房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享共41

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

成本管理就是工程成本管理；只關(guān)注招投標(biāo)和施工過程成本；成本管理是成本部和總經(jīng)理的事情；有目標(biāo)成本，但是只有簽訂合同后才能拆分出；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完整的成本指標(biāo)庫；……房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語錄

利潤(rùn)＝收入－成本

——省錢就是賺錢！合理的分配成本

——好鋼要用在刀刃上！價(jià)值＝功能

/成本

——花“小錢”賺“大錢”！2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄房地產(chǎn)現(xiàn)代成本管理理念

全成本管理全員責(zé)任成本全生命周期管理“三全”成本管理全成本管理為確保建設(shè)工程項(xiàng)目的投資收益和利潤(rùn)最大化，對(duì)工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、后評(píng)估等過程，圍繞工程投資所進(jìn)行的全部行為和組織活動(dòng)。全成本管理的概念在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案和施工方案的基礎(chǔ)上，把建設(shè)項(xiàng)目成本所發(fā)生的費(fèi)用控制在合理范圍和合理的限額以內(nèi)，并及時(shí)糾偏，以保證項(xiàng)目目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，從而為公司獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。全成本管理的目的全成本管理

全成本管理

全生命周期管理

土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)土地獲取階段的成本測(cè)算非常重要，成本測(cè)算的準(zhǔn)確性與否直接涉及到土地成本的大小，一味瘋狂不理智的拿地，最后導(dǎo)致土地成本過高項(xiàng)目虧本無法開發(fā)。更壞的是流轉(zhuǎn)資金套牢，公司資金鏈出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的發(fā)展。影響土地成本的因素：1、土地距市中心的距離；2、土地的成熟度；3、土地上是否有附著物，是否需要拆遷；土地獲獲取階階段成成本管管控的的重點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)階階段成成本管管控的的重點(diǎn)點(diǎn)占建安成本比例對(duì)工程造價(jià)影響降低工程造價(jià)直接影響對(duì)項(xiàng)目投資影響設(shè)計(jì)階段1.5%-3%75%-90%10%建設(shè)費(fèi)用的多少建設(shè)工期的長(zhǎng)短極其重要特別是是擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)階階段對(duì)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影影響達(dá)達(dá)70%-95%，實(shí)際際上，，當(dāng)擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)批批復(fù)之之后，，存在在的技技術(shù)問問題、、費(fèi)用用問題題都很很難解解決，，必須須重視視擴(kuò)初初設(shè)計(jì)計(jì)，以以避免免“先先天不不足””。設(shè)計(jì)階階段成成本管管控的的重點(diǎn)點(diǎn)方案設(shè)設(shè)計(jì)階階段關(guān)關(guān)注的的重點(diǎn)點(diǎn)：在多個(gè)個(gè)方案案設(shè)計(jì)計(jì)間進(jìn)進(jìn)行選選擇時(shí)時(shí)，除除關(guān)注注交通通、功功能分分區(qū)、、景觀觀分析析等方方面以以外，，成本本方面面應(yīng)重重點(diǎn)考考慮以以下幾幾個(gè)方方面：：(1)建筑主主體應(yīng)應(yīng)避開開原水水塘等等淤泥泥質(zhì)軟軟地基基所在在位置置；(2)±0.00的標(biāo)高高、道道路環(huán)環(huán)境標(biāo)標(biāo)高、、基礎(chǔ)礎(chǔ)埋深深等引引起土土方挖挖填總總方量量最小?。?3)水泵房房、配配電房房、煤煤氣調(diào)調(diào)壓站站、控控制中中心等等配套套設(shè)施施的位位置能能使得得各種種管線線的鋪鋪設(shè)長(zhǎng)長(zhǎng)度最最短。。設(shè)計(jì)階階段成成本管管控的的重點(diǎn)點(diǎn)除此還還應(yīng)對(duì)對(duì)方案案調(diào)整整引起起的下下列變變化進(jìn)進(jìn)行重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注：：(1)商業(yè)面面積調(diào)調(diào)整；；(2)地下室室及人人防面面積調(diào)調(diào)整；；(3)停車比比例及及方式式的調(diào)調(diào)整(停車率率提高高；“架空停停車、、地下下車庫庫等非非路面面”停車的的比例例)(4)基礎(chǔ)形形式的的調(diào)整整；(5)設(shè)備配配套方方案的的調(diào)整整；(6)場(chǎng)地平平衡基基礎(chǔ)處處理等等內(nèi)容容的增增加；；設(shè)計(jì)階階段成成本管管控的的重點(diǎn)點(diǎn)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)階階段重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注：：建筑平平面、、基礎(chǔ)礎(chǔ)類型型、結(jié)結(jié)構(gòu)形形式、、結(jié)構(gòu)構(gòu)布置置、建建筑裝裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、停車車方式式及比比率、、小區(qū)區(qū)供配配電方方式、、主要要設(shè)備備選型型等。。擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)階階段成本控控制設(shè)計(jì)階階段成成本管管控的的重點(diǎn)點(diǎn)建筑專專業(yè)：：確定建建筑方方案時(shí)時(shí)，要要盡可可能從從結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)方面面考慮慮建造造成本本，盡盡可能能減小小建筑筑專業(yè)業(yè)的不不合理理布置置帶來來的結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)成成本的的增加加。同同時(shí)兼兼顧結(jié)結(jié)構(gòu)類類型的的選擇擇，分分別評(píng)評(píng)估平平面、、豎向向等各各方向向的復(fù)復(fù)雜程程度，，不選選擇不不規(guī)則則或非非常不不規(guī)則則的建建筑方方案。。在確定定層高高時(shí)，，應(yīng)綜綜合市市場(chǎng)取取向，，產(chǎn)品品自身身的定定位，，同時(shí)時(shí)考慮慮長(zhǎng)期期的取取暖及及制冷冷的能能源消消耗，，選擇擇合適適的層層高等等，層層高每每增加加0.1m開發(fā)成成本相相應(yīng)增增加該該層的的3-5%。設(shè)計(jì)階階段成成本管管控的的重點(diǎn)點(diǎn)門窗的的設(shè)計(jì)計(jì)：在必須須滿足足通風(fēng)風(fēng)及采采光要要求的的同時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)注意意選擇擇合適適的窗窗地比比(外墻門門窗面面積與與建筑筑面積積比)。鋁合金金或塑塑鋼門門窗除除風(fēng)格格要求求外，，分格格不宜宜過小小，以以降低低型材材的用用量。。設(shè)計(jì)階階段成成本管管控的的重點(diǎn)點(diǎn)各停車車方式式的優(yōu)優(yōu)勢(shì)與與劣勢(shì)勢(shì)：(1)地面露露天停停車(2)利用建建筑物物架空空停車車(3)建筑物物下的的地下下停車車庫(4)平戰(zhàn)戰(zhàn)結(jié)結(jié)合合的的人人防防地地下下室室停停車車庫庫方案案比比較較進(jìn)進(jìn)行行成成本本測(cè)測(cè)算算時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)注注意意容容易易忽忽略略的的露露臺(tái)臺(tái)、、不不算算面面積積的的架架空空層層、、假假復(fù)復(fù)式式、、騎騎樓樓、、空空中中花花園園等等引引起起的的成成本本增增加加。。設(shè)計(jì)計(jì)階階段段成成本本管管控控的的重重點(diǎn)點(diǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)專專業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn):鋼筋筋和和砼砼成成本本占占主主體體建建筑筑成成本本的的較較大大比比重重，，單單方方鋼鋼筋筋含含量量和和單單方方砼砼含含量量應(yīng)應(yīng)作作為為結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制、、審審查查重重點(diǎn)點(diǎn)，，并并與與同同類類建建筑筑進(jìn)進(jìn)行行比比較較分分析析。。一般般情情況況，，各各基基礎(chǔ)礎(chǔ)類類型型的的成成本本按按以以下下順順序序遞遞增增：：天然然淺淺地地基基基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、復(fù)復(fù)合合地地基基淺淺基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、筏筏板板、、預(yù)預(yù)應(yīng)應(yīng)力力管管樁樁、、灌灌注注樁樁；；柱、、梁梁截截面面尺尺寸寸直直接接影影響響結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的混混凝凝土土和和鋼鋼筋筋含含量量，，也也對(duì)對(duì)建建筑筑使使用用功功能能有有一一定定影影響響，，在在做做方方案案比比較較時(shí)時(shí)需需著著重重考考慮慮。。設(shè)計(jì)計(jì)階階段段成成本本管管控控的的重重點(diǎn)點(diǎn)安裝裝專專業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)注注重重點(diǎn)點(diǎn):給排排水水、、電電氣氣設(shè)設(shè)備備、、智智能能化化設(shè)設(shè)備備的的選選擇擇：：首先先應(yīng)應(yīng)充充分分調(diào)調(diào)查查市市場(chǎng)場(chǎng)，，了了解解各各種種品品牌牌的的聲聲譽(yù)譽(yù)及及供供應(yīng)應(yīng)狀狀況況；；其次次在在滿滿足足使使用用要要求求的的前前提提下下，，性性價(jià)價(jià)比比較較高高，，且且兼兼顧顧長(zhǎng)長(zhǎng)期期使使用用成成本本。。對(duì)于于分分期期建建設(shè)設(shè)的的大大型型小小區(qū)區(qū)的的總總配配電電房房、、分分配配電電房房及及水水泵泵房房的的方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)提提前前做做到到合合理理規(guī)規(guī)劃劃，，全全面面考考慮慮。。