房地產(chǎn)融資及財(cái)務(wù)管理課件(東南)

房地產(chǎn)融資及財(cái)務(wù)管理課件(東南)第一頁，共314頁。房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理

基本理論與方法1房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理“是”什么？2房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理“管”什么？3企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)“是”什么？4房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理怎么理？第二頁，共314頁。1房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理“是”什么房地產(chǎn)開發(fā)（企業(yè)）財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對城市土地和房屋的開發(fā)經(jīng)營活動中的價值方面進(jìn)行管理的一種理財(cái)活動，是按照資金運(yùn)動規(guī)律，利用價值指標(biāo)對企業(yè)在土地和房屋開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)活動進(jìn)行組織、預(yù)測、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理由此引起的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系而實(shí)施的管理活動。第三頁，共314頁。2房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理管什么2.1資金籌集管理2.2資金使用管理2.3成本費(fèi)用管理2.4收入與分配管理第四頁，共314頁。資金籌集管理（1）預(yù)測開發(fā)經(jīng)營資金需要量；（2）編制開發(fā)企業(yè)籌資計(jì)劃；（3）計(jì)算籌資成本；（4）選擇籌資渠道和方式；（5）確定最佳籌資結(jié)構(gòu)。Return一句話：合理籌集資金第五頁，共314頁。資金使用管理（1）核定資金需要量；（2）編制資金需要量計(jì)劃；（3）考核資金的使用效果；（4）控制資金占用量和占用時間；（5）尋找提高資金利用效率的措施和途徑。Return一句話：提高資金使用效果第六頁，共314頁。成本費(fèi)用管理（1）確定資金消耗定額；（2）確定成本費(fèi)用開支范圍；（3）進(jìn)行成本費(fèi)用預(yù)測；（4）編制成本費(fèi)用計(jì)劃；（5）進(jìn)行成本費(fèi)用控制和分析；（6）尋求降低成本的途徑。Return一句話：控制資金耗費(fèi)第七頁，共314頁。收入與利潤管理（1）資金回收管理①確定收入的實(shí)現(xiàn)；②制定開發(fā)產(chǎn)品價格；③編制銷售計(jì)劃；④分析銷售計(jì)劃完成情況；⑤經(jīng)營收入盈虧分析。（2）利潤分配管理Return一句話：盡快收回資金第八頁，共314頁。3企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是什么有三種觀點(diǎn)：（1）利潤最大化－－傳統(tǒng)的觀點(diǎn)（2）企業(yè)價值最大化（3）股東財(cái)富最大化第九頁，共314頁。利潤最大化目標(biāo)的缺陷Return已不再作為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理目標(biāo)不同時期的報(bào)酬具有不同的價值．利潤最大化沒能對此加以區(qū)分．即沒有考慮資金的時間價值；沒有考慮獲取利潤與所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大小，因?yàn)?，獲取的利潤的多少往往與其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是成正比的關(guān)系；沒有考慮獲取利潤與所投資金的關(guān)系，因而不利于不同資本規(guī)模的企業(yè)之間的比較；追求利潤最大化常常導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)決策短期行為的發(fā)生，從而影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。第十頁，共314頁。企業(yè)價值最大化目標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)Return考慮了貨幣的時間因素，以資金的時間價值為基礎(chǔ)來計(jì)算企業(yè)價值；考慮了利潤與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，能有效地克服財(cái)務(wù)人員不顧風(fēng)險(xiǎn)大小片而追求利潤的行為；企業(yè)的價值不僅取決于短期利潤的大小，也取決于企業(yè)長期的獲利能力，該目標(biāo)能有效克服企業(yè)一味追求利潤最大化的短期行為；企業(yè)價值最大化目標(biāo)充分反映了企業(yè)資產(chǎn)保值增值的基本要求；有利于社會資源的合理配置，從而實(shí)現(xiàn)社會財(cái)富的增加。缺點(diǎn)：企業(yè)價值計(jì)量的困難第十一頁，共314頁。股東財(cái)富最大化目標(biāo)Return優(yōu)點(diǎn)：（1）每股市場價格可觀測性；（2）為融資方案選擇提供了明確的價值判斷標(biāo)準(zhǔn)。即，股東所持股票的每股市場價格最高化。與企業(yè)價值最大化目標(biāo)相比：缺點(diǎn)：（1）股票價格不穩(wěn)定，受非市場因素影響，不能真實(shí)反應(yīng)企業(yè)價值；（2）只適用上市企業(yè)。第十二頁，共314頁。4房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理怎么理資金籌集管理資金使用管理成本費(fèi)用管理收入與分配管理房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理這四個方面的內(nèi)容不是相互獨(dú)立的，而是相互聯(lián)系的統(tǒng)一體第十三頁，共314頁。4房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理怎么理第二講房地產(chǎn)開發(fā)資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作第三講開發(fā)成本經(jīng)濟(jì)性分析第四講房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅務(wù)籌劃第十四頁，共314頁。4房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理怎么理財(cái)務(wù)管理工具：資金時間價值理論第十五頁，共314頁。1資金的時間價值1.1資金時間價值的含義1.2資金等值原理1.3資金時間價值計(jì)算公式第十六頁，共314頁。1.1資金時間價值的含義1.1.1資金時間價值概念1.1.2利息和利率1.1.3利息的計(jì)算第十七頁，共314頁。資金時間價值概念很古的時候，一個農(nóng)夫在開春的時候沒了種子，于是他問鄰居借了一斗稻種。秋天收獲時，他向鄰居還了一斗一升稻谷。資金的時間價值利息利潤紅利分紅股利收益．．．．表現(xiàn)形式第十八頁，共314頁。資金時間價值概念貨幣作為社會生產(chǎn)資金參與再生產(chǎn)過程，就會帶來資金的增值，這就是資金的時間價值。300年前，甲先生的老祖宗給后代子孫們留下了10kg的黃金。這筆財(cái)富，一直遺傳到甲先生。300年前，乙先生的老祖先將10元錢進(jìn)行投資，他的后代子孫們并沒有消費(fèi)這筆財(cái)產(chǎn)，而是將其不斷進(jìn)行再投資。這筆財(cái)富一直遺傳到乙先生。誰更有錢呢Return第十九頁，共314頁。1.1.2利息與利率1．利息(interest)在工程經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“利息”廣義的含義是指投資所得的利息、利潤等，即投資收益。2．利率(interestrate)在工程經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“利率”廣義的含義是指投資所得的利息率、利潤率等，即投資收益率。用什么來衡量資金時間價值(thetimevalueofmoney)的大?。縍eturn第二十頁，共314頁。1.1.3利息計(jì)算P—本金(principal)i—利率n—計(jì)息周期(interestperiods)數(shù)F—本利和(principalplusinterest/compound-amount)I—利息1．