房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理T

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理2019/04/242第一部分房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程一般要經(jīng)過以下五個階段：1、項目確立階段2、項目前期階段3、項目實施階段—工程施工和產(chǎn)品銷售。4、項目驗收交付階段5、收尾階段具體內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖》3房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－14房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－1房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－25房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－36第二部分與房地產(chǎn)開發(fā)相關的技術(shù)經(jīng)濟指標和規(guī)范規(guī)定一、主要技術(shù)經(jīng)濟指標1、規(guī)劃用地面積：指經(jīng)過批準的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項目開發(fā)的土地面積和總用地中應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。2、建設用地面積：可直接用于項目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。

3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項目總用地面積的比率（％）。5、容積率：項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項目范圍內(nèi)各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。7主要技術(shù)經(jīng)濟指標（續(xù)）7、住宅停車率：汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面層的高度。地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室;半地下室:房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室.9主要技術(shù)經(jīng)濟指標（續(xù)）13、住宅建筑層數(shù)的劃分標準：⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：民用建筑（供人們從事非生產(chǎn)性活動使用建筑，又分為居住建筑如住宅、公寓、宿舍和公共建筑如圖書館、車站、辦工樓、電影院、賓館、醫(yī)院）工業(yè)建筑（供人們生產(chǎn)使用的建筑。

⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：

住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）

公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑

建筑總高度超過100M，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類木結(jié)構(gòu)建筑磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)和筒體結(jié)構(gòu)。建筑物的分類1.框架結(jié)結(jié)構(gòu)是利用梁、、柱組成的的縱、橫向向框架，承承受豎向荷荷載及水平平荷載的結(jié)結(jié)構(gòu)。按施施工方法可可分為全現(xiàn)現(xiàn)澆、半現(xiàn)現(xiàn)澆、裝配配式和半裝裝配式4種種。框架結(jié)結(jié)構(gòu)可使建建筑平面的的布置比較較靈活，擴擴大建筑空空間，方便便建筑立面面的處理。。