國(guó)際企業(yè)大道地塊產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議課件(-)

BDA國(guó)際企業(yè)大道63C1地塊

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議BDA國(guó)際企業(yè)大道63C1地塊

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分?jǐn)U初規(guī)劃設(shè)計(jì)建議12/2/20222第2頁(yè)第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議11/30/20222第2頁(yè)獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn)12/2/20223第3頁(yè)獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn)11/30/2022本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公產(chǎn)品占地面積（平方米）建筑面積（m2)數(shù)量(棟）容積率一、二、三期3000~9000m2

01-1452003500~40007~81.6-1.801-25000~60003~401-38000~90002會(huì)所3000地上3000地下1四期20000m2以上029000300001or23.312/2/20224第4頁(yè)本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公產(chǎn)本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公3500-4000平米5000-6000平米8000-90000平米Ⅰ期容積率1.6-1.8++15000平米o(hù)r30000Ⅱ期容積率3.3+7-8棟3-4棟2棟1~2棟01-101-201-30212/2/20225第5頁(yè)本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公5本案客群定位產(chǎn)品01-1：3500-4000平米獨(dú)棟需求量在3000-6000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫(xiě)字樓1500－3000平米的中型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：5000-6000平米獨(dú)棟產(chǎn)品01-3：8000-9000平米獨(dú)棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產(chǎn)品02：15000or30000平米獨(dú)棟大型企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部客群1：客群2：客群3：客群4：12/2/20226第6頁(yè)本案客群定位產(chǎn)品01-1：需求量在3000-6000平米的中本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本案產(chǎn)品規(guī)劃布局建議打造特色化辦公空間產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)配套設(shè)施建議12/2/20227第7頁(yè)本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則11/30/2022總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的六大原則標(biāo)識(shí)性獨(dú)立性展示性融合性靈活性生態(tài)性12/2/20228第8頁(yè)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的六大原則標(biāo)識(shí)性11/30/20228第8頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——標(biāo)識(shí)性利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作為低密度辦公物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)本案建筑整體和單體的標(biāo)識(shí)性，強(qiáng)調(diào)其昭示功能。標(biāo)識(shí)性建筑的打造面向環(huán)島部分打造標(biāo)識(shí)性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應(yīng)開(kāi)發(fā)思路形成特色化建筑。標(biāo)識(shí)性園區(qū)的規(guī)劃該園區(qū)位于亦莊榮華路的最南端，整體形象的提升對(duì)亦莊區(qū)域有重要的影響。在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中保持生態(tài)化的同時(shí)，要側(cè)重于其可識(shí)別性。12/2/20229第9頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——標(biāo)識(shí)性利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——獨(dú)立性產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨(dú)立性利用現(xiàn)有資源和地塊條件，保障每個(gè)建筑單體均有較好的昭示面和獨(dú)立感。在產(chǎn)品層面上，獨(dú)立性表現(xiàn)在獨(dú)立出入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立冠名權(quán)。在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動(dòng)線的相對(duì)分隔。

商業(yè)、會(huì)所與辦公空間的有效隔離強(qiáng)調(diào)辦公區(qū)域與其他配套區(qū)域的獨(dú)立，要求商業(yè)、會(huì)所等配套與企業(yè)辦公空間有效隔離。不排除企業(yè)獨(dú)棟中安排商業(yè)配套作為企業(yè)附屬經(jīng)營(yíng)物業(yè)，但在動(dòng)線、布局、外觀等設(shè)計(jì)中均應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)辦公的獨(dú)立感覺(jué)。12/2/202210第10頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——獨(dú)立性產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨(dú)立性11/30/20規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——展示性各單體外部的展示面最大限度地發(fā)揮沿街展示面，通過(guò)內(nèi)外溝通、錯(cuò)位等手段多方面、多角度規(guī)劃設(shè)計(jì)前后建筑單體的獨(dú)立展示性。各單體內(nèi)部的展示空間內(nèi)部展示空間是本案產(chǎn)品區(qū)別于B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的重點(diǎn)之一。內(nèi)部功能設(shè)計(jì)需預(yù)留展示空間的功能區(qū)，并照顧到多方面的利用途徑和功能轉(zhuǎn)換的要求。12/2/202211第11頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——展示性各單體外部的展示面11/30/2022規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——融合性本案坐落于BDA國(guó)際企業(yè)大道的西北部，將為BDA國(guó)際企業(yè)大道營(yíng)造高品位的半圍合效果。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)中照顧到整個(gè)園區(qū)的融合。A地塊建筑排布應(yīng)錯(cuò)落有致，不可過(guò)分單一。充分考慮B區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品的高度、布局等因素，建議將本案與B區(qū)整體考慮進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，照顧到整體的交融性。12/2/202212第12頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——融合性本案坐落于BDA國(guó)際企業(yè)大道的西北部，規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——靈活性產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計(jì)需遵循靈活性的原則，使功能分區(qū)可靈活轉(zhuǎn)換，給企業(yè)內(nèi)部擴(kuò)展留下充分條件。平面的靈活運(yùn)用：是否采用了新的方式來(lái)重新組織空間平面；剖面的靈活運(yùn)用：對(duì)剖面的劃分是否采用了靈活的措施；預(yù)留部分的處理：預(yù)留部分在空間的處理上有什么特殊之處，在未來(lái)的改造上是否具有靈活運(yùn)用的特點(diǎn)。12/2/202213第13頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——靈活性11/30/202213第13頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——生態(tài)性通過(guò)室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團(tuán)的構(gòu)建、半室外空間的過(guò)度與銜接，全方位塑造風(fēng)景中的辦公空間。各企業(yè)具備私有獨(dú)立生態(tài)辦公空間的同時(shí)，園區(qū)內(nèi)有公共的綠植、水系打造園區(qū)整體生態(tài)化。12/2/202214第14頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——生態(tài)性通過(guò)室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團(tuán)的構(gòu)建、本案產(chǎn)品布局建議單體20000m2單體6000m2～9000m2單體3500m2～6000m2產(chǎn)品建筑面積（m2)數(shù)量(棟）一期01-13500~40007~801-25000~60003~401-38000~90002二期0215000*2Or300001~2一期容積率1.6-1.8二期容積率3.312/2/202215第15頁(yè)本案產(chǎn)品布局建議單體20000m2單體6000m2～9000創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——展示性大堂、陽(yáng)光中庭每個(gè)獨(dú)棟建筑單體要求設(shè)置獨(dú)立的大堂，大堂面積在200m2~300m2左右，滿足其企業(yè)形象、展示等需要。大堂可同時(shí)結(jié)合企業(yè)形象墻、展示櫥窗等設(shè)計(jì)；此外，引入生態(tài)設(shè)計(jì)理念，可考慮使用玻璃頂，形成陽(yáng)光中庭。12/2/202216第16頁(yè)創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——展示性大堂、陽(yáng)光中庭獨(dú)立企業(yè)大堂，可挑空設(shè)計(jì)以提升企業(yè)氣質(zhì)，大堂內(nèi)、外空間可做花園式綠化陽(yáng)光式中庭花園，實(shí)現(xiàn)辦公空間生態(tài)化和人性化創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——展示性大堂、陽(yáng)光中庭12/2/202217第17頁(yè)獨(dú)立企業(yè)大堂，可挑空設(shè)計(jì)以提升企業(yè)氣質(zhì)，大堂內(nèi)、外空間可做花創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間

——室內(nèi)綠化空間與室外景觀的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)庭院式辦公通過(guò)室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合，塑造風(fēng)景中的辦公空間。充分利用景觀資源，除平面庭院式綠化外，結(jié)合下沉式花園、屋頂花園實(shí)現(xiàn)空間立體綠化。12/2/202218第18頁(yè)創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間

