物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃

物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃第1頁，共34頁。一、 概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃是針對物業(yè)（包括房屋及設(shè)施設(shè)備）在使用過程中發(fā)生的松動、污染、泄露、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障、缺陷，需要進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理而制定的維修保養(yǎng)計劃，它主要包括年計劃、季計劃和月計劃三大類。第2頁，共34頁。二、維修保養(yǎng)計劃制定的目的和意義通過有計劃的維修保養(yǎng)，可以保證房屋以及附屬設(shè)施設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，維持正常的使用功能，最大限度的滿足用戶需求；同時還可以降低故障、杜絕事故的發(fā)生，有效地延長物業(yè)使用壽命，降低物業(yè)壽命周期費(fèi)用，促進(jìn)物業(yè)保值增值，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為企業(yè)贏得效益和品牌。第3頁，共34頁。三.設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方針物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)要始終堅持“預(yù)防為主、養(yǎng)修結(jié)合、主動保養(yǎng)、適時修理”的方針，即：在做好房屋與設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)（主要是6S）的基礎(chǔ)上，有計劃的對其進(jìn)行科學(xué)合理的維修保養(yǎng)，對房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清掃、檢查、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐、油漆、保溫，保證設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，提高設(shè)備和系統(tǒng)的運(yùn)行效率，減少設(shè)備故障，避免設(shè)備事故，保證用戶需求；同時降低設(shè)備耗能，減少環(huán)境污染，延長設(shè)備大、中修間隔期或取消設(shè)備大修，從而延長設(shè)備的有效使用壽命，降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，最終達(dá)到促進(jìn)物業(yè)保值增值的目的。第4頁，共34頁。設(shè)備的修理，是根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點及設(shè)備在使用中所起的作用，選擇適當(dāng)?shù)木S修方式，適當(dāng)?shù)男蘩碇芷诨驎r機(jī)，采用新工藝、新技術(shù)、新材料和科學(xué)方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機(jī)時間，降低維修費(fèi)用，達(dá)到適時有效、低成本的目的。第5頁，共34頁。四.房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃管理的范圍和內(nèi)容按照《物業(yè)服務(wù)合同》雙方約定的管理范圍和內(nèi)容，包括建筑物、構(gòu)筑物主體及附屬設(shè)施設(shè)備，主要是：1.房屋的結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、墻、梁、柱、樓板、地面、屋面、樓梯等；第6頁，共34頁。2.房屋的裝飾部分：門窗、樓梯扶手、內(nèi)外裝飾等；3.共用設(shè)施設(shè)備：變配電、動力、照明、電梯、給排水、暖通空調(diào)、消防、安防、車場設(shè)備等；4.共用配套設(shè)施：道路、場地、健身器材、圍欄、標(biāo)識等。第7頁，共34頁。五.設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的制訂（一）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的方式與類別1、 維修方式設(shè)備維修方式具有維修策略的含義?，F(xiàn)代設(shè)備管理強(qiáng)調(diào)對各類設(shè)備采用不同的維修方式，就是強(qiáng)調(diào)設(shè)備維修應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運(yùn)動的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。第8頁，共34頁。（1）事后維修：事后維修就是對一些設(shè)備，不將其列入預(yù)防性維修計劃，發(fā)生故障后或性能、精度降低到不能滿足使用要求時再進(jìn)行修理，即“壞了再修”。這種維修方式可以發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟(jì)性好。作為一種維修策略，不同于傳統(tǒng)的壞了再修。第9頁，共34頁。它不適用于對使用影響較大的設(shè)備，而適用于下列設(shè)備：對故障停機(jī)不會影響正常使用的設(shè)備；利用率低或有備用的設(shè)備；修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備。如：空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)中所用的“一運(yùn)兩備（或多備）”的水泵等設(shè)備。第10頁，共34頁。（2）預(yù)防維修：為防止設(shè)備性能、精度劣化或為了降低設(shè)備故障率，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動，稱為預(yù)防維修。