房地產(chǎn)市場定位報告65

價格定位價格定位5200元/平方米5600元/平方5400元/平方米如果項目自身各方面達到預(yù)期的效果，通過對項目良好的包裝推廣等的操作，預(yù)計未來整盤均價可達到5400元，并有望達到5600元，因此目前定價5200元，為未來留有一定的升值空間，也為未來銷售時價格調(diào)整留有一定的余地，同時也給客戶留有一定的升值預(yù)期。操作得當價格上升操作不當價格下降升值空間5000元/平方米產(chǎn)品定位說明：由于本項目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，并基本改造完畢，因此本產(chǎn)品定位僅限于產(chǎn)品調(diào)整和未完成部分的補充。產(chǎn)品定位室內(nèi)裝修裝修標準現(xiàn)市場供應(yīng)項目精裝修實際標準在300-500元/平方米之間,本項目可適當提高裝修標準,建議本項目裝修標準為700-800元/平方米,在控制成本的同時提升項目裝修檔次的同時,保證項目的性價比,為項目價格的提升保留一定的空間.材料選擇部分材料可采用頂級品牌的低端產(chǎn)品，這樣既可以適當控制成本，又可以體現(xiàn)項目的高檔形象。裝修原則以輕裝修重裝飾為原則，細節(jié)處理一定要到位。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的5A級智能大廈。主要針對集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化

兩部分。住宅智能化側(cè)重于個體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個性化生活的技術(shù)平臺。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機，主機根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標是向住宅的個性部分提供管理平臺。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的5A級智能大廈。主要針對集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化

兩部分。住宅智能化側(cè)重于個體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個性化生活的技術(shù)平臺。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機，主機根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標是向住宅的個性部分提供管理平臺。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施通過目前市場上的這些項目對比，我們可以看出，現(xiàn)在市場上的各項目已經(jīng)把智能化系統(tǒng)做的比較全比較到位了，因此，相對于本項目來說，應(yīng)該做到不能落后，并應(yīng)適當增加一些設(shè)備設(shè)施提升項目的品質(zhì)。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施建議本項目設(shè)置如下設(shè)施可視樓宇對講系統(tǒng)公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁（一卡通）控制系統(tǒng)寬帶接入系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)電話系統(tǒng)建議增設(shè)煤氣報警系統(tǒng)地下停車場（一卡通）控制系統(tǒng)手機信號微蜂窩覆蓋系統(tǒng)裙樓商業(yè)商業(yè)設(shè)置背景音樂系統(tǒng)產(chǎn)品定位智能化設(shè)施位置設(shè)置建議有線電視、衛(wèi)星電視接口可設(shè)置在客廳和臥室；寬帶接口可設(shè)置在客廳和臥室；電話接口可設(shè)置在客廳和臥室；可視對講系統(tǒng)設(shè)置在門口（門磁、紅外、煙感）；門禁系統(tǒng)可設(shè)置成刷卡開門和密碼開門兩種方法，即安全又方便；監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)在一層電梯口，一樓服務(wù)臺，地下停車場。