規(guī)劃設(shè)計(jì)-福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造規(guī)劃研究方案

福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造

規(guī)劃研究福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造

規(guī)劃研究項(xiàng)目背景國(guó)土局的想法沿路局部改造1、整體改造增值空間不足以彌補(bǔ)資金缺口。2、將現(xiàn)有建筑全部拆成垃圾，是一種浪費(fèi)。3、破壞了崗廈村的舊有文化及生活習(xí)慣，破壞了現(xiàn)有商脈。福田舊村改造辦的想法整體改造1、掩蓋式改造不利于中心區(qū)發(fā)展，應(yīng)從政治、區(qū)位角度考慮，完善中心區(qū)功能體系2、崗廈村改造因其特殊區(qū)位不具有效仿性，對(duì)社會(huì)影響意義深遠(yuǎn)。整體改造所換來(lái)的綜合效益將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)付出的經(jīng)濟(jì)成本。3、應(yīng)改造為綜合區(qū)而不是單純居住區(qū)。加大商業(yè)功能，減少居住功能，能最大限度減少資金缺口代表：規(guī)劃部門代表：區(qū)政府不同觀點(diǎn)委托中規(guī)院及世聯(lián)從理論及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行本項(xiàng)目的整體規(guī)劃研究項(xiàng)目背景國(guó)土局的想法1、整體改造增值空間不足以彌補(bǔ)資金缺口。客戶目標(biāo)通過(guò)地塊的整體規(guī)劃，達(dá)到以下目標(biāo)：完善中心區(qū)功能提升地塊區(qū)域形象經(jīng)濟(jì)平衡客戶目標(biāo)通過(guò)地塊的整體規(guī)劃，達(dá)到以下目標(biāo)：客戶問(wèn)題項(xiàng)目整體功能定位項(xiàng)目功能比例分配項(xiàng)目容積率確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算開發(fā)模式研究客戶問(wèn)題項(xiàng)目整體功能定位技術(shù)思路技術(shù)思路項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在CBD內(nèi)峰值地價(jià)與物業(yè)承租能力模型可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰值地價(jià)點(diǎn)專業(yè)零售、娛樂物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)旅館、臨時(shí)居住物業(yè)、批發(fā)業(yè)居家物業(yè)及其它物業(yè)1234CBD內(nèi)峰值地價(jià)與物業(yè)承租能力模型可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核美國(guó)部分城市的CBD功能峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核美國(guó)部分城市的CBD功能國(guó)際CBD案例研究得出的結(jié)論成熟CBD存在峰值地價(jià)點(diǎn)峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核臨近CBD核區(qū)域分布的娛樂、零售及臨時(shí)居住功能使CBD充滿活力地鐵、輕軌沿線逐漸成為CBD最繁華的重要區(qū)位綜合體成為CBD內(nèi)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度推動(dòng)立體步行系統(tǒng)及公共空間的完善國(guó)際CBD案例研究得出的結(jié)論成熟CBD存在峰值地價(jià)點(diǎn)概念化的CBD功能示意E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)娛樂、及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居住區(qū)B區(qū)次級(jí)零售區(qū)A區(qū)專業(yè)零售區(qū)河流或海灣鐵路山脈天然屏障混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動(dòng)態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)概念化的CBD功能示意D區(qū)F區(qū)B區(qū)A區(qū)河鐵路山脈天然混周邊區(qū)國(guó)際成熟CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高，服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區(qū)——娛樂區(qū)、旅館及臨時(shí)居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個(gè)區(qū)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。一般位于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。F區(qū)——居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。國(guó)際成熟CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位地塊在中心區(qū)的功能地位地鐵地鐵商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，由于聚集效應(yīng)，中心區(qū)西側(cè)可能形成—C區(qū)會(huì)展中心將帶動(dòng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心區(qū)居住物業(yè)大量存在，已經(jīng)形成居住區(qū)，中心區(qū)周邊已形成—F區(qū)—A區(qū)：—B區(qū)：—C區(qū)：—D區(qū)：—E區(qū)：—F區(qū)：公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)已經(jīng)形成—E區(qū)城市購(gòu)物中心規(guī)劃商業(yè)面積近30萬(wàn)，可能形成專業(yè)零售區(qū)，但需要經(jīng)受市場(chǎng)和時(shí)間考驗(yàn)—A區(qū)地塊在中心區(qū)的功能地位地鐵地鐵商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，由于聚集效應(yīng)，項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。難以形成，區(qū)位條件和政策條件不利，同時(shí)必須面對(duì)與中心區(qū)購(gòu)物公園的同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。可能形成，區(qū)位條件滿足，但不利于地塊形象提升和實(shí)現(xiàn)對(duì)地塊最大價(jià)值。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。難以形成，由于西側(cè)商務(wù)區(qū)形成，已開始產(chǎn)生集聚；本地塊周邊商務(wù)氛圍不理想。D區(qū)——娛樂、旅館及臨時(shí)居住區(qū)?？赡苄纬桑行膮^(qū)尚未形成此功能塊，且地塊有形成D區(qū)的良好條件。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。難以形成。中心區(qū)北區(qū)已規(guī)劃建設(shè)成為城市行政、文化中心。F區(qū)——居家住宅區(qū)?？赡苄纬桑仨毭鎸?duì)中心區(qū)大量居住物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而且大量的居住物業(yè)也無(wú)益于地塊形象提升。地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)難以形成可能形成B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。D區(qū)——娛樂、臨時(shí)居住區(qū)。F區(qū)——居家住宅區(qū)。A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)?！痢痰貕K可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)難以形成可能形成B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。A項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在從市場(chǎng)角度驗(yàn)證項(xiàng)目地塊的功能定位

1、純居住物業(yè)2、臨時(shí)居所物業(yè)3、商業(yè)娛樂物業(yè)4、辦公物業(yè)從市場(chǎng)角度驗(yàn)證項(xiàng)目地塊的功能定位

1、純居住物業(yè)

1.純居住物業(yè)目前中心區(qū)已建或在建的純居住型住宅項(xiàng)目有：黃埔雅苑、天健世紀(jì)花園、中銀花園、深業(yè)花園、雅頌居、中海華庭、彩福大廈、風(fēng)華盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河國(guó)際、港麗豪庭等，總供應(yīng)量已達(dá)200萬(wàn)平方米。住宅樓盤主要分布于中心區(qū)四角，定位普遍較高，目標(biāo)客戶以高收入階層及港人為主，銷售均價(jià)在8500元/平方米以上。由于項(xiàng)目地處中心區(qū)，為配合中心區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃定位，同時(shí)又考慮到村民的拆遷返建需求，純居住物業(yè)應(yīng)定位為中高檔次。由于中心區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)量已達(dá)200萬(wàn)平方米，而中心區(qū)的規(guī)劃居住人口僅為7.7萬(wàn)人，住宅供應(yīng)量已較大，故本項(xiàng)目的純住宅物業(yè)開發(fā)規(guī)模不宜過(guò)大，以滿足中心區(qū)居住配套功能和村民拆遷返建需求即可。

