萬科品類房地產市場探究

150/150深圳萬科品類房地產市場研究一、概述本報告以萬科對于住宅產品品類劃分作為基礎，將萬科對于產品品類劃分的標準與市場的整體樣本進行擬合，對近期深圳房地產市場中與萬科產品品類具有可比性的市場樣本進行綜合研究，以期了解在未來的6-12個月時間內，各泛品類市場的走勢以及深圳萬科的各品類物業(yè)在市場中所面臨的機遇與挑戰(zhàn)。1.1對萬科住宅品類劃分標準的分析與理解萬科產品品類構成框架系列核心價值品類土地屬性客戶構成產品核心價值金色系列（城市住宅）便捷的城市生活G11)地塊商務屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達，享受市中心級別配套2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復雜的情況3)商業(yè)價值高4）居住價值一般"商務人士商務服務G21)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住孩子三代后小太陽小太陽中年之家大家庭生活功能完善凸顯主人功能凸顯自我功能G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內2）周邊有較完善的生活配套3）居住價值一般青年之家功能緊湊城花系列（城郊住宅）舒適居住C1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質、空氣質量好）孩子三代后小太陽小太陽中年之家青年持家小小太陽舒適居住炫耀展示凸顯自我功能注重父母功能合理四季系列（郊區(qū)住宅）價格務實T11）距離目標客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c較遠2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有3）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內部解決4）地塊條件通常只有三通（水電路）青年之家小小太陽青年持家孩子三代老年一代功能實用T21）有自然資源2）距離城市較遠,但有快速道路可達3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)孩子三代后小太陽資源擁有高檔占有稀缺資源TOP1位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源資源占有TOP2位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源資源占有通過對萬科產品品類構成框架的深入分析，我們認為，萬科的產品品類構成框架是一個形成于長期房地產開發(fā)銷售經驗的具有內在緊密邏輯聯系的體系，其具體的邏輯體系可用下圖來表示。在整個邏輯體系中，客戶屬性是重要的影響要素，客戶屬性決定土地屬性要素和產品要素，也可以理解為，事實上客戶屬性是整個邏輯體系中決定了邏輯體系走向的要素。因此，我們可以這樣理解：客戶屬性決定了土地屬性》土地與產品結合實現了不同的核心價值》不同的價值決定建設不同的品類》不同的品類表現為不同的土地與和產品的結合》不同的土地與和產品結合滿足了不同的客戶需求在此理解的基礎上，我們認為品類劃分的核心思想就是針對不同的客戶，在合適的地段做合適的產品，鎖定大眾客戶而非小眾客戶，摒棄房地產產品定位的差異化和邊緣化。1.2萬科住宅品類劃分標準與市場樣本的結合通過對萬科品類劃分思想的理解，我們認為，對深圳房地產市場進行品類劃分研究，首選需要對樣本進行相似性篩選。即選擇在產品及客戶上具有與“萬科品類”類似邏輯的樣本進行劃分。在此指導思想下，我們需要以三個指標進行分層篩選后，選出與萬科品類劃分具有較強一致性的樣本，作為萬科泛品類市場研究需求的目標樣本。第一指標：客戶屬性指標以各樣本面對的客戶屬性為重要的篩選指標。如石巖片區(qū)雖然距離深圳市區(qū)很遠，但該片區(qū)項目的目標客戶為周邊客戶而非市區(qū)客戶，因此不會將其劃入四季類或城花類，而劃為金色類。第二指標：土地屬性指標深圳是多中心的城市，羅湖、福田、南山、寶安、龍崗各自有中心區(qū)。雖然關外開發(fā)建設較晚，但是自06年開始關外的市政設施與關內差距不斷拉近，深圳各區(qū)發(fā)展較為均衡，不存在像北京、上海以環(huán)線為標準劃分土地屬性的情況。目前由于深圳各區(qū)域開發(fā)建設比較成熟，土地不斷升級，已不存在純粹由其他區(qū)域導入低端客戶的T1類土地。第三指標：產品VS價格指標同類產品具有類似的價格和類似的產品設計，通過對產品形態(tài)與價格指標的綜合篩選，尋找合適的對比樣本，例如在設定為G1類區(qū)域尋找與G1類項目類似價格和類似產品設計的樣本（見下圖）價格線市場合理價格范圍市場樣本選取范圍類同萬科產品結構的樣本產品線在產品品類劃分過程中，由于目前各樓盤數據未細化到每套的銷售面積及價格，因此未能細化到同一樓盤項目中的各品類劃分，劃分以樓盤為單位。通過對樣本的研究和分析，能夠進一步獲得品類市場研究的相關結論。二、分區(qū)品類市場研究按照深圳的行政區(qū)域來對區(qū)域內各類型品類市場進行深入研究，分別研究羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗六個行政區(qū)以及龍華坂田片區(qū)、寶安中心區(qū)片區(qū)、龍崗中心區(qū)片區(qū)、布吉片區(qū)四個片區(qū)的各品類市場表現。本報告研究深度為深圳區(qū)域內金色、城花、四季、高檔四種類型產品的整體特征及趨勢。數據時間節(jié)點為自2006年1月起至2008年3月止，研究各樣本項目的供應、需求、價格走勢，數據以國土局備案為準。由于本報告數據的時間起始點為2006年1月，因此假設2006年1月之前市場上的供應銷售情況為零。本報告僅研究2006年1月至2008年3月之間的深圳市場各類型產品品類的供求關系及價格走勢。注：本報告供求比為：需求/供應，數值越大說明需求越大。2.1羅湖區(qū)羅湖區(qū)由于開發(fā)較早，土地稀缺，區(qū)內樓盤絕大多數為金色系列。G1、G2、G3為羅湖住宅市場的核心主力產品。由于其他系列產品樣本數量太少，不能反應長期走勢，因此羅湖區(qū)僅研究金色系列產品。金色類研究樣本選擇羅湖區(qū)金色類選取以下15個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1金色G1風格名苑2006-01-052金色G3都心名苑2006-01-203金色G2鴻景翠峰花園2006-05-224金色G3陽光綠地家園2006-06-215金色G1紅桂皇冠名庭2006-09-106金色G3天越翔園2006-09-117金色G3鉆石時代公寓2006-12-198金色G1快捷假日公寓2007-01-219金色G3合正錦湖逸園2007-04-3010金色G1中航凱特公寓2007-05-2711金色G3金祥悅園2007-07-0712金色G3匯泰大廈2007-10-0113金色G3雙御雅軒2007-12-0214金色G3鉑金時代公寓2008-03-1515金色G2東方尊峪2006-10-25樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交量累計供應量成交均價銷售率金色G1風格名苑2006-01-0531008.2231050.079861.9699.87%金色G3都心名苑2006-01-2011986.7711986.778379.76100.00%金色G2鴻景翠峰花園2006-05-2264267.7169081.021419593.03%金色G3陽光綠地家園2006-06-2143982.144341.9412451.4999.19%金色G1紅桂皇冠名庭2006-09-1016803.0716803.0710987.31100.00%金色G3天越翔園2006-09-1117352.6317385.838038.8599.81%金色G3鉆石時代公寓2006-12-198906.798906.7912861.78100.00%金色G1快捷假日公寓2007-01-217800.79613.3215792.8181.14%金色G3合正錦湖逸園2007-04-3062851.8269480.3616819.0790.46%金色G1中航凱特公寓2007-05-2712996.4614535.3815553.1389.41%金色G3金祥悅園2007-07-077266.898188.3910965.3888.75%金色G3匯泰大廈2007-10-016181.1826914.3819079.3022.97%金色G3雙御雅軒2007-12-027660.811476.2518794.5866.75%金色G3鉑金時代公寓2008-03-15013971.4800.00%金色G2東方尊峪2006-10-25176239.13220466.0814948.5779.94%羅湖區(qū)06年至今，區(qū)域品類年度供應結構呈現出偏重性的趨勢。