但是，因因為側(cè)向剛剛度比較小小，當層數(shù)數(shù)過多時，，就會產(chǎn)生生過大的側(cè)側(cè)移，易引引起非結(jié)構(gòu)構(gòu)性構(gòu)件(如隔墻、、裝飾等)破壞，而而影響使用用要求。2.剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)是利用建筑筑物的縱、、橫墻體承承受豎向荷荷載及水平平荷載的結(jié)結(jié)構(gòu)。縱、、橫墻體既既可作為維維護墻也可可用于分隔隔房間墻。。剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)點點是側(cè)向剛剛度大，在在水平荷載載作用下側(cè)側(cè)移小。其其缺點是剪剪力墻間距距小，建筑筑平面布置置不方便，，不太適用用于要求大大空間的公公共建筑，，結(jié)構(gòu)自重重也較大。。3.框架——剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)結(jié)構(gòu)中設置置適當剪力力墻的結(jié)構(gòu)構(gòu)，既具備備了框架結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)點點，又綜合合了剪力墻墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)優(yōu)勢，在框框架—剪力力墻結(jié)構(gòu)中中，剪力墻墻主要承受受水平荷載載，由框架架承擔豎向向荷載?？蚩蚣堋袅αY(jié)構(gòu)一一般用于10～20層的建筑筑。4.筒體結(jié)結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)可可分為框架架—核心筒筒結(jié)構(gòu)，框框筒結(jié)構(gòu)，，筒中筒結(jié)結(jié)構(gòu)，多筒筒結(jié)構(gòu)等。?？蚣堋撕诵耐步Y(jié)構(gòu)構(gòu)由內(nèi)筒與與外框架組組成，這種種結(jié)構(gòu)受力力很接近框框架—剪力力墻結(jié)構(gòu)，，適用于10～30層的房屋屋?？蛲步Y(jié)結(jié)構(gòu)及筒中中筒結(jié)構(gòu)，，有內(nèi)筒和和外筒兩種種，內(nèi)筒一一般由電梯梯間\樓梯梯間組成，，外筒一般般為密排柱柱與窗裙梁梁組成，可可視為開窗窗洞的筒體體。內(nèi)筒與與外筒用樓樓蓋連接成成一個整體體，共同抵抵抗豎向荷荷載及水平平荷載。這這種結(jié)構(gòu)體體系的剛度度和承載力力都很大，，適用于30～50層的房屋屋。15主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標（（續(xù)）14、民用建筑筑主要類別別（按功能能分類，選選摘）（1）住宅樓：：供居住使用用的建筑。。單元式住宅宅：由多個住宅宅單元拼接接而成，每每個單元均均設有樓梯梯或樓梯與與電梯的住住宅。塔式住宅（（也稱獨立立單元式住住宅或點式式住宅）：：以公共樓梯梯或樓梯與與電梯組成成的交通中中心為核心心，將多套套住宅組成成一個單元元獨立建造造，且每套套住宅的進進戶門至樓樓梯間門或或消防前室室門的距離離不超過10米的住宅。。通廊式住宅宅：由公共樓梯梯或樓梯與與電梯通過過內(nèi)、外廊廊進入各套套住宅，且且至少有一一套住房的的進戶門至至樓梯間門門或消防前前室門的距距離超過10米的住宅。。躍層式住宅宅：設有套內(nèi)樓樓梯且每套套包含兩層層或三層樓樓面的住宅宅。躍廊式住宅宅：通過一層水水平共用走走道，聯(lián)系系兩層或三三層樓面各各套住房的的住宅。（2）商住樓：：由底部商業(yè)業(yè)營業(yè)廳和和住宅組成成的建筑。。（3）綜合樓：：具有兩種或或兩種以上上使用功能能的建筑。。（4）其他：辦公樓、商商業(yè)樓、酒酒店等等。。單元式住宅宅樓塔式住宅通廊式住宅宅樓躍層式住宅宅20（二）各類類住宅主要要技術(shù)規(guī)范范要求住宅樓是供供居住使用用的建筑，，不同的住住宅樓雖然然具有同樣樣的使用功功能，但是是不同類型型的住宅樓樓由于其在在建筑層數(shù)數(shù)、平面組組合方式等等方面的不不同，在建建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、消防、、民防等技技術(shù)規(guī)范的的要求上存存在較大的的差異，并并最終導致致建造成本本和公共面面積比例的的差異，在在確定項目目開發(fā)方案案時應慎重重。21各類住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表1公共部位設設計類別多層A(≤6層)多層B

