房地產基礎知識培訓講義207

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基礎知識第一部分房地產市場法律法規(guī)房地產市場分級

房地產一級市場房地產二級市場房地產三級市場房地產一級市場又稱土地一級市場,是土地使用權出讓的市場。即國家通過其指定的政府部門將國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。出讓的土地，可以是生地；也可以是通過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。房地產二級市場是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場還包括土地二級市場：指土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。房地產三級市場指購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換。什么是房地產？房產和地產的總稱。指土地及土地上建筑物、附著物。什么是房地產權？是指土地的使用權，以及土地上建筑物、附著物的所有權，并由此引發(fā)的其它權益：如繼承權、租賃權、贈與權、抵押權等。房地產權建筑物、附著物所有權土地使用權租賃權繼承權抵押權贈與權房地產開發(fā)相關企業(yè)有哪些？

物業(yè)管理公司銀行禮儀公司廣告制作公司廣告公司策劃代理公司工程建筑公司園林景觀設計公司建筑規(guī)劃設計公司房地產開發(fā)企業(yè)土地使用權的的出讓方式土地使用權出讓招標拍賣協議拍賣出讓土地地使用權？拍賣出讓土地地使用權：是指在指定的的時間、公開開場合；在土地管理部部門授權的拍拍賣主持人的的主持下；競投者按規(guī)定定的方式應價價，由出價最最高者獲得土土地使用權的的行為。招標出讓土地地使用權？招標出讓土地地使用權：是指由土地管管理部門公開開招標或邀請請符合條件的的投標人投標標；經評標后確定定的中標人取取得土地使用用權的行為。。協議出讓土地地使用權？協議出讓土地地使用權：指由土地管理理部門代表市市政府與土地地使用者以土土地的公告市市場價格為基基準；經過協商確定定土地價格，，并將土地使使用權讓與土土地使用者的的行為。哪些土地使用用權出讓需通通過招標或拍賣方式進行？根據《鄭州市土地使使用權出讓條條例》《鄭州市土地使使用權招標拍拍賣規(guī)定》：凡經營性、營利利性項目用地一律以招標或或拍賣的方式式出讓。哪些土地使用用權出讓可采采取協議方式？根據“深府[2001]94號”文的規(guī)定定，協議方式式出讓土地使使用權僅限于以下下范圍：（一）工業(yè)用用地（特區(qū)內內限高新技術術項目用地））；（二）市、區(qū)區(qū)政府建設的的社會微利商商品房用地和和全成本微利利商品房用地地；（三）市、區(qū)區(qū)財政全額投投資的機關、、文化、教育育、衛(wèi)生、體體育、科研和和市政設施用用地等公益性性、非營利性性用地；（四）軍事用用地。哪些土地使用用權出讓經市市政府批準后后可采取協議方式？根據“深府[2001]94號”文的規(guī)定定，下列用地地也可以采取取協議出讓方式出出讓土地使用用權，但必須須按公告的市市場價格出讓，并將出出讓情況予以以公示：（一）屬特區(qū)區(qū)急需或特別別鼓勵發(fā)展的的項目用地；；（二）市政府府以土地入股股合作的項目目用地。原行政劃撥土土地、歷史用用地、協議出出讓土地上建建成并已竣竣工驗收的房房地產，如何何進入市場？？根據“深府[2001]94號”文的規(guī)定定，原行政劃劃撥土地、歷歷史用地、協協議出讓土地上建成并竣竣工驗收的單單位和個人的的不能進入市市場的房地產產，應補交市市場地價。在該規(guī)定定實施之日（（即2001年7月6日）起一年內內補交的，按按下列辦法辦理：（一）補交地地價的標準：：1．市、區(qū)國有有企業(yè)按市場場地價的20%補交地價。工工業(yè)用途免予予補交。2．市、區(qū)國有有企業(yè)以外的的其他單位和和個人按市場場地價的25%補交地價。工工業(yè)用途免予予補交。（二）自辦理理手續(xù)之日起起按相應房地地產用途，重重新開始計算算土地使用年年期。（三）原安居居房進入市場場補交地價的的標準，按市市政府有關規(guī)規(guī)定執(zhí)行。（四）上述房房地產補交地地價后，發(fā)（（換）紅皮房房地產證，可可以進入市場場。（五）上述規(guī)規(guī)定不適用已已簽訂土地使使用權出讓合合同且未交清清市場地價或或協議地價的的土地使用權權受讓單位。。（六）在本規(guī)規(guī)定實施之日日起一年內未未按上述標準準補交地價的的，一律按現現行市場地價價標準足額補補交，但原福福利、微利商商品房除外。。（七）對歷史史遺留違法私私房和生產經經營性違法建建筑的處理有有特別規(guī)定的的，按特別規(guī)規(guī)定執(zhí)行。土地的掛牌交交易？土地的掛牌交交易，即在一一定期限內將將土地交易條條件在土地交交易機構進行行公告，并接接受交易申請請的行為。土地使用權公公開掛牌交易易的，應公告告最低交易價價和其他交易易條件。公告告期限不少于于30日。掛牌交易如何何確定成交？？公告期限屆滿滿（一）若在規(guī)規(guī)定期限內只只有一個申請請人，且報價價高于最低交交易價，并符符合其它交易易條件的，則則此次交易成成交；（二）在規(guī)定定期限內有二二個以上申請請人的，允許許多次報價，，土地使用權權應由出價高高者獲得。報報價相同的，，由在先報價價者獲得；（三）若在規(guī)規(guī)定期限內沒沒有申請人,或者只有一個個申請人但報報價低于最低低交易價或不不符合其他交交易條件的，，委托人可調調整最低交易易價，重新委委托交易中心心交易。土地的掛牌交交易注意事項項？報價以報價單單為準。成交交后，由委托托人與買方簽簽訂土地使用用權轉讓合同同，并由交易易中心鑒證。。申請人掛牌交交易所公告的的最低交易價價由委托人決決定，但該最最低交易價不不得低于應補補交地價、應應繳納稅費及及應付交易服服務費用之和和。在哪些情形下下，土地使用用權終止？根據《鄭州市土地使使用權出讓條條例》，有下列情形形之一的，土土地使用權終終止：(一)出讓合同規(guī)定定的年期屆滿滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死死亡而無合法法承繼人；(四)人民法院或土土地管理部門門依法作出的的沒收土地使使用權的判決決、裁定或決決定生效；(五)用地單位遷移移或者被依法法注銷的；(六)市政府根據社社會公共利益益的需要，提提前收回土地地使用權的；；(七)法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他情情形。