1.純居住物業(yè)目前中心區(qū)已建或在建的純居住型住宅項(xiàng)目有2.臨時(shí)居所物業(yè)臨時(shí)居所即主要用于投資租售的小戶型住宅和商務(wù)式酒店公寓，它集居住、辦公、休閑為一體，很受小生意人及商務(wù)人士的青睞。由于項(xiàng)目地處中心區(qū)邊緣商業(yè)繁華地段，又鄰近皇崗口岸，市政及商務(wù)配套設(shè)施完善，交通便捷，彩田路沿線具備了發(fā)展小戶型住宅和商務(wù)式酒店公寓（即臨時(shí)居所）的天然優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊周邊的彩田路兩側(cè)現(xiàn)已建有彩福大廈、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小戶型為主的住宅公寓，前三個(gè)樓盤均已100％售出，銷售均價(jià)在6500元/平米以上，喜洋洋預(yù)售情況也非常好。另該區(qū)域的三級(jí)市場(chǎng)極為活躍，房屋租售情況良好；商務(wù)式酒店公寓主要建有景軒酒店、江蘇賓館、福建大廈等，平時(shí)入住率平均達(dá)到70％以上。依據(jù)中心區(qū)的總體規(guī)劃，中心區(qū)南片區(qū)將建設(shè)成為城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD），商務(wù)式酒店公寓及小戶型住宅的市場(chǎng)需求量將會(huì)很大，故本項(xiàng)目可在鄰近中心區(qū)一側(cè)規(guī)劃建設(shè)高檔商務(wù)酒店，在彩田路一側(cè)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模量的中高檔小戶型住宅及商務(wù)公寓。2.臨時(shí)居所物業(yè)臨時(shí)居所即主要用于投資租售的小戶型住宅和商務(wù)3.商業(yè)娛樂物業(yè)項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)已有發(fā)展較為成熟的區(qū)域級(jí)彩田商業(yè)圈，以家居市場(chǎng)和大型購(gòu)物超市為主，商業(yè)面積共約7萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)狀況良好。另中心區(qū)的南片區(qū)中部規(guī)劃建設(shè)有購(gòu)物公園、城市購(gòu)物中心、福華地下商業(yè)街等，均為規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)面積近30萬(wàn)平米，中心區(qū)商業(yè)圈初現(xiàn)雛形。中心區(qū)及項(xiàng)目地塊周邊高檔的休閑娛樂項(xiàng)目較少，僅有圣保羅DISCO、拉斯維加斯夜總會(huì)和美洲健身會(huì)，作為定位為現(xiàn)代國(guó)際性城市的中心區(qū)，該部分城市功能較為匱乏。本項(xiàng)目的商業(yè)功能延續(xù)可倚靠彩田路商業(yè)圈已形成的成熟商業(yè)氛圍優(yōu)勢(shì)，抓住商機(jī)以地鐵崗廈站為核心沿福華路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)?？紤]到中心區(qū)商業(yè)圈在未來(lái)3年內(nèi)也將形成且項(xiàng)目規(guī)模較大，故本項(xiàng)目且應(yīng)注重發(fā)展特色商業(yè)，避免同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目還應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)一批檔次較高的休閑娛樂項(xiàng)目，如特色酒吧、高檔食府、游樂場(chǎng)、夜總會(huì)等，以完善中心區(qū)的城市功能，使華燈初上的中心區(qū)也變的更有生氣，更加繁榮。3.商業(yè)娛樂物業(yè)項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)已有發(fā)展較為成熟的區(qū)域級(jí)彩田4.辦公物業(yè)中心區(qū)純辦公寫字樓主要集中于中心區(qū)南區(qū)CBD的西北角，形成了商務(wù)辦公核心區(qū)，是未來(lái)城市的金融、商務(wù)中心；中心區(qū)寫字樓現(xiàn)已開發(fā)規(guī)模建筑面積達(dá)160萬(wàn)平方米，未來(lái)城市寫字樓的新增供應(yīng)量也主要集中在中心區(qū)；本項(xiàng)目地塊不在CBD辦公核心區(qū)范圍內(nèi)，地塊周邊唯一新建辦公寫字樓大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)項(xiàng)目也一直處于爛尾停工狀態(tài)，商務(wù)辦公氣氛不濃，區(qū)域形象不佳。故本項(xiàng)目開發(fā)中高檔寫字樓物業(yè)，規(guī)模不宜過(guò)大。4.辦公物業(yè)中心區(qū)純辦公寫字樓主要集中于中心區(qū)南區(qū)CBD的市場(chǎng)驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能定位B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)D區(qū)——娛樂、臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)——居家住宅區(qū)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)，但須控制開發(fā)規(guī)?！獭獭淌袌?chǎng)驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能定位B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在確定項(xiàng)目整體功能定位：

建議本片區(qū)整體功能定位為以次級(jí)零售商業(yè)、娛樂及臨時(shí)居所為主導(dǎo)的商住多功能綜合片區(qū)。確定項(xiàng)目整體功能定位：

