房地產(chǎn)交易管理制度與政策-全房管系統(tǒng)行政執(zhí)法培訓教課件

房地產(chǎn)交易管理制度與政策

——全市房管系統(tǒng)行政執(zhí)法培訓教案房地產(chǎn)交易管理制度與政策

1房地產(chǎn)交易管理概述房地產(chǎn)交易管理概述2房地產(chǎn)交易管理的概念房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導、監(jiān)督等管理職能。房地產(chǎn)交易管理是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)交易管理的概念房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其3房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度：房地產(chǎn)價格評估制度房地產(chǎn)成交價格申報制度房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)4房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)是指由國家設立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機構(gòu)。房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及其職責房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)是指由國家設立的從5房地產(chǎn)交易機構(gòu)的主要任務：對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權(quán)益。辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務；為建立房地產(chǎn)市場預警預報體系，為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格，為宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。房地產(chǎn)交易機構(gòu)的主要任務：對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和6重點學習以下幾方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)抵押管理房屋租賃管理商品房銷售管理重點學習以下幾方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理7房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)9《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設部令第96號）對其他合法方式作了進一步細化，其主要包括下列行為：以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設部令第96號）對其他10房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣﹑房地產(chǎn)入股等行為；無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與﹑繼承等行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑11房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。③同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬12司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定﹑決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定﹑決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)13辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序2000年10月份實行產(chǎn)權(quán)市場“一體化”辦公以來，辦理交易手續(xù)一個窗口收件、一個窗口收費、一個窗口發(fā)證，內(nèi)部封閉運作。具體程序為：受理——初審——復審——審批——繕證——交費、發(fā)證——歸檔。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人持相關(guān)手續(xù)到我處交易科進行申請，進行查檔、取圖、繳納契稅等工作。證件齊全，符合轉(zhuǎn)移登記條件的，予以受理。目前，整個轉(zhuǎn)讓程序需要10個工作日。我處工作占用受理——初審2個環(huán)節(jié)，共4個工作日。產(chǎn)權(quán)處復審——審批——繕證——交費、發(fā)證，共6個工作日。辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序2000年10月份實行產(chǎn)權(quán)市14房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取的證件建設部關(guān)于印發(fā)《簡化房地產(chǎn)交易房屋權(quán)屬登記程序指導意見》的通知中提到轉(zhuǎn)移登記的必收要件：房屋權(quán)屬證書房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議、法院司法文書、房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承公證書等）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取的證件建設部關(guān)于印發(fā)《15房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓方式取得16房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押17房地產(chǎn)抵押的概念《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部令第98號）中規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押的概念《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部18抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作19房地產(chǎn)抵押條件《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設定抵押。房地產(chǎn)抵押條件《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：依法取得的房屋所有20下列房地產(chǎn)不得設定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。下列房地產(chǎn)不得設定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、21辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗下列文件：抵押當事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗下列文件22可以證明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；登記機關(guān)認為必要的其他文件?？梢宰C明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房23房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定房地產(chǎn)抵押人可將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可將一宗房地產(chǎn)分割抵押。以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應將抵押事實明示擬接受抵押者。房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定房地產(chǎn)抵押人可將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可24依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將該國有土地上的房屋同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）﹑村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）﹑村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時抵押。以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。以國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地25以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。以中外合資企業(yè)﹑合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。以股份有限公司﹑有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過或股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有企業(yè)職工（代表26以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用27企﹑事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。抵押人死亡﹑依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期間屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。企﹑事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義28學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押。抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其29抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不30房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押的效力房地產(chǎn)抵押的受償房31房屋租賃房屋租賃32房屋租賃的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃是33房屋租賃的分類按房屋所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。房屋租賃的分類按房屋所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和34房屋租賃的政策對于住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！?/p>

對于租用房屋從事生產(chǎn)﹑經(jīng)營活動的，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)﹑經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！狈课葑赓U的政策對于住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管35房屋租賃的有關(guān)政策公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和政府規(guī)定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》,承租人必須持有身份證明。承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。房屋租賃的有關(guān)政策公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證36房屋租賃的條件公民﹑法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有以下情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；房屋租賃的條件公民﹑法人或其他組織對37權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標準的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標準的；已抵押，未經(jīng)38房屋租賃登記備案簽訂﹑變更﹑終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案簽訂﹑變更﹑終止租賃合同的，房屋39應提交的文件包括：書面租賃合同；房屋所有權(quán)證書；當事人的合法身份證件；市﹑縣人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托帶管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。應提交的文件包括：書面租賃合同；房屋所有權(quán)證書；當事人的合法40登記備案審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件。審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律﹑法規(guī)允許出租的房屋。審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。主管部門審查合格后，核發(fā)房屋租賃證。租用房屋從事生產(chǎn)﹑經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所的有效憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證作為公安部門辦理登記的憑證之一。登記備案審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應41商品房銷售管理商品房銷售管理42商品房銷售管理包括：商品房預售管理商品房現(xiàn)售管理商品房銷售管理包括：商品房預售管理43商品房預售管理商品房預售管理44商品房預售的概念《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）中規(guī)定，商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售的概念《城市商品房預售管理辦法》（建設部45商品房預售的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。商品房預售的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證46商品房預售許可商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。商品房預售許可商品房預售實行許可制度47未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；未取得《商品房預售許可證》的，不得進48投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；49商品房預售合同登記備案《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定》商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。預售合同登記備案管理主要是備案的及時性、準確性、公開性。商品房預售合同登記備案《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定》商品房50商品房現(xiàn)售管理商品房現(xiàn)售管理51商品房現(xiàn)售的概念商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付定金或者方價款的行為。商品房現(xiàn)售的概念商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)52商品房現(xiàn)售備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。商品房現(xiàn)售備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商53商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實；商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當54商品房銷售中禁止的行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。商品房銷售中禁止的行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合55謝謝謝謝56房地產(chǎn)交易管理制度與政策