創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——獨(dú)立空中花園式總裁辦公區(qū)頂層可作為公司高層辦公區(qū)，突出大空間和私密性。面積約為400-500m2，位于樓宇頂層，四面采光，朝向景觀均好，附帶獨(dú)立的衛(wèi)生間、休息室及小型會(huì)議室、露臺(tái)，體現(xiàn)尊貴感。12/2/202219第19頁(yè)創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——獨(dú)立空中花園式總裁辦創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——躍層、退臺(tái)、半室外空間在空間設(shè)計(jì)上要靈活處理，考慮用躍層、退臺(tái)等設(shè)計(jì)手段分割辦公區(qū)，使辦公區(qū)具有視覺(jué)上的美觀和變化感。設(shè)計(jì)空中共享平臺(tái)和半室外交流空間，滿足人性化和高效率辦公的要求12/2/202220第20頁(yè)創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——躍層、退臺(tái)、半室外空建筑風(fēng)格——在生態(tài)性、獨(dú)立性的基礎(chǔ)上突出商務(wù)感總體設(shè)計(jì)應(yīng)適當(dāng)區(qū)別于B地塊的純生態(tài)化產(chǎn)品，在生態(tài)性、獨(dú)立性的基礎(chǔ)上突出商務(wù)感。在建筑風(fēng)格要求現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、有較強(qiáng)的昭示性，并在產(chǎn)品外形相似的前提下，通過(guò)多元化的外立面風(fēng)格體現(xiàn)企業(yè)的獨(dú)立性。外立面材料以玻璃和石材為主，突出建筑的現(xiàn)代氣質(zhì)。樓體預(yù)留LOGO位置，通過(guò)內(nèi)打光形式映襯企業(yè)LOGO的輝煌醒目。建筑設(shè)計(jì)上要求體現(xiàn)生態(tài)化的特點(diǎn)，建造低能耗、環(huán)保型建筑。12/2/202221第21頁(yè)建筑風(fēng)格——在生態(tài)性、獨(dú)立性的基礎(chǔ)上突出商務(wù)感總體設(shè)計(jì)應(yīng)適當(dāng)獨(dú)立出入口設(shè)計(jì)每個(gè)銷售單元要有相對(duì)獨(dú)立的出入口，每個(gè)出入口要確保較好的臨路性和可達(dá)性，并盡量和相鄰單元出入口隔開(kāi)一定距離，形成獨(dú)立企業(yè)形象。出入口設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道，充分體現(xiàn)人性化。12/2/202222第22頁(yè)獨(dú)立出入口設(shè)計(jì)每個(gè)銷售單元要有相對(duì)獨(dú)立的出入口，每個(gè)出入口要標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高（凈高）、使用率一期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積控制在500m2，二期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層800平米左右，辦公空間以敞開(kāi)的大開(kāi)間為主，并能兼顧大開(kāi)間與小開(kāi)間的靈活分割與組合，最大程度考慮辦公空間的有效利用辦公使用單元的進(jìn)深盡量控制在10m~12m之間,結(jié)合自然采光，充分滿足各類商務(wù)客戶的實(shí)用要求。樓層層高為3.9m以上，凈高要求達(dá)到2.9m~3.0m。本產(chǎn)品定位為獨(dú)棟辦公，核心筒和走道約占標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積的20%，辦公使用率為80%左右。12/2/202223第23頁(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高（凈高）、使用率一期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積控制地下車庫(kù)及功能創(chuàng)新每萬(wàn)平米配備100個(gè)停車位。車庫(kù)集中設(shè)置在地下，每個(gè)銷售單元地上僅設(shè)置2～3個(gè)訪客車位，可應(yīng)用植草磚技術(shù)設(shè)計(jì)為綠化停車帶。地下車庫(kù)可與下沉式花園結(jié)合起來(lái)設(shè)計(jì)，增加地下車庫(kù)的采光效果，提升地下車庫(kù)的檔次。在滿足停車位的同時(shí)，可以考慮為用戶設(shè)置雙大堂，在地下設(shè)置下沉式副大堂。12/2/202224第24頁(yè)地下車庫(kù)及功能創(chuàng)新每萬(wàn)平米配備100個(gè)停車位。車庫(kù)集中設(shè)置在電梯、智能化、空調(diào)、供電電梯：按建筑面積每3000-4000m2一部設(shè)置，每棟至少保證1部電梯，6000平米以上建議考慮觀光電梯。智能化：采用“提升式地臺(tái)”設(shè)計(jì)，靈活滿足企業(yè)辦公自動(dòng)化的要求，預(yù)留智能化擴(kuò)展空間。空調(diào)：采用中央空調(diào)，預(yù)留管道接口，客戶可根據(jù)自己的需求自行安置供電：采用雙路供電系統(tǒng)，全部暗埋線路、安全開(kāi)關(guān)及插座，保證消防、電梯、關(guān)鍵設(shè)備、機(jī)房等重要負(fù)荷電力供給不中斷。12/2/202225第25頁(yè)電梯、智能化、空調(diào)、供電電梯：按建筑面積每3000-4000會(huì)所——會(huì)議中心、商務(wù)中心公共商業(yè)配套與企業(yè)辦公區(qū)獨(dú)立，服務(wù)于本項(xiàng)目辦公人群，同時(shí)可輻射到亦莊其它區(qū)域的辦公人群。在地塊的中央位置建一座會(huì)所，建筑面積：地上3000m2，地下3000m2左右，主要業(yè)態(tài)為員工餐廳、會(huì)議中心、茶餐廳、便利店、銀行。設(shè)計(jì)出租型會(huì)議中心，可考慮與多功能廳結(jié)合設(shè)計(jì)，面積在500m2左右，需要保證其可靈活拆分組合，滿足內(nèi)部展覽、宴會(huì)、發(fā)布及可能的商務(wù)辦公的可能性。另設(shè)100m2的會(huì)議室1個(gè)，50m2的會(huì)議室2個(gè)。商務(wù)中心一個(gè)500m2左右。12/2/202226第26頁(yè)會(huì)所——會(huì)議中心、商務(wù)中心公共商業(yè)配套與企業(yè)辦公區(qū)獨(dú)立，服務(wù)員工餐廳、茶餐廳、健身房員工餐廳：建筑面積在2000m2左右，以快餐形式為主。茶餐廳：可視具體情況建若干茶餐廳，總面積不超過(guò)1000m2，考慮不同檔次、種類的搭配,有一定的地面停車位。滿足職員日常健身需求，健身房面積約300m2。12/2/202227第27頁(yè)員工餐廳、茶餐廳、健身房員工餐廳：建筑面積在2000m2左右銀行、郵局、便利店、小型超市銀行、郵局：位于商業(yè)會(huì)所底層，滿足辦公企業(yè)需求，面積500m2-1000m2。便利店、小型超市：面積不宜太大，200平米左右即可。12/2/202228第28頁(yè)銀行、郵局、便利店、小型超市銀行、郵局：位于商業(yè)會(huì)所底層，滿第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分?jǐn)U初規(guī)劃設(shè)計(jì)建議12/2/202229第29頁(yè)第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議11/30/202229第29結(jié)合產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，并參照企業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)、北京甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)，對(duì)產(chǎn)品硬件設(shè)施提出建議企業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)北京獨(dú)棟辦公物業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)BDA目標(biāo)客戶人員標(biāo)準(zhǔn)BDA–A區(qū)擴(kuò)初設(shè)計(jì)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建議12/2/202230第30頁(yè)結(jié)合產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，并參照企業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)、北京甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)、歐美企業(yè)選址“4M”標(biāo)準(zhǔn)在選址方面，很多歐美企業(yè)遵循一個(gè)“4M”的標(biāo)準(zhǔn)：把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運(yùn)營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等；把機(jī)會(huì)最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。

12/2/202231第31頁(yè)歐美企業(yè)選址“4M”標(biāo)準(zhǔn)在選址方面，很多歐美企業(yè)遵循一個(gè)“4甲級(jí)寫(xiě)字樓（GradeAOffice）硬件標(biāo)準(zhǔn)--1建筑類型框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上辦公空間能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間標(biāo)準(zhǔn)層高室內(nèi)凈高2.6m以上標(biāo)準(zhǔn)層面積單層2000平方米標(biāo)準(zhǔn)承重樓板承重在2.5KN/m2以上；局部增加了樓板的承重荷載，便于安放計(jì)算機(jī)服務(wù)器甚至金融機(jī)構(gòu)的金庫(kù)等特殊設(shè)施供電系統(tǒng)雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上空調(diào)系統(tǒng)國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，空調(diào)系統(tǒng)冷量為135瓦/平方米，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上電梯國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于5000平方米/臺(tái)，候梯時(shí)間不超過(guò)30秒鐘。供水系統(tǒng)24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)停車位每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理12/2/202232第32頁(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓（GradeAOffice）硬件標(biāo)準(zhǔn)--1建筑甲級(jí)寫(xiě)字樓（GradeAOffice）硬件標(biāo)準(zhǔn)--2

智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

辦公（OA）預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽通信（CA）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌樓宇（BA）主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制消防（FA）防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置保安（SA）保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更12/2/202233第33頁(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓（GradeAOffice）硬件標(biāo)準(zhǔn)--2

郊區(qū)辦公樓配置參考1——總部基地智能化設(shè)施

--電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)

--安防系統(tǒng)

--智能消防及自動(dòng)滅火系統(tǒng)

--停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)

--微小蜂窩數(shù)字無(wú)繩電話系統(tǒng)

--有線電視系統(tǒng)

--公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)

--一卡通系統(tǒng)

--電子地圖及電子信息發(fā)布系統(tǒng)設(shè)備配套--戶式中央空調(diào)系統(tǒng)

--中水處理系統(tǒng)

--供配電及自控系統(tǒng)

--照明配電及應(yīng)急照明網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

--防雷接地系統(tǒng)

--每棟樓獨(dú)立電梯1-2部結(jié)構(gòu)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米標(biāo)準(zhǔn)層面積：200平米（6層）、500平米（10層）12/2/202234第34頁(yè)郊區(qū)辦公樓配置參考1——總部基地智能化設(shè)施

--電信及寬獨(dú)棟辦公樓配置參考——置地星座1A座寫(xiě)字樓

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

◆建筑面積：6797.94平方米（地上）

◆樓體高度：約30米

◆建筑層數(shù)：地上8層、地下2層

◆層高：首層4.9米、2-8層3.6米

◆標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：800余平米（其余樓座以500平米為主）◆標(biāo)準(zhǔn)層地面荷載：200公斤/平方米