哪些情形下的的土地交易不不予辦理產權權手續(xù)？根據《鄭州市土地交交易市場管理理規(guī)定》的規(guī)定，凡有有下列情形之之一的，不予辦理理產權手續(xù)：：（一）違反本本規(guī)定，須公公開交易的土土地使用權不不實行公開交交易的；（二）須公開開交易的土地地使用權不按按本規(guī)定的規(guī)規(guī)范要求和方方式進行公開開交易的；（三）投標人人或競買人互互相串通壓價價的；（四）法律、、法規(guī)規(guī)定屬屬于交易無效效的其他情形形。屬于前款第（（一）、（二二）項情形的的，由監(jiān)察部部門依法對有有關單位負責人和責任任人給予行政政處分。構成成犯罪的，由由司法機關依依法追究刑事責任。土地用途種類類？農用地：指直直接用于農業(yè)業(yè)生產的土地地，包括耕地地、林地、草草地、農田水水利用地、養(yǎng)養(yǎng)殖水面等；；建設用地：指指建造建筑物物、構筑物的的土地，包括括城鄉(xiāng)住宅和和公共設施用用地、工礦用用地、交通水水利設施用地地、旅游用地地、軍事設施施用地等；未利用地是指指農用地和建建設用地以外外的土地。農用地建建設設用地未未利用地地如何了解土地地來源及性質質？對已辦理房地地產登記的，，可以從《房地產證》中了解；對未辦理房地地產登記手續(xù)續(xù)的，可以從從土地使用權權出讓合同書中了解。。行政劃撥用地地？土地使用權劃劃撥，是指縣縣級以上人民民政府依法批批準，在土地地使用者繳納納補償、安置置等費用后將將該幅土地交交付其使用，，或者將土地地使用權無償償交付給土地地使用者使用用的行為。特區(qū)內，從特特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政政府無償劃撥撥的并辦理了了征地手續(xù)的的土地可認定定為行政劃撥撥用地；特區(qū)區(qū)外，土地使使用者通過除除出讓土地使使用權以外的的其他方式依依法取得的國國有土地，均均可認定為行行政劃撥用地地。集體土地？集體土地是指指農村集體所所有的土地。。哪些用地屬于于集體土地？？根據《中華人民共和和國土地管理理法》第八條的規(guī)定定：農村和城市郊郊區(qū)的土地，，除由法律規(guī)規(guī)定屬于國家家所有的以外，屬于農農民集體所有有；宅基地和和自留地、自自留山，屬于農民集體體所有。集體土地使用用權有哪些規(guī)規(guī)定？《中華人民共和和國土地管理理法》的規(guī)定，農民民集體所有的土地地的使用權不不得出讓、轉轉讓或者出租租用于非農業(yè)建建設；但是，，符合土地利利用總體規(guī)劃劃并依法取得建建設用地的企企業(yè)，因破產產、兼并等情情形致使土地使使用權依法發(fā)發(fā)生轉移的除除外。根據《鄭州市土地使使用權出讓條條例》的規(guī)定，集體體所有的土地，經依依法征用轉為為國有土地后后，方能依該該條例出讓其使用權。。合作建房？指以一方提供供土地使用權權，另一方或或多方提供資資金合作開發(fā)房地產的的房地產開發(fā)發(fā)形式。如何了解地價價是否交清？？對已辦理房地地產登記手續(xù)續(xù)，并領取《房地產證》的，說明地價價已經交清；；對未辦理房地地產登記手續(xù)續(xù)的，可以要要求發(fā)展商出出示由主管部門門出具的地價價款交清證明明；對分期付付款的，可以從從土地使用權權出讓合同書書中了解地價價的分期付款額額度。違法建筑？指未經規(guī)劃土土地主管部門門批準，未領領取建設工程程規(guī)劃許可證或臨時建建設工程規(guī)劃劃許可證，擅擅自建筑的建建筑物和構筑物。哪些屬于違法法建筑？（一）占用已已規(guī)劃為公共共場所、公共共設施用地或或公共綠化用地的建筑筑；（二）不不按批準的設設計圖紙施工工的建筑；（三）擅擅自改建、加加建的建筑；；（四）農村村經濟組織的非農建設設用地或村民民自用宅基地地非法轉讓興興建的建筑；特區(qū)內城城市化的居民民委員會或股股份合作公司司的非農業(yè)用地非法轉轉讓興建的建建筑；（五））農村經濟組組織的非農業(yè)用地或村村民自用宅基基地違反城市市規(guī)劃或超過過市政府規(guī)定標準的建建筑；（六））擅自改變工工業(yè)廠房、住住宅和其他建筑物使用用功能的建筑筑；（七）逾逾期未拆除的的臨時建筑；（八）違違反法律、法法規(guī)有關規(guī)定定的其他建筑筑。什么情形下主主管部門可可提前收回有有償出讓的土土地使用權？？有下列情形之之一的，主管管部門在年期期屆滿前可以以收回有償出讓的土地地：（一）公共利利益需要的；；（二）公路、、鐵路、機場場等經核準報報廢的；（三）用地單單位遷移或被被依法撤銷的的；（四）實施城城市規(guī)劃而進進行舊城區(qū)改改建需要的。。哪些違法私房房不予確認產產權？下列違法私房房不予確認產產權：（一）占用道道路、廣場、、綠地、高壓壓供電走廊和和壓占地下管管線或者其他他嚴重影響城城市規(guī)劃又不不能采取改正正措施的；（二）占用農農業(yè)保護區(qū)用用地的；（三）占用一一級水源保護護區(qū)用地的；；（四）非法占占用國家所有有的土地或者者原農村用地地紅線外其他他土地的。什么情況下，，需繳納土地地使用費？使用特區(qū)范圍圍內土地的單單位和個人，，都必須依據據《鄭州市土地使用費費征收辦法》的規(guī)定繳納土土地使用費，，但該辦法規(guī)定免繳繳的除外。同時，在土地地使用權出讓讓合同書中還還約定：乙方方在使用土地期間，未未按合同約定定支付土地使使用權出讓金金和土地開發(fā)與市政配配套設施金，，并未按合同同規(guī)定繳納土土地使用費的，甲方可可不予辦理與與本地塊有關關的房地產權權登記、建筑許可、銷銷（預）售許許可及其他相相關手續(xù)或采采取其他限制性措施。。土地使用費繳繳納人是如何何確定的？根據《鄭州市土地使使用費征收辦辦法》的規(guī)定，使用用土地的單位位和個人是土地使用用費的繳納人人。但：（一）以土地地投資入股與與他方興辦合合資、合作作或聯營企業(yè)業(yè)的，合資、、合作或聯營企企業(yè)為繳費人人，但經批批準的合營合合同另有約定定的按合同辦理；土地權權屬沒有轉移移的，提供土土地的一方為為繳費人；土土地使用權轉讓的，受受讓方為繳費費人；（二）租賃房房屋的，房屋屋所有人為繳繳費人；（三）經營土土地開發(fā)的，，在土地使用用權轉讓前，，經營開發(fā)發(fā)單位為繳費人，，土地地使用用權轉轉讓的的，受受讓方方為繳繳費人人；（四））農村村工商商用地地和宅宅基地地，以以工商商企業(yè)業(yè)、宅宅基地地使用用人為為繳費費人；；（五））共有有的土土地，，以《房地產產證》登記的的權利利人為為繳費費人。。