——全市房管系統(tǒng)行政執(zhí)法培訓教案房地產(chǎn)交易管理制度與政策

57房地產(chǎn)交易管理概述房地產(chǎn)交易管理概述58房地產(chǎn)交易管理的概念房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導、監(jiān)督等管理職能。房地產(chǎn)交易管理是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)交易管理的概念房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其59房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度：房地產(chǎn)價格評估制度房地產(chǎn)成交價格申報制度房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)60房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)是指由國家設立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機構(gòu)。房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及其職責房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)是指由國家設立的從61房地產(chǎn)交易機構(gòu)的主要任務：對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權(quán)益。辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務；為建立房地產(chǎn)市場預警預報體系，為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格，為宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。房地產(chǎn)交易機構(gòu)的主要任務：對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和62重點學習以下幾方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)抵押管理房屋租賃管理商品房銷售管理重點學習以下幾方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理63房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓64房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)65《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設部令第96號）對其他合法方式作了進一步細化，其主要包括下列行為：以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設部令第96號）對其他66房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣﹑房地產(chǎn)入股等行為；無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與﹑繼承等行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑67房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。③同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬68司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定﹑決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定﹑決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)69辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序2000年10月份實行產(chǎn)權(quán)市場“一體化”辦公以來，辦理交易手續(xù)一個窗口收件、一個窗口收費、一個窗口發(fā)證，內(nèi)部封閉運作。具體程序為：受理——初審——復審——審批——繕證——交費、發(fā)證——歸檔。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人持相關(guān)手續(xù)到我處交易科進行申請，進行查檔、取圖、繳納契稅等工作。證件齊全，符合轉(zhuǎn)移登記條件的，予以受理。目前，整個轉(zhuǎn)讓程序需要10個工作日。我處工作占用受理——初審2個環(huán)節(jié)，共4個工作日。產(chǎn)權(quán)處復審——審批——繕證——交費、發(fā)證，共6個工作日。辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序2000年10月份實行產(chǎn)權(quán)市70房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取的證件建設部關(guān)于印發(fā)《簡化房地產(chǎn)交易房屋權(quán)屬登記程序指導意見》的通知中提到轉(zhuǎn)移登記的必收要件：房屋權(quán)屬證書房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議、法院司法文書、房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承公證書等）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取的證件建設部關(guān)于印發(fā)《71房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓方式取得72房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押73房地產(chǎn)抵押的概念《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部令第98號）中規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押的概念《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部74抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作75房地產(chǎn)抵押條件《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設定抵押。房地產(chǎn)抵押條件《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：依法取得的房屋所有76下列房地產(chǎn)不得設定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。下列房地產(chǎn)不得設定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、77辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗下列文件：抵押當事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗下列文件78可以證明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；登記機關(guān)認為必要的其他文件?？梢宰C明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房79房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定房地產(chǎn)抵押人可將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可將一宗房地產(chǎn)分割抵押。以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應將抵押事實明示擬接受抵押者。房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定房地產(chǎn)抵押人可將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可80依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將該國有土地上的房屋同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）﹑村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）﹑村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時抵押。以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。以國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地81以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。以中外合資企業(yè)﹑合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。以股份有限公司﹑有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過或股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有企業(yè)職工（代表82以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用83企﹑事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。抵押人死亡﹑依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期間屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。企﹑事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義84學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押。抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其85抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不86房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押的效力房地產(chǎn)抵押的受償房87房屋租賃房屋租賃88房屋租賃的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃是89房屋租賃的分類按房屋所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。房屋租賃的分類按房屋所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和90房屋租賃的政策對于住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！?/p>

對于租用房屋從事生產(chǎn)﹑經(jīng)營活動的，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)﹑經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！狈课葑赓U的政策對于住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管91房屋租賃的有關(guān)政策公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和政府規(guī)定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》,承租人必須持有身份證明。承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。房屋租賃的有關(guān)政策公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證92房屋租賃的條件公民﹑法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有以下情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；房屋租賃的條件公民﹑法人或其他組織對93權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標準的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標準的；已抵押，未經(jīng)94房屋租賃登記備案簽訂﹑變更﹑終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案簽訂﹑變更﹑終止租賃合同的，房屋95應提交的文件包括：書面租賃合同；房屋所有權(quán)證書；當事人的合法身份證件；市﹑縣人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托帶管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。應提交的文件包括：書面租賃合同；房屋所有權(quán)證書；當事人的合法96登記備案審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件。審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律﹑法規(guī)允許出租的房屋。審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。主管部門審查合格后，核發(fā)房屋租賃證。租用房屋從事生產(chǎn)﹑經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所的有效憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證作為公安部門辦理登記的憑證之一。登記備案審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應97商品房銷售管理商品房銷售管理98商品房銷售管理包括：商品房預售管理商品房現(xiàn)售管理商品房銷售管理