（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個樓梯間可設非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O非封閉樓梯間，但樓梯間應通至屋頂平臺；當分戶門為乙級防火門或設封閉樓梯間時，樓梯間可不通至屋頂平臺。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設簡易噴淋時可設非封閉樓梯間；每單元＞4戶時，應設封閉樓梯間。樓梯間應天然采光和自然通風，且相鄰兩單元在屋頂平臺連通。單元式住宅每單元只設一個封閉樓梯間時，從第10層起每三層應設連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設置連通的陽臺或凹廊。當每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設1個防煙樓梯間時，可不設連廊。單元式住宅可只設1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應設置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應直接開向前室；前室設簡易噴淋時，允許2戶，前室設自動噴淋時，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應設防煙樓梯間。

≥兩個樓梯間

7~11層的通廊式住宅應設兩個以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應設2個以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應設2個防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設置電梯。應設電梯每單元應不少于2臺，單元式住宅每單元只設1臺時，應設連廊。每單元電梯應不少于2臺消防電梯不要求設置消防電梯塔式住宅應設消防電梯應設消防電梯應設消防電梯22各類住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應設環(huán)形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應沿建筑的兩個長邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當一個方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過220米時，應在適中位置設置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應小于4米。建筑物應設有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場地，但應滿足5米≤車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻≤12米。登高面應靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應設有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當布置裙房時應滿足：高度>5米，進深＜4米。長度：塔式住宅不應小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應小于建筑的一個長邊長度