設(shè)計(jì)計(jì)階階段段成成本本管管控控的的重重點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段成成本本管管控控的的重重點(diǎn)點(diǎn)園林林景景觀觀專專業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)注注重重點(diǎn)點(diǎn)：：在委委托托園園林林景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)之之前前，，應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次所所定定的的目目標(biāo)標(biāo)成成本本或或《設(shè)計(jì)計(jì)限限額額指指標(biāo)標(biāo)表表》，確確定定園園林林景景觀觀工工程程的的單單位位成成本本(元/景觀觀m2)，并并向向設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)師師進(jìn)進(jìn)行行交交底底，，作作為為概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的依依據(jù)據(jù)。。根據(jù)據(jù)景景觀觀區(qū)區(qū)域域的的位位置置可可把把環(huán)環(huán)境境分分為為重重要要景景觀觀區(qū)區(qū)、、組組團(tuán)團(tuán)景景觀觀區(qū)區(qū)、、宅宅間間景景觀觀區(qū)區(qū)等等，，設(shè)設(shè)置置成成本本分分配配系系數(shù)數(shù)，，讓讓成成本本投投入入能能在在重重要要的的區(qū)區(qū)域域有有所所側(cè)側(cè)重重。。詳細(xì)細(xì)的的園園林林景景觀觀方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中，，可可把把總總的的環(huán)環(huán)境境費(fèi)費(fèi)用用按按道道路路及及廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、綠綠化化、、建建筑筑小小品品、、室室外外照照明明、、室室外外部部品品及及設(shè)設(shè)施施、、圍圍墻墻等等進(jìn)進(jìn)行行拆拆分分，，明明確確方方案案的的成成本本目目標(biāo)標(biāo)。。在在方方案案完完成成后后，，再再逐逐步步核核算算分分項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用、、總總費(fèi)費(fèi)用用是是否否超超標(biāo)標(biāo)，，并并反反饋饋給給設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)師師，，再再調(diào)調(diào)整整、、再再核核算算。。施工工階階段段成成本本管管控控的的重重點(diǎn)點(diǎn)招標(biāo)時(shí)在在編制標(biāo)標(biāo)底前首首先要做做好下列列準(zhǔn)備工工作：1、要清楚楚地了解解圖紙及及工程規(guī)規(guī)范中有有無特別別的技術(shù)術(shù)要求和和施工工工藝，充充分考慮慮到其可可能會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致報(bào)價(jià)價(jià)偏高或或偏低之之因素。。2、要清楚楚地了解解本工程程中有哪哪些可以以降低成成本的因因素。3、要清楚楚地了解解本工程程之報(bào)價(jià)價(jià)范圍，，并對(duì)照照清單特特別說明明和清單單各項(xiàng)目目?jī)?nèi)容描描述結(jié)合合計(jì)量原原則來編編制各項(xiàng)項(xiàng)目之單單價(jià)，要要充分考考慮到特特殊材料料和設(shè)備備、質(zhì)量量要求、、工期要要求、工工藝要求求、特殊殊的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境對(duì)對(duì)報(bào)價(jià)的的影響。。4、要注注意分析析參加投投標(biāo)的投投標(biāo)人可可能提出出的報(bào)價(jià)價(jià)來作適適當(dāng)?shù)卣{(diào)調(diào)整。施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)施工方案是否先進(jìn)、合理直接關(guān)系到施工質(zhì)量，直接影響工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本和工程項(xiàng)目的利潤(rùn)最優(yōu)方案施工降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全、實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)化施工方案案選擇施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)工程變更更在項(xiàng)目的的實(shí)施過過程中，，由于各各方面原原因，工工程變更更是很難難避免的的。變更工程量工期成本施工成本管理人員判斷變更帶來的索賠額度工程變更更一般包包括：設(shè)計(jì)變更更、進(jìn)度度計(jì)劃變變更、施施工條件件變更、、技術(shù)規(guī)規(guī)范與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)變更更、施工工次序變變更、工工程量變變更等施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證證，必須須堅(jiān)持三三個(gè)原則則：一是準(zhǔn)確無誤原則工程量簽證要盡可能做到詳細(xì)。不能籠統(tǒng)含糊其辭，以結(jié)算審核進(jìn)行工程量計(jì)算方便為原則。二是實(shí)事求是原則凡是無法計(jì)算工程量的內(nèi)容，只簽所發(fā)生的人工工日或機(jī)械臺(tái)班數(shù)量；但應(yīng)嚴(yán)格把握，實(shí)際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進(jìn)去以增大數(shù)量進(jìn)行補(bǔ)償。三是現(xiàn)場(chǎng)跟蹤原則為了加強(qiáng)管理，嚴(yán)格投資控制，凡是費(fèi)用數(shù)額較大的簽證，在費(fèi)用發(fā)生之前，施工單位應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員、甲方以及造價(jià)審計(jì)人員一同到現(xiàn)場(chǎng)察看施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄分級(jí)管控控