由于土地的限制，市場產品所呈現明顯單一化發(fā)展趨勢，四季類及城花類土地已不存在，高檔類項目更加稀少，預計未來羅湖區(qū)市場金色系列產品的市場比重會增加，但隨著土地的減少，供應及銷售的絕對值會下降，價格穩(wěn)步增長。隨著金色類土地待開發(fā)區(qū)域的縮減，供應縮減趨勢將更加顯著持續(xù)。隨著市場發(fā)展，對于其他品類產品的需求會分流到市內其他區(qū)域。羅湖區(qū)的累計供應量及銷售量穩(wěn)步增長，但總體來說供略大于求，但供求壓力不大。羅湖區(qū)金色系列產品年供需規(guī)模較小，雖然供略大于求，但市場后續(xù)供應乏力，需求由于受07年第三季度的政策打壓，最近市場不活躍。未來市場回暖后將出現求略大于供的現象，但市場總體規(guī)模不會放大。羅湖區(qū)金色系列產品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場低迷所造成。羅湖區(qū)房地產市場處于發(fā)展的末期階段，未來此類市場的產品由于供應有限，銷售及價格會穩(wěn)步上升，但市場整體仍不旺盛。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期06年開始，金色系列產品單價水平均呈現出逐步攀升的走勢，其中06年漲幅比較緩和，07年開始大幅上漲，表現出加速提升。07年9月調控政策出臺后此類產品價格未有明顯下降，但交易量大減，在08年3月的全市價格調整當中，此類產品的價格調整未有明顯調整，價格下降空間不大，未來仍有平穩(wěn)上漲趨勢。未來市場趨勢研究羅湖區(qū)金色系列的供應、需求、價格走勢市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月目前羅湖區(qū)此品類市場處于中度調整期，市場的后續(xù)供應由于土地的限制不會放大，未來需求將保持平穩(wěn)上升的大趨勢，供求比會不斷上升，達到供求相等，未來將供略小于求。但市場回暖仍需時日，早則08年中，晚則08年末。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大以往政策出臺對深圳房地產市場影響持續(xù)時間不長，但07年多套房貸政策影響相對深遠，全市的成交量均持續(xù)低迷，調整仍將持續(xù)一段時間，本次調整關外及南山區(qū)價格下降幅度較大，但羅湖區(qū)價格下降程度不明顯，價格短期盤整之后長期仍呈平穩(wěn)上升趨勢。2.2福田區(qū)福田區(qū)屬于城市中心地帶，土地稀缺，區(qū)內不存在四季類及城花類項目，市場上在售的高檔類項目極少，樓盤絕大多數為金色系列。G1、G2、G3為福田住宅市場的核心主力產品。由于其他系列產品樣本數量太少，不能反應長期走勢，因此福田區(qū)僅研究金色系列產品。金色類研究樣本選擇福田區(qū)金色類選取以下28個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1金色G2香雅園2006-02-222金色G3慶福園2006-07-063金色G2金域藍灣(三期)2006-07-124金色G3祥云天都世紀大廈2006-08-085金色G2瀚盛花園2006-09-156金色G3蜜園2006-09-277金色G3景源華庭2006-10-198金色G1華強廣場2006-10-289金色G3東方園博苑2006-10-3010金色G3嶺尚時代園2006-10-3111金色G2花里林居2006-11-1412金色G2合正瑞園2006-12-1113金色G2東海十八居2006-12-2314金色G2頤林雅院2006-12-2815金色G3香蜜天寶物華家園2007-01-1416金色G3名津廣場2007-01-2517金色G3佳泰興苑2007-02-0718金色G3橄欖綠洲家園2007-03-0919金色G3高發(fā)城馳2007-05-2220金色G3怡楓園2007-07-2821金色G3時代星居2007-10-1422金色G3半山御景華庭2007-10-2023金色G1葵花公寓2007-10-2824金色G2皇御苑(三期)2007-11-1025金色G3嘉鑫陽光雅居2007-11-1026金色G3中城天邑花園2007-12-3027金色G3明福居2008-01-0128金色G3民華大廈2008-04-06樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應成交均價銷售率金色G2香雅園2006-02-2222749.2222822.849094.8599.68%金色G3慶福園2006-07-0619341.6119664.3111344.1698.36%金色G2金域藍灣(三期)2006-07-1260279.9560766.4516673.0399.20%金色G3祥云天都世紀大廈2006-08-0869048.1569105.111550.0399.92%金色G2瀚盛花園2006-09-1562886.5363300.4710652.8499.35%金色G3蜜園2006-09-2742484.1743940.0612702.5896.69%金色G3景源華庭2006-10-1936963.4640078.0613184.1392.23%金色G1華強廣場2006-10-2844338.5948401.1120725.4191.61%金色G3東方園博苑2006-10-3012489.0812648.7216959.2698.74%金色G3嶺尚時代園2006-10-3140999.1140999.1111597.99100.00%金色G2花里林居2006-11-1416823.2616823.2610070.62100.00%金色G2合正瑞園2006-12-1122129.0222464.911418.2698.50%金色G2東海十八居2006-12-2311958.0614601.9119019.5781.89%金色G2頤林雅院2006-12-2827845.7628303.8411666.5998.38%金色G3香蜜天寶物華家園2007-01-1421093.3422987.2215847.1391.76%金色G3名津廣場2007-01-2579219.8381525.7817284.3597.17%金色G3佳泰興苑2007-02-0710577.2510577.2511503.88100.00%金色G3橄欖綠洲家園2007-03-098721.558721.5518588.98100.00%金色G3高發(fā)城馳2007-05-2212608.3833477.2821178.2137.66%金色G3怡楓園2007-07-2811699.5412881.4417685.5390.82%金色G3時代星居2007-10-146281.327596.9125002.6782.68%金色G3半山御景華庭2007-10-206825.6124369.3822044.0928.01%金色G1葵花公寓2007-10-281395.9114119.6834762.319.89%金色G2皇御苑(三期)2007-11-106986.7555150.7818739.9512.67%金色G3嘉鑫陽光雅居2007-11-1010583.3925642.2818337.1841.27%金色G3中城天邑花園2007-12-3014719.1770648.1221082.0620.83%金色G3明福居2008-01-012639.379944.4621122.6326.54%金色G3民華大廈2008-04-06017337.3800.00%福田區(qū)金色系列樓盤2007年10月以后開盤的項目銷售率多數不超過30%。