房地產(chǎn)全程精細化管理T

房地產(chǎn)項目精細化管理開發(fā)管理的新主張——“五圖一書”

企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素分析圖管理施工關(guān)聯(lián)因素分析圖設(shè)計與成本管理因果分析圖成本管理與管理成本分析圖房地產(chǎn)項目全程運作指導(dǎo)書狀景現(xiàn)愿管做大難點業(yè)績資源機制基礎(chǔ)方法途徑規(guī)范化運作關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)多項目運作資本市場穩(wěn)健發(fā)展互利互惠復(fù)制/創(chuàng)新資金運作獲利能力運作模式組織構(gòu)架決策機制預(yù)警機制淘汰機制描述政府關(guān)系融資渠道土地儲備管理團隊控制能力員工素質(zhì)激勵機制多元化運作品牌輸出異地管理資源管理塑造品牌機構(gòu)企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖理做強標(biāo)準(zhǔn)化運作企業(yè)規(guī)模成本管理技術(shù)管理開發(fā)速度開發(fā)規(guī)模職能平衡研究評審知識專題防范技術(shù)研發(fā)技術(shù)配合功能缺陷交叉出錯新技術(shù)應(yīng)用生態(tài)住宅節(jié)能設(shè)計報建/驗收設(shè)計進度設(shè)計深度原則性符合性完整性基地環(huán)境政策環(huán)境市場環(huán)境贏利模式設(shè)計限額功能性感觀缺陷交樓索賠技術(shù)管理營銷/策劃菜單式裝修控制設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素分析圖設(shè)計工期技術(shù)服務(wù)設(shè)計質(zhì)量施工管理成本管理設(shè)計費用設(shè)計合同設(shè)計顧問IⅣⅡⅢ進質(zhì)量過程難點界面協(xié)調(diào)造價方法投入通病防治樣板制生產(chǎn)設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督體系開工驗收封殺變更杠桿調(diào)節(jié)結(jié)算管理變更頻繁圖紙問題自然因素例外事件關(guān)鍵線路樣板間展示要素管理依據(jù)管理目標(biāo)管理重點管理工具資金短缺甲方變更交叉作業(yè)面建筑材料質(zhì)量控制體系預(yù)審制造價管理管理交底干擾施工管理關(guān)聯(lián)因素分析圖度合同手續(xù)不全索賠防范行政許可支付管理計價模式選擇失誤管理成本管建筑準(zhǔn)入成果方便驗收材料選擇結(jié)構(gòu)選型荷載取值空調(diào)/通風(fēng)消防工程電梯選型建筑平面設(shè)計服務(wù)專業(yè)接口設(shè)計深度圖紙指標(biāo)計算書設(shè)計設(shè)計作品設(shè)計資質(zhì)設(shè)計取費合作精神設(shè)計限額功能缺陷電子文件地基處理結(jié)構(gòu)布置截面取值建筑風(fēng)格水電工程質(zhì)量設(shè)計與成本管理因果分析圖理設(shè)計質(zhì)量構(gòu)造設(shè)計錯漏碰缺建筑立面建筑材料結(jié)構(gòu)設(shè)備建筑取費設(shè)計進度成本管理管理成本隱模式運作事前措施企業(yè)建設(shè)項目競爭環(huán)境平衡工具目標(biāo)指標(biāo)分解淘汰機制建設(shè)費用業(yè)務(wù)費用資源庫工作模板管理軟件資金流產(chǎn)品研發(fā)誠信經(jīng)營集權(quán)/分權(quán)過失成本決策成本區(qū)域差異顯性資源整合團隊建設(shè)規(guī)范化管理信息化管理品牌推廣守法經(jīng)營國企／民企營銷費用管理費用獎罰機制性價比數(shù)據(jù)庫理念成本管理與管理成本分析圖性事中文化建設(shè)成本分?jǐn)偑毩?