產(chǎn)品定位會所功能定位六大功能中心會議中心生活中心洗娛中心休閑中心運動中心餐飲中心產(chǎn)品定位會所功能定位功能業(yè)態(tài)定位：根據(jù)的市場調(diào)研，建議引入商務(wù)會所的概念，并設(shè)置目的性較強消費特征的功能業(yè)態(tài)：洗娛中心；餐飲中心（大型餐飲）；運動中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等）；會議中心（設(shè)置會議接待室）；休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等）生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等）產(chǎn)品定位商業(yè)定位樓層設(shè)置：洗娛中心——可按現(xiàn)圖紙設(shè)設(shè)計進行設(shè)置置在3—4層；餐飲中心——可設(shè)置在1層；運動中心（網(wǎng)網(wǎng)球、羽毛球球、乒乓球、、沙壺球、健健身房等）——可按現(xiàn)圖紙設(shè)設(shè)計進行設(shè)置置在4層；會議中心（設(shè)設(shè)置會議接待待室）——可設(shè)置在2層；休閑中心（咖咖啡廳、酒吧吧、茶餐廳、、棋牌室等））——可設(shè)置在2層；生活中心（便便利店、美容容美發(fā)、洗衣衣店等）——可設(shè)置在1層；營銷推廣報告告形象定位形象定位定位原則市場原則客戶原則項目價值原則則差異性原則形象定位形象定位作用用：形象定位是將將項目特性用用簡單形象的的詞匯進行整整合形象定位是將將項目的賣點點完整展現(xiàn)，，并能產(chǎn)生聯(lián)聯(lián)想形象定位直接接影響客戶對對項目的直觀觀感受，所以以要精煉、準準確而富有創(chuàng)創(chuàng)意，才能符符合目標客戶戶的心理特征征戶型功能分區(qū)區(qū)明確，適于于居住自然景觀好，，望山觀海會所及配套設(shè)設(shè)施齊全，規(guī)規(guī)模大項目自身檔次次、品質(zhì)優(yōu)于于其他項目，，性價比高形象定位主要賣點提煉煉四大賣點形象定位賣點總結(jié)關(guān)鍵詞：宜居、個性、、高檔、精致致、品味、高高性價比形象定位少數(shù)人：高階階層的、年輕輕的、個性時時尚的、追求求生活品質(zhì)的的人群定制：量身打打造的、獨特特的上品生活：高高品位的生活活，個性化的的生活，時尚尚的生活，舒舒適的生活為少數(shù)人定制制的上品生活活形象定位為少數(shù)人定制制的上品生活活我們，城市的的中堅讓您擁有一個個五星級的家家強調(diào)個性的與與眾不同的生生活方式強調(diào)客戶的尊尊貴與社會地地位強調(diào)高檔的生生活品質(zhì)與家家的歸屬感通過形象訴求求，改變本項項目在人們心心目中的歷史史形象，并重重新樹立本項項目高品質(zhì)的的樓盤形象形象訴求形象定位體現(xiàn)項目檔次次高，不是大大眾人群可以以擁有的，他他適合追求生生活質(zhì)量的高高端人群體現(xiàn)了項目的的稀缺性和獨獨特的氣質(zhì)體現(xiàn)項目營造造的是一種高高品位的生活活方式形象闡釋為少數(shù)人定制制的上品生活活形象闡釋重點體現(xiàn)我們們項目的客戶戶群的特征，，他們是一個個城市的中堅堅力量，是社社會的上層人人群形象闡釋我們，城市的的中堅形象闡釋五星級是體現(xiàn)現(xiàn)一種高檔的的服務(wù)和高品品質(zhì)的生活家的概念是針針對其他競爭爭項目而言的的，只有我們們的戶型格