物業(yè)管理機構與組織設置_第1頁
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75/75第二章物業(yè)治理機構第一節(jié)物業(yè)治理企業(yè)第二節(jié)業(yè)主自治治理組織第三節(jié)行政治理部門和相關部門第二章物業(yè)治理機構物業(yè)治理運作主體是業(yè)主委員會、物業(yè)治理企業(yè)(包括物業(yè)治理公司和專業(yè)服務公司)、政府主管部門和相關部門。物業(yè)治理的健康運作的前提是主體各盡其職和相互間的良好協(xié)作。業(yè)主委員會維護業(yè)主權益和發(fā)揮決策、監(jiān)督功能,物業(yè)治理企業(yè)承擔各項具體治理服務工作,政府主管部門從法制、政策上實施治理和指導,相關部門則在各自業(yè)務范圍內行使職權。本章對物業(yè)治理的運作主體和相關部門的機構設置、職責范圍分不加以介紹。第一節(jié)物業(yè)治理企業(yè)一、物業(yè)治理企業(yè)的類不(一)按投資主體物業(yè)治理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等企業(yè)。(1)全民物業(yè)治理企業(yè)即國有物業(yè)治理企業(yè),資產屬于全民所有,國家依照所有權和經營權分離的原則授予企業(yè)經營治理權;(2)集體所有制物業(yè)治理企業(yè)資產屬于勞動群眾集體所有;(3)私營物業(yè)治理企業(yè)資產屬于私人所有。(4)聯(lián)營指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營,或組成新的經營實體,取得法人資格;或共同經營,不具備法人條件,按合同約定各自獨立經營,并承擔相應的權利和義務;(5)三資物業(yè)治理企業(yè)是指依照中國有關法律在中國境內設置的全部資本由外國投資者投資的企業(yè);外國公司、企業(yè)和其他經濟組織或個人經中國政府批準在中國境內,同中國的公司企業(yè)或其他經濟組織共同舉辦合資經營企業(yè),或舉辦中外合作經營企業(yè)。(二)按股東出資形式可分為有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等。(1)物業(yè)治理有限責任公司是由2個以上50個以下股東共同出資,并以其出資額為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業(yè)法人;(2)物業(yè)治理股份有限公司是一般由5個以上發(fā)起人成立,全部資本為等額股份,每個股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司是以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業(yè)法人。股份有限公司,其注冊資本必須在1000萬元人民幣以上。目前,商業(yè)、貿易、工業(yè)、房地產等行業(yè)中有一批股份有限公司。隨著物業(yè)治理市場進展,集團化的物業(yè)治理股份有限公司將逐步出現(xiàn);(3)股份合作型物業(yè)治理企業(yè),其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主治理、自負盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工,股東訂立合作經營章程,按其股份或勞動享有權利和義務,企業(yè)以其全部資產對其債務承擔責任。近年來,隨著物業(yè)治理的進展,全國各地物業(yè)治理企業(yè)如雨后春筍大量涌現(xiàn),如上海市到1997年為止,共有物業(yè)治理企業(yè)1540家,其中內資企業(yè)為856家,三資企業(yè)為108家,有限公司和股份公司為537家。內資企業(yè)中,由原房管所轉制為物業(yè)治理企業(yè)的為157家。上述1540家物業(yè)治理企業(yè)對全市范圍內近9600萬平方米的各類物業(yè)進行著治理服務職能。(三)按經營服務方式分為代理租賃服務型、托付治理服務型兩種。(四)按是否具有法人資格一種是具有企業(yè)法人資格的物業(yè)治理的專營公司或子公司;另一種是以其他經營項目為主如房地產開發(fā)、商業(yè)、貿易等而兼營物業(yè)治理的不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)治理部。二、物業(yè)治理企業(yè)的組建(一)組建條件1.企業(yè)名稱預先審核企業(yè)有名稱,猶如自然人有姓名一樣。企業(yè)的名稱一般由四部分組成:企業(yè)所在地、具體名稱、經營類不、企業(yè)種類等。其具體名稱可考慮原行業(yè)的特點、所管物業(yè)名稱特點、地理位置、企業(yè)發(fā)起人名字等,如“東湖”、“萬科”“XX不墅”等。除叫物業(yè)治理公司外也有稱物業(yè)治理有限公司、物業(yè)進展公司、物業(yè)公司等。依照國家工商行政治理局制定的《企業(yè)名稱登記治理規(guī)定》的有關精神,企業(yè)名稱中不得含有下列內容和文字:(1)有損于國家社會公共利益的;(2)可能對公眾造成欺騙或誤解的;(3)外國國家地區(qū)名稱、國際組織名稱;(4)黨政名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號;(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數字;(6)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。關于企業(yè)中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業(yè)名稱只限于全國性的大公司、國務院或者授權機關批準的大型進出口企業(yè)和大型企業(yè)集團,國家工商行政治理局規(guī)定的其他企業(yè)。在企業(yè)名稱中用“總”字的必須設三個以上分支機構等。依照公司登記治理有關規(guī)定,設立公司應當申請名稱預先核準。法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經審批后成立的公司,例如三資公司或者公司經營范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須審批的項目的,應當在報送審批前辦理公司名稱預先核準,然后以核準的名稱報送審批。例如設立外商投資的物業(yè)治理企業(yè),在報經有關外經貿行政治理機關審批前必須將申請名稱報工商行政治理部門預先核準。設立有限責任公司,應當由全體股東指定的代表或共同托付的代理人申請名稱預先核準;設立股份有限公司,由全體發(fā)起人指定的代表或共同托付的代理人申請名稱預先核準。申請時,必須提交:(1)全體股東或發(fā)起人簽署的申請書;(2)股東或發(fā)起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。工商行政治理機關應當自收到申請文件之日起10日內作出核準或駁回的決定。決定批準的,應當發(fā)給《企業(yè)名稱預先核準通知書》。公司名稱是企業(yè)的品牌中一部分,從開始起名的時候就要注意其合法性和效應性,一般要求簡明、響亮、有寓意、有創(chuàng)意。2.公司住宅《民法通則》規(guī)定,法人以它的要緊辦事機構所在地為住宅。物業(yè)治理公司的要緊辦事機構所在地為物業(yè)治理公司的住宅。物業(yè)治理公司設立條件中的住宅用房能夠是自有產權房或租賃用房。在租賃用房作為住宅時,必須辦理合法的租賃憑證,房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住宅,就能夠確定所屬工商行政管轄的行政機關。3.法定代表人物業(yè)治理公司作為企業(yè)法人,經國家授權審批機關或主管部門審批和登記主管機關核準登記注冊后,其代表企業(yè)法人行使職權的要緊負責人是企業(yè)法人的法定代表人。全民和集體企業(yè)的要緊負責人是經有關主管機關審查同意,當企業(yè)申請登記經核準后,要緊負責人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件:(1)有完全民事行為能力;(2)有所在地正式戶口或臨時戶口;(3)具有治理企業(yè)的能力和有關的專業(yè)知識;(4)具有從事企業(yè)的生產經營治理能力;(5)產生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定;(6)符合其他有關規(guī)定的條件。物業(yè)治理公司選好法定代表人對企業(yè)的經營治理有著至關重要的作用?!扒к娨椎?,一將難求”確實是講決策人物的重要性。物業(yè)治理公司法定代表人應在合法前提下,在企業(yè)章程規(guī)定的職責內行使職權履行義務,代表企業(yè)法人參加民事活動,對物業(yè)治理全面負責,并同意本公司全體成員監(jiān)督,同意政府部門、主管物業(yè)治理的行政機關的監(jiān)督。4.注冊資本公司法定的人員、住宅和注冊資本是公司設立的三要素,其中注冊資本是公司從事經營活動,享受和承擔債權債務的物質基礎。一般來講,注冊資本的大小直接決定公司的債務能力和經營能力。世界各國對公司的最低的資本額都有具體嚴格的規(guī)定。我國有關法律也對各類公司注冊資本有規(guī)定。企業(yè)法人登記治理有關規(guī)章對申請企業(yè)法人登記規(guī)定了各類公司的注冊資金:生產性公司注冊資金不得少于30萬元人民幣,咨詢服務性公司的注冊資金不得少于10萬元人民幣。物業(yè)治理公司,作為服務性企業(yè),其注冊資本不得少于10萬元人民幣?!