房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目總體方案共119

南沙起航，城投方向南沙城投開發(fā)大廈及社科大廈營銷定位方案古韻地產(chǎn)策劃部南沙，廣州的門戶中國的自貿(mào)區(qū)海上絲綢之路的核心環(huán)節(jié)肩負(fù)粵港澳三地深度融合的任務(wù)需要一個(gè)支撐自貿(mào)區(qū)高度的標(biāo)桿真正意義的商務(wù)綜合領(lǐng)地我們認(rèn)為本項(xiàng)目與之比肩的是紐約的金融核心區(qū)曼哈頓東京的中心商務(wù)區(qū)六本木巴黎城的首席中心商務(wù)區(qū)拉德方斯倫敦的新金融城“金絲雀碼頭”市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1營銷策略4項(xiàng)目分析2項(xiàng)目定位3合作優(yōu)勢(shì)5市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1市場變化莫測(cè)欲手握勝券必須以敏銳的嗅覺捕捉市場每一刻動(dòng)態(tài)2014年11月10日至11日，市委書書記任學(xué)鋒鋒到訪南沙沙新區(qū)，提提出將南沙沙建設(shè)為市市場化法治治化國際化化營商環(huán)境境和干凈整整潔有序平平安城市環(huán)環(huán)境的先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)、粵港港澳合作綜綜合示范區(qū)區(qū)，增創(chuàng)發(fā)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)勢(shì)。集全市之力力聚焦南沙沙廣東自貿(mào)區(qū)區(qū)獲批2014年12月12日，黨中央央、國務(wù)院院已決定在在更大范圍圍推開（上上海）自由由貿(mào)易試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)建設(shè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，將在在廣東、天天津、福建建特定區(qū)域域再設(shè)三個(gè)個(gè)自由貿(mào)易易園區(qū)。南沙金融15條出臺(tái)2014年12月15日，南沙金金融15條出臺(tái)，分分別從金融融、貨幣、、融資租賃賃、商業(yè)、、離岸業(yè)務(wù)務(wù)等方案框框定內(nèi)容。。國家總理到到訪南沙2015年1月5日，李克強(qiáng)強(qiáng)在廣東自自貿(mào)區(qū)南沙沙片區(qū)考察察見到的成成果?？偫砝碚f，“時(shí)間就是金金錢”最早就是從從廣東喊出出來的，自自貿(mào)區(qū)要做做的是簡化化審批流程程、激發(fā)市市場活力、、加強(qiáng)事中中事后監(jiān)管管，爭創(chuàng)審審批“特區(qū)速度”。南沙自貿(mào)區(qū)區(qū)掛牌2015年4月21日自貿(mào)區(qū)區(qū)南沙片區(qū)區(qū)掛牌，省省長及港澳澳特首出席席，掛牌當(dāng)當(dāng)天將有經(jīng)經(jīng)過精心挑挑選的100家企企業(yè)作為代廣東東自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)確確立立，，利利好好政政策策相相繼繼出出臺(tái)臺(tái)，，從從此此南南沙沙區(qū)區(qū)域域能能級(jí)級(jí)和和地地位位將將繼繼續(xù)續(xù)提提高高。。南沙沙自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)簡簡析析廣東東自自由由貿(mào)貿(mào)易易試試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)116.2平方方公公里里，，其其中中廣廣州州南南沙沙新新區(qū)區(qū)片片區(qū)區(qū)占占了了60平方方公公里里(含廣廣州州南南沙沙保保稅稅港港區(qū)區(qū)7.06平方方公公里里)，深深圳圳前前海海蛇蛇口口片片區(qū)區(qū)28.2平方方公公里里、、珠珠海海橫橫琴琴新新區(qū)區(qū)片片區(qū)區(qū)28平方方公公里里。。南沙沙新新區(qū)區(qū)片片區(qū)區(qū)是是廣廣東東自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)最最大大的的一一個(gè)個(gè)片片區(qū)區(qū)，，共共分分為為三三大大板板塊塊，，七七大大區(qū)區(qū)塊塊：中心心版版塊塊中部部五五大大區(qū)區(qū)塊塊。。明珠珠灣灣起起步步區(qū)區(qū)、南沙沙灣灣、蕉門門河河中中心心區(qū)區(qū)區(qū)塊塊為為金融融商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，萬頃頃沙沙區(qū)區(qū)塊塊探索索加加工工貿(mào)貿(mào)易易轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型升升級(jí)級(jí)、南沙沙樞樞紐紐區(qū)區(qū)板塊主攻攻粵港港澳澳科科技技創(chuàng)創(chuàng)新新。慶盛盛版版塊塊位于于北北部部，，包包含含慶慶盛盛樞樞紐紐區(qū)區(qū)塊塊，，重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展國國際際教教育育和和醫(yī)醫(yī)療療合合作作。。海港港版版塊塊南北北各各有有一一海海港港區(qū)區(qū)塊塊，，包包括括龍龍穴穴島島和和沙沙仔仔島島部部分分，，主主力力建建設(shè)設(shè)國國際際航航運(yùn)運(yùn)中中心心，，發(fā)發(fā)展展汽汽車車保保稅稅交交易易等等。。南沙沙自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)共共分分為為七七大大區(qū)區(qū)塊塊，，各各自自功功能能定定位位不不同同。自貿(mào)區(qū)區(qū)對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)利利好好最最大大,存在在自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)擴(kuò)擴(kuò)容容的的可可能能性性。。南沙沙自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)簡簡析析2012年前前：：南南沙沙新新區(qū)區(qū)政政策策前前期期，，刺刺激激投投資資者者到到南南沙沙投投資資，，但但存貨貨量量不不足足，，無無法法滿滿足足投投資資者者；2013年：：南南沙沙新新區(qū)區(qū)紅利利消消退退，且且存存貨貨量量不不足足，，影影響響銷銷售售；；2014年：：自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)獲獲批批，，各各大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商紛紛紛紛涌涌入入南南沙沙，，存貨貨量量激激增增，帶帶動(dòng)動(dòng)銷銷售售；；2015年：：自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)掛掛牌牌，，各各地地投投資資者者涌涌入入南南沙沙，，量價(jià)價(jià)齊齊升升，成成交交均均價(jià)價(jià)突突破破12000，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)市場場需需求求仍仍十十分分巨巨大大。南沙沙辦辦公公市市場場2011-2015年市市場場分分析析南沙沙商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)情情況況南沙沙商商業(yè)業(yè)建建筑筑面面積積開開發(fā)發(fā)剩剩余余739萬平平米米，，而而明明珠珠灣灣是是七七大大板板塊塊中中可可開開發(fā)發(fā)面面積積最最多多的的，，可可見見未未來來明明珠珠灣灣的的商商業(yè)業(yè)競競爭爭是是異異常常激激烈烈的的。。南沙自貿(mào)區(qū)內(nèi)內(nèi)的可建商業(yè)業(yè)建筑面積739.94萬平方米，其其中明珠灣起步區(qū)的可建商業(yè)建筑筑面積為285萬平方米，在七七大板塊中排排名第一，是是可建商業(yè)面面積最多的區(qū)區(qū)域南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)情況（單位：㎡）20151030片區(qū)已建商業(yè)面積在建商業(yè)面積未建商業(yè)面積可建商業(yè)面積明珠灣起步區(qū)

（土地面積口徑是商業(yè)服務(wù)，不同于商業(yè)）04281285南沙樞紐00135135慶盛樞紐00126.8126.8南沙灣

（土地面積統(tǒng)計(jì)口徑為商業(yè)辦公）10.142.4153.3465.89蕉門河中心區(qū)塊

