商業(yè)地產(chǎn)實(shí)操案例返租銷售方案分析課件

什么是返租？返租在商鋪的銷售中，采取所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并對(duì)購(gòu)房者有一定比率的年回報(bào)（高于銀行貸款利率才有吸引力）。優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開(kāi)發(fā)商的資金緊張問(wèn)題。缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。操作方式：簽訂購(gòu)房合同時(shí)，業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，返租方常是一個(gè)與開(kāi)發(fā)商無(wú)任何關(guān)聯(lián)的空頭公司，這一切與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，返租協(xié)議可長(zhǎng)達(dá)10年-20年。什么是返租？返租1關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開(kāi)發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證買方購(gòu)買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。產(chǎn)權(quán)式商鋪有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤(rùn)共享、保底分紅等，但萬(wàn)變不離其宗，總歸是“以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營(yíng)銷手法，這種營(yíng)銷模式因?yàn)檎{(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長(zhǎng)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)顯然比單純營(yíng)銷要大。關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？2產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析

作為一種營(yíng)銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，必定有其優(yōu)勢(shì)所在。客觀的講，這種營(yíng)銷策略在商業(yè)樓盤銷售時(shí)起到了很大的積極作用，在某種程度上是開(kāi)發(fā)商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與把握，更是對(duì)投資者的承諾與保障。市場(chǎng)交易中各方主體，如開(kāi)發(fā)商、投資者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及金融貸款機(jī)構(gòu)在這種銷售模式下均有利可圖。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析作為一種營(yíng)銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市3優(yōu)勢(shì)一：

有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷售額。產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言最大的吸引力就在于，企業(yè)在這種銷售方式下可以短期內(nèi)快速回收大量資金，賺取利潤(rùn)。因?yàn)橥顿Y型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，如果開(kāi)發(fā)商選擇自主經(jīng)營(yíng)或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法承受的。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買斷整個(gè)樓盤也非易事。所以，本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開(kāi)發(fā)新的投資項(xiàng)目的目的，建議開(kāi)發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。利用長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)為賣點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)可以適當(dāng)提高單價(jià)，從而獲得在一般銷售模式下無(wú)法達(dá)到的銷售額和利潤(rùn)。這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的一大優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)一：

有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷售額。4優(yōu)勢(shì)二：

保證了投資者的投資回報(bào)，容易受到投資者的追捧。對(duì)于投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且包租期越長(zhǎng)，回報(bào)越持久，風(fēng)險(xiǎn)就越小。特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報(bào)除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對(duì)售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。對(duì)于售后回租的投資型物業(yè)，投資者一般都是在購(gòu)買時(shí)便同開(kāi)發(fā)商簽訂了包租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節(jié)省了交易時(shí)間。還有一點(diǎn)值得一提的就是，雖然這類物業(yè)可能單價(jià)相對(duì)較高，但由于產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的總價(jià)不是很高，從而降低了投資的門檻，使得有較多的投資者有能力進(jìn)行這種產(chǎn)品的投資。優(yōu)勢(shì)二：

保證了投資者的投資回報(bào)，容易受到投資者的追捧。5

優(yōu)勢(shì)三：

能夠促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，努力爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。

售后返租物業(yè)有的是開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，有的是開(kāi)發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，也有的是合作經(jīng)營(yíng)，但無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要承擔(dān)起支付租金回報(bào)的責(zé)任。經(jīng)營(yíng)者在簽訂協(xié)議時(shí)必然清楚這一點(diǎn)，因此也必然有信心有能力完成這一任務(wù)。迫于固定租金回報(bào)的壓力，經(jīng)營(yíng)者只有努力獲得超過(guò)租金回報(bào)的利潤(rùn)，才有可能生存并發(fā)展下去。這必將促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)。

優(yōu)勢(shì)三：

能夠促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，努力爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。

6優(yōu)勢(shì)四：

有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于售后返租投資型物業(yè)，銀行一般要求首付50％，這相對(duì)一般住宅項(xiàng)目的貸款來(lái)說(shuō)，按揭比例較??；貸款5至10年還清，也比住宅貸款的還款期限(20到30年)短很多。加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障，大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢(shì)四：

有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。7產(chǎn)權(quán)返租的４種方式

◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)?！籼摂M產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報(bào)是虛擬的，回報(bào)主要是投資人自身的投資款，即俗話說(shuō)的“羊毛出在羊身上”。

◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。市場(chǎng)內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，把銷售價(jià)格定高，通過(guò)高價(jià)格完成其8%或10%的返點(diǎn)。

◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。產(chǎn)權(quán)返租的４種方式

◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)8獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢(shì)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的作用：

商鋪在銷售之后，必須確保成為良性物業(yè)，那么，究竟什么樣的商鋪可以賣？只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)一致的商鋪才能賣，一類是獨(dú)立的街鋪，一類是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場(chǎng)。這種獨(dú)立式商鋪，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)按照銷售分割的獨(dú)立鋪位經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到經(jīng)營(yíng)鋪位與銷售鋪位分割的一致性。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪有著諸多優(yōu)勢(shì)：首先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者洽談租金十分方便；其次，獨(dú)立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；其三，對(duì)于獨(dú)立式商鋪，建設(shè)部、銀行等相關(guān)部門和單位認(rèn)同度高，而投資市場(chǎng)亦十分看好。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢(shì)9返租需要處理的難點(diǎn)：

商家租賃與商鋪銷售的關(guān)系

開(kāi)發(fā)商采取帶租約銷售的方式。先進(jìn)行商鋪銷售，再將商場(chǎng)整體出租給營(yíng)運(yùn)管理公司（策略：開(kāi)發(fā)商自己可以另外的法人成立營(yíng)運(yùn)管理公司或雇請(qǐng)有實(shí)力的營(yíng)運(yùn)管理公司以規(guī)避開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)），由營(yíng)運(yùn)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年9%-11%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。發(fā)展商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)者，它既是三者（開(kāi)發(fā)商、營(yíng)運(yùn)管理公司、業(yè)主）之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。因此從整體上看，三者之間存在兩個(gè)基本點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系。

總結(jié)：與投資者簽訂包租協(xié)議的是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司。也就是說(shuō)，以后在包租過(guò)程中一旦出現(xiàn)問(wèn)題都與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)系。建議：下策：喀什投資公司作為營(yíng)運(yùn)管理公司或廣州城春天百貨另成立營(yíng)運(yùn)管理公司，上策：聘請(qǐng)外地有實(shí)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司；目的：規(guī)避開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。返租需要處理的難點(diǎn)：商家租賃與商鋪銷售的關(guān)系

開(kāi)發(fā)商10銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避

（1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)管理公司作為一個(gè)商業(yè)的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發(fā)”的概念），而發(fā)展商為了實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報(bào)而去補(bǔ)貼一定的資金。銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避

（1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)管理公司11銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（2）營(yíng)運(yùn)管理公司經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

這是商家經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也是發(fā)展商最為擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因是在承租期中，由于商家的經(jīng)營(yíng)管理不良，從而無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致大型商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，但無(wú)法收取租金的尷尬狀況中，這時(shí)其所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（2）營(yíng)運(yùn)管理公司經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

12銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（3）返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

分割銷售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的主要問(wèn)題。雖然營(yíng)運(yùn)管理公司整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益呢？

發(fā)展商在承租期滿后，從項(xiàng)目本身營(yíng)銷的角度看，其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。但為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售價(jià)值，發(fā)展商需提前解決好這一問(wèn)題，不要為將來(lái)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)留下后遺癥。

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（3）返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

13銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避要解決好這一問(wèn)題，可以考慮采用以下的方法：首先，要成立業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)的未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關(guān)系，通過(guò)類似“股權(quán)”的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避要解決好這一問(wèn)題，可以考慮采用以下的方法：14“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪二元收益，才是不動(dòng)產(chǎn)投資的真正收益。不動(dòng)產(chǎn)投資的收益由獲取的租金和物業(yè)本身的升值兩部分組成，獲取的租金是房產(chǎn)投資中的“加法”收益，而升值才是“乘法”收益，也就是說(shuō)升值收益是成倍的、幾何級(jí)的增長(zhǎng)，如果一處不動(dòng)產(chǎn)能夠一邊收取租金一邊升值，那才是最佳的投資對(duì)象，而且出租的利率也一定要大于銀行的貸款利率?！按禾彀儇洝睅ё饧s的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，租金回報(bào)（10年累計(jì)100%）“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪二元收益，才是不動(dòng)產(chǎn)投資的真15省錢只是精神，玩錢才是境界一次投資，十年無(wú)憂；春天百貨攜手一流品牌（廠）商家，開(kāi)啟財(cái)富新方向；投資門檻低，最低投資3-5萬(wàn)元；投資誘惑最大化，省心省力，由春天百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；商鋪產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保，投資無(wú)后顧之憂；按時(shí)返還收益，年均收益10%；投資高額回報(bào)，收益即買即實(shí)現(xiàn)。省錢只是精神，玩錢才是境界一次投資，十年無(wú)憂；春天百貨攜手一16專業(yè)經(jīng)營(yíng)型商鋪的投資價(jià)值，

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非專業(yè)經(jīng)營(yíng)型

一個(gè)項(xiàng)目是否為專業(yè)經(jīng)營(yíng)，最重要的是看是否具有專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和完善的操作模式，以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)發(fā)展前景。具有專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的商鋪不僅可以保證長(zhǎng)期良性發(fā)展，其附加價(jià)值也較非專業(yè)型經(jīng)營(yíng)要高，從而獲得的附加利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）就高。“春天百貨”統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、統(tǒng)一形象管理，統(tǒng)一營(yíng)銷策劃，前景明朗，利潤(rùn)豐富！確保市場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)型商鋪的投資價(jià)值，

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于17能否靈活進(jìn)退，

是考量商鋪投資的重要因素商鋪投資要清晰的判斷投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)、收益的客觀性，而最主要的是投入資金的可回收量以及靈活的進(jìn)退制度?？梢哉f(shuō)，能夠確保投入資金大幅度增值是投資的最高目標(biāo)，而能否靈活撤回投資，即是考察商鋪開(kāi)發(fā)者的實(shí)力與規(guī)范性，同時(shí)也是將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低的保障。能否靈活進(jìn)退，

是考量商鋪投資的重要因素185年、10年雙重推出機(jī)制，

“0”風(fēng)險(xiǎn)的投資計(jì)劃

公開(kāi)發(fā)售時(shí)，業(yè)主與春天百貨的專業(yè)商業(yè)管理公司簽署《托管協(xié)議》，10年無(wú)憂品牌托管，10年賺得黃金旺鋪，最大程度降低投資風(fēng)險(xiǎn)，有效規(guī)避通貨膨脹，讓業(yè)主輕松之間即可獲得長(zhǎng)勢(shì)穩(wěn)定的回報(bào)效應(yīng)和升值空間，享受源源不斷的財(cái)富和幸福。前5年每年9%的收益，一次性從首付款中獲得收益，即買即獲45%高額收益。后5年每年11%的收益按季度獲得收益。投資春天百貨成熟市場(chǎng)，漲幅數(shù)倍有據(jù)可依。為了保證投資者的利益和權(quán)利，特別指定“雙重推出機(jī)制”，在10年內(nèi)可以有2次機(jī)會(huì)將店鋪無(wú)理由的轉(zhuǎn)讓給春天百貨，充分體現(xiàn)“春天百貨”的誠(chéng)信、安全以及規(guī)范性，打造喀什無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的商鋪投資。5年、10年雙重推出機(jī)制，

“0”風(fēng)險(xiǎn)19第6年可以申請(qǐng)退鋪，讓您的投資風(fēng)險(xiǎn)歸零。合同滿五年，第六年投資方可選擇退出市場(chǎng)，投資方可以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給春天百貨。若選擇退出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，春天百貨將全額退還全部已付的商鋪使用權(quán)價(jià)款。購(gòu)買后第10年，可以在原價(jià)基礎(chǔ)上加10%，轉(zhuǎn)讓給春天百貨。第6年可以申請(qǐng)退鋪，讓您的投資風(fēng)險(xiǎn)歸零。合同滿五年，第六年投20春天百貨獲取收益的政策為了保證商場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)，也為了保障投資者的穩(wěn)固收益，項(xiàng)目實(shí)行的是“委托經(jīng)營(yíng)管理”，本著“建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+管理”的核心理念，在購(gòu)買本項(xiàng)目的商鋪后，將委托給專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷策劃，而后按約定比例和時(shí)間給投資者返還租金，這樣就解決了投資的后顧之憂。收益政策：項(xiàng)目商鋪托管10年，10年100%收益返還。一次投入，即可同時(shí)獲得租金收益與商鋪增值兩大長(zhǎng)久回報(bào)，輕松實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的財(cái)富夢(mèng)想。特別要說(shuō)的，這是真正10年100%返還（如您投資20萬(wàn)，10年就能返還20萬(wàn)的本金，另外您還掙到了一套商鋪，10年后一套商鋪保守講番一番也值40萬(wàn)，也就是說(shuō)您現(xiàn)在投入20萬(wàn)，十年后投入的本金20萬(wàn)全部收回還凈賺20萬(wàn)，不用操心，還掙得一個(gè)商鋪)，這真是一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)。春天百貨獲取收益的政策為了保證商場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)，也為了保障投資21春天百貨商鋪購(gòu)買模式購(gòu)買“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，先簽訂《商品房買賣合同》，獲得“春天百貨”項(xiàng)目商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。同時(shí)附帶簽定十年租賃合同，十年內(nèi)由“春天百貨”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，確保十年穩(wěn)固收益。1-5年：每年9%租金收益（一次性返還）6-10年：每年11%租金收益（每年按季度返還）前十年100%返還。為了資金回收，全部采用獨(dú)立產(chǎn)權(quán)銷售，租賃則為輔助，租賃是為了滿足產(chǎn)權(quán)銷售給投資客戶，經(jīng)營(yíng)的需要，因投資戶大多不是經(jīng)營(yíng)戶，而招租、租賃的要求就不嚴(yán)格。典型的作法是把租賃價(jià)做高，大于10%的年回報(bào)，與售價(jià)之間，這樣一個(gè)虛高來(lái)拉動(dòng)銷售。春天百貨商鋪購(gòu)買模式購(gòu)買“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，先22年投資回報(bào)率及投資回收期年投資回報(bào)率一次性購(gòu)買（計(jì)算公式）：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)）*12按揭貸款（計(jì)算公式）：（稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）*12（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）注：商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%投資回收期一次性付款公式：（購(gòu)買房屋總價(jià)+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）/（稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)）*12注：商鋪投資的合理回收期限一般為8-12年年投資回報(bào)率及投資回收期年投資回報(bào)率23年投資回報(bào)率及投資回收期舉例：如本項(xiàng)目一層售價(jià)：12000元/平米售價(jià)。100平米的商鋪。則總價(jià)：120萬(wàn)的商鋪計(jì)算：600000（50%的首付款）10年貸款系數(shù)=6600元/月還款6600元/月還款/30天/100平米=2.2元/平米/日還款（商鋪每日所需還款）5元/平米物業(yè)費(fèi)/30天=0.17元（商鋪每日所需物業(yè)費(fèi)用）以此公式來(lái)計(jì)算，每日商鋪所需還款再加上每日物業(yè)費(fèi)用及水電等費(fèi)用，則2.5元/日租金即可保本，而目前商鋪?zhàn)赓U價(jià)格最低可維持在2.5-4.5/天平米，因此隨著時(shí)間的推移本項(xiàng)目就有大幅度租金上升的空間。年投資回報(bào)率及投資回收期舉例：如本項(xiàng)目一層售價(jià)：12000元2410年返租收益100%＋永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值舉例說(shuō)明：購(gòu)買20平米，每平米10000元20（面積）×10000（平米價(jià)格）＝200000（總價(jià)）90（平米租金/月）×20（面積）×12（月）＝21600（年租金）200000×9%＝18000（前5年每年返）×5（年）＝90000（1-5年共返，一次性在總款中返還）200000×11%＝22000（6-10年每年返）×5（年）＝110000（6-10年共返，從第六年起分年返還）90000＋110000＝20萬(wàn)返租收益：20萬(wàn)＋鋪位價(jià)值！（十年收回成本+一個(gè)永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪）備注：首次返租為前5年一次性返租，后期為每年返租。10年返租收益100%＋永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值舉例說(shuō)明：25投資舉例說(shuō)明：