如何辦辦理土土地使使用費費繳納納手續(xù)續(xù)？土地權權屬變變更的的，新新的的土地地使用用人應應在辦辦理產產權登登記或或變更登登記之之日起起三十十日內內向市市國土土局提提出土土地使使用費費登記或變變更登登記申申請；；改變變土地地使用用用途途的，，應應自批批準之之日起三三十日日內向向市國國土局局提出出土地地使用用費變變更登登記申申請。。如何辦辦理《建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》？以招標標、拍拍賣方方式獲獲得國國有土土地使使用權權的，，建設設單位位憑土地使使用權權出讓讓合同同書領領取《建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》。以協議議出讓讓方式式獲得得國有有土地地使用用權的的，建建設單單位必必須在在簽訂訂土地地使用權權出讓讓合同同書之之前，，向市市規(guī)劃劃主管管部門門或其其派出出機構構領取取《建設用地地規(guī)劃劃許可可證》。市規(guī)規(guī)劃主主管部部門或或派出出機構構按照照相應應的城城市規(guī)劃，，審定定建設設用地地的相相關規(guī)規(guī)劃設設計指指標，，提出出城市市規(guī)劃劃設計計要求，核發(fā)《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》。建設單位在在取得《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》后90日內，未能能簽訂土地地使用權出讓讓合同書又又未申請延延期的，《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》自行失效。取得《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》后，

是否否可以變更更地塊規(guī)劃劃內容？建設單位取取得《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》后兩年內不不得申請變更規(guī)劃劃內容；兩兩年后申請請變更的，，市規(guī)劃主主管部門或其派出機機構對申請請進行初審審后，按法法定程序審審批。獲得批準的的，市規(guī)劃劃主管部門門或其派出出機構向申申請單位重新核發(fā)《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》，收回原《建設用地規(guī)劃許可證證》，并辦理相相應的用地地手續(xù)；不不批準的，，由市規(guī)劃主管管部門或其其派出機構構書面答復復申請單位位?！督ㄔO工程規(guī)規(guī)劃許可證證》包括哪些內內容？包括下列內內容：（1）許可證編編號；（2）發(fā)證機關關名稱和發(fā)發(fā)證日期；；（3）用地單位位；（4）用地項目目名稱、位位置、宗地地號以及子子項目名稱稱、建筑性性質、棟數數、層數、、結構類型型；（5）計容積率率面積及各各分類面積積；（6）附件包括括總平面圖圖、各層建建筑平面圖圖、各向立立面圖和剖剖面圖。什么情況下下不予核發(fā)發(fā)《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證》？根據《鄭州市市城城市規(guī)劃條條例》的規(guī)定，下下列情況不予核發(fā)發(fā)《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證》：（一）不符符合城市規(guī)規(guī)劃要求或或未按政府府主管部門門對各階段審查意見見作出設計計修改的；；(二)設計單位資資質與資格格不符合有有關行業(yè)管管理規(guī)定（三）設計計文件不符符合國家、、省、市有有關專業(yè)技技術規(guī)范和規(guī)程的。。在哪些情況況下，需重重新辦理《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證》？當工程因以以下情況確確需修改的的，應重新新辦理《建設工程規(guī)劃許可證證》：（一）涉及及建筑物位位置、立面面、層數、、平面、使使用功能、、建筑結構的的；（二）市政政工程中涉涉及規(guī)模、、等級、走走向、工藝藝設計、立面、平面面、結構、、功能及設設備的容量量、造型有有較大變化的。對已建成的的建筑需改改變使用性性質時，是是否需要申申請核發(fā)《建筑工程規(guī)規(guī)劃許可證證》？已建成的建建筑確需改改變使用性性質的，須須經城市規(guī)規(guī)劃主管部門門批準，簽簽訂土地使使用權出讓讓合同書補補充協議、付付清地價款款后，持設設計文件等等，向市規(guī)規(guī)劃主管部部門申請請核發(fā)《建設工程程規(guī)劃許許可證》或建筑工程程裝飾、、裝修許許可文件件。涉及及有關專專業(yè)管理部門審審批的，，還應取取得有關關部門的的審核意意見。對未取得得《建設工程程規(guī)劃許許可證》的建設項項目，主主管部門門可以采采取什么么處罰措措施？未取得建建設用地地規(guī)劃許許可證或或建筑工工程規(guī)劃劃許可證證進行建設的，，市規(guī)劃劃主管部部門可以以依照《鄭州市規(guī)規(guī)劃土地地監(jiān)察條例》采取查封封，扣押押等行政政強制措措施。購買預售售商品房房后，發(fā)發(fā)展商商是否可可以變更更項目設設計？房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)應當按按照批準準的規(guī)劃劃、設計計建設商商品房。。商品房銷銷售后，，房地產產開發(fā)企企業(yè)不得得擅自變變更規(guī)劃劃、設計。有下列情情形之一一的，不不予進行行規(guī)劃驗驗收：（一）擅擅自變更更建筑設設計（包包括變更更建筑物物位置、、立面、、層數、、平面、、使用功功能、建建筑結構構、設備備的容量量）的；；（二）未未拆除原原《建設工程程規(guī)劃許許可證》標明應拆拆除的建建筑物或或構筑物物的；（三）未未拆除用用地范圍圍內的臨臨時設施施，未完完成其配配套工程程的；（四）其其他不符符合《建設工程程規(guī)劃許許可證》要求的。。