房地產項目規(guī)劃設計管理及土地相關政策109

房地產項目規(guī)劃設計管理、土地相關政策一、房地產開發(fā)規(guī)劃設計管理二、房地產土地政策相關情況一、房地產開發(fā)規(guī)劃設計管理規(guī)劃設計工作是一項技術工作，任務來自于甲方，提供的服務就是按照甲方的設計任務書對開發(fā)項目進行規(guī)劃設計，完成的標準是甲方滿意，并同時滿足國家標準和政府要求。對于一個項目來說，不痛不癢的過程肯定有一個不痛不癢的結果。甲方滿意就是按照甲方要求，在戶型、風格、立面造型、成本控制以及經濟指標等方面實現規(guī)劃預想。國家標準就是規(guī)劃設計的相關規(guī)范、規(guī)定。政府要求，比如建筑密度、綠化率、容積率等各種指標。規(guī)劃設計管理則是作為地產商自己實施的對開發(fā)項目展開的有目標的管理活動。是基于內部需求的一種管理，要求相關人員代表甲方對與規(guī)劃設計有關的活動，如市場調查、土地購買、咨詢和招標、規(guī)劃設計、報批和設計變更等進行統(tǒng)一管理和協(xié)調。在這里，管理人員面對的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，需要上下協(xié)調。管理的目的是按照公司的決定和計劃，在投資、質量和工期等方面進行控制，以實現公司的主要目標。1、規(guī)劃設計是房地產開發(fā)的重要階段地產項目的實現通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設計、施工建設、銷售。其中，前期規(guī)劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了開發(fā)商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究。一般來說房地產企業(yè)的重點工作一是放在前期規(guī)劃設計上，一是放在后期銷售上。重點工作之一是放在前期規(guī)劃設計上，理由很簡單，一方面規(guī)劃設計直接決定了企業(yè)產品是否符合消費者的要求，也就決定了產品可以為企業(yè)帶來的收入，另一方面規(guī)劃設計決定了產品70%以上的成本支出，二者相減也就決定了企業(yè)產品開發(fā)的成敗。因為產品規(guī)劃設計定位準確而成功的案例很多，規(guī)劃定位不準，設計存在缺陷而造成項目失敗的案例也不少，舉個例子，大慶的時代麗景，時代麗景是大慶義耕集團2001年開發(fā)的高檔樓盤，為什么定義為高檔，當時定位為“歐美式生活絕倫的高檔住宅區(qū)”，單價達到3000元/平米，而當時大慶房價最高約1800元/平米。因為義耕最最初開發(fā)的的幾個樓盤盤均受到消消費者的認認可，當時時被譽為開開發(fā)信譽好好的單位，，所以時代代麗景的開開發(fā)也受到到關注，而而且項目在在地段選擇擇上也具備備高檔樓盤盤的條件，，北面是市市政府、西西靠時代廣廣場，交通通通暢。但但好的條件件并沒有形形成好的結結果。時代代麗景建成成后，銷售售不是很好好，而且后后期業(yè)主紛紛紛退房，，造成后續(xù)續(xù)尾盤銷售售不動。開開發(fā)商資金金無法回籠籠，項目失失敗。失敗的原因因有兩個：：一是規(guī)劃中中追求高密密度，造成成樓間距小小，這給本本身是圍合合式的建筑筑造成一種種壓抑之感感，老百姓姓不認可。。二是當時設設計采用的的地熱采暖暖，由于在在規(guī)劃設計計過程中沒沒有充分考考慮熱源供供熱參數的的保證問題題，加上設設計選材不不合理，造成用戶低低溫。2、規(guī)劃設計計階段的主主要工作一般房地產產開發(fā)建設設項目規(guī)劃劃設計過程程可分為兩兩個階段：：規(guī)劃和設設計階段，，而規(guī)劃又又分為控制制性詳細規(guī)規(guī)劃和修建建性詳細規(guī)規(guī)劃，一般般控制性詳詳細規(guī)劃由由政府規(guī)劃劃主管部門門組織編制制（但部分分地區(qū)也由由開發(fā)企業(yè)業(yè)組織編制制，如大慶慶），修建建性詳細規(guī)規(guī)劃由開發(fā)發(fā)企業(yè)委托托規(guī)劃設計計院按照政政府批準的的控制性詳詳細規(guī)劃編編制。完成成后報政府府主管部門門審批。