以3樓一個(gè)總值10萬(wàn)元的商鋪為例，看看在實(shí)行一次性返租后商鋪投資的供款情況：

從以上供款實(shí)例可以看出，月供不足以造成投資壓力，但首期款5萬(wàn)元，對(duì)于一個(gè)擁有自由資金一二十萬(wàn)的公務(wù)員、白領(lǐng)而言，無(wú)凝具有風(fēng)險(xiǎn)和壓力，所以用降低首期門檻，是激活公務(wù)員，白領(lǐng)投資的關(guān)鍵。

一次性返租五年后，實(shí)付首期款僅為一成，只需5000元就可以投資商鋪，

而由于在鋪位分割中，三層以上鋪位大都盡可能分成小單位，其總值相對(duì)偏低，三樓商鋪總值大多在10萬(wàn)元左右，這樣首期款僅數(shù)千元。

總價(jià)首期五成一次性返還五年租金（年回報(bào)9%）實(shí)付首期五成十年月供10萬(wàn)5萬(wàn)4.5萬(wàn)0.5萬(wàn)550元投資舉例說(shuō)明：

以3樓一個(gè)總值10萬(wàn)元的商鋪為例，看看在實(shí)行26一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系：

銀行提供五成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系

層數(shù)一次性返還租金年數(shù)合計(jì)返還數(shù)（年返9%）客戶首期款1層3年27%23%2層4年36%14%3層4年36%14%4層5年45%5%投資回報(bào)計(jì)算公式：

每平方米售價(jià)=每月每平方米租價(jià)*12個(gè)月/年回報(bào)率10%

一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系：

銀行提供五成按揭情況下的一次27返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著非常重要的意義，它平衡著雙方的利益關(guān)系，從而達(dá)到雙方的共贏，由此可見(jiàn)，返租之于商家和投資客，發(fā)揮著明顯的杠桿作用。

返租之于商家發(fā)展商通過(guò)返租期，實(shí)施對(duì)商家的租金優(yōu)惠，使得商家在市場(chǎng)培育期內(nèi)以較低的成本做生意。一個(gè)市場(chǎng)從最初的培育期到發(fā)展成成熟市場(chǎng)需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，發(fā)展商通過(guò)返租期“放水養(yǎng)魚”。在市場(chǎng)的初期來(lái)給商戶一個(gè)低成本經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，降低了商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著非常重28返租的正面作用及意義返租之于投資客投資客在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)成本低，商家能夠順利度過(guò)市場(chǎng)培育期的難關(guān)，返租期滿后投資客得到的將是一個(gè)興旺的商場(chǎng)。發(fā)展商運(yùn)用返租這個(gè)杠桿，通過(guò)低租金招商，迅速引起了搶鋪浪潮。由于“放水養(yǎng)魚”，發(fā)展商培育了市場(chǎng)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一起成長(zhǎng)，在商鋪的培值中，最大的獲利者必然是投資客。

發(fā)展商之于返租返租策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報(bào)，以優(yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ)，或是真實(shí)的資金收益做支撐，發(fā)展商只是扮演了一個(gè)“中間調(diào)解人”的角色，拿投資客買鋪錢的一小部分用來(lái)培育市場(chǎng)，發(fā)展商通過(guò)這個(gè)杠桿來(lái)平衡雙方的利益關(guān)系，達(dá)到雙方共贏的目的，發(fā)展商通過(guò)這個(gè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)小業(yè)主高回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者能賺錢的目的，從而也實(shí)現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證春天百貨的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。返租的正面作用及意義返租之于投資客29產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：第一，后期的運(yùn)營(yíng)管理，這是商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)靈魂，大家都知道，對(duì)銷售型的商業(yè)來(lái)說(shuō)，第一步是賣出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最終的1/3還是靠最終的運(yùn)營(yíng)管理，這為商業(yè)后期的增值起到的作用更是至關(guān)重要的。一定要有一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)運(yùn)作后期的運(yùn)營(yíng)管理工作，這是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，要把投資運(yùn)營(yíng)管理公司從一開(kāi)始銷售的時(shí)候就提到臺(tái)前；第二，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)一定不要空架子，整個(gè)團(tuán)隊(duì)的職責(zé)分工，包括它的運(yùn)營(yíng)思路和整個(gè)后期的招商包括廣告位的管理、整個(gè)推廣，前期整個(gè)的思路一定要非常清晰，這種清晰的思路在銷售的時(shí)候就要告訴投資客在后期怎么樣運(yùn)營(yíng)推廣，怎么樣進(jìn)行統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這樣投資客肯定會(huì)有信心，這是運(yùn)營(yíng)管理后期的主要的思路；產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：30產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：第三，也是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在銷售的時(shí)候就為招商做好準(zhǔn)備，這樣投資客買完之后，運(yùn)營(yíng)管理公司馬上會(huì)給他項(xiàng)目源源不斷地輸送商業(yè)客戶資源，這是運(yùn)營(yíng)管理公司要做的；第四，是一定要跟各個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)做好戰(zhàn)略共同和橫向聯(lián)系。我們的百貨行業(yè)協(xié)會(huì)、零售協(xié)會(huì)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的相關(guān)協(xié)會(huì)、步行街商業(yè)協(xié)會(huì)我們前期都要做好相關(guān)的聯(lián)系。產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：第三，也是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是商業(yè)31