建議本片區(qū)整體功能定位為以項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊成功CBD案例研究研究國(guó)際知名CBD案例近四十年的發(fā)展歷程，可以看出成熟CBD的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，CBD的功能及核心隨著市場(chǎng)演變?cè)诓粩嗾{(diào)整而趨于合理與完善。我們重點(diǎn)研究東京新宿、香港中環(huán)（待完善）希望從中找出本項(xiàng)目發(fā)展可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與啟示。成功CBD案例研究研究國(guó)際知名CBD案例近四十年的發(fā)展歷程，新宿CBD發(fā)展歷程日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商務(wù)中心，成為東京的都心。20世紀(jì)60年代為疏散過(guò)于集中的城市機(jī)能，政府決定將距離銀座約5km處的新宿地區(qū)建設(shè)成為綜合性副都心，發(fā)展規(guī)劃于1960年公布。新宿的發(fā)展得益于快速交通的完善，新宿地處兩條重要干道交叉口上。新宿銀座新宿CBD發(fā)展歷程日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商務(wù)中心，成東京新宿新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約5km。新宿CBD的建設(shè)至今已逾40年，已成為發(fā)展較為成熟的國(guó)際知名CBD之一。經(jīng)過(guò)40年的發(fā)展，新宿總用地面積已達(dá)到270公頃，其中集中商務(wù)辦公區(qū)占地56公頃（未包括邊緣辦公區(qū)及零星分布的辦公面積），零售商業(yè)娛樂功能占地84公頃。新宿銀座深圳市中心區(qū)CBD位于原羅湖金融商業(yè)中心以西約4公里，而CBD總占地面積約240公頃，所以無(wú)論從區(qū)位上還是從發(fā)展規(guī)模上都與東京新宿具有很強(qiáng)的可比性。東京新宿新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約5km。新宿銀座用地功能現(xiàn)狀用地功能現(xiàn)狀功能分區(qū)示意銀座方向集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂及臨時(shí)居住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、臨時(shí)居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能分區(qū)示意銀座方向集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣住宅區(qū)娛樂及臨時(shí)居住區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)東側(cè)接集中商業(yè)區(qū)，西側(cè)接新宿中央公園。由15棟商務(wù)辦公樓組成，內(nèi)部設(shè)有健身、餐飲、零售等設(shè)施，總建筑面積約200萬(wàn)m2，日間人口達(dá)30萬(wàn)人。集中商務(wù)辦公區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)東側(cè)接集中商業(yè)區(qū)，西側(cè)接新宿中央東京新宿在早期單一的零售商業(yè)功能基礎(chǔ)上，商務(wù)辦公、娛樂設(shè)施功能現(xiàn)已成為新宿最顯著的特征。新宿形象：－Ⅰ-Land大廈－OperaCity大廈－時(shí)代廣場(chǎng)－SouthernTower大廈－公園塔大廈－東京新都廳……東京新宿在早期單一的零售商業(yè)功能基礎(chǔ)上，商務(wù)辦公、娛樂設(shè)施功新宿CBD形象東京新都廳Ⅰ－Land大廈新宿公園塔大廈新宿CBD形象東京新都廳Ⅰ－Land大廈新宿公園塔大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)--福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造規(guī)劃研究方案成功CBD的功能比例

日本東京新宿TokyoShinjuku

CBD占主導(dǎo)地位的物業(yè)功能比例經(jīng)估算約為：

住宅∶辦公∶商業(yè)＝5∶5∶2成功CBD的功能比例

日本東京新宿TokyoShi深圳中心區(qū)功能布局（法定圖則）

各類功能用地面積比例圖例各類功能建筑面積比例深圳中心區(qū)功能布局（法定圖則）

各類功能用地面積比例圖例各深圳中心區(qū)功能比例依據(jù)中心區(qū)總體規(guī)劃各物業(yè)所占百分比分別為：

住宅38％、辦公38％、商業(yè)9％。住宅∶辦公∶商業(yè)＝8∶8∶2深圳中心區(qū)功能比例依據(jù)中心區(qū)總體規(guī)劃各物業(yè)所占百分比分別為：項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷中心區(qū)商業(yè)配套功能不完善發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷中心區(qū)商業(yè)配套功能不完善項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)功能分析

圖例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇崗路深南大道

濱河大道

項(xiàng)目地塊中心商業(yè)區(qū)會(huì)展中心崗廈中學(xué)彩田路福華三路雅頌居市民中心其他地鐵綠化地地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)功能分析

圖例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇項(xiàng)目地塊可能形成的物業(yè)功能（從市場(chǎng)功能延續(xù)角度分析）

圖例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇崗路深南大道

濱河大道

中心商業(yè)區(qū)會(huì)展中心崗廈中學(xué)彩田路福華三路其他地鐵綠化地項(xiàng)目地塊可能形成的物業(yè)功能（從市場(chǎng)功能延續(xù)角度分析）

圖地塊周邊（周邊1KM范圍內(nèi)）現(xiàn)有物業(yè)功能比例住宅建筑面積：76萬(wàn)平方米寫字樓建筑面積：25萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積：39萬(wàn)平方米

住宅∶辦公∶商業(yè)＝5∶2∶3地塊周邊（周邊1KM范圍內(nèi)）現(xiàn)有物業(yè)功能比例住宅建筑面積：7項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊初步確定項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例從項(xiàng)目地塊可能形成的物業(yè)功能并結(jié)合周邊現(xiàn)有物業(yè)功能的分布綜合考慮，初步確定：

住宅∶辦公∶商業(yè)＝6∶2∶3初步確定項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證依據(jù)初步確定的本項(xiàng)目物業(yè)功能比例，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅面積為40萬(wàn)平米，辦公面積12萬(wàn)平米，商業(yè)面積20萬(wàn)平米。按照中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積為750萬(wàn)平米來(lái)計(jì)算，則各物業(yè)所占比例分別為：住宅5％、辦公1.5％、商業(yè)3％。那么中心區(qū)的各物業(yè)所占百分比應(yīng)調(diào)整為：住宅43％、辦公39.5％、商業(yè)12％即住宅∶辦公∶商業(yè)＝7∶6∶2項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證依據(jù)初步確定的本項(xiàng)目物業(yè)功能比例，經(jīng)項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證通過(guò)中心區(qū)與國(guó)際成功CBD的功能比例對(duì)照，我們可以看出通過(guò)本項(xiàng)目的改造完善了中心區(qū)的功能，使深圳中心區(qū)CBD發(fā)展更趨于國(guó)際化的成功模式，同時(shí)也提升了地塊區(qū)域乃至整個(gè)中心區(qū)的整體形象。因此從市場(chǎng)分析及周邊物業(yè)研究初步確定的本項(xiàng)目物業(yè)功能比例是合理的。住宅∶辦公∶商業(yè)＝6∶2∶3項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證通過(guò)中心區(qū)與國(guó)際成功CBD的功能比例項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊確定整體物業(yè)功能比例分配

住宅∶辦公∶商業(yè)＝6∶2∶3，另外考慮約5％的其他配套設(shè)施建設(shè)，即可算出各物業(yè)占項(xiàng)目總建筑面積的比例分別為：住宅：52％辦公：17％商業(yè)：26％其他5％確定整體物業(yè)功能比例分配

住宅∶辦公∶商業(yè)＝6∶2∶3，另容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定地塊現(xiàn)狀容積率

崗廈河園舊村現(xiàn)有高密度村民私宅489棟，共計(jì)41萬(wàn)m2；低密度集體物業(yè)63棟，11.5萬(wàn)m2，現(xiàn)狀容積率高達(dá)2.95?！Y料來(lái)源：地塊現(xiàn)狀容積率

