房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理課件

第七章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理

一般來(lái)說(shuō)，資金籌集必須注意資金籌集成本，同時(shí)必須注意資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)及資金方案的可靠性。任何一個(gè)資金籌集方案，必須同時(shí)在幣種、數(shù)量、期限、成本等方面滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要。

第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理1第一節(jié)

開(kāi)發(fā)資金流動(dòng)的特征與資金籌集的基本原則

一、開(kāi)發(fā)資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程及資金流動(dòng)的特征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金在其運(yùn)動(dòng)過(guò)程中不斷改變其形態(tài)，從貨幣資金開(kāi)始，分別轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)備資金、生產(chǎn)資金和成品資金，最后又回到貨幣資金形態(tài)。這樣周而復(fù)始的循環(huán)，形成房地產(chǎn)資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。

第一節(jié)開(kāi)發(fā)資金流動(dòng)的特征與資金籌集的基本原則 一2二、開(kāi)發(fā)資金籌集的基本原則

（一）安全性原則

（二）經(jīng)濟(jì)性原則

（三）可靠性原則二、開(kāi)發(fā)資金籌集的基本原則 （一）安全性原則3第二節(jié)

開(kāi)發(fā)資金籌集的渠道和方案編制一、開(kāi)發(fā)資金的籌集渠道（一）自有資金的籌集

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都必須投入相當(dāng)量的自有資金（30%~35%），這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本條件之一。通常，開(kāi)發(fā)商可以籌集的自有資金包括：現(xiàn)金；其他速動(dòng)資產(chǎn)；近期可收回的各種應(yīng)收款。有時(shí)企業(yè)內(nèi)部一些應(yīng)計(jì)費(fèi)用和應(yīng)交稅金，通過(guò)合理安排，也可應(yīng)付臨時(shí)的資金需求。第二節(jié)開(kāi)發(fā)資金籌集的渠道和方案編制一、開(kāi)發(fā)資金的籌集渠道4一般情況下，開(kāi)發(fā)商不可能在銀行存有大量的貨幣資金來(lái)等待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，貨幣資金只是自有資金籌集的一方面，速動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)也是重要的資金來(lái)源之一，它包括企業(yè)持有的各種銀行票據(jù)、股票、債券等（可以轉(zhuǎn)讓、抵押或貼現(xiàn)而獲得貨幣資金），以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，包括已定合同的應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款。一般情況下，開(kāi)發(fā)商不可能在銀行存有大5只要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機(jī)會(huì)收益（如銀行存款利息等）或速動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)損失（包括機(jī)會(huì)損失）等，開(kāi)發(fā)商都可以根據(jù)自身的能力，適時(shí)投入自有資金。只要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機(jī)會(huì)收益6（二）銀行貸款

常用的銀行貸款方式有： 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款，其貸款對(duì)象是在規(guī)定貸款范圍內(nèi)、具有法人地位、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的企業(yè)。

（二）銀行貸款 常用的銀行貸款方式有：7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款一般要經(jīng)過(guò)貸款申請(qǐng)、貸款評(píng)估與貸款審核、核定貸款額度與期限、簽訂貸款合同和擔(dān)保合同等過(guò)程，并辦妥有關(guān)手續(xù)，最后由銀行按貸款合同規(guī)定發(fā)放貸款。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款一般要經(jīng)過(guò)貸款申請(qǐng)、貸83、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。它的特點(diǎn)是貸款只能用于規(guī)定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，貸款對(duì)象是一些投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如大型住宅小區(qū)等，承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的債務(wù)承擔(dān)者。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款是指房地產(chǎn)9與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款不同，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)，銀行參與項(xiàng)目的選擇，參與可行性研究工作，并進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，未經(jīng)評(píng)估的項(xiàng)目一般不承諾貸款。銀行參與項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)及概算的審查，并根據(jù)項(xiàng)目有關(guān)情況參與銷(xiāo)售價(jià)格的評(píng)估。銀行參與項(xiàng)目年度計(jì)劃的安排，并根據(jù)計(jì)劃執(zhí)行情況，編制年度貸款計(jì)劃，核定貸款額度。

