房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程T

房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程

----業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義——通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

中期(實施期)——由施工圖設(shè)計到入伙——重在執(zhí)行；

后期(運營期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實現(xiàn)案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程項目啟動會國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計完成方案設(shè)計完成(方案評審會）方案圖報建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項目開工施工許可證主體開工預(yù)售證開盤主體封頂竣工驗收入伙18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑計劃（一級計劃）簽訂土地合同至獲取施工許可證5個月時間；拿地7個月后開盤！（恒大地產(chǎn)拿地后6個月開盤。）項目啟動會（即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計完成（指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計完成（指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時間）；方案圖報建（指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）；竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付企業(yè)獲得土地的方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場:

1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司;

2、土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費;

3、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場：

通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？市場未來預(yù)期；項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；競爭對手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進(jìn)入城市有3個可售建筑面積在30萬㎡以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。加速進(jìn)入以下城市：長三角：有強勁實力的縣級市，如常熟、昆山等；環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等；內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。同行案例：恒大07年中進(jìn)入長沙，至今共有5項目，均以住宅為主，只有一個是過100萬平方米大盤，其他均為40-50萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團(tuán)）——項目投資決策（董事會）——項目獲取（招牌掛、股權(quán)收購）——成交確認(rèn)書移交給項目公司。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項目可研報告。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計項目目報報建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付決策策資資金金：：如如何何使使用用、、如如何何平平衡衡、、盈盈利利期期望望、、融融資資渠渠道道。。決策策項項目目：：發(fā)發(fā)展展方方向向、、盈盈利利模模式式、、承承擔(dān)擔(dān)功功能能、、實實施施進(jìn)進(jìn)度度。。決策策人人力力：：團(tuán)團(tuán)隊隊運運作作能能力力和和執(zhí)執(zhí)行行能能力力、、合合作作團(tuán)團(tuán)隊隊、、主主管管部部門門。。地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)三三大大核核心心要要素素：：錢錢、、地地、、人人！！土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計項目目報報建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售物業(yè)業(yè)管管理理案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素定位——項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！