崗廈河園舊村現(xiàn)有高密度村民私宅489棟，共計(jì)地塊周邊區(qū)域容積率分布深南大道

濱河大道

彩田路皇崗路金田路

項(xiàng)目地塊未建2～53~59~12

廣場(chǎng)綠地地塊周邊除沿彩田路一側(cè)容積率較高外，區(qū)域容積率均在5以下。待建商業(yè)項(xiàng)目1.0以下3~5會(huì)展中心1.0地塊周邊區(qū)域容積率分布深南大道濱容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定中心區(qū)容積率分布1.2～1.51～47～107~107～92.82.83.82.8～4.5北區(qū)：開發(fā)強(qiáng)度低，容積率集中在1.5和2.8南區(qū)：開發(fā)強(qiáng)度高，容積率以7為主未定義用地行政、文化集中區(qū)居住集中區(qū)商務(wù)辦公集中區(qū)2.2～4.8中心區(qū)容積率分布1.2～1.51～47～107~107～92中心區(qū)地面地價(jià)分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地價(jià)峰值區(qū)地價(jià)峰值區(qū)出現(xiàn)在CBD中心偏西南，最高地面地價(jià)達(dá)到23000元/平方米資料來(lái)源：福田區(qū)市場(chǎng)地價(jià)圖中心區(qū)地面地價(jià)分布3800-48003700-1480016應(yīng)用核—框理論確定容積率范圍住宅住宅住宅零售商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目地塊行政文化核框核緣根據(jù)E.M.霍伍德和R.R.伯依斯的核—框（Core-Frame）結(jié)構(gòu)理論，結(jié)合中心區(qū)容積率分布圖和地價(jià)分布圖，可以確定中心區(qū)的核心位置，而本地塊處于CBD的核緣區(qū)域內(nèi)，容積率范圍可以據(jù)此初步確定為3~5之間。硬核核心容積率范圍5～10；核緣容積率范圍3～5；核框容積率范圍3以下。住宅應(yīng)用核—框理論確定容積率范圍住宅住宅住宅零售商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目地塊容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定確定容積率范圍依據(jù)核－框理論該項(xiàng)目地塊容積率應(yīng)在3～5之間，但考慮到中國(guó)國(guó)情與國(guó)際化CBD的差異性，在該容積率范圍的基礎(chǔ)上應(yīng)乘以1.1的影響系數(shù)（專家觀點(diǎn)），再結(jié)合項(xiàng)目及周邊市場(chǎng)的實(shí)際情況，即初步確定本項(xiàng)目的容積率范圍為：3.5～5.5之間。確定容積率范圍依據(jù)核－框理論該項(xiàng)目地塊容積率應(yīng)在3～5之間，容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目基本情況1、崗廈村河園片區(qū)可用于開發(fā)改造的土地面積為17.7萬(wàn)平方米，并以此作為經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù)。如以毛用地面積（即加市政道路）20.2萬(wàn)計(jì)算項(xiàng)目容積率，則測(cè)算表中所示容積率將相應(yīng)下調(diào)。2、現(xiàn)總建筑面積為52.5萬(wàn)平方米，容積率2.95。3、私宅共489棟，41萬(wàn)平方米；集體物業(yè)11.5萬(wàn)平方米，其中商業(yè)鋪位2萬(wàn)平方米。————資料來(lái)源：福田區(qū)舊村改造辦編寫的《崗廈村河園片區(qū)拆遷改造研究分析報(bào)告》經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目基本情況1、崗廈村河園片區(qū)可用于開發(fā)改造的土二、經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提條件1、地面地價(jià)根據(jù)深規(guī)土紀(jì)【2001】55號(hào)文件《關(guān)于解決福田區(qū)有關(guān)規(guī)劃國(guó)土問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)辦公的會(huì)議紀(jì)要》的相關(guān)內(nèi)容，河園片區(qū)改造、開發(fā)涉及的用地免除全部土地出讓金和地價(jià)，因此本次測(cè)算不計(jì)地價(jià)。2、開發(fā)周期開發(fā)模式研究還未完成，此次測(cè)算僅為靜態(tài)測(cè)算，未考慮開發(fā)周期、開發(fā)模式的影響因素。3、補(bǔ)償比例系數(shù)K

設(shè)定補(bǔ)償比例系數(shù)K，根據(jù)福田舊村改造辦《關(guān)于崗廈規(guī)劃的意見和要求》，即按最不利因素考慮，按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，其中私宅補(bǔ)償亦可用改造后的商業(yè)予以代換，即取K＝1。補(bǔ)償結(jié)果：集體物業(yè)補(bǔ)償11.5萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)。私宅補(bǔ)償41萬(wàn)平方米住宅物業(yè)。二、經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提條件1、地面地價(jià)單位：萬(wàn)㎡；億元基本情況占地面積17.717.717.7容積率4.354.895.31建筑面積7786.5593.99住宅(52％)40.1945.1849.06商業(yè)(26％)20.0222.524.44寫字樓(17％)12.8614.4515.7配套(5％)3.854.334.7拆遷補(bǔ)償面積（K=1）52.552.552.5商業(yè)11.511.511.5住宅414141可售面積21.129.6336.7

商業(yè)8.521112.94住宅-0.814.188.06

寫字樓12.8614.4515.7收入銷售收入28.0437.9445.64商業(yè)20000/㎡-0.5722.0125.87住宅7000/㎡17.042.935.64寫字樓9000/㎡11.5713.0114.13國(guó)土局道路補(bǔ)償3.793.793.79成本拆遷費(fèi)0.340.340.34安置費(fèi)2.382.382.38建設(shè)費(fèi)24.7227.7930.18銷售、稅費(fèi)及其他4.335.686.72利潤(rùn)利潤(rùn)總額0.065.549.81

成本費(fèi)用率潤(rùn)率0.2％15.3％24.7％

*若住宅面積不夠補(bǔ)償居民私宅，按商業(yè)：居?。?.35：1進(jìn)行補(bǔ)償。

三、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算表（按市場(chǎng)平均價(jià)格水平）單位：萬(wàn)㎡；億元基本情況占地面積17.717.717.7容積經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率為零計(jì)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到4.35時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為零，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率為零計(jì)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率15％測(cè)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到4.9時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為15％，即項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率15％測(cè)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率25％測(cè)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到5.3時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為25％，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率25％測(cè)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償四、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算表（按市場(chǎng)保守價(jià)格水平）單位：萬(wàn)㎡；億元

基本情況占地面積17.717.717.7容積率4.985.856.6建筑面積88.15103.54116.82住宅(52％)46.0154.0560.98商業(yè)(26％)22.9226.9230.37寫字樓(17％)14.7217.2919.51配套(5％)4.415.185.84拆遷補(bǔ)償面積（K=1）52.552.552.5商業(yè)11.511.511.5住宅414141可售面積21.145.7458.3