合作運營成本時間成本企業(yè)戰(zhàn)略房地產(chǎn)項目全程運作指導(dǎo)書內(nèi)容機會選擇啟動項目開工與建設(shè)營銷與策化驗收與交樓財稅管理選地要點：宗地資料、土地成本、產(chǎn)權(quán)狀況、開發(fā)價值可行性研究：技術(shù)比選、經(jīng)濟比選經(jīng)營管理：合作方式比選、融資方式比選、管理模式比選企業(yè)外部：立項、報建、報批企業(yè)內(nèi)部：組建項目公司、籌措啟動資金、選擇合作伙伴外部：接受政府監(jiān)督與指導(dǎo)內(nèi)部：質(zhì)量、進度、投資、安全生產(chǎn)與文明施工管理外部：進行單項和綜合驗收，辦理產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)部：加強核算，保障資金供給交樓：驗收后交樓，進行售后服務(wù)和物業(yè)管理外部：接受政府的財、稅監(jiān)督與檢查；接受股東或銀行的監(jiān)督外部：辦理預(yù)售證內(nèi)部：在售價與銷售速度之間尋求平衡準(zhǔn)備實施企業(yè)管理的新主張——“五圖一書”

管理組織參考圖管理需求分析圖管理目標(biāo)控制圖管理水平測試圖管理文化剖析圖績效考核白皮書管理組織規(guī)劃圖內(nèi)容依據(jù)

選擇管理跨度空間跨度單項目管理多項目管理行業(yè)跨度多元化經(jīng)營品牌連鎖品牌建設(shè)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展愿景專業(yè)化-1市場化專業(yè)外判：設(shè)計/施工/監(jiān)理/營銷/物管專業(yè)顧問項目托管當(dāng)?shù)剡\作異地運作管理理需需求求分分析析圖圖人才才人才才難難求求資源源內(nèi)容工作作環(huán)環(huán)境境中小小企企業(yè)業(yè)工作作待待遇遇合作作資資源源管理理工工具具中小小城城市市企業(yè)業(yè)承承受受能能力力新老老員員工工矛矛盾盾適應(yīng)應(yīng)環(huán)環(huán)境境融入入文化化傳播播先先進進理理念念促進進管管理理提提升升改造造環(huán)環(huán)境境人才才難難留留技術(shù)術(shù)服服務(wù)務(wù)設(shè)計計公公司司營銷銷策策劃劃管理理咨咨詢詢技術(shù)術(shù)咨咨詢詢顧問問公公司司技術(shù)術(shù)類類管理理類類-2工作作模模板板信息息平平臺臺-3消除除隔隔閡閡質(zhì)量量管理理目目標(biāo)標(biāo)控控制制圖圖計劃劃決策策贏利利選擇擇面積積最最大大化化利潤潤最最大大化化盤活活現(xiàn)現(xiàn)金金流流操盤盤手手組織織架架構(gòu)構(gòu)運作作模模式式變化化外部部內(nèi)部部報批批/報建建施工工環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)重大大技技術(shù)術(shù)變變更更材料料/設(shè)備備定定板板干擾擾人為為非人人為為推卸卸責(zé)責(zé)任任謀取取利利益益機制制素質(zhì)質(zhì)合伙伙人人合作作人人價格格品牌牌服務(wù)務(wù)（資資金金/進度度））摩擦擦（利利潤潤））市場場整體體水水平平提提升升開發(fā)發(fā)成成本本上上升升產(chǎn)品品管控控土地地材料料政策策土地地信貸貸銷售售輿論論管理理水水平平測測試試圖圖觀察察旁聽了解訪談技術(shù)管管理成本管管理已建項項目實實物擬建項項目圖圖紙文件庫庫/信息庫庫技術(shù)軟軟件/管理軟軟件溝通水水平專業(yè)水水平內(nèi)部例例會外部專專題會會評標(biāo)會會評審會會控制能能力贏利能能力成本指指標(biāo)資金平平衡銷售均均價銷售速速度管理制制度較適用用管理文文化員工價價值觀觀員工忠忠誠度度內(nèi)容不適用用管理文文化剖剖析圖圖文化內(nèi)內(nèi)涵經(jīng)營哲哲學(xué)管理導(dǎo)導(dǎo)向文化特特點文化功功效內(nèi)容企業(yè)發(fā)發(fā)展：：成長長速度度/成長管管理價值分分配：：股東東/員工/合作者者/客戶利利益分分配重結(jié)果果/重過程程對員工工的基基本假假設(shè)老板文文化>團隊文文化-4團隊文文化>老板文文化導(dǎo)向作作用：：引導(dǎo)導(dǎo)員工工看什什么?怎么看看?凝聚作作用：：告訴訴員工工想什什么?怎么想想?規(guī)范作作用：：規(guī)范范員工工做什什么?怎么做做?