重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及分析報(bào)告

58/58前言承蒙信任，邀請(qǐng)我司就貴司“麗水菁苑”項(xiàng)目提交如下報(bào)告。結(jié)合相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及我司市場(chǎng)調(diào)研部的研究成果，我司對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況進(jìn)行了分析；對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查及分析；并對(duì)我司的成功案例進(jìn)行了簡(jiǎn)要的剖析；最后，就我司所提供的服務(wù)進(jìn)行了較為詳細(xì)的介紹。此報(bào)告中的觀點(diǎn)僅代表我司之觀點(diǎn)，僅供參考?？傮w市場(chǎng)分析2000年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概況隨著重慶升直轄市以及中央西部大開發(fā)政策的貫徹實(shí)施，重慶的變化可謂是日新月異，各行各業(yè)都呈現(xiàn)出一幅欣欣向榮的景象，而房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的尤為突出：其開發(fā)量之巨大，競(jìng)爭(zhēng)之激烈在重慶地產(chǎn)史上是史無前例。地王廣場(chǎng)商鋪以31萬元/M2的房市天價(jià)在重慶拍賣成功，全市乃至全國(guó)地產(chǎn)界為之振憾；而龍湖花園的購房者三天三夜排號(hào)，開盤兩天共銷售1.5億；更制造了重慶地產(chǎn)界的奇跡。2000年山城樓市供銷兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速進(jìn)展2000年我市房地產(chǎn)業(yè)得到快速進(jìn)展，在各種固定資產(chǎn)投資中增速居首位。全年完成開發(fā)投資139.63億，同比增長(zhǎng)24.1%，增幅超過1999年8.5個(gè)百分點(diǎn)，完成投資總量創(chuàng)下歷史最高水平。幢幢新樓扮靚山城據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供的資料顯示，我市2000年住宅建設(shè)完成投資呈大幅度增長(zhǎng)，全年商品住宅建設(shè)完成投資72.8億元，同比增長(zhǎng)39.1%。住宅新開工面積也大幅度增加，2000年新開工住宅面積969.26萬平方米，同比增長(zhǎng)59.3%，商品住宅建設(shè)進(jìn)一步加快。與往年不同，我市2000年房屋竣工面積大幅增長(zhǎng)，全年房屋竣工面積869.42萬平方米，同比增長(zhǎng)37.1%。私人買去八成現(xiàn)房2000年我市商品房銷售量有大幅增長(zhǎng)，私人購房群體進(jìn)一步擴(kuò)大，全年商品房銷售面積為579.96萬平方米，同比增長(zhǎng)34.9%。全年私人購買現(xiàn)房為535.70萬平方米，同比增長(zhǎng)43.6%，其中，私人購買住宅為473.30萬平方米，占現(xiàn)房銷量的81.6%。品牌項(xiàng)目領(lǐng)跑期房銷售龍湖花園、天驕俊園、海怡花園等品牌項(xiàng)目有力地促進(jìn)了期房銷售，2000年全市商品房期房銷售267.78萬平方米，同比增長(zhǎng)45.2%，超過以往任何年份。而一些非品牌開發(fā)商開發(fā)的房屋卻出現(xiàn)嚴(yán)峻空置，使得全市商品房空置面積逐年遞增，2000年我市商品房空置面積為421.94萬平方米，同比增長(zhǎng)19.5%。房地產(chǎn)火爆的背后，也蘊(yùn)含著危機(jī)高空置率嚴(yán)峻，市場(chǎng)情況不容樂觀我市住宅空置率在2000年雖有所下降，但空置面積仍在不斷增加。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示：商品房住宅在2000年的空置率下降7.1%，但由于商品房竣工、銷售的增長(zhǎng)速度不一（2000年1月至11月竣工面積為367.5萬M2，同比增長(zhǎng)41.1%，銷售面積253.2萬M2，同比增長(zhǎng)19.2%），導(dǎo)致全市商品房住宅空置量仍接著增加，到去年11月底止，全市商品房空置面積為393.9萬M2，與去年底相比新增40.9萬M2，其中，住宅空置170.6萬M2，商品房住宅市場(chǎng)情況不容樂觀。大量“雜牌軍”的存在導(dǎo)致我市商品房住宅市場(chǎng)質(zhì)量偏低個(gè)案分析下面以渝中區(qū)為例，剖析其房產(chǎn)態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀本年施工面積本年銷售面積（M2）空置面積（M2）合計(jì)本年新開工住宅16438329369269671551961合計(jì)36520013572261027751370430住宅所占比例45%26%68%42%從表中能夠看出：渝中區(qū)本年住宅新開工面積只占總的新開工面積的26%，講明渝中區(qū)2000年建筑投資重點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到非住宅項(xiàng)目；渝中區(qū)2000年施工總面積為3652001M2要緊樓盤起價(jià)趨勢(shì)表本區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的起價(jià)跨度較大，講明本區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的檔次參差不齊。