（土地規(guī)模統(tǒng)計(jì)口徑商業(yè)辦公）5.8851.4269.95127.25總計(jì)16.0257.83666.09739.94南沙自貿(mào)區(qū)正正式掛牌后，，掀起一翻產(chǎn)產(chǎn)品商業(yè)化的的熱潮。未來來商業(yè)物業(yè)供供應(yīng)形成井噴噴南沙土地價(jià)值值大幅度提高高，地價(jià)飆升，，商業(yè)用地尤為凸顯，價(jià)價(jià)格預(yù)估上漲漲3-5倍；自貿(mào)區(qū)確立，，商業(yè)物業(yè)交投投活躍伴隨自貿(mào)區(qū)金金融15條細(xì)則出臺(tái)，，未來眾多金金融類企業(yè)選選擇在南沙注注冊(cè)公司，開開拓業(yè)務(wù)，對(duì)對(duì)辦公樓、商業(yè)業(yè)等需求將大大幅提升，因此未來南南沙房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)將以以集寫字樓、、商業(yè)、公寓寓的城市綜合體居多。南沙自貿(mào)區(qū)政政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)影響南沙商業(yè)物業(yè)業(yè)在自貿(mào)區(qū)獲批前后有爆發(fā)性增長長，主要是投投資性客戶入入市，以消化化自貿(mào)區(qū)紅利利為主，未來來市場將回歸理性并看自貿(mào)區(qū)其其他政策落地地自貿(mào)區(qū)獲批自貿(mào)區(qū)掛牌自貿(mào)區(qū)獲批：2014.12.27自貿(mào)區(qū)獲批，，這段時(shí)間辦辦公物業(yè)成交量急劇增長，之前成交基基本很少。自貿(mào)區(qū)掛牌：2015.4.21南沙自貿(mào)區(qū)掛掛牌，成交量大幅增增加，價(jià)格有所提高。自貿(mào)區(qū)掛牌后后：自貿(mào)區(qū)紅紅利消化后，，市場回歸理理性，量價(jià)齊降。南沙自貿(mào)區(qū)獲獲批影響南沙辦公2015年4-6月已售統(tǒng)計(jì)

套數(shù)面積均價(jià)銷售金額合計(jì)222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自貿(mào)區(qū)4月21日掛牌，5月迎來南沙商商業(yè)成交井噴噴，當(dāng)月成交交1055套，67540㎡；但隨著利好效應(yīng)應(yīng)逐步消化，，加之市場競競爭激烈，6月開始呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。自貿(mào)區(qū)掛牌后后南沙商業(yè)市市場反應(yīng)房地產(chǎn)利好不不斷，2015年主基調(diào)還是去去庫存。上半年自貿(mào)區(qū)政策利好好讓南沙商業(yè)量價(jià)齊升，后續(xù)供應(yīng)量量巨增，自6月后，自貿(mào)區(qū)紅利消消退后，加上各方方面原因，投投資熱度相對(duì)對(duì)減弱。商業(yè)1）自貿(mào)區(qū)對(duì)商商業(yè)的利好政政策，促使大批投資型買買家入市2）南沙未來面面向國際定位位，大批商業(yè)業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)，，16年-18年商業(yè)競爭非常常嚴(yán)峻3）南沙商業(yè)原原本缺失，后后續(xù)開發(fā)更加加傾向于商業(yè)開開發(fā)4）進(jìn)駐企業(yè)逐逐漸增多，未未來更加成為為注冊(cè)熱點(diǎn)，，寫字樓需求逐逐步增大5）自貿(mào)區(qū)有可可能擴(kuò)容宏觀背景小結(jié)結(jié)廣州優(yōu)質(zhì)寫字字樓情況和分分析2014年第四季度市市場變化廣州寫字樓市市場第四季平平均與上季度度持平，為136元/平方米/月珠江新城區(qū)域域的租金與上上季度持平，，為153元/平方米/月天河體育中心心區(qū)域的平均均租金上升0.1%，為137元/平方米/月越秀區(qū)區(qū)域平平均租金與上上季度持平，，為104元/平方米/月2014年第四季度整整體寫字樓市市場概覽總體概況天河體育中心珠江新城越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓寫字樓存量（百萬平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106環(huán)比變化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售價(jià)（元/平方米）290962774734520246073229325684環(huán)比變化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%環(huán)比變化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%廣州寫字樓市市場分析銷售市場主要要成交摘要（（2015年2月）項(xiàng)目整體成交均價(jià)（元/平方米）本月內(nèi)銷售均價(jià)本月銷售套數(shù)本月銷售面積（㎡）已售套數(shù)已售面積寫字樓總面積（㎡）面積銷售進(jìn)度富力東山新天地3208728011236384171748462220.30%主控國際中心36771000131362118324043.50%環(huán)球都會(huì)廣場45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈廣場490344513471224345573486654886.20%保利克洛維二期341793345633253553361811824028.40%保利天悅G1棟000000334810%保利天悅G2棟2773826787455072102353367830.40%保利天悅G3棟284410005986912674332.50%廣州寫字樓市市場分析1）2014年全市寫字樓樓存量近600萬㎡，平均售價(jià)約29000元/㎡，空置率約11.5%，平均租金約為136元/㎡/月，預(yù)計(jì)未來來3年租金穩(wěn)中微微降；2）未來三年寫寫字樓新增供應(yīng)共約約256萬㎡，2015年新增供應(yīng)超超80萬㎡。廣州寫字樓市市場分析小結(jié)結(jié)中惠國際總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)5萬㎡持續(xù)銷售46-102㎡20000毛坯區(qū)府旁，蕉門河景中海聯(lián)總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)22萬㎡未定甲級(jí)寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵未售在售金茂灣總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)4萬㎡未定甲級(jí)寫字樓待定明珠灣自貿(mào)區(qū)成卓世紀(jì)中心總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)2.1萬㎡持續(xù)銷售寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵南沙目前寫字字樓存量有7萬㎡,預(yù)計(jì)2016年有6個(gè)寫字樓項(xiàng)目目入市,未售項(xiàng)目集中中在自貿(mào)區(qū)內(nèi)內(nèi)。最近一段時(shí)期期，即將開售售寫字樓的項(xiàng)項(xiàng)目有中海聯(lián)聯(lián)·南沙國貿(mào)中心心和金茂灣，，定位均為甲甲級(jí)寫字樓，，面積共有26萬㎡，其中中中海聯(lián)·南沙國貿(mào)中心心為一棟公寓寓、一棟寫字字樓，目前公公寓已經(jīng)開售售；而明珠灣區(qū)塊只有金茂灣即即將開售。南沙辦公市場場分析項(xiàng)目名稱南沙中華總商會(huì)南沙金融大廈奧園中環(huán)廣場華匯國際廣場南沙坤豪大廈奧園金莎廣場南沙南亭大廈入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精裝租金————45-7535-50——————入住時(shí)間2008201120102012

20102010入住面積702019000210004874160045000——所在區(qū)域南沙灣金洲金洲金洲金洲金洲蕉門租售情況：目前奧園商務(wù)大大廈及中華商商會(huì)大廈等有有50%-80%的空置率，整體入住率偏偏低，已租賃面積積不足5萬㎡。目前南沙在租租寫字樓基本本集中在南沙沙中心區(qū)域，，南沙灣僅少量量寫字樓在租租，明珠灣區(qū)塊目前無在租寫寫字樓，存在在市場機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。目前在租寫字字樓租金普遍較低低，檔次普遍不高高，投資客對(duì)于于高級(jí)寫字樓的的需求目前還是十分分巨大。南沙在租寫字字樓板塊項(xiàng)目名稱定位企業(yè)類型建筑面積區(qū)府板塊城投大廈(售罄)甲級(jí)寫字樓投資和金融類企業(yè)居多14000南沙灣南沙香港中華總商會(huì)大廈(售罄)臨海?高級(jí)寫字樓航運(yùn)類公司為主26000明珠灣金茂灣甲級(jí)寫字樓暫無信息40000金洲板塊奧園金莎廣場(售罄)南沙中心?高級(jí)寫字樓小型公司為主25000坤豪大廈(售罄)高級(jí)寫字樓小型商戶為主______南沙金融大廈(售罄)金融投資和金融的中小型企業(yè)30455保利綠地大都匯