績效管理白白皮書考核方式目標(biāo)經(jīng)營（（無免責(zé)條條件）目標(biāo)管理（（有免責(zé)條條件）不可抗力：：拆遷/報建/政策/資金配合責(zé)任：：主辦與協(xié)協(xié)辦部門計劃管理顯性成本：：工程成本本、期間成成本隱性成本：：過失成本本、決策成成本成本管理考核指標(biāo)考核效果考核管理體體系考核管理目目的內(nèi)容設(shè)計管理技技術(shù)——“五圖一書””外部管理合合作關(guān)系圖圖內(nèi)部管理任任務(wù)分配圖圖設(shè)計文件評評審控制圖圖設(shè)計市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析圖圖設(shè)計質(zhì)量管管理分析圖圖設(shè)計發(fā)包操操作建議書書外部管理合合作關(guān)系圖圖開發(fā)商概念設(shè)計地質(zhì)勘察設(shè)計監(jiān)理建筑設(shè)計施工圖審查查專項設(shè)計總圖、建筑筑結(jié)構(gòu)水、電、暖暖通消防人防土建工程：：深基坑支支護、幕墻墻、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)構(gòu)、網(wǎng)架、、地基處理理裝修與景觀觀：園林、、綠化、室室內(nèi)外裝修修、標(biāo)識、景觀觀照明公用工程：：供水、供供電、供熱熱、通訊、、煤氣、智能化、市市政道路與與管網(wǎng)、發(fā)發(fā)電機及環(huán)環(huán)保保、、停停車車交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)、、中中水水系系統(tǒng)統(tǒng)等等綜合合：：廚廚房房設(shè)設(shè)備備及及環(huán)環(huán)保保、、體體育育設(shè)設(shè)施施（泳泳池池、、運運動動場場地地等等））表示示合合同同關(guān)關(guān)系系表示示協(xié)協(xié)作作關(guān)關(guān)系系表示示協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)關(guān)系系內(nèi)部部管管理理任任務(wù)務(wù)分分配配圖圖內(nèi)容容技術(shù)術(shù)管管理理技術(shù)術(shù)配配合合研究究設(shè)設(shè)計計產(chǎn)產(chǎn)品品評審審設(shè)設(shè)計計成成果果報建建配配合合（熟悉悉報報建建、、報報批批工工作作程程序序）招標(biāo)標(biāo)配配合合（提提供供技技術(shù)術(shù)參參數(shù)數(shù)與與質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)））銷售售配配合合（樓樓書書與與模模型型制制作作把把關(guān)關(guān)、、編編制制使使用用說說明明書書））施工工配配合合（審審核核技技術(shù)術(shù)聯(lián)聯(lián)系系單單、、填填寫寫工地地處處理理卡卡）驗收收配配合合（編編制制竣竣工工圖圖））總結(jié)設(shè)計經(jīng)驗驗新技術(shù)新材料料信息庫設(shè)計資源信息息庫成本控制數(shù)據(jù)據(jù)庫裝修、園林消防、人防水電、通風(fēng)建筑、結(jié)構(gòu)成本控制缺陷控制技術(shù)創(chuàng)新設(shè)計文件評審審控制圖原則性評審符合宗地規(guī)劃劃指標(biāo)符合強制性規(guī)規(guī)范有效性滿足設(shè)計任務(wù)務(wù)指標(biāo)滿足設(shè)計深度度要求滿足設(shè)計技術(shù)術(shù)措施要求符合性評審?fù)暾w圖紙藍圖電子文件計算書預(yù)留專業(yè)間的的信息接口投資控制限額設(shè)計指標(biāo)標(biāo)投入與產(chǎn)出比比選缺陷防范功能缺陷風(fēng)格不協(xié)調(diào)專業(yè)交叉出錯錯綜合性評審防災(zāi)(消防、人防、、抗震、防風(fēng)風(fēng)、防洪、防滑坡、、避開高壓走走廊）節(jié)能、環(huán)保內(nèi)容設(shè)計市場現(xiàn)狀狀分析圖方案創(chuàng)新能力力強企業(yè)分類施工圖實施能能力偏弱設(shè)計質(zhì)量較高高經(jīng)營理念以創(chuàng)新作為核核心競爭力以品牌和市場場份額保持領(lǐng)領(lǐng)先地位以服務(wù)贏得客客戶以低價獲得任任務(wù)內(nèi)部管理管理的差異-5設(shè)計師的職業(yè)業(yè)操守知名設(shè)計