各部部門門職職責(zé)責(zé)：：投資資開開發(fā)發(fā)部部：：建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證———國有有土土地地使使用用證證。。營銷銷部部：：編編制制項項目目經(jīng)經(jīng)營營策策劃劃書書（（包包括括市市場場調(diào)調(diào)研研深深化化、、項項目目定定位位報報告告、、定定價價方方案案、、示示范范區(qū)區(qū)方方案案））。。設(shè)計計部部：：概概念念設(shè)設(shè)計計任任務(wù)務(wù)書書———概念念設(shè)設(shè)計計深深化化方方案案。。工程程部部：：編編制制項項目目工工程程節(jié)節(jié)點點計計劃劃。。財務(wù)務(wù)部部：：概概念念版版投投資資收收益益。。（（三三個個指指標(biāo)標(biāo)））成本本部部：：可可研研版版成成本本2。（（根根據(jù)據(jù)設(shè)設(shè)計計部部提提供供的的規(guī)規(guī)劃劃要要點點進(jìn)進(jìn)行行估估算算））采購購部部：：營營銷銷合合作作方方資資源源（（廣廣告告、、代代理理公公司司等等））、、概概念念性性設(shè)設(shè)計計單單位位。。關(guān)鍵鍵要要素素：：項項目目經(jīng)經(jīng)營營策策劃劃書書、、概概念念設(shè)設(shè)計計深深化化方方案案。。土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計項目目報報建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售物業(yè)業(yè)管管理理土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計項目目報報建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付地產(chǎn)產(chǎn)項項目目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)計計周周期期實施施方方案案施工工圖圖實施施方方案案施工工圖圖設(shè)計計前前期期3個月月5個月月2個月月設(shè)計計周周期期3：5：2土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計項目目報報建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付包含含的的主主要要設(shè)設(shè)計計階階段段：：概念念設(shè)設(shè)計計：：大大概概6周；；詳規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)計計：：大大概概6周；；單體體方方案案：：大大概概12周；；擴(kuò)初初方方案案：：大大概概6周；；施工工圖圖設(shè)設(shè)計計：：施施工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式，，大大概概10周；；景觀觀設(shè)設(shè)計計：：大大概概5-6周；；樣板板房房及及會會所所設(shè)設(shè)計計：：大大概概4周。。關(guān)鍵鍵要要素素：：各各階階段段方方案案評評審審。。常見見的的問問題題：：進(jìn)度度問問題題：：進(jìn)進(jìn)度度難難以以控控制制、、各各專專業(yè)業(yè)公公司司難難以以銜銜接接。。質(zhì)量量問問題題：：評評價價體體系系和和評評價價經(jīng)經(jīng)驗驗的的缺缺失失。。土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付詳規(guī)報建建方案報建建初步設(shè)計計報建施工圖報報建開工時間間開盤時間間設(shè)計控制制點項目重要要節(jié)點概念設(shè)計計研究區(qū)域確認(rèn)認(rèn)概念設(shè)設(shè)計研究究結(jié)論規(guī)劃方案案設(shè)計區(qū)域規(guī)劃劃設(shè)計評評審會區(qū)域單體體確認(rèn)實施方案案完成基礎(chǔ)施工工圖全套施工工圖完成成景觀設(shè)計計銷售包裝裝設(shè)計方案文本本中，最最重要兩兩張圖——項目總平平面圖、、標(biāo)準(zhǔn)層層平面圖圖！土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付最優(yōu)化的的設(shè)計階階段流程程參考：：時間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃單位單體設(shè)計規(guī)劃單位施工圖設(shè)計結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計景觀公司樣板房及會所裝飾設(shè)計規(guī)劃單位位與施工工圖：初初步設(shè)計計、施工工圖把控控；規(guī)劃單位位與景觀觀：完善善、技術(shù)術(shù)交底；；施工圖與與景觀：：隱蔽管管線工程程設(shè)計。。最優(yōu)秀的的設(shè)計成成果是最最能體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商開發(fā)思思維和開開發(fā)意識識的成果果，而非非作品。。各部門職職責(zé)：投資開發(fā)發(fā)部：方方案設(shè)計計報批批批復(fù)意見見書——建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證——基礎(chǔ)施工工許可證證。營銷部：：編制營營銷總綱綱及評審審、組建建營銷團(tuán)團(tuán)隊。