分析總結(jié)說(shuō)明：包租期越長(zhǎng)，發(fā)展商要返還給客戶的金額越多，即發(fā)展商要貼補(bǔ)的錢要增加，這樣必定要提高商場(chǎng)的銷售價(jià)格來(lái)填補(bǔ)，無(wú)疑，這樣做對(duì)銷售的壓力將非常大。目前春天百貨的租金水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加，也會(huì)提高商鋪的銷售價(jià)格，增大銷售壓力。分析總結(jié)說(shuō)明：32分析總結(jié)說(shuō)明：銷售策略實(shí)施：購(gòu)買“春天百貨”帶租約獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，簽訂《商品房買賣合同》，獲得“春天百貨”項(xiàng)目商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。同時(shí)由商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理公司與客戶簽定十年委托經(jīng)營(yíng)租賃合同，十年內(nèi)由“春天百貨”進(jìn)行“四統(tǒng)一”的經(jīng)營(yíng)管理，確保十年100%穩(wěn)固收益。1-5年：每年9%租金收益（一次性返還）6-10年：每年11%租金收益（每年返還）前十年100%返還，后10年如果業(yè)主繼續(xù)委托春天百貨經(jīng)營(yíng)管理公司剛管理，則與春天百貨共享租金上漲的收益，按租金九一分成，投資者占租金收入的90%，春天百貨占10%。分析總結(jié)說(shuō)明：銷售策略實(shí)施：購(gòu)買“春天百貨”帶租約獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商33春天百貨售后返租形式歸結(jié)為以下幾個(gè)步驟：（1）努力創(chuàng)造“街鋪”式的產(chǎn)品。在所有類別的商鋪產(chǎn)品中，街鋪（沿街店鋪）是投資者最易接受的產(chǎn)品形式，在潘石屹的所有SOHO項(xiàng)目中，無(wú)論內(nèi)鋪還是外鋪均采取了“街鋪”的形式，均取得良好的銷售業(yè)績(jī)。（2）對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行合理定價(jià)。商鋪的售價(jià)與租金有著直觀的互動(dòng)性和關(guān)聯(lián)性，在銷售商鋪時(shí)，應(yīng)該采取租金回報(bào)率的計(jì)算方式，來(lái)給自己的商鋪進(jìn)行合理定價(jià)，不可盲目攀比，商鋪是純投資品，所以價(jià)格問(wèn)題是銷售的第一問(wèn)題，也是關(guān)乎今后招商運(yùn)營(yíng)、與小業(yè)主進(jìn)行溝通的關(guān)鍵。春天百貨售后返租形式歸結(jié)為以下幾個(gè)步驟：34春天百貨售后返租形式（3）銷售前要明確商鋪的業(yè)態(tài)分布。銷售的時(shí)候就要讓購(gòu)買者先入為主的知道他買這個(gè)商鋪的允許經(jīng)營(yíng)范圍，并盡可能地在售房合同中予以標(biāo)注（不管這一點(diǎn)最后能起到多大作用），這其中道理還要在銷售過(guò)程中通過(guò)銷售人員向購(gòu)買者不斷地進(jìn)行灌輸，幫助小業(yè)主樹(shù)立大局觀念。（4）加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的招商力度。招商是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，招商招的好，項(xiàng)目的成功率就大，招商招的差，即使你賣完了，項(xiàng)目仍然算不成功的。加強(qiáng)招商力度，爭(zhēng)取在商鋪交給小業(yè)主之前，能幫助小業(yè)主把他所購(gòu)買的商鋪以合理的租金租出去，確保第一批租戶基本上是按照開(kāi)發(fā)商的業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)承租的，這樣，就可以保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相對(duì)統(tǒng)一招商安排。春天百貨售后返租形式（3）銷售前要明確商鋪的業(yè)態(tài)分布。銷售的35春天百貨售后返租形式（5）制定租金指導(dǎo)價(jià)并公布于眾。在招商啟動(dòng)之前，根據(jù)商鋪的售價(jià)，采用租金回報(bào)率的計(jì)算方式，制定出相對(duì)公平的租金指導(dǎo)價(jià)，公布于眾，以便于小業(yè)主和商戶之間的租賃協(xié)商參考，防止小業(yè)主哄抬租金，防止商戶變相壓價(jià)，起到價(jià)格指導(dǎo)的作用。（6）設(shè)立專門的售后商鋪的招租部門。項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立專門的“售后商鋪”的招租部門，接待好每一位租戶代表和小業(yè)主代表，并登記在案。要將小業(yè)主的聯(lián)系方式和租戶的聯(lián)系方式作為絕密材料，嚴(yán)禁外泄，要把商鋪的第一批租戶牢牢地控制在自己手中，防止租戶與小業(yè)主之間的私下接觸，這是控制商鋪業(yè)態(tài)的關(guān)鍵所在。春天百貨售后返租形式（5）制定租金指導(dǎo)價(jià)并公布于眾。在招商啟36春天百貨售后返租形式（7）交房前一定要把商鋪?zhàn)獬鋈?。售后商鋪的招租工作一定要在交房前完成或完成大部分，不然的話，交房后就?huì)失去控制，小業(yè)主會(huì)急于將自己招租信息發(fā)布出去，這樣，租戶就很容易拿到小業(yè)主的聯(lián)系方式，進(jìn)行私下協(xié)商，這樣，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和租金就會(huì)失去一定的控制。春天百貨售后返租形式（7）交房前一定要把商鋪?zhàn)獬鋈?。售后商?7售后返租的稅務(wù)處理及籌劃舉例：商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米，每平方米售價(jià)2萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商與60個(gè)購(gòu)房者同時(shí)簽訂了房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價(jià)100萬(wàn)元，需一次付清。開(kāi)發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對(duì)外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。購(gòu)房者自買房后12年內(nèi)每年可以得到商鋪款8%的租金。開(kāi)發(fā)商每年收取商戶的租金6萬(wàn)元，需要支付給購(gòu)房者的租金4.8萬(wàn)元。對(duì)售后返租方式銷售商鋪如何進(jìn)行稅務(wù)處理，有沒(méi)有稅收籌劃空間？售后返租的稅務(wù)處理及籌劃舉例：商鋪擬采用售后返租方式銷售。商38售后返租的納稅籌劃

在租賃業(yè)務(wù)中，購(gòu)房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。開(kāi)發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回租合同如何簽訂，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，存在著一定的籌劃空間。

方案一，由開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂售房合同的同時(shí)，與購(gòu)房者簽訂房屋租賃合同。

開(kāi)發(fā)商作為轉(zhuǎn)租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關(guān)稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)商每年收到商戶的租金6萬(wàn)元，應(yīng)繳納稅費(fèi)計(jì)算如下：

營(yíng)業(yè)稅＝60000×5%＝3000（元）；城建稅＝3000×7%＝210（元）；教育費(fèi)附加＝3000×3%＝90（元）；稅費(fèi)合計(jì)3300元（其他稅費(fèi)計(jì)算略）。售后返租的納稅籌劃

在租賃業(yè)務(wù)中，購(gòu)房者是商鋪產(chǎn)39售后返租的納稅籌劃方案二，開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)房銷售時(shí)，只與購(gòu)房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，由物業(yè)管理公司與購(gòu)房者另外簽訂委托代理租房合同。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入，減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額，繳納營(yíng)業(yè)稅。所以，物業(yè)公司就可以將代收代付租金的差額1.2萬(wàn)元作為計(jì)稅依據(jù)，按照“服務(wù)業(yè)”稅目5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加；也可以按照“代理業(yè)”營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，將代收經(jīng)商戶的租金6萬(wàn)元，分解為代收租金4.8萬(wàn)元和代理手續(xù)費(fèi)1.2萬(wàn)元，物業(yè)公司代收的租金4.8萬(wàn)元不用納稅，僅就代理手續(xù)費(fèi)1.2萬(wàn)元繳納相關(guān)稅費(fèi)。物業(yè)公司繳納的稅費(fèi)計(jì)算如下：營(yíng)業(yè)稅＝12000×5%＝600（元）；城建稅＝600×7%＝42（元）；教育費(fèi)附加＝600×3%＝18（元）；稅費(fèi)合計(jì)660元。

對(duì)比兩種方案可知，由物業(yè)管理公司與購(gòu)房者簽訂委托代理租房合同比以開(kāi)發(fā)商的名義與購(gòu)房者簽訂房屋租賃合同節(jié)省稅費(fèi)2640元（3300－660）。售后返租的納稅籌劃方案二，開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商在40本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理41【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個(gè)電子形成陽(yáng)離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實(shí)質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒(méi)有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見(jiàn)氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國(guó)要求“公共場(chǎng)所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動(dòng)吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動(dòng)的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動(dòng)吸入煙霧分子，造成被動(dòng)吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每?jī)筛撥夐g都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動(dòng)的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動(dòng)吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石42【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時(shí)，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見(jiàn)氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時(shí)表示陰離子，大于時(shí)表示陽(yáng)離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識(shí)了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動(dòng)速度就加快，只要能說(shuō)明溫度高了運(yùn)動(dòng)速度快了的例子都可以，例如陽(yáng)光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)量大小或者相對(duì)分子質(zhì)量大小（合理即給分）；

（3）陽(yáng)光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等

【分析】（1）根據(jù)實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象判斷氯化銨的狀態(tài)；（2）根據(jù)它們的相對(duì)分子質(zhì)量的區(qū)別考慮；（3）根據(jù)溫度與運(yùn)動(dòng)速度的關(guān)系考慮；（4）根據(jù)注射器的特點(diǎn)考慮．【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性43【解析】【解答】A、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴加入碳酸鈉溶液至過(guò)量的過(guò)程中，生成氯化鈉的質(zhì)量不斷增大，當(dāng)碳酸鈉與鹽酸和氯化鈣完全反應(yīng)時(shí)，氯化鈉的質(zhì)量不再增大，A符合題意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐漸增大至接近于7，B不符合題意；

C、向一定質(zhì)量的稀硫酸中逐滴加入氫氧化鋇溶液至過(guò)量的過(guò)程中，氫氧化鋇不斷和硫酸反應(yīng)生成硫酸鋇沉淀和水，溶質(zhì)的質(zhì)量減小，質(zhì)量分?jǐn)?shù)也減小，當(dāng)氫氧化鋇和稀硫酸完全反應(yīng)時(shí)，繼續(xù)滴加氫氧化鋇溶液時(shí)，質(zhì)量分?jǐn)?shù)應(yīng)該由小變大，C不符合題意；

D、加熱高錳酸鉀時(shí)，當(dāng)溫度達(dá)到一定程度時(shí)，高錳酸鉀開(kāi)始分解生成錳酸鉀、二氧化錳和氧氣，隨著反應(yīng)的進(jìn)行，剩余固體的質(zhì)量不斷減少，當(dāng)高錳酸鉀完全反應(yīng)時(shí)，剩余固體的質(zhì)量不再變化，D符合題意?！窘馕觥俊窘獯稹緼、可燃物的在著火點(diǎn)是一定的，不會(huì)降低，故說(shuō)法錯(cuò)誤，可選；

