場調(diào)查68房地產(chǎn)市場調(diào)查市場調(diào)查是了解消費者行為的根本途徑，是把握房地產(chǎn)市場供求的根本方法，是分析市場、捕捉市場機會的重要手段。市場調(diào)查是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策劃的前提和基礎(chǔ)。

市場定位房地產(chǎn)市場調(diào)查69前期市場調(diào)查市調(diào)內(nèi)容：宏觀環(huán)境（政治經(jīng)濟(jì)形勢分析）、中觀環(huán)境（城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場供求）、微觀環(huán)境（競爭樓盤及消費者需求分析）市調(diào)步驟：準(zhǔn)備階段（確定目的、擬定計劃）、

實施階段（設(shè)計問卷、實地調(diào)查）、

分析階段（整理資料、撰寫報告）市調(diào)方法：問卷、踩盤、房展；問卷調(diào)查：問卷設(shè)計技巧；科學(xué)合理使用市調(diào)分析；

市場定位前期市場調(diào)查70住房與需求市場調(diào)查問卷調(diào)查說明：個人情況：住房現(xiàn)狀：住房需求：競爭樓盤及競爭對手情況調(diào)查（見表，P61）

市場定位住房與需求市場調(diào)查問卷71購房者心理與行為分析購房需要、需求及動機分析；文化、家庭與購房者心理；購房者個性特征；購房者行為模式；

市場定位購房者心理與行為分析72社會文化與消費行為觀念引導(dǎo)浪費；中國與美國的差異：按揭買房小故事；北京與上海的差異：北京：厚重、大氣、傳統(tǒng)上海：精細(xì)、實用、國際化

市場定位社會文化與消費行為73購房決策原則整體屬性最佳原則；非報酬決策原則；綜合權(quán)衡原則；例：P100

市場定位物業(yè)出行時間價格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080購房決策原則74開發(fā)項目市場定位定位思路：房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身作實質(zhì)性改變，而是市場發(fā)現(xiàn)；好的定位能夠產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，但其本身不是競爭優(yōu)勢。定位準(zhǔn)則：受眾導(dǎo)向、差別化、個性化；

定位流程：制定目標(biāo)、分析用戶心理、選擇目標(biāo)市場、明確競爭優(yōu)勢（質(zhì)、量、價）、尋找最佳切入點；

市場定位開發(fā)項目市場定位75定位案例：１、深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（Ｐ１２６）２、廣州ＸＸ公司房地產(chǎn)項目市場研究（Ｐ３６９－３９０）

市場定位定位案例：76廣州XG項目（市場研究與定位部分）第一節(jié)項目市場研究一、廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析（宏觀）二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀）

1、回顧與展望；

2、市場特點；

3、結(jié)論；三、本項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析（微觀）

1、區(qū)位特點；

2、購買對象及購買心理分析；

3、對手盤分析；

市場定位廣州XG項目（市場研究與定位部分）77廣州XG項目（市場研究與定位部分）第二節(jié)項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境條件

1、土地性質(zhì)綜述;2、地塊周圍景觀；

3、環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況；

4、交通條件；

5、配套設(shè)施；二、地塊SWOT分析

1、優(yōu)勢與劣勢分析；

2、機會與威脅分析；三、結(jié)論

市場定位廣州XG項目（市場研究與定位部分）78廣州XG項目（市場研究與定位部分）第三節(jié)項目市場定位一、項目市場細(xì)分

1、項目一期細(xì)分;2、項目二期細(xì)分；二、樓盤概念導(dǎo)入

1、市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)；

2、鬧市中的溫馨家園；三、目標(biāo)市場

1、市內(nèi)工作的中等收入家庭、個體經(jīng)營者；

2、注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層；

3、房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民；

市場定位廣州XG項目（市場研究與定位部分）79廣州XG項目（市場研究與定位部分）四、項目市場定位

1、成本價測算；

2、目標(biāo)市場價格測算；

3、定價策略；

市場定位廣州XG項目（市場研究與定位部分）80可行性研究重視市場調(diào)查、市場預(yù)測；項目評估以經(jīng)濟(jì)效益為中心；對項目的評估全部在決策階段進(jìn)行一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資項目的咨詢機構(gòu)（中介機構(gòu)）承擔(dān)，它擁有大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場分析家、財務(wù)專家、律師等英才。；