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款不同，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)104、房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以借款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向銀行提供按期履行債務(wù)的保證而取得的貸款。當(dāng)借款人不履行債務(wù)當(dāng)時(shí)，銀行有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)并優(yōu)先受償。當(dāng)處分抵押房地產(chǎn)后的資金不足以清償債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)繼續(xù)向借款人追償不足部分。

可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有：依法取得的土地作用權(quán)；依法取得的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)；依法取得的房屋期權(quán)；依法可抵押的其他房地產(chǎn)等。

4、房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以11（三）債券籌資（四）股票籌資（五）其他籌資方式

1、各類(lèi)信托基金 2、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款 3、尋找經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的承包商一方面可以在資金臨時(shí)短缺時(shí)，爭(zhēng)取由承包商墊付部分費(fèi)用（當(dāng)然，這種方式應(yīng)慎用）。另一方面，對(duì)于一些預(yù)期效益好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或具有投資價(jià)值的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商可以吸引承包商投資參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、承包商和開(kāi)發(fā)商共擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，尋找有實(shí)力的合作伙伴合作共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是一條有效的籌集資金的方式。（三）債券籌資12 一般情況下，在進(jìn)行具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，上述各種渠道是綜合運(yùn)用的。

例如，開(kāi)發(fā)商用匯集到自有資金用于支付地價(jià)款和各項(xiàng)前期費(fèi)用，達(dá)到開(kāi)工條件，在取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)抵押取得貸款，用于建筑物的建造。當(dāng)達(dá)到預(yù)售條件后，收回部分售樓款或定金，再加上其他渠道籌集的資金，將樓宇開(kāi)發(fā)完畢，交付使用。如果開(kāi)發(fā)商擬將樓宇建成后以出租為主經(jīng)營(yíng)，則開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)要考慮長(zhǎng)期融資，在投入使用后，以每年的租金收入逐年還本付息。由于以出租為主的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收期很長(zhǎng)（一般要十年左右），只有實(shí)力很強(qiáng)又有銀行或財(cái)團(tuán)支持的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才愿這樣做。

一般情況下，在進(jìn)行具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，上述各種渠13二、資金籌集方案的編制（一）資金籌集方案的主要內(nèi)容一般來(lái)說(shuō)，所籌集的資金必須在幣種、數(shù)量、期限、成本四個(gè)方面滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要。