2001年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)進(jìn)入2001年，據(jù)我司調(diào)查研究，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)呈現(xiàn)“三喜一憂”的態(tài)勢(shì)。三喜：商品房銷售均價(jià)上漲178元/M2個(gè)人購房比例比去年同期增長(zhǎng)86.2%質(zhì)素較好的樓盤銷售通暢一憂：銷售增長(zhǎng)速度仍低于竣工增長(zhǎng)速度，住宅空置率上升。此“三喜一憂”格局表明：重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，人們的投資信心增強(qiáng)；好樓盤與差樓之間的差距進(jìn)一步拉大，形成自然淘汰；空置房的消化已成為擺在政府和進(jìn)展商面前的一道嚴(yán)竣的考題。2001年重慶市春展會(huì)觀看2001年一開年，樓市既表現(xiàn)出既欣欣向榮，又競(jìng)爭(zhēng)激烈的態(tài)勢(shì)。從開發(fā)量來看，北部新城僅五黃路板塊今年就將推出近20個(gè)新盤，開發(fā)總量超過150萬方，沙坪壩、南岸的開發(fā)量也在100萬方以上，連沉寂數(shù)年的渝中區(qū)住宅市場(chǎng)也在開春就冒出了“四大名旦”……。重慶市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入眾雄逐鹿的時(shí)代。而2001年春展會(huì)則是這場(chǎng)“戰(zhàn)火”的序幕。2001年春展會(huì)于3月24日－4月1日在上清寺鑫隆達(dá)大廈召開，參展的有61家開發(fā)企業(yè)，既有以龍湖、華新國(guó)際、南方、渝海、協(xié)信等一大批一線開發(fā)商為代表的中堅(jiān)力量；也有以學(xué)林雅園、金陽騎龍山莊、金都香榭、朵力名都等樓盤為代表的市場(chǎng)“新貴”不墅項(xiàng)目卷土重來今年春展會(huì)上有不墅產(chǎn)品的項(xiàng)目有：龍湖花園、錦繡山莊、南方上格林、肖河香榭、榕湖國(guó)際花園、新東?；▓@、佳華世紀(jì)新城和水天花園。榕湖國(guó)際花園可能4月底開盤，連排不墅占了一半，有112套，價(jià)格為32803680元/平方米。新東福二期也為全不墅，53畝土地上建57幢不墅(連排和獨(dú)立)，價(jià)格未定，可能在6000元/平方米，將于今年7、8月開工?！侣沸聵蛐卤P涌現(xiàn)位于嘉陵江復(fù)線橋旁的東方家園提出：新橋、新路、新生活。此語概括了交通條件的改變對(duì)其毗鄰地段帶來的居住條件的變化，正是這種變化，催生出重慶新橋、新路邊的新盤，黃花園大橋周邊有南方上格林、華新都市花園、江南山水、東海福苑；鵝公巖大橋周邊有金色家園、濱江花園、金陽騎龍山莊，而南方和競(jìng)地兩個(gè)房產(chǎn)巨頭在鵝公巖大橋至四公里的引橋附近的新項(xiàng)目也將在年內(nèi)動(dòng)工；鴛鴦大道附近有肖河香榭，而南方、渝海等大戶也在那個(gè)地點(diǎn)“下注”。新橋、新路涌現(xiàn)新盤的局面在重慶形成，剛好印證了一句關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的名言：地段、地段、依舊地段。規(guī)劃更加人性化大多優(yōu)質(zhì)樓盤，如天驕年華、學(xué)林雅園、南方上格林等都摒棄了“四合院式”的傳統(tǒng)布局，而是不具匠心地將小區(qū)分成幾個(gè)組團(tuán)，各個(gè)組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立又有機(jī)結(jié)合，使生活空間富有情趣；其次是這些小區(qū)更多地考慮了居民生活的安全、方便和舒適，不僅無一例外地實(shí)行了人車分流，還對(duì)小區(qū)進(jìn)行了必要的功能分區(qū)，保證觀景、休閑、運(yùn)動(dòng)各區(qū)互不干擾。小區(qū)環(huán)境私有化空中花園、30至40平方米的大型景觀陽臺(tái)，春展會(huì)上展示的這些新產(chǎn)品，成為相當(dāng)多樓盤主推的賣點(diǎn)。它充分滿足了人們擁有自己一畝三分地享受綠化和景觀的要求。其中表現(xiàn)最明顯的有龍湖花園和水天花園，而今年房展會(huì)上，水天花園、學(xué)林雅園、濱江花園、南方上格林、騎龍山莊、夢(mèng)幻21等樓盤所展示的戶型中，均有環(huán)境私有化的影子，他們或是有空中花園，或是有大型景觀陽臺(tái)，吸引了相當(dāng)多購房者的目光。戶型設(shè)計(jì)更富變化此次房交會(huì)上，相當(dāng)多的新盤推出了新的戶型，如學(xué)林雅園236平方米的躍層一躍再躍，三個(gè)空間內(nèi)每層又有錯(cuò)層，共變化出6個(gè)層面；肖河香榭推出“你設(shè)計(jì)我建筑”的誘人打算；江山多嬌·濱江花園二期映江樓，在99.3米的高層戶戶都挑空6米做空中花園；夢(mèng)幻21的全躍層房客廳挑空5米2001年本市房地產(chǎn)特征分析2001年，重慶房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。