控制性詳細細規(guī)劃是以以城市總體體規(guī)劃或分分區(qū)規(guī)劃為為依據，確確定建設地地區(qū)的土地地使用性質質和使用強強度的控制制指標、道道路和工程程管線控制制性位置以以及空間環(huán)環(huán)境控制的的規(guī)劃要求求?？刂菩栽敿毤氁?guī)劃的主主要內容應應包括⑴規(guī)劃范范圍內各類類不同使用用性質用地地的界線，，規(guī)定各類類用地內適適建、不適適建或者有有條件地允允許建設的的建筑類型型；⑵規(guī)定各各地塊建筑筑高度、建建筑密度、、容積率、、綠地率等等控制指標標；規(guī)定交交通出入口口方位、停停車泊位、、建筑后退退紅線距離離、建筑間間距等要求求；⑶提出各各地塊的建建筑位置、、體型、色色彩等要求求；⑷確定各各級支路的的紅線位置置、控制點點座標和標標高；⑸根據規(guī)規(guī)劃容量，，確定工程程管線的走走向、管徑徑和工程設設施的用地地界線；⑹制定相相應的土地地使用與建建筑管理規(guī)規(guī)定。修建性詳細細規(guī)劃以城城市總體規(guī)規(guī)劃、分區(qū)區(qū)規(guī)劃和控控制性詳細細規(guī)劃為依依據，制訂訂用以指導導各項建筑筑和工程設設施的設計計和施工的的規(guī)劃設計計。是城城市詳細規(guī)規(guī)劃的一種種。修建性詳細細規(guī)劃的主主要內容應應包括⑴建設條條件分析及及綜合技術術經濟論證證；⑵作出建建筑、道路路和綠地等等的空間布布局和景觀觀規(guī)劃設計計，布置總總平面圖；；⑶道路交交通規(guī)劃設設計；⑷綠地系系統(tǒng)規(guī)劃設設計；⑸工程管管線規(guī)劃設設計；⑹豎向規(guī)規(guī)劃設計；；⑺估算工工程量、拆拆遷量和總總造價，分分析投資效效益。設計階段又又分為初步步設計和施施工圖設計計，初步設設計包括設設計說明、、設計圖紙紙和設計概概算。在圖圖紙中應明明確主要設設備和材料料。施工藍藍圖是對初初步設計的的進一步細細化，具體體指導現場場施工。規(guī)劃階段和和設計階段段的最終產產品分別是是方案報建建文本（控控制性詳細細規(guī)劃和修修建性詳細細規(guī)劃）和和設計文件件（初步設設計文件和和施工圖藍藍圖）。這這兩個階段段的成果必必須報政府府部門審批批通過，方方可進行工工程項目施施工。規(guī)劃階段主主要流程如如下：擬定招標任任務書，方方案招標，，方案評審審，方案定定案，出方方案報建文文本，進行行方案報建建。大部分分房地產公公司在大、、中型建設設項目中采采用方案招招標來選定定方案，也也有的采用用直接委托托某一設計計院來直接接設計方案案。這兩種種方法各有有利弊。一般來說，，房地產公公司對建設設項目整體體方向把握握還不太準準，或希望望項目有所所創(chuàng)新時，，通常會采采用招投標標的方式，，集眾家所所長。一旦旦房地產公公司對項目目形成強烈烈的主觀意意愿，一般般就采用直直接委托的的方式進行行方案設計計，以免不不必要的反反復而浪費費成本和時時間。設計階段主主要流程如如下：擬定設計招招標任務書書，設計招招標，評標標和定標，，出設計文文件，設計計文件審查查，設計文文件報批。。規(guī)劃設計階階段還包括括測量、勘勘察等工作作。3、規(guī)劃設計計管理的主主要工作規(guī)劃設計的的成果由專專業(yè)設計院院完成.房地產開發(fā)發(fā)公司規(guī)劃劃設計管理理人員在過過程中起溝通、協(xié)調調、監(jiān)控作用。因此在建設設項目的規(guī)規(guī)劃設計運運作過程中中，房地產產開發(fā)公司司管理人員員如何介入入，如何控控制規(guī)劃設設計過程，，充分發(fā)揮揮內部資源源和外部資資源的能動動性，是取取得項目規(guī)規(guī)劃設計成成功的關鍵鍵。由于規(guī)劃和和設計階段段所承擔的的目標和任任務不同，，開發(fā)公司司在管理方方式、人力力資源投入入以及側重重點上也應應有所不同同。在規(guī)劃劃階段，大大部分房地地產開發(fā)公公司都投入入大量的內內部資源和和外部資源源，以求得得一個滿足足市場需求求且高效益益的方案。。通常會有有多輪的的方案競競標，內內部評審審和專家家咨詢論論證。因此，在在規(guī)劃階階段，應應當有強強有力的的執(zhí)行組組織機構構。