功能分配：

◆地下二層：車庫(kù)及設(shè)備用房

◆地下一層：商業(yè)配套、管理及設(shè)備機(jī)房（產(chǎn)權(quán)歸屬華潤(rùn)）

◆地上一至二層：大堂及底商

◆地上三至八層：辦公面積

12/2/202235第35頁(yè)獨(dú)棟辦公樓配置參考——置地星座1A座寫(xiě)字樓

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

獨(dú)棟辦公樓配置參考——置地星座2機(jī)電設(shè)備：

◆電梯：日立電梯兩部，梯速2.5m/s，荷載1000kg

◆空調(diào)系統(tǒng)：特靈中央空調(diào)，每層設(shè)2臺(tái)新風(fēng)機(jī)組，新風(fēng)供應(yīng)量為3.6立方米/秒。

◆綜合布線：每層強(qiáng)電豎井內(nèi)設(shè)照明配電箱，末端及管路做最低限度預(yù)留預(yù)埋。每層弱電豎井設(shè)衛(wèi)星/有線電視箱，沿四周預(yù)留約15個(gè)電視插座接線盒。

◆網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：中國(guó)電信提供多種寬帶接入服務(wù),并設(shè)有手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)。

◆通信系統(tǒng)：預(yù)留約500對(duì)電話外線條件，預(yù)留光纜入樓條件，每層預(yù)留120個(gè)語(yǔ)音及數(shù)據(jù)點(diǎn)位接線盒。

◆保安監(jiān)控系統(tǒng)：松下570線黑白攝象機(jī)；圖雅利480線電梯專用攝象機(jī)；精工鏡頭。裝修標(biāo)準(zhǔn)：

◆外立面：組合干掛石材、干掛GRC板、玻璃幕墻、鋁合金幕墻及局部金屬裝飾

◆外窗：采用斷橋氟碳噴涂鋁合金低輻射中空玻璃窗，局部設(shè)開(kāi)啟扇

◆外門：采用無(wú)框鋼化玻璃門或金屬鋼化玻璃門

◆公共道路：主要路面及景觀柱為花崗石內(nèi)部配套：

◆開(kāi)放式露天下沉商業(yè)廣場(chǎng)位于置地星座建筑群中心，設(shè)一部360度室外全景觀光電梯；G座、H座下裙房設(shè)有四部廣日牌自動(dòng)扶梯；錯(cuò)落水景及藝術(shù)雕塑分布于觀景休憩花園。

◆設(shè)會(huì)所（包括游泳池及健身房）、餐飲等商業(yè)配套。12/2/202236第36頁(yè)獨(dú)棟辦公樓配置參考——置地星座2機(jī)電設(shè)備：

◆電梯：BDA辦公設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算依據(jù)第一步:根據(jù)工作類型或工業(yè)審視辦公使用狀況獨(dú)棟辦公通常頂層作為高層行政辦公層、首層獨(dú)立大堂，設(shè)備會(huì)議室等面積，空間利用率比公共辦公低很多。創(chuàng)意、研發(fā)等部門需要更多工作空間。第二步：估計(jì)每個(gè)雇員平均占用空間（美國(guó)10年前工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)辦公室雇員空間=23.2M2通常市內(nèi)寫(xiě)字樓一般人均標(biāo)準(zhǔn)＝15M2）根據(jù)對(duì)BDA一期已入住企業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，主要客戶辦公區(qū)1000平米÷30人＝30平米因此本案設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)人均辦公面積＝30平米為宜12/2/202237第37頁(yè)BDA辦公設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算依據(jù)第一步:根據(jù)工作類型或工業(yè)審視辦樣本選取依據(jù)：新開(kāi)盤銷售型甲級(jí)寫(xiě)字樓獨(dú)棟型甲級(jí)寫(xiě)字樓郊區(qū)辦公物業(yè)4、另選取一棟市場(chǎng)頂級(jí)寫(xiě)字樓——佳程廣場(chǎng)，作為參考專題研究目前項(xiàng)目處于擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，與前一階段——初步設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容不同主要在于設(shè)計(jì)深度增加，該階段要細(xì)致明確項(xiàng)目所采用的建筑材科、建筑結(jié)構(gòu)、暖通水電等的系統(tǒng)構(gòu)成。下面就這些方面展開(kāi)專題研究。12/2/202238第38頁(yè)樣本選取依據(jù)：專題研究目前項(xiàng)目處于擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，與前一階段（一）強(qiáng)電指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積(M2)供電總量（KW）平均指標(biāo)（W/M2)德勝尚城72055656591蘭華國(guó)際524885000KVA80(按照功率系數(shù)0.85折算)富爾大廈517335700110洛克時(shí)代（寫(xiě)字樓）43000