從宏觀面看，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的步伐全面加快，西部大開發(fā)和中國(guó)加入WTO使海內(nèi)外投資進(jìn)一步聚焦西部這唯一直轄市；從微觀面看，先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念和技術(shù)體系引入重慶，圍繞區(qū)域、品質(zhì)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。這必定使重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，使重慶房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求企業(yè)素養(yǎng)的全面提高，加快企業(yè)實(shí)現(xiàn)升級(jí)的步伐。據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研部的分析：2001年，將是重慶房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵一年，房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下特征：陸續(xù)推出的新盤將更加注重樓盤的內(nèi)在素養(yǎng)，強(qiáng)調(diào)均好性。房地產(chǎn)企業(yè)將普遍加強(qiáng)內(nèi)功修煉，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，謀求企業(yè)制度的現(xiàn)代化，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步向優(yōu)秀企業(yè)集中，一些觀念落后、經(jīng)營(yíng)治理不善、包袱沉重、實(shí)力空虛的企業(yè)將逐漸在競(jìng)爭(zhēng)中消逝。類似于江北區(qū)“五黃路現(xiàn)象”的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)：都市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶動(dòng)相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)的進(jìn)展，實(shí)施片區(qū)開發(fā)的“地盤開發(fā)商”將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演更加活躍的角色。2001年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)規(guī)模開發(fā)，大盤競(jìng)爭(zhēng) 在過去的一年中，面對(duì)北京、上海、廣州幾大中心都市的開發(fā)商以大規(guī)模開發(fā)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，重慶的開發(fā)商總有一種望其項(xiàng)背的感嘆，就連與近鄰的成都相比也有一段距離。但我們那個(gè)年輕的直轄市，正以其旺盛的活力和勇氣，在新世紀(jì)到來之際，拉開了大規(guī)模開發(fā)的序幕。重慶進(jìn)展商在完成原始資本積存和聚積小規(guī)模開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)之后，開始了新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，南岸、沙坪壩、江北三個(gè)區(qū)域的大盤形成三足鼎立的格局。能夠講，新一年的重慶樓市是大盤競(jìng)爭(zhēng)的年代，其呈現(xiàn)的特點(diǎn)是大盤與大盤之間的競(jìng)爭(zhēng)和江北與南岸之間的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，在同一起跑線競(jìng)爭(zhēng)的選手們，誰跑得更快，誰將是市場(chǎng)上最后的贏家，人們正拭目以待。 在短時(shí)刻里出現(xiàn)眾多大盤的競(jìng)爭(zhēng)，這可能是人們未能預(yù)料到的，但這正是重慶樓市正在走向成熟與進(jìn)步的標(biāo)志。 大盤的出現(xiàn)關(guān)于過去未能消化的小規(guī)模項(xiàng)目是一個(gè)巨大的壓力，消費(fèi)者的購買傾向會(huì)更加明顯，產(chǎn)品的升級(jí)換代會(huì)使過去落后的項(xiàng)目成為市場(chǎng)的棄兒，期房比準(zhǔn)現(xiàn)房好賣的現(xiàn)象，正體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)一種新生活方式的更高要求，以及消費(fèi)者的成熟。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)更加激烈2001年的房市容不樂觀。理由有兩：首先，我市房?jī)r(jià)與其它直轄市相比差距太大，還不及近鄰的成都，外來客戶少之又少。由此，我們能夠看出，重慶的房地產(chǎn)還沒有形成一種外向型的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房屋消費(fèi)者要緊依舊本地居民。其次，開發(fā)商的開發(fā)速度過快，而有效需求明顯不足。以沙坪壩為例，該區(qū)總?cè)丝诩s40萬，具有較強(qiáng)購買力的要緊是高校教師，但他們的居住差不多上差不多解決。近期，沙坪壩又陸續(xù)開了幾個(gè)盤，而需求不足更會(huì)導(dǎo)致價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。