B、爆炸是物質(zhì)在有限的空間內(nèi)，發(fā)生急劇燃燒，短時(shí)間內(nèi)聚集大量的熱，使周圍的氣體的體積膨脹造成的．可見(jiàn)爆炸需要氧氣的參與，可使燃燒處于暫時(shí)缺氧狀態(tài)，達(dá)到滅火的目的．故說(shuō)法正確，不可選；【解析】【解答】燃燒需要同時(shí)滿足三個(gè)條件：一是要有可燃物，二是可燃物要與氧氣接觸，三是溫度要達(dá)到可燃物的著火點(diǎn)；以上三個(gè)條件都能滿足時(shí)，可燃物才能發(fā)生燃燒。滅火的原理就是破壞燃燒的條件。根據(jù)描述，自動(dòng)滅火陶瓷磚會(huì)噴出氦氣和二氧化碳，故滅火的原理是隔絕氧氣?！窘馕觥俊窘獯稹緼、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴44【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%﹣﹣70%的H2和空氣混合氣體，點(diǎn)燃時(shí)會(huì)發(fā)生爆炸，故A正確；

B、收集的H2能安靜燃燒，說(shuō)明H2的純度大于等于80%，故B項(xiàng)錯(cuò)誤；

C、用向下排空氣法收集H2

，保持試管倒置移近火焰，如果沒(méi)有聽(tīng)到任何聲音，表示收集的H2純度大于等于80%，故C項(xiàng)錯(cuò)誤；

D、氫氣和空氣的混合氣體點(diǎn)燃不一定發(fā)生爆炸，只有在爆炸極限范圍內(nèi)才會(huì)發(fā)生爆炸，故D項(xiàng)錯(cuò)誤．

故選A．

【分析】可燃物質(zhì)（可燃?xì)怏w、蒸氣和粉塵）與空氣（或氧氣）在一定的濃度范圍內(nèi)均勻混合，遇著火源可能會(huì)發(fā)生爆炸，這個(gè)濃度范圍稱為爆炸極限．可燃性混合物能夠發(fā)生爆炸的最低濃度和最高濃度，分別稱為爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限時(shí)不爆炸也不著火，在高于爆炸上限同樣不燃不爆．因此可燃性氣體在點(diǎn)燃前需要先檢驗(yàn)氣體的純度，以防發(fā)生爆炸．【解析】【解答】A、通過(guò)實(shí)驗(yàn)可以知道燒杯中的白磷沒(méi)有燃燒，說(shuō)明燒杯中的白磷雖然溫度達(dá)到著火點(diǎn)，但沒(méi)有與氧氣接觸，所以不能燃燒，從而可以判斷燒杯中的熱水不僅僅是只起到加熱的作用，故A說(shuō)法正確；

B、銅片上白磷燃燒是溫度達(dá)到了著火點(diǎn)且與氧氣接觸，滿足燃燒的條件，故B說(shuō)法正確；

C、銅片上的紅磷沒(méi)有燃燒是溫度過(guò)低沒(méi)有達(dá)到其著火點(diǎn)，沒(méi)有滿足燃燒的條件，故C說(shuō)法正確；

D、燒杯中的白磷通入空氣（氧氣）就會(huì)燃燒，出現(xiàn)“水火相容”的奇觀，故D說(shuō)法錯(cuò)誤．

故選D．【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%4524.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問(wèn)題．

（1）三大化石燃料包括煤、________、天然氣等；它們都是________（填“可再生”或“不可再生”）能源．

（2）控制反應(yīng)的條件可使燃料充分燃燒．燃煤發(fā)電時(shí)，將煤塊粉碎成煤粉的目的是________（3）天然氣主要成分為甲烷，寫出甲烷充分燃燒的化學(xué)方程式________下列有關(guān)天然氣（或甲烷）的說(shuō)法正確的是________（填字母）．

A．沼氣中的主要成分是甲烷

B．甲烷氣體不會(huì)產(chǎn)生溫室效應(yīng)

C．用天然氣代替煤作燃料，有利于減少酸雨形成YouandyourfriendsareleavingaconcertonaFridaynight.Whenyougetoutside,yourearsareringing.Youhavetoshouttobeheard.36Sonoharmdone…right?Notquite.Temporarybuzzingmaybeeasytoignore,butrepeatedexposuretoloudnoisewilleventuallycauseserious---andirreversible(無(wú)法治愈的)---hearingloss.AnewstudyconductedbyresearchersatBrighamandWomen’sHospitalinBostonshowsthatoneinfivepeoplebetweentheagesof12and19areexperiencingslighthearingloss,andonein20havemildhearingloss.37Butthegoodnewsisthatthereplentyofwaysyoucanprotectyourearsfromfurtherdamage—andstilllistentothemusicyoulove:

Askaround.Putyourearbudsinoryourheadphoneson,andthenaskafriendnexttoyouwhetherornotheorshecanhearwhatyou’relisteningto.38Turnitdown.

Buynoise-cancelingheadphones.Apairofearbudsorheadphonesthatfitscomfortablywilllimitoutsidenoisesothatyoucanhearyourmusicbetteratlowervolumes.24.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問(wèn)題．46什么是返租？返租在商鋪的銷售中，采取所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并對(duì)購(gòu)房者有一定比率的年回報(bào)（高于銀行貸款利率才有吸引力）。優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開(kāi)發(fā)商的資金緊張問(wèn)題。缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。操作方式：簽訂購(gòu)房合同時(shí)，業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，返租方常是一個(gè)與開(kāi)發(fā)商無(wú)任何關(guān)聯(lián)的空頭公司，這一切與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，返租協(xié)議可長(zhǎng)達(dá)10年-20年。什么是返租？返租47關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開(kāi)發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證買方購(gòu)買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。產(chǎn)權(quán)式商鋪有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤(rùn)共享、保底分紅等，但萬(wàn)變不離其宗，總歸是“以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營(yíng)銷手法，這種營(yíng)銷模式因?yàn)檎{(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長(zhǎng)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)顯然比單純營(yíng)銷要大。關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？48產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析

作為一種營(yíng)銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，必定有其優(yōu)勢(shì)所在?？陀^的講，這種營(yíng)銷策略在商業(yè)樓盤銷售時(shí)起到了很大的積極作用，在某種程度上是開(kāi)發(fā)商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與把握，更是對(duì)投資者的承諾與保障。市場(chǎng)交易中各方主體，如開(kāi)發(fā)商、投資者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及金融貸款機(jī)構(gòu)在這種銷售模式下均有利可圖。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析作為一種營(yíng)銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市49優(yōu)勢(shì)一：

有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷售額。產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言最大的吸引力就在于，企業(yè)在這種銷售方式下可以短期內(nèi)快速回收大量資金，賺取利潤(rùn)。因?yàn)橥顿Y型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，如果開(kāi)發(fā)商選擇自主經(jīng)營(yíng)或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法承受的。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買斷整個(gè)樓盤也非易事。所以，本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開(kāi)發(fā)新的投資項(xiàng)目的目的，建議開(kāi)發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。利用長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)為賣點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)可以適當(dāng)提高單價(jià)，從而獲得在一般銷售模式下無(wú)法達(dá)到的銷售額和利潤(rùn)。這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的一大優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)一：

有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷售額。50優(yōu)勢(shì)二：

保證了投資者的投資回報(bào)，容易受到投資者的追捧。對(duì)于投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且包租期越長(zhǎng)，回報(bào)越持久，風(fēng)險(xiǎn)就越小。特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報(bào)除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對(duì)售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。對(duì)于售后回租的投資型物業(yè)，投資者一般都是在購(gòu)買時(shí)便同開(kāi)發(fā)商簽訂了包租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節(jié)省了交易時(shí)間。還有一點(diǎn)值得一提的就是，雖然這類物業(yè)可能單價(jià)相對(duì)較高，但由于產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的總價(jià)不是很高，從而降低了投資的門檻，使得有較多的投資者有能力進(jìn)行這種產(chǎn)品的投資。優(yōu)勢(shì)二：

保證了投資者的投資回報(bào)，容易受到投資者的追捧。51

優(yōu)勢(shì)三：

能夠促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，努力爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。