設(shè)計部：：編制方方案設(shè)計計任務(wù)書書——規(guī)劃設(shè)計計方案評評審（含含單體設(shè)設(shè)計方案案）——景觀方案案評審——初步設(shè)計計成果評評審（含含基坑支支護(hù)設(shè)計計圖）——建筑施工工圖評審審（含基基礎(chǔ)設(shè)計計圖）——正式施工工圖評審審。工程部：：地質(zhì)初初堪——地質(zhì)詳堪堪——土方開挖挖及邊坡坡支護(hù)——基礎(chǔ)施工工。財務(wù)部：：方案版版投資收收益。（（三個指指標(biāo)）成本部：：方案版版成本、、施工圖圖預(yù)算。。（根據(jù)據(jù)設(shè)計部部提供的的規(guī)劃要要點進(jìn)行行估算））采購部：：施工圖圖顧問單單位——景觀、室室內(nèi)、方方案設(shè)計計單位——監(jiān)理單位位招標(biāo)——土建總包包招標(biāo)——工程材料料設(shè)備采采購。客服、物物業(yè)部：：物業(yè)策策劃方案案。關(guān)鍵要素素：各類類設(shè)計方方案、合合作方資資源、項項目營銷銷總綱、、土方開開挖及邊邊坡支護(hù)護(hù)。土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付關(guān)注風(fēng)險險點：工程部、、投資開開發(fā)部、、設(shè)計部部關(guān)注設(shè)設(shè)計指標(biāo)標(biāo)表！工程部、、設(shè)計部部、營銷銷及客服服部關(guān)注注交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計部、、工程部部、營銷銷及客服服部關(guān)注注一戶一一圖！工程部、、設(shè)計部部、營銷銷及客服服部、投投資開發(fā)發(fā)部要關(guān)關(guān)注變更更和報建建圖紙?。⊥恋孬@取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營營許可證證項目手冊冊計委固定資產(chǎn)產(chǎn)投資計計劃項目立項項規(guī)劃局建設(shè)用地地規(guī)劃許許可土地測量量、評估估國土資源源局國有土地地使用權(quán)權(quán)證土地確認(rèn)認(rèn)、報批批土地交易易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊隊環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施施牌套費費開發(fā)管理理費人防異地地建設(shè)費費墻改基金金消防設(shè)施施費環(huán)境評估估及排污污費規(guī)劃局建設(shè)工程程規(guī)劃許許可方案審批批規(guī)劃局中標(biāo)通知知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可可定額鑒別別勞保統(tǒng)籌籌散水押金金質(zhì)檢委托托城管大隊隊執(zhí)法大隊隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建建科施工許可可證預(yù)售許可可證放線管理理房地產(chǎn)項項目一般般報批報報建流程程土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付如何加快快項目報報批報建建進(jìn)程？？內(nèi)部控制制：設(shè)計圖紙紙的圖紙紙質(zhì)量、、出圖圖時間、、圖紙變變更（報報建圖紙紙的變更更）等；；現(xiàn)場配合合：項目現(xiàn)場場現(xiàn)狀、、項目現(xiàn)現(xiàn)場接待待；外部協(xié)調(diào)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壖壵ㄒ?guī)劃劃局、建建設(shè)局、、國土局局、城管管、質(zhì)檢檢站、消消防等各各類工作作協(xié)調(diào)；；合作方的的協(xié)調(diào)：：合作方報報建資料料、合作作方工程程配合（（主要是是現(xiàn)場））、合作方報報建工作作（勞保保金、中中標(biāo)備案案、淤泥泥證等））、合作作方的資資源配合合（尤其其是專業(yè)業(yè)部門））。1、技術(shù)處處理文物考察察？政府府工程？？先行土土方開挖挖？先行行基礎(chǔ)施施工？2、協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系城管是主主要查處處的單位位，和城城管關(guān)系系好可避避免很多多麻煩。。3、處理技技巧以有替無無，以小小替大；；（以小小施工證證開大標(biāo)標(biāo)段的工工）減免申請請，考慮慮天氣及及形象／／影響等等因素。。土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付如何處理理無證施施工？土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付工程建設(shè)設(shè)的相關(guān)關(guān)知識：：工程建設(shè)設(shè)組成部部分：土土建、水水電、安安裝及設(shè)設(shè)備；整體工程程建設(shè)：：單體部部分、環(huán)環(huán)境部分分、室外外管線；；建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)形式：：磚混、、框架、、框剪、、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)等；項目施工工周期（（合理進(jìn)進(jìn)度）：：多層及低低密度：：9—12個月；小高層：：1年半；高層建筑筑：2年到兩年年半；施工組織織次序：：基礎(chǔ)部分分→主體體工程→→外墻裝裝飾及安安裝→園園區(qū)管線線→景觀觀施工→→竣工驗驗收。