80嘉捷科技園40000

設(shè)計(jì)負(fù)荷100，可增容至150*佳程廣VA80雙路10KV供電，建議設(shè)計(jì)負(fù)荷100W/M2，可增容至150W/M2。完全滿足甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及郊區(qū)獨(dú)立辦公需求。*甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上12/2/202239第39頁(yè)（一）強(qiáng)電指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積(M2)供電總量（KW）平（二）新風(fēng)量指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積（M2)平均指標(biāo)(M3/h.p)蘭華國(guó)際5248830置地星座A座679828（新風(fēng)量3.6M3/s，按人均辦公面積15M2折算）富爾大廈51733最高50洛克時(shí)代（寫(xiě)字樓）4300025*佳程廣場(chǎng)14107540（設(shè)加濕系統(tǒng)、熱能回收）項(xiàng)目定位為生態(tài)辦公，新風(fēng)量按高于國(guó)家一般標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，建議做到40立方/人.小時(shí)，實(shí)際設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)多考慮人均辦公面積，以節(jié)省初始投資和運(yùn)營(yíng)能耗。*甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：新風(fēng)量30（立方/人.小時(shí)）以上12/2/202240第40頁(yè)（二）新風(fēng)量指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積（M2)平均指標(biāo)(M3/（三）電梯指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積電梯配置平均指標(biāo)(M2/部）德勝尚城7205516部進(jìn)口三菱4503蘭華國(guó)際5248810部德國(guó)蒂森高檔電梯，其中8部為客梯2部為貨梯5249富爾大廈5173310部OTIS高速電梯，其中9部為客梯1部為消防電梯5173洛克時(shí)代（寫(xiě)字樓）4300010部進(jìn)口日立電梯，載重1150kg4300嘉捷科技園40000預(yù)留電梯井*佳程廣場(chǎng)14107520部迅達(dá)電梯，其中16部為客梯4部為貨梯7054建議見(jiàn)下頁(yè)，即可完全滿足本案辦公需求*甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于5000平方米/部,候梯時(shí)間不超過(guò)30秒鐘。12/2/202241第41頁(yè)（三）電梯指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積電梯配置平均指標(biāo)(M2/部電梯標(biāo)準(zhǔn)建議建議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為4000平米/部。3500-4000平米的樓配1部電梯，5000-7000平米的樓配兩部電梯，8000平米以上的電梯配三部電梯。6000平米以上建筑物中建議考慮觀光電梯。電梯配置選用合資品牌，梯速達(dá)到1.5m/s。電梯運(yùn)行時(shí)4層（含4層）以下的建筑部分不考慮電梯停留。實(shí)際選型時(shí)，細(xì)致計(jì)算侯梯時(shí)間這個(gè)硬指標(biāo)。*佳程廣場(chǎng)雖然每部電梯服務(wù)面積達(dá)到了7000平米以上，但其采用了迅達(dá)700型高級(jí)大高度電梯，并且分區(qū)設(shè)置，低區(qū)梯速3m/s，高區(qū)梯速3.5m/s，嚴(yán)格達(dá)到了國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓侯梯時(shí)間不超過(guò)30秒的硬指標(biāo)。12/2/202242第42頁(yè)電梯標(biāo)準(zhǔn)建議建議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為4000平米/部。3500-400（四）LOFT與價(jià)值提升loft空間Loft層高(M)平層價(jià)格(元）物業(yè)費(fèi)（/M2.月）洛克時(shí)代6.6=3.3*2loft21250平層12000Loft17.5元平層14.5元蘋(píng)果LOFT5.6=2.9+2.7Loft14800平層12000Loft4.87元平層2.68元大成國(guó)際公寓6.2=3.1*2Loft12000平層7500Loft5元平層3元住邦20006.7=3.35*2Loft20000平層12000LOFT11.4元平層6.9元中環(huán)世紀(jì)貿(mào)易中心7.8=3.9*2Loft56000平層28000LOFT7美元平層3.5美元根據(jù)調(diào)研，loft的價(jià)格約是平層價(jià)格的1.23~2倍之間，但以洛克時(shí)代為例：loft6.6米＝3.3米*2層，后期物業(yè)費(fèi)只按一層收費(fèi)。針對(duì)投資客，自用一層外租一層基本只需要首付，即可依靠租金還月供，且后期運(yùn)營(yíng)物業(yè)費(fèi)降低，這是loft除了價(jià)格外，吸引客戶的主要原因。12/2/202243第43頁(yè)（四）LOFT與價(jià)值提升loft空間Loft層高(M)平LOFT設(shè)計(jì)參考——洛克時(shí)代12/2/202244第44頁(yè)LOFT設(shè)計(jì)參考——洛克時(shí)代11/30/202244第44LOFT參考意見(jiàn)該設(shè)計(jì)充分利用了層高條件，給銷售和購(gòu)買方都帶來(lái)了好處，市場(chǎng)反應(yīng)很好。但是可能涉及一些規(guī)劃審批問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商能讓規(guī)劃順利通過(guò)，對(duì)提高產(chǎn)品價(jià)值很有利?！?？建議采用！12/2/202245第45頁(yè)LOFT參考意見(jiàn)該設(shè)計(jì)充分利用了層高條件，給銷售和購(gòu)買方都帶（五）外立面材質(zhì)玻璃幕墻石材陶土磚優(yōu)點(diǎn)現(xiàn)代感、商務(wù)干強(qiáng)烈，較能體現(xiàn)整體氣勢(shì)，適合純商業(yè)化寫(xiě)字樓體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約氣派的形象。穩(wěn)重大方的氣質(zhì)，質(zhì)感較佳，適合政府辦公樓體現(xiàn)莊重威嚴(yán)的形象。色彩和質(zhì)地變化多，新型材料保溫性能好。缺點(diǎn)保溫節(jié)能效果差，并非最經(jīng)濟(jì)環(huán)保的外裝飾材料。檔次好的石材價(jià)格很高。不適合高層建筑。12/2/202246第46頁(yè)（五）外立面材質(zhì)玻璃幕墻石材陶土磚優(yōu)點(diǎn)現(xiàn)代感、商務(wù)干強(qiáng)烈，較外立面案例參考1——華遠(yuǎn)H.I.P采用法國(guó)圣戈班特力單層干掛式陶土幕墻，方型陶土百葉及明框玻璃幕墻，保溫節(jié)能。12/2/202247第47頁(yè)外立面案例參考1——華遠(yuǎn)H.I.P采用法國(guó)圣戈班特力單層干掛外立面案例參考2——華遠(yuǎn)首府LOW-E保溫隔熱玻璃幕墻及橫柵（740公分等距高質(zhì)鋁體遮陽(yáng)板），除美觀外，解決立面玻璃幕墻帶來(lái)的高能耗的負(fù)面影響。12/2/202248第48頁(yè)外立面案例參考2——華遠(yuǎn)首府LOW-E保溫隔熱玻璃幕墻及橫柵外立面案例參考3——德勝尚城仿古城墻磚立面以灰色調(diào)為主，高檔次鋁合金門窗。與玻璃幕墻虛實(shí)結(jié)合。12/2/202249第49頁(yè)外立面案例參考3——德勝尚城仿古城墻磚立面以灰色調(diào)為主，高檔外立面案例參考4——蘭華國(guó)際LOW-E中空鋼化玻璃幕墻。12/2/202250第50頁(yè)外立面案例參考4——蘭華國(guó)際LOW-E中空鋼化玻璃幕墻。11外立面案例參考5——恒通廣廈商務(wù)花園雀巢京東方APCABB12/2/202251第51頁(yè)外立面案例參考5——恒通廣廈商務(wù)花園雀巢京東方APCABB1外立面參考意見(jiàn)通過(guò)對(duì)上面部分獨(dú)棟辦公物業(yè)案例來(lái)看，現(xiàn)在建筑的外立面采用形式多種多樣，玻璃幕墻是流行，但從恒通商務(wù)花園案例來(lái)看，APC公司從嘉里中心搬至恒通，以及雀巢、ABB等公司長(zhǎng)期駐守此處，也可以看出外立面對(duì)于此類企業(yè)，并不是起到?jīng)Q定性作用的因素，因此建議考慮控制成本，做出特色。本項(xiàng)目高層建筑多采用玻璃幕墻，增加商務(wù)感，多層建筑多采用實(shí)體外立面，更好的保溫節(jié)能，做出特色，并以變化和賦美感的建筑符號(hào)來(lái)體現(xiàn)標(biāo)志性地位。12/2/202252第52頁(yè)外立面參考意見(jiàn)通過(guò)對(duì)上面部分獨(dú)棟辦公物業(yè)案例來(lái)看，現(xiàn)在建筑的（六）首層架空蘭華國(guó)際大廈在設(shè)計(jì)中采用的非直線幾何輪廓。蘭華國(guó)際在北京率先實(shí)現(xiàn)首層架空。首層5.6米的開(kāi)放空間,可以形成較寬闊的地面廣場(chǎng)。多層光庭空間，使西北角的廣場(chǎng)亦有日照。蘭華國(guó)際主建筑由南北兩部分組成，中間以空中連廊為連接空間。案例參考1——北京蘭華.國(guó)際12/2/202253第53頁(yè)（六）首層架空蘭華國(guó)際大廈在設(shè)計(jì)中采用的非直線幾何輪廓。案例首層架空案例參考1——北京蘭華.國(guó)際樓體首層架空大堂電梯入口實(shí)景

下沉式商業(yè)入口12/2/202254第54頁(yè)首層架空案例參考1——北京蘭華.國(guó)際樓體首層架空首層架空案例參考2——成都置信城市會(huì)所底層架空約4100平米；樓體內(nèi)連廊約430米；部分層高約4.5米或6米，大面積架空，將公園景觀直接接入建筑內(nèi)，形成開(kāi)放的生態(tài)休閑商業(yè)空間，負(fù)一層栽種了大量的優(yōu)良樹(shù)木，沿著綠意盎然的緩坡便可愜意進(jìn)入三、四層的水休閑中心，建筑內(nèi)通過(guò)均具有良好的通風(fēng)采光及景觀效果，大大提高了各層的商業(yè)價(jià)值。12/2/202255第55頁(yè)首層架空案例參考2——成都置信城市會(huì)所底層架空約4100平首層架空案例參考2——成都置信城市會(huì)所12/2/202256第56頁(yè)首層架空案例參考2——成都置信城市會(huì)所11/30/20225首層架空設(shè)計(jì)參考意見(jiàn)首層架空設(shè)計(jì)的應(yīng)用有明顯的地域氣候條件，而北方地區(qū)由于節(jié)能保溫的要求，架空設(shè)計(jì)的應(yīng)用受到較大的限制。本項(xiàng)目出于層高限制、停車位等因素，考慮首層架空也是可行的，目前北方也有許多項(xiàng)目在嘗試這種方式，例如前面的兩個(gè)案例，以及天津的天江.格調(diào)等。架空空間的具體設(shè)計(jì)上，第一應(yīng)注意架空空間的尺度，層高太高，易顯得空曠、不夠親切，層高太低，易造成壓迫感，一般以3~4.5ｍ為宜；第二應(yīng)有環(huán)境意識(shí)，注重細(xì)部設(shè)計(jì)，注意建筑群落中風(fēng)環(huán)境；第三考慮大堂設(shè)置，辦公人員出入交通組織問(wèn)題。另：在裙樓屋面上，高層塔樓的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層以較高的層高架空，結(jié)合裙樓屋頂平臺(tái)進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)，對(duì)裙樓屋面而言是首層架空，也是首層架空的一種特殊形式，這種處理可結(jié)合屋頂設(shè)計(jì)營(yíng)造歸屬感和私密性較強(qiáng)的公共活動(dòng)空間。12/2/202257第57頁(yè)首層架空設(shè)計(jì)參考意見(jiàn)首層架空設(shè)計(jì)的應(yīng)用有明顯的地域氣候（七）屋頂參考屋頂景觀會(huì)議室，也可作為總裁辦公室。參考案例——德勝尚城12/2/202258第58頁(yè)（七）屋頂參考屋頂景觀會(huì)議室，也可作為總裁辦公室。參考案例—屋頂案例參考——德勝尚城上人屋面，甬道、綠化12/2/202259第59頁(yè)屋頂案例參考——德勝尚城上人屋面，甬道、綠化11/30/20屋頂案例參考——德勝尚城隔柵遮擋屋頂機(jī)電設(shè)備12/2/202260第60頁(yè)屋頂案例參考——德勝尚城隔柵遮擋屋頂機(jī)電設(shè)備11/30/20屋頂參考意見(jiàn)屋頂作為建筑立面的“第五面”，越來(lái)越受到重視，充分利用屋頂空間，也是提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)方式。本項(xiàng)目由于建筑高低錯(cuò)落，因此屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)直接影響到整體效果，因此建議在設(shè)計(jì)中充分考慮，利用通透性，打造空中花園效果?，F(xiàn)在較多項(xiàng)目在屋頂設(shè)置景觀會(huì)議室，可以作為參考，美觀、適用是屋頂設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想。12/2/202261第61頁(yè)屋頂參考意見(jiàn)屋頂作為建筑立面的“第五面”，越來(lái)越受到重視，充其它設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考——建筑主入口德勝尚城華遠(yuǎn)首府12/2/202262第62頁(yè)其它設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考——建筑主入口德勝尚城華遠(yuǎn)首府11/30/2其它設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考——小陽(yáng)臺(tái)有的時(shí)候幾個(gè)小陽(yáng)臺(tái)就能起到大露臺(tái)的效果，同時(shí)增加建筑美觀。12/2/202263第63頁(yè)其它設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考——小陽(yáng)臺(tái)有的時(shí)候幾個(gè)小陽(yáng)臺(tái)就能起到大露臺(tái)的其它設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考——窗有的時(shí)候一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)就能起到大露臺(tái)的效果，同時(shí)增加建筑美觀。豐富窗戶設(shè)計(jì)，例如局部懸挑窗、外飄窗等設(shè)計(jì)，不僅改善室內(nèi)光環(huán)境，也增加建筑立面美觀。12/2/202264第64頁(yè)其它設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考——窗有的時(shí)候一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)就能起到大露臺(tái)的效果分期分批開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定建議：目的：本案分期開(kāi)發(fā)，有利于通過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證化解風(fēng)險(xiǎn)。一期在推向市場(chǎng)的過(guò)程中，可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際銷售反饋效果對(duì)二期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步驗(yàn)證并規(guī)避。同時(shí)，考慮到項(xiàng)目資金和現(xiàn)金流的問(wèn)題，合理安排分期開(kāi)發(fā)規(guī)模，減少資金壓力。建議依據(jù)：一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多元化，單體面積跨越所有區(qū)間（3500平米~9000平米），有利于銷售時(shí)，客戶的選擇豐富性；從銷售角度考慮，照顧到現(xiàn)有售樓處的有效率使用，建議先開(kāi)發(fā)靠近現(xiàn)售樓處附近的一期。建議會(huì)所在一期建設(shè)，先期開(kāi)發(fā)，以增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)和價(jià)值。建議車庫(kù)以組團(tuán)形式開(kāi)挖，未來(lái)有通道連接，構(gòu)造完整的交通組織體系。12/2/202265第65頁(yè)分期分批開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定建議：目的：11/30/202265第謝 謝！謝 謝！665、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒(méi)什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開(kāi)始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒(méi)有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個(gè)馬爾可夫鏈，你的未來(lái)取決于你當(dāng)下正在做的事，而無(wú)關(guān)于過(guò)去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，那你就選擇善良。