吨腥A人民共和國公司法》對有限責任公司和股份有限公司的注冊資本分不作出最低限額規(guī)定。有限責任公司的注冊資本,生產經營為主的、以商業(yè)為主的公司為人民幣50萬元,以商業(yè)零售為主的公司為人民幣30萬元,技術開發(fā)、咨詢、服務性公司為人民幣10萬元。股份有限公司注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。股東或發(fā)起人能夠用貨幣出資,也能夠用實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權作出資。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時,要對非資貨幣作價評估,評估時要核實財產,不得高估或低估作價。關于土地使用權的評估作價,要按照有關房地產法法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定辦理。還應當指出:股東以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20%,國家對采納高新技術成果有特不規(guī)定的除外;同樣,發(fā)起人以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20%。這些規(guī)定在組建物業(yè)治理股份有限公司都必須遵守。5.公司章程公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金狀況、業(yè)務范圍、經營規(guī)模、經營方向和組織形式、組織機構,以及利益分配原則、債權債務處理方式、內部治理制度等規(guī)范性的書面文件。其內容一般應包括:(1)公司的宗旨;(2)名稱和住宅;(3)經濟性質;(4)注冊資金數額以及來源;(5)經營范圍和經營方式;(6)公司組織機構及職權;(7)法定代表人產生程序及職權范圍;(8)財務治理制度和利潤分配方式;(9)其他勞動用工制度;(10)章程修改程序;(11)終止程序;(12)其他事項。聯(lián)營企業(yè)章程還應載明:(1)聯(lián)營各方出資方式、數額和投資期限;(2)聯(lián)合各方成員的權利和義務;(3)參加和退出的條件、程序;(4)組織治理機構的產生、形式、職權及其決策程序;(5)要緊負責人任期。有限責任公司的章程應載明下列事項:(1)公司名稱和住宅;(2)公司經營范圍;(3)公司注冊資本;(4)股東的姓名或名稱;(5)股東的權利和義務;(6)股東的出資方式和出資額;(7)股東轉讓出資的條件;(8)公司的機構及產生方法、職權、議事規(guī)則;(9)公司法定代表人;(10)公司解散事由與清算方法;(11)股東認為需要規(guī)定的其他事項。股東應當在公司章程上簽名、蓋章。股份公司章程應當載明下列事項:(1)公司名稱和住宅;(2)公司經營范圍;(3)公司設立方式;(4)公司股份總數每股金額和注冊資本;(5)發(fā)起人的姓名或者名稱,認購的股份數;(6)股東的權利和義務;(7)董事會的組成、職權、任期和議事規(guī)則;(8)公司法定代表人;(9)監(jiān)事會的組成、職權、任期和議事規(guī)則;(10)公司利潤分配方法;(11)公司的解散事由與清算方法;(12)公司的通知和公告方法;(13)股東大會認為需要規(guī)定的其他事項。6.公司人員企業(yè)法人登記治理有關規(guī)章規(guī)定,申請成立全民、集體、聯(lián)營、私營、三資等企業(yè),必須有與生產經營規(guī)模和業(yè)務相適應的從業(yè)人員,其中專職人員不得少于8人。物業(yè)治理公司一般應具有8名以上的專業(yè)技術治理人員,其中中級職稱以上的須達3人以上。依照《公司法》設立物業(yè)治理有限責任公司,應當由2人以上50以下股東共同出資;設立股份有限公司,除國有企業(yè)改建為股份有限公司的外,應當有5個以上發(fā)起人,且其中須有過半數的發(fā)起人在中國境內有住宅。國家授權投資的機構或部門能夠單獨設立國有獨資的有限責任公司。外國投資者包括外國的企業(yè)和其他經濟組織或個人,能夠獨資設立外資性質的物業(yè)治理有限責任公司。(二)設立登記1.三資物業(yè)治理企業(yè)的設立登記三資物業(yè)治理企業(yè)在向工商行政治理機關申請登記之前,如前所述,首先要進行向工商行政部門申請名稱登記,然后進行審查批準即通過對外經濟貿易主管部門審查批準。對外經貿行政主管部門要緊審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經營目的、范圍、資金和章程,合資企業(yè)合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程,合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。審查機關一般在三個月內作出批準或不批準的決定。當三資物業(yè)治理企業(yè)接到對外經濟貿易主管部門的批準書之后30日內,向工商行政治理機關申請營業(yè)登記。營業(yè)登記要緊看是否具備了開業(yè)的條件:是否有符合規(guī)定的名稱,是否有審批機關批準的合同章程,是否有固定的經營場所、必要的設施,是否有規(guī)定的從業(yè)人員,是否有符合國家規(guī)定的注冊資金,經營范圍是否符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定,是否有健全的財會制度等。營業(yè)登記的要緊事項有:名稱、住宅、經營范圍、投資總額、注冊資本、企業(yè)類不、董事長、副董事長、總經理、副總經理、經營期限、分支機構等。在登記時應向工商行政治理部門提交下列文件、證件:(1)由董事長、副董事長簽署的外商投資企業(yè)登記申請書;(2)合同章程以及審批機關的批準文件和批準證書;(3)項目建議書、可行性研究報告及其批準文件;(4)投資者合法的開業(yè)證明;(5)投資者的資信證明;(6)董事會名單以及董事會成員、總經理、副總經理的委派(任職)文件和上述中方人員的身份證明;(7)其他有關文件證件。當三資物業(yè)治理取得營業(yè)執(zhí)照后,將取得進入資質登記和資質備案時期。2.內資物業(yè)治理企業(yè)的設立登記內資全民所有制、集體所有制、聯(lián)營、私營、股份制、股份合作制等物業(yè)治理企業(yè),當具備前文所述的設立條件時,這些條件概括起來包括:名稱、組織機構和章程;固定的經營場所和必要的設施;符合規(guī)定的并與其經營規(guī)模相適應的資金數額和從業(yè)人員;能夠獨立承擔民事責任;符合規(guī)定的經營范圍等時,即可進行營業(yè)登記。登記的要緊事項有:名稱、地址、負責人、經營范圍、經營方式、經濟性質、隸屬關系、資金數額等。當登記核準取得營業(yè)執(zhí)照后,進入資質登記和資質備案時期。應當指出的是,原區(qū)縣房管行政部門組建的物業(yè)治理集團公司,一般領導著由原房管所轉制成立的物業(yè)治理公司,當前要依照政、企、事分開的原則,實行企業(yè)化治理,與原房屋行政治理部門從經濟、人員、產業(yè)上分開。(三)資質等級治理1.資質等級治理的目的物業(yè)治理企業(yè)的資質治理是行業(yè)歸口治理,是對企業(yè)經營規(guī)模、能力和規(guī)模的治理。為了加強對不同規(guī)模、不同經營能力、不同性質、不同隸屬關系、不同所有制形式的物業(yè)治理企業(yè)的治理,促進物業(yè)治理有序進展,提高物業(yè)治理的整體水平,必須對物業(yè)治理企業(yè)進行資質等級治理。物業(yè)治理企業(yè)必須同意并按照資質治理的規(guī)定從事物業(yè)治理服務。市、區(qū)、縣房地產行政治理部門是物業(yè)治理的行政主管部門,按照有關職責分工,審批各類物業(yè)治理企業(yè)資質,同意資質備案和核發(fā)資質等級證書,并進行對物業(yè)治理企業(yè)資質等級治理的日常工作。2.資質等級目前,部分省和都市依照當地實際情況制定了物業(yè)治理公司資質審批規(guī)定,但尚無全國性的規(guī)定。依照上海市房地局制定的《上海市物業(yè)治理企業(yè)資質等級治理暫行方法》的規(guī)定,物業(yè)治理企業(yè)按資質條件分為一、二、三級和無級。一級物業(yè)治理企業(yè)需具備的條件是:治理物業(yè)規(guī)模50萬平方米以上,或治理涉外物業(yè)20萬平方米以上;治理物業(yè)類型3種以上,或涉外物業(yè)2種以上;必須有2個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈,所管物業(yè)達標面積50%以上;企業(yè)經理或常務副經理須從事專業(yè)物業(yè)治理工作3年以上;有經濟類、工程類中級職稱治理人員10人以上;經營年限須在3年以上;注冊資本在100萬元人民幣以上。二級物業(yè)治理企業(yè)需具備的條件:治理規(guī)模20-50萬平方米,或治理涉外物業(yè)5-20萬平方米;治理物業(yè)類型2種以上,或治理涉外物業(yè);須有1個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈,所管物業(yè)達標30%以上;有經濟類、工程類中級職稱治理人員6人以上;經營年限須在2年以上;注冊資本在50萬元人民幣以上。三級物業(yè)治理企業(yè)須具備的條件:治理物業(yè)規(guī)模3-20萬平方米,或涉外物業(yè)1-5萬平方米;有中級專業(yè)技術職稱3人以上;企業(yè)注冊資本10萬元人民幣以上。暫不定級的物業(yè)治理企業(yè):治理物業(yè)規(guī)模在3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的。3.資質等級審批依照上海市規(guī)定,資質備案與核發(fā)資質等級證書同步進行。