商貿(mào)+總部保利總部,物流類企業(yè)16000中海聯(lián)(未售)甲級(jí)寫字樓中小型企業(yè)20704香江國際金融中心超甲級(jí)寫字樓跨境金融/電子商務(wù)36115珠江船務(wù)大廈(未售)甲級(jí)寫字樓暫無信息20575成卓世紀(jì)中心寫字樓中小型企業(yè)為主21109南沙目前寫字字樓主要集中在在金洲板塊，，明珠灣起步步區(qū)區(qū)塊目前前僅金茂灣完完工，目前市場空缺缺。且明珠灣起起步區(qū)區(qū)塊定位為金融商商務(wù)發(fā)展試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)，未來的商務(wù)務(wù)集中地，存在市場機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn).2022/11/26方圓云山詩意意成卓世紀(jì)中心保利綠地大都匯南沙城售罄在租在售/待售香江國際金融融中心珠江船務(wù)大廈廈南沙金融大廈廈奧園金莎廣場坤豪大廈中華總商會(huì)大廈金茂灣自貿(mào)區(qū)南沙寫字樓主主要分布個(gè)盤點(diǎn)評(píng)：在售11棟寫字樓，面面積在43--100㎡之間，均價(jià)20000元/㎡以上是南沙較早的的項(xiàng)目，原計(jì)計(jì)劃為公寓，，在自貿(mào)區(qū)批批復(fù)后，改為為寫字樓銷售售廣州銀行、粵粵電等進(jìn)駐樓盤名稱中惠璧瓏灣樓盤位置南沙進(jìn)港大道與鳳凰大道交界（地鐵4號(hào)線蕉門站A出口）發(fā)展商中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物管公司彩生活物業(yè)物業(yè)類型住宅、SOHO、寫字樓、商鋪分期情況3期占地面積12330㎡容積率4.1建筑面積50557㎡綠化率30%戶型面積46-102m2SOHO公寓總戶數(shù)總戶數(shù)816戶當(dāng)期戶數(shù)816戶車位數(shù)264個(gè)綜合點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目距離地鐵4號(hào)線蕉門站A出口和蕉門公交總站僅100米，雄踞南沙未來CBD核心地段，交通便捷，地段優(yōu)越.競品分析>>中惠國際金融融中心樓盤名稱成卓世紀(jì)中心樓盤位置南沙區(qū)進(jìn)港大道和海濱路交界東南向發(fā)展商廣州市成卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司--物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分期情況1期占地面積7000㎡容積率3.0建筑面積31674㎡綠化率30%戶型面積130～240m2總戶數(shù)120戶車位數(shù)機(jī)動(dòng)車位約150個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位約350個(gè)綜合點(diǎn)評(píng)卓世紀(jì)中心是由一棟15層高的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和2層的商業(yè)裙樓組成。緊鄰南沙區(qū)政府，周邊分布有國稅局、地稅局等主要政務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的一站式便捷辦公。個(gè)盤點(diǎn)評(píng)：1棟15層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓，1-2層為商商業(yè)，3-15層為寫字樓目前寫字樓正在持銷.寫字樓面積段段在136-190m2之間，一層8戶，間隔與與間隔之間不不能打通，毛坯均均價(jià)16565元/㎡位于南沙牌坊坊側(cè)，蕉門河河旁，地理位位置優(yōu)越競品分析>>成卓世紀(jì)中心樓盤名稱方興金茂灣樓盤位置廣州市南沙區(qū)鳳凰大道外國語學(xué)院旁發(fā)展商方興地產(chǎn)（中國）有限公司物管公司金茂物業(yè)物業(yè)類型公寓，住宅，商鋪，寫字樓，商墅分期情況3期占地面積243000㎡容積率2.33建筑面積568000㎡綠化率30%戶型面積40-100m2寫字樓總戶數(shù)總戶數(shù)約2200戶，當(dāng)期戶數(shù)1000戶車位數(shù)約6000個(gè)綜合點(diǎn)評(píng)南沙金茂灣是中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)華南廣州的第一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，位于鳳凰大道和焦西路交匯處，屬于南沙明珠灣區(qū)核心起步區(qū)，位處南沙紅樹林天然保護(hù)區(qū)旁，景觀優(yōu)美，規(guī)劃完善，配套仍待完善。個(gè)盤點(diǎn)評(píng)：寫字樓預(yù)計(jì)年末入市，目前為為明珠灣起步步區(qū)內(nèi)唯一即即將開售寫字字樓，附近競競品少，對(duì)于于銷售相對(duì)有有利明珠灣起步區(qū)區(qū)區(qū)塊定位為為金融商務(wù)發(fā)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，，對(duì)于寫字樓樓的銷售有一一定的幫助競品分析>>方興金茂灣1）南沙寫字樓樓分布主要位位于5個(gè)板塊，主要集中于于蕉門中心區(qū)區(qū)，明珠灣區(qū)域市市場仍然空缺，但但未來將成為為南沙寫字樓樓最主要的集中中區(qū)域2）南沙目前寫寫字樓較少，，相對(duì)中端，無法滿足未未來的辦公需需求3）南沙目前寫寫字樓租價(jià)為為50元/㎡，在售項(xiàng)目較少少，中惠國際金金融中心、成成卓世紀(jì)中心心、金茂灣C1棟寫字樓，三三個(gè)項(xiàng)目售價(jià)價(jià)將超過2萬4）投資南沙的的客戶多關(guān)注注自貿(mào)區(qū)內(nèi)寫寫字樓，對(duì)于于自貿(mào)區(qū)外寫字樓需求熱度相對(duì)對(duì)偏低。南沙寫字樓市市場分析小結(jié)結(jié)開發(fā)大廈項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱2區(qū)域分析明珠灣區(qū)是南沙新區(qū)的的核心區(qū)位，，地處五條水水道交匯的核核心地區(qū)，規(guī)規(guī)劃總面積約約103平方公里，建建設(shè)成具有粵港澳合作服服務(wù)功能和城市綜合服務(wù)務(wù)的區(qū)域。建成服務(wù)珠珠三角、面向向世界的珠江江口灣區(qū)中央商務(wù)區(qū)。其中明珠灣區(qū)起步步區(qū)位于其北部，規(guī)規(guī)劃總面積為為33平方公里，包包括靈山島尖尖、橫瀝島尖尖、蕉門河以以西片區(qū)、慧慧谷片區(qū)，其其規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代金融服務(wù)務(wù)集聚區(qū)，總部商務(wù)辦公公區(qū)及鉆石水鄉(xiāng)居住住社區(qū)等功能區(qū)。率先建設(shè)的靈山島尖區(qū)域域?qū)⒊蔀槟仙场啊爸榻鲁?，，面積約3.5平方公里，將將重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、高高端商務(wù)、金金融服務(wù)、科科技創(chuàng)新、教教育培訓(xùn)等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，配套建設(shè)高高品質(zhì)的嶺南南水鄉(xiāng)居住社社區(qū)。