房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件

人的差異在于業(yè)余時間房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析人的差異在于業(yè)余時間房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析1房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及典型案例分析房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及典型案例分析2房地產(chǎn)企業(yè)資金需求2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實價值及與其他融資工具比較3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最新政策動態(tài)5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)資金需求3房地產(chǎn)企業(yè)資金需求競買(投標(biāo))保證金土地出讓金項目資本金商品房預(yù)售款ˇ競買(投標(biāo))√出讓合同簽訂商品房預(yù)售保證金不得低于后1個月內(nèi)必須√保障性住房資金應(yīng)當(dāng)全部存出讓最低價的繳納出讓價款和普通商品住房入商品房預(yù)售資50%的首付款項目的最低資本金監(jiān)管專用賬戶余款要按合同約金比例為20%,并對其中用于競買(投標(biāo))定及時繳納,最項目工程建設(shè)的人承諾競買(投遲付款時間不得其他房地產(chǎn)資金實行重點監(jiān)標(biāo))保證金不屬超過一年開發(fā)項目的最低管,保證預(yù)售資于銀行借款、股√部分地方甚至資本金比例為金優(yōu)先用于工程東借款、轉(zhuǎn)貸和要求在出讓合同建設(shè)(北京、上募集資金簽訂后1個月內(nèi)海、廣州等重點全部付清地價款房地產(chǎn)企業(yè)資金需求4房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))融資方的需求——大型央企傳統(tǒng)的信貸融資受政策長期發(fā)展創(chuàng)新融資央企的一級和二級方式子公司的擔(dān)保行為多數(shù)央企傳統(tǒng)的信通常需要嚴(yán)格的審貸融資能力強(qiáng),但批程序,且擔(dān)保被避免集團(tuán)降低資產(chǎn)也致使其資產(chǎn)負(fù)債視為負(fù)債公司擔(dān)保負(fù)債率率過高央企通常能較為容易央企通常希望通過對的獲得便宜資金,因控制融資對項目公資產(chǎn)負(fù)債率低的項目而對融資的成本控制公司并表實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)成本司并表要求高房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))5房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))融資方的需求—上市公司減少關(guān)聯(lián)交易在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計上避免過多關(guān)聯(lián)交易增加決策及審批的難度符合信息被露要求上市嚴(yán)格遵循上市公司信息司披露的要求,妥善安排遠(yuǎn)期履行協(xié)議的簽署降低資產(chǎn)負(fù)債率上市房企普遍處于高資產(chǎn)負(fù)債率狀態(tài),過高的負(fù)債增加財務(wù)成本房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))6房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))融資方的需求——民營企業(yè)民營企業(yè)在讓渡管理權(quán)的民營企業(yè)現(xiàn)金流普遍緊張,可以靈同時般會爭取保留項目(活的使在多個項目投資中,追求項公司的部分管理權(quán)。用資金目之間的資金聯(lián)動。民營企業(yè)通常能接受高于市場平保留對適度控項目的制鬲資均水平的融資成管理權(quán)民營企業(yè)成本本民營企業(yè)可在一定條可讓渡件下讓渡部分開發(fā)利部分開潤以降低融資成本。發(fā)利潤房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))7房地產(chǎn)企業(yè)資金需求2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實價值及與其他融資工具比較3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最新政策動態(tài)5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)資金需求8資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實價值通過資產(chǎn)證券化,企業(yè)變現(xiàn)預(yù)期收益,大大縮短企業(yè)獲利及資金回籠時間,加快項目滾動開發(fā),改善項目公司的資金鏈,提升新業(yè)務(wù)獲取能力獲得新的鬲賢資渠道當(dāng)企業(yè)負(fù)債率較高時,銀行貸款及信用債融資等傳統(tǒng)的融資渠道受限,而股權(quán)融資存在較大不確定性。資產(chǎn)證券化使企業(yè)獲得一條不依賴企業(yè)信用及償付能力的新融資渠道降低鬲資成本,優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu),資產(chǎn)證券化的融資成本—般低于當(dāng)期同期銀行貸款利率,能夠降低融資費用。并改善企業(yè)負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu),提高流動和速動利率,提高公司信用等級和償債能力企業(yè)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實價值9資產(chǎn)證券化與其它融資工具比較中期票據(jù)產(chǎn)支持票據(jù)公司債企業(yè)債發(fā)行規(guī)掉不受凈資產(chǎn)凈產(chǎn)40‰則內(nèi)凈資產(chǎn)40%內(nèi)凈資產(chǎn)40%以內(nèi)凈資產(chǎn)40%以內(nèi)規(guī)模的限制主管機(jī)關(guān)中國證券投資交易商協(xié)會交易商協(xié)會發(fā)改委基金業(yè)協(xié)會審批方式注冊制注冊制審核制產(chǎn)品期限無嚴(yán)格限制1年以上無嚴(yán)格限制1年以上1年以上符合國家產(chǎn)業(yè)政策募集資金用途無明確規(guī)定一般償還銀行貸款般償還很行貸款只需符合國家政和行業(yè)發(fā)屬方向補(bǔ)充營運資金補(bǔ)充營運資金策,無明確規(guī)定投向不同可使用的債券比例也不同流通場所交易所銀行間市場銀行間市場交易所銀行間場和交易資產(chǎn)證券化與其它融資工具比較10資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系(1)銀行間市場找采用的RE產(chǎn)品形態(tài)口根據(jù)REITs產(chǎn)品的一般特征和我國銀行間市場的發(fā)展情況,銀行間RETs產(chǎn)品的基本法律關(guān)系是財產(chǎn)信托口央行:《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》口住建部:《房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評估指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)信托登記暫行辦法》。乏托人設(shè)立信托尊集資金凈額呆留次級信托受益枧發(fā)行收入資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)十信理協(xié)以受托人投資者優(yōu)先級信托收益權(quán)資產(chǎn)管理費REITs本息次級信托受益權(quán)委托毛管理物業(yè)管理業(yè)管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系11房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件12房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件13房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件14房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件15房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件16房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件17房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件18房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件19房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件20房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件21房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件22房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件23房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件24房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件25房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件26房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件27房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件28房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件29房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件30房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件31房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件32房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件33房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件34房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件35房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件36房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件37房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件38房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件39房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件40房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件41房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件42房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件43房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件44房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件45房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件46房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件47房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件48房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件49房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件50房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件51房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件52房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件53謝謝46、我們?nèi)粢呀邮茏顗牡?，就再沒有什么損失?！突?/p>