06年至今，區(qū)域品類供應結構呈現出偏重性的趨勢。由于土地的限制，市場產品呈現明顯單一化的發(fā)展趨勢，四季類及城花類土地已不存在，高檔類土地幾乎開發(fā)完畢，高檔項目更加稀少。預計未來福田區(qū)市場金色系列產品的市場比重會增加，但隨著土地的減少，供應及銷售的絕對值會下降，福田區(qū)核心區(qū)域的項目價格將穩(wěn)步增長，邊緣區(qū)域的項目價格將在目前的市場狀態(tài)下有所回調。隨著市場發(fā)展，對于其他品類產品的需求會分流到市內其他區(qū)域，尤其是北側的龍華、坂田片區(qū)。隨著金色類土地待開發(fā)區(qū)域的縮減，這一趨勢將更加顯著持續(xù)。在07年3季度之前，福田區(qū)的累計供應量及銷售量穩(wěn)步增長，但07年4季度以后開始表現為供大于求，主要的供求壓力來自于07年調控前后上市的新盤。由于可開發(fā)土地不多，福田區(qū)金色系列產品供需規(guī)模會不斷縮小，市場總體規(guī)模不會放大。雖然目前供大于求，但市場后續(xù)供應乏力。需求由于受07年第三季度的政策打壓，最近市場不活躍。未來福田區(qū)的中心區(qū)職能不斷深化，區(qū)域形像進一步提高，未來市場發(fā)展?jié)摿α己?，市場回暖后目前供大于求的現像不會持久，除非價格達到非理性的高度。福田區(qū)金色系列產品需求不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場低迷以及部分項目價格過高所造成。福田區(qū)房地產市場處于發(fā)展的中后期階段，此類產品的土地供應極其有限，未來供應將主要依靠城中村改造提供用地。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期06年開始，福田金色系列產品單價水平均呈現出逐步攀升的走勢，其中06年漲幅相對緩和，07年開始大幅上漲，表現出加速提升，08年1季度房價開始下調。07年9月調控政策出臺后此類產品價格仍然大幅上升，但交易量大減，在08年3月的全市價格調整當中，此類產品的價格明顯下調，價格下降趨勢形成，未來仍將下降調整一段時間。未來市場趨勢研究福田區(qū)金色系列的供應、需求、價格走勢市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月目前福田區(qū)此品類市場處于深度調整期，市場價格高于自住者的承受能力，投資者又迫于政策壓力退場。但市場的后續(xù)供應由于土地的限制不會放大，未來需求將在橫盤調整后緩慢上升，未來隨著福田區(qū)區(qū)域優(yōu)勢的不斷放大，將達到供求平衡。目前市場回暖仍需時日，如五一春交會降價幅度較大市場將放量上升，否則回暖預計將遲至08年末或09年上半年。整治房地產市場政策出臺限制外商投資，但市場繼續(xù)走好第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期“整治房地產市場政策出臺限制外商投資，但市場繼續(xù)走好第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期“國六條”出臺，市場受到影響不大以往政策出臺對深圳房地產市場影響持續(xù)時間不長，但07年市場過度瘋狂，價格不斷攀升，從4月起深圳銀行開始限制放貸防范風險，福田區(qū)此類產品由于價格上漲過快，4月起交易開始下降，到9月多套房貸政策出臺時，市場成交量已然低迷。未來調整仍將持續(xù)，交易量將小幅波動一段時間。此輪調整對福田區(qū)此品類市場影響較大，價格下調明顯，未來價格將向下盤整一段時間，價格合理回歸后，市場交易量將放大，整體逐步回暖，從長期來看未來福田區(qū)域銷售量機價格將平穩(wěn)上升。南山區(qū)南山區(qū)是關內土地面積最多的區(qū)域，而且南山區(qū)房地產發(fā)展較晚，在99年濱海大道開通后才逐漸發(fā)展起來。南山從2003年起一直是深圳樓盤供應面積和在建面積最大、特區(qū)內待開發(fā)土地最多、大盤數量最多的區(qū)域。即使在土地資源越來越稀缺的2007年，供給量也能達到98.24萬平米，相當于關內其他三個區(qū)同時期供應的總和。目前南山區(qū)土地資源日漸稀缺，受土地資源的限制，未來的開發(fā)量將持續(xù)減少。目前南山區(qū)各種檔次的樓盤都有一定的數量，包含了金色系列、城花系列和高檔系列，其中以金色系列為主，G2、G3為南山住宅市場的主力產品。城花類研究樣本選擇選取以下7個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1城花C珠光花半里欣苑2006-09-152城花C眾冠西郡園2006-10-223城花C湖彬苑2006-11-234城花C西湖林語名苑2006-12-235城花C香榭峰景苑2007-06-026城花C桑泰丹華園2007-12-227城花C鼎勝林棲園2008-01-19樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應成交均價銷售率城花C珠光花半里欣苑2006-09-1528920.7728920.778005.196100.00%城花C眾冠西郡園2006-10-2212494.9812956.318286.30996.44%城花C湖彬苑2006-11-2310419.0711580.179354.47489.97%城花C西湖林語名苑2006-12-2372188.6272188.6210546.55100.00%城花C香榭峰景苑2007-06-0210598.210598.214022.09100.00%城花C桑泰丹華園2007-12-2252606.5179218.999565.47366.41%城花C鼎勝林棲園2008-01-198964.3115355.41208058.38%南山區(qū)城花系列樓盤供應量不大，銷售形勢良好，在新政之后開盤的項目桑泰丹華園和鼎勝林棲園，雖然也受到一定的影響，但是經過3-4個月的銷售，銷售率已經達到60%左右，相比金色系列大部分項目不到30%的銷售率，其風險抗性更高。南山區(qū)的城花系列產品主要位于西麗片區(qū)，片區(qū)歷年供應較少，同時由于片區(qū)價格與南山中心區(qū)相比具有相當大的優(yōu)勢，從而保證了城花系列各項目在新政的影響下仍然實現了較好的銷售。未來南山區(qū)域城花系列產品仍將主要來自西麗片區(qū)，發(fā)展前景良好。南山區(qū)城花系列產品在07年需求旺盛，在07年3季度消化率達到98%。在新政之后，城花系列產品也受到一定影響，供求比下降到0.85，但相對其他產品系列供求比值較大，新政推出后，新開盤項目保持相對較高的銷售率，市場仍存在較大的剛性需求。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期06年開始，城花系列產品單價水平均呈現出逐步攀升的走勢，在07年2季度，漲幅迅猛，整體增幅超過35%，之后季度平均價格一直維持在13500元/平米左右。城花系列產品的供應一直較為平穩(wěn)，在06年4季度曾出現集中放量，但緊接著在07年1季度，成交量也迅速上升，大部分供應得到消化，市場存量較小。城花系列產品的市場消化階段主要集中在07年1、2季度，07年政策調整前后，成交量走低，主要是由于市場供應大部分被消化，另一方面也受到一定的調控影響，成交不活躍。未來市場趨勢研究南山區(qū)城花系列的供應、需求、價格走勢市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月目前南山區(qū)城花系列產品市場處于中度調整期，多套房貸調控政策出臺之后，市場上的成交量降低，但是由于市場整體供應量有限，目前市場存量不大，雖然銷售量較低，但供求比仍然維持在0.85左右，從供求關系分析，市場為供略大于求，整體供求壓力不大。