我司認(rèn)為下一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)將會(huì)是楊家坪。那個(gè)區(qū)人口密度大，而目前僅有珠江花園、廣廈經(jīng)典等為數(shù)不多的幾個(gè)上規(guī)模的樓盤，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，再加上楊家坪地區(qū)地域分布較為集中，向周邊地區(qū)的輻射能力強(qiáng)，房產(chǎn)需求還未飽和。思路決定出路，創(chuàng)新才有前途2001年，重慶的區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)展格局將不再偏重于某一個(gè)區(qū)，而是呈現(xiàn)幾個(gè)區(qū)聯(lián)動(dòng)的特征，各區(qū)政府對(duì)進(jìn)展藍(lán)圖都有總體規(guī)劃，將促進(jìn)各區(qū)域進(jìn)展同步進(jìn)行。例如后來居上的沙坪壩區(qū)，文化底蘊(yùn)深厚，以后的進(jìn)展上升空間專門大，協(xié)信集團(tuán)、華宇集團(tuán)、渝開發(fā)、渝海等開發(fā)商的入主將掀起沙坪壩進(jìn)展的高潮。今年也是重慶開發(fā)商機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的一年，房產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌的局面。市場(chǎng)走向成熟就意味著競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，而下時(shí)期的競(jìng)爭(zhēng)將不僅是資金、成本等簡(jiǎn)單元素的比較，更是開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等各個(gè)領(lǐng)域的綜合實(shí)力的較量。樣本樓盤分析考慮到本項(xiàng)目的定位為中、高檔樓盤，因此，我司對(duì)本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)具有代表性的中、高檔樓盤進(jìn)行了調(diào)查與分析，以期對(duì)本項(xiàng)目提供一定的參考意義，具體調(diào)查如下：一、珠江花園1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介珠江花園位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道江邊，是由中外合資重慶珠江實(shí)業(yè)有限公司從1997年開始開發(fā)的，地處九龍坡區(qū)天寶新城內(nèi)，面臨長(zhǎng)江，緊鄰楊家坪轉(zhuǎn)盤和鵝公巖大橋，距成渝公路僅3分鐘車程，占地200余畝，總建筑面積30余萬平方米，建筑密度28.36%，綠化率47％，容積率02.14，整個(gè)小區(qū)在建筑風(fēng)格上中西結(jié)合，建筑造型上尊重傳統(tǒng)。2、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：從1997年到現(xiàn)在，珠江花園完成了由拓荒狀態(tài)到成熟社區(qū)的過渡，在以下幾方面為其的形象及銷售打下了良好的基礎(chǔ)。交通。眾所周知，由于山城獨(dú)特的地形，居民外出十分依靠交通的便利，珠江花園已開通了404．226．428路公交車和立即開通413路，另外鄰近的鵝公巖大橋和輕軌車站也為其交通提供了更多的便利。周邊配套。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)．山城超市．重百九龍坡商城．西餐廳．火鍋館．醫(yī)院．學(xué)校．銀行等周邊配套設(shè)施較齊全；小區(qū)內(nèi)部配套。小區(qū)內(nèi)部配套較完善，供水采納低分區(qū)供水系統(tǒng)；供電設(shè)有10KV開閉所，直接由和尚山電站引入，分配于各樓寓變電所；供氣，由市區(qū)219燃?xì)夤芤胄^(qū)，環(huán)狀燃?xì)夤芫W(wǎng)分不送入各樓寓的調(diào)壓系統(tǒng)，人車分流，三菱電梯，幼兒園．老人活動(dòng)中心，游泳館．中心噴水池，車位等差不多上能全部滿足滿足入住者多方面的需求，這也是它銷售方面的絕佳優(yōu)勢(shì)之一。小區(qū)景觀。珠江花園的小區(qū)景觀極富特色，面積達(dá)02.6萬多平方米，由廣東林科園林設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，著力于體現(xiàn)“人與自然中心廣場(chǎng)“，“日本景園“，“溪澗“?！皻W洲風(fēng)情園“四大主題，且景觀面兼顧江景和小區(qū)內(nèi)庭兩個(gè)方位。劣勢(shì)：戶型面積偏大。三室兩廳為其主力戶型，第一期臨江面多為160平方米左右，現(xiàn)仍有相當(dāng)部份沒賣，其余120平方米左右的三室兩廳銷售情況專門好。將荷景苑（不墅）規(guī)劃在內(nèi)庭，沒有最佳的利用自然景觀。3、營(yíng)銷分析從營(yíng)銷面分析來看：從1997年―――2001年，珠江花園價(jià)格一路看漲，人原來的起價(jià)1870元／平方米，到現(xiàn)在的2100元／平方米，走勢(shì)一路看好，現(xiàn)時(shí)期層差20元／層，銷售率達(dá)40％。營(yíng)銷方面的特點(diǎn)是：平淡入市，以務(wù)實(shí)為主，多采納車身廣告．展板．POP．報(bào)紙廣告．