單利法(simpleinterest)I=P×i×nF＝P×(1+i×n)2．復(fù)利法(compoundinterest)F＝P×(1+i）nI=P×[(1+i）n-1]第二十一頁，共314頁。1.1.3利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為多少？年末單利法F＝P×(1+i×n)復(fù)利法F＝P×(1+i）n第二十二頁，共314頁。1.1.3利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為多少？年末單利法F＝P×(1+i×n)復(fù)利法F＝P×(1+i）n1F1＝1000+1000×10%=1100F1＝1000×(1+10%）=1100第二十三頁，共314頁。1.1.3利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為多少？年末單利法F＝P×(1+i×n)復(fù)利法F＝P×(1+i）n1F1＝1000+1000×10%=1100F1＝1000×(1+10%）=11002F2＝1100+1000×10%=1000×(1+10%×2)=1200F2＝1100+1100×10%=1000×(1+10%)2=1210第二十四頁，共314頁。1.1.3利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為多少？年末單利法F＝P×(1+i×n)復(fù)利法F＝P×(1+i）n1F1＝1000+1000×10%=1100F1＝1000×(1+10%）=11002F2＝1100+1000×10%=1000×(1+10%×2)=1200F2＝1100+1100×10%=1000×(1+10%)2=12103F3＝1200+1000×10%=1000×(1+10%×3)=1300F3＝1210+1210×10%=1000×(1+10%)3=1331第二十五頁，共314頁。1.1.3利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為多少？年末單利法F＝P×(1+i×n)復(fù)利法F＝P×(1+i）n1F1＝1000+1000×10%=1100F1＝1000×(1+10%）=11002F2＝1100+1000×10%=1000×(1+10%×2)=1200F2＝1100+1100×10%=1000×(1+10%)2=12103F3＝1200+1000×10%=1000×(1+10%×3)=1300F3＝1210+1210×10%=1000×(1+10%)3=1331注意工程經(jīng)濟(jì)分析中，所有的利息和資金時間價值計(jì)算均為復(fù)利計(jì)算。Return第二十六頁，共314頁。1.2資金等值原理等值原理資金等值的三要素等值原理公式現(xiàn)金流量圖Return第二十七頁，共314頁。1.2.1資金等值原理兩個不同事物具有相同的作用效果，稱之為等值。(Twothingsaresaidtobeequivalentwhentheyhavethesameeffect)如：100N2m1m200N兩個力的作用效果——力矩，是相等的第二十八頁，共314頁。1.2.1資金等值原理例：現(xiàn)在擁有1000元，在i＝10％的情況下，和3年后擁有的1331元是等值的。兩個不同事物具有相同的作用效果，稱之為等值。(Twothingsaresaidtobeequivalentwhentheyhavethesameeffect)第二十九頁，共314頁。資金等值(economicequivalence/theequivalenceofmoney)，是指由于資金時間的存在，使不同時點(diǎn)上的不同金額的資金可以具有相同的經(jīng)濟(jì)價值。1.2.1資金等值原理例：現(xiàn)在擁有1000元，在i＝10％的情況下，和3年后擁有的1331元是等值的。第三十頁，共314頁。1.2.2資金等值的三要素1．金額(theamountsofthesums)2．時間(thetimesofoccurrenceofthesums)3．利率(theinterestrate)例：現(xiàn)在擁有1000元，在i＝10％的情況下，和3年后擁有的1331元是等值的。第三十一頁，共314頁。1.2.3等值原理公式i—利率n—計(jì)息周期數(shù)P—一筆資金現(xiàn)在的價值（本金）F—一筆資金n計(jì)息期后的價值（本利和）F＝P×(1+i）n或P＝F×（1+i）-n例：現(xiàn)在擁有1000元，在i＝10％的情況下，和3年后擁有的1331元是等值的。第三十二頁，共314頁。資金時間價值含義的理解貨幣作為社會生產(chǎn)資金參與再生產(chǎn)過程，就會帶來資金的增值，這就是資金的時間價值。300年前，甲先生的老祖宗給后代子孫們留下了10kg的黃金。這筆財(cái)富，一直遺傳到甲先生。300年前，乙先生的老祖先將10元錢進(jìn)行投資，他的后代子孫們并沒有消費(fèi)這筆財(cái)產(chǎn)，而是將其不斷進(jìn)行再投資。這筆財(cái)富一直遺傳到乙先生。10×(1+5%)300=22739961只要長壽就成富翁第三十三頁，共314頁。資金時間價值含義的理解1812年美國南北戰(zhàn)爭時期，紐約市曾借給首都華盛頓100萬美元。1975年，紐約市發(fā)生金融危機(jī)時，要求華盛頓特區(qū)歸還這筆舊帳及利息。按每年6％的復(fù)利計(jì)算，發(fā)現(xiàn)這債務(wù)增加到……112億美元Return第三十四頁，共314頁。1.2.4現(xiàn)金流量圖例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為1331元。時間的進(jìn)程(overtime)1032一個計(jì)息周期第一年年初第一年年末，也是第二年年初cashflowdiagram第三十五頁，共314頁。1.2.4現(xiàn)金流量圖例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為1331元。103210001331現(xiàn)金流入inflow現(xiàn)金流出outflowi＝10％cashflowdiagram第三十六頁，共314頁。1.2.4現(xiàn)金流量圖10321000存款人的現(xiàn)金流量圖103210001331i＝10％銀行的現(xiàn)金流量圖i＝10％1331同一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流的方向依分析所處的角度不同而不同。Sincetheretwopartiestoeverytransaction,itisimportanttonotethatthecashflowdiagramsdependuponthepointofviewtaken.第三十七頁，共314頁。1.3資金時間價值計(jì)算公式1.3.1幾個概念1.3.2資金時間價值計(jì)算公式1.3.3系數(shù)符號與利息表1.3.4公式應(yīng)用示例1.3.5其它類型公式Return第三十八頁，共314頁。例：一、幾個概念現(xiàn)值（P－）—指一筆資金在某時間序列起點(diǎn)處的價值。(apresentprincipalamount)終值（F）—又稱為未來值，指一筆資金在某時間序列終點(diǎn)處的價值。(afutureamount,nannualinterestperiodshence)10321000i＝10％1331第三十九頁，共314頁。例：一、幾個概念10321000i＝10％1331等額支付系列（A）—又稱為等額年金或年金(annuity），指某時間序列中每期末都連續(xù)發(fā)生的數(shù)額相等資金。（asinglepayment,inseriesofnequalpayments,madeattheendofannualinterestperiod)第四十頁，共314頁。一、幾個概念例：零存整取1000i＝2‰1032100010001000……12（月）……等額支付系列（A）—又稱為等額年金或年金(annuity），指某時間序列中每期末都連續(xù)發(fā)生的數(shù)額相等資金。（asinglepayment,inseriesofnequalpayments,madeattheendofannualinterestperiod)第四十一頁，共314頁。一、幾個概念例：零存整取1000103210001000……12（月）……i＝2‰1000等額支付系列（A）—又稱為等額年金或年金(annuity），指某時間序列中每期末都連續(xù)發(fā)生的數(shù)額相等資金。（asinglepayment,inseriesofnequalpayments,madeattheendofannualinterestperiod)第四十二頁，共314頁。一、幾個概念例：零存整取10321000……12（月）……i＝2‰等額支付系列（A）—又稱為等額年金或年金(annuity），指某時間序列中每期末都連續(xù)發(fā)生的數(shù)額相等資金。（asinglepayment,inseriesofnequalpayments,madeattheendofannualinterestperiod)第四十三頁，共314頁。