物業(yè)治理企業(yè),一般要在取得營業(yè)執(zhí)照30日內按規(guī)定申辦資質備案。外商獨資、中外合資、中外合作的物業(yè)治理企業(yè)的資質備案和資質等級向市房地局申報,由市房地局審批。內資物業(yè)治理企業(yè)資質備案和資質等級向注冊地的區(qū)縣房管部門申報,其中符合一級資質條件的由區(qū)縣房管部門初審后報市房地局審批,二級以下資質等級由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質備案和資質證書,必須提交下列文件和資料:(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;(2)公司經理出任聘任書;(3)中級以上職稱人員的證書或證明材料;(4)資質等級申報表;(5)公司的治理章程、治理合同;(6)其他所需材料。市房地局和區(qū)縣房地產治理部門應當自受理物業(yè)治理企業(yè)申請之日起20日內,核發(fā)物業(yè)治理資質證書。4.日常資質治理資質證書有效期2年;無正當理由不申請的企業(yè)要責令其限期申請;企業(yè)開業(yè)兩年內不實施物業(yè)治理的,復評不再核發(fā)證書;企業(yè)如注銷或破產,資質證書交回主管部門。對物業(yè)治理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為,區(qū)縣房管部門有權限期整改,并可降低資質,直至建議工商行政治理部門取消其經營資質:(1)不履行物業(yè)治理合同及治理方法規(guī)定的;(2)治理制度不健全,治理混亂,業(yè)主住戶投訴較多的;(3)被物價部門認定亂收費或收費不規(guī)范,又不認真整改的;(4)利用治理職權擅自搭建,占用綠地、改變公共設施用途的;(5)關于業(yè)主、住戶投訴置之不理,又不服從行政主管部門監(jiān)督的;(6)因治理失職,造成重大事故的。三、物業(yè)治理企業(yè)的權利和義務(一)物業(yè)治理企業(yè)權利以及權利來源建設部第33號令《都市新建住宅小區(qū)治理方法》指出,物業(yè)治理公司的權利是:(1)物業(yè)治理企業(yè)應當依照有關法規(guī),結合實際情況,制定小區(qū)治理方法;(2)依照物業(yè)治理合同和治理方法對住宅小區(qū)實施治理;(3)依照物業(yè)治理合同和有關規(guī)定收取治理費用;(4)有權制止違反規(guī)章制度的行為;(5)有權要求管委會協(xié)助治理;(6)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項治理業(yè)務;(7)能夠實行多種經營,以其收益補充小區(qū)治理經費。這些權利的得到首先必須貫徹合法的原則,要依法取得,即權利主體、權利內容要符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定,物業(yè)治理企業(yè)的權利才能受到法律的愛護。假如不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定,物業(yè)治理企業(yè)不僅不能達到預想的治理效果,反而可能造成其治理行為產生的后果無效。物業(yè)治理企業(yè)在實施治理時,必須制定小區(qū)或大廈等治理方法,這些方法不能與法律法規(guī)和行政規(guī)章相悖,而是要在法律的范疇之內制定。如:哪些是物業(yè)使用的禁止行為,對限制性行為產生后果如何樣處理;業(yè)主或使用人假如要改變住宅使用性質,如何對待;業(yè)要緊進行裝修有哪些注意事項;對消防設備的治理平常如何保持良好狀態(tài);各小區(qū)內各種公共設施和管線如何樣治理,小區(qū)車輛停放、綠化治理等,都要依照相關法規(guī)制定治理條文。小區(qū)的治安治理也一定要納入社會治安總的范疇,要執(zhí)行行政部門頒布的治安治理條例和規(guī)章。其次,物業(yè)治理公企業(yè)治理權利來之于合同。那個地點有三個方面:(1)物業(yè)治理服務合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會和物業(yè)治理企業(yè)是平等的民事主體,是托付和被托付的關系。合同明確了物業(yè)治理服務的事項、權限、標準費用、期限和違約責任等,在治理服務的權限之內確實是物業(yè)治理企業(yè)的服務范圍。即托付后,才進行治理;不委托,不能超越權限。假如超越治理權限,事后要得到業(yè)主委員會的追認。物業(yè)治理公司行使托付之外的職權,業(yè)主委員會如不予認可,則由物業(yè)治理公司自己承擔責任。例如,假如沒有托付代辦產權證、代辦裝煤氣和電話等合同,物業(yè)治理公司自行其是,業(yè)主們能夠予以否決,不支付費用;(2)對物業(yè)使用中的各種禁止行為,物業(yè)治理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定,或用“公約”、“合約”、“方法”等這些約定、協(xié)議來得到業(yè)主的認可,并在協(xié)議中雙方約定違約的責任。如此物業(yè)治理公司才能有效進行制止違章行為,使得行使制止違章的行為有效,并具有追究對方違章的權限;(3)關于聘請專業(yè)公司如保安公司、綠化公司,情況也是如此,一定要通過簽訂轉托付合同,把業(yè)主托付的權限轉托付給這些專業(yè)公司,同時事先要得到業(yè)主委員會的同意。(二)物業(yè)治理企業(yè)的要緊義務《都市新建住宅小區(qū)治理方法》指出,物業(yè)治理企業(yè)的義務是:(1)履行物業(yè)治理合同,依法經營;(2)同意管委會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督;(3)重大的治理措施應當交管委會審議,并經管委會認可;(4)同意房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。物業(yè)治理企業(yè)的義務,首先是履行合同,對合同規(guī)定的事項要全面履行:(1)治理服務合同一經簽訂,受國家法律愛護,合同義務受國家法律監(jiān)督。假如物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同,要承擔相應的違約責任。(2)不得擅自變更和解除治理服務合同,雙方必須信守合同。假如發(fā)生新的情況,要經雙方協(xié)議重新達成新的合同。任何一方當時人都不得擅自變更或解除合同,也不同意單方拒絕履行或者變更差不多訂立的治理服務合同;(3)依法解決治理服務合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛,一種是通過有關主管部門的調解解決,也能夠向人民法院起訴。其次,服從政府部門房地產等有關行政主管部門的監(jiān)督,同意物業(yè)治理相關部門的指導和監(jiān)督,這又是物業(yè)治理企業(yè)的另一條重要義務:(1)首先要同意工商治理。工商行政機關依法確定各類企業(yè)和個體工商業(yè)的合法地位,監(jiān)督治理或參與治理市場上的各種經濟活動,檢查處理經濟違法違章行為,愛護合法經營,取締非法經營,維護正常的市場秩序,保證社會主義市場經濟的健康進展。物業(yè)治理公司要依法登記成立,經營范圍要明確,以營業(yè)執(zhí)照為準。與業(yè)主委員會訂立治理服務合同要對比經濟合同訂立的條件:雙方當事人是否具有主體資格;合同內容是否合法;是否損害國家利益、社會公共利益或第三者利益;是否超越企業(yè)經營范圍;雙方當事人意思是否表示真實;訂立合同是否符合法定程序。依照規(guī)定,物業(yè)治理服務合同應到房地產主管部門備案。另外,物業(yè)治理公司在經營活動中使用商標、廣告等,也要服從行政部門的治理;(2)同意行業(yè)行政主管部門和政府有關行政主治理部門的行政治理。這要緊是要同意資質核準登記治理,對物業(yè)治理行為的治理,對違反物業(yè)治理有關規(guī)定進行行政處罰,社區(qū)治理規(guī)定等;(3)同意物業(yè)治理的價格治理。物業(yè)治理關系到千家萬戶的安居樂業(yè),其收費既要考慮公平合理,還必須實行公開,還要考慮與物業(yè)所有權人、使用人經濟承受能力相適應。物業(yè)治理企業(yè)要在物業(yè)治理價格政策范圍之內經營。四、物業(yè)治理企業(yè)的機構設置(一)機構設置的要點1.精悍的科學決策領導機構物業(yè)治理企業(yè)作為獨立的經濟實體,決策機構上進行經營決策,決定著用人機制,關系到企業(yè)的生存和進展。這就要求設立一個精悍、高效、富有戰(zhàn)斗力的領導班子。一種是經理負責制,要求有水平高、明白經營、素養(yǎng)好的經理,上級部門要加強領導,職工參與民主治理;第二種是董事會制,決策層和治理層分離,分級負責,權責對應。2.適應市場風險的機制服務治理要向市場要效益,寓治理、效益于服務之中。機構設置要體現(xiàn)企業(yè)風險共同承擔的原則。企業(yè)要承擔次級風險即自負虧損,也要承擔最大風險即破產倒閉,要把個人勞動、部門服務質量、經濟效益與企業(yè)風險掛鉤,要“定崗、定員、定職責”,使得進行物業(yè)管理的人、物及場所達到最佳結合。3.集約化的治理體制物業(yè)治理企業(yè)的經營者、工程技術人員和全體操作工人要把企業(yè)動力作用的方向集中到不斷開拓市場,依靠技術進步改善治理、降低成本,提高服務質量上來,從而實現(xiàn)物業(yè)治理企業(yè)的有效經營。(二)有關部門的設置物業(yè)治理企業(yè)的內部機構的具體設置,要依照治理物業(yè)的規(guī)模和服務治理的目標內容,以及物業(yè)治理企業(yè)實際情況決定。通常物業(yè)治理企業(yè)的內部機構設置一般有如下幾種模式:1.事業(yè)部制所謂事業(yè)部制,原是西方國家一些大公司將公司所屬的分公司或工廠,按產品大類劃地區(qū)組織事業(yè)部,實行集中決策指導分級經營實行單獨核算的一種組織形式。