局局才符合家的的要求，體現(xiàn)現(xiàn)出本項目的的居住舒適度度和居住品質(zhì)質(zhì)形象闡釋讓您擁有一個個五星級的家家推廣策略入市時機開盤具備的條條件：銷售證（如不不具備，可以以認購形式開開盤）完整的售樓處處現(xiàn)場包裝到位位銷售工具完備備沙盤模型到位位銷售隊伍組建建價格體系建立立交房標準按揭銀行確定定物業(yè)費確定（（公司）會所功能確定定最好具備樣板板間如條件不完全全具備則影響響銷售的順利利進行入市時機入市條件條件一條件二條件三條件五條件四銷售工具基本本到位具備完整的售售樓處銷售隊伍組建建完成樣板間的完成成現(xiàn)場包裝基本本到位入市條件形象條件基本條件充分展示項目目的形象利于項目形象象的塑造給客戶信心，，促進銷售對于高檔項目目來說，過于于簡單不利于高檔項項目形象，影影響銷售可快速實施銷銷售建議在僅具備備基本條件時時，可進行內(nèi)內(nèi)部認購；理想狀態(tài)為完完全（或部分分）具備形象象條件時，再再正式開盤，，公開入市。。在現(xiàn)樓進行入市時機開盤時機對于北方城市市來說，四季季較為分明，，一般的銷售售旺季有兩次次，分別是4月-6月和9月-11月，也就是春春秋季，而銷銷售最淡的季季節(jié)是12月-來年3月，因此，最最好不要在冬冬季開盤根據(jù)本項目目目前進展以及及開發(fā)商的要要求，建議10月份開始認購購，11月初正式開盤盤銷售。核心戰(zhàn)略分析開發(fā)區(qū)的房地地產(chǎn)市場，消消費者容易受受到廣告和項項目形象的左左右；同時由由于開發(fā)區(qū)規(guī)規(guī)模相對小，，人口相對少少，口碑傳播播亦非常重要要；因此在推推廣策略上首首先要樹立項項目的品牌，，這種品牌不不單是來自開開發(fā)商的背景景和企業(yè)品牌牌，更重要的的是在項目的的包裝推廣過過程中，積累累建立項目知知名度和美譽譽度，吸引消消費者，進而而促進銷售。?！袷紫雀淖冺椖磕康臍v史形象象●其次樹立項項目全新的形形象；結(jié)合本本案實際情況況，將廣告與與促銷活動、、多種推廣宣宣傳手段結(jié)合合起來，形成成立體的宣傳傳推廣攻勢，，迅速樹立起起項目形象，，從而可達到到通過口碑相相傳，最終實實現(xiàn)項目的快快速而穩(wěn)定銷銷售的目的。。核心戰(zhàn)略由于本項目歷歷史形象很差差，因此，營營銷戰(zhàn)略應(yīng)首首先以形象公公關(guān)為主，進進行大量的炒炒作，重新樹樹立項目形象象，后期進入入正常的銷售售軌道，采用用賣點具體訴訴求促進銷售售。前期后期形象為為主賣點組組合改變形形象樹立形形象具體訴訴求形象炒炒作促進銷銷售擬定核核心戰(zhàn)戰(zhàn)略推廣策策略通過市市場調(diào)調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)當?shù)氐乜蛇x選擇的的有效效媒體體較少少，其其次開開發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)模模相對對較小小，因因此口口碑傳傳播非非常重重要，，而本本項目目規(guī)模模較小小，也也不適適合進進行大大規(guī)模模推廣廣；所所以我我司認認為活動營營銷將是本本項目目采用用的主主要推推廣手手段以活動動營銷銷為主主，其其他推推廣為為輔推廣核核心手手段推廣策策略總體推推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略以品牌牌促銷銷售，，即品品牌和和市場場雙占占位的的競爭爭策略略；購買品牌產(chǎn)品客戶強化品品牌，，傳達達信息息認知品品牌，，吸引引客戶戶客戶決決策產(chǎn)品促促銷塑造品品牌支撐品品牌放棄猶豫銷售完完成銷售終終止下一循循環(huán)操作流流程推廣策策略擬定推推廣思思路目標客客群全市居居民目標客客群細細分穩(wěn)定推廣，針對傳達節(jié)奏推廣，針對傳達創(chuàng)知名名、打打品牌牌，樹樹形象象鞏固品品牌，，促進進銷售售維護品品牌，，穩(wěn)定定銷售售廣而告之，強行灌輸時間推推進推廣策策略擬定推推廣思思路思路之之一：：先訴訴求形