二、資金籌集方案的編制（一）資金籌集方案的主要內(nèi)容14（二）資金籌集方案編制過(guò)程資金籌集方案的編制一般要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：1、根據(jù)設(shè)計(jì)文件、進(jìn)度計(jì)劃等有關(guān)資料編制資金流動(dòng)計(jì)劃（包括資金投入計(jì)劃和資金回收計(jì)劃），確定不同時(shí)期資金需求數(shù)量和可能的占用時(shí)間，并根據(jù)可行性研究資料等計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能承受的最高資金籌集成本；2、分析不同資金流量對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、效益的影響，確定資金籌集目標(biāo)，進(jìn)行資金籌集方案的總體設(shè)計(jì)；（二）資金籌集方案編制過(guò)程資金籌集方案的編制一般要經(jīng)歷以下幾153、調(diào)查資金籌集的渠道，確定適合本項(xiàng)目要求的資金籌集范圍，以及各種資金渠道籌集資金的數(shù)量、條件、期限、成本和風(fēng)險(xiǎn)；4、設(shè)定所籌集資金的幣種、數(shù)量、期限、計(jì)算資金籌集費(fèi)用；5、研究、分析資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)的措施；6、計(jì)算資金成本，包括資金籌集的全部費(fèi)用；7、確定資金籌集方式，如果是委托籌集資金，則應(yīng)提出委托的代理機(jī)構(gòu)。3、調(diào)查資金籌集的渠道，確定適合本項(xiàng)目要求的資金籌集范圍，以168、提出資金籌集分階段工作計(jì)劃；9、準(zhǔn)備資金籌集方案文件，包括所需要的各種法律條文和政策文件；10、形成正式的資金籌集方案。不論企業(yè)是采用何種資金籌集方式，都可以委托有資格的銀行、證券公司或其他金融機(jī)構(gòu)代為制定資金方案。8、提出資金籌集分階段工作計(jì)劃；17（三）資金流動(dòng)計(jì)劃的編制1、資金投入計(jì)劃編制資金投入計(jì)劃，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、工程承包合同中的工程成本預(yù)算、施工組織設(shè)計(jì)中關(guān)于材料、設(shè)備和勞動(dòng)力的投入時(shí)間、要求，以及付款方式來(lái)分項(xiàng)計(jì)算的。（三）資金流動(dòng)計(jì)劃的編制1、資金投入計(jì)劃18（1）土地費(fèi)用：包括土地出讓金、征地或拆遷安置費(fèi)用等；（2）前期費(fèi)用：包括“三通一平”費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用及有關(guān)執(zhí)照、許可證申領(lǐng)過(guò)程中必須支付的保證金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用和招投標(biāo)費(fèi)用等；（3）建安工程費(fèi)用：包括土建工程費(fèi)用，水、電、煤氣等安裝費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用；（4）室外配套工程費(fèi)用：包括紅線內(nèi)水、電、煤氣、電信、道路、綠化、變電房及環(huán)衛(wèi)、照明設(shè)施費(fèi)用等，以及必須承擔(dān)的紅線外的配套費(fèi)用；（5）管理費(fèi)；（6）利息；（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；（8）稅金。（1）土地費(fèi)用：包括土地出讓金、征地或拆遷安置費(fèi)用等；192、資金收入計(jì)劃編制資金收入計(jì)劃，主要是根據(jù)樓宇租售計(jì)劃，結(jié)合市場(chǎng)分析中預(yù)計(jì)的最可能的租金、售價(jià)水平等進(jìn)行計(jì)算的。必須經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查。資金收入計(jì)劃的時(shí)間間隔必須與資金投入計(jì)劃一致。資金收入的項(xiàng)目主要包括定金、售樓收入和租金收入，按不同的時(shí)間段分別計(jì)算。

2、資金收入計(jì)劃編制資金收入計(jì)劃，主要是根203、資金流動(dòng)計(jì)劃

資金投入與資金收入的差額與累計(jì)差額分別表示當(dāng)期或累計(jì)期的扣除租、售收入后的實(shí)際投入的自有資金或借入資金的數(shù)量，這是判斷必須籌集的資金數(shù)量、時(shí)間、期限等的主要依據(jù)。

3、資金流動(dòng)計(jì)劃資金投入與資金收入的差額與累計(jì)21第三節(jié)

資金籌集的成本分析和風(fēng)險(xiǎn)分析一、資金籌集的成本分析（一）資金成本的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從各種渠道所籌集的資金，不外乎來(lái)自于投資人或債權(quán)人兩大途徑。前者稱(chēng)之為自有資金，后者稱(chēng)之為借入資金。資金成本就是為籌集與使用資金所付出的代價(jià)。

第三節(jié)資金籌集的成本分析和風(fēng)險(xiǎn)分析一、資金籌集的成本分析22（二）資金成本的內(nèi)容1、資金籌集費(fèi)用它是指在資金籌措過(guò)程中所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用的總和。它包括銀行借款的手續(xù)費(fèi)、傭金，發(fā)行債券、股票所支付的各項(xiàng)代理發(fā)行費(fèi)用等。資金籌集費(fèi)用一般屬一次性費(fèi)用，它與籌集次數(shù)有關(guān)，因而通常將其作為所籌集資金的一項(xiàng)內(nèi)容扣除。另外，如果是境外投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還將發(fā)生調(diào)匯、轉(zhuǎn)匯及有關(guān)手續(xù)費(fèi)和傭金等。如果是房地產(chǎn)抵押貸款，還可能發(fā)生抵押評(píng)估費(fèi)用等。這些都必須考慮計(jì)算在資金籌集費(fèi)用之內(nèi)。