事務(wù)務(wù)所創(chuàng)新能力一般般復(fù)制能力強質(zhì)量參差不齊齊甲、乙級設(shè)計計院炒更一族內(nèi)容設(shè)計質(zhì)量管理理分析圖過程管理內(nèi)容管理沖突完整性裝修標(biāo)準(zhǔn)與施施工發(fā)包的矛矛盾裝修標(biāo)準(zhǔn)與施施工圖審查的的矛盾廣義質(zhì)量設(shè)計浪費、保保守風(fēng)格不協(xié)調(diào)管理依據(jù)法律合同中間成果控制經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo)-6滿足功能外觀觀要求技術(shù)規(guī)范技術(shù)措施開發(fā)商：施工工圖作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書設(shè)計院：設(shè)計計要求調(diào)查問問卷功能缺陷、感感觀缺陷設(shè)計發(fā)包操作作建議書發(fā)包模式內(nèi)容平行發(fā)包分段發(fā)包概念設(shè)計施工圖設(shè)計專項設(shè)計深基坑支護二次深化設(shè)計計：外立面、、幕墻、門窗窗合同組成合同文本合同附件設(shè)計任務(wù)書設(shè)計承諾書設(shè)計人員更換換限額設(shè)計承諾諾施工配合承諾諾控制要素質(zhì)量控制關(guān)鍵控制點設(shè)計深度用戶變更：初初期/中期/晚期變更技術(shù)配合概念設(shè)計與施施工圖設(shè)計平行發(fā)包專業(yè)業(yè)交叉配合設(shè)計技術(shù)管理理——“五圖一書”項目基地環(huán)境境分析圖概念設(shè)計任務(wù)務(wù)書模板景觀設(shè)計任務(wù)務(wù)書模板住宅規(guī)劃設(shè)計計指標(biāo)圖住宅節(jié)能設(shè)計計控制圖項目贏利模式式建議書項目基地環(huán)境境分析圖內(nèi)容約束條件區(qū)位條件中心區(qū)城郊結(jié)合部郊區(qū)資源利用山地濱水劣勢規(guī)避直觀：看、聽聽、聞勘察：復(fù)雜地地質(zhì)條件、地地下管線、文文物項目條件規(guī)劃控制開發(fā)條件容積率、總高高度、層數(shù)、、退讓間距施工環(huán)境創(chuàng)新空間用好資源鉆好空子基地條件面積、形狀、、地形、朝向向概念設(shè)計任務(wù)務(wù)書模板內(nèi)容項目資料設(shè)計要點成果要求宗地現(xiàn)狀圖紙：宗地位位置/面積/形狀/四至圖照片：環(huán)境/地貌/配套/交通開發(fā)強度：建建筑密度/容積率/道路/停車/限高/退紅線開發(fā)配套：生生活配套/人防配套開發(fā)檔次/營銷主題開發(fā)順序/開發(fā)配套規(guī)劃要點項目定位設(shè)計指標(biāo)：住住宅總面積/戶型比例/戶型面積/配套面積/層數(shù)/層高空間形態(tài)：建建筑體量/建筑風(fēng)格/建筑景觀物管要求：主主次入口/道路/交通/停車管理一般項目規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖單體：典型住住宅平、立面面圖/效果圖重要項目：視視線分析/建筑模型/三維動畫景觀設(shè)計任務(wù)務(wù)書模板內(nèi)容項目資料設(shè)計要點成果要求方案設(shè)計質(zhì)量/深度施工圖設(shè)計建筑規(guī)劃成果果文件：總平平面/豎向設(shè)計/道路交通/主次入口/單體設(shè)計/效果圖營銷賣場包裝裝要求：營銷銷主題/銷售展示路線線功能要求：觀觀賞性/參與性/識別性/安全性/生態(tài)性成本要求：一一類二類三類類景區(qū)造價指指標(biāo)硬景：園建、、造型小品、、水景、燈飾、家私單方造價軟景：喬木、、灌木、花卉卉、植被住宅規(guī)劃設(shè)計計指標(biāo)圖內(nèi)容宗地設(shè)計要點點規(guī)范/技術(shù)措施均好性用地紅線建筑退紅線距距離綜合技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)消防交通建筑綜合管線平衡衡容積率停車位綠化率建筑高度面積計算規(guī)則則防火撲救道路停車日照間距通風(fēng)、采光住宅節(jié)能設(shè)計計控制圖內(nèi)容強制使用推薦使用控制窗墻比提高氣密性