13、時(shí)間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢(mèng)想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會(huì)收獲，但放棄，就一定一無(wú)所獲。

14、一個(gè)人的知識(shí)，通過(guò)學(xué)習(xí)可以得到;一個(gè)人的成長(zhǎng)，就必須通過(guò)磨練。若是自己沒(méi)有盡力，就沒(méi)有資格批評(píng)別人不用心。開(kāi)口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒(méi)有人為你遮風(fēng)擋雨，那就學(xué)會(huì)自己披荊斬棘，面對(duì)一切，用倔強(qiáng)的驕傲，活出無(wú)人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂(lè)觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒(méi)有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來(lái)的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺(jué)得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無(wú)視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘矗越K歸還是要放手，隨它去。

11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過(guò)更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來(lái)的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過(guò)來(lái)的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運(yùn)，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。

14、給自己一份堅(jiān)強(qiáng)，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽(yáng)光，我來(lái)到這世上；為了與陽(yáng)光同行，我笑對(duì)憂傷。

15、總不能流血就喊痛，怕黑就開(kāi)燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長(zhǎng)大，最漆黑的那段路終要自己走完。5、從來(lái)不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起來(lái)，才是最大的榮耀。

6、這個(gè)世界到處充滿著不公平，我們能做的不僅僅是接受，還要試著做一些反抗。

7、一個(gè)最困苦、最卑賤、最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無(wú)所怨懼。

8、有些人，因?yàn)榕隳阕叩臅r(shí)間長(zhǎng)了，你便淡然了，其實(shí)是他們給你撐起了生命的天空；有些人，分開(kāi)了，就忘了吧，殘缺是一種大美。

9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被別人的意見(jiàn)引入歧途。

10、沒(méi)人能讓我輸，除非我不想贏！

11、花開(kāi)不是為了花落，而是為了開(kāi)的更加燦爛。

12、隨隨便便浪費(fèi)的時(shí)間，再也不能贏回來(lái)。

13、不管從什么時(shí)候開(kāi)始，重要的是開(kāi)始以后不要停止；不管在什么時(shí)候結(jié)束，重要的是結(jié)束以后不要后悔。

14、當(dāng)你決定堅(jiān)持一件事情，全世界都會(huì)為你讓路。

15、只有在開(kāi)水里，茶葉才能展開(kāi)生命濃郁的香氣。5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，67BDA國(guó)際企業(yè)大道63C1地塊

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議BDA國(guó)際企業(yè)大道63C1地塊

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議68第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分?jǐn)U初規(guī)劃設(shè)計(jì)建議12/2/202269第2頁(yè)第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議11/30/20222第2頁(yè)獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn)12/2/202270第3頁(yè)獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn)11/30/2022本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公產(chǎn)品占地面積（平方米）建筑面積（m2)數(shù)量(棟）容積率一、二、三期3000~9000m2

01-1452003500~40007~81.6-1.801-25000~60003~401-38000~90002會(huì)所3000地上3000地下1四期20000m2以上029000300001or23.312/2/202271第4頁(yè)本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公產(chǎn)本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公3500-4000平米5000-6000平米8000-90000平米Ⅰ期容積率1.6-1.8++15000平米o(hù)r30000Ⅱ期容積率3.3+7-8棟3-4棟2棟1~2棟01-101-201-30212/2/202272第5頁(yè)本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公5本案客群定位產(chǎn)品01-1：3500-4000平米獨(dú)棟需求量在3000-6000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫(xiě)字樓1500－3000平米的中型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：5000-6000平米獨(dú)棟產(chǎn)品01-3：8000-9000平米獨(dú)棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產(chǎn)品02：15000or30000平米獨(dú)棟大型企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部客群1：客群2：客群3：客群4：12/2/202273第6頁(yè)本案客群定位產(chǎn)品01-1：需求量在3000-6000平米的中本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本案產(chǎn)品規(guī)劃布局建議打造特色化辦公空間產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)配套設(shè)施建議12/2/202274第7頁(yè)本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則11/30/2022總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的六大原則標(biāo)識(shí)性獨(dú)立性展示性融合性靈活性生態(tài)性12/2/202275第8頁(yè)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的六大原則標(biāo)識(shí)性11/30/20228第8頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——標(biāo)識(shí)性利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作為低密度辦公物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)本案建筑整體和單體的標(biāo)識(shí)性，強(qiáng)調(diào)其昭示功能。標(biāo)識(shí)性建筑的打造面向環(huán)島部分打造標(biāo)識(shí)性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應(yīng)開(kāi)發(fā)思路形成特色化建筑。標(biāo)識(shí)性園區(qū)的規(guī)劃該園區(qū)位于亦莊榮華路的最南端，整體形象的提升對(duì)亦莊區(qū)域有重要的影響。在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中保持生態(tài)化的同時(shí)，要側(cè)重于其可識(shí)別性。12/2/202276第9頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——標(biāo)識(shí)性利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——獨(dú)立性產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨(dú)立性利用現(xiàn)有資源和地塊條件，保障每個(gè)建筑單體均有較好的昭示面和獨(dú)立感。在產(chǎn)品層面上，獨(dú)立性表現(xiàn)在獨(dú)立出入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立冠名權(quán)。在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動(dòng)線的相對(duì)分隔。