47、書到用時方恨少、事非經(jīng)過不知難?！懹?/p>

48、書籍把我們引入最美好的社會，使我們認(rèn)識各個時代的偉大智者?！访罓査?/p>

49、熟讀唐詩三百首，不會作詩也會吟?！獙O洙

50、誰和我一樣用功，誰就會和我一樣成功?！刂x謝46、我們?nèi)粢呀邮茏顗牡?，就再沒有什么損失?！突?4人的差異在于業(yè)余時間房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析人的差異在于業(yè)余時間房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析55房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及典型案例分析房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及典型案例分析56房地產(chǎn)企業(yè)資金需求2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實價值及與其他融資工具比較3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最新政策動態(tài)5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)資金需求57房地產(chǎn)企業(yè)資金需求競買(投標(biāo))保證金土地出讓金項目資本金商品房預(yù)售款ˇ競買(投標(biāo))√出讓合同簽訂商品房預(yù)售保證金不得低于后1個月內(nèi)必須√保障性住房資金應(yīng)當(dāng)全部存出讓最低價的繳納出讓價款和普通商品住房入商品房預(yù)售資50%的首付款項目的最低資本金監(jiān)管專用賬戶余款要按合同約金比例為20%,并對其中用于競買(投標(biāo))定及時繳納,最項目工程建設(shè)的人承諾競買(投遲付款時間不得其他房地產(chǎn)資金實行重點監(jiān)標(biāo))保證金不屬超過一年開發(fā)項目的最低管,保證預(yù)售資于銀行借款、股√部分地方甚至資本金比例為金優(yōu)先用于工程東借款、轉(zhuǎn)貸和要求在出讓合同建設(shè)(北京、上募集資金簽訂后1個月內(nèi)海、廣州等重點全部付清地價款房地產(chǎn)企業(yè)資金需求58房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))融資方的需求——大型央企傳統(tǒng)的信貸融資受政策長期發(fā)展創(chuàng)新融資央企的一級和二級方式子公司的擔(dān)保行為多數(shù)央企傳統(tǒng)的信通常需要嚴(yán)格的審貸融資能力強(qiáng),但批程序,且擔(dān)保被避免集團(tuán)降低資產(chǎn)也致使其資產(chǎn)負(fù)債視為負(fù)債公司擔(dān)保負(fù)債率率過高央企通常能較為容易央企通常希望通過對的獲得便宜資金,因控制融資對項目公資產(chǎn)負(fù)債率低的項目而對融資的成本控制公司并表實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)成本司并表要求高房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))59房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))融資方的需求—上市公司減少關(guān)聯(lián)交易在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計上避免過多關(guān)聯(lián)交易增加決策及審批的難度符合信息被露要求上市嚴(yán)格遵循上市公司信息司披露的要求,妥善安排遠(yuǎn)期履行協(xié)議的簽署降低資產(chǎn)負(fù)債率上市房企普遍處于高資產(chǎn)負(fù)債率狀態(tài),過高的負(fù)債增加財務(wù)成本房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))60房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))融資方的需求——民營企業(yè)民營企業(yè)在讓渡管理權(quán)的民營企業(yè)現(xiàn)金流普遍緊張,可以靈同時般會爭取保留項目(活的使在多個項目投資中,追求項公司的部分管理權(quán)。用資金目之間的資金聯(lián)動。民營企業(yè)通常能接受高于市場平保留對適度控項目的制鬲資均水平的融資成管理權(quán)民營企業(yè)成本本民營企業(yè)可在一定條可讓渡件下讓渡部分開發(fā)利部分開潤以降低融資成本。發(fā)利潤房地產(chǎn)企業(yè)資金需求(續(xù))61房地產(chǎn)企業(yè)資金需求2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實價值及與其他融資工具比較3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最新政策動態(tài)5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)資金需求62資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實價值通過資產(chǎn)證券化,企業(yè)變現(xiàn)預(yù)期收益,大大縮短企業(yè)獲利及資金回籠時間,加快項目滾動開發(fā),改善項目公司的資金鏈,提升新業(yè)務(wù)獲取能力獲得新的鬲賢資渠道當(dāng)企業(yè)負(fù)債率較高時,銀行貸款及信用債融資等傳統(tǒng)的融資渠道受限,而股權(quán)融資存在較大不確定性。