i—利率，廣義指投資收益率（rateofinvestmentreturn)。n—計(jì)算周期數(shù)(thenumberofannualinterestperiods)，廣義指方案的壽命期(lifecycle)。一、幾個概念例：零存整取10321000……12（月）……i＝2‰Return第四十四頁，共314頁。1．一次支付的復(fù)利（終值）公式(single-paymentcompound-amount)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為多少？1032P＝1000i＝10％F＝？F＝P×(1+i）n已知：P，求：F＝？F＝P×(1+i）n=1000×(1+10%）3=1331Interestformulas第四十五頁，共314頁。2．一次支付的現(xiàn)值公式（復(fù)利現(xiàn)值公式）(single-paymentpresent-worth)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：1000元存銀行3年，年利率10％，三年后的本利和為多少？1032P＝1000i＝10％F＝？已知：F，求：P＝？F＝P×(1+i）n=1000×(1+10%）3=1331Interestformulas第四十六頁，共314頁。例：3年末要從銀行取出1331元，年利率10％，則現(xiàn)在應(yīng)存入多少錢？1.3.2資金時間價值計(jì)算公式2．一次支付的現(xiàn)值公式（復(fù)利現(xiàn)值公式）(single-paymentpresent-worth)已知：F，求：P＝？Interestformulas第四十七頁，共314頁。2．一次支付的現(xiàn)值公式（復(fù)利現(xiàn)值公式）(single-paymentpresent-worth)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：3年末要從銀行取出1331元，年利率10％，則現(xiàn)在應(yīng)存入多少錢？1032P＝？i＝10％F＝1331P＝F×(1+i）-n=1331×(1+10%）-3=1000已知：F，求：P＝？Interestformulas第四十八頁，共314頁。3．等額支付的終值公式（年金終值公式）(equal-payment-seriescompound-amount)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：3年末要從銀行取出1331元，年利率10％，則現(xiàn)在應(yīng)存入多少錢？1032P＝？i＝10％F＝1331已知：A，求：F＝？P＝F×(1+i）-n=1331×(1+10%）-3=1000Interestformulas第四十九頁，共314頁。3．等額支付的終值公式（年金終值公式）(equal-payment-seriescompound-amount)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：零存整取1032A＝1000……12（月）……i＝2‰F＝？已知：A，求：F＝？Interestformulas第五十頁，共314頁。4．償債基金公式(equal-payment-seriessinking-fund)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：零存整取已知：F，求：A＝？1032A＝1000……12（月）……i＝2‰F＝？Interestformulas第五十一頁，共314頁。4．償債基金公式(equal-payment-seriessinking-fund)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：存錢結(jié)婚1032A＝？4i＝10％F＝30000元520歲25歲已知：F，求：A＝？Interestformulas第五十二頁，共314頁。5．資本（資金）回收公式(equal-payment-seriescapital-recovery)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：存錢結(jié)婚已知：P，求：A＝？1032A＝？4i＝10％F＝30000元520歲25歲Interestformulas第五十三頁，共314頁。5．資本（資金）回收公式(equal-payment-seriescapital-recovery)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：借錢結(jié)婚1032A＝？4i＝10％P＝30000元525歲30歲已知：P，求：A＝？Interestformulas第五十四頁，共314頁。6．等額支付現(xiàn)值公式（年金現(xiàn)值公式）(equal-payment-seriespresent-worth)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：借錢結(jié)婚已知：A，求：P＝？1032A＝？4i＝10％P＝30000元525歲30歲Interestformulas第五十五頁，共314頁。6．等額支付現(xiàn)值公式（年金現(xiàn)值公式）(equal-payment-seriespresent-worth)1.3.2資金時間價值計(jì)算公式例：養(yǎng)老金(retirementpension)問題1032A＝2000元……20……i＝10％P＝？60歲80歲Return已知：A，求：P＝？Interestformulas第五十六頁，共314頁。1.3.3系數(shù)符號與利息表F＝P×(1+i）n公式系數(shù)（因子）(factor)(F/P,i,n)(P/F,i,n)(F/A,i,n)(A/F,i,n)(A/P,i,n)(P/A,i,n)系數(shù)符號公式可記為F=P(F/P,i,n)P=F(P/F,i,n)F=A(F/A,i,n)A=F(A/F,i,n)A=P(A/P,i,n)P=A(P/A,i,n)第五十七頁，共314頁。1.3.3系數(shù)符號與利息表例：養(yǎng)老金問題1032A＝2000元……20……i＝10％P＝？查利息表(interesttables)（復(fù)利系數(shù)表）=30000×8.514=17028Return第五十八頁，共314頁。1．某預(yù)售商品房三年后竣工交付使用，房價為W。付款方式：定金為房價的30％，一年后付房價的30％，兩年后付20％，三年后交付時付余款。問：現(xiàn)在如一次性付清房款，優(yōu)惠折扣可定為多少？1.3.4應(yīng)用示例解：設(shè)利率為i第五十九頁，共314頁。1．某預(yù)售商品房三年后竣工交付使用，房價為W。付款方式：定金為房價的30％，一年后付房價的30％，兩年后付20％，三年后交付時付余款。問：現(xiàn)在如一次性付清房款，優(yōu)惠折扣可定為多少？1.3.4應(yīng)用示例解：（1）從購房人的角度，假設(shè)其投資收益率為10％（2）從房產(chǎn)商的角度，假設(shè)其投資收益率為20％第六十頁，共314頁。P=62．某住宅樓正在出售，購房人可采用分期付款的方式購買，付款方式：每套24萬元，首付6萬元，剩余18萬元款項(xiàng)在最初的五年內(nèi)每半年支付0.4萬元，第二個5年內(nèi)每半年支付0.6萬元，第三個5年內(nèi)每半年內(nèi)支付0.8萬元。年利率8％，半年計(jì)息。該樓的價格折算成現(xiàn)值為多少？1.3.4應(yīng)用示例解：+0.4(P/A,4%,10)+0.6(P/A,4%,10)(P/F,4%,10)+0.8(P/A,4%,10)(P/F,4%,20)6=15.49(萬元）P=第六十一頁，共314頁。P=6一個男孩，今年11歲。5歲生日時，他祖父母贈送他4000美元，該禮物以購買年利率4％（半年計(jì)息）的10年期債券方式進(jìn)行投資。他的父母計(jì)劃在孩子19－22歲生日時，每年各用3000美元資助他讀完大學(xué)。祖父母的禮物到期后重新進(jìn)行投資。父母為了完成這一資助計(jì)劃，打算在他12－18歲生日時以禮物形式贈送資金并投資，則每年的等額投資額應(yīng)為多少？（設(shè)每年的投資利率為6％）1.3.4應(yīng)用示例解：4000(F/P,2%,20)(F/P,6%,3)+x(F/A,6%,7)=3000(P/A,6%,4)以18歲生日為分析點(diǎn)（當(dāng)前期）得，X=395(美元)設(shè)12－18歲生日時的等額投資額為x美元，則第六十二頁，共314頁。P=64．某人有資金10萬元，有兩個投資方向供選擇：一是存入銀行，每年復(fù)利率為10％；另一是購買五年期的債券，115元面值債券發(fā)行價為100元，每期分息8元，到期后由發(fā)行者以面值收回。試計(jì)算出債券利率，比較哪個方案有利。1.3.4應(yīng)用示例解：100=8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5)用試算的方法，可得到P(10%)=8(P/A,10％,5)+115(P/F,10％,5)＝101.73P(12%)=8(P/A,11％,5)+115(P/F,12％,5)＝94.09