形象，，后訴訴求具具體賣賣點思路之之二：：前期期高密密度強強勢推推廣，，后期期穩(wěn)定定推廣廣入市形形象最最重要要形象公公關(guān)賣點促促銷維護形形象并并進行行促銷銷前期造造勢樹立形形象和和知名名度賺取利利潤推廣策策略實施策策略啟動市市場，，鎖定定目標標受眾眾，確立鮮鮮明形形象刺激市市場，，引起起反應(yīng)應(yīng)復(fù)合式式強勢勢推廣廣針對性性焦點點出擊擊進行培培育擴張12435成熟實施步步驟推廣策策略實施手手段新聞宣宣傳攻攻勢：：根據(jù)各各個節(jié)節(jié)點，，制造造新聞聞熱點點，展展開新新聞宣宣傳攻攻勢；；媒體軟軟性炒炒作：：建立良良好媒媒介關(guān)關(guān)系，，品牌牌核心心價值值與產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)理理念滲滲透；；政府公公共關(guān)關(guān)系：：利用政政府的的重視視支持持，進進行推推廣；；客戶通通訊滲滲透：：生活文文化在在客戶戶層面面的深深入滲滲透；；（中中后期期）企業(yè)人人物包包裝：：接受媒媒體專專訪，，發(fā)表表各類類有深深刻思思想的的文章章；營造業(yè)業(yè)內(nèi)影影響：：積極參參與業(yè)業(yè)內(nèi)各各種研研討會會、沙沙龍及及權(quán)威威性的的專業(yè)業(yè)評比比；報紙平平面廣廣告：項目目形象象相對對直觀觀的展展示；；籌備期期（認認購））開開盤強強銷期期持持續(xù)續(xù)期強強銷期期4月——7月11月——12月10月1月——3月本項目目是小小盤，，總體體來說說“短、平平、快快”的策略略是我我們的的整體體方向向。由于市市場競競爭項項目入入市時時間相相差無無幾，，每個個月都都會是是各項項目拼拼搶的的銷售售月。?！扒捌阡佷亯|——強勢入入市——穩(wěn)定推推廣——后期延延續(xù)”推廣策策略分期推推廣策策略推廣策策略分期推推廣策策略開盤內(nèi)部認認購正式銷銷售導入期期開盤期期持續(xù)期強銷期品牌培培育啟動市市場完成開開盤之之前的的各項項準備備工作作，進進行大大量炒炒作品牌塑塑造強勢入市產(chǎn)品形形象確確立，，立體廣廣告攻攻勢品牌維維護穩(wěn)定銷銷售各項賣賣點展展示，，主流流媒體體廣告告品牌提提升銷售促促進各類促促銷活活動，，最后后強銷銷余房房形象策策略創(chuàng)造開開發(fā)區(qū)區(qū)先河河，創(chuàng)創(chuàng)造最最穩(wěn)定定，投投資回回報高高的產(chǎn)產(chǎn)品形形象，，開發(fā)發(fā)區(qū)熱熱銷地地產(chǎn)項項目，，未來來的開開發(fā)區(qū)區(qū)的樣樣板樓樓。乾乾豪地地產(chǎn)開開發(fā)有有限公公司塑塑造的的第一一個知知名品品牌產(chǎn)產(chǎn)品，，獲得得強力力的提提升價價值空空間。。使受眾眾群體體淡化化黃鶴鶴樓的的最初初形象象,完成轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型,讓人們們有新新的認認識.塑造高高端產(chǎn)產(chǎn)品形形象,使客戶戶購買買得到到充分分的地地位與與實力力體現(xiàn)現(xiàn).滲透策策略：：軟性文文章：：不斷斷與項項目的的任何何相關(guān)關(guān)事宜宜進行行不斷斷炒作作烘托托與政政府辦辦公地地、商商業(yè)聚聚集地地、住住宅流流的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向趨趨勢。。從接電電話開開始真真誠的的服務(wù)務(wù)，在在線服服務(wù)。。直投形形式對對大中中外資資企業(yè)業(yè)將進進行全全面的的邀約約。對其他他各案案客戶戶進行行滲透透了解解。