一般般需由上上層領導導、規(guī)劃劃設計部部門、策策劃部門門、營銷銷部門、、施工管管理部門門、技術術質量部部門等組組成，在在規(guī)劃設設計部門門的協(xié)調調組織下下通力合合作，在在規(guī)劃過過程中及及時、科科學地決決策，保保證設計計進程的的順利推推進。在此階段段，房地地產公司司規(guī)劃設設計人員員及相關關部門人人員，對對項目的的各個體體系進行行深入的的剖析，，如：交交通系統(tǒng)統(tǒng)、功能能空間布布局，建建筑空間間分布，，建筑體體型分析析，環(huán)境境景觀系系統(tǒng)，設設備的設設置、戶戶型平面面和立面面風格等等，逐一一與設計計院溝通通，并與與政府相相關部門門進行溝溝通，使使方案朝朝著開發(fā)發(fā)商所期期望的方方向發(fā)展展。在規(guī)劃階階段，項項目管理理中溝通通是很重重要的一一個方面面。準確確而及時時的溝通通使項目目規(guī)劃朝朝正確的的方向有有序地發(fā)發(fā)展。溝溝通是多多層面和和多方式式的。在在這一階階段，主主要的溝溝通為：：內部溝溝通（縱縱向和橫橫向的溝溝通），，與規(guī)劃劃單位的的溝通，，與政府府規(guī)劃部部門的溝溝通。尤尤其是與與政府規(guī)規(guī)劃主管管部門的的溝通要要及時甚至至超前。在設計階階段，主主要是協(xié)協(xié)調設計計單位按按照設計計任務書書的要求求，按時時保質保保量地完完成設計計工作。。這一階段段的管理理重點是是協(xié)調設設計單位位貫徹規(guī)規(guī)劃意圖圖，發(fā)現現和解決決設計難難點，組組織專家家設計評評審，委委托審圖圖公司圖圖紙審查查。這一階段段開發(fā)公公司內部部需要規(guī)規(guī)劃設計計部門協(xié)協(xié)調組織織施工管管理部門門、技術術質量部部門的有有關人員員共同與與設計單單位溝通通交流。。4、規(guī)劃設設計階段段主要問問題（1）設計水水平不高高目前國內內設計單單位的設設計水平平和素質質差異較較大，而而且房地地產市場場的火爆爆也導致致設計單單位工作作量大，，設計單單位對每每一個項項目配套套的項目目組成員員水平參參差不齊齊。不能能保證設設計質量量。一般來說說，大型型設計院院設計水水平高，，設計質質量更為為可靠，，但價格格稍高而而且現場場服務不不能跟上上，中小小型設計計院設計計水平偏偏低，設設計質量量也相應應折扣，，但價格格稍低而而且現場場服務好好。設計計水平和和現場服服務同樣樣重要，，因此，，目前很很難找到到設計質質量和現現場服務務都能滿滿足甲方方要求的的設計單單位。（2）設計周周期緊張張目前有很很多房地地產企業(yè)業(yè)，為了了圖快，，為了趕趕一個好好的上市市時機，，往往工工期緊張張，留給給設計的的時間并并不多，，也因此此導致了了設計任任務書編編制匆匆匆忙忙，，在設計計過程中中對設計計要求頻頻繁調整整，包括括后續(xù)的的設計過過程控制制和設計計成果評評審都是是敷衍了了事，一一切問題題由施工工過程中中的設計計變更和和工程簽簽證來解解決。（3）人力資資源緊張張前期工作作重要，，很多房房地產企企業(yè)都知知道，大大家都知知道重要要的工作作卻沒有有辦法開開展，或或不能高高質量地地開展，，就是因因為前期期專業(yè)人人才缺乏乏，如前前期市場場調研、、各系統(tǒng)統(tǒng)專業(yè)技技術人員員、專門門的政府府溝通協(xié)協(xié)調人員員等，導導致規(guī)劃劃設計管管理工作作質量的的降低。。（4）設計評評審質量量不高房地產企企業(yè)業(yè)務務部門工工作繁忙忙，工作作時間非非常寶貴貴，在設設計評審審時應盡盡可能的的組織在在花功夫夫使之更更加科學學合理有有效。在在時間上上應充分分考慮到到評審參參與者的的工作安安排，避避免出差差或其他他原因導導致的缺缺席；5、好的規(guī)規(guī)劃設計計的必要要條件做好一個個規(guī)劃設設計方案案，離不不開三個個前提條條件：甲方的指指導和目目標激勵勵，高水平善善溝通的的設計單單位，推出優(yōu)秀秀作品的的機制和和設計方方式。這三點相相輔相成成，互為為推進。。（1）甲方的的指導誰也無法法代替甲甲方作出出最后的的判斷，，甲方或或許在某某些環(huán)節(jié)節(jié)需要設設計方、、策劃公公司的積積極配合合，這些些伙伴也也提出了了自己的的方案或或觀點，，但只有有甲方能能夠從項項目的整整體上進進行選擇擇和判斷斷。