售后返租物業(yè)有的是開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，有的是開(kāi)發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，也有的是合作經(jīng)營(yíng)，但無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要承擔(dān)起支付租金回報(bào)的責(zé)任。經(jīng)營(yíng)者在簽訂協(xié)議時(shí)必然清楚這一點(diǎn)，因此也必然有信心有能力完成這一任務(wù)。迫于固定租金回報(bào)的壓力，經(jīng)營(yíng)者只有努力獲得超過(guò)租金回報(bào)的利潤(rùn)，才有可能生存并發(fā)展下去。這必將促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)。

優(yōu)勢(shì)三：

能夠促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，努力爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。

52優(yōu)勢(shì)四：

有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于售后返租投資型物業(yè)，銀行一般要求首付50％，這相對(duì)一般住宅項(xiàng)目的貸款來(lái)說(shuō)，按揭比例較?。毁J款5至10年還清，也比住宅貸款的還款期限(20到30年)短很多。加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障，大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢(shì)四：

有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。53產(chǎn)權(quán)返租的４種方式

◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)?！籼摂M產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報(bào)是虛擬的，回報(bào)主要是投資人自身的投資款，即俗話說(shuō)的“羊毛出在羊身上”。

◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。市場(chǎng)內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，把銷售價(jià)格定高，通過(guò)高價(jià)格完成其8%或10%的返點(diǎn)。

◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。產(chǎn)權(quán)返租的４種方式

◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)54獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢(shì)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的作用：

商鋪在銷售之后，必須確保成為良性物業(yè)，那么，究竟什么樣的商鋪可以賣？只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)一致的商鋪才能賣，一類是獨(dú)立的街鋪，一類是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場(chǎng)。這種獨(dú)立式商鋪，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)按照銷售分割的獨(dú)立鋪位經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到經(jīng)營(yíng)鋪位與銷售鋪位分割的一致性。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪有著諸多優(yōu)勢(shì)：首先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者洽談租金十分方便；其次，獨(dú)立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；其三，對(duì)于獨(dú)立式商鋪，建設(shè)部、銀行等相關(guān)部門和單位認(rèn)同度高，而投資市場(chǎng)亦十分看好。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢(shì)55返租需要處理的難點(diǎn)：

商家租賃與商鋪銷售的關(guān)系

開(kāi)發(fā)商采取帶租約銷售的方式。先進(jìn)行商鋪銷售，再將商場(chǎng)整體出租給營(yíng)運(yùn)管理公司（策略：開(kāi)發(fā)商自己可以另外的法人成立營(yíng)運(yùn)管理公司或雇請(qǐng)有實(shí)力的營(yíng)運(yùn)管理公司以規(guī)避開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)），由營(yíng)運(yùn)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年9%-11%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。發(fā)展商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)者，它既是三者（開(kāi)發(fā)商、營(yíng)運(yùn)管理公司、業(yè)主）之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。因此從整體上看，三者之間存在兩個(gè)基本點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系。

總結(jié)：與投資者簽訂包租協(xié)議的是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司。也就是說(shuō)，以后在包租過(guò)程中一旦出現(xiàn)問(wèn)題都與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)系。建議：下策：喀什投資公司作為營(yíng)運(yùn)管理公司或廣州城春天百貨另成立營(yíng)運(yùn)管理公司，上策：聘請(qǐng)外地有實(shí)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司；目的：規(guī)避開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。返租需要處理的難點(diǎn)：商家租賃與商鋪銷售的關(guān)系

開(kāi)發(fā)商56銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避

（1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)管理公司作為一個(gè)商業(yè)的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發(fā)”的概念），而發(fā)展商為了實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報(bào)而去補(bǔ)貼一定的資金。銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避

（1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)管理公司57銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（2）營(yíng)運(yùn)管理公司經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

這是商家經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也是發(fā)展商最為擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因是在承租期中，由于商家的經(jīng)營(yíng)管理不良，從而無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致大型商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，但無(wú)法收取租金的尷尬狀況中，這時(shí)其所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（2）營(yíng)運(yùn)管理公司經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

58銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（3）返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

分割銷售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的主要問(wèn)題。雖然營(yíng)運(yùn)管理公司整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益呢？

發(fā)展商在承租期滿后，從項(xiàng)目本身營(yíng)銷的角度看，其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。但為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售價(jià)值，發(fā)展商需提前解決好這一問(wèn)題，不要為將來(lái)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)留下后遺癥。

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（3）返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

59銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避要解決好這一問(wèn)題，可以考慮采用以下的方法：首先，要成立業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)的未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關(guān)系，通過(guò)類似“股權(quán)”的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避要解決好這一問(wèn)題，可以考慮采用以下的方法：60“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪二元收益，才是不動(dòng)產(chǎn)投資的真正收益。不動(dòng)產(chǎn)投資的收益由獲取的租金和物業(yè)本身的升值兩部分組成，獲取的租金是房產(chǎn)投資中的“加法”收益，而升值才是“乘法”收益，也就是說(shuō)升值收益是成倍的、幾何級(jí)的增長(zhǎng)，如果一處不動(dòng)產(chǎn)能夠一邊收取租金一邊升值，那才是最佳的投資對(duì)象，而且出租的利率也一定要大于銀行的貸款利率?！按禾彀儇洝睅ё饧s的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，租金回報(bào)（10年累計(jì)100%）“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪二元收益，才是不動(dòng)產(chǎn)投資的真61省錢只是精神，玩錢才是境界一次投資，十年無(wú)憂；春天百貨攜手一流品牌（廠）商家，開(kāi)啟財(cái)富新方向；投資門檻低，最低投資3-5萬(wàn)元；投資誘惑最大化，省心省力，由春天百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；商鋪產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保，投資無(wú)后顧之憂；按時(shí)返還收益，年均收益10%；投資高額回報(bào)，收益即買即實(shí)現(xiàn)。省錢只是精神，玩錢才是境界一次投資，十年無(wú)憂；春天百貨攜手一62專業(yè)經(jīng)營(yíng)型商鋪的投資價(jià)值，

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非專業(yè)經(jīng)營(yíng)型

一個(gè)項(xiàng)目是否為專業(yè)經(jīng)營(yíng)，最重要的是看是否具有專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和完善的操作模式，以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)發(fā)展前景。具有專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的商鋪不僅可以保證長(zhǎng)期良性發(fā)展，其附加價(jià)值也較非專業(yè)型經(jīng)營(yíng)要高，從而獲得的附加利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）就高。“春天百貨”統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、統(tǒng)一形象管理，統(tǒng)一營(yíng)銷策劃，前景明朗，利潤(rùn)豐富！確保市場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)型商鋪的投資價(jià)值，

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于63能否靈活進(jìn)退，

是考量商鋪投資的重要因素商鋪投資要清晰的判斷投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)、收益的客觀性，而最主要的是投入資金的可回收量以及靈活的進(jìn)退制度。可以說(shuō)，能夠確保投入資金大幅度增值是投資的最高目標(biāo)，而能否靈活撤回投資，即是考察商鋪開(kāi)發(fā)者的實(shí)力與規(guī)范性，同時(shí)也是將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低的保障。能否靈活進(jìn)退，

是考量商鋪投資的重要因素645年、10年雙重推出機(jī)制，

“0”風(fēng)險(xiǎn)的投資計(jì)劃

公開(kāi)發(fā)售時(shí)，業(yè)主與春天百貨的專業(yè)商業(yè)管理公司簽署《托管協(xié)議》，10年無(wú)憂品牌托管，10年賺得黃金旺鋪，最大程度降低投資風(fēng)險(xiǎn)，有效規(guī)避通貨膨脹，讓業(yè)主輕松之間即可獲得長(zhǎng)勢(shì)穩(wěn)定的回報(bào)效應(yīng)和升值空間，享受源源不斷的財(cái)富和幸福。前5年每年9%的收益，一次性從首付款中獲得收益，即買即獲45%高額收益。后5年每年11%的收益按季度獲得收益。投資春天百貨成熟市場(chǎng)，漲幅數(shù)倍有據(jù)可依。為了保證投資者的利益和權(quán)利，特別指定“雙重推出機(jī)制”，在10年內(nèi)可以有2次機(jī)會(huì)將店鋪無(wú)理由的轉(zhuǎn)讓給春天百貨，充分體現(xiàn)“春天百貨”的誠(chéng)信、安全以及規(guī)范性，打造喀什無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的商鋪投資。5年、10年雙重推出機(jī)制，