即物業(yè)治理公司(有的稱總公司)下設若干事業(yè)部,每個事業(yè)部又負責若干經營事務,總公司掌管戰(zhàn)略決策,確定經營方針,統(tǒng)管人員,統(tǒng)一調度人力、物力、財力等。如圖示:2.直線-職能制職能制是設有職能機構,由機構負責人在業(yè)務范圍內下達和布置工作。直線-職能制是治理機構有兩個層次,一個是治理層,一個是作業(yè)層,經理通過部門領導實施內部治理。如圖示:香港往往把部門歸并為三塊:治理、服務和內務。如圖示:不論是事業(yè)部制或直線職能制,各部職能大致如下:經理室。它是決策機構,經理對公司負全面責任,對重大問題作出決策,布置和協(xié)調各部門工作。辦公室。要緊負責公司內部日常行政事務,包括人事、后勤、檔案等,有時辦公室還負責招聘和培訓職職員作。財務部。要緊負責財務治理,在經理領導下做好資金運作的日常工作,負責治理服務費的收繳,會計、出納分開,做好財會賬冊、報表,繳納財稅,要經常向經理報告公司財務情況。工程部。這是負責物業(yè)維修及設備運行的技術治理部門,一般由房屋工程、電氣工程、給排水等方面的中、高級技術人員組成,包括房屋的設備檢驗、維修工程安排,對業(yè)主裝修的指導和監(jiān)督等。治理部。一般有房屋及設備急修以及一般報修受理或作業(yè),負責保安、消防、車輛交通等工作,轄區(qū)內的環(huán)境愛護和日常清掃,綠化設施的治理,樹木、綠地養(yǎng)護等。經營進展部。這是物業(yè)治理公司“一業(yè)為主、多種經營”的治理部門,對物業(yè)治理公司貫徹以業(yè)養(yǎng)業(yè)的方針至關重要。經營進展部負責各種文化、娛樂、生活、商業(yè)等公共性服務經營設施和部門,同意業(yè)主綜合性或個不性的托付、代辦服務。3.物業(yè)治理有限責任公司的組織機構依照《公司法》,有限責任公司設立股東會、監(jiān)事會和董事會。股東會是公司的權力機構。它決定公司的經營方針和投資打算,選舉和更換董事,選舉和更換由股東代表擔任的監(jiān)事,對發(fā)行公司債券等作出決議等。監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和公司職工民主選舉產生的監(jiān)事組成,這是公司監(jiān)督機構。董事會是經營決策機構和業(yè)務執(zhí)行機構,董事長為公司的法定代表人。有限責任公司經理,由董事會聘任或解聘。如圖示:4.物業(yè)治理股份有限公司的組織機構股份有限公司和股份合作公司應訂立章程,其內容前文已述。發(fā)起人、認股人進行創(chuàng)立大會,通過公司章程,選舉董事會成員,選舉監(jiān)事會成員等。如圖示:五、物業(yè)治理企業(yè)的經營治理物業(yè)治理集服務、經營為一體,既是一種服務行為,又是一種經營行為。物業(yè)治理企業(yè)應在國家宏觀政策、法規(guī)的調控下,按照市場需求,采取科學的治理方法,運用先進的治理手段和治理工具自主地組織服務與經營。物業(yè)治理企業(yè)在治理服務活動中,必須以經營為手段,以效益為目的。以經營為手段,確實是要在物業(yè)治理的全過程中實行有償服務,并通過經營各種實業(yè),解決物業(yè)治理中的各項經費開支;以效益為目的,確實是以社會效益、環(huán)境效益、經濟效益和心理效益為最終目標。由于物業(yè)治理與社會的關系緊密,物業(yè)治理企業(yè)對社會的貢獻除本身的經濟效益以及繳納稅費外,對其他行業(yè)來講還有更多的社會效益、環(huán)境效益和心理效益。例如,良好的物業(yè)治理能夠為業(yè)主提供一個方便、安全、清靜、整潔、舒適的居住和工作條件,使人們能安居樂業(yè);優(yōu)良的物業(yè)治理還能制造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境,為樹立城市形象增添光彩。把經濟效益與這些社會效益、環(huán)境效益和心理效益結合起來就形成了物業(yè)治理的綜合效益。良好的綜合效益能為企業(yè)帶來良好的企業(yè)形象,而良好的企業(yè)形象又是形成商業(yè)信譽的重要源泉,因而它也是構成企業(yè)無形資產的重要組成部分。一家擁有較高商譽的企業(yè)無疑具有更大的進展空間,其重要意義在于能夠睦鄰公眾關系,促進治理服務的銷售,獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢。鑒于目前人們對物業(yè)治理的適應性和承受性差距較大,人們的觀念還沒有完全轉變,我國的物業(yè)治理企業(yè)要提高經濟效益乃至綜合效益就必須從自身經營治理入手,實施規(guī)范化、規(guī)?;⑿畔⒒慕洜I治理。規(guī)范化確實是要求物業(yè)治理企業(yè)必須完善企業(yè)治理,物業(yè)治理的運作必須做到規(guī)范化,尤其是目前問題較多的收費治理。關于物業(yè)治理的差不多業(yè)務和專項業(yè)務,一般以“保本微利”為原則,只向業(yè)主收取低廉的費用。關于物業(yè)治理的特色業(yè)務,一般以“低利”為原則,即在成本之上再收取稍高一些的費用。關于物業(yè)治理的多種經營業(yè)務,則要求講究經濟效益。物業(yè)治理企業(yè)應充分發(fā)揮能動作用,積極開拓多種經營的新領域,同時在提高經濟效益的同時注意提高社會效益和環(huán)境效益。規(guī)?;_實是要求物業(yè)治理企業(yè)盡可能實行規(guī)模化經營,使物業(yè)治理不斷優(yōu)化。依照規(guī)模經濟理論,企業(yè)只有達到了經營規(guī)模程度,現(xiàn)在治理服務的單位成本最低,如此才能提高企業(yè)的經濟效益。物業(yè)治理盡管是服務性行業(yè),但作為一個企業(yè),在開拓物業(yè)治理業(yè)務時,應立足于提高企業(yè)經濟效益和減低業(yè)主治理費負擔,考慮運用規(guī)模經濟理論進展企業(yè)。依照目前不同規(guī)模物業(yè)治理企業(yè)的經營狀況分析,能夠發(fā)覺凡是上規(guī)模的物業(yè)治理企業(yè),既能夠減輕業(yè)主的經濟負擔,又能為自身創(chuàng)取較好的經濟效益。此外,上規(guī)模的物業(yè)治理企業(yè),更能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項目的服務。隨著人們生活水平的不斷提高和觀念的改變,業(yè)主對提高物業(yè)功能質量,改善物業(yè)環(huán)境的要求也會越來越高,要求物業(yè)治理企業(yè)提供的服務內容也會越來越多。上規(guī)模的物業(yè)治理企業(yè),由于社會網絡眾多,各種人才齊全,能夠滿足業(yè)主的要求,而一些小企業(yè)則無法做到。信息化確實是要求物業(yè)治理企業(yè)充分利用信息系統(tǒng)。當代社會是一個信息化的社會,信息的收集、分析和利用是企業(yè)成敗的關鍵。尤其是實行了規(guī)?;洜I的企業(yè),為了適應物業(yè)治理的需求,計算機治理信息系統(tǒng)技術在物業(yè)治理中將會得到越來越廣泛的運用。物業(yè)治理信息系統(tǒng)的應用,是指運用現(xiàn)代計算機技術,把有關物業(yè)治理信息物化在各種設備中,并由這些設備和物業(yè)治理人員構成一個為物業(yè)治理目標服務的人機信息處理系統(tǒng)。通過信息系統(tǒng)的應用,能夠使物業(yè)治理的許多日常工作實現(xiàn)自動化。例如,利用計算機操縱建筑物的空調系統(tǒng)、防火安全自動報警系統(tǒng)、建筑物內的垂直交通系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物部件及附屬設備安全報警系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、輔助物業(yè)治理人職員作的資產治理信息系統(tǒng)、建筑物出租(租客、租金、租約)治理系統(tǒng)、財務分析與治理系統(tǒng)、治理決策輔助支持系統(tǒng)、人員治理系統(tǒng)等。自動化對物業(yè)治理產生兩個明顯的效果:首先能提高效率,達到降低成本的效果。因為自動化能夠使在員人數相同或減少的情況下,在一段指定的時刻內做更多的工作。其次能提高成效,達到增值的效果。因為借助自動化能夠引進嶄新的服務或加強現(xiàn)有的服務,向業(yè)主提供更高水準或更優(yōu)良的服務,這既能提高物業(yè)治理的收入水平,又能達到物業(yè)增值的效果。六、物業(yè)治理企業(yè)的文化建設物業(yè)治理企業(yè)在追求利潤目標的同時,還必須加強企業(yè)進展的靈魂建設即企業(yè)文化建設。企業(yè)文化是企業(yè)獨特的經營個性、治理風格、企業(yè)理念、人員素養(yǎng)的綜合體現(xiàn),它包括文化理念、價值觀念、企業(yè)精神、道德規(guī)范、行業(yè)標準、歷史傳統(tǒng)、企業(yè)制度、文化環(huán)境和企業(yè)產品等。因此,加強企業(yè)文化建設,對提高企業(yè)凝聚力是專門有意義的。一般認為現(xiàn)代企業(yè)文化是由四個層次構成的,即表層的物質文化,淺層的行為文化,中層的制度文化和深層的精神文化。表層的物質文化,又稱物質文化層,是現(xiàn)代企業(yè)文化的第一層次。它是指由企業(yè)職員創(chuàng)造的品牌形象和各種物質設施等所構成的器物文化,包括企業(yè)服務的物業(yè)環(huán)境和社會阻礙,企業(yè)職員勞動環(huán)境和娛樂休息環(huán)境,以及職員的文化設施等。表層的物質文化是企業(yè)職員的理想、價值觀和精神面貌的具體反映。因此,它盡管是企業(yè)文化的最外層,但卻集中表現(xiàn)了一個現(xiàn)代企業(yè)在社會上的外在形象。因此,它是社會對一個企業(yè)做出總體評價的起點。