電視廣告等宣傳方式，以一種平易近人的告知方式逐步打響知名度，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者沒有做過多的細(xì)分，以廣告訴求等方面的賣點(diǎn)為重點(diǎn)，塑造其卓越顯著的地理位置和細(xì)致入微的星級(jí)服務(wù)，總體來看，它的營(yíng)銷打的是一種長(zhǎng)期性的策略，市場(chǎng)細(xì)分化不夠深，不能起到引導(dǎo)消費(fèi)的作用。二、競(jìng)地都市花園1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介競(jìng)地都市花園是由重慶競(jìng)地實(shí)業(yè)有限公司于1996年開始開發(fā)建筑的中高檔精品住宅小區(qū)，位于重慶市渝中區(qū)大坪大黃路6＃，占地51870平方米，總建筑面積為15萬余平方米，新建住宅共計(jì)1302套，由東．西兩個(gè)建筑組群組成，東區(qū)建于1996年，由12幢多層住宅及公用建筑組成，97年十月前全部售罄，均價(jià)2200元／平方米，至97年底入住率95％以上，西區(qū)（即二期工程）建于1998――1999年，由十四幢電梯公寓組成，二期小區(qū)配套設(shè)施完備，用于服務(wù)性及公用的建筑面積約18500平方米，小區(qū)綠化率達(dá)47.3%，均價(jià)2600元／平方米，層差30－100元／層，銷售率及入住率均在90％左右。2、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：地理位置較好，交通便利。周邊生活，工作配套較成熟。內(nèi)部配套齊全，其社區(qū)內(nèi)部配套――－晨跑徑．兒童嬉戲園．會(huì)所．健康檔案．健康通道．游泳池等內(nèi)部配套較完善。園林景觀設(shè)計(jì)在渝中區(qū)的樓盤中頗具特色――水景．綠化相交融。物業(yè)治理完善，在安全性，人性化，專業(yè)化各方面都有充分的體現(xiàn)。進(jìn)展商知名度高，具有品牌效應(yīng)。劣勢(shì)：其三室兩廳戶型面積在136－150之間，感受面積偏大。項(xiàng)目開發(fā)較早，現(xiàn)代化設(shè)施不完善。戶型設(shè)計(jì)稍顯陳舊。3、營(yíng)銷分析營(yíng)銷以務(wù)實(shí)為主，先做環(huán)境，樹立形象；以口碑為主，附以廣告宣傳；在廣告宣傳方面，要緊以實(shí)景圖片為主，充分展示自身品質(zhì)，顯示競(jìng)地花園社區(qū)成熟，配套完善的一方，能夠講是一個(gè)比較成功的銷售模式。三、新東?；▓@1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介新東?；▓@位于重慶市渝中區(qū)菜袁路209號(hào)（原大坪苗圃），是重慶新東福實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的一個(gè)山水園林式高尚小區(qū)，小區(qū)總共用地7441公頃，總建筑面積12萬平方米，建筑密度達(dá)22.9％,現(xiàn)時(shí)期起價(jià)：2100元／平方米，均價(jià)：2500元／平方米，銷售率達(dá)50％，具體規(guī)劃為5幢21層的高層電梯公寓及一部份小不墅組成，面積從166－275平方米，戶型從三室兩廳又衛(wèi)――五室兩廳雙衛(wèi)，內(nèi)部配套較完善，有5600平方米全市最大會(huì)所，全天幕室內(nèi)恒溫游泳池，每幢樓配備02部日立豪華電梯，三個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，戶外兒童樂園，智能小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由香港梁行進(jìn)行全面金牌物管，總體環(huán)境及周邊配套較完善。2、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：小區(qū)規(guī)模較大，且有持續(xù)開發(fā)的空間。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善。項(xiàng)目自身配套較先進(jìn)。戶型設(shè)計(jì)較為合理。請(qǐng)知名物業(yè)治理公司作物業(yè)顧問，保證了其物業(yè)治理的水平。劣勢(shì)：戶型面積偏大，最小面積差不多上166平方米。區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)較為平淡。3、營(yíng)銷分析新東?；▓@的市場(chǎng)定位在高收入階層，包括高級(jí)白領(lǐng)．私企老總．政府官員。在營(yíng)銷打算的執(zhí)行中了著重突出其位于渝中區(qū)優(yōu)越的地理位置，最明顯的就在于其廣告版面的設(shè)計(jì)和廣告語，其廣告版面設(shè)計(jì)較有特色多以35＊24版面，晨報(bào)．晚報(bào)為要緊選擇，版面期期不同，訴求點(diǎn)也是期期同，但總的目地突出其山水園林式新高尚小區(qū)特色；同時(shí)，新東福的宣傳策劃方面比較注重給業(yè)主多方面的實(shí)惠，且緊扣當(dāng)時(shí)廣告―――如“業(yè)主購物直通車．送海爾家電套餐等，既擴(kuò)大了本身的知名度提升了形象，又給業(yè)主以實(shí)在的優(yōu)惠，起到了一舉多得的效果，其廣告語――與自然同呼吸，也緊扣住了高檔山水園林式小區(qū)的特色，值得借鑒。四、項(xiàng)目比較環(huán)境三個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境營(yíng)造各具特色，其中尤以競(jìng)地花園的環(huán)境為最。