對重點和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修：是在規(guī)定時間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動，具有周期性特點。二是狀態(tài)監(jiān)測維修：是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。第11頁，共34頁。（3）改善維修：是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計加以改進(jìn)，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。第12頁，共34頁。2、修理類別主要有：大修、中修、項修、保養(yǎng)等。（1）大修：大修是設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理，才能恢復(fù)其效能時使用的一種修理方式。第13頁，共34頁。設(shè)備大修的內(nèi)容包括：對設(shè)備進(jìn)行全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件,更換或修復(fù)磨損件；全部研刮或磨削導(dǎo)軌面；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤滑油；進(jìn)行整體測定、試車。第14頁，共34頁。（2）中修：介于設(shè)備大修與項修之間的修理。對設(shè)備進(jìn)行局部解體、清洗、檢查，更換或修復(fù)磨損件；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測；修復(fù)設(shè)備的附件以及修復(fù)設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤滑油；進(jìn)行整體測定、試車。第15頁，共34頁。（3）項修：項目修理是對設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對性的局部修理。（4）保養(yǎng)：對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定維修保養(yǎng)間隔期,以維修保養(yǎng)間隔期為基礎(chǔ)，編制維修保養(yǎng)計劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，這就是計劃性維修保養(yǎng)。第16頁，共34頁。3.修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時間。（2）修理間隔期：是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。（3）修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。如計劃經(jīng)濟(jì)時期采用的修理周期結(jié)構(gòu)：9—6—2—1的修理周期結(jié)構(gòu)。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保養(yǎng)）K—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—K。第17頁，共34頁。（二）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的種類1、年度計劃年度維修保養(yǎng)計劃是物業(yè)管理項目在每年的第四季度由項目經(jīng)理編制、經(jīng)公司工程部審核、由總工程師和總經(jīng)理批準(zhǔn)后由項目組織實施的計劃。它是設(shè)施設(shè)備管理必須認(rèn)真執(zhí)行的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理項目管理目標(biāo)得以實現(xiàn)的可靠保證。第18頁，共34頁。年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃主要包括兩大內(nèi)容：一是按公司程序文件要求填寫的《年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》表；二是年計劃的編寫依據(jù)和有關(guān)說明。年計劃必須于每年的12月20日前完成審批下達(dá)，以便項目在25日前提交下月工作計劃、采購計劃和費(fèi)用計劃，保證計劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性。第19頁，共34頁。2、季節(jié)性計劃季節(jié)性計劃是根據(jù)季節(jié)變化和年計劃的安排做出的季節(jié)性維修保養(yǎng)計劃，是由管理處設(shè)備維修主管編寫，報管理處經(jīng)理審核批準(zhǔn)實施，并上報公司工程部備案監(jiān)管的維修保養(yǎng)計劃。采用填寫《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》表即可；如有特殊情況或?qū)δ暧媱澱{(diào)整，則需要文字說明。第20頁，共34頁。3、月計劃維修保養(yǎng)的月計劃是由管理處設(shè)備維修主管（班長）依據(jù)年計劃和季節(jié)計劃編寫并應(yīng)在下一個計劃月內(nèi)完成的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，它與其他的月工作計劃一并上報公司企業(yè)管理部，納入計劃管理、考核；并由公司工程部支持、配合實施和監(jiān)督。與該計劃同時上報的還應(yīng)有備件和機(jī)物料采購計劃和費(fèi)用計劃。月計劃必須全面落實完成，才能保證年計劃的真正實現(xiàn)。第21頁，共34頁。4、計劃調(diào)整當(dāng)年計劃制定并被批準(zhǔn)后，就具有公司內(nèi)部法定的意義，必須執(zhí)行和完成，決不允許隨意修改。但各管理處在執(zhí)行中會遇到各種問題，使計劃無法按期實施，這就需要調(diào)整計劃。