商業(yè)、會(huì)所與辦公空間的有效隔離強(qiáng)調(diào)辦公區(qū)域與其他配套區(qū)域的獨(dú)立，要求商業(yè)、會(huì)所等配套與企業(yè)辦公空間有效隔離。不排除企業(yè)獨(dú)棟中安排商業(yè)配套作為企業(yè)附屬經(jīng)營(yíng)物業(yè)，但在動(dòng)線、布局、外觀等設(shè)計(jì)中均應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)辦公的獨(dú)立感覺(jué)。12/2/202277第10頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——獨(dú)立性產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨(dú)立性11/30/20規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——展示性各單體外部的展示面最大限度地發(fā)揮沿街展示面，通過(guò)內(nèi)外溝通、錯(cuò)位等手段多方面、多角度規(guī)劃設(shè)計(jì)前后建筑單體的獨(dú)立展示性。各單體內(nèi)部的展示空間內(nèi)部展示空間是本案產(chǎn)品區(qū)別于B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的重點(diǎn)之一。內(nèi)部功能設(shè)計(jì)需預(yù)留展示空間的功能區(qū)，并照顧到多方面的利用途徑和功能轉(zhuǎn)換的要求。12/2/202278第11頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——展示性各單體外部的展示面11/30/2022規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——融合性本案坐落于BDA國(guó)際企業(yè)大道的西北部，將為BDA國(guó)際企業(yè)大道營(yíng)造高品位的半圍合效果。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)中照顧到整個(gè)園區(qū)的融合。A地塊建筑排布應(yīng)錯(cuò)落有致，不可過(guò)分單一。充分考慮B區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品的高度、布局等因素，建議將本案與B區(qū)整體考慮進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，照顧到整體的交融性。12/2/202279第12頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——融合性本案坐落于BDA國(guó)際企業(yè)大道的西北部，規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——靈活性產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計(jì)需遵循靈活性的原則，使功能分區(qū)可靈活轉(zhuǎn)換，給企業(yè)內(nèi)部擴(kuò)展留下充分條件。平面的靈活運(yùn)用：是否采用了新的方式來(lái)重新組織空間平面；剖面的靈活運(yùn)用：對(duì)剖面的劃分是否采用了靈活的措施；預(yù)留部分的處理：預(yù)留部分在空間的處理上有什么特殊之處，在未來(lái)的改造上是否具有靈活運(yùn)用的特點(diǎn)。12/2/202280第13頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——靈活性11/30/202213第13頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——生態(tài)性通過(guò)室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團(tuán)的構(gòu)建、半室外空間的過(guò)度與銜接，全方位塑造風(fēng)景中的辦公空間。各企業(yè)具備私有獨(dú)立生態(tài)辦公空間的同時(shí)，園區(qū)內(nèi)有公共的綠植、水系打造園區(qū)整體生態(tài)化。12/2/202281第14頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——生態(tài)性通過(guò)室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團(tuán)的構(gòu)建、本案產(chǎn)品布局建議單體20000m2單體6000m2～9000m2單體3500m2～6000m2產(chǎn)品建筑面積（m2)數(shù)量(棟）一期01-13500~40007~801-25000~60003~401-38000~90002二期0215000*2Or300001~2一期容積率1.6-1.8二期容積率3.312/2/202282第15頁(yè)本案產(chǎn)品布局建議單體20000m2單體6000m2～9000創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——展示性大堂、陽(yáng)光中庭每個(gè)獨(dú)棟建筑單體要求設(shè)置獨(dú)立的大堂，大堂面積在200m2~300m2左右，滿足其企業(yè)形象、展示等需要。大堂可同時(shí)結(jié)合企業(yè)形象墻、展示櫥窗等設(shè)計(jì)；此外，引入生態(tài)設(shè)計(jì)理念，可考慮使用玻璃頂，形成陽(yáng)光中庭。12/2/202283第16頁(yè)創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——展示性大堂、陽(yáng)光中庭獨(dú)立企業(yè)大堂，可挑空設(shè)計(jì)以提升企業(yè)氣質(zhì)，大堂內(nèi)、外空間可做花園式綠化陽(yáng)光式中庭花園，實(shí)現(xiàn)辦公空間生態(tài)化和人性化創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——展示性大堂、陽(yáng)光中庭12/2/202284第17頁(yè)獨(dú)立企業(yè)大堂，可挑空設(shè)計(jì)以提升企業(yè)氣質(zhì)，大堂內(nèi)、外空間可做花創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間

——室內(nèi)綠化空間與室外景觀的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)庭院式辦公通過(guò)室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合，塑造風(fēng)景中的辦公空間。充分利用景觀資源，除平面庭院式綠化外，結(jié)合下沉式花園、屋頂花園實(shí)現(xiàn)空間立體綠化。12/2/202285第18頁(yè)創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間

創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——獨(dú)立空中花園式總裁辦公區(qū)頂層可作為公司高層辦公區(qū)，突出大空間和私密性。面積約為400-500m2，位于樓宇頂層，四面采光，朝向景觀均好，附帶獨(dú)立的衛(wèi)生間、休息室及小型會(huì)議室、露臺(tái)，體現(xiàn)尊貴感。12/2/202286第19頁(yè)創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——獨(dú)立空中花園式總裁辦創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——躍層、退臺(tái)、半室外空間在空間設(shè)計(jì)上要靈活處理，考慮用躍層、退臺(tái)等設(shè)計(jì)手段分割辦公區(qū)，使辦公區(qū)具有視覺(jué)上的美觀和變化感。設(shè)計(jì)空中共享平臺(tái)和半室外交流空間，滿足人性化和高效率辦公的要求12/2/202287第20頁(yè)創(chuàng)造CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間——躍層、退臺(tái)、半室外空建筑風(fēng)格——在生態(tài)性、獨(dú)立性的基礎(chǔ)上突出商務(wù)感總體設(shè)計(jì)應(yīng)適當(dāng)區(qū)別于B地塊的純生態(tài)化產(chǎn)品，在生態(tài)性、獨(dú)立性的基礎(chǔ)上突出商務(wù)感。在建筑風(fēng)格要求現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、有較強(qiáng)的昭示性，并在產(chǎn)品外形相似的前提下，通過(guò)多元化的外立面風(fēng)格體現(xiàn)企業(yè)的獨(dú)立性。外立面材料以玻璃和石材為主，突出建筑的現(xiàn)代氣質(zhì)。樓體預(yù)留LOGO位置，通過(guò)內(nèi)打光形式映襯企業(yè)LOGO的輝煌醒目。建筑設(shè)計(jì)上要求體現(xiàn)生態(tài)化的特點(diǎn)，建造低能耗、環(huán)保型建筑。12/2/202288第21頁(yè)建筑風(fēng)格——在生態(tài)性、獨(dú)立性的基礎(chǔ)上突出商務(wù)感總體設(shè)計(jì)應(yīng)適當(dāng)獨(dú)立出入口設(shè)計(jì)每個(gè)銷售單元要有相對(duì)獨(dú)立的出入口，每個(gè)出入口要確保較好的臨路性和可達(dá)性，并盡量和相鄰單元出入口隔開(kāi)一定距離，形成獨(dú)立企業(yè)形象。出入口設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道，充分體現(xiàn)人性化。12/2/202289第22頁(yè)獨(dú)立出入口設(shè)計(jì)每個(gè)銷售單元要有相對(duì)獨(dú)立的出入口，每個(gè)出入口要標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高（凈高）、使用率一期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積控制在500m2，二期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層800平米左右，辦公空間以敞開(kāi)的大開(kāi)間為主，并能兼顧大開(kāi)間與小開(kāi)間的靈活分割與組合，最大程度考慮辦公空間的有效利用辦公使用單元的進(jìn)深盡量控制在10m~12m之間,結(jié)合自然采光，充分滿足各類商務(wù)客戶的實(shí)用要求。樓層層高為3.9m以上，凈高要求達(dá)到2.9m~3.0m。本產(chǎn)品定位為獨(dú)棟辦公，核心筒和走道約占標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積的20%，辦公使用率為80%左右。12/2/202290第23頁(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高（凈高）、使用率一期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積控制地下車庫(kù)及功能創(chuàng)新每萬(wàn)平米配備100個(gè)停車位。車庫(kù)集中設(shè)置在地下，每個(gè)銷售單元地上僅設(shè)置2～3個(gè)訪客車位，可應(yīng)用植草磚技術(shù)設(shè)計(jì)為綠化停車帶。地下車庫(kù)可與下沉式花園結(jié)合起來(lái)設(shè)計(jì)，增加地下車庫(kù)的采光效果，提升地下車庫(kù)的檔次。在滿足停車位的同時(shí)，可以考慮為用戶設(shè)置雙大堂，在地下設(shè)置下沉式副大堂。12/2/202291第24頁(yè)地下車庫(kù)及功能創(chuàng)新每萬(wàn)平米配備100個(gè)停車位。車庫(kù)集中設(shè)置在電梯、智能化、空調(diào)、供電電梯：按建筑面積每3000-4000m2一部設(shè)置，每棟至少保證1部電梯，6000平米以上建議考慮觀光電梯。智能化：采用“提升式地臺(tái)”設(shè)計(jì)，靈活滿足企業(yè)辦公自動(dòng)化的要求，預(yù)留智能化擴(kuò)展空間?？照{(diào)：采用中央空調(diào)，預(yù)留管道接口，客戶可根據(jù)自己的需求自行安置供電：采用雙路供電系統(tǒng)，全部暗埋線路、安全開(kāi)關(guān)及插座，保證消防、電梯、關(guān)鍵設(shè)備、機(jī)房等重要負(fù)荷電力供給不中斷。12/2/202292第25頁(yè)電梯、智能化、空調(diào)、供電電梯：按建筑面積每3000-4000會(huì)所——會(huì)議中心、商務(wù)中心公共商業(yè)配套與企業(yè)辦公區(qū)獨(dú)立，服務(wù)于本項(xiàng)目辦公人群，同時(shí)可輻射到亦莊其它區(qū)域的辦公人群。在地塊的中央位置建一座會(huì)所，建筑面積：地上3000m2，地下3000m2左右，主要業(yè)態(tài)為員工餐廳、會(huì)議中心、茶餐廳、便利店、銀行。設(shè)計(jì)出租型會(huì)議中心，可考慮與多功能廳結(jié)合設(shè)計(jì)，面積在500m2左右，需要保證其可靈活拆分組合，滿足內(nèi)部展覽、宴會(huì)、發(fā)布及可能的商務(wù)辦公的可能性。另設(shè)100m2的會(huì)議室1個(gè)，50m2的會(huì)議室2個(gè)。商務(wù)中心一個(gè)500m2左右。12/2/202293第26頁(yè)會(huì)所——會(huì)議中心、商務(wù)中心公共商業(yè)配套與企業(yè)辦公區(qū)獨(dú)立，服務(wù)員工餐廳、茶餐廳、健身房員工餐廳：建筑面積在2000m2左右，以快餐形式為主。茶餐廳：可視具體情況建若干茶餐廳，總面積不超過(guò)1000m2，考慮不同檔次、種類的搭配,有一定的地面停車位。滿足職員日常健身需求，健身房面積約300m2。12/2/202294第27頁(yè)員工餐廳、茶餐廳、健身房員工餐廳：建筑面積在2000m2左右銀行、郵局、便利店、小型超市銀行、郵局：位于商業(yè)會(huì)所底層，滿足辦公企業(yè)需求，面積500m2-1000m2。便利店、小型超市：面積不宜太大，200平米左右即可。12/2/202295第28頁(yè)銀行、郵局、便利店、小型超市銀行、郵局：位于商業(yè)會(huì)所底層，滿第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分?jǐn)U初規(guī)劃設(shè)計(jì)建議12/2/202296第29頁(yè)第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議11/30/202229第29結(jié)合產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，并參照企業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)、北京甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)，對(duì)產(chǎn)品硬件設(shè)施提出建議企業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)北京獨(dú)棟辦公物業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)BDA目標(biāo)客戶人員標(biāo)準(zhǔn)BDA–A區(qū)擴(kuò)初設(shè)計(jì)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建議12/2/202297第30頁(yè)結(jié)合產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，并參照企業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)、北京甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)、歐美企業(yè)選址“4M”標(biāo)準(zhǔn)在選址方面，很多歐美企業(yè)遵循一個(gè)“4M”的標(biāo)準(zhǔn)：把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運(yùn)營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等；把機(jī)會(huì)最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。