甲方作為為全過程程的統(tǒng)籌籌策劃方方，一定定要清楚楚應該讓讓設計師師在哪一一個環(huán)節(jié)節(jié)發(fā)揮作作用，決決不能將將所有問問題都交交給設計計師來解解決，一一來設計計師永遠遠不可能能代替甲甲方來作作出判斷斷，二來來有些原原則性問問題，必必須由甲甲方進行行拍板。。設計師可可以有很很多想法法，而且且也可以以在方案案中體現現，但如如果不獲獲得甲方方的認可可就無法法進行下下一步的的工作，，多數情情況下，，設計師師因為溝溝通或對對項目的的認識深深度或甲甲方提出出的要求求過粗或或背景資資料太少少，設計計師稍不不注意就就會偏離離甲方的的目標，，作出一一些無用用功，浪浪費時間間和精力力。甲方的指指導不要要具體到到每一個個具體設設計的細細節(jié)中，，要積極極想辦法法調動設設計人員員的設計計才能和和積極性性。甲方方的指導導不可有有太多的的隨意性性，比如如確定了了的設計計原則和和意圖，，不要輕輕易改動動，因為為設計人人員已經經按甲方方的意圖圖作出了了很多努努力，如如果不說說清楚，，突然改改動，會會給設計計人員造造成很大大的壓力力和打擊擊，因此此，甲方方作出的的決定一一旦作出出后就輕輕易不要要動。（2）高水平平、善溝溝通的設設計單位位作為地產產商，為為做好一一個項目目的規(guī)劃劃設計，，一般來來說都愿愿意拿出出更高的的成本來來雇請一一家高水水平的設設計單位位。但是是高水平平的設計計單位不不一定就就適合，，原因有有很多，，一是一一個項目目從前期期策劃、、概念規(guī)規(guī)劃、總總體規(guī)劃劃到詳細細規(guī)劃設設計、單單體設計計、初步步設計和和施工圖圖設計，，有很多多階段，，每一個個階段對對設計的的要求不不一樣，，因此，方方案能力力強的不不一定做做好施工工圖，而而策劃作作得好不不一定代代表可以以做總體體規(guī)劃。。隨著設設計專業(yè)業(yè)分工和和市場的的細化，，配合設設計各階階段的策策劃咨詢詢公司、、方案設設計公司司、建筑筑設計公公司、施施工圖設設計公司司等更加加專業(yè)的的公司會會更加適適合階段段設計工工作的需需要，而而且會作作得更好好，更專專業(yè)。所以，在在相應階階段邀請請該階段段高水平平的公司司來做，，不要張張冠李戴戴。如做做市場研研究，要要請市場場調查公公司，做做項目策策劃，請請地產策策劃公司司，做概概念規(guī)劃劃，最好好請國外外的顧問問設計公公司，而而詳細規(guī)規(guī)劃設計計則可以以通過國國際招標標來選擇擇，施工工圖讓國國內設計計院來做做更塌實實。高水平的的設計單單位內部部一定要要有主設設計師來來支撐，，甲方在在選擇設設計單位位時，要要對主要要設計人人員進行行考察，，并要求求在提供供服務時時，保證證主設計計師到位位。另外外，設計計單位的的配合情情況也要要重點考考察，因因為，如如果水平平高，但但是不聽聽甲方指指導和意意見，無無法進行行溝通和和交流，，那水平平再高，，也無法法實現甲甲方的設設計目標標和主要要意圖。。設計對于于甲方和和設計單單位應該該成為一一道橋梁梁，雙方方通過方方案的交交流和互互動，提提高雙方方對方案案的認識識和設計計水平，，并最終終成為雙雙方共同同的心血血和設計計成果。。（3）推出優(yōu)優(yōu)秀作品品的機制制和設計計方式通過什么么樣的途途徑獲得得好的設設計方案案，是值值得考慮慮的，但但要考慮慮到成本本和收獲獲的價值值比較。。對于大大型項目目，如果果比較復復雜，邀邀請國際際知名設設計單位位進行咨咨詢，可可以幫助助甲方理理清思路路，獲得得一些創(chuàng)創(chuàng)新性想想法和啟啟發(fā)，這這一階段段的成果果可以作作為甲方方的部分分意圖貫貫徹到下下一步的的設計中中去，咨咨詢會有有一些費費用，但但不是太太大，得得到的信信息卻很很多。如果甲方方愿意，，可以在在咨詢成成果的基基礎上，，選出1-2家單位展展開下一一步的規(guī)規(guī)劃設計計工作，，可以在在原先的的立意基基礎上深深入發(fā)展展，形成成一個基基本確定定的方案案，供甲甲方進行行選擇，，這種方方式，可可以發(fā)揮揮設計單單位的積積極性和和設計空空間，推推出優(yōu)秀秀作品。。所以，創(chuàng)創(chuàng)新性或或概念性性的東西西，讓國國外的公公司做可可以吸引引更多先先進的設設計概念念和理念念，提升升項目的的內涵品品質和層層次。