具體做法應(yīng)該是：需調(diào)整計劃時，由管理處經(jīng)理在上報月計劃時提出申請，并說明調(diào)整的理由和以后的安排，上報公司工程部，由工程部審核報請總工程師批準(zhǔn)才能生效，否則，工程部報企管部按原計劃進(jìn)行考核。第22頁，共34頁。（二）年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃編寫依據(jù)1、《物業(yè)服務(wù)合同》的約定；2、物業(yè)《房屋清單》、《設(shè)備清單》；3、公司的《設(shè)備維修保養(yǎng)手冊》；4、設(shè)施設(shè)備的開/關(guān)機(jī)次數(shù)與運(yùn)行時間；5、設(shè)備運(yùn)行的平均負(fù)荷；6、設(shè)備安裝或最后一次維修保養(yǎng)的時間；第23頁，共34頁。7、有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備管理的有關(guān)要求；8、設(shè)施設(shè)備的管理目標(biāo)和使用要求；9、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)和技術(shù)參數(shù)（查運(yùn)行日志和完好率評定）；10、各種資源條件，如：人力、技術(shù)、裝備、資金等。第24頁，共34頁。（三）編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃應(yīng)注意的問題1、用戶的使用需求和特殊安排；2、季節(jié)變化對設(shè)施設(shè)備的影響和需求；3、季節(jié)條件對維修保養(yǎng)工作的影響；4、維修保養(yǎng)需要資源的提前安排；5、公司、項目、業(yè)主和行業(yè)主管部門的各種其他要求；第25頁，共34頁。6、編寫計劃時要按《房屋清單》、《設(shè)備清單》的專業(yè)分類和編號順序進(jìn)行編制，要把修理、改造和維護(hù)保養(yǎng)分開，如電氣設(shè)備，應(yīng)按設(shè)備清單序號的排列順序，先列高壓柜和變壓器等需要年檢的重要設(shè)備，再列低壓配電柜、動力配電柜、開關(guān)柜、照明配電柜等。其他設(shè)備以此類推。7、對《設(shè)備維修保養(yǎng)手冊》規(guī)定以外的特殊情況或業(yè)主的特殊要求必須做情況說明。第26頁，共34頁。（五）計劃編制程序1、編前準(zhǔn)備（1）房屋及設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)鑒定，主要信息來源包括：1）房屋及設(shè)施設(shè)備的完好率評定；2）設(shè)施設(shè)備日常巡檢及定期檢查記錄；3）主要設(shè)備的運(yùn)行日志；4）設(shè)備的故障、事故處理報告和記錄；5）重點設(shè)備的年檢報告；6）用戶對設(shè)備使用過程中的反映與投訴。第27頁，共34頁。（2）上年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和計劃的執(zhí)行情況以及存在的問題；（3）物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備下年度的管理目標(biāo)和要求，包括業(yè)主、公司與行業(yè)的要求。（4）管理處員工對計劃的意見和建議。第28頁，共34頁。2、計劃編制（1）先起草設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃的設(shè)想和具體安排；（2）再填寫《年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》表；（3）編寫計劃編制說明。第29頁，共34頁。3、計劃自審（1）計劃初步完成后，先組織管理處員工骨干對計劃進(jìn)行討論，聽取其意見，必要時進(jìn)行修改；（2）確定后，由管理處經(jīng)理簽字上報公司工程部。第30頁，共34頁。2、計劃審批（1）公司工程部收到管理處上報的《年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》時，要進(jìn)行認(rèn)真審核，對存在的問題，要及時與管理處經(jīng)理或主管溝通，有必要時進(jìn)行修改。對問題較大的計劃要返還管理處并說明存在的問題，由管理處經(jīng)理進(jìn)行修訂，然后上報。第31頁，共34頁。（2）經(jīng)公司工程部審核并符合要求的《年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》由工程部經(jīng)理簽字后報公司總工程師審閱簽字。（3）經(jīng)總工程師審閱簽字后的《年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》報總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行。第32頁，共34頁。ThankYou!第33頁，共34頁。內(nèi)容梗概物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃是針對物業(yè)（包括房屋及設(shè)施設(shè)備）在使用過程中發(fā)生的松動、污染、泄露、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障、缺陷，需要進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理而制定的維修保養(yǎng)計劃，它主要包括年計劃、季計劃和月計劃三大類。物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)要始終堅持“預(yù)防為主、養(yǎng)修結(jié)合、主動保養(yǎng)、適時修理”的方針，即：在做好房屋與設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)（主要是6S）的基礎(chǔ)上，有計劃的對其進(jìn)行科學(xué)合理的維修保養(yǎng)，對房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清掃、檢查、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐、油漆、保溫，保證設(shè)備始終處于良