市場定位可行性研究81可行性研究解決的主要問題為什么要進(jìn)行這個項目？項目的產(chǎn)品(勞務(wù))市場的需求情況怎樣？資源條件如何？項目建設(shè)地點應(yīng)選在什么地方？產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否先進(jìn)可靠？項目投資估算和方案比較情況如何？投資盈利水平及風(fēng)險多大？可行性研究解決的主要問題為什么要進(jìn)行這個項目？82項目可行性研究內(nèi)容投資項目的背景研究投資項目的市場和生產(chǎn)規(guī)模投資項目資源情況投資項目環(huán)境投資項目設(shè)計投資項目組織機構(gòu)投資項目進(jìn)度控制投資項目的財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價項目可行性研究內(nèi)容投資項目的背景研究投資項目設(shè)計83項目可行性研究程序機會可行性研究：投資機會的粗略鑒定，精度一般在30%左右；初步可行性研究：對關(guān)鍵問題做專門調(diào)查和研究，精度在20%左右，費用約1%；可行性研究評價：更加嚴(yán)格、細(xì)致地研究，投資估算采用預(yù)算價格，精度要求在10%左右，費用約為1%~3%。項目可行性研究程序機會可行性研究：投資機會的粗略鑒定，精度一84開發(fā)項目可行性研究（Ｐ４２５－４６４）項目投資估算與資金籌措計劃；項目銷售和租賃收入測算；項目財務(wù)評價；項目不確定性分析；項目效益評價；結(jié)論與建議；

市場定位開發(fā)項目可行性研究85投資估算與資金籌措

1、開發(fā)成本估算：土地成本（地價、征遷補償、三通一平），前期工程（規(guī)劃設(shè)計、可研、地勘、報建），建安工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯），基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程），公建配套（學(xué)校、醫(yī)院、文體、娛樂、郵電、市場、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理），期間稅費（配套建設(shè)費、建安監(jiān)督費、供水管網(wǎng)補償、供電用電負(fù)荷、其他），不可預(yù)見費；

2、開發(fā)費用估算：管理費用，銷售費用，財務(wù)費用；

3、總成本費用匯總及分?jǐn)偅?/p>

4、資金籌措、使用及借款利息；

市場定位投資估算與資金籌措86銷售和租賃收入測算

1、住宅銷售：用市場比較法確定售價上限（平均價格）；用成本法確定售價下限；建議銷售單價；住宅部分總收入；

2、商鋪銷售；

3、車庫銷售或租賃；

市場定位銷售和租賃收入測算87財務(wù)評價

1、稅金計算：

2、損益表及靜態(tài)盈利分析：投資利潤率、投資利稅率

3、現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析：內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、項目回收期（動、靜態(tài)）；

4、償債能力分析；

市場定位財務(wù)評價88不確定性分析（風(fēng)險分析）

1、主要的風(fēng)險因素：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、利率等；

2、盈虧平衡分析：計算投資利潤率為零時的項目銷售率，項目銷售率要求越高風(fēng)險越大；

3、敏感性分析：選取核心的風(fēng)險因素（如售價、成本等），分別計算其上下變動5％、10％及20％對項目財務(wù)評價指標(biāo)（如投資利潤率、FIRR、FNPV等）的影響；

4、風(fēng)險規(guī)避與控制措施：成本風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險及其他風(fēng)險；

市場定位不確定性分析（風(fēng)險分析）89項目效益評價

1、社會效益；

2、環(huán)境效益；

3、國民經(jīng)濟(jì)評價；

市場定位項目效益評價90結(jié)論和建議

1、結(jié)論：可行、不可行；

2、改進(jìn)建議；

市場定位結(jié)論和建議91案例：

鐵達(dá)公司商品混凝土生產(chǎn)項目投資可行性研究

市場定位案例：92

第四講房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃建筑風(fēng)格景觀設(shè)計戶型設(shè)計配套設(shè)施

教學(xué)內(nèi)容第四講房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計93總體規(guī)劃總體構(gòu)思；因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；用地平衡和管網(wǎng)布置；規(guī)劃設(shè)計要則；

規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃94總體構(gòu)思以人為本的設(shè)計思想；因地制宜，與周圍環(huán)境融合；個性化設(shè)計，主題鮮明；（例：四季花城）