淺層的行為文化,是現(xiàn)代企業(yè)文化的第二個層次,它是企業(yè)職員在服務經營、學習娛樂和人際交往時產生的活動文化,要緊包括企業(yè)的經營活動、教育宣傳活動、協(xié)調人際關系的活動和各種文娛體育活動等。這些活動實際上也反映了企業(yè)的經營作風、精神面貌、人際關系等文化特征,也是企業(yè)精神、企業(yè)目標的動態(tài)反映。中層的制度文化,是現(xiàn)代企業(yè)文化的第三個層次。它是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務經營活動中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價值等意識形態(tài)相適應的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機構等。這一層次要緊是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。實際上,現(xiàn)代企業(yè)內的領導制度、組織結構體系、治理的規(guī)章制度等無不反映出企業(yè)的價值觀、精神和文化,故它也是企業(yè)文化中的一個層次,可稱為企業(yè)文化中的強制性文化。深層的精神文化,是現(xiàn)代企業(yè)文化中的核心層。它是指企業(yè)在服務經營中形成的獨具企業(yè)特征的意識形態(tài)和文化觀念,包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、價值觀念、企業(yè)目標和行為準則等。例如,萬科物業(yè)治理的精品概念“高品質服務=認真+創(chuàng)新+顧客需求”就反映了其企業(yè)的深層精神文化。由于企業(yè)的精神文化具有企業(yè)的特點,故它往往是在企業(yè)多年的經營過程中逐步形成的?,F(xiàn)代企業(yè)的這四個層次形成了企業(yè)文化由表層到深層的有序結構。物質文化作為具體實在,屬于表層,它構成了企業(yè)文化的硬件外殼;行為文化層是一種處在淺層的活動,形成企業(yè)的軟件外殼;制度文化是觀念形態(tài)的轉化,成為企業(yè)文化硬、軟外殼的支撐;精神文化則是觀念形態(tài)和文化心理,是企業(yè)文化的核心。因此企業(yè)精神文化是企業(yè)文化的精髓,它體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)的共性與特性,主導著本企業(yè)文化的進展規(guī)范模式。具體的講,精神文化通過制度文化的表現(xiàn),支撐和規(guī)范企業(yè)職員的行為,使之具有企業(yè)核心文化的特點,構造出企業(yè)的實物外貌,并從事實上物外貌中反映出本企業(yè)的核心文化?,F(xiàn)代企業(yè)文化具有導向、約束、凝聚、激勵和輻射五大功能,通過創(chuàng)立和建設企業(yè)文化,使它成為全體職員所共同擁有、互相認同的行為方式和思想方法,從而產生一種凝聚力,使他們不僅情愿投身于企業(yè),而且同心同德的去維護企業(yè)的形象和利益。這是一種巨大的財富,是企業(yè)進展的動力。七、物業(yè)治理的人員培訓利潤是企業(yè)追求的目標,文化是企業(yè)進展的靈魂,人才是企業(yè)的資本。物業(yè)治理是一種全方位、多功能的治理,同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。不管是智能型大廈、大型展覽中心,依舊住宅小區(qū);不管是商場、飯店賓館,依舊工業(yè)廠房,都要求物業(yè)治理必須擁有一批素養(yǎng)高、技術硬的治理隊伍。尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)治理,治理人員要面對數百以至數千的住戶,房屋所有人和使用人不僅分布在各行各業(yè),而且他們的經濟狀況、文化素養(yǎng)、生活品位以及生活適應都存在著差異,因此物業(yè)治理企業(yè)必須以優(yōu)質的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平來適應各項治理工作的要求。物業(yè)治理企業(yè)應具有治理型和工程技術型兩類人才,其從業(yè)人員不僅必須具有較高的治理水平、文化水平和專業(yè)技術水平,而且還要有良好的思想作風、職業(yè)道德和服務態(tài)度。物業(yè)治理屬于知識密集型的治理行業(yè),沒有通過專業(yè)訓練的隊伍,是不能適應物業(yè)治理現(xiàn)代化和專業(yè)化的要求的。一支高素養(yǎng)治理隊伍的建立,有賴于對培訓工作的重視和建立一套嚴密的職員培訓制度。物業(yè)治理企業(yè)必須始終把加強職員隊伍建設作為一項重要的基礎工作,要制定嚴密的職員培訓制度,通過各種形式,開展不同層次的職工培訓,包括職前培訓、在職培訓、專題講座、學歷培訓等,著重抓職員的思想作風、職業(yè)道德和服務態(tài)度教育,抓職員的業(yè)務素養(yǎng)和專業(yè)技術建設,以提高職員的治理服務水平。1.思想作風引導和教育職員牢固樹立“服務第一,方便業(yè)主”的思想,把“熱誠、優(yōu)質、團結、奉獻”作為企業(yè)精神。工作時刻統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一掛牌、統(tǒng)一用語。在接待業(yè)主時,應做到態(tài)度和氣可親,舉止端莊,談吐文雅,把“顧客至上”作為行動的最高信條。以“想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急,解決業(yè)主之困難”為服務宗旨,管好物業(yè),用好物業(yè),修好物業(yè),努力改善業(yè)主的工作和生活條件。2.職業(yè)道德提倡職員愛房地產行業(yè),愛本職崗位,愛護企業(yè)聲譽,對業(yè)主多一點奉獻,多一點愛心。引導和教育職員堅持原則,秉公辦事,廉潔奉公,不以權謀私,作風正派,虛心好學,熱心公益,愛護公物,體現(xiàn)出職員的品質人格和精神境地。3.服務態(tài)度物業(yè)治理人員的服務態(tài)度直接關系到政府和行業(yè)的形象,因此,物業(yè)治理企業(yè)應引導和教育職員,堅持以“主動熱情,周到優(yōu)質”的服務態(tài)度實行文明治理。業(yè)要緊求服務應隨叫隨到,及時為業(yè)主排憂解難。對客戶的無理言行,應盡量容忍,耐心講明,不以惡相待,不容許與客戶發(fā)生打罵行為,做到文明用語,禮貌待人,給業(yè)主以親切感。4.業(yè)務素養(yǎng)物業(yè)治理人員的業(yè)務素養(yǎng)高低,直接關系到治理服務水平的高低。因此,物業(yè)治理企業(yè)應要求職員精通業(yè)務,掌握相應的房地產經濟理論知識、房地產產業(yè)產籍治理知識、房地產經營治理的差不多知識,了解相關的法律法規(guī)政策、相應的建筑知識、物業(yè)的差不多狀況,明白得機電設備維修保養(yǎng)知識和必要的公關知識等,使每位職員對自身的職責,業(yè)主間的權益和相互責任,以及公共設施的使用等方面均有清晰的了解,遇到問題和糾紛時,能公正地闡明有關問題及提供意見,遇到違反規(guī)定的行為,能依照有關條款迅速做出反映及采取相應的措施,使問題能迅速、妥善地得到解決。5.專業(yè)技術物業(yè)治理人員專業(yè)技術水平的高低,直接關系到物業(yè)治理和服務質量的高低。物業(yè)治理企業(yè)職員須持有專業(yè)治理部門頒發(fā)的《崗位合格證書》,方可上崗擔負物業(yè)治理工作。職員必須同意物業(yè)治理專業(yè)培訓,刻苦鉆研專業(yè)技術,掌握本崗位必備的應知應會知識和專業(yè)技術,不斷提高專業(yè)水平。第二節(jié)業(yè)主自治治理組織一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會業(yè)主自治治理組織機構各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的一些做法。有的地點只成立業(yè)主委員會,本節(jié)重點講述上海市的規(guī)定。(一)物業(yè)治理區(qū)域1.物業(yè)治理區(qū)域劃定的條件物業(yè)治理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會治理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個條件:(1)原設計構成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是都市建設中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來房地產開發(fā)中形成的居住小區(qū),一般由4-5個住宅組群組成,用地一般為15-20公頃,建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關建設小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定,小區(qū)要配置居委、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設施項目。小區(qū)水、電、煤等公共設施相關程度高,在開發(fā)時一起建成,一起交付,再讓居民入住。這種小區(qū),大都實行封閉治理,稱為封閉小區(qū)。一個封閉小區(qū)劃為一個物業(yè)治理區(qū)域,有利于對房屋及相關設施的管理。(2)物業(yè)治理區(qū)域的范圍,由區(qū)、縣房地產行政治理部門按照樓宇與附屬設施的相關情況,能夠是一棟或幾棟大樓,也能夠是一個樓宇群體進行適當的調整劃定。劃定后應通知有關街道和已進行治理的物業(yè)治理公司。