南沙CBD核心廣州首首例政政企傾傾力合合作項(xiàng)項(xiàng)目打造高高端總總部商商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)商業(yè)、、生活活配套套齊全全金茂灣區(qū)域分分析項(xiàng)目所所在為為明珠珠灣CBD商務(wù)區(qū)區(qū)，是是七大大板塊塊中唯唯一的的商務(wù)務(wù)定位位區(qū)域域項(xiàng)目周周邊以以總部部辦公公、期期貨交交易中中心、、大型型社區(qū)區(qū)為主主區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃劃有高高端綜綜合商商業(yè)體體項(xiàng)目目以及及萬豪豪五星星級(jí)國國際酒酒店本案項(xiàng)目東東面、、北面面為江江項(xiàng)目西西面為為中交交地塊塊項(xiàng)目西西側(cè)為為鳳凰凰一橋橋項(xiàng)目周周邊項(xiàng)目正正對(duì)面面暫時(shí)時(shí)僅為為金茂茂灣房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目項(xiàng)目西西側(cè)為為建設(shè)設(shè)用地地，已已開始始建設(shè)設(shè)，占占地40753㎡，總總建面面達(dá)到到14.26萬㎡，，露面面地價(jià)價(jià)4306元/㎡項(xiàng)目北北側(cè)，，是金金茂灣灣與項(xiàng)項(xiàng)目之之間的的水道道，一一線灣灣景項(xiàng)目西西側(cè)是是鳳凰凰一橋橋項(xiàng)目分分析項(xiàng)目主主體建成超超甲級(jí)級(jí)寫字字樓明珠灣灣開發(fā)發(fā)大廈廈位于于南沙沙區(qū)橫橫瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)靈山山島尖尖商務(wù)務(wù)辦公公區(qū)采用主主副兩兩棟樓樓布置置形式式，立立體式式復(fù)合合空間間設(shè)計(jì)計(jì)，動(dòng)動(dòng)靜結(jié)結(jié)合的的城市市空間間廣場場引領(lǐng)區(qū)區(qū)域投投資建建設(shè)“微城城市””設(shè)計(jì)計(jì)理念念，形形象標(biāo)標(biāo)桿指標(biāo)數(shù)量備注用地面積12282㎡總建筑面積74486㎡計(jì)容建筑面積55086㎡主樓建筑面積約35000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600㎡，共24層，層高4.2-4.5米容積率4.485機(jī)動(dòng)車位555輛進(jìn)港大大道東新高高速南沙港港快速速路莞佛高高速京珠高高速東東段廣澳高高速虎門高高速番禺大大道南南鳳凰一一橋亭角一一橋緊鄰鳳鳳凰一一橋，，連接接項(xiàng)目目與南南沙每每個(gè)地地方連接五五大高高速，，5分鐘連連接珠珠三角角廣州市市區(qū)番禺東莞深深圳圳中山珠海澳門順德佛佛山山項(xiàng)目交交通小結(jié)：：位于明明珠灣灣區(qū)塊塊，唯唯一商商務(wù)區(qū)區(qū)塊，，未來來發(fā)展展可期期連接五五大高高速，，5分鐘連連通珠珠三角角，交交通便便利靈山島尖，，三面面環(huán)水水，一一線灣灣景項(xiàng)目為超甲寫寫字樓，目前前南沙最高端端的寫字樓從市場出發(fā)，，看自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)以何種定位立立身市場？SWOT分析S優(yōu)勢(shì)：超甲級(jí)寫字樓樓，南沙目前前最高端的寫寫字樓4-4.5米層高，南沙沙唯一該層高高的純寫字樓樓北側(cè)臨江，具具備一線灣景景，緊鄰鳳凰凰大橋超過100米高的地標(biāo)式式建筑獨(dú)棟商業(yè)配套套，附樓星級(jí)級(jí)酒店，齊備備的辦公綜合合體W劣勢(shì)：標(biāo)準(zhǔn)超甲寫字字樓，但是周周邊未來高端端寫字樓云集集，本案缺乏乏核心的吸引引點(diǎn)O機(jī)會(huì)：明珠灣是七大大自貿(mào)區(qū)唯一一的商務(wù)板塊塊，政府政策策扶持，大展展前景看好南沙自貿(mào)區(qū)的的不斷發(fā)展，，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不不斷完善，便便捷交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)將推進(jìn)區(qū)域域增速發(fā)展自貿(mào)區(qū)的政策為明明珠灣板塊提提供了較大的的扶持，吸引引更多的企業(yè)業(yè)進(jìn)駐，未來來的來南沙投投資的離岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)將帶來大大量的客源項(xiàng)目的標(biāo)桿性性對(duì)客戶具有有強(qiáng)大吸引力力項(xiàng)目所在區(qū)域域商務(wù)氛圍空空間快速壯大大T威脅：區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)項(xiàng)目扎堆，市市場競爭激烈烈區(qū)域高端寫字字樓市場尚未未形成氣候各板塊之間存存在寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目競爭，未未來發(fā)展不明明朗交通：緊鄰鳳鳳凰大橋，連連接五大高速速，明珠灣首首站景觀：北望一一線灣景，南南瞰明珠灣城城市景觀產(chǎn)品：超甲級(jí)級(jí)寫字樓，4.2-4.5米層高，超100米高地標(biāo)建筑筑板塊：明珠灣灣商務(wù)板塊，，未來企業(yè)與與商務(wù)人士集集中地核心價(jià)值點(diǎn)提煉啟示交通景觀產(chǎn)品板塊定位？營銷啟示：擁明珠灣商商務(wù)板塊，產(chǎn)產(chǎn)品與景觀的的價(jià)值拔升核心價(jià)值點(diǎn)提提煉坐擁商務(wù)區(qū)力力量明珠灣商務(wù)區(qū)區(qū)，未來南沙沙的國際商務(wù)中心心重聚商務(wù)，連接世界南沙地標(biāo)的力量超甲級(jí)寫字樓，超100米的地標(biāo)建筑4.2-4.5米層高，俯瞰瞰南沙的地標(biāo)標(biāo)力量南沙寫字樓的的頂端灣區(qū)的力量比肩世界的灣灣區(qū)商務(wù)寫字樓的的灣景情結(jié)項(xiàng)目定位：南沙地標(biāo)時(shí)代代·首個(gè)灣景超甲甲寫字樓這里不僅僅是是一個(gè)傳統(tǒng)意意義的商務(wù)區(qū)區(qū)它是一個(gè)凝聚聚了城市精華華的商務(wù)區(qū)它是一個(gè)范疇疇、一個(gè)時(shí)代代的統(tǒng)領(lǐng)者形象定位：世界的南沙商商務(wù)領(lǐng)地推廣語建議：：城投開發(fā)大廈廈地標(biāo)的資格·明珠灣入主首選領(lǐng)軍南沙，鑄鑄造世界的商商務(wù)辦公室最堅(jiān)韌的石頭頭，百般打磨，終終成鉆石耀世世想立足南沙，，征服未來精細(xì)打造必不不可少項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱1外部品質(zhì)打造造建議外墻EXTERIORFINISHING采用中空低輻輻射膜玻璃幕幕墻Low–Ecoateddoubleglazedglasspanels比普通的單層層玻璃節(jié)能40%-60%,達(dá)到高效節(jié)能能/低碳環(huán)保的理理念LOW-E玻璃在新的建建筑節(jié)能規(guī)范范條件下，這這種材料將占占領(lǐng)辦公類產(chǎn)產(chǎn)品外立面材材料的主流市市場。幕墻尺寸盡可可能采用大塊塊面玻璃，減減少隱框，玻玻璃劃分盡量量減少人體使使用高度的視視覺遮擋。立體燈光Light城市夜景已是是城市的獨(dú)特特風(fēng)景，通過過燈光效果更更能勾勒出建建筑的線條與與靈魂不影響建筑筑的白天景觀觀；物業(yè)維修方方便；建議簡潔不不花哨，色系系不超三種；；光色方面建建議采用：黃黃、白兩種光光色；燈光線條造造型美觀與建建筑外觀材質(zhì)質(zhì)及造型協(xié)調(diào)調(diào)匹配；選擇智能控控制照明方式式，可以節(jié)電電在20—50%以上。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：開發(fā)大廈作為超高層建建筑，裝設(shè)抗抗風(fēng)阻尼器，，降低建筑物物振動(dòng)反應(yīng)，，減少住戶不不適感，裝設(shè)設(shè)抗風(fēng)阻尼器器，打造安全全超高層建筑筑。調(diào)質(zhì)阻尼器TunedMassDamper廣場盡量以綠綠植、小品、、水系、藝術(shù)術(shù)雕塑營造高高端生態(tài)尊貴貴氛圍；造型型獨(dú)特，品質(zhì)質(zhì)高端，全方方位提升項(xiàng)目標(biāo)桿桿形象藝術(shù)廣場ArtPlaza大堂設(shè)計(jì)HallDesign車行大堂：設(shè)設(shè)置車行大堂堂，可增加項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)，體體現(xiàn)開發(fā)商注注重品質(zhì)，讓讓項(xiàng)目在品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品中脫穎穎而出。建議：1.車行大堂的設(shè)設(shè)置需要注意意雨篷的設(shè)置置；2.人車分流，使使車行動(dòng)線與與人行動(dòng)線互互不干擾大堂多入口：：超高局的電梯梯數(shù)量多，所所以要注意一一個(gè)方向來人人可能對(duì)大堂堂壓力迆大，，所以應(yīng)該有有兩個(gè)面的入入口較好，必必要時(shí)四面都都能進(jìn)門，或或大堂里不設(shè)設(shè)商業(yè)。雙層大堂：許多超過200M高的建筑，電電梯的數(shù)量征征多，占用核核心筒的面積積也征多，在在首局的人數(shù)數(shù)也特多，所所以有時(shí)可以以設(shè)雙層大堂堂，即首、二二層都設(shè)大堂堂，以解決疏疏散進(jìn)出的擁擁擠，在首層層大堂單設(shè)自自動(dòng)扶梯直接接上二層大堂堂。