（二）資金成本的內(nèi)容1、資金籌集費(fèi)用232、資金使用成本它是指資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬，如支付股東的投資股利，支付給銀行的利息及支付給其他債權(quán)人的各種利息費(fèi)用等。資金成本一般以相對(duì)數(shù)表示，因而也稱(chēng)資金成本率，通常以資金使用成本與實(shí)際資金使用額（所籌集的資金額扣除資金籌集費(fèi)用）的比值來(lái)表示資金成本的大小。其一般的計(jì)算公式如下：2、資金使用成本它是指資金使用者支付給資金24二、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常，我們把由于企業(yè)采用各種方式籌集資金而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是企業(yè)負(fù)債籌資而面臨的風(fēng)險(xiǎn)，稱(chēng)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也稱(chēng)為籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。2、財(cái)務(wù)杠桿作用財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。

二、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)253、資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自有資金嚴(yán)重缺乏、負(fù)債比例較高的企業(yè)應(yīng)避免以短期負(fù)債的連接來(lái)達(dá)到長(zhǎng)期使用資金的做法、應(yīng)根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)確定企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，選擇合適的資金籌集方法。

3、資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自有資金嚴(yán)重缺乏、負(fù)債比例較26（二）資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的度量1、期望收益率(額)期望收益率是指一定資金籌集方案下根據(jù)各種可能的收益率和其不同概率計(jì)算出來(lái)的加權(quán)平均報(bào)酬率。

（二）資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的度量1、期望收益率(額)272、標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差是反映各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收益率的綜合差異，或稱(chēng)離散程度的指標(biāo)。

標(biāo)準(zhǔn)差是以期望收益率為基準(zhǔn)的概率加權(quán)平均離差，標(biāo)準(zhǔn)差越大，說(shuō)明實(shí)際數(shù)值(實(shí)際收入或收益率)偏離期望值或期望收益率的可能性越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。反之，說(shuō)明實(shí)際收入或收益率偏離期望值或期望收益率的可能性越小，風(fēng)險(xiǎn)也就越小。

2、標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差是反映各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收283、變異系數(shù)變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益率(或期望值)的比值。

由于風(fēng)險(xiǎn)與收益的權(quán)衡永遠(yuǎn)是一個(gè)矛盾，而且往往可能收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大。因此，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高、收益也較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，并不是Q越小越好，比較風(fēng)險(xiǎn)(Q)的大小仍必須以達(dá)到一定的期望收益率為前提，否則開(kāi)發(fā)商便不會(huì)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的積極性。

3、變異系數(shù)變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益率(或期望值29考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后，按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的資金成本應(yīng)包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資金成本和風(fēng)險(xiǎn)資金成本兩部分。其計(jì)算公式為：式中，表示按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的資金成本；

C及表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資金成本；

b表示風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬系數(shù)；

Q表示風(fēng)險(xiǎn)程度，一般用變異系數(shù)表示。

考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后，按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的資金成本應(yīng)包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資30第四節(jié)資金籌集方案的比較與開(kāi)發(fā)成本控制一、資金籌集方案的比較資金籌集必須遵循的基本原則是安全性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性，這也是選擇比較資金籌集方案的三個(gè)基本原則。

第四節(jié)資金籌集方案的比較與開(kāi)發(fā)成本控制一、資金籌集方案的31二、開(kāi)發(fā)成本核算（一）開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成需要特別提醒的是，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，將各項(xiàng)成本與費(fèi)用進(jìn)行了歸并，以便于經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)。而這里則根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度與會(huì)計(jì)制度，進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算與細(xì)分，其本質(zhì)與前面所述的是一致的，請(qǐng)讀者注意區(qū)分。二、開(kāi)發(fā)成本核算（一）開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成32根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不再計(jì)入成本，作為期間費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)設(shè)立“開(kāi)發(fā)成本”帳戶(hù)和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”帳戶(hù)作為成本類(lèi)帳戶(hù)，來(lái)核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程等開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用；設(shè)立“銷(xiāo)售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等損益類(lèi)帳戶(hù)，來(lái)核算企業(yè)的期間費(fèi)用。根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括直接費(fèi)用和間33三、開(kāi)發(fā)成本的控制