推廣計計劃推廣主主題（（slogan）少數(shù)派派的定定制生生活說明：：把形形象定定位濃濃縮應(yīng)應(yīng)用于于slogan，更加加能夠夠直觀觀體現(xiàn)現(xiàn)項目目內(nèi)涵涵和品品質(zhì)；；要點：：作為項項目的的推廣廣主線線，自自始至至終貫貫穿著著“少少數(shù)派派的定定制生生活””的概概念，，無時時無刻刻不對對消費費者傳傳達著著一種種全新新的生生活理理念；；推廣計計劃分階段段訴求求銷售階段時間跨度訴求內(nèi)容目的內(nèi)部認購期10月項目形象“為少數(shù)人定制的上品生活”在市場上初步樹立項目形象價格測試及調(diào)整客戶定位測試及調(diào)整積累客戶，迎接開盤開盤強銷期11-12月分訴求“五星級的家”等項目品質(zhì)樣板間開放會所功能介紹等注重宣傳策略，配合各種公關(guān)活動，利用立體交叉宣傳網(wǎng)絡(luò)，打開項目知名度，在11-12月銷售淡季中產(chǎn)生奇跡，形成熱銷的局面持續(xù)期1-3月各分賣點一一闡述戶型格局、景觀、配套、裝修、升值潛力等通過對不同賣點的分別訴求，吸引不同喜好的客戶，將熱銷的局面延續(xù)下去，并盡量保持住熱銷勢頭二次強銷期4—7月業(yè)主口碑傳播、物業(yè)管理、準現(xiàn)房品質(zhì)等項目后期賣點通過宣傳策略，利用項目各種優(yōu)勢，開展“老帶新”，掀起銷售的第二次高潮推廣計計劃銷售階段時間跨度推廣手段推廣目的內(nèi)部認購期10月軟文、新聞炒作、廣告牌、車體廣告轉(zhuǎn)變以前的不良口碑，提高項目的知名度，吸引目標客戶群前來現(xiàn)場，概念炒作開盤強銷期11-12月報紙廣告、形象廣告、促銷活動、廣告牌、車體廣告在市場上牢固確立項目的認知度，爭取前期客戶迅速成交，使項目銷售狀態(tài)呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢持續(xù)期1-3月促銷活動、個性宣傳、廣告牌、車體廣告盡量保持住銷售勢頭，邊成交邊積累客戶，為下一次強銷期做好準備二次強銷期4—7月加大報紙廣告、形象廣告、促銷活動、廣告牌、車體廣告快速消化上一階段積累的客戶，開展客戶公關(guān)，維持項目聲譽，促進成交推廣手手段推廣計計劃第一階階段——導入期期（內(nèi)內(nèi)部認認購期期）廣告重重點：項目目形象象導入入，以以炒作作新聞聞和軟軟文炒炒作為為主，，結(jié)合合現(xiàn)場場形象象軟文投投放策策略建建議新聞（（軟文文）炒炒作要要集中中投放放，我我們可可以投投放2-3期，首首先以以扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)舊口口碑，，樹立立新形形象為為主題題，之之后以以項目目形象象的概概念炒炒作為為主題題，在在市場場上產(chǎn)產(chǎn)生新新聞效效應(yīng)。。軟文投投放主主題建建議《丹頂鶴鶴的重重生》系列報報道，，以政政府角角度、、開發(fā)發(fā)商角角度、、社會會角度度等不不同角角度進進行炒炒作；；通過過項目目的暴暴光率率來提提升知知名度度和美美譽度度?！兜ろ旡Q鶴的現(xiàn)現(xiàn)在和和未來來》炒作項項目現(xiàn)現(xiàn)在的的高品品質(zhì)的的物業(yè)業(yè)形象象。推廣計計劃第二階階段——開盤期期廣告重重點：開盤盤廣告告強勢勢亮相相，四四大主主力賣賣點跟跟蹤展展示；；公共傳傳播：1.開盤活活動(可配配合合開開盤盤廣廣告告與與新新聞聞報報道道)2.軟文文持持續(xù)續(xù)炒炒作作(品牌牌核核心心價價值值的的傳傳播播)3.系列列賣賣點點廣廣告告(整版版形形象象發(fā)發(fā)布布，，營營造造生生活活文文化化氣氣氛氛，，不不談?wù)勪N銷售售，，不不提提價價格格，，只只談?wù)勆罨钪菲肺晃慌c與美美感感)4.營銷銷活活動動，，促促進進成成交交。。（（如如產(chǎn)產(chǎn)品品說說明明會會等等））注意意現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝每每一一個個細細節(jié)節(jié)與與整整體體形形象象基基調(diào)調(diào)的的一一致致，，有有利利于于受受眾眾形形成成良良好好的的心心理理感感受受，，以以促促成成落落定定。。