地面：高檔石石材；Floor:high-endstone墻面：高檔石石材、高級(jí)裝裝飾板材；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花：石膏板板吊頂，涂料料，筒燈；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps大堂的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)StandardLobbyDecoration氣勢(shì)恢宏、理理性簡潔、材材質(zhì)高檔、易易于查詢、動(dòng)動(dòng)線流暢有接受咨詢的的商務(wù)前臺(tái)，，公司水牌、、大廈平面功功能指示圖、、觸摸顯示屏屏或電子顯示示屏查詢提供供的服務(wù)指南南等；內(nèi)部到首層候候梯區(qū)路線簡簡單、無交錯(cuò)錯(cuò)。內(nèi)部公共區(qū)域域OfficePublicSpace公共走道地面面/墻面：高檔地地毯、高檔壁壁紙（租約層層）、高檔涂涂料（空置層層）；PublicHallwayFloors/Walls:high-endCarpet,high-endWallpaper(forfloorsalreadyrentedout)Paint(forfloorsnotyetrentedout)天花花：：石石膏膏板板吊吊頂頂，，高高檔檔涂涂料料，，筒筒燈燈；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,high-endpaint,LEDlamps光線線柔柔和和、、指指引引清清楚楚、、無無障障礙礙、、疏疏散散快快速速明亮亮、、燈燈光光亮亮度度可可隨隨自自然然光光智智能能調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)，，安安裝裝消消防防應(yīng)應(yīng)急急燈燈房間間標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)指指引引清清晰晰、、懸懸掛掛明明顯顯公共共導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)Publicsignagesystem體現(xiàn)現(xiàn)一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目在在細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)上上的的體體貼貼入入微微，，展展示示項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品質(zhì)質(zhì)感感和和國國際際商商務(wù)務(wù)感感。。建議議：：指位位明明確確；；采用用國國際際統(tǒng)統(tǒng)一一圖圖標(biāo)標(biāo)；；造型型精精雅雅；；材質(zhì)質(zhì)商商務(wù)務(wù)感感強(qiáng)強(qiáng)。。電梯梯間間LIFTS地面面：：高高檔檔石石材材；；Floor:high-endstone墻面面：：高高檔檔石石材材、、高高級(jí)級(jí)裝裝飾飾板板材材；；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花花：：石石膏膏板板吊吊頂頂，，涂涂料料，，筒筒燈燈；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)風(fēng)格格簡簡約約，，大大氣氣，，寬寬敞敞，，清清爽爽，，不不壓壓抑抑；；安裝裝有有陰陰雨雨天天或或自自然然光光照照不不夠夠時(shí)時(shí)自自動(dòng)動(dòng)啟啟動(dòng)動(dòng)的的并并控控制制亮亮度度的的照照明明系系絕絕；；同同時(shí)時(shí)照照明明系系統(tǒng)統(tǒng)選選型型與與環(huán)環(huán)境境協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)；；融合合與與大大堂堂相相協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)的的裝裝修修，，形形成成特特有有商商務(wù)務(wù)特特質(zhì)質(zhì)；；不同同的的候候梯梯區(qū)區(qū)有有清清晰晰的的標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)指指引引牌牌。。標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)指指引引清清晰晰，，懸懸掛掛明明顯顯；；避免免細(xì)細(xì)部部的的復(fù)復(fù)雜雜處處理理，，方方便便后后期期物物業(yè)業(yè)管管理理；；墻壁壁懸懸掛掛液液晶晶電電規(guī)規(guī)，，播播放放各各類類商商務(wù)務(wù)財(cái)財(cái)經(jīng)經(jīng)、、廣廣告告資資訊訊。。電梯梯廳廳作作為為除除大大堂堂外外客客戶戶最最關(guān)關(guān)注注的的公公共共空空間間，，需需要要繼承承大大堂堂相相同同風(fēng)風(fēng)格格，，選材材考考究究，，打打造造高高端端寫寫字字樓樓裝裝飾飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)電梯梯編編號(hào)號(hào)國際際化化電電梯梯編編號(hào)號(hào)標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)配配合合嵌嵌入入式式燈燈光光充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)品品質(zhì)質(zhì)追追求求照明明系系統(tǒng)統(tǒng)與與指指示示系系統(tǒng)統(tǒng)的的有有機(jī)機(jī)融融合合公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)PublicRestroomStandardDecoration地面面：：高高檔檔石石材材；；Floor:high-endstone墻面面：：高高檔檔石石材材；；Wall:high-endstone天花花：：防防水水石石膏膏板板吊吊頂頂，，高高檔檔防防水水涂涂料料，，筒筒燈燈；；潔具具：：高高檔檔潔潔具具，，五五金金件件、、烘烘手手器器等等Facilities：high-endsanitaryware,fixtures,handdryer標(biāo)識(shí)識(shí)指指引引清清晰晰，，懸懸掛掛明明顯顯，，與與辦辦公公區(qū)區(qū)保保持持距距離離光線線柔柔和和，，節(jié)節(jié)能能燈燈，，智智能能自自勱勱感感應(yīng)應(yīng)控控制制亮亮度度；；自動(dòng)動(dòng)感感應(yīng)應(yīng)、、自自動(dòng)動(dòng)清清新新空空氣氣、、自自動(dòng)動(dòng)沖沖洗洗等等現(xiàn)現(xiàn)代代設(shè)設(shè)備備的的應(yīng)應(yīng)用用；；進(jìn)口口品品牌牌潔潔具具，，高高品品質(zhì)質(zhì)、、低低噪噪聲聲；；設(shè)通通長長面面鏡鏡、、洗洗手手液液盒盒、、電電勱勱干干手手機(jī)機(jī)、、手手紙紙，，高高檔檔防防水水防防潮潮吊吊頂頂、、洗洗面面臺(tái)臺(tái)、、面面鏡鏡；；殘疾疾人人蹲蹲位位配配備備；；設(shè)有有公公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間和和行行政政獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間,保護(hù)護(hù)私私密密停車車場場CARPARKING人性性化化導(dǎo)導(dǎo)視視牌牌告告知知客客戶戶目前前所所在在位位置置至至停車車場場路路徑徑，同時(shí)時(shí)電電子子顯顯示示屏屏顯顯示示當(dāng)前前泊車車狀狀況況地下下停停車車場場入入口口采采用用頂面面內(nèi)內(nèi)嵌嵌式式燈燈光光，滿滿足足照照明明要要求求的同同時(shí)時(shí)，，形形成成地地下下停車車場場第第一一道道景景觀觀，，讓客客戶戶停停車車從從一一開開始始就就成成為為享享受受注重重地地下下停停車車場場的的地地面面處處理理工工藝藝，，例例如如UV地膠膠，，耐耐磨磨防防刮刮，，從細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)顯顯現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)利用用綠綠色色的的場場地地規(guī)規(guī)劃劃，，高高效效的的能能源源利利用用系系統(tǒng)統(tǒng)和和新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)減減少少建建筑筑碳碳排排放放，，提提升升室室內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目達(dá)達(dá)到到綠綠色色建建筑筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)并并通通過過LEED鉑金認(rèn)認(rèn)證。