防火間距

多層不應小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于3.5米；相鄰外墻為非燃燒體，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對開設時間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于4米。23各類住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級負荷供電（單回路）二級負荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機)一級負荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設室內(nèi)消防給水設施。7~9層應設室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設置的商業(yè)網(wǎng)點宜設置自動噴淋。應設室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應設置自動噴淋。室內(nèi)應設2根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應設火災自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應滿足兩路市政進水，確有困難時可設一路進水。應滿足兩路市政進水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級（三級）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。結(jié)構(gòu)抗震等級為三級民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。1、房地產(chǎn)土地地的使用年年限是如何何確定的？？居住用地七七十年；工業(yè)用地五五十年；教育、科技技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地五五十年；商業(yè)、旅游游、娛樂用用地四十年年；綜合用地或或者其他用用地五十年年。第三部分房房地產(chǎn)常識識部分2、房子的居住住時間是多多少，土地地使用年限限屆滿后，，該怎么辦辦？房屋一經(jīng)購購買并取得得產(chǎn)權(quán)后，，即作為業(yè)業(yè)主個人所所有的財產(chǎn)產(chǎn)，并無居居住年限的的限制，擔擔對該房屋屋所占用范范圍內(nèi)的土土地來說，，因為土地地除屬于集集體所有的的外，均屬屬于國家所所有。業(yè)主主所取得的的為該土地地的一定年年限的使用用權(quán)。住宅宅用地的土土地使用時時間為50—70年，自開發(fā)發(fā)商取得該該土地使用用證書之日日起計算。。在該土地地使用年限限屆滿后，，土地將由由國家收回回。業(yè)主可可以在繼續(xù)續(xù)交納土地地出讓金或或使用費的的前提下，，繼續(xù)使用用該土地。。契稅契稅是指房房屋所有權(quán)權(quán)發(fā)生變更更時，就當當事人所訂訂契約按房房價的一定定比例向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人人征收的一一次性稅收收。它是對對房地產(chǎn)權(quán)權(quán)變動征收收的一種專專門稅種。。（交易手手續(xù)費經(jīng)濟濟適用房減減半）公共維修基基金公共維修基基金是指住住宅樓房的的公共部位位和共用設設施、設備備的維修養(yǎng)養(yǎng)護基金。。商品房的的公共維修修基金由購購房人在購購房時交納納，比例為為購房款的的2%。印花稅印花稅是對對經(jīng)濟活動動和經(jīng)濟交交往中書立立、領受憑憑證征收的的一種稅。。它是一種種兼有行為為性質(zhì)的憑憑證稅，具具有征收面面廣、稅負負輕、由納納稅人自行行購買并粘粘貼印花稅稅票完成納納稅義務等等特點。3、房地產(chǎn)常常用名詞“五證”：：《國有土地使使用證》、《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建設工程施施工許可證證》、《商品房預售售（銷售））許可證》。“二書”：：《新建住宅質(zhì)質(zhì)量保證書書》、《新建住宅使使用說明書書》?！岸ń稹保菏侵府斒率氯思s定由由一方向?qū)Ψ浇o付的的，作為債債權(quán)擔保的的一定數(shù)額額的貨幣，，它屬于一一種法律上上的擔保方方式，目的的在于促使使債務人履履行債務，，保障債權(quán)權(quán)人的債權(quán)權(quán)得以實現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)我我國發(fā)法通通則和《擔保保法法》八十十九九條條規(guī)規(guī)定定，，定定金金應應當當以以書書面面形形式式約約定定，，當當事事人人在在定定金金合合同同中中應應約約定定交交付付定定金金的的期期限限。。定定金金合合同同從從實實際際交交付付定定金金之之日日起起生生效效，，定定金金的的數(shù)數(shù)額額由由當當事事人人約約定定，，但但不不得得超超出出合合同同標標的的額額的的20%。如果果購購房房者者交交了了定定金金之之后后改改變變主主意意決決定定不不買買，，開開發(fā)發(fā)商商有有權(quán)權(quán)以以購購房房者者違違約約為為由由不不退退定定金金；；如如果果開開發(fā)發(fā)商商將將房房屋屋賣賣給給他他人人，，應應當當向向購購房房者者雙雙倍倍返返還還定定金金。?！坝営喗鸾稹薄保海何覈鴩ǚ陕蓪Α啊坝営喗鸾稹薄睕]沒有有做做出出規(guī)規(guī)定定。。在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)常常常常也也稱稱作作““誠誠意意金金””，，是是在在正正式式交交納納定定金金之之前前，，交交納納有有效效期期較較短短的的““少少量量定定金金””，，數(shù)數(shù)額額一一般般較較小小，，只只要要收收取取““訂訂金金””的的一一方方認認可可，，如如交交納納““訂訂金金””的的一一方方無無法法履履行行承承諾諾，，““訂訂金金””可可以以退退還還，，所所以以““訂訂金金””不不具具有有懲懲罰罰性性。。七通通一一平平：：七通通一一平平：：通通電電、、通通路路、、通通給給水水、、通通訊訊、、通通排排水水、、熱熱力力、、燃燃氣氣、、土土地地平平整整。。五通通一一平平：通通電電、、通通路路、、通通給給水水、、通通訊訊、、通通排排水水、、土土地地平平整整。。三通通一一平平：通通水水、、通通電電、、通通路路，，場場地地平平整整。。建筑筑面面積積：：指建建筑筑物物外外墻墻（（柱柱））勒勒腳腳以以上上各各層層外外圍圍水水平平投投影影面面積積之之和和，，包包括括陽陽臺臺、、挑挑廊廊、、地地下下室室、、室室外外樓樓梯梯等等。。且且具具備備有有上上蓋蓋、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)牢牢固固、、層層高高2.20米以以上上(含2.20米)的永永久久性性建建筑筑物物.1平方方公公里里=100公頃頃=1500畝=100萬㎡㎡1公頃頃=15畝=1萬㎡㎡1畝=666.67㎡五證