（三）開(kāi)發(fā)成本控制的主要環(huán)節(jié)1、前期階段的成本控制前期階段的成本控制首先是設(shè)計(jì)階段的成本控制。同時(shí)，由于土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中往往有相當(dāng)部分為固定費(fèi)用，精心做好用地方案，最大限度地發(fā)揮土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值也是節(jié)約、降本的有效途徑。

三、開(kāi)發(fā)成本的控制（三）開(kāi)發(fā)成本控制的主要環(huán)節(jié)342、施工階段的成本控制建筑安裝工程發(fā)包合同有總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同等種類(lèi)，其中以采用單價(jià)合同較多。施工階段成本控制的主要工作有：（1）熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，對(duì)工程費(fèi)用最易突破的部分和環(huán)節(jié)，制定成本控制重點(diǎn)；（2）工程變更、設(shè)計(jì)修改前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理性分析；（3）嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；（4）認(rèn)真進(jìn)行工程量復(fù)核，按時(shí)按量支付進(jìn)度款，嚴(yán)把工程決算關(guān)；（5）定期、不定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出成本控制方案和措施等。

2、施工階段的成本控制建筑安裝工程發(fā)包合同有總價(jià)合35復(fù)習(xí)思考題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)動(dòng)具有哪些特征?2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的基本原則是什么?主要渠道有哪些?3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資籌集方案的主要內(nèi)容有哪些？如何編制?4、什么是資金成本?它包括哪些內(nèi)容?它有幾種形式?分別如何計(jì)算?5、什么是籌資風(fēng)險(xiǎn)?如何度量、控制籌資風(fēng)險(xiǎn)?復(fù)習(xí)思考題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)動(dòng)具有哪些特征?36第七章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理

一般來(lái)說(shuō)，資金籌集必須注意資金籌集成本，同時(shí)必須注意資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)及資金方案的可靠性。任何一個(gè)資金籌集方案，必須同時(shí)在幣種、數(shù)量、期限、成本等方面滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要。

第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理37第一節(jié)

開(kāi)發(fā)資金流動(dòng)的特征與資金籌集的基本原則

一、開(kāi)發(fā)資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程及資金流動(dòng)的特征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金在其運(yùn)動(dòng)過(guò)程中不斷改變其形態(tài)，從貨幣資金開(kāi)始，分別轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)備資金、生產(chǎn)資金和成品資金，最后又回到貨幣資金形態(tài)。這樣周而復(fù)始的循環(huán)，形成房地產(chǎn)資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。

第一節(jié)開(kāi)發(fā)資金流動(dòng)的特征與資金籌集的基本原則 一38二、開(kāi)發(fā)資金籌集的基本原則

（一）安全性原則

（二）經(jīng)濟(jì)性原則

（三）可靠性原則二、開(kāi)發(fā)資金籌集的基本原則 （一）安全性原則39第二節(jié)

開(kāi)發(fā)資金籌集的渠道和方案編制一、開(kāi)發(fā)資金的籌集渠道（一）自有資金的籌集

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都必須投入相當(dāng)量的自有資金（30%~35%），這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本條件之一。通常，開(kāi)發(fā)商可以籌集的自有資金包括：現(xiàn)金；其他速動(dòng)資產(chǎn)；近期可收回的各種應(yīng)收款。有時(shí)企業(yè)內(nèi)部一些應(yīng)計(jì)費(fèi)用和應(yīng)交稅金，通過(guò)合理安排，也可應(yīng)付臨時(shí)的資金需求。第二節(jié)開(kāi)發(fā)資金籌集的渠道和方案編制一、開(kāi)發(fā)資金的籌集渠道40一般情況下，開(kāi)發(fā)商不可能在銀行存有大量的貨幣資金來(lái)等待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，貨幣資金只是自有資金籌集的一方面，速動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)也是重要的資金來(lái)源之一，它包括企業(yè)持有的各種銀行票據(jù)、股票、債券等（可以轉(zhuǎn)讓、抵押或貼現(xiàn)而獲得貨幣資金），以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，包括已定合同的應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款。一般情況下，開(kāi)發(fā)商不可能在銀行存有大41只要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機(jī)會(huì)收益（如銀行存款利息等）或速動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)損失（包括機(jī)會(huì)損失）等，開(kāi)發(fā)商都可以根據(jù)自身的能力，適時(shí)投入自有資金。只要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機(jī)會(huì)收益42（二）銀行貸款