設(shè)債券利率為i令P(i)=8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5)第六十三頁，共314頁。P=64．某人有資金10萬元，有兩個投資方向供選擇：一是存入銀行，每年復(fù)利率為10％；另一是購買五年期的債券，115元面值債券發(fā)行價為100元，每期分息8元，到期后由發(fā)行者以面值收回。試計(jì)算出債券利率，比較哪個方案有利。1.3.4應(yīng)用示例解：用試算的方法，可得到P(10%)=8(P/A,10％,5)+115(P/F,10％,5)＝101.73P(12%)=8(P/A,11％,5)+115(P/F,12％,5)＝94.09用線性內(nèi)插法第六十四頁，共314頁。5．某人于今年年初一次性存入銀行30000元，打算從今年始每年末取出5000元。銀行年復(fù)利率為10％。問幾年內(nèi)他將會取完這筆錢？1.3.4應(yīng)用示例解：設(shè)n年取完30000=5000(P/A,10%,n)(P/A,10%,n)=6通過試算或查表，有取n=9,(P/A,10%,9)=5.7590取n=10,(P/A,10%,10)=6.1446用線性內(nèi)插法Return第六十五頁，共314頁。例：某人考慮購買一塊尚末開發(fā)的城市土地，價格為什2000萬美元，該土地所有者第一年應(yīng)付地產(chǎn)稅40萬美元，據(jù)估計(jì)以后每年地產(chǎn)稅比前一年增加4萬元。如果把該地買下，必須等到10年才有可可能以一個好價錢將土地出賣掉。如果他想取得每年15％的投資收益率，則10年該地至少應(yīng)該要以多少價錢出售？1.3.5其它類型公式（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-SeriesFactor200040444872760123910…………售價？第六十六頁，共314頁。1.3.5其它類型公式……01234n-1n2GG3G(n-2)G(n-1)G……G—梯度量（或梯度因子）FG=?（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-SeriesFactor第六十七頁，共314頁。1.3.5其它類型公式……01234n-1n2GG3G(n-2)G(n-1)G……FG=?G—梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-SeriesFactor第六十八頁，共314頁。1.3.5其它類型公式……01234n-1n2GG3G(n-2)G(n-1)G……FG=?G—梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-SeriesFactor第六十九頁，共314頁。1.3.5其它類型公式……01234n-1n2GG3G(n-2)G(n-1)G……FG=?………G—梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-SeriesFactor第七十頁，共314頁。1.3.5其它類型公式………（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-SeriesFactor第七十一頁，共314頁。1.3.5其它類型公式梯度支付終值系數(shù)，符號：（F/G,i,n)梯度系數(shù)，符號：（A/G,i,n)（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-SeriesFactor第七十二頁，共314頁。例：某人考慮購買一塊尚末開發(fā)的城市土地，價格為什2000萬美元，該土地所有者第一年應(yīng)付地產(chǎn)稅40萬美元，據(jù)估計(jì)以后每年地產(chǎn)稅比前一年增加4萬元。如果把該地買下，必須等到10年才有可可能以一個好價錢將土地出賣掉。如果他想取得每年15％的投資收益率，則10年該地至少應(yīng)該要以價錢出售？1.3.5其它類型公式200040444872760123910…………售價？＝2000×(F/P,15%,10)+40×(F/A,15%,10)+4(F/G,15%,10)=9178.11(美元)（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-SeriesFactor第七十三頁，共314頁。例：上例中，假設(shè)第一年需要的養(yǎng)老金為2000元，以后每年隨物價上漲而增加，設(shè)通貨膨脹率s=8％，則養(yǎng)老基金需要多少？1.3.5其它類型公式例：養(yǎng)老金問題A＝2000元……P＝？60歲80歲i=10%103220……17028（二）等比型公式（Geometric-Gradient-SeriesFactor）第七十四頁，共314頁。例：上例中，假設(shè)第一年需要的養(yǎng)老金為2000元，以后每年隨物價上漲而增加，設(shè)通貨膨脹率s=8％，則養(yǎng)老基金需要多少？1.3.5其它類型公式例：養(yǎng)老金問題……P＝？60歲80歲i=10%103220……17028A＝2000元（二）等比型公式（Geometric-Gradient-SeriesFactor）第七十五頁，共314頁。例：上例中，假設(shè)第一年需要的養(yǎng)老金為2000元，以后每年隨物價上漲而增加，設(shè)通貨膨脹率s=8％，則養(yǎng)老基金需要多少？1.3.5其它類型公式2160……P＝？i=10%103220……2000S=8%23332000×(1+8%)19（二）等比型公式（Geometric-Gradient-SeriesFactor）第七十六頁，共314頁。1.3.5其它類型公式A(1+s)……P＝？i=利率1032n……AS=通脹率A(1+s)2A(1+s)n-12.當(dāng)i=s的情況下3.當(dāng)s=o的情況下（二）等比型公式（Geometric-Gradient-SeriesFactor）第七十七頁，共314頁。例：上例中，假設(shè)第一年需要的養(yǎng)老金為2000元，以后每年隨物價上漲而增加，設(shè)通貨膨脹率s=8％，則養(yǎng)老基金需要多少？1.3.5其它類型公式2160……P＝？i=10%103220……2000S=8%23332000×(1+8%)19（二）等比型公式（Geometric-Gradient-SeriesFactor）第七十八頁，共314頁。1.3.5其它類型公式例：某人現(xiàn)擬以５００萬元的價格購入某預(yù)售寫字樓樓盤的一層用于出租經(jīng)營。已知樓價款在２年內(nèi)分３次支付（１年初、１年末、２年未），比例分別為１５％、２５％和６０％。第３年初投入６０萬元裝修后即可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年的毛租金收入為１００萬元，經(jīng)營成本為２０萬元，并在此后的１７年內(nèi)毛租金收入與經(jīng)營成本的平均上漲率均為１２％。他準(zhǔn)備在２０年末重新裝修后再可轉(zhuǎn)售，估計(jì)裝修費(fèi)用為２００萬元，轉(zhuǎn)售價格為１６００萬元，另要發(fā)生１５０萬元的轉(zhuǎn)售成本。他的投資收益率為１６％。問：他的這項(xiàng)投資是否分合算？Return（二）等比型公式（Geometric-Gradient-SeriesFactor）第七十九頁，共314頁。第二講房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作黃有亮東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系第八十頁，共314頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作03年6月：央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為“121號文件”)發(fā)布，04年10月央行9年來首次加息，至今加息7次（2007加息4次），貸款利率由5.31%提高到7.02%。05年3月16日中國人民銀行把商業(yè)銀行個人放貸利率從5.31%上調(diào)到6.12%，同時個人住房貸款最低首付款比例由20%提升至30%。第八十一頁，共314頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作05年3月26日國務(wù)院辦公廳下發(fā)的俗稱關(guān)于國八條的切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知，要求地方政府及相關(guān)部門采取土地、財(cái)稅、金融等綜合手段，控制不合理等需求，抑制房價過快上漲。05年4月27日，國務(wù)院出臺加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施及新國八條，通過土地、稅收、金融等關(guān)鍵措施強(qiáng)行遏制惡性炒作土地，調(diào)節(jié)樓市。第八十二頁，共314頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作05年8月15日，央行建議取消房屋預(yù)售制度。05年9月初，銀監(jiān)會“212號”文，規(guī)定房地產(chǎn)信托貸款最新條件，即項(xiàng)目自有資金須超過35％、“四證”齊全、具有二級以上開發(fā)資質(zhì)，這實(shí)際上比商業(yè)銀行發(fā)放貸款的條件更高。第八十三頁，共314頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作06年7月24日，建設(shè)部等六部委聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（簡稱171號文件），對外資在中國房地產(chǎn)市場的經(jīng)營、投資行為進(jìn)行了一系列規(guī)范，在購買物業(yè)、住房等方面，也都做出了比較嚴(yán)格的限制。如，該文件規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%，而此前的標(biāo)準(zhǔn)為40%。影響更大的是，文件規(guī)定不準(zhǔn)用離岸公司來購買內(nèi)地物業(yè)，而要來華設(shè)立外資獨(dú)資企業(yè)或者中外合資企業(yè)，這項(xiàng)規(guī)定基本上杜絕了外資以直接購買物業(yè)的方式進(jìn)入房市。第八十四頁，共314頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作2007年3月1日，實(shí)施中國銀監(jiān)會修訂后的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》（通常簡稱“新兩規(guī)”），今后信托公司的業(yè)務(wù)主要分為兩類：一類是面向高端客戶群及機(jī)構(gòu)客戶的信托產(chǎn)品；一類是標(biāo)準(zhǔn)化、可流通、證券化的公募產(chǎn)品，如REITs第八十五頁，共314頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，該通知將第二套住房的首付提高到四成。從近幾年來的一系列國家出臺的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策來看，真正起到調(diào)節(jié)作用的是強(qiáng)化社會住房保障措施和銀行信貸這兩項(xiàng)措施。第八十六頁，共314頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作1投資費(fèi)用的組成及估算2投資資金使用計(jì)劃的編制3融資基本知識4房地產(chǎn)融資操作實(shí)務(wù)5房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新第八十七頁，共314頁。1投資費(fèi)用的組成及計(jì)算1.1開發(fā)成本1.2開發(fā)費(fèi)用例：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用計(jì)算第八十八頁，共314頁。1.1開發(fā)成本1.1.1土地使用權(quán)出讓金1.1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（生地）1.1.3前期工程費(fèi)1.1.4建安工程費(fèi)1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)1.1.7不可預(yù)見費(fèi)1.1.8開發(fā)期間稅費(fèi)1.1.9其他費(fèi)用Return第八十九頁，共314頁。前期工程費(fèi)(1)項(xiàng)目可行性研究費(fèi)（一般可按建筑工程費(fèi)的0.2-1%計(jì)算）(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（一般為建安工程費(fèi)的3%左右）(3)地質(zhì)勘察測繪費(fèi)（一般為建筑工程費(fèi)的0.5%左右）(4)場地準(zhǔn)備費(fèi)(包括原有建筑物和構(gòu)筑物拆除，場地平整，通水、通電和臨時道路等)(5)籌建開辦費(fèi)（一般為建筑工程費(fèi)2.5%左右）