LEED認(rèn)證：：LEEDTM評(píng)估體體系由由五大大方面面，若若干指指標(biāo)構(gòu)構(gòu)成其其技術(shù)術(shù)框架架。主要從從可持持續(xù)建建筑場場址、、水資資源利利用、、建筑筑節(jié)能能與大大氣、、資源源與材材料、、室內(nèi)內(nèi)空氣氣質(zhì)量量幾個(gè)個(gè)方面面對(duì)建建筑進(jìn)進(jìn)行綜綜合考考察、、評(píng)判判其對(duì)對(duì)環(huán)境境的影影響，，并根根據(jù)每每個(gè)方方面的的指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行打分分，綜綜合得得分結(jié)結(jié)果，，將通通過評(píng)評(píng)估的的建筑筑分為為白金金、金金、銀銀和認(rèn)認(rèn)證級(jí)級(jí)別，，以反反映建建筑的的綠色色水平平。LEED認(rèn)證LEEDcertification據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，但但凡通通過LEED認(rèn)證的的項(xiàng)目目，建建筑價(jià)價(jià)值提提升7.5%，降低低營運(yùn)運(yùn)成本本8~9%，租金金提高高3%，入住住率提提高3.5%，投資資回報(bào)報(bào)提高高6.6%。立體生生態(tài)綠綠化景景觀在建筑筑規(guī)劃劃上的的獨(dú)具具匠心心，使使景觀觀視野野的層層次更更為清清晰，，最大大程度度增加加舒適適度與與親和和度；；最大大限度度發(fā)揮揮景觀觀功能能，構(gòu)構(gòu)建高高品質(zhì)質(zhì)的商商務(wù)辦辦公空空間，，使工工作更更加輕輕松怡怡神，，加倍倍效率率Theviewoftheecosystem水資源源循環(huán)環(huán)系統(tǒng)統(tǒng)Waterrecyclingsystem通過降降低供供水管管網(wǎng)漏漏損率率技術(shù)術(shù)、雨雨水循循環(huán)利利用、、廢水水處理理循環(huán)環(huán)利用用等方方式做做到水水資源源的高高效循循環(huán)利利用，，節(jié)約約水資資源，，做到到真正正的綠綠色節(jié)節(jié)能廢水循循環(huán)系系統(tǒng)雨水收收集循循環(huán)系系統(tǒng)市政用用水循循環(huán)系系統(tǒng)降低供供水管管網(wǎng)漏漏損率率自然、、健康康、便便捷運(yùn)運(yùn)用生生態(tài)學(xué)學(xué)原理理、環(huán)環(huán)境學(xué)學(xué)原理理和建建筑學(xué)學(xué)原理理，合合理設(shè)設(shè)計(jì)、、科學(xué)學(xué)規(guī)劃劃建筑筑內(nèi)外外空間間的物物質(zhì)和和能源源因素素。在在遵循循綠色色、科科技、、人文文和可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的基基礎(chǔ)上上，諸諸多創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)和和建筑筑模式式將自自然原原生態(tài)態(tài)拉近近身邊邊，更更和諧諧、更更自然然、更更便捷捷，營營造生生態(tài)辦辦公環(huán)環(huán)境，，全面面提升升工作作質(zhì)量量和企企業(yè)形形象。。EOD生態(tài)辦辦公EcologicalOfficeDistrictEOD架空層層綠化化精致致簡潔潔，以以精裝裝石材材花池池、盆盆栽，，室外外環(huán)境境室內(nèi)內(nèi)化，，滿吊吊頂＋＋石材材精裝裝修為減少少建筑筑材料料造成成的過過度浪浪費(fèi)，，建議議在推推廣建建造過過程中中合理理利用用資源源，盡盡量使使用可可循環(huán)環(huán)材質(zhì)質(zhì)建筑材材料與與資源源的合合理利利用Reasonableutilizationofbuildingmaterialsandresources垃圾分分類收收集管管理盡量使使用本本地材材料施工廢廢棄物物做廣廣場回回填材材料利利用部分廢廢棄建建材回回收利利用項(xiàng)目分分析CONTENT內(nèi)容大綱1內(nèi)在服服務(wù)打打造建建議變風(fēng)量量系統(tǒng)統(tǒng)VariableAirVolume(VAV)system新風(fēng)：：集中中新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)FreshairCentralVentilationsystem冷卻水水系統(tǒng)統(tǒng)：獨(dú)獨(dú)立立的24小時(shí)冷冷卻水水系統(tǒng)統(tǒng)供租租戶計(jì)計(jì)算機(jī)機(jī)機(jī)房房使用用CoolingWaterSystemSeparated24––hourcoolingwatersystemfortenantcomputerserverroomuseVRV空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)VariableRefrigerantVolumeVRV（（VariableRefrigerantVolume）空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)集中新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)FreshairCentralVentilationsystem冷卻水系統(tǒng)CoolingWaterSystemVRV多聯(lián)空調(diào)調(diào)系統(tǒng)較較中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)簡簡單，維維護(hù)費(fèi)用用少，安安裝周期期短，并并可做到到每個(gè)房房間實(shí)行行單獨(dú)控控制6類電纜水水平布線線HorizontaldistributionbyCategory6cables每10平方米提提供1個(gè)數(shù)據(jù)接接口,1個(gè)語音接接口1dataand1voiceconnectionper10sq.m.通訊系統(tǒng)統(tǒng)TELECOMMUNICATIONSYSTEM“云”計(jì)計(jì)算通訊訊系統(tǒng)預(yù)留有線線電視接接駁口CATVconnectionreserved有線電視視CATVSYSTEM供電Electrical強(qiáng)電：一一戶一表表、漏電電保護(hù)系系統(tǒng)、雙雙電源供供電、每每50平米使用用面積配配一個(gè)空空調(diào)插座座、每15平米使用用面積配配一個(gè)普普通電源源插座、、配備發(fā)發(fā)電機(jī)組組，保證證電梯24小時(shí)運(yùn)行行不間斷斷。弱點(diǎn)：衛(wèi)衛(wèi)星、有有線電視視、電話話及寬帶帶接口。。每50平米配一一個(gè)光纖纖插座、、每15平米配一一個(gè)電話話（寬帶帶）插座座?，F(xiàn)代辦公公日趨電電子化，，電源電電纜線會(huì)會(huì)越來越越多，明明線露骨骨不美觀觀，暗線線彎腰不不方便，，而網(wǎng)絢絢地板電電源線設(shè)設(shè)置在地地板下面面，可以以自由安安排線的的走向，，不僅使使房間整整齊規(guī)范范，而且且為今的的發(fā)展預(yù)預(yù)留充足足的空間間。網(wǎng)絡(luò)地板板NETFLOOR辦公每戶戶設(shè)置門門禁出入入控制Eachofficeinstallationdoorcontrolsystem門禁系統(tǒng)統(tǒng)DOORCONTROLSYSTEM智能監(jiān)控控保安系系統(tǒng)Intelligentsecuritymonitoringsystem自成獨(dú)立立子系統(tǒng)統(tǒng)，包括括CCTV、無線巡巡更、停停車場管管理，并并實(shí)現(xiàn)與與BMS的集成；；智能化化監(jiān)控管管理，打打造高科科技智能能寫字樓樓。電梯LIFTS低樓層區(qū)區(qū)域:4.0米/秒；中樓樓層區(qū)域域:5.0米/秒；高樓樓層區(qū)域域:6.0米/秒電梯運(yùn)載載力1.6噸/部,進(jìn)口主機(jī)機(jī),進(jìn)口門機(jī)機(jī),進(jìn)口控制制面板,進(jìn)口安全全裝置（（限速器器，安全全鉗，光光幕）配備雙轎廂轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換電梯梯，形成最最為周詳詳而靈活活的垂直直交通系系統(tǒng)客梯PASSENGERLIFTS消防服務(wù)務(wù)電梯SERVICELIFTS2部進(jìn)口電電梯(1,600公斤),運(yùn)行速度度為:地下–頂層:4.0米/秒貨梯CARGOLIFT運(yùn)送裝修修建材；；運(yùn)送辦辦公物料料等物品品（建議議與消防防電梯合合用）辦公室內(nèi)內(nèi)部OFFICEUNITS暖氣,通風(fēng)及VRV空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)Heating,Ventilation&VRVsystem安裝變風(fēng)風(fēng)量控制制箱及新新風(fēng)管VAVboxesandfreshairsupplyintakeinstalled消防系統(tǒng)統(tǒng)Firesystem安裝噴淋淋及煙感感系統(tǒng)Sprinklersystemandsmokedetectorsysteminstalled地面：鋪鋪設(shè)150毫米鋼制制架空地地板Floor:150mmsteelfloorsysteminstalled墻面：白白色高檔檔涂料Wall:Whiteadvancedexteriortowalls門：雙開開玻璃門門Door:Doubleglassentrancedoor智能化時(shí)時(shí)代的5A智能化商商務(wù)5Aintelligence辦公（OA）：兩兩路10KV供電（正正常電源源和應(yīng)急急電源）），辦公公室采用用綜合布布線采用用PDS綜合布線線系統(tǒng)，，預(yù)留10cm網(wǎng)絡(luò)地板板。