商業(yè)11.4215.4218.81住宅5.0113.0519.98

寫字樓14.7217.2719.51收入銷售收入32.1645.4556.9商業(yè)15000/㎡17.1323.1328.31住宅6500/㎡3.268.4812.99寫字樓8000/㎡11.7813.8315.61國(guó)土局道路補(bǔ)償3.793.793.79成本拆遷費(fèi)0.340.340.34安置費(fèi)2.382.382.38建設(shè)費(fèi)28.333.2537.51銷售、稅費(fèi)及其他4.896.78.25

利潤(rùn)利潤(rùn)總額0.036.612.2成本費(fèi)用利潤(rùn)率0.1％15.4％25.2％

四、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算表（按市場(chǎng)保守價(jià)格水平）單位：萬(wàn)㎡；億元經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率為零計(jì)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到4.98時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為零，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率為零計(jì)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率15％測(cè)算）

按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到5.85時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為15％，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率15％測(cè)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率25％測(cè)算）

按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到6.6時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為25%，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率25％測(cè)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)開發(fā)模式研究（待完善）一、城中村改造的主體城中村改造有三個(gè)最重要的主體：政府、舊村居民和發(fā)展商。政府：政策調(diào)控、下降市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。舊村居民：最大的利益關(guān)系者，需保障居民權(quán)益，改造方案應(yīng)得到居民支持。發(fā)展商：實(shí)施改造的主體和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，發(fā)展商必須盈利，改造計(jì)劃才能真正得以實(shí)施。開發(fā)模式研究（待完善）一、城中村改造的主體城中村改造有三個(gè)最二、可能的開發(fā)模式1、舊村自籌資金，自行開發(fā)。適用于規(guī)模較小，村民有足夠投資能力區(qū)域。2、政府充當(dāng)發(fā)展商，聯(lián)營(yíng)合作公司進(jìn)行開發(fā)。3、政府授權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)公司負(fù)責(zé)舊村的拆遷、安置。4、政策優(yōu)惠，政府資助，政府需承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。二、可能的開發(fā)模式1、舊村自籌資金，自行開發(fā)。適用于規(guī)模較小Thanks!Thanks!福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造

規(guī)劃研究福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造

規(guī)劃研究項(xiàng)目背景國(guó)土局的想法沿路局部改造1、整體改造增值空間不足以彌補(bǔ)資金缺口。2、將現(xiàn)有建筑全部拆成垃圾，是一種浪費(fèi)。3、破壞了崗廈村的舊有文化及生活習(xí)慣，破壞了現(xiàn)有商脈。福田舊村改造辦的想法整體改造1、掩蓋式改造不利于中心區(qū)發(fā)展，應(yīng)從政治、區(qū)位角度考慮，完善中心區(qū)功能體系2、崗廈村改造因其特殊區(qū)位不具有效仿性，對(duì)社會(huì)影響意義深遠(yuǎn)。整體改造所換來(lái)的綜合效益將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)付出的經(jīng)濟(jì)成本。3、應(yīng)改造為綜合區(qū)而不是單純居住區(qū)。加大商業(yè)功能，減少居住功能，能最大限度減少資金缺口代表：規(guī)劃部門代表：區(qū)政府不同觀點(diǎn)委托中規(guī)院及世聯(lián)從理論及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行本項(xiàng)目的整體規(guī)劃研究項(xiàng)目背景國(guó)土局的想法1、整體改造增值空間不足以彌補(bǔ)資金缺口。客戶目標(biāo)通過(guò)地塊的整體規(guī)劃，達(dá)到以下目標(biāo)：完善中心區(qū)功能提升地塊區(qū)域形象經(jīng)濟(jì)平衡客戶目標(biāo)通過(guò)地塊的整體規(guī)劃，達(dá)到以下目標(biāo)：客戶問(wèn)題項(xiàng)目整體功能定位項(xiàng)目功能比例分配項(xiàng)目容積率確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算開發(fā)模式研究客戶問(wèn)題項(xiàng)目整體功能定位技術(shù)思路技術(shù)思路項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在CBD內(nèi)峰值地價(jià)與物業(yè)承租能力模型可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰值地價(jià)點(diǎn)專業(yè)零售、娛樂物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)旅館、臨時(shí)居住物業(yè)、批發(fā)業(yè)居家物業(yè)及其它物業(yè)1234CBD內(nèi)峰值地價(jià)與物業(yè)承租能力模型可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核美國(guó)部分城市的CBD功能峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核美國(guó)部分城市的CBD功能國(guó)際CBD案例研究得出的結(jié)論成熟CBD存在峰值地價(jià)點(diǎn)峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核臨近CBD核區(qū)域分布的娛樂、零售及臨時(shí)居住功能使CBD充滿活力地鐵、輕軌沿線逐漸成為CBD最繁華的重要區(qū)位綜合體成為CBD內(nèi)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度推動(dòng)立體步行系統(tǒng)及公共空間的完善國(guó)際CBD案例研究得出的結(jié)論成熟CBD存在峰值地價(jià)點(diǎn)概念化的CBD功能示意E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)娛樂、及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居住區(qū)B區(qū)次級(jí)零售區(qū)A區(qū)專業(yè)零售區(qū)河流或海灣鐵路山脈天然屏障混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動(dòng)態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)概念化的CBD功能示意D區(qū)F區(qū)B區(qū)A區(qū)河鐵路山脈天然混周邊區(qū)國(guó)際成熟CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高，服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區(qū)——娛樂區(qū)、旅館及臨時(shí)居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個(gè)區(qū)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。一般位于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。F區(qū)——居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。國(guó)際成熟CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位地塊在中心區(qū)的功能地位地鐵地鐵商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，由于聚集效應(yīng)，中心區(qū)西側(cè)可能形成—C區(qū)會(huì)展中心將帶動(dòng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心區(qū)居住物業(yè)大量存在，已經(jīng)形成居住區(qū)，中心區(qū)周邊已形成—F區(qū)—A區(qū)：—B區(qū)：—C區(qū)：—D區(qū)：—E區(qū)：—F區(qū)：公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)已經(jīng)形成—E區(qū)城市購(gòu)物中心規(guī)劃商業(yè)面積近30萬(wàn)，可能形成專業(yè)零售區(qū)，但需要經(jīng)受市場(chǎng)和時(shí)間考驗(yàn)—A區(qū)地塊在中心區(qū)的功能地位地鐵地鐵商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，由于聚集效應(yīng)，項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。難以形成，區(qū)位條件和政策條件不利，同時(shí)必須面對(duì)與中心區(qū)購(gòu)物公園的同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。可能形成，區(qū)位條件滿足，但不利于地塊形象提升和實(shí)現(xiàn)對(duì)地塊最大價(jià)值。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。難以形成，由于西側(cè)商務(wù)區(qū)形成，已開始產(chǎn)生集聚；本地塊周邊商務(wù)氛圍不理想。D區(qū)——娛樂、旅館及臨時(shí)居住區(qū)?？赡苄纬?，中心區(qū)尚未形成此功能塊，且地塊有形成D區(qū)的良好條件。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。難以形成。中心區(qū)北區(qū)已規(guī)劃建設(shè)成為城市行政、文化中心。F區(qū)——居家住宅區(qū)?？赡苄纬?，但必須面對(duì)中心區(qū)大量居住物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而且大量的居住物業(yè)也無(wú)益于地塊形象提升。地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)難以形成可能形成B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。D區(qū)——娛樂、臨時(shí)居住區(qū)。F區(qū)——居家住宅區(qū)。A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)?！痢痰貕K可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)難以形成可能形成B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。A項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在從市場(chǎng)角度驗(yàn)證項(xiàng)目地塊的功能定位