而而務實性性的設計計則讓國國內設計計院來做做。我以為，，在策劃劃階段和和市場調調查階段段，宜采采取指定定單位的的方式進進行策劃劃和調查查，尤其其邀請本本地的公公司更適適合一些些。在概概念和總總體規(guī)劃劃階段，，或采取取先咨詢詢，后招招標的方方式，或或完全采采取招標標方式，，或者請請一家著著名設計計公司直直接做。。要根據據項目情情況來選選擇。而而規(guī)劃設設計、建建筑單體體設計也也可采取取招標形形式?？偪傊?，為為獲得高高水平、、高質量量的作品品，在不不同階段段，采取取相應的的方式進進行設計計有助于于方案精精品的出出現。6、規(guī)劃設設計管理理的關鍵鍵環(huán)節(jié)怎樣才能能以最經經濟的成成本建造造出最符符合客戶戶需求的的產品？？對于設設計管理理來說，，關鍵是是設計任任務書、、設計過過程控制制、設計計成果評評審和設設計變更更控制這這四個環(huán)環(huán)節(jié)。（1）設計任任務書設計任務務書是設設計的輸輸入，要要想有好好的設計計輸出，，充分的的設計輸輸入是起起點。規(guī)規(guī)劃階段段，設計計任務書書的輸入入主要應應包括公公司最高高領導層層的規(guī)劃劃意見、、策劃、、銷售部部門提供供的產品品定位、、物業(yè)公公司提供供的客戶戶建議、、規(guī)劃部部門提供供的政府府意見、、預算部部門提出出的初步步成本建建議等；；初步設計計和施工工圖設計計階段，，設計任任務書的的輸入則則主要應應包括前前面的規(guī)規(guī)劃成果果、政府府規(guī)劃部部門批復復意見、、預算部部門提供供的細化化成本要要求以及及規(guī)劃部部門提供供的項目目系統(tǒng)配配套的設設計要求求、技術術質量部部門提供供的技術術標準等等。規(guī)劃和設設計階段段，設計計任務書書輸入的的重點不不太一樣樣，規(guī)劃劃階段的的重心在在于城市市規(guī)劃、、產品定定位和領領導意圖圖，設計計階段的的重心則則在于規(guī)規(guī)劃報批批的反饋饋意見、、技術標標準、成成本要求求等。（2）設計過程控控制設計過程的控控制是設計意意圖落實到圖圖紙上的重要要環(huán)節(jié)。有的的企業(yè)在設計計的過程中不不太重視過程程的控制，缺缺乏必要的跟跟蹤，導致設設計結果出現現不應有的偏偏差。做好這這個環(huán)節(jié)的工工作應從以下下幾個方面來來考慮：關鍵節(jié)點控制制在設計開始實實施前，規(guī)劃劃設計部門與與公司領導擬擬定該項目設設計的關鍵節(jié)節(jié)點計劃；在在關鍵節(jié)點，，設計部門組組織檢查，可可組織各部門門參與研討，，同時碰到不不確定問題時時應及時征詢詢政府規(guī)劃部部門意見，盡盡早發(fā)現問題題，提前解決決問題。日常跟蹤在設計過程中中，規(guī)劃設計計部門應有專專人及時跟蹤蹤，及時掌握握設計動態(tài)，，避免設計偏偏離重心，造造成返工現象象。必要時，，可派駐工程程師與設計人人員一起參與與設計，對設設計中出現的的問題，甲方方人員可及時時返回公司向向領導匯報尋尋求解決方案案或意見，這這種措施可有有效的將一些些細節(jié)或不大大的問題解決決好，而且因因為有甲方代代表的旁站參參加，設計師師的積極性和和主動性會得得到加強，工工作效率會大大幅提高。過程記錄在與設計單位位的溝通交流流中，隨時隨隨地的做好詳詳細的過程記記錄，與設計計單位的溝通通不能只是電電話或口頭溝溝通，要書面面確認。一是是便于明確要要求，二是項項目完結后可可以進行統(tǒng)計計分析，避免免今后類似問問題的復發(fā)，，也便于對設設計單位的考考核管理。（3）設計成果評評審設計成果評審審是設計意圖圖落實到圖紙紙上的另一重重要環(huán)節(jié)。設計評審是房房地產企業(yè)對對設計單位提提供成果的最最后一次把關關，這一次把把關的成敗很很大程度上決決定了后面設設計變更和工工程簽證的多多少，房地產產企業(yè)應給予予高度的重視視。目前，一些房房地產企業(yè)的的設計評審走走形式，導致致該環(huán)節(jié)的控控制作用不能能很好的發(fā)揮揮。設計成果評審審會應做好以以下幾點：評審會的合理理組織設計方案或施施工圖應根據據量的大小提提前（2-3天）下發(fā)評審審參與者，以以備消化吸收收，提高評審審會效率；選選擇權威人士士擔任主持人人，提高各參參與部門的重重視程度，同同時在出現爭爭持意見時決決策拍板，避避免長期爭執(zhí)執(zhí)影響效率。。