區(qū)、縣房地產行政治理部門應在轄區(qū)地圖上予以注記。一經劃定,如無專門情況,不作任意改動。如此,物業(yè)治理區(qū)域范圍相對固定,有利于業(yè)主委員會和物業(yè)治理公司治理上的穩(wěn)定性和連續(xù)性。2.非物業(yè)治理區(qū)域的物業(yè)關于公共設施與房屋相關聯(lián)系不專門緊密的房屋,或只有一個或少數幾個業(yè)主的單幢房屋,或沒有劃入物業(yè)治理區(qū)域之內的房屋,業(yè)主能夠自行負責房屋治理,或托付物業(yè)治理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)治理。關于一些單位如機關、企業(yè)、學校等籌建在單位內部或外部的職工住宅,形成不了住宅小區(qū),也沒有托付房管部門治理的,也能夠成立由業(yè)主或使用人組成的治理房屋小組,與原單位的總務后勤部門配合,實施物業(yè)的治理,或托付物業(yè)治理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)治理。(二)業(yè)主房管小組業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組,由本幢房屋內業(yè)主協(xié)商選舉產生,其成員應具有完全民事行為能力,一般由3人或3人以上組成。在一個物業(yè)治理區(qū)域內,應按建筑面積來確定和分攤房管小組成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面),推選的業(yè)主房管小組成員數應相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面),按分攤到的成員數推選。一般每500-1000平方米建筑面積產生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員,這是業(yè)主自治治理的基礎工作。要讓本幢業(yè)主和有關使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程,使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后,其成員要盡快進入角色。業(yè)主小組具有以下職能:(1)代表和維護業(yè)主的權益,負責本幢房屋的治理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況,建筑結構、面積,共用設備如電梯、水泵等情況;(2)聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關方面的建議和意見。要經常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;(3)決定本幢房屋內修繕基金的使用和支付,當住宅修繕基金不足時,負責籌集;(4)決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕;(5)協(xié)助調解房屋使用、修繕糾紛;(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定;(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。成立業(yè)主委員會的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會的決定。(三)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會1.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件一個物業(yè)治理區(qū)域內,當業(yè)主人數較少時,應當召開業(yè)主大會;當業(yè)主人數較多時,應當召開業(yè)主代表大會,代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關文件指出,業(yè)主超過100人的,應當召開業(yè)主代表大會,其代表成員一般不超過100人。第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產治理部門會同房屋出售單位組織召開。當具備下列條件之一時,就應當召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。(1)公有住宅出售建筑面積達30%以上;(2)新建商品住宅出售建筑面積達50%上;(3)在那個物業(yè)治理區(qū)域內第一套房屋實際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作當滿足召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的條件時,房屋出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時刻、業(yè)主清單等材料報區(qū)、縣房管局,區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內會同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:(1)組織成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組,其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成,能夠邀請居委會人員參加。籌備組一經協(xié)商成立,即進行籌備工作;(2)按幢協(xié)商產生業(yè)主小組成員,業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;(3)協(xié)商推舉業(yè)主委員會候選人,按建筑面積的比例,業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推舉候選人;(4)起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案,可參照市有關示范文本,并聽取業(yè)主和相關人員意見,結合本區(qū)域情況進行修改;(5)確定會議的時刻、地點,做好會議的各項會務預備工作。整個籌備工作能夠在物業(yè)所在地房地產行政治理部門主持下進行,開發(fā)建設單位和前期物業(yè)治理單位要緊密配合。在籌備期間,籌備組的推選產生,每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。3.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治治理職權、決定治理事項的重要組織形式。為了體現(xiàn)寬敞業(yè)主的共同意志,使決策更具有廣泛的民主性,業(yè)主大會應當有半數以上業(yè)主參加,作出的決定要全體業(yè)主過半數通過;業(yè)主代表大會應當有半數以上業(yè)主代表參加,作出的決定要全體業(yè)主代表過半數通過。審議通過業(yè)主委員會章程,審議通過業(yè)主公約,選舉產生業(yè)主委員會是第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的三方面重要任務。要參照有關行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會章程,對業(yè)主委員會組織、職責、會議、經費與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益,約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關義務,如不得有損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式,按業(yè)主委員會章程進行,如召開的是業(yè)主大會,要有全體業(yè)主半數以上通過;如召開的是業(yè)主代表大會,要有全體業(yè)主代表半數以上通過,而不能以與會代表過半數通過這種簡單多數為準。第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序一般如下:(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況;(2)由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況,候選人也可作自我介紹;(3)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;(4)由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表大會代表投票選舉產生業(yè)主委員會成員;(5)審議決定其他物業(yè)治理重大事項。(四)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權1.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會參加成員和例會、臨時會議業(yè)主大會由物業(yè)治理區(qū)域內全體居住和非居住房屋業(yè)主組成,包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產權人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會時,全體業(yè)主應當參加,因故不能參加,能夠依法托付代理人參加。