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大06年城花系列產品價格平穩(wěn)增長，07年4、5月由于高價項目推出，價格出現跳躍性增長。多套房貸政策出臺后，成交量立即出現萎縮，但在08年1月之前價格沒有明顯下調。在3月份的全市價格調整中，南山區(qū)城花系列產品價格產品回歸到07年初的水平，接近市場理性價位。價格下調后成交量在3月有明顯回升，價格的促動作用明顯。未來成交量回升到07年初的水平，市場價格將趨穩(wěn)，目前尚有一定的回調空間。金色類研究樣本選擇選取以下30個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1金色G2半島城邦花園(一期)2006-02-152金色G2后?；ò肜镅啪?006-04-073金色G2南海玫瑰花園（三期）2006-04-254金色G3南油南海大廈2006-05-105金色G2淺水灣花園2006-05-176金色G3米蘭第二季公寓2006-05-187金色G3美麗灣商住樓2006-06-068金色G3華府假日大廈2006-07-159金色G2名家富居2006-07-2410金色G2緣來居2006-07-2611金色G2四海宜家大廈2006-09-1812金色G3厚德品園2006-09-2413金色G2京光海景花園A棟2006-10-2314金色G3深藍公寓2006-11-0215金色G3前海金岸大廈2006-12-1816金色G2新德家園2006-12-2517金色G3陽光華藝大廈2007-02-2018金色G2星海名城(六期)2007-07-0119金色G2映月灣花園2007-07-2520金色G2博海名苑2007-07-2921金色G2澳城花園2007-08-2622金色G3方鼎華庭2007-09-1623金色G2僑香諾園2007-11-1024金色G3海岸時代公寓2007-12-2225金色G2華聯城市山林花園2006-06-0526金色G2諾德假日花園2007-12-2227金色G2首地容御花園2007-12-3028金色G3云棲西岸閣2007-12-3129金色G3南荔苑2008-01-0330金色G2雷圳07552008-01-20樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應成交均價銷售率金色G2半島城邦花園(一期)2006-02-15136419.6137189.111041.3699.44%金色G2后?；ò肜镅啪?006-04-0719580.719580.711344.18100.00%金色G2南海玫瑰花園（三期）2006-04-2563149.1366159.6815497.4395.45%金色G3南油南海大廈2006-05-1017400.417467.099158.15199.62%金色G2淺水灣花園2006-05-1751235.958281.3916360.8787.91%金色G3米蘭第二季公寓2006-05-1819615.0519615.058408.866100.00%金色G3美麗灣商住樓2006-06-0610801.315248.469067.30770.84%金色G3華府假日大廈2006-07-1518124.6418421.987950.56898.39%金色G2名家富居2006-07-24103144.5113910.913168.6590.55%金色G2緣來居2006-07-2611946.4411946.448653.203100.00%金色G2四海宜家大廈2006-09-1813952.3714325.3210586.5197.40%金色G3厚德品園2006-09-2442737.1444572.798751.37895.88%金色G2京光海景花園A棟2006-10-2328584.628584.69666.749100.00%金色G3深藍公寓2006-11-0229084.0429084.049504.321100.00%金色G3前海金岸大廈2006-12-1828857.0229119.599730.21499.10%金色G2新德家園2006-12-2565721.2666909.178613.18898.22%金色G3陽光華藝大廈2007-02-2016386.0816386.0812972.89100.00%金色G2星海名城(六期)2007-07-0181201.41131418.116465.1361.79%金色G2映月灣花園2007-07-2530391.1160372.1123182.7250.34%金色G2博海名苑2007-07-2911827.3837075.5129094.2431.90%金色G2澳城花園2007-08-2616607.0154870.329520.7630.27%金色G3方鼎華庭2007-09-163137.1326849.8722526.7911.68%金色G2僑香諾園2007-11-107917.9327971.5623524.7628.31%金色G3海岸時代公寓2007-12-227699.6130730.5316978.825.06%金色G2華聯城市山林花園2006-06-052075.14197553.723754.921.05%金色G2諾德假日花園2007-12-2216019.75117566.613585.8613.63%金色G2首地容御花園2007-12-302305.8212393.0422063.6318.61%金色G3云棲西岸閣2007-12-312732.3310525.8316192.1325.96%金色G3南荔苑2008-01-031180.2321848.9513441.975.40%金色G2雷圳07552008-01-208013.2915095.1911859.9753.09%南山區(qū)金色系列樓盤2007年7月以后開盤的項目銷售率多數不超過30%?！渡钲谑锌傮w城市規(guī)劃（2007-2020）草案》將前海中心和福田中心同時規(guī)劃為深圳的兩大城市中心，進一步堅定了區(qū)域的未來發(fā)展信心。隨著南山區(qū)填海工程的完成，南山在前海、后海區(qū)將出現一定數量的高端海景產品，如卓越維港、三湘項目、寶能項目等。這些產品中大部分將屬于金色系列產品，少數將可以劃分到高端系列。隨著區(qū)域中心位置開發(fā)的不斷成熟，未來區(qū)域供應將主要集中在新建成的填海區(qū)。南山區(qū)的累計供應量及銷售量穩(wěn)步增長，在07年1-3季度消化率達到70%以上，在調控政策出臺后，消化率下跌到60%以下，南山區(qū)金色產品系列在07年被大量炒作，價格虛高，多套房貸政策出臺后，價格承受能力較強的投資客撤場，過高的價格以及市場的調整態(tài)勢導致自住客戶持幣觀望，因此市場銷售率大降。南山區(qū)金色系列產品目前市場存量較多，今后仍將有一定數量的供應，主要出現在前海、后海的填海區(qū)，雖然目前市場并不活躍，但是受政府未來規(guī)劃利好的影響，其關內最后一塊住宅集中供應區(qū)的優(yōu)勢也將日益明顯，未來市場發(fā)展?jié)摿α己?。南山金色系列產品受調控影響很大，成交量自政策出臺后持續(xù)低迷，目前呈現供大于求的狀態(tài)。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期06年3季度開始，金色系列產品單價水平均呈現出逐步攀升的走勢，在07年2季度之前，漲幅一直比較緩和，07年2季度開始大幅上漲，表現出加速提升，在2007年4季度，南山區(qū)金色產品系列價格已經達到1季度的2倍以上。07年9月調控政策出臺后此類產品價格仍然慣性上漲，但交易量大減，在08年3月的全市價格調整當中，此類產品的價格調整較大，價格下降達到30%以上。價格下降后，成交量明顯回升，但絕對值仍然較低。