參與部門充分分一般來說，提提供設計輸入入的部門以及及領導都應參參與，核對提提供的設計要要求或建議是是否在設計圖圖紙中得到體體現。必要時時，還應邀請請外部有關專專家參與。參與部門重視視參與部門重視視才能起到評評審的效果，，而參與部門門往往都是比比較忙碌的業(yè)業(yè)務部門，要要避免來了聽聽聽走人的心心態(tài)。評審紀要評審紀要的嚴嚴肅對待可以以提高部門的的重視程度，，并且為日后后的設計分析析總結提供素素材和依據。。各個評審會會都應有詳盡盡的評審意見見記錄，并要要求參加評審審人員簽字確確認。（4）設設計計變變更更控控制制設計計變變更更可可能能產產生生好好的的影影響響，，如如節(jié)節(jié)省省成成本本，，產產品品在在功功能能上上更更加加符符合合業(yè)業(yè)主主的的要要求求，，也也可可能能產產生生不不好好的的影影響響，，如如帶帶來來成成本本的的嚴嚴重重超超出出。。設設計計變變更更的的產產生生可可以以有有多多方方面面的的原原因因，，主主要要包包括括以以下下幾幾種種：：甲方方要要求求變變更更因現現有有設設計計風風格格不不符符合合政政府府規(guī)規(guī)劃劃部部門門新新的的要要求求，，或或市市場場形形勢勢變變化化，，公公司司基基于于發(fā)發(fā)展展的的角角度度要要求求進進行行變變更更；；產產品品的的功功能能設設計計不不滿滿足足業(yè)業(yè)主主前前期期的的要要求求，，根根據據業(yè)業(yè)主主反反饋饋意意見見，，銷銷售售部部門門提提出出進進行行變變更更。。施工工單單位位要要求求變變更更施工工單單位位因因材材料料設設備備使使用用問問題題而而提提出出來來的的變變更更，，如如原原有有材材料料設設備備市市場場缺缺貨貨要要使使用用替替代代產產品品；；施施工工單單位位發(fā)發(fā)現現圖圖紙紙設設計計失失誤誤而而提提出出來來的的變變更更，，如如出出現現明明顯顯的的圖圖紙紙錯錯漏漏現現象象。。設計計單單位位要要求求變變更更設計計單單位位發(fā)發(fā)現現設設計計中中存存在在的的問問題題，，提提出出的的設設計計變變更更。。設計計變變更更的的控控制制主主要要從從設設計計變變更更發(fā)發(fā)生生的的次次數數和和每每一一次次設設計計變變更更的的處處理理兩兩個個方方面面進進行行控控制制。。減少少設設計計變變更更次次數數要想想減減少少設設計計變變更更次次數數，，最最關關鍵鍵的的是是將將風風險險前前移移，，也也就就是是說說將將發(fā)發(fā)生生設設計計變變更更的的可可能能性性盡盡可可能能的的在在前前面面的的設設計計管管理理工工作作中中予予以以解解決決。。概括括說說來來，，就就是是做做好好前前述述的的設設計計任任務務書書編編制制、、設設計計過過程程控控制制和和設設計計成成果果評評審審三三項項基基本本工工作作。。做做好好該該三三項項工工作作后后，，設設計計變變更更的的次次數數可可以以得得到到一一個個較較好好的的控控制制。。嚴格格控控制制設設計計變變更更的的發(fā)發(fā)生生設計計變變更更發(fā)發(fā)生生的的控控制制主主要要是是堅堅持持““先先研研討討再再測測算算最最后后決決策策””的的控控制制原原則則，，簡簡單單說說，，就就是是應應先先從從技技術術上上驗驗證證是是否否可可行行，，然然后后從從成成本本上上驗驗證證是是否否可可行行，，最最后后決決策策是是否否變變更更。。這這樣樣做做，，可可能能會會影影響響施施工工效效率率，，但但可可以以有有效效控控制制不不必必要要的的變變更更的的發(fā)發(fā)生生。。另外外，，選選擇擇高高水水平平設設計計單單位位也也是是減減少少設設計計變變更更的的一一個個重重要要方方面面，，房房地地產產企企業(yè)業(yè)應應根根據據自自身身資資源源情情況況選選擇擇合合理理的的設設計計單單位位，，不不能能盲盲目目的的追追求求大大型型設設計計院院，，也也不不要要一一味味的的追追求求節(jié)節(jié)約約成成本本。。總結一一下，，搞好好規(guī)劃劃設計計管理理工作作重點點是：：一、要要有明明晰的的前期期工作作流程程。（（針對對項目目前期期，是是指定定還是是招標標）二、要要有高高水平平的管管理人人員。。