通信（CA）：采采用通訊訊自動(dòng)化化系統(tǒng)，，計(jì)算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)通通信系統(tǒng)統(tǒng)到達(dá)所所有的辦辦公間，，提供其其他國際際國內(nèi)長長途語音音及數(shù)據(jù)據(jù)通信條條件。樓宇（BA）：以以計(jì)算機(jī)機(jī)控制、、管理為為核心的的綜合監(jiān)監(jiān)控性系系統(tǒng)，對(duì)對(duì)大堂內(nèi)內(nèi)的空調(diào)調(diào)、照明明、電梯梯、給排排水、火火警等設(shè)設(shè)施進(jìn)行行監(jiān)測(cè)，，采用分分散控制制、集中中管理模模式以達(dá)達(dá)到安全全、節(jié)能能、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和舒適適的目標(biāo)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一體化化的監(jiān)測(cè)測(cè)和控制制。消防（FA）：系系統(tǒng)利用用各種探探頭采集集煙濃度度和溫度度對(duì)時(shí)間間變化的的綜合信信息數(shù)據(jù)據(jù)，通過過分析，，迅速而而準(zhǔn)確地地發(fā)出實(shí)實(shí)時(shí)的火火警狀態(tài)態(tài)報(bào)警。。安保（SA）：采采用CCTV閉路電視視監(jiān)控系系統(tǒng)和電電子巡更更系統(tǒng)，，24小時(shí)實(shí)時(shí)時(shí)監(jiān)控大大廈內(nèi)公公共部位位。出入入口等保保安重點(diǎn)點(diǎn)部位設(shè)設(shè)電視監(jiān)監(jiān)控計(jì)算算機(jī)，自自動(dòng)巡更更創(chuàng)意與實(shí)實(shí)用兼?zhèn)鋫洌畛渤霰姳姟：廊A華舒適、、領(lǐng)先高高瞻的辦辦公環(huán)境，一一應(yīng)俱全全的商務(wù)務(wù)中心，，體貼周周到的秘秘書服務(wù)務(wù)；全面面配備商商場、餐餐廳、銀銀行等設(shè)設(shè)施以及及健身中中心和禮禮賓服務(wù)務(wù)，同時(shí)時(shí)設(shè)有航航空服務(wù)務(wù)、酒店店預(yù)定、、鮮花預(yù)預(yù)定等服服務(wù)。現(xiàn)現(xiàn)代化超超前理念念，充分分發(fā)揮卓卓而不群群的商務(wù)務(wù)效應(yīng)，，為您優(yōu)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)現(xiàn)領(lǐng)航未未來的商商業(yè)契機(jī)機(jī)。商業(yè)和辦辦公樓RETAILANDOFFICESPACE辦公層走廊Officefloorcorridor藝術(shù)?；u和和不銹鋼地磚磚相得益彰，，金屬板吊頂頂，藝術(shù)石材材墻面，頂尖尖品味物業(yè)管理Propertymanagement寫字樓的租戶戶將以高效率率的工作目的的為主要目的的，相應(yīng)地管管理與服務(wù)必必須滿足他們們這一需要在管理過程中中，首先是要要為業(yè)主和用用戶創(chuàng)造與保保持一個(gè)安全全、舒適、快快捷的工作與與生活環(huán)境應(yīng)確保證整個(gè)個(gè)大樓的使用用年限及其功功能的正常發(fā)發(fā)揮；完善寫字樓管管理，不僅使使物業(yè)管理保保值，而且可可以使物業(yè)增增值；國際知名物管管公司Theinternationalwell-known聘請(qǐng)知名物業(yè)業(yè)管理公司，，可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全程托管管，有效降低低發(fā)展商前期期工作量及后后期工作難度度，同時(shí)對(duì)于于項(xiàng)目形象及及后續(xù)物管服服務(wù)有所保證證。可作為銷銷售賣點(diǎn)，增增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)的信信心，提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值1、裝修與管理理監(jiān)督業(yè)主和使使用人對(duì)寫字字樓進(jìn)行二次次裝修，以確確保樓體結(jié)構(gòu)構(gòu)和附屬設(shè)備備實(shí)施不受破破壞；2、房屋管理及及維修養(yǎng)護(hù)在管理過程中中，一定要做做到大及棟號(hào)號(hào)、樓局有明明顯的引路標(biāo)標(biāo)志；不可亂亂搭亂建；大大廈外觀完好好、整潔；房房屋完好率達(dá)達(dá)98%以上，零修合合格率達(dá)100%，并建立監(jiān)督督制度和做好好記錄。3、設(shè)備管理及及維修保護(hù)做到設(shè)備良好好，運(yùn)行正常常，設(shè)備及機(jī)機(jī)房環(huán)境整潔潔，配備所需需各種專業(yè)技技術(shù)人員，維維修和操作員員要持證上崗崗。4、清潔服務(wù)要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化化的保潔，制制定完善清潔潔細(xì)則，明確確需要清潔的的地方和次數(shù)數(shù)，設(shè)有專人人負(fù)責(zé)、監(jiān)督督。同時(shí)要設(shè)設(shè)垃圾、果皮皮箱、垃圾中中轉(zhuǎn)站等保潔潔設(shè)備。5、綠化服務(wù)對(duì)區(qū)域內(nèi)的綠綠植進(jìn)行分品品種、分習(xí)性性、分季節(jié)性性的保養(yǎng)，并并保護(hù)其無破破壞、踐踏及及隨意占用。。6、保安服務(wù)制定全面癿保保安巟作觍劃劃，建立有敁敁癿保安制度度，消陋一切切危機(jī)及影響響業(yè)主不使用用人生命和身身心健庩癿外外界因素管理的內(nèi)容：：管理公司-第一太平戴維維斯Savills公司名稱公司介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，擁有大約170個(gè)辦亊處，業(yè)務(wù)遍及全球60個(gè)國家逾700個(gè)城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家進(jìn)入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨(dú)家代理國貿(mào)中心的大單，目前，世邦魏理仕在中國的物業(yè)管理服務(wù)以顧問形式為主。高力國際高力國際隸屬于高力國際物業(yè)集團(tuán)(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地產(chǎn)跨國聯(lián)盟組織之一，目前高力國際在中國可開展全斱位的房地產(chǎn)服務(wù)，包括寫字樓、零售物業(yè)、住宅、工業(yè)物業(yè)中介顧問服務(wù)、物業(yè)投資咨詢、開發(fā)可行性研究等，同時(shí)也是國內(nèi)主要的國際性物業(yè)及設(shè)施管理機(jī)構(gòu)，在大中國地區(qū)管理的物業(yè)總面積超迆過900萬平方米。第一太平戴維斯