保溫隔熱門窗提高保溫性能能玻璃厚度框料絕熱措施施塊料鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱反射性性能屋面架空蓄水/綠化太陽能熱水器道路照明屋頂內(nèi)嵌墻體內(nèi)嵌風(fēng)能、地?zé)崆鍧嵞茉垂?jié)水潔具中水回用燈具變頻泵節(jié)能精裝修交樓資源節(jié)約項目贏利模式式建議書開發(fā)價值容積率不變，，建筑密度比比選資源分配內(nèi)容商住樓樓純住宅宅容積率率不變變，開開發(fā)節(jié)節(jié)奏比比選裙樓商商業(yè)價價值塔樓住住宅品品質(zhì)景觀資資源分分配生活便便利平平衡容積率率不變變，產(chǎn)產(chǎn)品組組合比比選設(shè)計品品質(zhì)控控制——““五圖一一書””住宅花花園陽陽臺品品質(zhì)控控制圖圖住宅客客廳餐餐廳品品質(zhì)控控制圖圖住宅主主臥次次臥品品質(zhì)控控制圖圖廚房生生活陽陽臺品品質(zhì)控控制圖圖住宅衛(wèi)衛(wèi)生間間品質(zhì)質(zhì)控制制圖住宅整整體包包裝操操作議議建書書住宅花花園陽陽臺品品質(zhì)控控制圖圖入戶花花園觀景陽陽臺內(nèi)容景觀型型過道型型層數(shù)單層雙層奇數(shù)/偶數(shù)咬合型型地面考慮覆覆土下下沉30cm左右不考慮慮覆土土下沉沉10cm左右采光量量控制面面寬與與進深深的比比例采光面面的位位置與客廳廳的關(guān)關(guān)系層高正出：：陽臺臺采光光面較較寬側(cè)出：：注意意對臥臥室的的影響響單層：：進深深大時時采光光較弱弱雙層：：帶來來視線線干擾擾/飄雨住宅客客廳餐餐廳品品質(zhì)控控制圖圖戶型差差異內(nèi)容緊湊型型：平平層、、創(chuàng)意意小空空間豪華型型：大大平層層（一一層一一戶））、錯錯層、、復(fù)式式、別別墅舒適型型：平平層、、躍式式、錯錯層控制要要點內(nèi)部關(guān)關(guān)系：：妥善善處理理與入入戶門門、景景觀陽陽臺、、室內(nèi)內(nèi)樓梯梯、廚房、、生活活陽臺臺間的的關(guān)系系美觀需需求：：隱梁梁隱柱柱、利利于空空調(diào)、、暖氣氣片布布置功能需需求：：采光光、通通風(fēng)、、朝向向、景景觀、、布置置家具具布置差差異位置選選擇家庭廳廳尺度選選擇平層：：前后后布局局、左左右布布局躍式：：上下下布局局開間進進深比比例層高、、開間間比例例住宅主主臥/次臥品品質(zhì)控控制圖圖控制面面寬與與進深深的比比例衣柜空調(diào)室室外機機位內(nèi)容窗戶無肋玻玻璃窗窗無肋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角玻玻璃窗窗弧型玻玻璃窗窗八角型型窗（（窄口口>1.8m)落地飄飄窗關(guān)注性性價比比比例適適中具有使使用功功能獨立式式衣柜柜：與與主衛(wèi)衛(wèi)門的的沖突突衣帽間間實用率率單排“L”型雙排防潮處處理置于兩兩個飄飄窗中中間置于飄飄窗下下方結(jié)合立立面考考慮電線預(yù)預(yù)埋廚房生生活陽陽臺品品質(zhì)控控制圖圖平面布布局綜合管管線常見問問題操作臺臺“一””字型型“L”型單排布布局（（面積積?。N房凈凈寬不不得小小于1.5m雙排布布局（（面積積大））廚房走走道凈凈距不不得小小于0.9m“∏”型“l(fā)l””型灶臺不應(yīng)正正對窗窗戶不應(yīng)緊緊貼墻墻面煙道：：注意意頂層層復(fù)式式煙道道與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層對位位洗菜盆盆：盡盡量可可自然然采光光給排水水：冷冷熱水水、排排污煤氣設(shè)設(shè)計與衛(wèi)生生間、、生活活陽臺臺門窗窗打架架注意廚廚房門門與餐餐廳的的關(guān)系系推拉門門預(yù)留留門洞洞寬度度平開門門的開開啟方方向冰箱、、微波波爐、、廚柜柜的位位置應(yīng)應(yīng)提前前考慮慮內(nèi)容住宅衛(wèi)衛(wèi)生間間品質(zhì)質(zhì)控制制圖沖涼綜合管管線三件套套的合合理關(guān)關(guān)系內(nèi)容淋浴罩罩：注注意與與窗戶戶的關(guān)關(guān)系是否阻阻擋窗窗戶開開啟是否有有明顯顯的視視線干干擾浴缸下沉（（高品品質(zhì)精精裝修修交樓樓）不下沉沉（業(yè)業(yè)主自自理））如廁坐便器器（下下沉38mm）蹲便器器（下下沉45mm）洗手盆盆：避避免位位于窗窗戶下下方（（預(yù)留留鏡位位）洗衣機機：干干濕分分區(qū)排污、、地漏漏煤氣同側(cè)不同側(cè)側(cè)防潮處處理住宅整整體包包裝操操作建建議書書公共空空間創(chuàng)造賣賣點內(nèi)容舒適度度便捷性性不同檔檔次的的主入入口不同檔檔次的的公用用走道道環(huán)保型型：太太陽能能利用用、地地?zé)崂谩?