《國有土地使用證》

《建設用地規(guī)劃許可證》

《建設工程規(guī)劃許可證》

《建設工程施工許可證》

第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識什么么是是房房屋屋建建筑筑面面積積？？房屋屋建建筑筑面面積積是是指指房房屋屋外外墻墻（（柱柱））勒勒腳腳以以上上各各層層的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積，，包包括括：：陽陽臺臺、、挑挑廊廊、、地地下下室室、、室室外外樓樓梯梯等等，，且且具具備備有有上上蓋蓋、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)牢牢固固，，層層高高2.2米以以上上（（含含2.2米，，下下同同））的的永永久久性性建建筑筑。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識什么么是是房房屋屋的的使使用用面面積積？？房屋屋使使用用面面積積是是指指房房屋屋內(nèi)內(nèi)全全部部可可供供使使用用的的空空間間面面積積，，房房屋屋的的內(nèi)內(nèi)墻墻面面水水平平投投影影計計算算。什么么是是房房屋屋的的實實用用面面積積？？它是是"建筑筑面面積積"扣除除公公共共分分攤攤面面積積后后的的余余額額。。使用用率率和和實實用用率率的的差差別別？？第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識什么么是是房房屋屋的的套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積？？房屋屋套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積是是指指由由套套內(nèi)內(nèi)房房屋屋使使用用面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)陽陽臺臺建建筑筑面面積積三三部部分分組組成成的的面面積積。套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積＝＝1／2共用用墻墻墻墻體體投投影影面面積積或或＝＝非非共共用用墻墻墻墻體體水水平平投投影影面面積積公共共分分攤攤面面積積＝＝公公用用建建筑筑面面積積分分攤攤系系數(shù)數(shù)×套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積公用用建建筑筑面面積積分分攤攤系系數(shù)數(shù)＝＝整整幢幢建建筑筑物物的的公公用用建建筑筑面面積積／／整整幢幢建建筑筑物物的的各各套套套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積之之和和第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識什么么是是房房屋屋的的共共用用建建筑筑面面積積？？房屋屋共共有有建建筑筑面面積積是是指指各各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人共共同同占占有有或或共共同同使使用用的的建建筑筑面面積積，，它它應應按按一一定定方方式式在在各各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人之之間間進進行行分分攤攤。公用用建建筑筑面面積積分分攤攤系系數(shù)數(shù)＝＝公公用用建建筑筑面面積積／／套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積之之和和。。公用用建建筑筑面面積積分分攤攤系系數(shù)數(shù)第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識分攤攤的的共共有有建建筑筑面面積積：：是指指某某個個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人在在房房屋屋共共有有建建筑筑面面積積中中所所分分攤攤的的面面積積。。預售售面面積積：：俗稱稱樓樓花花面面積積。。指指在在商商品品預預售售時時按按建建筑筑設設計計圖圖上上尺尺寸寸計計算算的的房房屋屋面面積積。。房屋產(chǎn)權(quán)面積積：是指產(chǎn)權(quán)人依依法擁有房屋屋所有權(quán)的房房屋面積。它它由直轄市、、市、縣房地地產(chǎn)行政主管管部門登記確確權(quán)認定。商品房有哪些些公共面積需需要分攤？第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識1、各產(chǎn)權(quán)戶的的電梯井、管管道井、樓梯梯間、垃圾道道、配電室、、設備間、公公共門廳、過過道、地下室室、值班警衛(wèi)衛(wèi)室，以及為為整幢建筑服服務的共有房房屋和管理房房屋。2、套(單元)與公共建筑空空間之間的分分隔墻以及外外墻(包括山墻)墻體水平投影影面積的一半半。第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識不應分攤的共共有建筑面積積包括那些？？第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識不應分攤的共共有建筑面積積包括那些？？1、從屬于人防防工程的地下下室、半地下下室。2、供出租或出出售的固定車車位或?qū)Ｓ密囓噹臁?、幢外的用做做公共休憩的的設施或架空空層。