未來市場趨勢研究南山區(qū)金色系列的供應、需求、價格走勢市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月目前南山區(qū)此品類市場處于深度調整期，市場供應較為充足，但在投資需求被政策打壓之后，過高的價格使大部分剛性需求無法有效轉化，市場呈現供大于求的局面。南山區(qū)擁有關內的區(qū)域優(yōu)勢和規(guī)劃利好優(yōu)勢，未來在價格調整到合理的區(qū)間之后，剛性需求釋放，成交量必將出現較大增幅。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大07年多套房貸政策影響較大，成交量立即出現大幅萎縮，但價格在隨后4個月依然持續(xù)走高，到08年1季度，價格出現回調，并且回調幅度超過30%。南山區(qū)此系列產品對價格期望過高，尤其是位于后海片區(qū)的項目，雖然目前價格已經回調，但成交量上漲不明顯，觀望氣氛仍然濃厚，未來價格仍有下調空間。未來3-6個月之內，南山區(qū)市場的回暖速度將主要取決于價格的調整。TOP類研究樣本選擇選取以下5個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1高檔TOP1僑城東方花園2006-12-262高檔TOP1純水岸2007-04-133高檔TOP1御景東方花園2007-04-244高檔TOP1半山海景.蘭溪谷（二期）2007-07-255高檔TOP1中信紅樹灣花城2007-10-19樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應成交均價銷售率高檔TOP1僑城東方花園2006-12-266713.369441.8564824.3271.10%高檔TOP1純水岸2007-04-1329733.1859047.4260398.8650.35%高檔TOP1御景東方花園2007-04-24181934.6190845.717421.5595.33%高檔TOP1半山海景.蘭溪谷（二期）2007-07-2518938.27110931.840341.4617.07%高檔TOP1中信紅樹灣花城2007-10-1960737.21153392.924615.139.60%南山區(qū)TOP系列樓盤2007年7月以后開盤的項目累計銷售率都在40%以下。南山區(qū)TOP系列產品目前主要分布在華僑城片區(qū)、紅樹林片區(qū)，以及蛇口部分資源型區(qū)域，這些片區(qū)是深圳傳統的豪宅區(qū)域，被深圳富人所認可。區(qū)域豪宅供應量不大，項目多以實現利潤最大化為目標，價格一直穩(wěn)中有升，少有下降。在宏觀調控的作用下，高端豪宅的供應日益稀缺，尤其是別墅資源的供應更是受到嚴格限制，雖然受宏觀調控影響明顯，但長期前景看好。南山區(qū)TOP系列產品的累計供應量及銷售量穩(wěn)步增長，在06年3季度以后，消化率達到75%左右，在調控政策出臺后，消化率回歸到06年初水平，下跌到60%左右，消化率下降的原因主要來自新政以后新開盤項目的大量產品滯銷。TOP系列產品單價水平一直呈現出逐步攀升的走勢，在07年1季度和2季度，價格出現2次跳躍性增長，漲幅分別達到31.7%和43.6%。新政對TOP系列產品的影響主要表現在供應量上，而價格依然小幅增長。在3月份的深圳市場價格調整中，TOP系列產品并未出現大幅降價情況，甚至還逆勢上漲。對于所有產品系而言，TOP的價格風險抗性最高。未來市場趨勢研究南山區(qū)TOP系列的供應、需求、價格走勢市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月目前南山區(qū)TOP類市場處于輕度調整期，價格下調不大，但成交量持續(xù)走低，觀望情緒仍然比較嚴重。在市場價格普遍出現大幅度下降的情況下，TOP系列產品目前主要采用走形象路線的營銷手段增強老客戶以及市場的信心。南山區(qū)TOP類的價格逆勢堅挺將給與觀望客戶信心，未來市場走出觀望情緒后，成交量會緩慢回升，市場將先于整個深圳房地產市場回暖。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大新政出臺后，南山區(qū)TOP系列產品成交量出現較大降幅，價格也出現一定幅度的波動，在3月全市的價格調整中，TOP系列產品并未出現較大價格波動。雖然目前市場形勢冷淡，但由于產品的稀缺性，未來TOP系列產品市場前景良好。價格將在一段時間內高位橫盤調整，未來平穩(wěn)上升。2.4鹽田區(qū)鹽田區(qū)片區(qū)面積與羅湖區(qū)相當，但是該區(qū)離傳統的市區(qū)距離遠，山體攔阻，交通和配套設施跟不上，鹽田雖是市區(qū)，但在客戶心理上等同于關外，所以該片區(qū)的居住氛圍較差，主要都是用于度假休閑用途。目前鹽田片區(qū)的新盤供應數量不是很大，但足以滿足鹽田當地市場的需求。一直以來，該區(qū)域的供銷規(guī)模為全市最低，市場不是很活躍。07年跟隨整體走勢市場短期活躍，調控政策之后，銷售量回歸到06年平均水平。目前，制約鹽田房地產業(yè)發(fā)展的一個重要因素就是交通問題，而第二通道的開通，將大大縮短與市中心的距離，在很大程度上解決交通問題。同時，第二通道的開通還將加大鹽田與深圳其他各區(qū)的聯系，將為區(qū)域樓盤帶來新的消費群體，促進整體樓市的發(fā)展。2.1.1金色類研究樣本選擇選取以下8個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1金色G3和亨中心廣場2006-01-122金色G3東部翠海軒2006-09-183金色G2桐林花園2007-01-284金色G3裕達華庭2007-02-025金色G3海濱假日雅居2007-07-146金色G3花樣年花港2007-11-257金色G2藍郡廣場2007-12-168金色G3金水灣御園2008-01-16樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應均價銷售率金色G3和亨中心廣場2006-01-1236915369155206100.00%金色G3東部翠海軒2006-09-1819069190697169100.00%金色G2桐林花園2007-01-2839161395741357998.96%金色G3裕達華庭2007-02-0224365243656809100.00%金色G3海濱假日雅居2007-07-1413610138511547498.26%金色G3花樣年花港2007-11-25112220008104945.61%金色G2藍郡廣場2007-12-16151621115872573913.59%金色G3金水灣御園2008-01-163095298661057810.36%鹽田區(qū)06年至07年上半年此品類市場銷售情況良好，07年下半年調控后銷售率大降。鹽田區(qū)近五年每年的商品住宅銷售面積變化不大，近兩年供給量增多，但是銷售卻沒有上漲，主要是由于鹽田區(qū)交通不便，目前的居住氛圍不太濃厚，預計未來鹽田區(qū)市場金色系列產品的市場供銷售情況短期內不會放大。鹽田區(qū)的累計供應量在上漲，但銷售量滯后，在07年1、2季度的銷售小幅放量后銷售一直未見起色，總體來說供大于求，供求壓力較大。鹽田區(qū)金色系列產品年供需規(guī)模較小，整體供大于求，市場承接能力較弱，需求由于受07年第三季度的政策打壓，加上07年價格的跟風上漲，市場更加不活躍。未來市場回暖時間較長，但市場總體規(guī)模不會放大。鹽田區(qū)金色系列產品需求的不旺盛的主要原因，是由于區(qū)內需求量不大，外區(qū)只能導入高端需求，加上目前整體市場低迷所造成。鹽田區(qū)房地產市場處于發(fā)展的早中期階段，未來此類市場的培育還需要較長時日，銷售及價格會隨著整體大勢及交通的改善長期看好。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期鹽田區(qū)此品類市場的銷售呈現出小波浪形，在07年1、2季度達到上一輪波峰，金色系列產品單價水平在07年4季度之前是單邊上揚態(tài)勢，在07年4季度出現拐點。鹽田區(qū)此類產品的總體供求量不高，07年9月調控政策出臺后此類產品雖然價格仍上升但季度交易量最低減至5000平方米左右，未來鹽田區(qū)此類市場走出調整的時間較長，成交量即使回升總絕對值也不大。