常用的銀行貸款方式有： 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款，其貸款對(duì)象是在規(guī)定貸款范圍內(nèi)、具有法人地位、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的企業(yè)。

（二）銀行貸款 常用的銀行貸款方式有：43房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款一般要經(jīng)過(guò)貸款申請(qǐng)、貸款評(píng)估與貸款審核、核定貸款額度與期限、簽訂貸款合同和擔(dān)保合同等過(guò)程，并辦妥有關(guān)手續(xù)，最后由銀行按貸款合同規(guī)定發(fā)放貸款。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款一般要經(jīng)過(guò)貸款申請(qǐng)、貸443、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。它的特點(diǎn)是貸款只能用于規(guī)定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，貸款對(duì)象是一些投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如大型住宅小區(qū)等，承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的債務(wù)承擔(dān)者。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款是指房地產(chǎn)45與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款不同，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)，銀行參與項(xiàng)目的選擇，參與可行性研究工作，并進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，未經(jīng)評(píng)估的項(xiàng)目一般不承諾貸款。銀行參與項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)及概算的審查，并根據(jù)項(xiàng)目有關(guān)情況參與銷(xiāo)售價(jià)格的評(píng)估。銀行參與項(xiàng)目年度計(jì)劃的安排，并根據(jù)計(jì)劃執(zhí)行情況，編制年度貸款計(jì)劃，核定貸款額度。

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款不同，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)464、房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以借款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向銀行提供按期履行債務(wù)的保證而取得的貸款。當(dāng)借款人不履行債務(wù)當(dāng)時(shí)，銀行有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)并優(yōu)先受償。當(dāng)處分抵押房地產(chǎn)后的資金不足以清償債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)繼續(xù)向借款人追償不足部分。

可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有：依法取得的土地作用權(quán)；依法取得的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)；依法取得的房屋期權(quán)；依法可抵押的其他房地產(chǎn)等。

4、房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以47（三）債券籌資（四）股票籌資（五）其他籌資方式

1、各類(lèi)信托基金 2、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款 3、尋找經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的承包商一方面可以在資金臨時(shí)短缺時(shí)，爭(zhēng)取由承包商墊付部分費(fèi)用（當(dāng)然，這種方式應(yīng)慎用）。另一方面，對(duì)于一些預(yù)期效益好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或具有投資價(jià)值的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商可以吸引承包商投資參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、承包商和開(kāi)發(fā)商共擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，尋找有實(shí)力的合作伙伴合作共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是一條有效的籌集資金的方式。（三）債券籌資48 一般情況下，在進(jìn)行具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，上述各種渠道是綜合運(yùn)用的。

例如，開(kāi)發(fā)商用匯集到自有資金用于支付地價(jià)款和各項(xiàng)前期費(fèi)用，達(dá)到開(kāi)工條件，在取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)抵押取得貸款，用于建筑物的建造。當(dāng)達(dá)到預(yù)售條件后，收回部分售樓款或定金，再加上其他渠道籌集的資金，將樓宇開(kāi)發(fā)完畢，交付使用。如果開(kāi)發(fā)商擬將樓宇建成后以出租為主經(jīng)營(yíng)，則開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)要考慮長(zhǎng)期融資，在投入使用后，以每年的租金收入逐年還本付息。由于以出租為主的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收期很長(zhǎng)（一般要十年左右），只有實(shí)力很強(qiáng)又有銀行或財(cái)團(tuán)支持的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才愿這樣做。

一般情況下，在進(jìn)行具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，上述各種渠49二、資金籌集方案的編制（一）資金籌集方案的主要內(nèi)容一般來(lái)說(shuō)，所籌集的資金必須在幣種、數(shù)量、期限、成本四個(gè)方面滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要。