12/2/202298第31頁(yè)歐美企業(yè)選址“4M”標(biāo)準(zhǔn)在選址方面，很多歐美企業(yè)遵循一個(gè)“4甲級(jí)寫(xiě)字樓（GradeAOffice）硬件標(biāo)準(zhǔn)--1建筑類型框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上辦公空間能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間標(biāo)準(zhǔn)層高室內(nèi)凈高2.6m以上標(biāo)準(zhǔn)層面積單層2000平方米標(biāo)準(zhǔn)承重樓板承重在2.5KN/m2以上；局部增加了樓板的承重荷載，便于安放計(jì)算機(jī)服務(wù)器甚至金融機(jī)構(gòu)的金庫(kù)等特殊設(shè)施供電系統(tǒng)雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上空調(diào)系統(tǒng)國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，空調(diào)系統(tǒng)冷量為135瓦/平方米，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上電梯國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于5000平方米/臺(tái)，候梯時(shí)間不超過(guò)30秒鐘。供水系統(tǒng)24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)停車位每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理12/2/202299第32頁(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓（GradeAOffice）硬件標(biāo)準(zhǔn)--1建筑甲級(jí)寫(xiě)字樓（GradeAOffice）硬件標(biāo)準(zhǔn)--2

智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

辦公（OA）預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽通信（CA）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌樓宇（BA）主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制消防（FA）防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置保安（SA）保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更12/2/2022100第33頁(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓（GradeAOffice）硬件標(biāo)準(zhǔn)--2

郊區(qū)辦公樓配置參考1——總部基地智能化設(shè)施

--電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)

--安防系統(tǒng)

--智能消防及自動(dòng)滅火系統(tǒng)

--停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)

--微小蜂窩數(shù)字無(wú)繩電話系統(tǒng)

--有線電視系統(tǒng)

--公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)

--一卡通系統(tǒng)

--電子地圖及電子信息發(fā)布系統(tǒng)設(shè)備配套--戶式中央空調(diào)系統(tǒng)

--中水處理系統(tǒng)

--供配電及自控系統(tǒng)

--照明配電及應(yīng)急照明網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

--防雷接地系統(tǒng)

--每棟樓獨(dú)立電梯1-2部結(jié)構(gòu)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米標(biāo)準(zhǔn)層面積：200平米（6層）、500平米（10層）12/2/2022101第34頁(yè)郊區(qū)辦公樓配置參考1——總部基地智能化設(shè)施

--電信及寬獨(dú)棟辦公樓配置參考——置地星座1A座寫(xiě)字樓

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

◆建筑面積：6797.94平方米（地上）

◆樓體高度：約30米

◆建筑層數(shù)：地上8層、地下2層

◆層高：首層4.9米、2-8層3.6米

◆標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：800余平米（其余樓座以500平米為主）◆標(biāo)準(zhǔn)層地面荷載：200公斤/平方米

功能分配：

◆地下二層：車庫(kù)及設(shè)備用房

◆地下一層：商業(yè)配套、管理及設(shè)備機(jī)房（產(chǎn)權(quán)歸屬華潤(rùn)）

◆地上一至二層：大堂及底商

◆地上三至八層：辦公面積

12/2/2022102第35頁(yè)獨(dú)棟辦公樓配置參考——置地星座1A座寫(xiě)字樓

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

獨(dú)棟辦公樓配置參考——置地星座2機(jī)電設(shè)備：

◆電梯：日立電梯兩部，梯速2.5m/s，荷載1000kg

◆空調(diào)系統(tǒng)：特靈中央空調(diào)，每層設(shè)2臺(tái)新風(fēng)機(jī)組，新風(fēng)供應(yīng)量為3.6立方米/秒。

◆綜合布線：每層強(qiáng)電豎井內(nèi)設(shè)照明配電箱，末端及管路做最低限度預(yù)留預(yù)埋。每層弱電豎井設(shè)衛(wèi)星/有線電視箱，沿四周預(yù)留約15個(gè)電視插座接線盒。

◆網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：中國(guó)電信提供多種寬帶接入服務(wù),并設(shè)有手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)。

◆通信系統(tǒng)：預(yù)留約500對(duì)電話外線條件，預(yù)留光纜入樓條件，每層預(yù)留120個(gè)語(yǔ)音及數(shù)據(jù)點(diǎn)位接線盒。

◆保安監(jiān)控系統(tǒng)：松下570線黑白攝象機(jī)；圖雅利480線電梯專用攝象機(jī)；精工鏡頭。裝修標(biāo)準(zhǔn)：

◆外立面：組合干掛石材、干掛GRC板、玻璃幕墻、鋁合金幕墻及局部金屬裝飾

◆外窗：采用斷橋氟碳噴涂鋁合金低輻射中空玻璃窗，局部設(shè)開(kāi)啟扇

◆外門：采用無(wú)框鋼化玻璃門或金屬鋼化玻璃門

◆公共道路：主要路面及景觀柱為花崗石內(nèi)部配套：

◆開(kāi)放式露天下沉商業(yè)廣場(chǎng)位于置地星座建筑群中心，設(shè)一部360度室外全景觀光電梯；G座、H座下裙房設(shè)有四部廣日牌自動(dòng)扶梯；錯(cuò)落水景及藝術(shù)雕塑分布于觀景休憩花園。

◆設(shè)會(huì)所（包括游泳池及健身房）、餐飲等商業(yè)配套。12/2/2022103第36頁(yè)獨(dú)棟辦公樓配置參考——置地星座2機(jī)電設(shè)備：

◆電梯：BDA辦公設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算依據(jù)第一步:根據(jù)工作類型或工業(yè)審視辦公使用狀況獨(dú)棟辦公通常頂層作為高層行政辦公層、首層獨(dú)立大堂，設(shè)備會(huì)議室等面積，空間利用率比公共辦公低很多。創(chuàng)意、研發(fā)等部門需要更多工作空間。第二步：估計(jì)每個(gè)雇員平均占用空間（美國(guó)10年前工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)辦公室雇員空間=23.2M2通常市內(nèi)寫(xiě)字樓一般人均標(biāo)準(zhǔn)＝15M2）根據(jù)對(duì)BDA一期已入住企業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，主要客戶辦公區(qū)1000平米÷30人＝30平米因此本案設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)人均辦公面積＝30平米為宜12/2/2022104第37頁(yè)BDA辦公設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算依據(jù)第一步:根據(jù)工作類型或工業(yè)審視辦樣本選取依據(jù)：新開(kāi)盤銷售型甲級(jí)寫(xiě)字樓獨(dú)棟型甲級(jí)寫(xiě)字樓郊區(qū)辦公物業(yè)4、另選取一棟市場(chǎng)頂級(jí)寫(xiě)字樓——佳程廣場(chǎng)，作為參考專題研究目前項(xiàng)目處于擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，與前一階段——初步設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容不同主要在于設(shè)計(jì)深度增加，該階段要細(xì)致明確項(xiàng)目所采用的建筑材科、建筑結(jié)構(gòu)、暖通水電等的系統(tǒng)構(gòu)成。下面就這些方面展開(kāi)專題研究。12/2/2022105第38頁(yè)樣本選取依據(jù)：專題研究目前項(xiàng)目處于擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，與前一階段（一）強(qiáng)電指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積(M2)供電總量（KW）平均指標(biāo)（W/M2)德勝尚城72055656591蘭華國(guó)際524885000KVA80(按照功率系數(shù)0.85折算)富爾大廈517335700110洛克時(shí)代（寫(xiě)字樓）43000