未來市場趨勢研究鹽田區(qū)金色系列的供應、需求、價格走勢目前鹽田區(qū)此品類市場處于深度調整期，市場本來的消化能力有限，投資者又迫于政策壓力退場。未來此品類的市場后續(xù)供應市場供過于求的現狀，將在短時間內不會改變。未來需求將在橫盤調整后緩慢上升，未來隨著第二通道的開通交通改善引進其他區(qū)域的客戶，成交量將回升。目前市場回暖仍需時日，回暖將遲至08年末或09年上半年。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端“國六條第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端“國六條”出臺，市場受到影響不大限制外商投資，但市場繼續(xù)走好以往政策出臺對深圳房地產市場影響持續(xù)時間不長，07年第二套貸款提高貸款利率政策影響相對深遠，對成交量本就不大的鹽田區(qū)影響較大，10月、11月、12月成交極低，10月更是0成交，調整仍將持續(xù)一段時間，未來此品類產品的價格將呈現下行的趨勢，成交量回復到每月1萬平方米以上價格尚能企穩(wěn)。b)對萬科項目帶來的機遇與挑戰(zhàn)萬科在鹽田區(qū)項目為東海岸，定位為高檔項目，東海岸的景觀及建筑品質優(yōu)勢與金色系產品間的可替代性不強。2.1.1四季類研究樣本選擇選取以下5個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1四季T2云頂天?；▓@2006-03-222四季T2優(yōu)品藝墅雅居2006-08-083四季T2泊岸雅苑2006-08-094四季T2湖心島公寓2006-09-205四季T2中海半山溪谷2007-07-07樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應均價銷售率四季T2云頂天?；▓@2006-03-222932731340989093.58%四季T2優(yōu)品藝墅雅居2006-08-081937419644900298.63%四季T2泊岸雅苑2006-08-0935932414121503686.77%四季T2湖心島公寓2006-09-20140781407812852100.00%四季T2中海半山溪谷2007-07-0726824497161560053.95%鹽田區(qū)具有較好的山海自然資源，四季類產品均具有景觀和低密度優(yōu)勢，對其他區(qū)域的客戶具有一定的吸引力。06年以來市場上此類產品供應整體較少，市場銷售情況良好，07年年中推出的半山溪谷因價位較高交通較為不便，恰逢政策調整，因此銷售率一般。鹽田區(qū)交通不便，優(yōu)勢用地不多，目前的居住氛圍不太濃厚。07年僅有半山溪谷一個項目供應，預計未來鹽田區(qū)市場四季系列產品的市場供應不會放大。鹽田區(qū)四季系列的累計供求量在較為合理的水平，供略大于求，總體來說供求壓力不大。鹽田區(qū)四季系列產品年供需規(guī)模不大，由于產品有資源優(yōu)勢市場承接能力較好，需求由于受07年第三季度的政策打壓，加上07年價格的跟風上漲，并且供應有限，只有1個項目推出，市場不活躍。由于交通原因，未來市場較市內其他區(qū)域回暖時間長。鹽田區(qū)四季系列產品需求不旺盛的主要原因是由于區(qū)位，四季系列由于山景海景的資源優(yōu)勢不可替代，交通改善后將從外區(qū)導入中高端需求。鹽田區(qū)房地產市場雖然處于發(fā)展的早中期階段，但未來此類市場的產品供應有限，目前價格較高，面臨回調壓力。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期鹽田區(qū)此品類市場的銷售呈現出小波浪形，在06年4季度達到上一輪波峰，四季系列產品單價水平在07年4季度之前是單邊上揚態(tài)勢，在08年1季度出現拐點且下降幅度較大，主要是由于半山溪谷面臨整體市場的回調趨勢，調低價格。鹽田區(qū)此類產品相對市內其他區(qū)的總體供求量不高，07年9月調控政策出臺后此類產品雖然價格仍上升，但季度交易量最低減至9300平方米左右，價格因為低銷售量而無法支撐，因而回調幅度較大。未來鹽田區(qū)此類市場走出調整的時間較長，但隨著第二通道的建成交通改善未來發(fā)展空間較大。未來市場趨勢研究鹽田區(qū)四季系列的供應、需求、價格走勢市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月目前鹽田區(qū)此品類市場處于中度調整期，雖然成交量出現明顯減少但是市場供應無法放大。未來此品類的市場供求關系將橫盤調整一段時間，本區(qū)域內的需求較少，隨著第二通道的開通，交通改善，引進其他區(qū)域的客戶并且價格擠出水分需求將有會所放大。目前市場回暖仍需時日，回暖將遲至08年下半年。“國六條”出臺，市場受到影響不大“國六條”出臺，市場受到影響不大限制外商投資，但市場繼續(xù)走好整治市場政策出臺，將市場推向最頂端第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期以往政策出臺對深圳房地產市場影響持續(xù)時間不長，07年多套房貸政策影響相對深遠，對成交量本就不大的鹽田區(qū)影響較大，在價格下調到12000-13000元/平方米之后，銷售量仍未出現明顯回升，說明市場銷售壓力較大，橫盤調整需要較長時間。2.5寶安區(qū)寶安區(qū)從2000年以來住宅供應量一直呈增加趨勢，2004年起市場供應不斷放大，目前是深圳樓盤的主要供應區(qū)，房地產市場與南山差距縮小。寶安區(qū)土地儲備豐富，有較強的發(fā)展后勁。目前區(qū)域主要項目集中在寶安中心區(qū)/新安、西鄉(xiāng)、龍華片區(qū)，各鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)在07年之后開始全面啟動。目前市場上項目主要為城花系列和金色系列，城花系列產品主要分布在龍華、西鄉(xiāng)片區(qū)，金色系列產品主要分布在寶安中心區(qū)、新安，以及各鎮(zhèn)區(qū)中心區(qū)域，以G2產品為核心主力。城花類研究樣本選擇選取以下26個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1城花C春華四季園2006-2-212城花C世紀春城（8號地塊）2006-3-73城花C富通城2006-4-214城花C駿景華庭2006-4-305城花C金地梅隴鎮(zhèn)花園2006-5-246城花C碧水龍庭2006-6-167城花C世紀春城三期2006-6-228城花C南國麗園2006-8-309城花C七里香榭花園2006-8-3010城花C白金假日公寓2006-9-1511城花C香緹雅苑2006-9-2412城花C陽光新境園2006-9-2513城花C綠海名居2006-10-1214城花C桃源盛世園2006-11-315城花C山語華庭2006-11-1616城花C東華明珠園2006-11-2517城花C西城豐和家園2006-12-418城花C江南華府2006-12-1119城花C丹楓雅苑2007-5-1720城花C檳城西岸華庭2007-5-2021城花C陽光海灣花園2007-6-222城花C創(chuàng)富時代俊景園2007-6-2123城花C可樂園2007-6-3024城花C世紀春城四期2007-12-1025城花C雅樂居2008-1-2026城花C幸福楓景2008-3-15樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應成交均價銷售率城花C春華四季園2006-2-21325875.7344890.98720.74694.49%城花C世紀春城（8號地塊）2006-3-715884.6715969.545473.87199.47%城花C富通城2006-4-21196893.4219019.79092.60289.90%城花C駿景華庭2006-4-3040866.3941215.936597.00299.15