二、資金籌集方案的編制（一）資金籌集方案的主要內(nèi)容50（二）資金籌集方案編制過(guò)程資金籌集方案的編制一般要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：1、根據(jù)設(shè)計(jì)文件、進(jìn)度計(jì)劃等有關(guān)資料編制資金流動(dòng)計(jì)劃（包括資金投入計(jì)劃和資金回收計(jì)劃），確定不同時(shí)期資金需求數(shù)量和可能的占用時(shí)間，并根據(jù)可行性研究資料等計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能承受的最高資金籌集成本；2、分析不同資金流量對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、效益的影響，確定資金籌集目標(biāo)，進(jìn)行資金籌集方案的總體設(shè)計(jì)；（二）資金籌集方案編制過(guò)程資金籌集方案的編制一般要經(jīng)歷以下幾513、調(diào)查資金籌集的渠道，確定適合本項(xiàng)目要求的資金籌集范圍，以及各種資金渠道籌集資金的數(shù)量、條件、期限、成本和風(fēng)險(xiǎn)；4、設(shè)定所籌集資金的幣種、數(shù)量、期限、計(jì)算資金籌集費(fèi)用；5、研究、分析資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)的措施；6、計(jì)算資金成本，包括資金籌集的全部費(fèi)用；7、確定資金籌集方式，如果是委托籌集資金，則應(yīng)提出委托的代理機(jī)構(gòu)。3、調(diào)查資金籌集的渠道，確定適合本項(xiàng)目要求的資金籌集范圍，以528、提出資金籌集分階段工作計(jì)劃；9、準(zhǔn)備資金籌集方案文件，包括所需要的各種法律條文和政策文件；10、形成正式的資金籌集方案。不論企業(yè)是采用何種資金籌集方式，都可以委托有資格的銀行、證券公司或其他金融機(jī)構(gòu)代為制定資金方案。8、提出資金籌集分階段工作計(jì)劃；53（三）資金流動(dòng)計(jì)劃的編制1、資金投入計(jì)劃編制資金投入計(jì)劃，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、工程承包合同中的工程成本預(yù)算、施工組織設(shè)計(jì)中關(guān)于材料、設(shè)備和勞動(dòng)力的投入時(shí)間、要求，以及付款方式來(lái)分項(xiàng)計(jì)算的。（三）資金流動(dòng)計(jì)劃的編制1、資金投入計(jì)劃54（1）土地費(fèi)用：包括土地出讓金、征地或拆遷安置費(fèi)用等；（2）前期費(fèi)用：包括“三通一平”費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用及有關(guān)執(zhí)照、許可證申領(lǐng)過(guò)程中必須支付的保證金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用和招投標(biāo)費(fèi)用等；（3）建安工程費(fèi)用：包括土建工程費(fèi)用，水、電、煤氣等安裝費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用；（4）室外配套工程費(fèi)用：包括紅線內(nèi)水、電、煤氣、電信、道路、綠化、變電房及環(huán)衛(wèi)、照明設(shè)施費(fèi)用等，以及必須承擔(dān)的紅線外的配套費(fèi)用；（5）管理費(fèi)；（6）利息；（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；（8）稅金。（1）土地費(fèi)用：包括土地出讓金、征地或拆遷安置費(fèi)用等；552、資金收入計(jì)劃編制資金收入計(jì)劃，主要是根據(jù)樓宇租售計(jì)劃，結(jié)合市場(chǎng)分析中預(yù)計(jì)的最可能的租金、售價(jià)水平等進(jìn)行計(jì)算的。必須經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查。資金收入計(jì)劃的時(shí)間間隔必須與資金投入計(jì)劃一致。資金收入的項(xiàng)目主要包括定金、售樓收入和租金收入，按不同的時(shí)間段分別計(jì)算。

2、資金收入計(jì)劃編制資金收入計(jì)劃，主要是根563、資金流動(dòng)計(jì)劃

資金投入與資金收入的差額與累計(jì)差額分別表示當(dāng)期或累計(jì)期的扣除租、售收入后的實(shí)際投入的自有資金或借入資金的數(shù)量，這是判斷必須籌集的資金數(shù)量、時(shí)間、期限等的主要依據(jù)。