規(guī)劃設(shè)計總體構(gòu)思95空間關(guān)系處理動與靜的關(guān)系；實與虛的關(guān)系；建筑與環(huán)境的關(guān)系；高層建筑與低層建筑的關(guān)系；

規(guī)劃設(shè)計空間關(guān)系處理96用地平衡和管網(wǎng)布置小區(qū)用地平衡；總體布局與居住環(huán)境；工程管線和道路交通的綜合規(guī)劃；

規(guī)劃設(shè)計用地平衡和管網(wǎng)布置97規(guī)劃設(shè)計要則功能適用；面積適中；智能化，滿足高科技和環(huán)保要求；

規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計要則98建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格與居住文化；內(nèi)部與外型設(shè)計；建筑風(fēng)格類型：歐陸風(fēng)格、異域風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格、古典風(fēng)格（例：芙蓉古城）

規(guī)劃設(shè)計建筑風(fēng)格99景觀設(shè)計賣房就是賣環(huán)境的設(shè)計要求；突出特色、力求創(chuàng)新；以自然景觀為主，與人造景觀結(jié)合；發(fā)展立體綠化，海陸空結(jié)合；便于人際交往，有社區(qū)文化支撐；

規(guī)劃設(shè)計景觀設(shè)計100戶型設(shè)計設(shè)計概述；設(shè)計流程；戶型比例與樓層安排；規(guī)劃設(shè)計要則；

規(guī)劃設(shè)計戶型設(shè)計101戶型設(shè)計概述戶型的經(jīng)濟(jì)分類：安置、實用、舒適、豪華；設(shè)計難點剖析：專家與用戶的分歧；專家與專家的分歧；

規(guī)劃設(shè)計戶型設(shè)計概述102戶型設(shè)計流程進(jìn)行市場調(diào)查；掌握戶型需求；確定戶型大?。贿M(jìn)行功能分區(qū)；進(jìn)行戶型布局；確定戶型構(gòu)成；住宅空間配置；

規(guī)劃設(shè)計戶型設(shè)計流程103戶型比例與樓層安排戶型不宜過雜；以目標(biāo)業(yè)主群細(xì)分確定戶型構(gòu)成比例；樓層類型：

低層住宅、多層住宅、高層住宅；

規(guī)劃設(shè)計戶型比例與樓層安排104配套設(shè)施配套功能：居家、消閑、感觀、投資；配套功能的誤區(qū)；配套功能也需要創(chuàng)新；配套設(shè)施的科技含量與智能化；

規(guī)劃設(shè)計配套設(shè)施105建設(shè)智能小區(qū)的七點忠告智能小區(qū)不同于智能大廈；要結(jié)合本地文化背景；開發(fā)商要從實際出發(fā)；無需過分求得技術(shù)上的領(lǐng)先；要采用技術(shù)手段減少人力資源；關(guān)鍵在于軟配套；智能小區(qū)建設(shè)是一種探索；

規(guī)劃設(shè)計建設(shè)智能小區(qū)的七點忠告106開發(fā)商、策劃師與建筑師的合作開發(fā)商與策劃師；策劃師與建筑師；

規(guī)劃設(shè)計開發(fā)商、策劃師與建筑師的合作107l

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。倍訊易

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房地產(chǎn)E網(wǎng)倍訊易108

第五講房地產(chǎn)項目工程管理項目進(jìn)度管理項目成本管理項目質(zhì)量管理項目資金平衡

教學(xué)內(nèi)容第五講房地產(chǎn)項目工程管理109

第六講房地產(chǎn)項目銷售策劃價格策略廣告策略促銷策略

教學(xué)內(nèi)容第六講房地產(chǎn)項目銷售策劃110價格策略房地產(chǎn)價格的影響因素；項目定價目標(biāo)及方法；項目定價的詳細(xì)程序；項目定價的基本策略；價格促銷策略；

規(guī)劃設(shè)計價格策略111房地產(chǎn)價格的影響因素成本因素；競爭因素；產(chǎn)品差異；消費者心理因素；開發(fā)商目標(biāo)；法律政策因素；

規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)價格的影響因素112項目定價目標(biāo)及方法定價目標(biāo)：高利潤、高收益、保持價格穩(wěn)定、應(yīng)付或避免競爭；定價方法：成本導(dǎo)向（成本加成、目標(biāo)收益、售價加成）、需求導(dǎo)向（理解值、需求定價）、競爭導(dǎo)向（隨行就市、跟隨領(lǐng)導(dǎo)者）、可比樓盤量化定價；