Return第九十頁，共314頁。1.1.4建安工程費(fèi)可按概算指標(biāo)、工程量近似匡算法或類似工程估算法(1)土建工程費(fèi)(2)設(shè)備及安裝工程費(fèi)

Return第九十一頁，共314頁。1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑物2米以外、規(guī)劃紅線以內(nèi)各種管線和道路工程費(fèi)，包括供電、供水、供氣、電信、綠化、道路、排污、排洪、路燈、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。Return第九十二頁，共314頁。1.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)的不能有償轉(zhuǎn)讓的各種非營利性的公共配套設(shè)施，如托兒所、學(xué)校、理發(fā)店、變電房、公廁、自行車庫、垃圾站等。Return第九十三頁，共314頁。1.1.7不可預(yù)見費(fèi)包括備用金（不含工料價格的上漲預(yù)備費(fèi)）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)設(shè)施和其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。一般為1－6項(xiàng)的3%－5%。Return第九十四頁，共314頁。1.1.8開發(fā)期間稅費(fèi)土地使用稅城市（紅線外）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)和分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)），按建筑面積征收供電增容費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)、供電貼費(fèi)）綠化建設(shè)費(fèi)Return第九十五頁，共314頁。1.1.9其他費(fèi)用Return臨時用地費(fèi)、臨時占道費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等可一并計(jì)入開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算第九十六頁，共314頁。1.2開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用Return（廣告費(fèi)、代理費(fèi)等，可按銷售收入的4%－6%）（開發(fā)成本的3%左右）（為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括借款利息、籌資費(fèi)等）第九十七頁，共314頁。第九十八頁，共314頁。2投資資金使用計(jì)劃的編制2.1編制投資資金使用計(jì)劃的依據(jù)2.2資金使用計(jì)劃表的形式2.3資金使用計(jì)劃編制方法第九十九頁，共314頁。2.1編制投資資金使用計(jì)劃的依據(jù)編制資金使用計(jì)劃的主要依據(jù)有下面幾個：開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃開發(fā)商與承包商簽訂的工程承包合同中的工程價款支付款額、支付方式和時間的要求業(yè)主方供應(yīng)工程材料和設(shè)備的時間及訂貨的價款支付時間銷售進(jìn)度計(jì)劃Return第一百頁，共314頁。2.2資金使用計(jì)劃表的形式Return第一百零一頁，共314頁。2.2資金使用計(jì)劃表的形式在初始計(jì)劃階段（如投資分析和策劃階段）可按年或季編制。在項(xiàng)目實(shí)施階段，可分別按年、季、月來編制，通常是上一個周期末提出下個周期的計(jì)劃。有些房產(chǎn)開發(fā)商甚至要求每個項(xiàng)目按周來提出資金使用計(jì)劃，每周末提出下周需要的資金量及用途。計(jì)劃表中的時間可從項(xiàng)目開始動工建設(shè)開始。Return第一百零二頁，共314頁。2.3資金使用計(jì)劃表的編制方法土地費(fèi)用可按土地出讓合同的規(guī)定計(jì)算，通常一般可計(jì)在項(xiàng)目動工開發(fā)的第一年第一百零三頁，共314頁。2.3資金使用計(jì)劃表的編制方法前期工程費(fèi)，通?？扇坑?jì)在動工開發(fā)的第一年。第一百零四頁，共314頁。2.3資金使用計(jì)劃表的編制方法建安工程費(fèi)（包括甲供材料和設(shè)備）可先按單位工程的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，確定單位工程的施工用款計(jì)劃，再計(jì)算總的各年度建安工程投資資金額。第一百零五頁，共314頁。2.3資金使用計(jì)劃表的編制方法按基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度確定第一百零六頁，共314頁。2.3資金使用計(jì)劃表的編制方法開發(fā)期間稅費(fèi)可根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時間進(jìn)行分期匯總計(jì)算。第一百零七頁，共314頁。2.3資金使用計(jì)劃表的編制方法管理費(fèi)用按施工進(jìn)度計(jì)劃，按估算時采用的比例和各期開發(fā)成本進(jìn)行計(jì)算。第一百零八頁，共314頁。2.3資金使用計(jì)劃表的編制方法銷售費(fèi)用按銷售進(jìn)度計(jì)劃，按估算時采用的比例和各期銷售收入進(jìn)行計(jì)算。第一百零九頁，共314頁。2.3資金使用計(jì)劃表的編制方法財(cái)務(wù)費(fèi)用可按借款還本付息表中的各年利息計(jì)入。Return第一百一十頁，共314頁。3融資基本理論3.1資金投入方式與來源渠道3.2項(xiàng)目的融資組織形式3.3負(fù)債融資與信用保證措施3.4籌（融）資方案分析第一百一十一頁，共314頁。3.1資金投入方式與來源渠道在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金投入方式：資本金（股東權(quán)益資金）借入資金（債務(wù)資金）Return第一百一十二頁，共314頁。資本金項(xiàng)目資本金是指由項(xiàng)目發(fā)起人、股權(quán)投資人以獲得項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)與控制權(quán)的方式投入的資金。對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來說，項(xiàng)目的資本金是獲得負(fù)債融資的一種信用基礎(chǔ)。根據(jù)國家財(cái)務(wù)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金應(yīng)占項(xiàng)目總投資的35%及以上。Return第一百一十三頁，共314頁。債務(wù)資金債務(wù)資金來源主要有：商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款國內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款出口信貸外國政府貸款國際金融機(jī)構(gòu)貸款銀團(tuán)貸款發(fā)行債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券融資租賃Return第一百一十四頁，共314頁。3.2項(xiàng)目的融資組織形式3.2.1既有項(xiàng)目法人融資3.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資Return第一百一十五頁，共314頁。3.2.1既有項(xiàng)目法人融資又稱為公司融資。－－不組建新的獨(dú)立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項(xiàng)目。建立單一項(xiàng)目子公司非子公司式投資多家公司以契約式合作結(jié)構(gòu)投資第一百一十六頁，共314頁。3.2.1既有項(xiàng)目法人融資公司融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集來自于公司的自有資金，包括：企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項(xiàng)目的資金企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)企業(yè)增資擴(kuò)股第一百一十七頁，共314頁。3.2.1既有項(xiàng)目法人融資公司融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說，有很多人不愿意把自己的股權(quán)讓出來一部分，或者當(dāng)別人用股權(quán)融資的時候認(rèn)為人們是賤賣，其實(shí)恰恰理解錯了。股權(quán)解決的是自有資金，當(dāng)自有資金增加的時候，哪怕剩余的股權(quán)數(shù)量小了，但是資本增值了，一塊錢等于兩塊錢。如果這個公司百分之百都屬于你，但是由于資本不足，最后一塊錢的凈資本可能只值五毛。