業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應按物業(yè)治理區(qū)域內各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分攤產生。召開業(yè)主代表大會時,自然人業(yè)主代表應當參加,一般不托付代理人;法人或其他組織業(yè)主代表能夠書面托付代理人參加。例如,公房業(yè)主代表,公房產權人即區(qū)、縣房地產行政部門能夠托付區(qū)、縣公房資產經營公司有關人員作為代理人參加業(yè)主代表大會。書面托付代理書,可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產行政治理部門印制。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,應按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會議,還應當邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權。當召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時,業(yè)主委員會應通知區(qū)、縣房管局派員參加會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,總結本年度區(qū)域內的各項物業(yè)治理工作,決定物業(yè)治理的重大事項。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議,業(yè)主委員會要在接到提議30日內召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開,業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映,區(qū)、縣房管局應督促業(yè)主委員會召開,經督促業(yè)主委員會仍不召開會議的,區(qū)、縣房管局能夠組織業(yè)主召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。經15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已作出決定,一般在半年內不再以同一提案再召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。2.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權:(1)選舉、罷免業(yè)主委員會委員;(2)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約,必要時修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;(3)聽取和審議物業(yè)治理服務的工作報告,包括業(yè)主委員會工作特不是業(yè)主委員會選聘物業(yè)治理公司等情況報告,物業(yè)治理公司的工作報告;(4)決定物業(yè)治理的其他重大事項。如確定業(yè)主委員會經費籌集方式、來源和標準;物業(yè)維修基金不足時的籌集方法和數量;物業(yè)治理區(qū)域內修建、新建建筑物或構筑物等。這確實是講,物業(yè)治理區(qū)域內重大治理事項都必須由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定或審批通過。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會認為業(yè)主委員會的決定不當時,可予以撤銷。(五)業(yè)主公約業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準則。一般可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組制定,并交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過。業(yè)主公約要遵循有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件,依照物業(yè)治理區(qū)域實際情況制定。制定時可參照房地產行政治理部門制定的示范文本,在文本基礎上修改、補充。一般來講要明確物業(yè)使用、經營、轉讓必須遵守法律規(guī)范,在物業(yè)使用有哪些禁止行為,對違章行為如何治理,小區(qū)治理中公共道德和精神文明建設等。二、業(yè)主委員會建設部《都市新建住宅小區(qū)治理方法》指出,住宅小區(qū)應當成立由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)治理委員會。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內房地產產權人、使用人代表和居委會代表組成物業(yè)治理委員會。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產生管委會?!渡虾J芯幼∥飿I(yè)治理條例》規(guī)定,業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生,業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。(一)業(yè)主委員會成立的步驟1.選舉在一個物業(yè)治理區(qū)域內,第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時,即當公有住宅出售建筑面積達30%以上,或新建商品住宅出售建筑面積達50%以上,或住宅出售已滿兩年時,就具備選舉產生業(yè)主委員會的條件。業(yè)主委員會的委員由業(yè)主擔任,非業(yè)主的使用人不得擔任業(yè)主委員會成員。房地產行政治理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會候選人的醞釀、推選工作,征求各業(yè)主小組意見,把遵紀守法、具有一定的物業(yè)治理法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人,提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉。業(yè)主委員會人數要依照物業(yè)治理區(qū)域規(guī)模決定,通常由5-15人組成。業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)治理區(qū)域內物業(yè)治理企業(yè)工作。物業(yè)治理企業(yè)成員又是治理區(qū)域內業(yè)主的,不能擔任業(yè)主委員會委員。2.核準第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內,應當到所在地的區(qū)、縣房地產治理部門辦理登記。房地產治理部門應當在受理登記申請之日起15日內,對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記,予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當接到予以核準登記的書面通知時,該業(yè)主委員會正式成立,任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產治理部門辦理登記申請時,必須提交以下文件:(1)成立業(yè)主委員會的登記申請書,包括以下內容:業(yè)主委員會的名稱,所轄物業(yè)治理區(qū)域范圍,房屋建筑面積,房屋出售面積,時刻和所占比例,出售房屋的戶數;(2)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的會議記錄,應到人數及名冊,實到人數及名冊,投票選舉結果,會議所作決定等;(3)業(yè)主委員會辦公場所,如是借用或租用場所,要有協(xié)議或合同。(二)業(yè)主委員會的性質和法律地位《上海市居住物業(yè)治理條例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會是在物業(yè)治理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治治理的組織”。在民事活動中,業(yè)主委員會能夠作為民事訴訟的當事人。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。業(yè)主委員會是房屋治理體制改革中新生事物,其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。1.社會團體有些都市規(guī)定,業(yè)主治理委員會經民政部門依法核準后,取得社會團體法人資格。社會團體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。業(yè)主委員會作為社會團體獨立行使民事權利,承擔民事責任。2.其他組織依照社會團體登記治理有關條文規(guī)定,在同一行政區(qū)域內,不得重復成立相同或相似的社會團體。一般來講,一個大中型都市,少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會。拿上海來講,至1997年底,業(yè)主委員會達1600多家。因此,如業(yè)主委員會作為社團,將使得一個都市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會的社會團體?!睹袷略V訟法》第49條規(guī)定,“公民、法人和其他組織能夠作為民事訴訟的當事人”。