級(jí)別

定義責(zé)任人

要點(diǎn)

一級(jí)

目標(biāo)成本

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

總額合理、每個(gè)費(fèi)項(xiàng)合理；集團(tuán)審批；

二級(jí)

合約規(guī)劃

成本經(jīng)理

合約預(yù)估金額合理；成本經(jīng)理牽頭編制，集中管理，定期修正，庫存材料結(jié)轉(zhuǎn)；

三級(jí)

合同管理

業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人

合同、變更執(zhí)行、預(yù)估變更、合約規(guī)劃修訂申請(qǐng)、付款申請(qǐng)；

四級(jí)

工程量清單

工程經(jīng)理（

造價(jià)工程師）

事前測(cè)算、事后核算、合同付款依據(jù)；合理授權(quán)權(quán)、層層層聚焦；；集團(tuán)：抓抓大放小小，統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)（（目標(biāo)成成本）；；公司/項(xiàng)目：保保證業(yè)務(wù)務(wù)的“靈靈活性””（合約約規(guī)劃））；管理責(zé)任任劃分（（樣例））項(xiàng)目成本本經(jīng)理開發(fā)成本本的責(zé)任任人；營營銷費(fèi)用用統(tǒng)計(jì)、、預(yù)警責(zé)責(zé)任人；；項(xiàng)目營銷銷經(jīng)理營銷費(fèi)用用的直接接責(zé)任人人；項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)“部部門費(fèi)用用”分?jǐn)倲?；?xiàng)目目預(yù)算；；收益分分析；項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人目標(biāo)成本本的責(zé)任任人，檢檢查、督督促全項(xiàng)項(xiàng)目合約約規(guī)劃的的執(zhí)行落地關(guān)鍵鍵一條主線線-以合同及及合約規(guī)規(guī)劃作為為管理主主線，管管控項(xiàng)目目總體成成本三個(gè)模板板-目標(biāo)成本本模板-合約規(guī)劃劃模板-成本歷史史庫模板板四個(gè)核心心成本數(shù)數(shù)據(jù)-目標(biāo)成本本、動(dòng)態(tài)態(tài)成本、、實(shí)際成成本、實(shí)實(shí)付成本本二個(gè)核心心-成本核算算-成本控制制一條主線線：合約約規(guī)劃為什么要要做合約約規(guī)劃？？合約規(guī)劃劃是什么么？預(yù)計(jì)合同同將各費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)成本分分解為未未來可執(zhí)執(zhí)行的合合同隨項(xiàng)目的的進(jìn)展，，合約規(guī)規(guī)劃逐步步變成真真實(shí)合同同統(tǒng)一成本本語言事前控制制指導(dǎo)采購購招標(biāo)計(jì)計(jì)劃制定定指導(dǎo)合同同簽訂確保計(jì)劃劃的按期期達(dá)成從拆分工工作解脫脫出來成本支出出現(xiàn)金流流，指導(dǎo)導(dǎo)資金籌籌措基于合約約規(guī)劃的的成本分分級(jí)管控控及落地地關(guān)鍵三級(jí)科目保持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測(cè)算明細(xì)科目分解控制：目標(biāo)成本科目+合約規(guī)劃核算：目標(biāo)成本科目