Return第一百一十八頁，共314頁。3.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資又稱為項(xiàng)目融資。由項(xiàng)目發(fā)起人及其他投資者出資，建立新的獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)項(xiàng)目的投融資及運(yùn)營。以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益和權(quán)益作為建立項(xiàng)目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。第一百一十九頁，共314頁。3.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資Return項(xiàng)目融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集新建項(xiàng)目法人的資本金，由項(xiàng)目投資者為擬建項(xiàng)目提供的資本金，通常以注冊資本的方式投入。有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，包括：優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款。資本金的出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資。第一百二十頁，共314頁。3.3負(fù)債融資與信用保證一般的負(fù)債融資的資金來源主要有：商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款國內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款出口信貸外國政府貸款國際金融機(jī)構(gòu)貸款銀團(tuán)貸款發(fā)行債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目債務(wù)資金來源主要是上市開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要是信托機(jī)構(gòu)第一百二十一頁，共314頁。3.3負(fù)債融資與信用保證Return貸款有無擔(dān)保品劃分信用貸款：憑信用，無需抵押品或擔(dān)保擔(dān)保貸款：保證貸款（第三人擔(dān)保）、抵押貸款和質(zhì)押貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用保證票據(jù)貼現(xiàn)：未到期的商業(yè)票據(jù)賣給銀行而取得貸款第一百二十二頁，共314頁。信用保證當(dāng)借款人的資信不足時，可用其它的信用保證措施，如：財(cái)產(chǎn)抵押動產(chǎn)或權(quán)益質(zhì)押政府保證投資方擔(dān)保第三方保證股東承諾帳戶監(jiān)管第一百二十三頁，共314頁。信用保證(1)抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，是指抵押人以其擁有的財(cái)產(chǎn)作為本人或第三人償還債務(wù)或履行合同的擔(dān)保。第一百二十四頁，共314頁。信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋設(shè)定抵押時，應(yīng)當(dāng)連同房屋坐落的地塊的土地使用權(quán)同時作價抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分設(shè)定抵押時，應(yīng)按所抵押房屋建筑面積占整幢樓宇總建筑面積的比例，將相應(yīng)比例的土地使用權(quán)與該抵押房屋同時作價抵押。第一百二十五頁，共314頁。信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋房屋預(yù)售合同期權(quán)抵押。購房人從簽訂房屋預(yù)售合同生效之間起便擁有了該房屋的所有權(quán)，就有權(quán)憑借證明其擁有的該房屋的所有權(quán)預(yù)售合同設(shè)定抵押。第一百二十六頁，共314頁。信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋房屋預(yù)售合同在建工程項(xiàng)目或企業(yè)未來的收益和現(xiàn)金流公司擁有的其他財(cái)產(chǎn)，如機(jī)器、運(yùn)輸工具等第一百二十七頁，共314頁。信用保證Return（2）質(zhì)押貸款質(zhì)押包括動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)益質(zhì)押：動產(chǎn)質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。可以質(zhì)押的權(quán)益包括：匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、股票、股份、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、公路收費(fèi)權(quán)。

第一百二十八頁，共314頁。3.4籌（融）資方案分析融資方案分析，就是比選并推薦資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案3.4.1資金（融資）成本分析3.4.2融資結(jié)構(gòu)分析3.4.3融資風(fēng)險(xiǎn)分析3.4.4資金來源計(jì)劃表3.4.5房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案案例第一百二十九頁，共314頁。3.4.1融資成本分析融資成本是指開發(fā)項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。包括兩部分：資金籌集費(fèi)資金占用費(fèi)

資金籌集費(fèi)是指資金籌集過程中支付的一次性費(fèi)用資金占用費(fèi)是指占用資金支付的費(fèi)用，如股票的分紅派息、銀行借款、發(fā)行債券的利息等第一百三十頁，共314頁。3.4.1融資成本分析（1）金融機(jī)構(gòu)貸款融資成本及分析（2）債券融資成本及分析（3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析（4）綜合融資成本項(xiàng)目融資成本一般采用資金成本率來表示第一百三十一頁，共314頁。（1）金融機(jī)構(gòu)貸款融資成本及分析式中，R1－為長期借款利率F1－資金籌集費(fèi)用率T—所得稅稅率第一百三十二頁，共314頁。（2）債券融資成本及分析式中，Kb－債券資金成本Ib－債券年利息T－所得稅率B－債券融資額Fb－債券融資費(fèi)用率

第一百三十三頁，共314頁。（3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析Ks－普通股資金成本Dc－預(yù)期年股利額Pc－普通股融資額Fc－普通股融資費(fèi)用率普通股優(yōu)先股Kp－優(yōu)先股資金成本D－年支付優(yōu)先股股利PF－企業(yè)實(shí)收股金f--優(yōu)先股融資費(fèi)用率第一百三十四頁，共314頁。（4）綜合融資成本Kw－綜合資金成本Kj－第j種個別資金成本W(wǎng)j－第j種個別資金占全部資金的比重（權(quán)數(shù)）

第一百三十五頁，共314頁。3.4.2融資結(jié)構(gòu)分析融資結(jié)構(gòu)是指項(xiàng)目所占用各種資金的構(gòu)成或其比例關(guān)系。最佳的融資結(jié)構(gòu)標(biāo)志：綜合融資成本最低投資者的財(cái)富最大化

財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)第一百三十六頁，共314頁。投資者的財(cái)富最大化與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)第一百三十七頁，共314頁。投資者的財(cái)富最大化與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)第一百三十八頁，共314頁。3.4.2融資結(jié)構(gòu)分析融資結(jié)構(gòu)分析：（1）資本金與債務(wù)資金的比例結(jié)構(gòu)分析（2）股本結(jié)構(gòu)分析（3）債務(wù)結(jié)構(gòu)分析政府規(guī)定為35％。項(xiàng)目資本金比例過低，債務(wù)比例過高，會給項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營帶來潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及主要股東方參股意愿，合理確定參股各方的出資比例。項(xiàng)目債權(quán)各方為項(xiàng)目提供的債務(wù)資金的比例。第一百三十九頁，共314頁。3.4.3融資風(fēng)險(xiǎn)分析（1）資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)（2）利率風(fēng)險(xiǎn)（3）匯率風(fēng)險(xiǎn)第一百四十頁，共314頁。3.4.4資金來源計(jì)劃表第一百四十一頁，共314頁。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措方案分析（見講義最后）第一百四十二頁，共314頁。4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資實(shí)務(wù)4.1短期資金籌措4.2中長期資金籌措4.3開發(fā)各階段融資方案4.4資金回籠與資金管理Return第一百四十三頁，共314頁。4.1短期資金籌措短期籌資具有期限短（3－6個月，最長不超過一年）、用于彌補(bǔ)短期資金周轉(zhuǎn)需要、金融工具具有較強(qiáng)的貨幣性等特點(diǎn)。常見的形式有：

第一百四十四頁，共314頁。4.1短期資金籌措(1)商業(yè)信用指企業(yè)之間以延期付款、預(yù)收貸款等方式進(jìn)行產(chǎn)品的購銷所形成的借貸關(guān)系。賒購期票預(yù)收貨款第一百四十五頁，共314頁。4.1短期資金籌措Return(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)－－本票與匯票(3)短期貸款第一百四十六頁，共314頁。4.2中長期資金籌措（1）開發(fā)企業(yè)自有資金一般開發(fā)商應(yīng)有占項(xiàng)目總投資35%以上的自有資金投入開發(fā)。自有資金包括：現(xiàn)金及其他可以立即變現(xiàn)的資產(chǎn)（立即可以兌現(xiàn)的商業(yè)票據(jù)（本票、匯票）、股票、債券，立即可出售的建成的樓盤，其他項(xiàng)目上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓），以及在近期內(nèi)可收回的出售各類物業(yè)的回款等。第一百四十七頁，共314頁。4.2中長期資金籌措（2）銀行抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他財(cái)產(chǎn)抵押貸款開發(fā)企業(yè)各種權(quán)益質(zhì)押貸款土地使用權(quán)證抵押貸款在建工程抵押貸款按揭貸款第一百四十八頁，共314頁。4.2中長期資金籌措（3）信托貸款（4）以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開發(fā)（5）預(yù)售回款與定金房地產(chǎn)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為資金的重要來源。2004年,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中,定金及預(yù)收款達(dá)7395.34億元,分別是國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。這種狀況不僅存在潛在風(fēng)險(xiǎn),而且還間接使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴及占用。