、生態(tài)態(tài)技術(shù)術(shù)污水處處理、、中水水回用用不同檔檔次的的住宅宅大堂堂/架空層層道路設(shè)設(shè)計：：人車車分流流停車方方式：：室內(nèi)內(nèi)停車車/露天停停車垂直運運輸：：電梯梯數(shù)量量、速速度、、品牌牌智能化化：安安防、、門禁禁、電電梯教育型型：附附屬中中小學(xué)學(xué)體育型型：健健身會會所、、高爾爾夫球球場……………………技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟管管理——“五圖一一書””建筑風(fēng)風(fēng)格技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖建筑細細部技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖建筑門門窗技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖園林景景觀技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖建筑裝裝修技技術(shù)管管理評評審圖圖裝修交交樓成成本管管理策策劃書書建筑風(fēng)風(fēng)格技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖內(nèi)容現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格年輕型型舒適型型高技技型型先鋒鋒派派西方方古古典典主主義義風(fēng)風(fēng)格格對色色彩彩/材質(zhì)質(zhì)/細節(jié)節(jié)的的把把控控中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)風(fēng)格格異域域風(fēng)風(fēng)格格意大大利利式式西班班牙牙式式泰式式風(fēng)格格營營造造與與規(guī)規(guī)劃劃、、戶戶型型及及園園林林的的關(guān)關(guān)系系建筑筑細細部部技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟評評審審圖圖內(nèi)容門窗窗美觀觀度度欄桿桿/欄板板百葉葉外墻墻實用用度度成本本施工工難難度度維護護關(guān)注注性性價價比比玻璃璃欄欄板板鐵藝藝欄欄桿桿空調(diào)調(diào)百百葉葉/對管管道道的的遮遮掩掩住宅宅做做法法商鋪鋪常常見見做做法法遮陽陽作作用用圍蔽蔽作作用用百葉葉的的用用材材顏色色/肌理理各種種裝裝飾飾線線角角建筑筑門門窗窗技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟評評審審圖圖內(nèi)容容門窗窗選選型型使用用功功能能物理理性性能能門窗窗系系列列通風(fēng)風(fēng)效效率率開啟啟/固定定分隔隔尺尺寸寸開啟啟方方式式保溫溫性性能能水密密性性能能氣密密性性能能隔音音性性能能使用用安安全全無框框玻玻璃璃防盜盜/防墜墜落落擦窗窗換玻玻璃璃高層層：：側(cè)側(cè)面面開開窗窗多層層：：正正面面開開窗窗維護護/維修修物業(yè)業(yè)管管理理打架架/受限限不利利家家私私布布置置園林林景景觀觀技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟評評審審圖圖內(nèi)容容構(gòu)思思構(gòu)圖圖構(gòu)造造關(guān)注注價價值值差差異異忽視視一線線城城市市：：追追求求生生態(tài)態(tài)化化二線線城城市市：：喜喜歡歡差差異異化化三線線城城市市：：向向往往城城市市化化構(gòu)圖圖優(yōu)優(yōu)美美風(fēng)情情演演繹繹功能能作作用用：：參參與與性性/生態(tài)態(tài)性菜單單式式消消費費維護護費費告告知知平衡衡投投入入/產(chǎn)出出重視視專業(yè)業(yè)配