%城花C金地梅隴鎮(zhèn)花園2006-5-24251458.4321379.69406.73578.24%城花C碧水龍庭2006-6-16130814164536.88194.75279.50%城花C世紀春城三期2006-6-2235855.6933223.156683.673107.92%城花C南國麗園2006-8-3041316.646702.427799.08588.47%城花C七里香榭花園2006-8-3084505.2384850.488100.21499.59%城花C白金假日公寓2006-9-1530937.0730937.078724.01100.00%城花C香緹雅苑2006-9-2430744.0430828.96579.81399.72%城花C陽光新境園2006-9-2564654.8364747.97138.25499.86%城花C綠海名居2006-10-1276192.3476192.346381.687100.00%城花C桃源盛世園2006-11-393567.2994172.628423.60899.36%城花C山語華庭2006-11-1659009.0459289.549184.69699.53%城花C東華明珠園2006-11-2547581.5594228.847625.34150.50%城花C西城豐和家園2006-12-459976.9560873.416867.59498.53%城花C江南華府2006-12-1113428.9413428.947902.439100.00%城花C丹楓雅苑2007-5-1731589.8332718.959601.53496.55%城花C檳城西岸華庭2007-5-2038547.0149935.3113241.8977.19%城花C陽光海灣花園2007-6-280598.53134127.113915.2160.09%城花C創(chuàng)富時代俊景園2007-6-2122635.2423935.367998.34194.57%城花C可樂園2007-6-3014873.915151.658674.36298.17%城花C世紀春城四期2007-12-1019613.17127102.610681.0115.43%城花C雅樂居2008-1-203050.686978.657645.68443.71%城花C幸福楓景2008-3-15032574.79——0.00%寶安區(qū)城花系列樓盤在06年集中放量，銷售形勢較好；07年新政之后開盤項目較少，項目受影響程度較大，陽光海灣花園在新政后銷售情況明顯轉冷，后來依靠特價房持續(xù)走量，世紀春城四期銷售3個多月，銷售率仍只有15%。未來城花系列產品還將繼續(xù)大量推出。寶安區(qū)城花系列產品的累計供應量及銷售量穩(wěn)步增長，在07年寶安區(qū)域城花系列產品供求兩旺，累計供求比達到0.8以上，市場上商品房消化比率較高，反映出市場上對城花系列產品的需求較為旺盛。未來城花類產品的供應量較大，短期供大于求，但由于其區(qū)位緊鄰中心區(qū)，同時享受城市與郊區(qū)的資源，再加上核心區(qū)位土地資源基本已經基本開發(fā)，長期來看發(fā)展前景良好。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期06年開始，城花系列產品單價水平穩(wěn)步上升，在07年2季度，價格開始跳躍性增長，在07年4季度達到最高13088元/平米，相對于07年1季度增幅達到62.8%。多套房貸政策出臺后，城花系列產品的供應和需求均大幅下降，目前市場上的產品存量主要來自于新政后推出的項目。在08年1季度，新政的影響開始反映到價格上，城花系列產品價格開始大幅下降，季度降幅達到14%。未來市場趨勢研究寶安區(qū)城花系列的供應、需求、價格走勢市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月目前寶安區(qū)城花系列產品市場處于中度調整期，供應和成交量都出現一定幅度的下降，降價以及折扣對成交的促動作用明顯。目前，龍華、西鄉(xiāng)片區(qū)市場上仍有相當的土地供應，由于國家政策對土地開發(fā)周期的限制，未來市場上城花系列產品供應量將有所增加，導致供求比下降，供大于求仍將持續(xù)一段時間。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大06年城花系列產品價格穩(wěn)步增長，07年5月開始價格出現跳躍性增長，多套房貸政策影響較大，成交量立即出現巨幅下降，但價格在隨后依然持續(xù)走高，在07年9、10月達到最高，寶安區(qū)域在07年屬于深圳炒作最為嚴重的區(qū)域之一。在房貸政策出臺之前，成交量已經開始顯著下滑，價格在慣性上漲之后在11月份開始出現拐點，較關內其他區(qū)域價格拐點的時間早，之后整體價格一直處于下跌趨勢。在3月份的價格調整中，城花系列產品價格回落到11000元/平米左右，回落幅度較大，價格下調之后成交量明顯上升，未來短期內價格仍有小幅下降。金色類研究樣本選擇寶安區(qū)金色類選取以下26個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1金色G2如意豪庭2006-1-62金色G2佳華豪苑2006-1-93金色G2西城上筑花園2006-2-164金色G2風臨洲苑2006-5-235金色G2西岸觀邸花園2006-9-46金色G2深業(yè)*新岸線2006-9-217金色G2君逸世家花園2006-10-198金色G2高發(fā)西岸花園2006-10-289金色G2幸福海岸2006-10-3110金色G3菁英趣庭2006-11-1011金色G2集信名城2006-11-2512金色G2中航格瀾花園2006-12-2813金色G2宏發(fā)領域花園2006-12-2814金色G2棕櫚堡花園2007-1-1015金色G2中海西岸華府2007-8-2516金色G3寶安海濱廣場2007-8-2617金色G3有福樓2007-11-1018金色G2熙龍灣花園2007-12-2219金色G2金海華府2007-12-3020金色G2金泓凱旋城(二期)2008-1-1221金色G2禧園2008-3-8樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應成交均價銷售率金色G2如意豪庭2006-1-619361.5520953.64459.10192.40%金色G2佳華豪苑2006-1-931605.5731605.575794.946100.00%金色G2西城上筑花園2006-2-16136430.19136759.77228.199.76%金色G2風臨洲苑2006-5-2338722.8938722.898038.906100.00%金色G2西岸觀邸花園2006-9-479868.8680090.1310518.2799.72%金色G2深業(yè)*新岸線2006-9-2198603.76233737.610652.4842.19%金色G2君逸世家花園2006-10-1982155.0382860.959263.68399.15%金色G2高發(fā)西岸花園2006-10-2895953.1596428.438335.13399.51%金色G2幸福海岸2006-10-31125760.8113383013158.6193.97%金色G3菁英趣庭2006-11-1049731.9154731.398815.89290.87%金色G2集信名城2006-11-25113846.64114610.16414.67399.33%金色G2中航格瀾花園2006-12-28114427.86129509.78709.55888.35%金色G2宏發(fā)領域花園2006-12-28124267.95135653.916002.791.61%金色G2棕櫚堡花園2007-1-1093128.1297792.297725.15495.23%金色G2中海西岸華府2007-8-2582400.03115678.97718.59371.23%金色G3寶安海濱廣場2007-8-2634143.0154834.0713475.262.27%金色G3有福樓2007-11-1004540.48—0.00%金色G2熙龍灣花園2007-12-2241472.67148958.620171.3827.84%金色G2金海華府2007-12-307389.1389915.7313214.968.22%金色G2金泓凱旋城(二期)2008-1-12102.150860.615578.860.20%金色G2禧園2008-3-810378.8368790.819153.8415.09%寶安區(qū)金色系列產品受多套房貸政策影響較大，07年政策出臺后開盤的項目，截至到08年3月底銷售率均在30%以下，有福樓、金海華府、金泓凱旋城二期銷售率甚至都在10%以下。