（溝溝通、、協(xié)調調、控控制））三、要要有高高效、、可行行的管管理制制度。。（提提高設設計院院積極極性、、設計計輸入入確定定、輸輸出評評審、、變更更控制制等規(guī)規(guī)定））做好上上述三三點，，規(guī)劃劃設計計管理理工作作可以以高水水平完完成。。二、房房地產產開發(fā)發(fā)土地地相關關政策策國家對對土地地的管管理，，依據據中華華人民民共和和國土土地管管理法法，簡簡稱土土地法法。土地法法規(guī)定定中華華人民民共和和國實實行土土地的的社會會主義義公有有制，，即全全民所所有制制和勞勞動群群眾集集體所所有制制。全民所所有，，即國國有土土地，，國家家所有有土地地的所所有權權由國國務院院代表表國家家行使使。集體所所有，，即集集體土土地，，屬于于農民民集體體所有有。城市市市區(qū)的的土地地屬于于國家家所有有。農村和和城市市郊區(qū)區(qū)的土土地，，除由由法律律規(guī)定定屬于于國家家所有有的以以外，，屬于于農民民集體體所有有；宅宅基地地和自自留地地、自自留山山，屬屬于農農民集集體所所有。。國家為為公共共利益益的需需要，，可以以依法法對集集體所所有的的土地地實行行征用用。國家依依法實實行國國有土土地有有償使使用制制度。。但是是，國國家在在法律律規(guī)定定的范范圍內內劃撥撥國有有土地地使用用權的的除外外。什么是是劃撥撥用地地？土地使使用權權劃撥撥，是是指縣縣級以以上人人民政政府依依法批批準，，在土土地使使用者者繳納納補償償、安安置等等費用用后將將該幅幅土地地交付付其使使用，，或者者將土土地使使用權權無償償交付付給土土地使使用者者使用用的行行為。。依依照規(guī)規(guī)定以以劃撥撥方式式取得得土地地使用用權的的，除除法律律、行行政法法規(guī)另另有規(guī)規(guī)定外外，沒沒有使使用期期限的的限制制。土地法法規(guī)定定，建建設單單位使使用國國有土土地，，應當當以出出讓等等有償償使用用方式式取得得；但但是，，下列列建設設用地地，經經縣級級以上上人民民政府府依法法批準準，可可以以以劃撥撥方式式取得得：1、國家家機關關用地地和軍軍事用用地；；2、城市市基礎礎設施施用地地和公公益事事業(yè)用用地；；3、國家家重點點扶持持的能能源、、交通通、水水利等等基礎礎設施施用地地；4、法律律、行行政法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他他用地地。xxx使用的的與xxx開發(fā)有有關的的土地地都屬屬于劃劃撥用用地。。一般來來說，，房地地產開開發(fā)企企業(yè)只只有以以出讓讓方式式依法法取得得國有有土地地使用用權后后，才才能進進行房房地產產開發(fā)發(fā)。土地使使用權權出讓讓是是指國國家將將國有有土地地使用用權(以下簡簡稱土土地使使用權權)在一定定年限限內出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權權出讓讓金的的行為為。集集體體所有有的土土地不不能出出讓，，經依依法征征用轉轉為國國有土土地后后，才才能有有償出出讓。。土土地使使用權權出讓讓，必必須符符合土土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃、、城市市規(guī)劃劃和年年度建建設用用地計計劃。?？h級以以上地地方人人民政政府出出讓土土地使使用權權用于于房地地產開開發(fā)的的，須須根據據省級級以上上人民民政府府下達達的控控制指指標擬擬訂年年度出出讓土土地使使用權權總面面積方方案，，按照照國務務院規(guī)規(guī)定，，報國國務院院或者者省級級人民民政府府批準準。出出讓讓土地地的用用途、、年限限和其其他條條件，，由市市、縣縣人民民政府府土地地管理理部門門會同同城市市規(guī)劃劃、建建設、、房產產管理理部門門共同同擬定定，報報經有有批準準權的的人民民政府府批準準后，，由市市、縣縣人民民政府府土地地管理理部門門實施施。土地使使用權權出讓讓，可可以采采取拍拍賣、、招標標或者者雙方方協(xié)議議的方方式。。對對于于商業(yè)業(yè)、旅旅游、、娛樂樂和豪豪華住住宅用用地，，有條條件的的，必必須采采取拍拍賣、、招標標方式式；沒沒有條條件，，不能能采取取拍賣賣、招招標方方式的的，可可以采采取雙雙方協(xié)協(xié)議的的方式式。