第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識層高層高是指住宅宅高度以"層"為單位計量，，每一層的高高度國家在設設計上有要求求，這個高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離離。凈高凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值。第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識房屋建筑面積積的計算計算建筑面積積的一般規(guī)定定如下①計算建筑面積積的的房屋應應是永久性結(jié)結(jié)構(gòu)的房屋②計算建筑面積積的房屋，層層高應在2.2m以上。層高是是指上下兩層層樓面或樓面面與地面之間間的垂直距離離。③同一房屋如果果結(jié)構(gòu)、層數(shù)數(shù)不相同時，，應分別計算算建筑面積。。第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識房屋建筑面積積的計算組成：套內(nèi)使使用面積、套套內(nèi)墻體面積積、套內(nèi)陽臺臺建筑面積計算：⑴套內(nèi)使用面積積為套內(nèi)房屋屋使用空間的的面積，以水水平投影面積積按以下規(guī)定定計算：①套內(nèi)使用面積積為套內(nèi)臥室室、起居室、、過廳、過道道、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廁所所、貯藏室、、壁柜等空間間面積的總和和。②套內(nèi)樓梯按自自然層數(shù)的面面積總和計入入使用面積。。③不包括在結(jié)構(gòu)構(gòu)面積內(nèi)的套套內(nèi)煙囪、通通風道、管道道井均計入使使用面積。④內(nèi)墻面裝飾厚厚度計入使用用面積。計算全部建筑筑面積的范圍圍：⑴單層房屋，按按一層計算建建筑面積；二二層以上（含含二層）的房房屋，按各層層建筑面積的的總和計算建建筑面積。⑵房屋內(nèi)的夾層層、插層、技技術(shù)層及其樓樓梯間、電梯梯間等其高度度在2.2m以上的部位計計算建筑面積積。⑶穿過房屋的通通道，房屋內(nèi)內(nèi)的門廳、大大廳，均按一一層計算面積積。門廳、大大廳內(nèi)的回廊廊部分，層高高在2.2m以上的，按其其水平投影面面積計算。⑷樓梯間、電梯梯（觀光梯））井、提物井井、垃圾道、、管道井等均均按房屋自然然層計算面積積。⑸房屋天面上，，屬永久性建建筑，層高在在2.2m以上的樓梯間間、水箱間、、電梯機房及及斜面結(jié)構(gòu)屋屋頂高度在2.2m以上的部位，，按其外圍水水平投影面積積計算。第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識⑹挑樓、全封閉閉的陽臺，按按其外圍水平平投影面積計計算。屬永久久性結(jié)構(gòu)有上上蓋的室外樓樓梯，按各層層水平投影面面積計算。與與房屋相連的的有柱走廊，，兩房屋間有有上蓋和柱的的走廊，均按按其柱的外圍圍水平投影面面積計算。房房屋間永久性性的封閉的架架空通廊，按按外圍水平投投影面積計算算。⑺地下室、半地地下室及其相相應出入口，，層高在2.2m以上的，按其其外墻（不包包括采光井、、防潮層及保保護墻）外圍圍水平投影面面積計算。⑻有柱（不含獨獨立柱、單排排柱）或有圍圍護結(jié)構(gòu)的門門廊、門斗，，按其柱或圍圍護結(jié)構(gòu)的外外圍水平投影影面積計算。。第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識計算全部建筑筑面積的范圍圍：⑼玻璃幕墻等作作為房屋外墻墻，按其外圍圍水平投影面面積計算。⑽屬永久性建筑筑有柱的車棚棚、貨棚等，，按柱的外圍圍水平投影面面積計算。⑾依坡地建筑的的房屋，利用用吊腳做架空空層，有圍護護結(jié)構(gòu)的按其其高度在2.2m以上部位的外外圍水平投影影面積計算。。⑿有伸縮縫的房房屋，如果其其與室內(nèi)相通通的，伸縮縫縫計算建筑面面積。第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識計算全部建筑筑面積的范圍圍：⑴與房屋相連有有上蓋而無柱柱的走廊、檐檐廊，按其圍圍護結(jié)構(gòu)外圍圍水平投影面面積的一半計計算。⑵獨立柱、單排排柱的門廊、、車棚、貨棚棚等屬永久性性建筑，按其其上蓋水平投投影面積的一一半計算。⑶未封閉的陽臺臺、挑廊，按按其圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平投投影面積的一一半計算。⑷無頂蓋的室外外樓梯按各層層水平投影面面積的一半計計算。⑸有頂蓋不封閉閉的永久性的的架空通廊，，按外圍水平平投影面積的的一半計算第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識計算一半建筑筑面積的范圍圍：⑴層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾夾層、插層、、技術(shù)層和層層高在2.2m以下的地下室室和半地下室室。⑵突出房屋墻面面的構(gòu)件、配配件、裝飾件件、裝飾性的的玻璃幕墻、、垛、勒腳、、臺階、無柱柱雨篷等。⑶房屋間無上蓋蓋的架空通廊廊。⑷房屋的天面、、挑臺、天面面上的花園、、泳池。⑸建筑物內(nèi)的操操作平臺、上上料平臺及利利用建筑物的的空間安置箱箱、罐的平臺臺。⑹騎樓、騎街樓樓的底層用作作道路街巷通通行的部分。。⑺利用引橋、高高架路、高架架橋、路面作作為頂蓋建造造的房屋。⑻活動房屋、臨臨時房屋、簡簡易房屋。⑼獨立煙囪、亭亭、塔、罐、、池、地下人人防干、支線線⑽與房屋室內(nèi)不不相通的房屋屋間的伸縮縫縫。第四部分房地地產(chǎn)測繪知識識不計算建筑面面積的范圍：：共