80嘉捷科技園40000

設(shè)計(jì)負(fù)荷100，可增容至150*佳程廣VA80雙路10KV供電，建議設(shè)計(jì)負(fù)荷100W/M2，可增容至150W/M2。完全滿足甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及郊區(qū)獨(dú)立辦公需求。*甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上12/2/2022106第39頁(yè)（一）強(qiáng)電指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積(M2)供電總量（KW）平（二）新風(fēng)量指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積（M2)平均指標(biāo)(M3/h.p)蘭華國(guó)際5248830置地星座A座679828（新風(fēng)量3.6M3/s，按人均辦公面積15M2折算）富爾大廈51733最高50洛克時(shí)代（寫(xiě)字樓）4300025*佳程廣場(chǎng)14107540（設(shè)加濕系統(tǒng)、熱能回收）項(xiàng)目定位為生態(tài)辦公，新風(fēng)量按高于國(guó)家一般標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，建議做到40立方/人.小時(shí)，實(shí)際設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)多考慮人均辦公面積，以節(jié)省初始投資和運(yùn)營(yíng)能耗。*甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：新風(fēng)量30（立方/人.小時(shí)）以上12/2/2022107第40頁(yè)（二）新風(fēng)量指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積（M2)平均指標(biāo)(M3/（三）電梯指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積電梯配置平均指標(biāo)(M2/部）德勝尚城7205516部進(jìn)口三菱4503蘭華國(guó)際5248810部德國(guó)蒂森高檔電梯，其中8部為客梯2部為貨梯5249富爾大廈5173310部OTIS高速電梯，其中9部為客梯1部為消防電梯5173洛克時(shí)代（寫(xiě)字樓）4300010部進(jìn)口日立電梯，載重1150kg4300嘉捷科技園40000預(yù)留電梯井*佳程廣場(chǎng)14107520部迅達(dá)電梯，其中16部為客梯4部為貨梯7054建議見(jiàn)下頁(yè)，即可完全滿足本案辦公需求*甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于5000平方米/部,候梯時(shí)間不超過(guò)30秒鐘。12/2/2022108第41頁(yè)（三）電梯指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱建筑面積電梯配置平均指標(biāo)(M2/部電梯標(biāo)準(zhǔn)建議建議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為4000平米/部。3500-4000平米的樓配1部電梯，5000-7000平米的樓配兩部電梯，8000平米以上的電梯配三部電梯。6000平米以上建筑物中建議考慮觀光電梯。電梯配置選用合資品牌，梯速達(dá)到1.5m/s。電梯運(yùn)行時(shí)4層（含4層）以下的建筑部分不考慮電梯停留。實(shí)際選型時(shí)，細(xì)致計(jì)算侯梯時(shí)間這個(gè)硬指標(biāo)。*佳程廣場(chǎng)雖然每部電梯服務(wù)面積達(dá)到了7000平米以上，但其采用了迅達(dá)700型高級(jí)大高度電梯，并且分區(qū)設(shè)置，低區(qū)梯速3m/s，高區(qū)梯速3.5m/s，嚴(yán)格達(dá)到了國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓侯梯時(shí)間不超過(guò)30秒的硬指標(biāo)。12/2/2022109第42頁(yè)電梯標(biāo)準(zhǔn)建議建議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為4000平米/部。3500-400（四）LOFT與價(jià)值提升loft空間Loft層高(M)平層價(jià)格(元）物業(yè)費(fèi)（/M2.月）洛克時(shí)代6.6=3.3*2loft21250平層12000Loft17.5元平層14.5元蘋(píng)果LOFT5.6=2.9+2.7Loft14800平層12000Loft4.87元平層2.68元大成國(guó)際公寓6.2=3.1*2Loft12000平層7500Loft5元平層3元住邦20006.7=3.35*2Loft20000平層12000LOFT11.4元平層6.9元中環(huán)世紀(jì)貿(mào)易中心7.8=3.9*2Loft56000平層28000LOFT7美元平層3.5美元根據(jù)調(diào)研，loft的價(jià)格約是平層價(jià)格的1.23~2倍之間，但以洛克時(shí)代為例：loft6.6米＝3.3米*2層，后期物業(yè)費(fèi)只按一層收費(fèi)。針對(duì)投資客，自用一層外租一層基本只需要首付，即可依靠租金還月供，且后期運(yùn)營(yíng)物業(yè)費(fèi)降低，這是loft除了價(jià)格外，吸引客戶的主要原因。12/2/2022110第43頁(yè)（四）LOFT與價(jià)值提升loft空間Loft層高(M)平LOFT設(shè)計(jì)參考——洛克時(shí)代12/2/2022111第44頁(yè)LOFT設(shè)計(jì)參考——洛克時(shí)代11/30/202244第44LOFT參考意見(jiàn)該設(shè)計(jì)充分利用了層高條件，給銷售和購(gòu)買方都帶來(lái)了好處，市場(chǎng)反應(yīng)很好。但是可能涉及一些規(guī)劃審批問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商能讓規(guī)劃順利通過(guò)，對(duì)提高產(chǎn)品價(jià)值很有利?！?？建議采用！12/2/2022112第45頁(yè)LOFT參考意見(jiàn)該設(shè)計(jì)充分利用了層高條件，給銷售和購(gòu)買方都帶（五）外立面材質(zhì)玻璃幕墻石材陶土磚優(yōu)點(diǎn)現(xiàn)代感、商務(wù)干強(qiáng)烈，較能體現(xiàn)整體氣勢(shì)，適合純商業(yè)化寫(xiě)字樓體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約氣派的形象。穩(wěn)重大方的氣質(zhì)，質(zhì)感較佳，適合政府辦公樓體現(xiàn)莊重威嚴(yán)的形象。色彩和質(zhì)地變化多，新型材料保溫性能好。缺點(diǎn)保溫節(jié)能效果差，并非最經(jīng)濟(jì)環(huán)保的外裝飾材料。檔次好的石材價(jià)格很高。不適合高層建筑。12/2/2022113第46頁(yè)（五）外立面材質(zhì)玻璃幕墻石材陶土磚優(yōu)點(diǎn)現(xiàn)代感、商務(wù)干強(qiáng)烈，較外立面案例參考1——華遠(yuǎn)H.I.P采用法國(guó)圣戈班特力單層干掛式陶土幕墻，方型陶土百葉及明框玻璃幕墻，保溫節(jié)能。12/2/2022114第47頁(yè)外立面案例參考1——華遠(yuǎn)H.I.P采用法國(guó)圣戈班特力單層干掛外立面案例參考2——華遠(yuǎn)首府LOW-E保溫隔熱玻璃幕墻及橫柵（740公分等距高質(zhì)鋁體遮陽(yáng)板），除美觀外，解決立面玻璃幕墻帶來(lái)的高能耗的負(fù)面影響。12/2/2022115第48頁(yè)外立面案例參考2——華遠(yuǎn)首府LOW-E保溫隔熱玻璃幕墻及橫柵外立面案例參考3——德勝尚城仿古城墻磚立面以灰色調(diào)為主，高檔次鋁合金門窗。與玻璃幕墻虛實(shí)結(jié)合。12/2/2022116第49頁(yè)外立面案例參考3——德勝尚城仿古城墻磚立面以灰色調(diào)為主，高檔外立面案例參考4——蘭華國(guó)際LOW-E中空鋼化玻璃幕墻。12/2/2022117第50頁(yè)外立面案例參考4——蘭華國(guó)際LOW-E中空鋼化玻璃幕墻。11外立面案例參考5——恒通廣廈商務(wù)花園雀巢京東方APCABB12/2/2022118第51頁(yè)外立面案例參考5——恒通廣廈商務(wù)花園雀巢京東方APCABB1外立面參考意見(jiàn)通過(guò)對(duì)上面部分獨(dú)棟辦公物業(yè)案例來(lái)看，現(xiàn)在建筑的外立面采用形式多種多樣，玻璃幕墻是流行，但從恒通商務(wù)花園案例來(lái)看，APC公司從嘉里中心搬至恒通，以及雀巢、ABB等公司長(zhǎng)期駐守此處，也可以看出外立面對(duì)于此類企業(yè)，并不是起到?jīng)Q定性作用的因素，因此建議考慮控制成本，做出特色。本項(xiàng)目高層建筑多采用玻璃幕墻，增加商務(wù)感，多層建筑多采用實(shí)體外立面，更好的保溫節(jié)能，做出特色，并以變化和賦美感的建筑符號(hào)來(lái)體現(xiàn)標(biāo)志性地位。12/2/2022119第52頁(yè)外立面參考意見(jiàn)通過(guò)對(duì)上面部分獨(dú)棟辦公物業(yè)案例來(lái)看，現(xiàn)在建筑的（六）首層架空蘭華國(guó)際大廈在設(shè)計(jì)中采用的非直線幾何輪廓。蘭華國(guó)際在北京率先實(shí)現(xiàn)首層架空。首層5.6米的開(kāi)放空間,可以形成較寬闊的地面廣場(chǎng)。多層光庭空間，使西北角的廣場(chǎng)亦有日照。蘭華國(guó)際主建筑由南北兩部分組成，中間以空中連廊為連接空間。案例參考1——北京蘭華.國(guó)際12/2/2022120第53頁(yè)（六）首層架空蘭華國(guó)際大廈在設(shè)計(jì)中采用的非直線幾何輪廓。案例首層架空案例參考1——北京蘭華.國(guó)際樓體首層架空大堂電梯入口實(shí)景

下沉式商業(yè)入口12/2/2022121第5