采采取雙雙方協(xié)協(xié)議方方式出出讓土土地使使用權權的出出讓金金不得得低于于按國國家規(guī)規(guī)定所所確定定的最最低價價。對于擬開發(fā)發(fā)區(qū)域，不不屬于國有有土地的，，國家政府府要對土地地進行收儲儲，不屬于于建設用地地的要調整整為建設用用地。那么什么是是建設用地地？國家對全國國土地編制制土地利用用總體規(guī)劃劃，規(guī)定土土地用途，，將土地分分為建設用地、農用地和未利用地。建設用地是指建造建建筑物、構構筑物的土土地，包括括城鄉(xiāng)住宅宅和公共設設施用地、、工礦用地地、交通水水利設施用用地、旅游游用地、軍軍事設施用用地等；農用地是指直接用用于農業(yè)生生產的土地地，包括耕耕地、林地地、草地、、農田水利利用地、養(yǎng)養(yǎng)殖水面等等；未利用地是指農用地地和建設用用地以外的的土地。使用土地的的單位和個個人必須嚴嚴格按照土土地利用總總體規(guī)劃確確定的用途途使用土地地。國家嚴格限限制農用地地轉為建設設用地，控控制建設用用地總量，，對耕地實實行特殊保保護。國家家實行占用用耕地補償償制度。非非農業(yè)建設設經批準占占用耕地的的，按照"占多少，墾墾多少"的原則，由由占用耕地地的單位負負責開墾與與所占用耕耕地的數量量和質量相相當的耕地地；沒有條條件開墾或或者開墾的的耕地不符符合要求的的，應當按按照省、自自治區(qū)、直直轄市的規(guī)規(guī)定繳納耕耕地開墾費費，?？钣糜糜陂_墾新新的耕地。。我公司擬開開發(fā)的xxx中包含一部部分農用地地，涉及到到農用地轉轉建設用地地的問題。。非常麻煩煩。需要上上報國家，，還需要按按照占用的的耕地數量量補償耕地地的問題。。地方政策中中，重點講講一下大慶慶地方土地地政策，大大慶市人民民政府為加加快舊城區(qū)區(qū)改造開發(fā)發(fā)步伐，出出臺了《關于加強舊舊城區(qū)改造造土地收購購儲備工作作的指導意意見（試行行）》慶政發(fā)〔2010〕3號。文件規(guī)定發(fā)發(fā)改部門負負責舊城區(qū)區(qū)改造土地地整理立項項批復，建建設部門負負責編制舊舊城區(qū)改造造年度計劃劃，規(guī)劃部部門負責改改造地塊的的控制性詳詳細規(guī)劃并并提出規(guī)劃劃設計條件件，拆遷管管理部門負負責拆遷政政策指導、、審核批準準拆遷補償償方案，土土地收儲部部門負責拆拆遷補償安安置和土地地拆遷整理理，財政部部門負責籌籌集收儲資資金，城管管、公安、、法制等部部門要在職職責范圍內內做好保障障工作。xx市對舊城區(qū)區(qū)改造項目目實行用地地預申請制制度，公開開面向社會會招商用地地預申請企企業(yè)。用地預申請請企業(yè)要按按招商條件件交納預申申請保證金金。預申請請企業(yè)協(xié)助助收儲部門門而發(fā)生的的前期規(guī)劃劃費、設計計費、調查查費、委托托評估費、、拆遷不可可預見費和和籌集預申申請保證金金所發(fā)生的的財務費用用等成本性性支出，納納入收儲成成本，適當當予以補償償，補償數數額不能超超過實際拆拆遷成本的的20%，具體標準準由舊城區(qū)區(qū)改造土地地收儲工作作領導小組組根據項目目實際情況況確定。舊城區(qū)改造造項目土地地整理完成成后，依據據總體規(guī)劃劃設計，土土地面向社社會公開競競價出讓。。預申請保證證金額度，，要根據項項目實際情情況確定。。對于預計拆遷成成本小于土土地出讓金金評估價格格的項目，預預申請保證證金按照土土地出讓金金評估價加加各項規(guī)費費（不含人人防費）及及用地預申申請企業(yè)協(xié)協(xié)助收儲所所發(fā)生的成成本性支出出的合計數數交納。對預計拆遷成成本大于土土地出讓金金評估價格格的項目，1、如果預計計拆遷成本本小于該宗宗土地出讓讓金評估價價加規(guī)費價價格，預申申請保證金金按照土地地出讓金加加規(guī)費加前前期成本性性支出的合合計數交納納；2、如果預計計拆遷成本本大于該宗宗土地出讓讓金評估價價加規(guī)費，，預申請保保證金按照照預計拆遷遷成本、該該宗土地開開發(fā)建設應應交各項規(guī)規(guī)費中上繳繳國家和省省的部分、、用地預申申請企業(yè)協(xié)協(xié)助收儲所所發(fā)生的成成本性支出出的合計數數交納