規(guī)劃設(shè)計項目定價目標(biāo)及方法113項目定價的詳細(xì)程序收集分析市場信息和標(biāo)的物資料；估計成本和需求；分析競爭對手；選擇定價目標(biāo)及方法；

規(guī)劃設(shè)計項目定價的詳細(xì)程序114項目定價的基本策略總體定價：低價、中價、高價；過程定價：低開高走、高開低走、穩(wěn)定價格；時點定價：折扣和折讓定價、單一和差別定價、用戶心理定價；

規(guī)劃設(shè)計項目定價的基本策略115價格促銷策略運用價格組合；適時調(diào)價；幾種定式：廣告戶、低自備款、限時折價幾種變招：降低購房門檻、運用促銷價格、制定目標(biāo)各個擊破、請你來做發(fā)展商、樓盤升值保值促銷；

規(guī)劃設(shè)計價格促銷策略116廣告策略廣告策劃目標(biāo)與費用預(yù)算；廣告主題與設(shè)計；選擇和運用廣告媒體；廣告質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)和效果評價；

規(guī)劃設(shè)計廣告策略117論文參考題目1\項目管理在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用與發(fā)展;2\對當(dāng)前房地產(chǎn)投資熱的思考;3\論房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容與方法;4\房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容與重點;5\房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的新特點及新趨勢;6\對房地產(chǎn)項目定價過程中有關(guān)問題的探討;7\從XX項目銷售案看房地產(chǎn)營銷策略的變化與發(fā)展;8\當(dāng)前我國物業(yè)管理存在的主要問題與對策;論文參考題目118課程簡介學(xué)習(xí)目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學(xué)時：32學(xué)時參考教材：房地產(chǎn)項目運作管理，賈士軍，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2002年4月；課程簡介學(xué)習(xí)目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房119參考書籍１．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀?。袊ㄖI(yè)出版社．１９９９年；２．房地產(chǎn)營銷策劃．曹春堯．上海財經(jīng)大學(xué)出版社．２００１年；３．項目管理．喻穎正．暨南大學(xué)出版社２０００年；參考書籍１．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀?。袊ㄖI(yè)出版社．１９120項目管理管理沒有止境

―從金字塔到阿菠羅登月計劃基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP項目管理管理沒有止境121項目管理

現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀(jì)50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計劃中運用了PERT技術(shù)。美國的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時間，之后它們分別被稱為“計劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn)代項目管理科學(xué)便是從這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的，融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（MonteCarlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學(xué)。著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

項目管理現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀(jì)50122項目管理管理工具

―甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容

―九大知識體系、五個階段管理重點

―進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡項目管理管理工具123房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來－－經(jīng)濟(jì)的支柱、財富的起點、文化的源泉

（北海、深圳、浦東）－－政府的角色與作用（加入WTO后的競爭）房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來124房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨特性、項目的復(fù)雜性－－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)

（課程重點）－－目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨特性、項目的復(fù)雜性125房地產(chǎn)項目＋項目管理1＋1＝？房地產(chǎn)項目＋項目管理1＋1＝？126房地產(chǎn)項目管理模塊

經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市設(shè)計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn)市場趨勢與機會

投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策

產(chǎn)品設(shè)計模塊：環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃與設(shè)計創(chuàng)新、新技術(shù)與新材料應(yīng)用

房地產(chǎn)項目管理模塊經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市127房地產(chǎn)項目管理模塊投融資管理模塊：財務(wù)報表分析、項目投融資決策、資金規(guī)劃、項目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計、開發(fā)項目融資、資本市場融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

項目管理模塊：項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流程設(shè)計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理、房地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理

工程管理模塊：招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計與施工管理

營銷策劃模塊：產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與促銷、銷售隊伍組織、賣場設(shè)計、物管前期介入

房地產(chǎn)項目管理模塊投融資管理模塊：財務(wù)報表分析、項目投融資決128房地產(chǎn)項目管理模塊項目全案策劃：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理

企業(yè)經(jīng)營管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險規(guī)避與防范

物業(yè)經(jīng)營管理：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)項目管理模塊項目全案策劃：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地129教學(xué)內(nèi)容項目管理知識土地使用權(quán)獲取房地產(chǎn)項目市場定位房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)項目工程管理房地產(chǎn)項目銷售策劃物業(yè)管理的前期介入教學(xué)內(nèi)容項目管理知識130