Return第一百四十九頁，共314頁。4.2中長期資金籌措（6）讓承建商帶資承包（7）增資擴(kuò)股（8）股東借款（9）股票（上市股份制開發(fā)企業(yè)）（10）發(fā)行公司債券（11）銀團(tuán)貸款Return第一百五十頁，共314頁。4.3開發(fā)各階段融資方案4.3.1土地競投與購地4.3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)和場地準(zhǔn)備4.3.3±0以下工程4.3.4主體結(jié)構(gòu)工程4.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)Return第一百五十一頁，共314頁。4.3.1土地競投與購地（1）資金投入量競投保證金地價款第一百五十二頁，共314頁。4.3.1土地競投與購地Return（2）資金來源企業(yè)自有資金：合作開發(fā)成立新的項(xiàng)目法人進(jìn)行資本金的籌集第一百五十三頁，共314頁。4.3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)與場地準(zhǔn)備（1）資金需求規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用三通一平費(fèi)用（2）資金來源土地使用權(quán)抵押貸款（向信托機(jī)構(gòu)申請過橋貸款）Return第一百五十四頁，共314頁。4.3.3±0以下工程（1）資金需求工程款工程材料款開發(fā)期間稅費(fèi)（2）資金來源承建商墊資賒購工程材料土地使用權(quán)抵押貸款上述的其他可用的資金來源

Return第一百五十五頁，共314頁。4.3.4主要結(jié)構(gòu)工程（1）資金需求工程材料與設(shè)備款工程款（2）資金來源尚未進(jìn)行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用權(quán)抵押貸款在建工程抵押貸款預(yù)售樓盤回收款（預(yù)收帳款）賒購工程材料和設(shè)備（應(yīng)付帳款）以預(yù)售樓盤抵工程款上述的其他可用的資金來源

Return第一百五十六頁，共314頁。多層主體封頂（高層主體2/3)（1）資金需求拖欠的主體施工工程款裝飾工程款基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用第一百五十七頁，共314頁。多層主體封頂（高層主體2/3)（2）資金來源樓盤銷售回款（包括銷售樓盤按揭貸款）未銷售的可銷售樓盤抵押貸款分期開發(fā)的在建工程抵押貸款分期開發(fā)未開發(fā)部分的土地使用權(quán)抵押貸款以房抵工程款企業(yè)現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)抵押貸款企業(yè)現(xiàn)有各種權(quán)益質(zhì)押商業(yè)票據(jù)融資典當(dāng)Return第一百五十八頁，共314頁。4.4資金回籠與資金管理4.4.1資金回籠4.4.2資金運(yùn)作管理4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧Return第一百五十九頁，共314頁。4.4.1資金回籠在完成了項(xiàng)目的各項(xiàng)定位，并對項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)有了一全面的部署和安排，對項(xiàng)目的建設(shè)成本和營銷運(yùn)作成本有了明確的預(yù)算，并且項(xiàng)目的投資策略和技巧也已經(jīng)定了板。那么，在這種情時候，開發(fā)商就需要知道他什么時候需要投入多少錢，在有收回多少錢，資金的運(yùn)作方式應(yīng)如何作技術(shù)性處理。第一百六十頁，共314頁。4.4.1資金回籠第一百六十一頁，共314頁。4.4.1資金回籠Return第一百六十二頁，共314頁。4.4.2資金運(yùn)作管理資金管理滲透到開發(fā)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)。算清每一個環(huán)節(jié)中的資金運(yùn)行情況、投入多少、運(yùn)行時間、貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和損耗。第一百六十三頁，共314頁。4.4.2資金運(yùn)作管理資金運(yùn)作管理的原則：節(jié)約現(xiàn)金是最安全的如果運(yùn)作得當(dāng)，銷售順利，自有資金我只需30%就夠了什么時候需要錢，心中應(yīng)該有數(shù)一般來說，用錢的高峰主要是三個階段：辦土地證和銷售證的時候封頂之前入伙之前Return第一百六十四頁，共314頁。4.4.2資金運(yùn)作管理資金運(yùn)作管理的原則：節(jié)約現(xiàn)金是最安全的如果運(yùn)作得當(dāng)，銷售順利，自有資金只需30%就夠了什么時候需要錢，心中應(yīng)該有數(shù)對回款的速度和回款量要有準(zhǔn)確并保守的估計(jì)一般一次性付款占30－40%，按揭50－60%，按揭一般是七成到八成，所以一幢樓賣掉后馬上就收到錢最多是一半，況且其中還有退地而減少的土地使用權(quán)抵押貸款或在建工程抵押貸款。Return第一百六十五頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧（1）資金運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)回避一個項(xiàng)目的開發(fā)中的資金運(yùn)作需要視開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、資金回收條件、貸款利率高低及變動趨勢、資金占用時間等因素作綜合分析后決定。下面是幾個應(yīng)注意的方面：

第一百六十六頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧盡量減少自有資金的投入數(shù)量。盡量增大應(yīng)付款。向銀行融資中，可優(yōu)先考慮將開發(fā)項(xiàng)目本身的土地使用權(quán)或正在建設(shè)的工程作為貸款抵押，其次再考慮利用公司其他或項(xiàng)目無關(guān)的資產(chǎn)作為貸款抵押。第一百六十七頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧對確實(shí)看好的項(xiàng)目又缺乏資金時，合作開發(fā)則最有效的途徑。此種情況下可由雙方就此項(xiàng)目成立項(xiàng)目合作開發(fā)公司，一方出地，一方出資，或雙方共同出資競投土地，一方利用在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌信譽(yù)，另一方利用雄厚的資金實(shí)力，或一方利用品牌優(yōu)勢，一方利用自己的資金和土地等。既能減少雙方籌資的負(fù)擔(dān)，又能共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共亨利潤。另外，合作雙方應(yīng)在合作過程中保持良好的合作關(guān)系，對于突發(fā)事件或可能出現(xiàn)的問題就在早期就有協(xié)議準(zhǔn)備，避免中途合作不下去，使項(xiàng)目拖延從而對雙方都極為不利，這一點(diǎn)極為關(guān)鍵。第一百六十八頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧在達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的情況下，就盡可能預(yù)售樓盤，但要根據(jù)市場情況，尋找適當(dāng)?shù)娜胧辛紮C(jī)。提前預(yù)售是保證開發(fā)商收益，分散開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，籌措建設(shè)資金的有效辦法。雖然提前預(yù)售可能會因價格較低而致開發(fā)商損失掉一些利潤，但也同時避免了房地產(chǎn)市場下滑帶來的損失。另一方面，預(yù)售回款可以提高開發(fā)自有資金的使用率，加速自有資金的周轉(zhuǎn)。Return第一百六十九頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧SOHO中國聯(lián)席總裁張欣認(rèn)為，從資金來源上說，SOHO中國的資金可以分為四類：自己存的錢、銀行借來的錢、客戶付的錢和華爾街的錢。其中成本最低、風(fēng)險(xiǎn)最小、占比最大的來源是客戶付的錢，也就是目前的期房預(yù)售制度中買房者的購房款。