第一太平戴維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號(hào)名稱，業(yè)務(wù)范圍涉及商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)還兼顧財(cái)務(wù)咨詢和風(fēng)險(xiǎn)資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。戴德粱行戴德梁行是國際房地產(chǎn)順問“五大行”之一，在全球45個(gè)國家200間分公司共有11，000余名員工為客戶提供跨國房地產(chǎn)服務(wù)。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國網(wǎng)絢及其對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅耐笍卣J(rèn)識(shí)，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及順問服務(wù)。戴德梁行目前在中國市場設(shè)有14間分公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域覆蓋：北京、天津、大連、青島、西安、成都、重慶、武漢、上海、杭州、臺(tái)北、廣州、深圳、香港，在同行中的業(yè)務(wù)覆蓋率位列榜首。在物業(yè)管理方方面，建議采采用物業(yè)管理理全球五大行行中高端寫字字樓管理最專專業(yè)的第一太平戴維維斯，用最專業(yè)的的物業(yè)服務(wù)提提升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱1銷售中心打造造建議設(shè)計(jì)突出其高高端奢華的同同時(shí)，著重突突出現(xiàn)代感和和科技感，給給予客戶留下下深刻印象銷售中心Salescenter不只是接待處處，更多是藝藝術(shù)這不是簡單的的營銷中心，，這是南沙首家高端的體驗(yàn)場場所，精英的聚集地，感官功能的全全新挑戰(zhàn)！銷售中心Salescenter展廳Exhibitionhall將銷售中心打打造成南沙“第二展廳””，吸引更多的的客戶前來參參觀，截取客客流，提升項(xiàng)項(xiàng)目整體的影影響力“三維數(shù)字”投影沙盤利用三維立體體影像使沙盤盤的演示效果果更加形象、、生動(dòng)，使客客戶快速地獲獲取簡明、精精確、優(yōu)美、、逼真的動(dòng)態(tài)態(tài)信息，大大大的提高了客客戶的體驗(yàn)感感，提升項(xiàng)目目品質(zhì)。銷售中心影視視廳SalesCenterAuditorium3M多點(diǎn)觸控屏多點(diǎn)觸控人機(jī)機(jī)展示屏做輔輔助，提升品品質(zhì)的同時(shí)，，方便客戶查查找項(xiàng)目資料料信息，提升升項(xiàng)目體驗(yàn)感感虛擬觸控板利用谷歌最新新推出的穿戴戴式觸控投影影（ProjectGlass）為客戶介紹紹項(xiàng)目信息，，給予客戶最最新的科技感感受，留下深深刻印象設(shè)施主題樣板板房，通過展展示國際獲獎(jiǎng)獎(jiǎng)藝術(shù)品，提提升項(xiàng)目的品品質(zhì)，帶給客客戶意外的驚驚喜，更便于于后期圈層客客戶的營銷開開展。主題樣板房Samplehouses第二洽談區(qū)Seconddiscussionarea在樣板房的同同樓層設(shè)置客客戶第二恰談?wù)剠^(qū)，空間自自由分割組合合，自定企業(yè)業(yè)形象凸顯個(gè)個(gè)性風(fēng)范,給予客戶深刻刻印象社科大廈項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱2社科大樓黃山魯國家森林公園項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊進(jìn)港大道旁，，主干道效應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目北側(cè)為進(jìn)進(jìn)港大道項(xiàng)目南側(cè)為南南沙區(qū)委黨校校背倚黃山魯國國家森林公園園項(xiàng)目主體建成南沙唯一一定制寫字樓樓華匯商圈輻射射，5分鐘直達(dá)繁華華背靠黃山魯森森林公園，綠綠色辦公萬達(dá)商圈/總部集聚區(qū)輻輻射區(qū)域用地面積（㎡）5336容積率3.0總建筑面積（㎡）21925.1其中計(jì)容面積（㎡）16007.9不計(jì)容面積（㎡）5917.2其中地下（㎡）3945.1地上（㎡）1972.1停車位（個(gè)）149其中地下停車（個(gè)）99地面停車（個(gè)）18機(jī)械停車（個(gè)）32進(jìn)港大道作為為南沙主干道連接重要交通通節(jié)點(diǎn)，更是是樞紐中的樞樞紐，北銜廣廣州南接海外外，并與環(huán)市市大道交匯，，是支撐起整整個(gè)自貿(mào)區(qū)立立體路網(wǎng)的大大動(dòng)脈。進(jìn)港大道周邊邊作為南沙率先起步步的發(fā)展區(qū)域，，貫穿南沙的的交通要道。。進(jìn)港大道主主要分布的是是辦公物業(yè)，擬打造企業(yè)集聚區(qū)域域。周邊商業(yè)生生活配套完善善，包括商業(yè)業(yè)綜合項(xiàng)目、、餐飲、酒店店、辦公休閑閑場所等。政府單位、社社科機(jī)構(gòu)、行行政單位等也將陸續(xù)進(jìn)進(jìn)入。進(jìn)港大道總部部經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)區(qū)生活商業(yè)服務(wù)務(wù)圈區(qū)域分析項(xiàng)目交通進(jìn)港大道東新高速市南大道莞佛高速京珠高速東段段廣澳高速虎門高速番禺大道南緊鄰進(jìn)港大道道，暢通穿行行南沙10分鐘通達(dá)五大大高速，便利利出行項(xiàng)目配套S優(yōu)勢(shì)：位于進(jìn)港大道道總部經(jīng)濟(jì)輻輻射區(qū)內(nèi)，起起步較早，周周邊商務(wù)商業(yè)業(yè)氛圍較其他他區(qū)域好臨近進(jìn)港大道道旁，項(xiàng)目通通達(dá)性好知名國企傾力力打造，資金金及信譽(yù)保證證華匯商圈輻射射，5分鐘直達(dá)繁華華背靠黃山魯森森林公園，綠綠色辦公W劣勢(shì)：非自貿(mào)區(qū)內(nèi)，，利好政策無無法享受項(xiàng)目位于進(jìn)港港大道內(nèi)側(cè)100m處，昭示性較較差O機(jī)會(huì)：位于進(jìn)港大道道總部經(jīng)濟(jì)輻輻射區(qū)內(nèi)，未未來擴(kuò)容第一一站南沙自貿(mào)區(qū)的的不斷發(fā)展，，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不不斷完善，便便捷交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)將推進(jìn)區(qū)域域增速發(fā)展國企背景，對(duì)對(duì)于吸納社科科機(jī)構(gòu)、政府府單位、行政政事業(yè)單位具具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)域域商務(wù)氛圍空空間快速壯大大T威脅：區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)項(xiàng)目扎堆，市市場競爭激烈烈區(qū)域內(nèi)寫字樓樓項(xiàng)目參差，，整體區(qū)域辦辦公形象不佳佳各板塊之間存存在寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目競爭，發(fā)發(fā)展市場不明明朗SWOT分析SWOT分析S：層高4米頂層空中花園園背靠黃山魯森森林公園緊鄰黨校W：寫字樓為乙級(jí)級(jí)寫字樓，競競爭力不足自身寫字樓設(shè)設(shè)備不全SWOT分析O：項(xiàng)目所在為總總部經(jīng)濟(jì)板塊塊，中鐵、珠珠江船務(wù)已經(jīng)經(jīng)入住緊鄰蕉門河中中心區(qū)，享自自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容先先機(jī)進(jìn)港大道的主干道道發(fā)展，項(xiàng)目目優(yōu)先受益T：南沙自貿(mào)區(qū)擴(kuò)擴(kuò)容未定其他自貿(mào)區(qū)板板塊發(fā)展，非非自貿(mào)區(qū)遇冷冷商業(yè)板塊競爭爭激烈核心價(jià)值點(diǎn)提提煉1）山景：黃山山魯森林公園園，綠色氧吧吧近在咫尺2）交通：進(jìn)港港大道，腹地地要道3）板塊：總部部經(jīng)濟(jì)帶，自自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容首首戰(zhàn)4）周邊：黨校校、研究院等等政府機(jī)要集集中營銷啟示：自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容容首站，南沙沙要道腹地要道一側(cè)，腹腹地之選總部經(jīng)濟(jì)帶，，南沙總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容首首站以成熟應(yīng)對(duì)新新潮與綠色為鄰氧吧式辦公環(huán)境境綠色辦公，低低碳發(fā)展紅色黨政為鄰鄰南沙黨政中心心區(qū)項(xiàng)目定位南沙腹地·黨政核心·山景精品寫字字樓推廣定位辦公在黃山魯森林林公園生活在華匯商商圈看總部經(jīng)濟(jì)對(duì)對(duì)接自貿(mào)區(qū)政政策營銷策略CONTENT內(nèi)容大綱2開發(fā)大廈：社科大廈：非自貿(mào)區(qū)，如如何定位，才才能突圍而去去？走在市場前面，，如何打造才才能長勝于市市場？基于以上情況該如何制定！營銷策略關(guān)于本項(xiàng)目營營銷的思認(rèn)清價(jià)值點(diǎn)??！有效發(fā)力點(diǎn)??！充分放大本項(xiàng)項(xiàng)目不可替代代的核心競爭爭力古格集團(tuán)深切切理解高端寫字字樓