商品房買賣糾紛講座

商品房買賣糾紛的五種情況及法律適用問題第1頁，共23頁。商品房買賣糾紛的特點一、案件數(shù)量多，增長迅速二、爭議多樣化

一房兩賣、延期交付、逾期辦證、房屋質(zhì)量糾紛三、案件群體性強，敏感案件增多

利益大、影響大、調(diào)解難。處理不當可能引起群體事件。第2頁，共23頁。商品房買賣糾紛的原因一、經(jīng)濟因素

1、利益驅(qū)動2、資金不足3、市場變化二、政策及政府監(jiān)管因素

1、政府招商引資2、政府監(jiān)管缺失3、政策變化。三、當事人自身因素

1、開發(fā)商缺乏誠信。2、買房人沒有承擔房屋降價的承受能力。第3頁，共23頁。1、商品房買賣合同定金問題《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。建設部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用”

第4頁，共23頁。商品房買賣合同定金問題

當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數(shù)返還買受人。第5頁，共23頁。2、房屋延期交付問題

交付條件：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?？⒐ぁⅡ炇盏臉藴剩?/p>

1、“四方驗收”開發(fā)商、設計、施工、監(jiān)理進行驗收

2、“四方驗收”+專項驗收消防、環(huán)保、規(guī)劃核實等

3、政府備案

4、政府備案+水、電、氣、暖等配套工程。

第6頁，共23頁。房屋延期交付問題《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》

第四條建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。第7頁，共23頁。房屋延期交付問題第五條建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：㈠工程竣工驗收備案表；㈡工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第8頁，共23頁。房屋延期交付問題

延期交房的表現(xiàn)--拒絕收房

1、開發(fā)商交付的商品房不符合交付條件，即尚未取得備案手續(xù)。

2、開發(fā)商交付的商品房存在足以影響使用質(zhì)量問題。

3、配套設施尚未齊全，如商場、會所、綠地等

4、漏水、脫皮等輕微質(zhì)量瑕疵

5、開發(fā)商未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》6、交房時開發(fā)商要求支付其他費用導致交房不能第9頁，共23頁。3、逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第３３條規(guī)定，“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第10頁，共23頁。逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題房地產(chǎn)初始登記主要系由開發(fā)商負責.而辦理初始登記必須具備三個條件：已合法取得房地產(chǎn)；已付清地價款；已完成建筑物的實地測繪；初始登記完成后，小業(yè)主有義務抓緊時間辦理《房地產(chǎn)證》辦理《房地產(chǎn)證》并不是單方完成的義務，小業(yè)主是房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的申請人，而開發(fā)商具有應當協(xié)助辦理的義務。小業(yè)主與開發(fā)商兩者互有協(xié)助履行的義務。第11頁，共23頁。逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題造成逾期辦理《房地產(chǎn)證》的原因。①屬開發(fā)商的原因：用地手續(xù)不合法；未交清土地價；超過審批面積加建，超出部分無法辦證。遲竣工遲驗收；未能通過綜合驗收合格，土地及房屋抵押沒有解除。②屬買房人的原因，通常是沒有及時將資料交開發(fā)商或者銀行；或者不能在約定或法定期限內(nèi)支付一定數(shù)額的契稅和相關(guān)費用；③第三人的原因：主要是指房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)、政府指定的測繪機構(gòu)等相關(guān)部門因工作拖延、推諉、失職等因素。第12頁，共23頁。逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是否有訴訟時效？房屋過戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為第13頁，共23頁。4、商品房“一房二賣問題《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。而在后買方的懲罰性賠償請求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。第14頁，共23頁。商品房“一房二賣問題“一房二賣”與商品房的重復銷售，并非同一概念，《商品房司法解釋》第一條開宗明義地指出：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”因此商品房重復銷售的主體是特定的，出售方僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而現(xiàn)實生活中一房二賣的賣方，既可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個人。則應適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定。第15頁，共23頁。5、借用他人名義買房

借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

原因：1、規(guī)避法律或者政策。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買。第16頁，共23頁。借用他人名義買房2、貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟實力，單位有明文規(guī)定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。第17頁，共23頁。借用他人名義買房3、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務。債務人不履行到期債務的，債權(quán)人有權(quán)要求債務人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務。有些債務人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。第18頁，共23頁。借用他人名義買房風險首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；

再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；

最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。第19頁，共23頁。借用他人名義買房

借名買房合同的效力問題：1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。第20頁，共23頁。借用他人名義買房2.借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國法院一般認為該類合同為無效合同，理由是經(jīng)濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，國家對該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性。雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

第21頁，共23頁。

謝謝！第22頁，共23頁。內(nèi)容梗概商品房買賣糾紛的五種情況。三、案件群體性強，敏感案件增多。當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》。第四條建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。1