“0”風(fēng)險(xiǎn)65第6年可以申請(qǐng)退鋪，讓您的投資風(fēng)險(xiǎn)歸零。合同滿五年，第六年投資方可選擇退出市場(chǎng)，投資方可以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給春天百貨。若選擇退出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，春天百貨將全額退還全部已付的商鋪使用權(quán)價(jià)款。購(gòu)買后第10年，可以在原價(jià)基礎(chǔ)上加10%，轉(zhuǎn)讓給春天百貨。第6年可以申請(qǐng)退鋪，讓您的投資風(fēng)險(xiǎn)歸零。合同滿五年，第六年投66春天百貨獲取收益的政策為了保證商場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)，也為了保障投資者的穩(wěn)固收益，項(xiàng)目實(shí)行的是“委托經(jīng)營(yíng)管理”，本著“建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+管理”的核心理念，在購(gòu)買本項(xiàng)目的商鋪后，將委托給專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷策劃，而后按約定比例和時(shí)間給投資者返還租金，這樣就解決了投資的后顧之憂。收益政策：項(xiàng)目商鋪托管10年，10年100%收益返還。一次投入，即可同時(shí)獲得租金收益與商鋪增值兩大長(zhǎng)久回報(bào)，輕松實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的財(cái)富夢(mèng)想。特別要說(shuō)的，這是真正10年100%返還（如您投資20萬(wàn)，10年就能返還20萬(wàn)的本金，另外您還掙到了一套商鋪，10年后一套商鋪保守講番一番也值40萬(wàn)，也就是說(shuō)您現(xiàn)在投入20萬(wàn)，十年后投入的本金20萬(wàn)全部收回還凈賺20萬(wàn)，不用操心，還掙得一個(gè)商鋪)，這真是一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)。春天百貨獲取收益的政策為了保證商場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)，也為了保障投資67春天百貨商鋪購(gòu)買模式購(gòu)買“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，先簽訂《商品房買賣合同》，獲得“春天百貨”項(xiàng)目商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。同時(shí)附帶簽定十年租賃合同，十年內(nèi)由“春天百貨”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，確保十年穩(wěn)固收益。1-5年：每年9%租金收益（一次性返還）6-10年：每年11%租金收益（每年按季度返還）前十年100%返還。為了資金回收，全部采用獨(dú)立產(chǎn)權(quán)銷售，租賃則為輔助，租賃是為了滿足產(chǎn)權(quán)銷售給投資客戶，經(jīng)營(yíng)的需要，因投資戶大多不是經(jīng)營(yíng)戶，而招租、租賃的要求就不嚴(yán)格。典型的作法是把租賃價(jià)做高，大于10%的年回報(bào)，與售價(jià)之間，這樣一個(gè)虛高來(lái)拉動(dòng)銷售。春天百貨商鋪購(gòu)買模式購(gòu)買“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，先68年投資回報(bào)率及投資回收期年投資回報(bào)率一次性購(gòu)買（計(jì)算公式）：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)）*12按揭貸款（計(jì)算公式）：（稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）*12（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）注：商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%投資回收期一次性付款公式：（購(gòu)買房屋總價(jià)+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）/（稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)）*12注：商鋪投資的合理回收期限一般為8-12年年投資回報(bào)率及投資回收期年投資回報(bào)率69年投資回報(bào)率及投資回收期舉例：如本項(xiàng)目一層售價(jià)：12000元/平米售價(jià)。100平米的商鋪。則總價(jià)：120萬(wàn)的商鋪計(jì)算：600000（50%的首付款）10年貸款系數(shù)=6600元/月還款6600元/月還款/30天/100平米=2.2元/平米/日還款（商鋪每日所需還款）5元/平米物業(yè)費(fèi)/30天=0.17元（商鋪每日所需物業(yè)費(fèi)用）以此公式來(lái)計(jì)算，每日商鋪所需還款再加上每日物業(yè)費(fèi)用及水電等費(fèi)用，則2.5元/日租金即可保本，而目前商鋪?zhàn)赓U價(jià)格最低可維持在2.5-4.5/天平米，因此隨著時(shí)間的推移本項(xiàng)目就有大幅度租金上升的空間。年投資回報(bào)率及投資回收期舉例：如本項(xiàng)目一層售價(jià)：12000元7010年返租收益100%＋永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值舉例說(shuō)明：購(gòu)買20平米，每平米10000元20（面積）×10000（平米價(jià)格）＝200000（總價(jià)）90（平米租金/月）×20（面積）×12（月）＝21600（年租金）200000×9%＝18000（前5年每年返）×5（年）＝90000（1-5年共返，一次性在總款中返還）200000×11%＝22000（6-10年每年返）×5（年）＝110000（6-10年共返，從第六年起分年返還）90000＋110000＝20萬(wàn)返租收益：20萬(wàn)＋鋪位價(jià)值?。ㄊ晔栈爻杀?一個(gè)永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪）備注：首次返租為前5年一次性返租，后期為每年返租。10年返租收益100%＋永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值舉例說(shuō)明：71投資舉例說(shuō)明：

以3樓一個(gè)總值10萬(wàn)元的商鋪為例，看看在實(shí)行一次性返租后商鋪投資的供款情況：

從以上供款實(shí)例可以看出，月供不足以造成投資壓力，但首期款5萬(wàn)元，對(duì)于一個(gè)擁有自由資金一二十萬(wàn)的公務(wù)員、白領(lǐng)而言，無(wú)凝具有風(fēng)險(xiǎn)和壓力，所以用降低首期門檻，是激活公務(wù)員，白領(lǐng)投資的關(guān)鍵。

一次性返租五年后，實(shí)付首期款僅為一成，只需5000元就可以投資商鋪，

而由于在鋪位分割中，三層以上鋪位大都盡可能分成小單位，其總值相對(duì)偏低，三樓商鋪總值大多在10萬(wàn)元左右，這樣首期款僅數(shù)千元。

總價(jià)首期五成一次性返還五年租金（年回報(bào)9%）實(shí)付首期五成十年月供10萬(wàn)5萬(wàn)4.5萬(wàn)0.5萬(wàn)550元投資舉例說(shuō)明：

以3樓一個(gè)總值10萬(wàn)元的商鋪為例，看看在實(shí)行72一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系：

銀行提供五成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系

層數(shù)一次性返還租金年數(shù)合計(jì)返還數(shù)（年返9%）客戶首期款1層3年27%23%2層4年36%14%3層4年36%14%4層5年45%5%投資回報(bào)計(jì)算公式：

每平方米售價(jià)=每月每平方米租價(jià)*12個(gè)月/年回報(bào)率10%

一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系：

銀行提供五成按揭情況下的一次73返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著非常重要的意義，它平衡著雙方的利益關(guān)系，從而達(dá)到雙方的共贏，由此可見(jiàn)，返租之于商家和投資客，發(fā)揮著明顯的杠桿作用。

返租之于商家發(fā)展商通過(guò)返租期，實(shí)施對(duì)商家的租金優(yōu)惠，使得商家在市場(chǎng)培育期內(nèi)以較低的成本做生意。一個(gè)市場(chǎng)從最初的培育期到發(fā)展成成熟市場(chǎng)需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，發(fā)展商通過(guò)返租期“放水養(yǎng)魚”。在市場(chǎng)的初期來(lái)給商戶一個(gè)低成本經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，降低了商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著非常重74返租的正面作用及意義返租之于投資客投資客在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)成本低，商家能夠順利度過(guò)市場(chǎng)培育期的難關(guān)，返租期滿后投資客得到的將是一個(gè)興旺的商場(chǎng)。發(fā)展商運(yùn)用返租這個(gè)杠桿，通過(guò)低租金招商，迅速引起了搶鋪浪潮。由于“放水養(yǎng)魚”，發(fā)展商培育了市場(chǎng)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一起成長(zhǎng)，在商鋪的培值中，最大的獲利者必然是投資客。