資產(chǎn)證券化使企業(yè)獲得一條不依賴企業(yè)信用及償付能力的新融資渠道降低鬲資成本,優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu),資產(chǎn)證券化的融資成本—般低于當(dāng)期同期銀行貸款利率,能夠降低融資費用。并改善企業(yè)負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu),提高流動和速動利率,提高公司信用等級和償債能力企業(yè)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實價值63資產(chǎn)證券化與其它融資工具比較中期票據(jù)產(chǎn)支持票據(jù)公司債企業(yè)債發(fā)行規(guī)掉不受凈資產(chǎn)凈產(chǎn)40‰則內(nèi)凈資產(chǎn)40%內(nèi)凈資產(chǎn)40%以內(nèi)凈資產(chǎn)40%以內(nèi)規(guī)模的限制主管機(jī)關(guān)中國證券投資交易商協(xié)會交易商協(xié)會發(fā)改委基金業(yè)協(xié)會審批方式注冊制注冊制審核制產(chǎn)品期限無嚴(yán)格限制1年以上無嚴(yán)格限制1年以上1年以上符合國家產(chǎn)業(yè)政策募集資金用途無明確規(guī)定一般償還銀行貸款般償還很行貸款只需符合國家政和行業(yè)發(fā)屬方向補(bǔ)充營運資金補(bǔ)充營運資金策,無明確規(guī)定投向不同可使用的債券比例也不同流通場所交易所銀行間市場銀行間市場交易所銀行間場和交易資產(chǎn)證券化與其它融資工具比較64資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系(1)銀行間市場找采用的RE產(chǎn)品形態(tài)口根據(jù)REITs產(chǎn)品的一般特征和我國銀行間市場的發(fā)展情況,銀行間RETs產(chǎn)品的基本法律關(guān)系是財產(chǎn)信托口央行:《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》口住建部:《房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評估指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)信托登記暫行辦法》。乏托人設(shè)立信托尊集資金凈額呆留次級信托受益枧發(fā)行收入資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)十信理協(xié)以受托人投資者優(yōu)先級信托收益權(quán)資產(chǎn)管理費REITs本息次級信托受益權(quán)委托毛管理物業(yè)管理業(yè)管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系65房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件66房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件67房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件68房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件69房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件70房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件71房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件72房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件73房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件74房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件75房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件76房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件77房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件78房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件79房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件80房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件81房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件82房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件83房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件84房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件85房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件86房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件87房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要點及案例分析課件88房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)操作要