由于其小區(qū)開發(fā)較早，環(huán)境經(jīng)多年的經(jīng)營(yíng)，已具的一定的規(guī)模，小區(qū)的樹木年代較長(zhǎng)，而且進(jìn)展商比較注意一些細(xì)部的工作，如：區(qū)內(nèi)完善統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)、每一棟樓的精巧門牌、小區(qū)內(nèi)的提款機(jī)、自動(dòng)售貨機(jī)等，一切均力求為住房營(yíng)造一種舒適、便利的生活。而相關(guān)于競(jìng)地花園而言，新東福及珠江花園的小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境的營(yíng)造則略遜一疇。價(jià)格在三個(gè)小區(qū)中，競(jìng)地花園的價(jià)格是最高的。分析其緣故：由于其推出時(shí)刻較早，當(dāng)時(shí)在本區(qū)域內(nèi)尚沒有同一檔次的項(xiàng)目，一經(jīng)推出即給人耳目一新之感，銷售成績(jī)良好。其利潤(rùn)已在前期的推廣中回收；同時(shí)，在不斷的經(jīng)營(yíng)中，小區(qū)逐漸的完善自身素養(yǎng)，真正為住戶提供了一個(gè)良好舒適的生活空間，在消費(fèi)者中形成了良好的口碑。而從其公司持續(xù)性進(jìn)展的角度來考慮，堅(jiān)挺的價(jià)格將有利于其今后其它項(xiàng)目的推廣。而就新東福及珠江花園而言，盡管項(xiàng)目新、自身配套較齊全、現(xiàn)代化設(shè)施較多、戶型設(shè)計(jì)較新穎，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)已由“暴利時(shí)代”變?yōu)椤拔⒗麜r(shí)代”，因此，進(jìn)展商順應(yīng)市場(chǎng)的情況，推出時(shí)即以針對(duì)性的價(jià)格推出，價(jià)格較競(jìng)地花園略低。自身素養(yǎng)三個(gè)項(xiàng)目中，由于競(jìng)地花園開發(fā)相對(duì)較早，因此，在戶型設(shè)計(jì)，現(xiàn)代化設(shè)施等方面均不如其它兩個(gè)項(xiàng)目，如競(jìng)地花園沒有凸窗，沒有門禁、可視對(duì)講等設(shè)施。營(yíng)銷由于競(jìng)地花園開發(fā)較早，其售樓處已搬至小區(qū)內(nèi)，賣場(chǎng)較為簡(jiǎn)單。新東?；▓@為新開項(xiàng)目，其賣場(chǎng)分區(qū)全理，銷售人員著裝統(tǒng)一，同時(shí)專設(shè)賣場(chǎng)，減少了對(duì)小區(qū)的干擾；同時(shí)，銷售樓處與小區(qū)之間有參觀車載客戶進(jìn)入小區(qū)，既方便了客戶看房，又可使客戶在看房前先對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行參觀。CI系統(tǒng)比較到位：計(jì)算單、名片、便簽整齊劃一。珠江花園由于其售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一段距離，該路段的導(dǎo)示系統(tǒng)做的較好，但由于賣場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)距離較遠(yuǎn)，而進(jìn)展商并沒有做任何的措施來補(bǔ)救，易導(dǎo)致客戶產(chǎn)生不良的感受。售樓處采納觸摸式電腦對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行介紹，同時(shí)所有計(jì)算表均由電腦直接打印，比較新穎。但售樓人員素養(yǎng)較差。成功案例簡(jiǎn)介由于我公司代理的樓盤項(xiàng)目較多，無法一一介紹，以下僅選取我公司代理的兩個(gè)項(xiàng)目做簡(jiǎn)要介紹。一、保利紅棉花園該項(xiàng)目為廣州最大住宅小區(qū)之一，亦為建設(shè)部頒發(fā)之國(guó)家示范小區(qū)，其進(jìn)展商為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，其為廣州聞名開發(fā)商之一，其同期開發(fā)的保利花園，曾獲國(guó)家康居示范小區(qū)的稱號(hào)（全國(guó)僅有13個(gè)小區(qū)獲此殊榮）。保得紅棉花園占地面積約為8萬平方米，有六十多棟多層及一棟高層住宅組成。其在最后一期推廣中由于各種因素造成銷售不盡人意。我司于2000年8月底介入銷售，詳細(xì)調(diào)查，深入分析，精心策劃，我司認(rèn)為本項(xiàng)目由于開發(fā)較早，在戶型設(shè)計(jì)、功能設(shè)置等方面已落后于新開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)考慮到該片區(qū)在些時(shí)期供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但考慮到進(jìn)展商具有較高的知名度，以及小區(qū)在前期已在客戶心中形成一定的阻礙。因此，我司制定了充分利用進(jìn)展商的知名度及小區(qū)良好的品牌，采納新穎的推廣方式進(jìn)行推廣，制造轟動(dòng)效應(yīng)，吸引對(duì)本項(xiàng)目已有一定認(rèn)知的客戶的策略，開創(chuàng)廣州地產(chǎn)一手樓拍賣的先例及“一口價(jià)”推廣方案。