“客戶付的錢是最真實(shí)的市場融資方式，沒有利息，而且預(yù)售的房子已經(jīng)有主，就不是空置房，大大降低了市場空置的風(fēng)險(xiǎn)性?！睆埿勒f，預(yù)售制度是絕大部分國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，SOHO中國在CBD開發(fā)的項(xiàng)目大部分是這類的，預(yù)售的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子蓋的速度要快，一棟100米高的5萬平方米的房子，建設(shè)可能要一年半的周期，但在今年的市場來講基本是五到六個月就可以結(jié)束銷售，提前一年實(shí)現(xiàn)回款。

Return第一百七十頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧用房子抵換主要施工工程款、裝修工程款，甚至電梯等設(shè)備都可以這樣做。（把成本轉(zhuǎn)化為銷售，以楊換枊）Return第一百七十一頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧(2)資金投入與回籠技巧短線投資的資金投入與回籠技巧滾動開發(fā)，分盤銷售，占用資金量少，提高開發(fā)商自有資金利用率，加速自有資金周轉(zhuǎn)。一次性建成，整盤出售給一個單位以回籠全部資金，可大大減少開發(fā)費(fèi)用。根據(jù)自身優(yōu)勢特點(diǎn)，僅完成前期工種，或僅有地皮及項(xiàng)目策劃，將項(xiàng)目出售給另一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，迅速收回投資。第一百七十二頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧(2)資金投入與回籠技巧長線投資的資金投入與回籠技巧先投入資金將項(xiàng)目建成，然后尋租，以收取租金回報(bào)。先投入資金將項(xiàng)目建成，然后繼續(xù)投入資金運(yùn)營項(xiàng)目，以獲取經(jīng)營回報(bào)。對于別墅居住區(qū)的開發(fā)，往往需要較長的時間去營造別墅環(huán)境，然后才能出售，這往往也屬于長線投資。周期較長的先租后售，也是長線投資的一種方式。第一百七十三頁，共314頁。4.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧Return(2)資金投入與回籠技巧長短結(jié)合投資的資金投入與回籠技巧先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷售時機(jī)成熟時再出售。先出租或自己經(jīng)營，待物業(yè)搞旺時再將產(chǎn)權(quán)出售。提高租金及建設(shè)集資收費(fèi)，租戶用一定時間后取享有產(chǎn)權(quán)。無貼息返本銷售，先適當(dāng)提高房價，一次性付清樓款，到一定年限后將原款不貼息返還給買家。售后返租。先賣樓，回籠部分資金，然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出租或自己經(jīng)營。第一百七十四頁，共314頁。5房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新我國目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。要改變目前的不合理現(xiàn)狀，需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化。專家們建議我國房地產(chǎn)融資要向上市融資、股權(quán)融資、信托計(jì)劃等方向大力發(fā)展。

第一百七十五頁，共314頁。5房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新5.1傳統(tǒng)融資方式5.2現(xiàn)階段融資方式5.3融資方式創(chuàng)新第一百七十六頁，共314頁。5.1傳統(tǒng)融資方式自有資金+銀行貸款

如一個好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商只要有10%的啟動資金，通過土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、建筑企業(yè)貸款等就能夠構(gòu)筑起項(xiàng)目總投資70%的資金，再加上賣樓花辦個人住房抵押貸款、公積金委托貸款融資就達(dá)到了總投資的90-100%總的融資成本不高于6%。因此可以說房地產(chǎn)事業(yè)就是銀行的事業(yè)就是房地產(chǎn)金融。目前該種融資總成本大約在6%，相對其他直接融資成本較低。第一百七十七頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（1）自有資金+信托計(jì)劃我國目前的房地產(chǎn)信托資金以信托合同而非憑證方式向少數(shù)人募集，信托計(jì)劃的規(guī)模也有所限制，資金規(guī)模較小，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，難以實(shí)現(xiàn)組合投資，無法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目較大的資金需求。房地產(chǎn)信托基本上以負(fù)債類信托為主，2005年，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，貸款類業(yè)務(wù)近八成。產(chǎn)品短期化特征明顯，這與房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求期限長的特點(diǎn)不相符，并且不利于股權(quán)類信托產(chǎn)品的發(fā)展。信托產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)流通，與國際上流行的房地產(chǎn)投資信托投資基金(REITs)有本質(zhì)的區(qū)別。第一百七十八頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（2）股權(quán)融資+銀行貸款也有開發(fā)商采用了股權(quán)融資+銀行貸款的融資方式，但通常股權(quán)融資成本較高，目前市場上這種平均融資成本在15%到20%.而且對投資方來講股權(quán)上的管理比較困難.因此該種融資的成功率并不高。對于中小開發(fā)企業(yè)來說，這是一條融資捷徑：一是尋求與大公司合作,這能得到大企業(yè)部分資金支持,也可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者；二是尋求民間資金，目前很多民營企業(yè)手里頭握著大量資金,苦于沒有出路,明知地產(chǎn)投資回報(bào)高,但因?qū)I(yè)知識與經(jīng)驗(yàn)只能望洋興嘆。

。第一百七十九頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)性基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資近年來比較活躍,但由于相關(guān)法律沒有出臺,目前沒有更多的可操作性。第一百八十頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金04年10月銀監(jiān)會推出了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(征求意見稿)，但至今尚未正式頒布。根據(jù)該《辦法》，房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將突破200份限制。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)人士稱，該辦法全面推廣后將改變我國房地產(chǎn)融資的格局。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《辦法》的部分條款已涉及了房地產(chǎn)基金概念。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)甚至認(rèn)為，在國內(nèi)目前尚沒有產(chǎn)業(yè)基金法的情況下，這個《辦法》事實(shí)上既是一部房地產(chǎn)信托法規(guī)，同時又帶有一定的不動產(chǎn)基金法色彩。

第一百八十一頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金2007年3月開始實(shí)施“新兩規(guī)”，在新的《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中，“200份合同”的限制取消了，取而代之的限制是，委托人必須為合格投資者；單個信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。

第一百八十二頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（4）買殼上市、借殼上市2002年以來，全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。據(jù)了解，萬通、泰躍、首創(chuàng)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司，潘石屹的SOHO中國有限公司也希望通過在香港直接上市的方式進(jìn)入資本市場，從而獲得穩(wěn)定的融資通道。2003年有十余家公司成功通過借殼上市，而到2004年，借殼上市的卻寥寥無幾第一百八十三頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（4）買殼上市、借殼上市04年2月25日，“華發(fā)股份”，在上證所掛牌，成功發(fā)行6000萬A股，募集資金總額4．06億元。而幾乎與此同時，上海最大的民營發(fā)展商——復(fù)地集團(tuán)在港成功發(fā)行6．38億股H股。第一百八十四頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（4）買殼上市、借殼上市全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中,有35家是上市或者控股上市公司,另外還有多家百強(qiáng)企業(yè)也正在謀求上市。公開上市是正在逐步擴(kuò)大的融資渠道，2005年以來，保利地產(chǎn)在A股上市，北辰股份繼H股之后，也實(shí)現(xiàn)A股上市，為奧運(yùn)項(xiàng)目融資。最新的案例是業(yè)務(wù)主要在上海的瑞安房地產(chǎn)2006年10月份在香港掛牌上市，融資62億元。

第一百八十五頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（4）買殼上市、借殼上市對于上市融資，目前我國上市的房地產(chǎn)公司不足60家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%，其中，通過借殼融資將房地產(chǎn)企業(yè)裝入上市公司是比較便捷的方式。

第一百八十六頁，共314頁。5.2現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式:（5）企業(yè)債券證監(jiān)會發(fā)審委2004年第44、45次會議審核結(jié)果顯示，大同煤業(yè)股份有限公司首發(fā)、金融街控股股份有限公司增發(fā)、萬科企業(yè)股份有限公司可轉(zhuǎn)債獲得發(fā)審委的通過。

其中萬科A曾于2002年6月發(fā)行15億元的可轉(zhuǎn)債。此次擬發(fā)可轉(zhuǎn)債更是高達(dá)19.9億元