3、資金流動(dòng)計(jì)劃資金投入與資金收入的差額與累計(jì)57第三節(jié)

資金籌集的成本分析和風(fēng)險(xiǎn)分析一、資金籌集的成本分析（一）資金成本的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從各種渠道所籌集的資金，不外乎來(lái)自于投資人或債權(quán)人兩大途徑。前者稱(chēng)之為自有資金，后者稱(chēng)之為借入資金。資金成本就是為籌集與使用資金所付出的代價(jià)。

第三節(jié)資金籌集的成本分析和風(fēng)險(xiǎn)分析一、資金籌集的成本分析58（二）資金成本的內(nèi)容1、資金籌集費(fèi)用它是指在資金籌措過(guò)程中所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用的總和。它包括銀行借款的手續(xù)費(fèi)、傭金，發(fā)行債券、股票所支付的各項(xiàng)代理發(fā)行費(fèi)用等。資金籌集費(fèi)用一般屬一次性費(fèi)用，它與籌集次數(shù)有關(guān)，因而通常將其作為所籌集資金的一項(xiàng)內(nèi)容扣除。另外，如果是境外投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還將發(fā)生調(diào)匯、轉(zhuǎn)匯及有關(guān)手續(xù)費(fèi)和傭金等。如果是房地產(chǎn)抵押貸款，還可能發(fā)生抵押評(píng)估費(fèi)用等。這些都必須考慮計(jì)算在資金籌集費(fèi)用之內(nèi)。

（二）資金成本的內(nèi)容1、資金籌集費(fèi)用592、資金使用成本它是指資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬，如支付股東的投資股利，支付給銀行的利息及支付給其他債權(quán)人的各種利息費(fèi)用等。資金成本一般以相對(duì)數(shù)表示，因而也稱(chēng)資金成本率，通常以資金使用成本與實(shí)際資金使用額（所籌集的資金額扣除資金籌集費(fèi)用）的比值來(lái)表示資金成本的大小。其一般的計(jì)算公式如下：2、資金使用成本它是指資金使用者支付給資金60二、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常，我們把由于企業(yè)采用各種方式籌集資金而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是企業(yè)負(fù)債籌資而面臨的風(fēng)險(xiǎn)，稱(chēng)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也稱(chēng)為籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。2、財(cái)務(wù)杠桿作用財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。

二、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)613、資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自有資金嚴(yán)重缺乏、負(fù)債比例較高的企業(yè)應(yīng)避免以短期負(fù)債的連接來(lái)達(dá)到長(zhǎng)期使用資金的做法、應(yīng)根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)確定企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，選擇合適的資金籌集方法。

3、資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自有資金嚴(yán)重缺乏、負(fù)債比例較62（二）資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的度量1、期望收益率(額)期望收益率是指一定資金籌集方案下根據(jù)各種可能的收益率和其不同概率計(jì)算出來(lái)的加權(quán)平均報(bào)酬率。

（二）資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的度量1、期望收益率(額)632、標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差是反映各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收益率的綜合差異，或稱(chēng)離散程度的指標(biāo)。

標(biāo)準(zhǔn)差是以期望收益率為基準(zhǔn)的概率加權(quán)平均離差，標(biāo)準(zhǔn)差越大，說(shuō)明實(shí)際數(shù)值(實(shí)際收入或收益率)偏離期望值或期望收益率的可能性越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。反之，說(shuō)明實(shí)際收入或收益率偏離期望值或期望收益率的可能性越小，風(fēng)險(xiǎn)也就越小。

2、標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差是反映各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收643、變異系數(shù)變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益率(或期望值)的比值。

由于風(fēng)險(xiǎn)與收益的權(quán)衡永遠(yuǎn)是一個(gè)矛盾，而且往往可能收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大。因此，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高、收益也較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，并不是Q越小越好，比較風(fēng)險(xiǎn)(Q)的大小仍必須以達(dá)到一定的期望收益率為前提，否則開(kāi)發(fā)商便不會(huì)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目