配合合：：建建筑筑/裝修修/水電電加工工性性能能/耐用用/低材材精精用用選材材節(jié)點點軟硬硬界界面面管線線收收口口色彩彩與與建建筑筑物物協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)建筑筑裝裝修修技技術(shù)術(shù)管管理理評評審審圖圖內(nèi)容容樣板板展示示設(shè)計計評審審公共共空空間間地面面鋪鋪裝裝墻柱柱/天棚棚部位位：：架架空空層層/公用用大大堂堂/走道道圖案案：：與與環(huán)環(huán)境境、、環(huán)環(huán)狀狀協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)樓書書審審查查現(xiàn)樓樓展展示示復(fù)雜雜：：戶戶型型平平面面拼拼接接、、樓樓層層上上下下收收放放簡單單：：門門窗窗/陽臺臺/結(jié)構(gòu)構(gòu)露露梁梁、、露露柱柱銷售售路路線線/樣板板間間數(shù)數(shù)量量樣板板間間位位置置：：借借景景/選景景/規(guī)避避視視線線干干擾擾與與不不良良景景觀觀設(shè)計計深深度度構(gòu)造造：：節(jié)節(jié)點點/加工工性性能能材料料：：塊塊料料拼拼貼貼排排版版/提供供材材料料樣樣板板私人人空空間間專業(yè)業(yè)配配合合：：土土建建/水電電/煤氣氣功能能使使用用：：廚廚房房功功能能流流線線/廳房房家家具具布布置置設(shè)計計質(zhì)質(zhì)量量設(shè)計計要點點墻柱柱：：美美化化管管井井門門與與消消防防設(shè)設(shè)施施/電梯停層天棚：少做做吊頂/燈具節(jié)能裝修交樓美觀與適用用家電安裝/家具布置銷售展示（（略）裝修交樓成成本管理策策劃書內(nèi)容成本策劃發(fā)包策劃發(fā)包模式包工包料包工包料+甲供料+甲指定分包包工程量/工程進度開發(fā)商管控控水平裝修菜單配置標(biāo)準(zhǔn)可選項：客客廳背景墻墻/客廳與臥室室選地磚或或地板不可選項：：廚房/衛(wèi)生間檔次：品牌牌/普通；進口口/國產(chǎn)便利性：插插座/空調(diào)預(yù)留孔孔加工損耗石材藝術(shù)加加工材料規(guī)格滿滿足建筑模模數(shù)供料/分包甲供料：瓷瓷磚/石材/開關(guān)面板/潔具/燈具/室內(nèi)乳膠漆漆甲分包：入入戶門/木地板/櫥柜/復(fù)式樓梯/鋁合金門窗窗/室外欄板地磚/石材返堿控控制復(fù)合地板/實木地板變變形控制使用風(fēng)險材料選擇成本管理技技術(shù)——“五圖一書””管理差異分析圖圖主動控制技技巧圖隱性成本分分析圖管理信息整合圖管理資源整合圖圖成本管理建議書管理差異分分析圖內(nèi)容指導(dǎo)思想管理水平互惠省錢精細通用以招標(biāo)策劃劃為核心以設(shè)計管理理為重點以合同管理理為核心以發(fā)包管理理為重點以支付管理理為核心以結(jié)算管理理為重點粗放利潤最大化化風(fēng)險最大化化保障資金供供給整合社會資資源主動控制技技巧圖內(nèi)容技術(shù)經(jīng)濟比比選降低一點功功能，成本本降低很多多建設(shè)費用與與營運費用用比選增加一點成成本，銷售售收入增加加較多管理目標(biāo)設(shè)設(shè)定要80分還是90分建設(shè)費用與與營運費用用比選工作界面劃劃分專業(yè)設(shè)計界界面-7專業(yè)施工界界面隱性成本分分析圖內(nèi)容后期交樓索賠誤差：面積積誤差/貨不對板延期：延期期交樓/房產(chǎn)證質(zhì)量索賠：：質(zhì)量通病病、觀感缺缺陷結(jié)算漏洞運營補貼糾錯成本會所學(xué)校樓巴決策成本違規(guī)罰金“殺價”成成本簽證漏洞支付漏洞中期采購漏洞合同漏洞前期管理漏洞管理信息整整合圖內(nèi)容工具專業(yè)軟件內(nèi)容管理軟件財務(wù)類造價類工程類銷售類物業(yè)類配合企業(yè)管管理流程鏈接財務(wù)軟軟件和造價價軟件數(shù)據(jù)整理工程合同臺帳管管理支付/結(jié)算管理現(xiàn)金流分析析財稅規(guī)劃財務(wù)招標(biāo)與采購購變更與索賠賠案例指標(biāo)縱向分析：：估算、概概算、預(yù)算算、結(jié)算差異分分析橫向平衡：：技術(shù)成本本/建造成本成本分析管理資源整整合圖外部資源內(nèi)部資源內(nèi)容發(fā)包人整合合承包人類別技術(shù)服務(wù)施