至2000年12月底，在短短三、四個(gè)月時(shí)刻銷售面積達(dá)18239平方米，成交金額為人民幣5196873.00元，創(chuàng)廣州地產(chǎn)界佳話二、朗晴居本項(xiàng)目原名為怡安花園，位于內(nèi)環(huán)圈與江灣橋交匯處，是海珠區(qū)花園小區(qū)式住宅，總占地7萬多平方米。其第一期名為怡安花園，由12棟9層與1棟18層組成，約800多戶。到第二期進(jìn)展時(shí)，該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，考慮到怡安花園的名字已不能適應(yīng)新一代建筑的風(fēng)格，因此誠(chéng)安地產(chǎn)建議將怡安花園二期改名為朗晴居，并通過對(duì)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目自身的情況對(duì)花園、外立面、結(jié)構(gòu)等作出詳盡建議?；▓@方面：建議建筑極富情趣的星月花園、增設(shè)法國(guó)名牌戴思樂泳池及多功能會(huì)所。外立面：建議聘請(qǐng)美國(guó)現(xiàn)代建筑大師R..Meier對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，大面積采納純白色外墻磚，并大量使用通透玻璃，以營(yíng)造一種簡(jiǎn)約、明快、極富時(shí)代感整體外立面效果。同時(shí)，將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為極富時(shí)代感的年輕一族及名企精英。在廣告宣傳上，配合項(xiàng)目的特點(diǎn)，針對(duì)目標(biāo)客戶的喜好，以明快的色彩為主調(diào)，充分利用怡安所眾多的優(yōu)惠會(huì)員消費(fèi)卡。在多方的努力與配合下取得了不俗的市場(chǎng)反應(yīng)：通過8個(gè)月積極推售，迅速消化項(xiàng)目二期9棟住宅，銷售面積超過5萬平方米，成交金額達(dá)2億3仟萬元。合作方式結(jié)合進(jìn)展商的需要，我司可提供全程策劃服務(wù)，及全程策劃代理服務(wù)。以下，我司將就該兩項(xiàng)目服務(wù)的內(nèi)容及合作方式作簡(jiǎn)單介紹。全程策劃我公司嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)操作程序進(jìn)行項(xiàng)目全程策劃工作，以期最大限度地突出有利因素，規(guī)避不利因素，采納多種推廣方式，配合現(xiàn)場(chǎng)銷售，達(dá)到理想銷售效果，具體工作內(nèi)容如下：1、前期市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)情況瞬息萬變，對(duì)市場(chǎng)的充分了解是成功策劃的基礎(chǔ)，我公司在項(xiàng)目策劃前期，首先需要進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查。整體市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)研2、策劃方案時(shí)期通過對(duì)項(xiàng)目自身情況的分析，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)情況的詳細(xì)調(diào)查，我公司將針對(duì)項(xiàng)目制定具體的策劃方案，具體內(nèi)容如下：1）市場(chǎng)形勢(shì)分析整體市場(chǎng)形勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析2）項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析a、項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析b、項(xiàng)目機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目存在問題分析及改進(jìn)意見3）項(xiàng)目推廣策略綜合市場(chǎng)分析和項(xiàng)目分析確定項(xiàng)目差不多定位及目標(biāo)客戶定位結(jié)合目標(biāo)客戶分析，確定項(xiàng)目主賣點(diǎn)依照項(xiàng)目賣點(diǎn)綜合分析，確定項(xiàng)目整體推廣策略a、總體推廣思路的制定b、策劃執(zhí)行方案的進(jìn)度打算c、協(xié)作公司的確定與工作配合4）依照項(xiàng)目整體推廣策略，制定相應(yīng)的廣告策略、包裝策略、銷售策略廣告策略a、中心思路及推廣主題b、售樓資料制作建議c、媒體運(yùn)用綜合策略d、種類媒體分步策略及費(fèi)用安排包裝策略a、總體包裝策略及效果要求b、外圍導(dǎo)示系統(tǒng)布置建議c、售樓處功能分布及包裝效果d、看樓通道設(shè)置及包裝建議e、樣板房位置、數(shù)量及裝修建議f、環(huán)境及附屬設(shè)施展示建議g、輔助人員及設(shè)備要求銷售策略a、價(jià)格制定策略（核心價(jià)格確定、付款方式選擇策略及折扣率確定、價(jià)格表制訂策略、價(jià)格調(diào)整策略及整體均價(jià)實(shí)現(xiàn)方式）b、銷售組織策略（內(nèi)部認(rèn)購期的客戶調(diào)查與優(yōu)惠措施、公開銷售期的促銷策略、銷售信息反饋、總結(jié)及策略調(diào)整）c、銷售組織，包括銷售人員安排及培訓(xùn)d、現(xiàn)場(chǎng)包裝效果的跟蹤及調(diào)整e、廣告效果的跟蹤調(diào)查及調(diào)整全程策劃代理針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，我公司將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃代理，規(guī)避不利因素，突出有利因素，并配備專業(yè)的銷售人員進(jìn)行銷售，以期到達(dá)最佳銷售效果。