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會或業(yè)主代表選舉產生,經房地產行政治理部門核準登記成立,是合法成立、有一定的組織機構和財產的,是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格,但作為合法組織,完全能夠行使民事權利,承擔民事責任。(三)業(yè)主委員會的任期和職權1.任期業(yè)主委員會的任期每屆為兩年,能夠連選連任。在任期期滿三個月前,應選舉新一屆業(yè)主委員會;其選舉工作由原業(yè)主委員會主持,房地產行政治理部門派員參加;新一屆業(yè)主委員會名單應報所在地區(qū)、縣房管局備案。業(yè)主委員會委員因故不能履行職責,如個人物業(yè)產權轉讓、因病、長期出國等,須書面通知業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會章程中,能夠規(guī)定業(yè)主委員會缺額補選方法,章程沒有約定的,一般可在半年內召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)這種反常情況,房產治理部門應予以阻止。由于物業(yè)治理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會的撤銷、合并,須經原核準登記的區(qū)、縣房管局核準。業(yè)主委員會可設主任1名,副主任1-2名。有的地點,業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書,負責日常事務。2.職權業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設機構,是業(yè)主行使自治治理權利的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益,執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定。《都市新建住宅小區(qū)治理方法》指出,管委會的權利是:(1)制定管委會章程,代表住宅小區(qū)內的產權人、使用人,維護房地產產權人和使用人的合法權利;(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)治理公司;(3)審議物業(yè)治理公司制定的年度治理打算和小區(qū)治理服務的重大措施;(4)檢查、監(jiān)督各項治理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。該方法指出,管委會的義務是:(1)依照房地產權利人和使用人的意見和要求,對物業(yè)治理公司的治理工作進行檢查和監(jiān)督;(2)協(xié)助物業(yè)治理公司落實各項治理工作;(3)同意住宅小區(qū)的房地產權人和使用人的監(jiān)督;(4)同意房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。業(yè)主委員會的職權由各地地點性法規(guī)、行政規(guī)章進行規(guī)定。要緊職權有以下幾個方面:(1)向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)治理工作,召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,提請審議重大治理事項和措施;(2)選聘或解聘物業(yè)治理企業(yè),與物業(yè)治理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)治理服務合同,督促物業(yè)治理企業(yè)執(zhí)行合同進行治理服務;(3)管好、用好物業(yè)維修基金;(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè),協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)對個不業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進行勸阻和監(jiān)督等;(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程議案,組織換屆工作,建立業(yè)主委員會工作制度等。業(yè)主委員會一般一個季度召開一次例會,會議必須有半數以上委員出席才有效,作出決定應當經全體委員過半數通過。業(yè)主委員會可臨時召集會議。必要時,可邀請政府有關部門、物業(yè)治理企業(yè)、居委會代表列席。每次業(yè)主委員會會議,都應當有會議記錄,記錄應整理歸檔。(四)業(yè)主委員會的章程和日常工作1.章程業(yè)主委員會籌備組成立起,就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。業(yè)主委員會籌備組能夠在房地產行政治理部門有關業(yè)主委員會章程的示范文本基礎上制定章程,制定時結合本轄區(qū)的實際情況,征求業(yè)主小組的意見,其內容不得違反有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。業(yè)主委員會章程的內容一般包括:(1)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質、主管部門及宗旨等;(2)組織及職責;(3)會議制度及工作制度;(4)委員的條件、選舉及權利和義務等;(5)經費來源、經費賬目治理;(6)辦公用房;(7)章程、生效、修改、補充等有關事宜。2.日常工作業(yè)主委員會的日常工作要依照業(yè)主委員會章程來決定,一般講來有如下幾項:(1)了解掌握物業(yè)治理區(qū)域、業(yè)主和使用人的差不多情況,包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結構、產權性質,轄區(qū)基礎設施、綠化、公建配套情況,轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)治理的目標和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論;(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)治理公司進行治理,對原來的物業(yè)治理工作作出評價,包括取得的成績、得當的治理措施,存在的問題,收費項目和標準的合理性,對原來的物業(yè)治理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見,向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告;(3)與物業(yè)治理公司簽訂物業(yè)治理服務合同,可參照房地產行政治理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂,明確雙方權利和義務,轄區(qū)物業(yè)治理的標準和收費在報送所在地區(qū)縣房地產行政治理部門備案前,最好事先征求意見,然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);(4)治理好物業(yè)維修基金,掌握好對物業(yè)維修基金的使用權,遵循??顚S玫脑瓌t,要求物業(yè)治理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算,在年終時可托付有資質的審計單位對物業(yè)治理維修基金的賬務進行審計,并把結果向業(yè)主大會報告;(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕打算、設備維修更新打算、公共設施維修養(yǎng)護打算,并提出財務預算,提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時,做好物業(yè)維修基金的籌集工作;(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)治理公約、房屋使用公約等行為準則,協(xié)調好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關系,關于違章裝修,協(xié)助物業(yè)治理公司進行治理,如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政治理部門依法處理;(7)做好轄區(qū)內道路場地,車輛行駛和停放,以及設置廣告等方面的治理;(8)做好內部治理工作:起草有關物業(yè)治理公約、方法的草案;做好委員的增補選舉工作;建立工作制度、會議制度和檔案制度;做好辦公經費的籌集和使用治理工作;做好辦公用房的設置和治理工作;做好換屆選舉工作等。(五)業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)的關系1.經濟合同的平等雙方業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)是一種托付與受托付的關系,簽訂物業(yè)治理服務合同前后,雙方地位差不多上平等的。簽訂合同前,雙方能夠雙向選擇;合同簽訂時,關于治理目標、要求和費用,雙方都要協(xié)商,協(xié)商取得一致,才簽約。其間雙方沒有隸第三節(jié)行政治理部門和相關部門一、行政治理的涵義和工作內容(一)行政治理的涵義物業(yè)治理的行政治理是國家或國家行政機關依據有關的法律、法規(guī),對物業(yè)治理實施行

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