注意意銷銷售售隊隊伍伍的的整整體體形形象象素素質(zhì)質(zhì)，，前前期期要要有有完完整整的的培培訓訓與與考考核核，，包包括括：：《答客客問問》、禮禮儀儀、、銷銷售售技技巧巧、、接接待待流流程程等等，，實實施施統(tǒng)統(tǒng)一一著著裝裝。。推廣廣計計劃劃第三三階階段段———持續(xù)續(xù)期期廣告告重重點點：產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要賣賣點點傳傳達達，，活活動動營營銷銷，，促促成成購購買買，，穩(wěn)穩(wěn)定定銷銷售售。。公共共傳傳播播：1.節(jié)奏奏性性舉舉辦辦營營銷銷活活動動。。2.系列列賣賣點點廣廣告告，，用用概概念念化化的的語語言言傳傳達達賣賣點點，，留留給給受受眾眾美美侖侖美美奐奐的的想想象象空空間間(公布布售售價價)3.SP活動：根根據(jù)銷售售情況制制訂促銷銷政策；；或采取滾滾動式抽抽獎，或或采取““日日金金”活動動，以有有效刺激激市場。。廣告重點點：通過前前期市場場提升的的品牌認認知和客客戶的二二次積累累，增加加促銷活活動，使使二次強強銷期迅迅速熱銷銷。公共傳播播：1.品牌提升升階段；；2.強勢推廣廣，開展展系列促促銷活動動，促進進銷售，，完成目目標；推廣策略略第四階段段——二次強銷銷期推廣策略略活動營銷銷公關(guān)活動動促銷活動動時間節(jié)點點：節(jié)假假日活動動（如五五一、六六一、圣圣誕、元元旦等））；項目目進程（如奠基基、開盤盤、封頂頂、入住住等）給客戶一一定的經(jīng)經(jīng)濟實惠惠（如打打折、贈贈送…等），刺刺激購買買欲望；；采取一定定的措施施，鼓勵勵老客戶戶帶新客客戶客戶營銷銷發(fā)展商利利用自身身資源，，組織團團購關(guān)系營銷銷制造熱銷銷氣氛，，刺激客客戶落訂訂現(xiàn)場營銷銷營銷活動動活動目標標人群：：選擇目目標客戶戶或意向向客戶進進行有針針對性的的推廣，，達到““一對一一”的推推廣目的的，增強強推廣的的效率。。開盤活動動要制造造熱銷局局面，并并借勢制制造轟動動效應(yīng)，，力爭一一炮走紅紅推廣策略略營銷活動動活動列舉舉開盤儀式式樣板區(qū)開開放簽約儀式式入住儀式式酒會、產(chǎn)產(chǎn)品說明明會舉辦巡回回展覽會會有獎比賽賽……媒體選擇擇媒體通常常種類直郵廣告告（DM）報紙廣告告新聞繕稿稿（軟文文）電視廣告告電臺廣播播廣告牌（（路牌、、道旗））車體廣告告燈箱廣告告直銷活動動（巡展展）公關(guān)活動動網(wǎng)絡(luò)廣告告媒體選擇擇媒體選擇擇建議媒體種類類很多，，本項目目特點使使我們不不能每一一種都去去全力運運用，也也不能只只運用一一兩種，，而是要要綜合運運用，重重點運用用幾種，，其他作作為輔助助。根據(jù)推廣廣策略，，建議本本項目主主要采用用如下媒媒體：報紙廣告告（大連連晚報和和大連晨晨報）電視廣告告（新聞聞炒作））公交廣告告（3、4、7路，需要合適適是否有有檔期）戶外廣告告牌（由由于開發(fā)發(fā)區(qū)不進進行廣告告牌的審審批，建建議廣告告牌設(shè)在在本項目目）路旗建議議（設(shè)置置在金馬馬路和黃黃海西路路，需要要合適是是否有檔檔期）巡展（在在銅鑼灣灣商場進進行巡展展）價格策略略價格策略略總體價格格策略低開高走走試探市場場接受度度快速回籠籠資金讓客戶感感受到項項目增值值給客戶緊緊迫感小幅提價價快頻調(diào)整整總體價格格策略價格策略略策略目標標增加銷售售速度價格策略略低開高走走，小步步快跑內(nèi)部認購購期開盤強銷銷期持續(xù)期二次強銷銷期10月11、12月1-3月4-7月價格波動動曲線價格走勢勢價格時間價格走勢勢示意圖圖銷售策略略銷售策略略銷售周期期本項目開開盤日期期基本定定于10月份，而而銷售期期即將迎迎來12月-2007年3月，共4個月的銷銷售淡季季，因此此，根據(jù)據(jù)項目和和市場情情況，銷銷售周期期暫定為為10個月。銷售策略略本項目價價格策略略是以低低價入市市，因此此，在推推售順序序上應(yīng)從從價格較較低的樓樓層戶型型開始。。NO.銷售階段推售樓層備注1內(nèi)部認購期5-10層為主先拿出第5層的13套戶型做為特價房，吸引購房者搶先認購，烘托人氣，熱銷造勢2開盤強銷期11-15、26-29為主開盤后，將大部分房源開出，