工承包供應(yīng)商技術(shù)水平與與管理水平平合作態(tài)度與與取費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)指標(biāo)管理專業(yè)水平協(xié)調(diào)能力中標(biāo)殺價付款拖延口碑承包人評估估發(fā)包人文件庫信息庫技術(shù)文件操作文件招標(biāo)文件合同文件流程/制度操作套表掌握市場變變化控制內(nèi)部限限價造價信息資源信息管理工具管理人才成本管理建建議書內(nèi)容目標(biāo)管理招標(biāo)管理成本規(guī)劃：：子目劃分分/責(zé)任分解付款原則：：平衡現(xiàn)金金流招標(biāo)策劃：：發(fā)包界面、計計價模式、、組價規(guī)則則評標(biāo)策劃：：技術(shù)標(biāo)/經(jīng)濟標(biāo)評標(biāo)標(biāo)要點合同臺帳：：分類管理理/分項目管理理變更管理：：造價變更更、索賠管管理操作流程：：申請/審批/支付三大環(huán)環(huán)節(jié)支付查詢：：應(yīng)付/實付金額數(shù)據(jù)積累：：與歷史成成本對比/與市場造價價指標(biāo)對比比業(yè)績考核：：與銷售額額掛鉤/與成本掛鉤鉤合同管理支付管理管理總結(jié)成本技術(shù)管管理——“五圖一書””合同結(jié)構(gòu)體體系策劃圖圖施工總包招招標(biāo)策劃圖圖施工總包評評標(biāo)策劃圖圖總包管理費費用策劃圖圖設(shè)備采購招招標(biāo)策劃圖圖招標(biāo)總體策策劃建議書書合同結(jié)構(gòu)體體系策劃圖圖施工類供應(yīng)類服務(wù)類土建施工設(shè)備采購總包總包+指定分包內(nèi)容壟斷:通信/煤氣/供水/供電其它欄桿/欄板鋁合金材料供應(yīng)方案/施工圖裝修/園林基坑/煤氣/市政專業(yè)分包設(shè)計施工監(jiān)理設(shè)計監(jiān)理投資監(jiān)理監(jiān)理裝修/園林公用工程:消防/人防/空調(diào)/智能化包工包料包工+甲供材施工總包招招標(biāo)策劃圖圖發(fā)包模式內(nèi)容總包+獨立分包總包+獨立分包+甲供料總包+指定分包計價模式費率合同清單合同有預(yù)付款無預(yù)付款付款條件資信條件履約保證門檻設(shè)置標(biāo)底編制編制工程量量清單設(shè)置投標(biāo)欄欄標(biāo)價評分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評分防止差異過過小防止差異過過大經(jīng)濟標(biāo)技術(shù)標(biāo)施工總包評評標(biāo)策劃圖圖管理承諾內(nèi)容質(zhì)量控制過程安全生產(chǎn)結(jié)果材料抽檢合合格率過程驗收一一次通過率率質(zhì)量目標(biāo)實實現(xiàn)率保修期用戶戶投訴率工傷/火災(zāi)控制基坑使用安安全防范進度控制投入周轉(zhuǎn)材料施工設(shè)備關(guān)鍵線路交叉作業(yè)面面協(xié)調(diào)技術(shù)措施施工難點分分析專業(yè)交叉危危險點控制制組織措施質(zhì)量保證體體系質(zhì)量管理制制度合同措施開發(fā)商對總總包的授權(quán)權(quán)與考評總包對分包包的管理與與服務(wù)管理措施總包管理費費用策劃圖圖內(nèi)容簽約策劃費用策劃分清責(zé)任設(shè)備使用費水電分?jǐn)偡ㄏ嗷恐瓶偘て趦?nèi)內(nèi)取費：按按合同約定定費率總包工期外外取費：加加收設(shè)備租租賃費總包施工合合同總包管理合合同總包對所有有分包打分分所有分包對對總包打分分綜合法：獨獨立加工區(qū)區(qū)裝表/混合作業(yè)區(qū)區(qū)分?jǐn)偖a(chǎn)值法：按按產(chǎn)值、用用量協(xié)商包包干設(shè)備采購招招標(biāo)策劃圖圖技術(shù)參數(shù)服務(wù)承諾內(nèi)容設(shè)備檔次國產(chǎn)/進口名牌/普通統(tǒng)一指標(biāo)電梯:載重量、速速度、轎廂廂尺寸變壓器：功功率發(fā)電機：功功率電梯：故障障率、耗能能、噪音變壓器：空空載電流、、空載損耗耗、噪音發(fā)電機：振振幅、噪音音、體積差異指標(biāo)保修期安裝指導(dǎo)備品備件招標(biāo)總體策策劃建議書書依據(jù)