對成片開開發(fā)、分分期開發(fā)發(fā)的住宅宅小區(qū)是是如何何進行規(guī)規(guī)劃驗收收的？成片開發(fā)發(fā)的住宅宅區(qū)、工工業(yè)區(qū)在在進行單單體建筑筑工程的的規(guī)劃驗收后，，還應進進行小區(qū)區(qū)規(guī)劃驗驗收。小小區(qū)建設設分期分分批進行時，其其配套工工程應按按計劃同同步完成成。未完完成時，，同期的其他項項目不予予規(guī)劃驗驗收。對住宅區(qū)區(qū)內的公公用設施施、設備備、場所所（地））的使用用有哪些些規(guī)定？？根據《〈鄭州市住住宅區(qū)物物業(yè)管理理條例〉實施細節(jié)節(jié)》的規(guī)定，凡經經市政府府規(guī)劃部部門批準準的為住住宅區(qū)居居民提供供配套服務的公公用設施施、設備備和場所所（地）），未經經規(guī)劃部部門批準，一律律不得挪挪作他用用。某物業(yè)加加建兩層層，可可以“一一邊報建建，一邊邊加建””嗎？不可以。。建筑物物的擴建建、改建建必須報報主管部部門批準準并對原《建筑工程程規(guī)劃許許可證》進行變更更或備注注并領取取施工許可證證后，方方可施工工。如未未履行以以上手續(xù)續(xù)，將會會被認定為違法法建筑。。因此，，其產權權沒有保保證。設立房地地產開發(fā)發(fā)企業(yè)須須具備哪哪些條件件？須具備下下列條件件：（一）注注冊資本本不得少少于人民民幣一千千萬元；；（二）有有四名以以上持有有專業(yè)證證書的房房地產、、建筑工工程專業(yè)業(yè)的專職職技術人人員，兩兩名以上上持有專專業(yè)證書書的專職職會計人人員；（三）有有按市場場價格取取得的土土地使用用權；（四）有有自己的的名稱、、組織機機構和固固定的經經營場所所；（五）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他條件。。如何申請請領取《房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質證證書》？房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)應在取取得營業(yè)業(yè)執(zhí)照后后三十日日內到主主管部門門備案，，并申請請領取《房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質證證書》，主管部部門應在在十五日日內依照照法律、、法規(guī)的的規(guī)定核核發(fā)《房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質證證書》。房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)辦理房房地產開開發(fā)和經經營業(yè)務務時，應應當出示示《房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質證證書》。主管部門門對《房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質證證書》實行年度度審核制制度。是否可以以認購內內部認購購時期的的房地產產？根據《深圳經濟濟特區(qū)房房地產轉轉讓條例例》的規(guī)定，，房地產產預售須須經主管管機關批批準并獲獲得《房地產預預售許可可證》后，才能能預售。。所謂內部部認購，，實際上上是發(fā)展展商逃避避主管部部門的管管理，在在取得《房地產預預售許可可證》前的一種非非法行為，，其行為不不受法律保保護，是無無效的。因因此不能認認購內部認認購時期的的房地產。。建設工程竣竣工后，是是否必須須取得《規(guī)劃驗收許許可證》？建設工程竣竣工后，建建設單位或或個人持建建筑工程竣竣工測繪報告向原審審批部門申申請規(guī)劃驗驗收。未經經驗收或驗驗收不合格的，不予予核發(fā)《規(guī)劃驗收許許可證》，不予辦理理房地產權登記，不不得投入使使用。土地使用權權出讓？？土地使用權權出讓，是是指政府以以拍賣、招招標、協議議的方式，將國有有土地使用用權在一定定年限內讓讓與土地使使用者使用，土地使使用者向政政府支付土土地使用權權出讓金的的行為。土地使用權權出讓合同同包括哪些些內容？出讓合同應應具備以下下主要條款款：(一)雙方當事人人的姓名或或者名稱、、地址；(二)出讓土地使使用權的宗宗地號、面面積；(三)土地使用年年期及起止止時間；(四)土地使用權權出讓金的的數額、幣幣種、交付付方式及時時間；(五)交付土地的的時間；(六)規(guī)劃、市政政設計要點點；(七)項目竣工提提交驗收時時間；(八)市政設施配配套建設義義務；(九)使用相鄰土土地和道路路的限制；；(十)建設附屬、、附加設施施的項目及及義務；(十一)違約責任；；(十二)當事人認為為必要的其其他條款。。出讓合合同應附上上宗地圖，，作為出讓讓合同的組組成部分。。土地使用權權出讓合同同規(guī)定的用用途或條條件是否可可以變更？？一般情況下下，土地使使用者應按按土地使用用權出讓合合同規(guī)定的的用途、期期限和條件件開發(fā)、利利用土地。。對確需改變變出讓合同同規(guī)定的土土地用途或或條件的，，應征得土土地管理部部門的同意意。土地管管理部門應應與土地使使用者以書書面形式變變更出讓合合同，重新新調整土地地使用權出出讓金標準準，并按有有關規(guī)定辦辦理變更登登記。什么是地籍籍調查？地籍調查就就是依照法法律程序和和技術規(guī)程程，對申請請登記的宗地現場核核實其權屬屬、位置、、界線、數數量、用途途等基本情況的行政政行為。為什么要進進行地籍調調查？因為地籍調調查的情況況記錄于地地籍調查表表上，作為為土地登記、核發(fā)證證書的重要要基礎資料料，所以它它是對土地地登記申請的實質審審查，是土土地登記的的法定程序序，也是建建立地籍和保障土地地權利人合合法權益的的重要手段段。其根本本目的是維護國家的的土地制度度。農村房屋可可以抵押嗎嗎？農村房屋是是否可以抵抵押、如何何抵押，國國家尚無具具體的法律規(guī)定。但但參照《中華人民共共和國城市市房地產管管理法》及建設部《城市房地產產抵押管理理辦法》以及國家土土地管理局（[1997]國土〈籍〉字2號）《關于土地使使用權抵押押登記有關問問題的通知知》,可以得出一一個結論：即集集體土地上土地房屋屋的抵押，，應局限于于集體荒地地土地使用用權、鄉(xiāng)村企業(yè)集體體土地使用用權，以及及鄉(xiāng)村企業(yè)業(yè)廠房等建建筑物及其占用的集集體土地使使用權，至至于農村村村民的住房房因其宅基地不得抵抵押而受到到限制。農村居民申申請