1、純居住物業(yè)2、臨時(shí)居所物業(yè)3、商業(yè)娛樂物業(yè)4、辦公物業(yè)從市場(chǎng)角度驗(yàn)證項(xiàng)目地塊的功能定位

1、純居住物業(yè)

1.純居住物業(yè)目前中心區(qū)已建或在建的純居住型住宅項(xiàng)目有：黃埔雅苑、天健世紀(jì)花園、中銀花園、深業(yè)花園、雅頌居、中海華庭、彩福大廈、風(fēng)華盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河國(guó)際、港麗豪庭等，總供應(yīng)量已達(dá)200萬(wàn)平方米。住宅樓盤主要分布于中心區(qū)四角，定位普遍較高，目標(biāo)客戶以高收入階層及港人為主，銷售均價(jià)在8500元/平方米以上。由于項(xiàng)目地處中心區(qū)，為配合中心區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃定位，同時(shí)又考慮到村民的拆遷返建需求，純居住物業(yè)應(yīng)定位為中高檔次。由于中心區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)量已達(dá)200萬(wàn)平方米，而中心區(qū)的規(guī)劃居住人口僅為7.7萬(wàn)人，住宅供應(yīng)量已較大，故本項(xiàng)目的純住宅物業(yè)開發(fā)規(guī)模不宜過(guò)大，以滿足中心區(qū)居住配套功能和村民拆遷返建需求即可。

1.純居住物業(yè)目前中心區(qū)已建或在建的純居住型住宅項(xiàng)目有2.臨時(shí)居所物業(yè)臨時(shí)居所即主要用于投資租售的小戶型住宅和商務(wù)式酒店公寓，它集居住、辦公、休閑為一體，很受小生意人及商務(wù)人士的青睞。由于項(xiàng)目地處中心區(qū)邊緣商業(yè)繁華地段，又鄰近皇崗口岸，市政及商務(wù)配套設(shè)施完善，交通便捷，彩田路沿線具備了發(fā)展小戶型住宅和商務(wù)式酒店公寓（即臨時(shí)居所）的天然優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊周邊的彩田路兩側(cè)現(xiàn)已建有彩福大廈、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小戶型為主的住宅公寓，前三個(gè)樓盤均已100％售出，銷售均價(jià)在6500元/平米以上，喜洋洋預(yù)售情況也非常好。另該區(qū)域的三級(jí)市場(chǎng)極為活躍，房屋租售情況良好；商務(wù)式酒店公寓主要建有景軒酒店、江蘇賓館、福建大廈等，平時(shí)入住率平均達(dá)到70％以上。依據(jù)中心區(qū)的總體規(guī)劃，中心區(qū)南片區(qū)將建設(shè)成為城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD），商務(wù)式酒店公寓及小戶型住宅的市場(chǎng)需求量將會(huì)很大，故本項(xiàng)目可在鄰近中心區(qū)一側(cè)規(guī)劃建設(shè)高檔商務(wù)酒店，在彩田路一側(cè)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模量的中高檔小戶型住宅及商務(wù)公寓。2.臨時(shí)居所物業(yè)臨時(shí)居所即主要用于投資租售的小戶型住宅和商務(wù)3.商業(yè)娛樂物業(yè)項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)已有發(fā)展較為成熟的區(qū)域級(jí)彩田商業(yè)圈，以家居市場(chǎng)和大型購(gòu)物超市為主，商業(yè)面積共約7萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)狀況良好。另中心區(qū)的南片區(qū)中部規(guī)劃建設(shè)有購(gòu)物公園、城市購(gòu)物中心、福華地下商業(yè)街等，均為規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)面積近30萬(wàn)平米，中心區(qū)商業(yè)圈初現(xiàn)雛形。中心區(qū)及項(xiàng)目地塊周邊高檔的休閑娛樂項(xiàng)目較少，僅有圣保羅DISCO、拉斯維加斯夜總會(huì)和美洲健身會(huì)，作為定位為現(xiàn)代國(guó)際性城市的中心區(qū)，該部分城市功能較為匱乏。本項(xiàng)目的商業(yè)功能延續(xù)可倚靠彩田路商業(yè)圈已形成的成熟商業(yè)氛圍優(yōu)勢(shì)，抓住商機(jī)以地鐵崗廈站為核心沿福華路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)。考慮到中心區(qū)商業(yè)圈在未來(lái)3年內(nèi)也將形成且項(xiàng)目規(guī)模較大，故本項(xiàng)目且應(yīng)注重發(fā)展特色商業(yè)，避免同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目還應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)一批檔次較高的休閑娛樂項(xiàng)目，如特色酒吧、高檔食府、游樂場(chǎng)、夜總會(huì)等，以完善中心區(qū)的城市功能，使華燈初上的中心區(qū)也變的更有生氣，更加繁榮。3.商業(yè)娛樂物業(yè)項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)已有發(fā)展較為成熟的區(qū)域級(jí)彩田4.辦公物業(yè)中心區(qū)純辦公寫字樓主要集中于中心區(qū)南區(qū)CBD的西北角，形成了商務(wù)辦公核心區(qū)，是未來(lái)城市的金融、商務(wù)中心；中心區(qū)寫字樓現(xiàn)已開發(fā)規(guī)模建筑面積達(dá)160萬(wàn)平方米，未來(lái)城市寫字樓的新增供應(yīng)量也主要集中在中心區(qū)；本項(xiàng)目地塊不在CBD辦公核心區(qū)范圍內(nèi)，地塊周邊唯一新建辦公寫字樓大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)項(xiàng)目也一直處于爛尾停工狀態(tài)，商務(wù)辦公氣氛不濃，區(qū)域形象不佳。故本項(xiàng)目開發(fā)中高檔寫字樓物業(yè)，規(guī)模不宜過(guò)大。4.辦公物業(yè)中心區(qū)純辦公寫字樓主要集中于中心區(qū)南區(qū)CBD的市場(chǎng)驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能定位B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)D區(qū)——娛樂、臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)——居家住宅區(qū)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)，但須控制開發(fā)規(guī)?！獭獭淌袌?chǎng)驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能定位B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目CBD案例研究中心區(qū)功能塊判定地塊在確定項(xiàng)目整體功能定位：