發(fā)展商之于返租返租策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報(bào)，以優(yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ)，或是真實(shí)的資金收益做支撐，發(fā)展商只是扮演了一個(gè)“中間調(diào)解人”的角色，拿投資客買鋪錢的一小部分用來(lái)培育市場(chǎng)，發(fā)展商通過(guò)這個(gè)杠桿來(lái)平衡雙方的利益關(guān)系，達(dá)到雙方共贏的目的，發(fā)展商通過(guò)這個(gè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)小業(yè)主高回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者能賺錢的目的，從而也實(shí)現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證春天百貨的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。返租的正面作用及意義返租之于投資客75產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：第一，后期的運(yùn)營(yíng)管理，這是商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)靈魂，大家都知道，對(duì)銷售型的商業(yè)來(lái)說(shuō)，第一步是賣出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最終的1/3還是靠最終的運(yùn)營(yíng)管理，這為商業(yè)后期的增值起到的作用更是至關(guān)重要的。一定要有一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)運(yùn)作后期的運(yùn)營(yíng)管理工作，這是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，要把投資運(yùn)營(yíng)管理公司從一開(kāi)始銷售的時(shí)候就提到臺(tái)前；第二，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)一定不要空架子，整個(gè)團(tuán)隊(duì)的職責(zé)分工，包括它的運(yùn)營(yíng)思路和整個(gè)后期的招商包括廣告位的管理、整個(gè)推廣，前期整個(gè)的思路一定要非常清晰，這種清晰的思路在銷售的時(shí)候就要告訴投資客在后期怎么樣運(yùn)營(yíng)推廣，怎么樣進(jìn)行統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這樣投資客肯定會(huì)有信心，這是運(yùn)營(yíng)管理后期的主要的思路；產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：76產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：第三，也是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在銷售的時(shí)候就為招商做好準(zhǔn)備，這樣投資客買完之后，運(yùn)營(yíng)管理公司馬上會(huì)給他項(xiàng)目源源不斷地輸送商業(yè)客戶資源，這是運(yùn)營(yíng)管理公司要做的；第四，是一定要跟各個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)做好戰(zhàn)略共同和橫向聯(lián)系。我們的百貨行業(yè)協(xié)會(huì)、零售協(xié)會(huì)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的相關(guān)協(xié)會(huì)、步行街商業(yè)協(xié)會(huì)我們前期都要做好相關(guān)的聯(lián)系。產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：第三，也是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是商業(yè)77

分析總結(jié)說(shuō)明：包租期越長(zhǎng)，發(fā)展商要返還給客戶的金額越多，即發(fā)展商要貼補(bǔ)的錢要增加，這樣必定要提高商場(chǎng)的銷售價(jià)格來(lái)填補(bǔ)，無(wú)疑，這樣做對(duì)銷售的壓力將非常大。目前春天百貨的租金水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加，也會(huì)提高商鋪的銷售價(jià)格，增大銷售壓力。分析總結(jié)說(shuō)明：78分析總結(jié)說(shuō)明：銷售策略實(shí)施：購(gòu)買“春天百貨”帶租約獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，簽訂《商品房買賣合同》，獲得“春天百貨”項(xiàng)目商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。同時(shí)由商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理公司與客戶簽定十年委托經(jīng)營(yíng)租賃合同，十年內(nèi)由“春天百貨”進(jìn)行“四統(tǒng)一”的經(jīng)營(yíng)管理，確保十年100%穩(wěn)固收益。1-5年：每年9%租金收益（一次性返還）6-10年：每年11%租金收益（每年返還）前十年100%返還，后10年如果業(yè)主繼續(xù)委托春天百貨經(jīng)營(yíng)管理公司剛管理，則與春天百貨共享租金上漲的收益，按租金九一分成，投資者占租金收入的90%，春天百貨占10%。分析總結(jié)說(shuō)明：銷售策略實(shí)施：購(gòu)買“春天百貨”帶租約獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商79春天百貨售后返租形式歸結(jié)為以下幾個(gè)步驟：（1）努力創(chuàng)造“街鋪”式的產(chǎn)品。在所有類別的商鋪產(chǎn)品中，街鋪（沿街店鋪）是投資者最易接受的產(chǎn)品形式，在潘石屹的所有SOHO項(xiàng)目中，無(wú)論內(nèi)鋪還是外鋪均采取了“街鋪”的形式，均取得良好的銷售業(yè)績(jī)。（2）對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行合理定價(jià)。商鋪的售價(jià)與租金有著直觀的互動(dòng)性和關(guān)聯(lián)性，在銷售商鋪時(shí)，應(yīng)該采取租金回報(bào)率的計(jì)算方式，來(lái)給自己的商鋪進(jìn)行合理定價(jià)，不可盲目攀比，商鋪是純投資品，所以價(jià)格問(wèn)題是銷售的第一問(wèn)題，也是關(guān)乎今后招商運(yùn)營(yíng)、與小業(yè)主進(jìn)行溝通的關(guān)鍵。春天百貨售后返租形式歸結(jié)為以下幾個(gè)步驟：80春天百貨售后返租形式（3）銷售前要明確商鋪的業(yè)態(tài)分布。銷售的時(shí)候就要讓購(gòu)買者先入為主的知道他買這個(gè)商鋪的允許經(jīng)營(yíng)范圍，并盡可能地在售房合同中予以標(biāo)注（不管這一點(diǎn)最后能起到多大作用），這其中道理還要在銷售過(guò)程中通過(guò)銷售人員向購(gòu)買者不斷地進(jìn)行灌輸，幫助小業(yè)主樹(shù)立大局觀念。（4）加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的招商力度。招商是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，招商招的好，項(xiàng)目的成功率就大，招商招的差，即使你賣完了，項(xiàng)目仍然算不成功的。加強(qiáng)招商力度，爭(zhēng)取在商鋪交給小業(yè)主之前，能幫助小業(yè)主把他所購(gòu)買的商鋪以合理的租金租出去，確保第一批租戶基本上是按照開(kāi)發(fā)商的業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)承租的，這樣，就可以保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相對(duì)統(tǒng)一招商安排。春天百貨售后返租形式（3）銷售前要明確商鋪的業(yè)態(tài)分布。銷售的81春天百貨售后返租形式（5）制定租金指導(dǎo)價(jià)并公布于眾。在招商啟動(dòng)之前，根據(jù)商鋪的售價(jià)，采用租金回報(bào)率的計(jì)算方式，制定出相對(duì)公平的租金指導(dǎo)價(jià)，公布于眾，以便于小業(yè)主和商戶之間的租賃協(xié)商參考，防止小業(yè)主哄抬租金，防止商戶變相壓價(jià)，起到價(jià)格指導(dǎo)的作用。（6）設(shè)立專門的售后商鋪的招租部門。項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立專門的“售后商鋪”的招租部門，接待好每一位租戶代表和小業(yè)主代表，并登記在案。要將小業(yè)主的聯(lián)系方式和租戶的聯(lián)系方式作為絕密材料，嚴(yán)禁外泄，要把商鋪的第一批租戶牢牢地控制在自己手中，防止租戶與小業(yè)主之間的私下接觸，這是控制商鋪業(yè)態(tài)的關(guān)鍵所在。春天百貨售后返租形式（5）制定租金指導(dǎo)價(jià)并公布于眾。在招商啟82春天百貨售后返租形式（7）交房前一定要把商鋪?zhàn)獬鋈?。售后商鋪的招租工作一定要在交房前完成或完成大部分，不然的話，交房后就?huì)失去控制，小業(yè)主會(huì)急于將自己招租信息發(fā)布出去，這樣，租戶就很容易拿到小業(yè)主的聯(lián)系方式，進(jìn)行私下協(xié)商，這樣，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和租金就會(huì)失去一定的控制。春天百貨售后返租形式（7）交房前一定要把商鋪?zhàn)獬鋈?。售后商?3售后返租的稅務(wù)處理及籌劃舉例：商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米，每平方米售價(jià)2萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商與60個(gè)購(gòu)房者同時(shí)簽訂了房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價(jià)100萬(wàn)元，需一次付清。開(kāi)發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對(duì)外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。購(gòu)房者自買房后12年內(nèi)每年可以得到商鋪款8%的租金。開(kāi)發(fā)商每年收取商戶的租金6萬(wàn)元，需要支付給購(gòu)房者的租金4.8萬(wàn)元。對(duì)售后返租方式銷售商鋪如何進(jìn)行稅務(wù)處理，有沒(méi)有稅收籌劃空間？售后返租的稅務(wù)處理及籌劃舉例：商鋪擬采用售后返租方式銷售。商84售后返租的納稅籌劃

在租賃業(yè)務(wù)中，購(gòu)房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。開(kāi)發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回租合同如