土地地房屋權屬屬登記應提提交什么材材料？A、農村土地地房屋權屬屬登記申請請書；B、身份證及及戶口簿復復印件；C、批準建造造的有效文文件或證明明。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申申請

土地地房屋權屬屬登記應提提交哪些材材料？土地房屋權權屬登記申申請書；企業(yè)營業(yè)執(zhí)執(zhí)照及法定定代表人身身份證明；；批準使用土土地和房屋屋建設的有有效文件或或證照；建筑物質量量檢測報告告或房屋安安全鑒定報報告。開發(fā)商將在在建樓盤做做擔保申請請貸款，這這種抵押押房能否購購買？根據《廈門市商品品房預售管管理規(guī)定》第19條規(guī)定，預預售商品房設定定在建工程程抵押權的的，應先辦辦理該套商商品房的抵押權注銷銷登記手續(xù)續(xù)，方可辦辦理商品房房預售合同同登記備案。因此買買方在購買買該種抵押押房時應先先要求開發(fā)發(fā)商注銷抵押。簽訂商品房房預售合同同后，買買方如何有有效保護自自己的既得得利益？根據《廈門市商品品房預售管管理規(guī)定》第18條規(guī)定，商品房房預售合同同實行備案案制度，未未經登記備備案的商品房房預售合同同，不得對對抗善意第第三人。因因此買方應在在簽訂合同同后要求開開發(fā)商到市市房地產交交易權籍登記記中心辦理理預售合同同登記備案案手續(xù)；若若開發(fā)商不來來辦理，買買方也可前前來辦理，，以防止所所購房產出現現一房多賣賣、先賣后后抵等現象象，切實保保障自身權益益。開發(fā)商有權權出售露臺臺嗎？根據有關規(guī)規(guī)定，露臺臺屬于共用用部位，屬屬于全體業(yè)業(yè)主共有，，開開發(fā)發(fā)商商無無權權將將露露臺臺的的所所有有權權、、使使用用權權單單獨獨轉轉讓讓。。地籍籍調調查查為為什什么么要要權權利利人人簽簽字字？？地籍籍調調查查是是對對土土地地使使用用權權人人權權利利范范圍圍、、位位置置、、大大小小等等進進行的的法法定定調調查查，，每每宗宗土土地地的的各各條條界界線線都都需需要要與與相相鄰鄰的的權權利人人相相互互以以簽簽章章方方式式共共同同確確認認。。履履行行指指界界簽簽字字手手續(xù)續(xù)，，明明晰產產權權范范圍圍，，是是避避免免日日后后發(fā)發(fā)生生土土地地糾糾紛紛的的一一項項重重要要手手段，，并并且且可可以以更更好好地地保保障障權權利利人人對對自自己己的的合合法法土土地地房房屋屋的處處分分、、占占有有、、使使用用、、收收益益權權。。因因此此，，按按法法定定程程序序履履行行指界界簽簽字字手手續(xù)續(xù)，，是是每每個個房房地地產產權權利利人人應應盡盡的的義義務務。。使用用年年限限70年的的土土地地用用地地性性質質住宅用地使用用年年限限50年的的土土地地用用地地性性質質工業(yè)業(yè)用用地地教育育用用地地科技技用用地地文化化用用地地衛(wèi)生生用用地地體育育用用地地綜合合用用地地使用用年年限限40年的的土土地地用用地地性性質質商業(yè)業(yè)用用地地旅游游用用地地娛樂樂用用地地使用用年年限限20年的的土土地地用用地地性性質質加油油站站用用地地加氣氣站站用用地地什么么是是商商品品房房預預售售？？是指指房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)將將正正在建建設設中中的的商商品品房房預預先先出售售給給買買受受人人，，并并由由買買受受人支付付定金金或房房價款款的行為。。什么是是商品品房現現售？？是指房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將竣竣工驗驗收合合格的的商品品房出出售給給買受人，，并由由買受受人支支付房房價款款的行行為。。商品房房何時時才可可以辦辦理預預售許許可證證？七層以以下的的建筑筑，須須達到主主體工工程封封頂。。七層以以上的的建筑筑，主主體工工程須須建到到工程程總預預算的的三分分之二二以上上層數數。注入的的資金金須達達到總總體工工程造造價預預算三三分之之二以以上，，并經經注冊冊的會會計師師驗證證。房地產產現售售需要要具備備哪些些條件件？(一)現售商商品房房的房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應當當具有有企業(yè)業(yè)法人人營業(yè)業(yè)執(zhí)照照和房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質質證書書；(二)取得土土地使使用權權證書書或者者使用用土地地的批批準文文件；；(三)持有建建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證和施施工許許可證證；(四)已通過過竣工工驗收收；(五)拆遷安安置已已經落落實；；(六)供水、、供電電、供供熱、、燃氣氣、通通訊等等配套套基礎礎設施施具備備交付付使用用條件件，其其他配配套基基礎設設施和和公共共設施施具備備交付付使用用條件件或者者已確確定施施工進進度和和交付付日期期；(七)物業(yè)管管理方方案已已經落落實。。五證是是指哪哪五證證？規(guī)劃局局國土局局建設局局房管局局《建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》《建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》《國有土土地使使用權權證》《建設工工程開開工建建設許許可證證》《商品房房銷售售（預預售））許可可證》房地產產資質質證書書預售許許可證證圖示示如為商商品房房預售售，開開發(fā)企企業(yè)必必須取取得預預售許許可證證以后后才可可以進進行商商品房房銷售售。開發(fā)企企業(yè)取取得了了預售售許可可證，，也就就表明明其它它四證證已經經全齊齊了。。大連北京徐州基礎測測繪是是什么么？基礎測測繪是是指建建立全全國統(tǒng)統(tǒng)一的的測繪繪基準準和測測繪系系統(tǒng)，，進行基礎礎航空空攝影影，獲獲取基基礎地地理信信息的的遙感感資料料，測測制和更新新國家家基本本比例例尺地地圖、、影像像圖和和數字字化產產品，，建立、更更新基基礎地地理信信息系系統(tǒng)。。什么是是國家家基本本地形形圖？？國家基基本地地形圖圖即國國家基基本比比例尺尺地形形圖，，簡稱稱國家家基本圖。。