策劃時(shí)期樓盤的策劃是對(duì)樓盤進(jìn)行全方位的調(diào)研，挖掘樓盤的賣點(diǎn)，并制定有效的整體營(yíng)銷方案的過程。策劃工作的成功與否直接關(guān)系到銷售業(yè)績(jī)的好壞，我公司將在以下方面提供專業(yè)服務(wù)。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目分析市場(chǎng)定位建議戶型劃分及比例建議樓體處觀建議入市時(shí)機(jī)選擇價(jià)格策略建議銷售策略建議銷售時(shí)期：樓盤的銷售是綜合性策略的制定和實(shí)施。我司將會(huì)在以下方面提供專業(yè)服務(wù)：①樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝其中包括：售樓處的設(shè)計(jì)及內(nèi)部布置建議樣板房的設(shè)計(jì)建議看樓通道的布置建議導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計(jì)建議形象墻的設(shè)計(jì)建議樓體條幅的建議廣告牌的建議②售樓資料的建議其中包括：樓書、折頁的設(shè)計(jì)建議價(jià)格表制定建議付款方式制定建議認(rèn)購手續(xù)的制定建議③推廣方式及綜合策略其中包括：電視廣告建議報(bào)紙廣告建議各種禮儀活動(dòng)建議展銷活動(dòng)建議其他宣傳推廣方式建議綜合推廣費(fèi)用打算建議④銷售現(xiàn)場(chǎng)組織其中包括：專業(yè)銷售人員進(jìn)行客戶接待及促成交易，成交統(tǒng)計(jì)、客戶調(diào)查及銷售策略調(diào)整時(shí)期促銷策略建議展銷活動(dòng)的組織與實(shí)施輔助人員的安排建議銷售是項(xiàng)目開發(fā)最重要的時(shí)期，是樓盤最終在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)價(jià)值、進(jìn)展商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵時(shí)期。同時(shí)，銷售是專業(yè)性專門強(qiáng)，綜合性專門高的活動(dòng)。通過專業(yè)代理服務(wù)，進(jìn)展商可用盡可能低的銷售費(fèi)用實(shí)現(xiàn)盡可能多的銷售業(yè)績(jī)。我司可在銷售時(shí)期為貴司提供全面、穩(wěn)健、實(shí)在的專業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目運(yùn)作的其他方面相關(guān)協(xié)作單位的推舉與合作我司可在項(xiàng)目運(yùn)作中為貴司推舉相關(guān)協(xié)作單位，并與貴司確定的協(xié)作單位通力合作，確保項(xiàng)目的順利運(yùn)作。具體協(xié)作單位包括：廣告公司宣傳媒體禮儀公司模型公司裝飾公司三、雙方合作方式雙方友好協(xié)商，簽訂策劃代理合同。我司通過詳盡的市場(chǎng)調(diào)查、細(xì)致的分析研究在合同規(guī)定的時(shí)刻內(nèi)為本項(xiàng)目制定策劃報(bào)告，并提交貴司審議。我司在本項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)時(shí)期，為貴司提供專業(yè)咨詢意見，進(jìn)行全程策劃服務(wù)，提供詳細(xì)的策劃執(zhí)行方案。我司為本項(xiàng)目的銷售進(jìn)行專業(yè)代理服務(wù)和策劃跟蹤服務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售。貴司需在策劃和代理時(shí)期提供必要的協(xié)助。貴司如采納全程策劃代理方式與我司合作，應(yīng)在全程策劃和銷售代理過程中向我司支付相應(yīng)的代理費(fèi)（代理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為銷售額的3%）。貴司如采納全程策劃方式與我司合作，應(yīng)在全程策劃過程中向我司支付相應(yīng)的策劃費(fèi)，具體策劃費(fèi)用視工作進(jìn)行的深度，由雙方友好協(xié)商確定。附一：以后5—10年房地產(chǎn)進(jìn)展的可能領(lǐng)域假日經(jīng)濟(jì)與假日住宅有資料顯示，我國(guó)的旅游業(yè)正保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，休閑將成為人們重要的生活方式，順應(yīng)市場(chǎng)變化，位于風(fēng)景區(qū)的項(xiàng)目打出了假日住宅的旗號(hào)，以山水、風(fēng)光為賣點(diǎn)，以度假+投資的雙重魅力來吸引客戶，但旺季的旅游區(qū)，仍時(shí)有供不應(yīng)求的情況，這些情況表明：與旅游休閑相配套的房地產(chǎn)住宅供不應(yīng)求，大有進(jìn)展?jié)摿?。大學(xué)擴(kuò)招與學(xué)生公寓教育越來越成為全民重視的領(lǐng)域，各類高校連年擴(kuò)招，直接啟動(dòng)了正在形成的教育市場(chǎng)，但卻帶來