第一講項目管理知識項目管理概述項目計劃與組織網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)項目控制項目管理軟件及應(yīng)用

教學(xué)內(nèi)容第一講項目管理知識131

1、項目管理概述項目管理概念I(lǐng)PMA、PMI、PMBOK、PMP進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡應(yīng)用與發(fā)展

項目管理知識1、項目管理概述132

項目管理概念在預(yù)定的時間內(nèi)運用有限的資源，通過對項目進(jìn)行有效的規(guī)劃、實施和控制從而實現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。特點：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、質(zhì)量保證

項目管理知識項目管理概念133

IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于1965年在瑞士注冊，成員主要是各國的項目管理協(xié)會，是個非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的項目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個正式成員。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會議、學(xué)習(xí)班和研討會。IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。項目管理專業(yè)人員取證分為A、B、C、D四個級別，級別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。A級是工程主任證書級，簡稱CPD，總經(jīng)理一級。B級為項目經(jīng)理級別證書，C級為項目管理工程師級證書，D級為項目管理技術(shù)員級。

項目管理知識IPMA134

PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機構(gòu)的專家為主?，F(xiàn)在已經(jīng)有4萬多會員。它卓有成效的貢獻(xiàn)是開發(fā)了一套項目管理知識體系（PMBOK），將項目管理的基本內(nèi)容劃分為9個領(lǐng)域，即：范圍管理，時間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風(fēng)險管理和綜合管理。

項目管理知識PMI135

PMPPMP是由PMI發(fā)起的項目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項目管理人員提供一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項目管理人員都能夠得到科學(xué)的項目管理知識。美國項目管理協(xié)會(PMI)一直致力于項目管理領(lǐng)域的研究工作，全球PMI成員都在為探索科學(xué)的項目管理體系而努力。今天，PMI制定出的項目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)，PMI已經(jīng)成為全球項目管理的權(quán)威機構(gòu)，其組織的項目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事項目管理的人員參加PMP資格認(rèn)證。

項目管理知識PMP136

進(jìn)度管理重點是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計劃、實時跟蹤項目進(jìn)度，保證項目按期完成。以房地產(chǎn)項目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計劃、征地拆遷進(jìn)度計劃、設(shè)計報建進(jìn)度計劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃、施工進(jìn)度計劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃、竣工驗收計劃、銷售進(jìn)度計劃等

項目管理知識進(jìn)度管理137

成本管理成本計劃是成本管理的基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)項目為例：主要包括地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、管理費用、不可預(yù)見費、稅金等。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則可以通過加強管理來有效控制，如不可預(yù)見費，房地產(chǎn)項目一般都有５％左右的不可預(yù)見支出。通過有效加強項目管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費用。

項目管理知識成本管理138

質(zhì)量管理實現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項目中具體工作的質(zhì)量要求。在項目實施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對各項工作進(jìn)行檢查和驗收，并將檢查和驗收的結(jié)果及時記錄以便隨時提供項目質(zhì)量的相關(guān)信息。質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個項目即使在規(guī)定的時間和成本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個項目也是失敗的，因此建立質(zhì)量管理機制也是房地產(chǎn)項目管理的必然要求。

項目管理知識質(zhì)量管理139

資金平衡資金平衡即實現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項目的資金平衡計劃。以房地產(chǎn)項目為例：作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項目開發(fā)資金未落實時便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力開發(fā)，不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。

項目管理知識資金平衡140

項目管理應(yīng)用與發(fā)展大型工程產(chǎn)品研發(fā)大件生產(chǎn)設(shè)備大修

項目管理知識項目管理應(yīng)用與發(fā)展141

2、項目計劃與組織項目計劃要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動態(tài)性項目計劃內(nèi)容：設(shè)計工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說明書、分派任務(wù)和授權(quán)、估算成本和預(yù)算、編制進(jìn)度計劃、報告制度、設(shè)計項目管理組織

項目管理知識2、項目計劃與組織142

小型計算機系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣）

任務(wù)描述WBS碼WBS等級研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計1.01

主機

系統(tǒng)CPU

軟件

顯示器樣機制造2.02交付使用3.03小型計算機系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣）

任務(wù)描述WB143

3、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度計劃，確保項目按期