它是是根據據國家家頒布布的統(tǒng)統(tǒng)一測測量規(guī)規(guī)范、、圖式式和比比例尺系列列測繪繪或編編繪而而成的的地形形圖，，是國國家經經濟建建設、、國防建設設和軍軍隊作作戰(zhàn)的的基本本用圖圖，也也是編編制其其它地地圖的的基礎。各各國的的地形形圖比比例尺尺系列列不盡盡一致致，我我國規(guī)規(guī)定1:1萬、1：2.5萬、1:5萬、1:10萬、1:20萬(現已為為1:25萬)、1:50萬、1:100萬等七七種比比例尺尺地形形圖為為國家家基本本比例例尺地形形圖。。其測測制的的精度度和成成圖數數量質質量是是衡量量一個個國家測繪繪科學學技術術發(fā)展展水平平的重重要標標志之之一。。國家基基本地地形的的基本本畫法法中華人人民共共和國國地圖圖的國國界線線標準準樣圖圖是指指按照照一定定的原原則而而制作作的一一種有有關中中國國國界線線畫法法的統(tǒng)統(tǒng)一標標準圖圖樣。。根據需需要，，中華華人民民共和和國地地圖的的國界界線標標準樣樣圖的的比例例尺可可以是是一種種，也也可以以是各各種比比例尺尺的系系列圖圖。中華人人民共共和國國地圖圖的國國界線線標準準樣圖圖由國國務院院外交交行政政主管管部門門和國國務院院測繪繪行政政主管管部門門共同同制定定，報報國務務院批批準發(fā)發(fā)布。。中中華華人民民共和和國地地圖的的國界界線標標準樣樣圖上上的中中國國國界線線的畫畫法，，是代代表中中華人人民共共和國國政府府立場場的，，是各各公開開地圖圖上中中國國國界線線畫法法的標標準依依據。。各種種涉及及中國國地圖圖圖形形的媒媒介與與載體體都必必須按按《中華人人民共共和國國地圖圖的國國界線線標準準樣圖圖》繪制，，并送送測繪繪行政政主管管部門門審查查，否否則可可能產產生有有損國國家主主權和和領土土完整整的政政治性性問題題。什么是是地理理信息息系統(tǒng)統(tǒng)？地理信信息系系統(tǒng)在在國際際上稱稱為GIS，即GeograhpicInformationsystem的縮寫寫。在在我國國又稱稱為資資源與環(huán)環(huán)境信信息系系統(tǒng)。。在國國際上上雖然然許多多學者者對GIS有不同同的表表述，，但其基基本概概念是是大體體相同同的。。地理理信息息系統(tǒng)統(tǒng)是利利用計計算機機存貯貯、處處理地理理信息息的一一種技技術與與工具具，是是一種種在計計算機機軟、、硬件件支持持下，，把各種種資源源信息息和環(huán)環(huán)境參參數按按空間間分布布或地地理坐坐標，，以一一定格格式和和分類編編碼輸輸入、、處理理、存存貯、、輸出出，以以滿足足應用用需要要的人人-機交互互信息系統(tǒng)統(tǒng)。它它通過過對多多要素素數據據的操操作和和綜合合分析析，方方便快快速地地把所所需要的的信息息以圖圖形、、圖像像、數數字等等多種種形式式輸出出，滿滿足各各應用用領域域或研究究工作作的需需要。。地理理信息息系統(tǒng)統(tǒng)在國國民經經濟建建設中中得到到了廣廣泛運運用，特特別是是在地地域開開發(fā)、、環(huán)境境保護護、資資源利利用、、城市市管理理、災災情預預測、人人口控控制、、交通通運輸輸等方方面發(fā)發(fā)揮著著積極極的作作用。。從事測測繪活活動的的單位位應當當具備備什么么條件件？從事測測繪活活動的的單位位應當當具備備下列列條件件，并并依法法取得相相應等等級的的測繪繪資質質證書書后，，方可可從事事測繪繪活動動：（一））有與與其從從事的的測繪繪活動動相適適應的的專業(yè)業(yè)技術術人員員；（二））有與與其從從事的的測繪繪活動動相適適應的的技術術裝備備和設設施；；（三））有健健全的的技術術、質質量保保證體體系和和測繪繪成果果及資資料檔檔案管管理制制度；；（四））具備備國務務院測測繪行行政主主管部部門規(guī)規(guī)定的的其他他條件件。什么是是測繪繪成果果匯交交制度度？測繪項項目完完成后后，測測繪項項目出出資人人或者者承擔擔國家家投資資的測繪項項目的的單位位，應應當向向國務務院測測繪行行政主主管部部門或或者省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市人民政府府測繪行政政主管部門門匯交測繪成果資料料。屬于基基礎測繪項項目的，應應當匯交測測繪成果副本；屬于于非基礎測測繪項目的的，應當匯匯交測繪成成果目錄。。負責接收測測繪成果副副本和目錄錄的測繪行行政主管部部門應當出具測繪成成果匯交憑憑證，并及及時將測繪繪成果副本本和目錄移交給保管管單位。測測繪成果匯匯交的具體體辦法由國國務院規(guī)定。什么是測量量標志？永久性測量量標志，是是指各等級級的三角點點、基線點點、導線點、軍軍用控制點點、重力點點、天文點點、水準點點和衛(wèi)星定位位點的木質質覘標、鋼鋼質覘標和和標石標志，以及用用于地形測測圖、工程程測量和形形變測量的的固定標志和和海底大地地點設施。。臨時性測測量標志指指測繪單位在在測量過程程中設置和和使用的，，工作結束束后不需要長長期保存的的標志物和和標記。測量標志如如何保護？？任何單位和和個人不得得損毀或者者擅自移動動永久性測測量標志和正在使用用中的臨時時性測量標標志，不得得侵占永久久性測量標志用地，，不得在永永久性測量量標志安全全控制范圍圍內從事危害測量標標志安全和和使用效能能的活動。。產權證？“房屋所有權權證”和“土地使用用權證”期房與現房房的解釋？？期房指開發(fā)商從從取得商品品房預售許可證開開始至取得得房地產權證（大大產證）止止，在這一期間的的商品房稱稱期房。消費者在這這一階段購購買商品房時應簽簽預售合同同現房指開發(fā)商已已辦妥房地地產權證（大產證證）的商品品房。消費者在這這一階段購購買商品房時應簽簽現售合同同期房現房三通一平？？七通一平平？三通一平是指地皮在在發(fā)展基礎礎上的：水通電通路通場地平整七通一平上、下水通通排污通路通通訊通煤氣通電通熱力通場地平整什么叫準現現樓？指房屋主體體已基本封封頂完工，正在在內外墻裝裝修和進行配套套施工階段段的房屋。什么是建筑筑小品？既有功能要要求，又具具備點綴、裝裝飾和美化化作用；從屬屬于某一建建筑空間環(huán)境境的小體量量建筑、游憩憩觀賞設施施和指示性標標志物的統(tǒng)統(tǒng)稱。房地產交付付條件？房地產開發(fā)發(fā)項目竣工工，經驗收合格后后方可交付付使用。未驗收或驗驗收不合格格的不可以交付使使用。房地產開發(fā)發(fā)項目完工工后，房地地產開發(fā)企企業(yè)應當提提請規(guī)劃、、消防、環(huán)保保、質量技技術監(jiān)督、、城建、燃燃氣和民防防等有關主管部門進進行專項驗驗收，并按按專項驗收收部門提出出的意見整改完畢，，取得合格格證明文件件或準許使使用文件，，并組織設計、施工工和監(jiān)理等等單位進行行竣工驗收收。備注可以交付不能交付未經驗收或或驗收不合合格就交付付使用的，，