土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付工程建設(shè)設(shè)的相關(guān)關(guān)知識2：影響工程程造價的的主要因因素：建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)形式及及建筑形形態(tài)：鋼鋼結(jié)構(gòu)＞＞框剪＞＞框架＞＞磚混；；外立面材材質(zhì)及設(shè)設(shè)備等級級：是否否玻璃幕幕墻、外外立面選選材標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；施工取費費等級：：在施工工定額的的基礎(chǔ)上上加減；；地基情況況：是否否巖石、、是否流流沙、是是否軟基基，決定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)的施工工成本；；場地條件件：是否否平整、、是否山山地；抗震等級級：6級、7級、8級；節(jié)能要求求：是否否滿足節(jié)節(jié)能規(guī)范范；景觀環(huán)境境造價。。各部門職職責(zé)：投資開發(fā)發(fā)部：建建設(shè)工程程施工許許可證。。營銷部：：示范區(qū)區(qū)開放（（含售樓樓處、樣樣板房））、客戶戶積累。。設(shè)計部：：配套工工程圖紙紙（水、、電、燃燃?xì)?、排排污）、、配合銷銷售的設(shè)設(shè)計輸入入（合同同附圖、、模型、、交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）。。工程部：：主體結(jié)結(jié)構(gòu)施工工（示范范區(qū)施工工）。財務(wù)部：：方案版版投資收收益。（（三個指指標(biāo)）成本部：：項目動動態(tài)成本本。（成成本月報報）采購部：：分包工工程及材材料設(shè)備備采購。。（主要要包括消消防、人人防、永永久水電電、燃?xì)鈿?、鋁合合金門窗窗、幕墻墻、精裝裝修等））客服、物物業(yè)部：：物業(yè)公公司招投投標(biāo)（取取得預(yù)售售證的必必要條件件）。關(guān)鍵要素素：建設(shè)設(shè)工程施施工許可可證、示示范區(qū)開開放、主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)施工、、物業(yè)公公司招投投標(biāo)。土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付關(guān)鍵要點點：質(zhì)量控制制！進(jìn)度控制制！成本控制制！協(xié)調(diào)管理理！項目管理理者要有有運營的的高度！！土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付售前階段段售中階段段售后階段段市場、客客戶、產(chǎn)產(chǎn)品客戶、傳傳播、銷銷售服務(wù)務(wù)、價格格、促銷銷風(fēng)險控制制策劃咨詢詢、代理理公司銷售代理理、廣告告代理、、媒體律師行、、銀行、、房管部部門三個階段段土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付組建銷售售團(tuán)隊；；（（銷售總總監(jiān)、銷銷售經(jīng)理理、銷售售員、策策劃總監(jiān)監(jiān)、策劃劃經(jīng)理、、策劃師師）項目形象象定位；；（（主推廣廣語、主主形象畫畫面、項項目案名名、項目目LOGO等）項目銷售售賣點提提煉；（（區(qū)位、、地段、、產(chǎn)品、、環(huán)境、、價格、、品牌等等）項目營銷銷執(zhí)行方方案；（（開盤方方案、銷銷售手冊冊、銷售售周期、、價格、、法律文文件、培培訓(xùn)等））項目營銷銷推廣方方案；（（推推廣周期期、媒體體組合、、費用計計劃、重重大營銷銷活動方方案等））項目展示示區(qū)包裝裝方案；；（外圍圍導(dǎo)示、、售樓處處、樣板板房、看看樓通道道、工地地等）合作方資資源使用用；（廣廣告公司司、代理理公司、、制作公公司、短短信公司司、媒體體、印刷刷等）項目第一一次廣告告出街；；公司及項項目品牌牌推廣；；項目展示示區(qū)開放放；項目價格格聽證會會；項目一期期開盤；；營銷費用用預(yù)算。。關(guān)鍵節(jié)點點各部門職職責(zé)：投資開發(fā)發(fā)部：面面積預(yù)測測報告——取得預(yù)售售許可證證。營銷部：：開盤方方案、價價格、洗洗籌、開開盤實施施。設(shè)計部：：配合銷銷售的設(shè)設(shè)計輸入入（合同同附圖、、模型、、交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）。。工程部：：施工進(jìn)進(jìn)度達(dá)到到預(yù)售條條件。（（產(chǎn)品類類型不同同、城市市不同，，情況有有異）成本部：：項目動動態(tài)成本本。（成成本月報報）采購部：：分包工工程及材材料設(shè)備備采購。。關(guān)鍵要素素：工程程達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件、取得得預(yù)售許許可證、、開盤。。土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付土地獲取取定位決策策產(chǎn)品設(shè)計計項目報建建施工建設(shè)設(shè)推廣銷售售入伙交付付