建議本片區(qū)整體功能定位為以次級(jí)零售商業(yè)、娛樂及臨時(shí)居所為主導(dǎo)的商住多功能綜合片區(qū)。確定項(xiàng)目整體功能定位：

建議本片區(qū)整體功能定位為以項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊成功CBD案例研究研究國(guó)際知名CBD案例近四十年的發(fā)展歷程，可以看出成熟CBD的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，CBD的功能及核心隨著市場(chǎng)演變?cè)诓粩嗾{(diào)整而趨于合理與完善。我們重點(diǎn)研究東京新宿、香港中環(huán)（待完善）希望從中找出本項(xiàng)目發(fā)展可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與啟示。成功CBD案例研究研究國(guó)際知名CBD案例近四十年的發(fā)展歷程，新宿CBD發(fā)展歷程日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商務(wù)中心，成為東京的都心。20世紀(jì)60年代為疏散過(guò)于集中的城市機(jī)能，政府決定將距離銀座約5km處的新宿地區(qū)建設(shè)成為綜合性副都心，發(fā)展規(guī)劃于1960年公布。新宿的發(fā)展得益于快速交通的完善，新宿地處兩條重要干道交叉口上。新宿銀座新宿CBD發(fā)展歷程日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商務(wù)中心，成東京新宿新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約5km。新宿CBD的建設(shè)至今已逾40年，已成為發(fā)展較為成熟的國(guó)際知名CBD之一。經(jīng)過(guò)40年的發(fā)展，新宿總用地面積已達(dá)到270公頃，其中集中商務(wù)辦公區(qū)占地56公頃（未包括邊緣辦公區(qū)及零星分布的辦公面積），零售商業(yè)娛樂功能占地84公頃。新宿銀座深圳市中心區(qū)CBD位于原羅湖金融商業(yè)中心以西約4公里，而CBD總占地面積約240公頃，所以無(wú)論從區(qū)位上還是從發(fā)展規(guī)模上都與東京新宿具有很強(qiáng)的可比性。東京新宿新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約5km。新宿銀座用地功能現(xiàn)狀用地功能現(xiàn)狀功能分區(qū)示意銀座方向集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂及臨時(shí)居住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、臨時(shí)居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能分區(qū)示意銀座方向集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣住宅區(qū)娛樂及臨時(shí)居住區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)東側(cè)接集中商業(yè)區(qū)，西側(cè)接新宿中央公園。由15棟商務(wù)辦公樓組成，內(nèi)部設(shè)有健身、餐飲、零售等設(shè)施，總建筑面積約200萬(wàn)m2，日間人口達(dá)30萬(wàn)人。集中商務(wù)辦公區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)東側(cè)接集中商業(yè)區(qū)，西側(cè)接新宿中央東京新宿在早期單一的零售商業(yè)功能基礎(chǔ)上，商務(wù)辦公、娛樂設(shè)施功能現(xiàn)已成為新宿最顯著的特征。新宿形象：－Ⅰ-Land大廈－OperaCity大廈－時(shí)代廣場(chǎng)－SouthernTower大廈－公園塔大廈－東京新都廳……東京新宿在早期單一的零售商業(yè)功能基礎(chǔ)上，商務(wù)辦公、娛樂設(shè)施功新宿CBD形象東京新都廳Ⅰ－Land大廈新宿公園塔大廈新宿CBD形象東京新都廳Ⅰ－Land大廈新宿公園塔大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)--福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造規(guī)劃研究方案成功CBD的功能比例

日本東京新宿TokyoShinjuku

CBD占主導(dǎo)地位的物業(yè)功能比例經(jīng)估算約為：

住宅∶辦公∶商業(yè)＝5∶5∶2成功CBD的功能比例

日本東京新宿TokyoShi深圳中心區(qū)功能布局（法定圖則）

各類功能用地面積比例圖例各類功能建筑面積比例深圳中心區(qū)功能布局（法定圖則）

各類功能用地面積比例圖例各深圳中心區(qū)功能比例依據(jù)中心區(qū)總體規(guī)劃各物業(yè)所占百分比分別為：

住宅38％、辦公38％、商業(yè)9％。住宅∶辦公∶商業(yè)＝8∶8∶2深圳中心區(qū)功能比例依據(jù)中心區(qū)總體規(guī)劃各物業(yè)所占百分比分別為：項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷中心區(qū)商業(yè)配套功能不完善發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷中心區(qū)商業(yè)配套功能不完善項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)功能分析

圖例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇崗路深南大道

濱河大道

項(xiàng)目地塊中心商業(yè)區(qū)會(huì)展中心崗廈中學(xué)彩田路福華三路雅頌居市民中心其他地鐵綠化地地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)功能分析

圖例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇項(xiàng)目地塊可能形成的物業(yè)功能（從市場(chǎng)功能延續(xù)角度分析）

圖例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇崗路深南大道

濱河大道

中心商業(yè)區(qū)會(huì)展中心崗廈中學(xué)彩田路福華三路其他地鐵綠化地項(xiàng)目地塊可能形成的物業(yè)功能（從市場(chǎng)功能延續(xù)角度分析）

圖地塊周邊（周邊1KM范圍內(nèi)）現(xiàn)有物業(yè)功能比例住宅建筑面積：76萬(wàn)平方米寫字樓建筑面積：25萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積：39萬(wàn)平方米

住宅∶辦公∶商業(yè)＝5∶2∶3地塊周邊（周邊1KM范圍內(nèi)）現(xiàn)有物業(yè)功能比例住宅建筑面積：7項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊初步確定項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例從項(xiàng)目地塊可能形成的物業(yè)功能并結(jié)合周邊現(xiàn)有物業(yè)功能的分布綜合考慮，初步確定：