開發(fā)商商該承擔什什么責任？？房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)將未未組織竣工工驗收、驗驗收不合格格或者對不合格按合合格驗收的的商品房擅擅自交付使使用的，按按照《建設工程質量量管理條例例》的規(guī)定處罰罰。在房屋交付付使用后，，

在質量量保修方面面有哪些規(guī)規(guī)定？房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)應當當對所售商商品房承擔擔質量保修修責任。當當事人應當當在合同中中就保修范范圍、保修修期限、保保修責任等等內容做出出約定。保保修期從交交付之日起起計算。商品住宅的的保修期限限不得低于于建設工程程承包單位位向建設單單位出具的的質量保修修書約定保保修期的存存續(xù)期；存存續(xù)期少于于《商品住宅實實行質量保保證書和住住宅使用說說明書制度度的規(guī)定》（以下簡稱稱《規(guī)定》）中確定的的最低保修修期限的，，保修期不不得低于《規(guī)定》中確定的最最低保修期期限。非住宅商品品房的保修修期限不得得低于建設設工程承包包單位向建建設單位出出具的質量量保修書約約定保修期期的存續(xù)期期。在保修期限限內發(fā)生的的屬于保修修范圍的質質量問題，，房地產開開發(fā)企業(yè)應應當履行保保修義務，，并對造成成的損失承承擔賠償責責任。因不不可抗力或或者使用不不當造成的的損壞，房房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)不承承擔責任。。房屋交付，，開發(fā)商應應提交的文文件？房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)應當當根據《商品住宅實實行質量保保證書和住宅使用說說明書制度度的規(guī)定》，向買受人人提供：《住宅質量保保證書》《住宅使用說說明書》住宅使用說說明書住宅質量保保證書交付的商品品房與樣板板房不一致致如何處理理？房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售商品房時時設置樣板房的的，應當說說明實際交交付的商品房質質量、設備備及裝修與與樣板房是否一一致；未作作說明的，，實際交付的商商品房應當當與樣板房房一致，不一致致的，按合合同違約處處理。商品房延期期交付，轉轉讓人應承承擔的責任任？因轉讓人的的原因，不不能按約訂訂時間交付付房地產的的，轉讓人人應當支付付違約金。違約金數額額在房地產產買賣合同同中有約訂訂的，按合合同約訂處處理；合同未約訂訂的，為延延期交付房房地產期間間的市場指指導租金執(zhí)執(zhí)行；造成受讓人人損失的，，轉讓人除除支付違約約金之外，，還應當負負賠償責任任。另：轉讓人人超過房地地產買賣合合同約訂時時間九十日日仍不能交付房地地產的，受受讓人有權權解除合同同，但轉讓讓人與受讓人另有有約訂的除除外?；A知識第第二部分房地產建筑筑類術語建筑物層數數和高度區(qū)區(qū)分？低層：：1-------3層；多層：：4-------7層；小高層：8------12層；中高層：13-----18層；高層：：18層以上；超高層：30層以上。多層、小高高層、高層層解釋？多層：7層以下（含含7層）配備消消防通道的的建筑物。。小高層：8層以上12層以下（含含12層），配備備至少一部部電梯并配配備消防通通道的建筑筑物。中高層、高高層：12層以上配備備至少兩部部電梯并配配備了消防防通道的建建筑物。按建筑結構構區(qū)分：主主要承重構構件？磚木結構：：垂直承重構構件的墻體體和柱采用用磚砌，水水平承重構件的樓樓板、屋架架采用木材材。層數低低，一般在在3層以下磚混結構：：垂直承重構構件采用磚磚墻或磚柱柱，水平承承重構件采用鋼筋筋混泥土樓樓板、屋頂頂板。一般般在6層以下，造造價低，抗震性性差鋼筋混泥土土結構：這類建筑的的承重構件件如梁、板板、柱、墻、屋架等等，是由鋼鋼筋和混泥泥土兩大材材料構成，，其圍護構件如外墻墻、隔墻等等，是由輕輕質磚作成成。特點：：適應性強，抗震性性能好，耐耐用年限較較長。鋼結構：主要承重構構件均為鋼鋼材料制成成。成本高高，多用于高層公共共建筑和大大跨度的工工業(yè)建筑基礎？是建筑物地地面以下的的承重構件件，支撐上上部建筑物的全全部荷載，，并將它傳傳給下面的的地基。地基為為基礎下面面的土層。。地基的要求求：1、有足夠的的承載力2、有均勻的的壓縮量（（均勻下沉沉）3、有防止產產生滑坡、、傾斜的能能力基礎分類？？1、按材料分分：灰土基基礎、三合合土基礎、、磚基礎、、石基礎、混泥土土基礎、鋼鋼筋混泥土土基礎2、埋置深度度：深基礎礎、淺基礎礎、不埋基基礎3、構造形式式：：條形形基礎、獨獨立基礎、、筏板基礎礎、箱形基礎、樁基基礎。墻體？1、作用：承重：承受受屋頂、樓樓板傳下的的荷載。圍護：抵御御風雨等侵侵襲，防止止太陽輻射射、噪音干干擾。分隔。裝飾。2、要求：有足夠的強強度和穩(wěn)定定性。滿足熱工方方面的性能能。保溫、、隔熱。有一定的隔隔音性能。。有一定的防防火性能。。墻體類型？？位置：內墻（分隔隔、隔音、、防火）外墻（擋風風、避雨、、保保溫、隔熱熱、隔音））方向：縱墻（建筑筑物長軸方方向）橫墻（短軸軸）其中外橫墻墻稱為山墻墻。受力情況：：承重墻、非非承重墻。。材料：磚墻、石塊塊墻、鋼筋筋混泥土墻墻。構造方式：：實體墻、空空心墻、復復合墻（兩兩種以上材材料組合而而成的墻））柱？承擔、傳遞遞梁和板傳傳來的荷載載樓地層？（包括樓板板和地面、、水平承重重構件）樓板：基本構造層層為面層、、構造層、、頂棚。要求：有一定的強強度（承重重）、剛度度（變形在在一定的范范圍）隔音音、防水、、防潮、防防火。鋼筋筋混泥土樓樓板較為常常見。頂棚要求：：表面光潔、、美觀、有有反光作用用、隔音、、保溫、隔隔熱地面：堅固耐磨、、表面平整整、光潔、、防滑、易易清洗、不不起塵、蓄蓄熱性、防防水。梁、樓梯、、層頂？梁承擔其上的的板傳來的的荷載，再再傳到支承承它的柱上上。樓梯（垂直交通通設施）分為：樓梯段、休休息平臺、、欄桿扶手手屋頂作用：抵御自然界的的風、雨、雪雪、太陽輻射射條件：防水、保溫、、隔熱、隔音音、防火組成：屋面、承重結結構層、保溫溫隔熱層、頂頂棚什么是用地面面積?