寶安區(qū)金色系列產品的累計供應量穩(wěn)步增長，但是成交量在新政以后，從07年4季度開始幾乎沒有太大增長，新政對金色類成交量的影響顯著，整體出現供大于求的局面。《深圳市總體城市規(guī)劃（2007-2020）草案》的出臺將寶安中心區(qū)列入前海中心區(qū)，與福田中心區(qū)一同作為深圳的兩大城市中心，寶安中心區(qū)的規(guī)劃利好進一步凸顯。而寶安區(qū)域的金色系列產品主要來自這一區(qū)域，在這一系列的規(guī)劃利好下，寶安金色系列產品長期發(fā)展前景良好。06年開始，金色系列產品單價水平穩(wěn)步上升，在07年3季度，隨著前期項目的消化完畢，市場上在售項目以熙龍灣等高檔樓盤為主，價格被迅速拉升，達到14748元/平米的最高價位，相對于07年1季度增幅達到48.4%。新政出臺后，金色系列產品的成交量大幅下降，4季度成交量不到3季度的三分之一，目前市場上的產品存量主要來自于新政后推出的項目，市場的銷售壓力較大。未來市場趨勢研究寶安區(qū)城花系列的供應、需求、價格走勢市場表現輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間3-5個月6-8個月8-24個月目前寶安區(qū)金色系列產品市場處于深度調整期，目前已經存在供大于求的情況，后期仍將有大量項目推出。市場成交量大幅回落，除08年1月由于中海西岸華府和熙龍灣開盤帶來集中成交以外，其他個月成交量均在10000平米左右，銷售壓力大。在08年3月份的全市價格調整中，金色系列產品價格下降24.9%，帶來市場上剛性自住型客戶的購買，成交量開始回升，降價的效果明顯。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，成交量受到影響在06年年底，由“國六條”造成的觀望情緒開始消散，寶安市場集中爆發(fā)性放量，各開發(fā)商紛紛推出新盤，成交量劇增，一直在新政出臺前，寶安市場成交一直非?；钴S，同時價格出現跳躍性增長。07年新政的影響非常明顯，金色系列產品成交量迅速走低，在08年3月份的全市價格調整中，金色系列產品價格下降24.9%，回落到12770元/平米，剛性自住型客戶開始重新回到市場，成交量回升，但是回升幅度不大，未來一段時期價格將在12000左右調整。5月份后寶安的新盤推貨量約有4000套。從分布上看多數位于寶安中心區(qū)，產品類型上也以“中檔中戶型”為主。充足的后市供應量將使今年內寶安樓價難再漲，個盤售價還有回調空間。龍崗區(qū)龍崗區(qū)從2000年開始住宅總成交量呈逐年上升的趨勢，在2006年達到最高。從05年開始龍崗區(qū)和寶安區(qū)成為深圳的房地產主要市場，供銷量同步放大。龍崗區(qū)由于開發(fā)較晚，2005年以前區(qū)內土地應屬于城花或四季類，但是龍崗中心城成型后中心城內的土地轉化為金色系列。龍崗中心城與福田中心區(qū)之間的土地為城花系列。由于其他系列產品樣板數量太少，不能反應長期走勢，因此龍崗區(qū)僅研究金色系列及四季系列產品。金色類研究樣本選擇龍崗區(qū)金色類選取以下30個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間板塊1金色G2龍城國際花園(一期)2006-04-07龍崗板塊2金色G2依山郡花園2006-04-20龍崗板塊3金色G2翠峰麗景2006-06-09平湖板塊4金色G2疊翠新峰花園（二期）2006-06-09龍崗板塊5金色G2聚龍苑(一期)2006-06-12龍崗板塊6金色G2悅城花園2006-06-30龍崗板塊7金色G2錦冠華庭2006-08-18平湖板塊8金色G2威鳳山莊2006-09-14平湖板塊9金色G2奧林華府2006-10-29龍崗板塊10金色G3勁嘉.龍園印象名苑2006-12-28龍崗板塊11金色G2龍城華府2007-01-17龍崗板塊12金色G3金田風華苑2007-02-02坪地/坑梓板塊13金色G3富民閣2007-02-19坪地/坑梓板塊14金色G2天健現代城花園2007-04-19龍崗板塊15金色G2榭麗花園(三期)2007-05-12龍崗板塊16金色G3德沁苑2007-06-02龍崗板塊17金色G2愛地花園(二期)2007-06-16龍崗板塊18金色G2滿園2007-07-08龍崗板塊19金色G2御豪苑2007-07-29龍崗板塊20金色G3錦龍名苑2007-08-25龍崗板塊21金色G2城市花園2007-09-15龍崗板塊22金色G3天集雅苑2007-10-05龍崗板塊23金色G2歐景花園(三期)2007-10-14龍崗板塊24金色G2金域東郡2007-10-20坪山板塊25金色G3鑫園廣場2007-10-20葵涌/大鵬/南澳板塊26金色G3龍城國際花園(二期)2007-11-24龍崗板塊27金色G3藍鉆風景花園2007-12-09龍崗板塊28金色G3茗萃園(一期)2007-12-30平湖板塊29金色G2東部明珠雅苑2008-01-12葵涌/大鵬/南澳板塊30金色G2龍翔花園（二期）2008-01-12龍崗板塊樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交量（平方米）累計供應量（平方米）均價（元/平方）銷售率金色G2龍城國際花園(一期)2006-04-0787189.0287767.956757.4599.34%金色G2依山郡花園2006-04-2097564.23124845.88485.7478.15%金色G2翠峰麗景2006-06-0931458.6332058.554924.7698.13%金色G2疊翠新峰花園（二期）2006-06-0924487.6724487.675510.67100.00%金色G2聚龍苑(一期)2006-06-1213048.7514232.946720.9591.68%金色G2悅城花園2006-06-30108234.1131230.38909.4882.48%金色G2錦冠華庭2006-08-1838303.4158096.538237.2765.93%金色G2威鳳山莊2006-09-1446610.2849325.475787.4694.50%金色G2奧林華府2006-10-2969609.571121.229161.4597.87%金色G3勁嘉.龍園印象名苑2006-12-2822530.7522530.756258.14100.00%金色G2龍城華府2007-01-1766054.5866618.42852399.15%金色G3金田風華苑2007-02-0231818.7146401.865465.0568.57%金色G3富民閣2007-02-1924640.4624640.464944.34100.00%金色G2天健現代城花園2007-04-1989360.26123959.410265.1372.09%金色G2榭麗花園(三期)2007-05-1280863.34121291.410648.7766.67%金色G3德沁苑2007-06-0216507.5518775.628955.0587.92%金色G2愛地花園(二期)2007-06-1615286.3551311.6511216.0229.79%金色G2滿園2007-07-0821036.2230852.8310114.7468.18%金色G2御豪苑2007-07-2910514.3932579.77685.3732.27%金色G3錦龍名苑2007-08-2520542.4432379.88333.9263.44%金色G2城