住宅∶辦公∶商業(yè)＝6∶2∶3初步確定項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證依據(jù)初步確定的本項(xiàng)目物業(yè)功能比例，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅面積為40萬(wàn)平米，辦公面積12萬(wàn)平米，商業(yè)面積20萬(wàn)平米。按照中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積為750萬(wàn)平米來(lái)計(jì)算，則各物業(yè)所占比例分別為：住宅5％、辦公1.5％、商業(yè)3％。那么中心區(qū)的各物業(yè)所占百分比應(yīng)調(diào)整為：住宅43％、辦公39.5％、商業(yè)12％即住宅∶辦公∶商業(yè)＝7∶6∶2項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證依據(jù)初步確定的本項(xiàng)目物業(yè)功能比例，經(jīng)項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證通過(guò)中心區(qū)與國(guó)際成功CBD的功能比例對(duì)照，我們可以看出通過(guò)本項(xiàng)目的改造完善了中心區(qū)的功能，使深圳中心區(qū)CBD發(fā)展更趨于國(guó)際化的成功模式，同時(shí)也提升了地塊區(qū)域乃至整個(gè)中心區(qū)的整體形象。因此從市場(chǎng)分析及周邊物業(yè)研究初步確定的本項(xiàng)目物業(yè)功能比例是合理的。住宅∶辦公∶商業(yè)＝6∶2∶3項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證通過(guò)中心區(qū)與國(guó)際成功CBD的功能比例項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能深圳中心區(qū)成功CBD地塊周邊確定整體物業(yè)功能比例分配

住宅∶辦公∶商業(yè)＝6∶2∶3，另外考慮約5％的其他配套設(shè)施建設(shè)，即可算出各物業(yè)占項(xiàng)目總建筑面積的比例分別為：住宅：52％辦公：17％商業(yè)：26％其他5％確定整體物業(yè)功能比例分配

住宅∶辦公∶商業(yè)＝6∶2∶3，另容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定地塊現(xiàn)狀容積率

崗廈河園舊村現(xiàn)有高密度村民私宅489棟，共計(jì)41萬(wàn)m2；低密度集體物業(yè)63棟，11.5萬(wàn)m2，現(xiàn)狀容積率高達(dá)2.95?！Y料來(lái)源：地塊現(xiàn)狀容積率

崗廈河園舊村現(xiàn)有高密度村民私宅489棟，共計(jì)地塊周邊區(qū)域容積率分布深南大道

濱河大道

彩田路皇崗路金田路

項(xiàng)目地塊未建2～53~59~12

廣場(chǎng)綠地地塊周邊除沿彩田路一側(cè)容積率較高外，區(qū)域容積率均在5以下。待建商業(yè)項(xiàng)目1.0以下3~5會(huì)展中心1.0地塊周邊區(qū)域容積率分布深南大道濱容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定中心區(qū)容積率分布1.2～1.51～47～107~107～92.82.83.82.8～4.5北區(qū)：開發(fā)強(qiáng)度低，容積率集中在1.5和2.8南區(qū)：開發(fā)強(qiáng)度高，容積率以7為主未定義用地行政、文化集中區(qū)居住集中區(qū)商務(wù)辦公集中區(qū)2.2～4.8中心區(qū)容積率分布1.2～1.51～47～107~107～92中心區(qū)地面地價(jià)分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地價(jià)峰值區(qū)地價(jià)峰值區(qū)出現(xiàn)在CBD中心偏西南，最高地面地價(jià)達(dá)到23000元/平方米資料來(lái)源：福田區(qū)市場(chǎng)地價(jià)圖中心區(qū)地面地價(jià)分布3800-48003700-1480016應(yīng)用核—框理論確定容積率范圍住宅住宅住宅零售商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目地塊行政文化核框核緣根據(jù)E.M.霍伍德和R.R.伯依斯的核—框（Core-Frame）結(jié)構(gòu)理論，結(jié)合中心區(qū)容積率分布圖和地價(jià)分布圖，可以確定中心區(qū)的核心位置，而本地塊處于CBD的核緣區(qū)域內(nèi)，容積率范圍可以據(jù)此初步確定為3~5之間。硬核核心容積率范圍5～10；核緣容積率范圍3～5；核框容積率范圍3以下。住宅應(yīng)用核—框理論確定容積率范圍住宅住宅住宅零售商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目地塊容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定確定容積率范圍依據(jù)核－框理論該項(xiàng)目地塊容積率應(yīng)在3～5之間，但考慮到中國(guó)國(guó)情與國(guó)際化CBD的差異性，在該容積率范圍的基礎(chǔ)上應(yīng)乘以1.1的影響系數(shù)（專家觀點(diǎn)），再結(jié)合項(xiàng)目及周邊市場(chǎng)的實(shí)際情況，即初步確定本項(xiàng)目的容積率范圍為：3.5～5.5之間。確定容積率范圍依據(jù)核－框理論該項(xiàng)目地塊容積率應(yīng)在3～5之間，容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論容積率確定確定容積率地塊現(xiàn)狀中心區(qū)周邊區(qū)域中心區(qū)經(jīng)濟(jì)確定確定經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目基本情況1、崗廈村河園片區(qū)可用于開發(fā)改造的土地面積為17.7萬(wàn)平方米，并以此作為經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù)。如以毛用地面積（即加市政道路）20.2萬(wàn)計(jì)算項(xiàng)目容積率，則測(cè)算表中所示容積率將相應(yīng)下調(diào)。2、現(xiàn)總建筑面積為52.5萬(wàn)平方米，容積率2.95。3、私宅共489棟，41萬(wàn)平方米；集體物業(yè)11.5萬(wàn)平方米，其中商業(yè)鋪位2萬(wàn)平方米。————資料來(lái)源：福田區(qū)舊村改造辦編寫的《崗廈村河園片區(qū)拆遷改造研究分析報(bào)告》經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目基本情況1、崗廈村河園片區(qū)可用于開發(fā)改造的土二、經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提條件1、地面地價(jià)根據(jù)深規(guī)土紀(jì)【2001】55號(hào)文件《關(guān)于解決福田區(qū)有關(guān)規(guī)劃國(guó)土問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)辦公的會(huì)議紀(jì)要》的相關(guān)內(nèi)容，河園片區(qū)改造、開發(fā)涉及的用地免除全部土地出讓金和地價(jià)，因此本次測(cè)算不計(jì)地價(jià)。2、開發(fā)周期開發(fā)模式研究還未完成，此次測(cè)算僅為靜態(tài)測(cè)算，未考慮開發(fā)周期、開發(fā)模式的影響因素。3、補(bǔ)償比例系數(shù)K

設(shè)定補(bǔ)償比例系數(shù)K，根據(jù)福田舊村改造辦《關(guān)于崗廈規(guī)劃的意見和要求》，即按最不利因素考慮，按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，其中私宅補(bǔ)償亦可用改造后的商業(yè)予以代換，即取