規(guī)劃建設用地地紅線范圍以內可供開發(fā)發(fā)建設的地塊面積用地面積總建筑面積?建設用地范圍圍內的各棟各層建筑物外外墻、外柱外圍以內水平平投影面積總和。單套建筑面積積？室內的建筑面面積與公用分攤建筑筑面積之和客戶買了套100平方的房子,得到的房間內內的面積只有有八、九十平方方，為什么呢呢？因為：每棟樓的大堂堂、電梯間等等公共部分的面積需要整整棟樓的業(yè)主主按比例分攤攤。所以：單套建筑面積積共有建筑面積積的組成？共有建筑面積積分為應分攤攤的共有建筑筑面積和不應應分攤的共有建筑面積積。應分攤的共有有建筑面積1、共有建筑面面積的一般內內容：幢內的的電梯井、管管道井、樓梯間、垃圾圾道、變配電電室、設備房房、公共門廳廳、過道、地下室公共設設施用房、值值班警衛(wèi)室等等，以及在其其它功能上為整幢、某某一層或某幾幾個單元服務務的為基本生生產或生活必需的公共共用房和管理理用房的建筑筑面積。2、共有建筑面面積還包括套套與公共建筑筑之間的分隔隔墻及外墻（包括山墻墻）水平投影影面積一半的的建筑面積。。不應分攤的共共有建筑面積積1）、獨立使用用的地下室或或為多幢服務務的地下室（（地下車位、、車庫、倉庫、自行車車或摩托車集集中停放部位位等）、地上上雜物間、車車棚、車庫、為他幢和和多幢服務的的警衛(wèi)室、管管理用房、公公共設施用房房等。2）、作為人防防工程（含平平戰(zhàn)兩用）的的地下室、避避難層（室））以及分期建筑工程中中的跨期服務務的公共設備備用房和管理理用房等。3）、按規(guī)劃批批建層高建設設的層高大于于2.20米的技術（結結構）轉換層層、避難層、室內內"空中花園"以及底層架空空用作綠化、、公共開放空間的部部分等，其中中扣除核心筒筒和公共設備備用房應分攤攤的共有建筑面積。4）、獨立建造造的變配電房房、水泵房、、值班警衛(wèi)房房、管理用房房等附屬配套設施用房房。5）、扣除應分分攤的共有建建筑面積和本本條前4款內沒有羅列列的建筑部位。套內建筑面積積？套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積又稱實用面積積實用率的計算算方法？也稱得房率。。指單套實用面積與單套建筑面積的比率。＝計算方法：÷實用面積建筑面積實用率使用面積？房屋內可使用用的面積（不包括墻體體面積)使用率的計算算方法？使用面積與單套建筑面積的比率。計算方法：÷使用面積建筑面積使用率＝建筑覆蓋率？？建設用地范圍圍內所有建筑筑物基底投影面面積總和與建建設用地面積的的比率。建設用地地塊塊綠地建筑物建筑容積率？？建設用地范圍圍內總建筑面面積與建設用地地面積的比率率。建設用地地塊塊一建設用地地塊塊二建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物綠地率？建設用地范圍圍內各類綠地地面積總和與與建設用地面面積的比率。。建設用地地塊塊各類綠地區(qū)域域簡單的解釋是是：所有綠地面積積加起來占了了這個地塊的的百分之多少少？層高與凈高？？層高：上、下層樓板板中心線的水平垂直直距離。凈高：下層地面到上上層樓面的水平垂直直距離。（指指層高扣除樓板板厚度的凈剩剩值）地面上層樓面地面上層樓面上層樓面地面一樓三樓二樓標準層？指平面布局相相同的住宅樓樓層。平臺？指居住者進行行室外活動的的上屋面或由由住宅底層地地面伸出室外的部分。。走廊？指住宅套外使使用的水平交交通空間。地下室？半地地下室？地下室：房屋地面低于于室外地平面面的高度超過該該房間凈高的的1/2。半地下室：房間地面低于于室外地平面面的高度超過該該房間凈高的的1/3，且不超過過1/2。開間？進深深？開間：指寬度。進深：指長度。玄關？登堂入室第第一步所在在的位置，它是一一個緩沖過過渡的區(qū)域，一般般信奉風水水的人士較多提及及。凸窗？指向外伸出出外墻的窗窗戶，并由由窗戶外伸伸而形成可可供居住者者小憩或擺擺放物品的的窗臺。通常進深不不大于0.6米，高度不不大于2.2米，且窗臺臺高度不小小于0.4米的不計算算面積。陽臺？內陽臺封閉的陽臺臺，按其外外圍水平投投影面積計計算建筑面面積。外陽臺不封閉的陽陽臺，按其其水平投影影面積的一一半計算建建筑面積。。躍式結構？？根據每套住住宅的各功功能特點，，壓縮某些些功能占用用的高度。。上、下層空空間互相借借用，更增增加住宅內內的立體感感和空間感感，但又不不同于復式式結構。復式結構？？單套單位占占據了樓層層的兩層，，一般處于于頂層（最頂上的的兩層）或底層（一樓和二二樓）下層為就餐餐、會客空空間；上層層為主人活活動休息空空間?；A知識第第三部分推廣、銷售售及銀行按按揭篇什么情況下下，開發(fā)商商不得刊登登

房地產產廣告？凡下列情況況之一的房房地產，房房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)不得得刊登廣告，廣告發(fā)發(fā)布者不得得發(fā)布其廣廣告：（一）未取取得商品房房預售許可可證的預售售商品房；；（二）在未未依法取得得國有土地地使用權的的土地上開開發(fā)建設的的房屋；（三）違章章建設的房房屋；（四）司法法機關和行行政機關依依法裁定、、決定查封封或者以其其他形式限限制房地產產權利的房房屋；（五）權屬屬有爭議的的房屋；（六）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定禁止不不得出售的的其他房屋屋。開發(fā)商發(fā)布布房地產廣廣告時應向向

發(fā)布單單位提交哪哪些材料？？房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)或受受其委托的的單位刊登登房地產銷銷售廣告，應向廣廣告經營與與發(fā)布單位位提交下列列材料的復復印件，并出示原件件：（一）營業(yè)業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)資質質證書》；（三）預售售的，應提提交《房地產預售售許可證》?，F售的，，應提交《房地產證》。房地產銷售售廣告應當當包括哪些些內容？房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)的房房地產銷售售廣告應當當包括下列列內容：（一）樓宇宇地點、竣竣工交付時時間、售價價等；（二二）預售的的，應有《房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)資質質證書》證號、《房地產預售售許可證》證號；（三）現售售的，應有有《房地產開