土地開(kāi)發(fā)融資探討課件

土地開(kāi)發(fā)融資探討土地開(kāi)發(fā)融資探討1土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資渠道概括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資渠道概括2房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)性融資股權(quán)融資合作開(kāi)發(fā)融資房地產(chǎn)投資信托首次發(fā)行上市上市后再融資買(mǎi)殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資工程承包融資租賃融資回租回買(mǎi)銀行貸款其他金融機(jī)構(gòu)貸款?yuàn)A層融資企業(yè)債務(wù)出租房地產(chǎn)承租房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司房地產(chǎn)內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)3房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款和企業(yè)利用留存收益等。2上市融資股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購(gòu)上市公司，然后由上市公司購(gòu)買(mǎi)這些項(xiàng)目資產(chǎn)。3房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款要求開(kāi)發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開(kāi)發(fā)抵押貸款和房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)以及信用記錄；房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票44房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照其指定的范圍、對(duì)象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。具體業(yè)務(wù)主要有(1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。(2)建材補(bǔ)償貿(mào)易信托貸款。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)流動(dòng)資金委托貸款。(4)國(guó)際房地產(chǎn)投資信托。5向其他金融機(jī)構(gòu)融資。房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供融資服務(wù)。6抵押貸款證券化ABS金融機(jī)構(gòu)將其所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式收購(gòu)，然后經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后，由其以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。4房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人57短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國(guó)的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款8長(zhǎng)期融資通過(guò)權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與入住機(jī)構(gòu)間的合作、租回方式、利潤(rùn)侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營(yíng)公司、機(jī)構(gòu)直接開(kāi)發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來(lái)源等渠道籌集資金。9售后回租房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)房地產(chǎn)出售給一家投資機(jī)構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營(yíng)。擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商既通過(guò)出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過(guò)租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既減少資金占用、又能從經(jīng)營(yíng)的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對(duì)于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營(yíng)水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會(huì)被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開(kāi)發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。7短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國(guó)的分支結(jié)構(gòu)等610租賃融資。開(kāi)發(fā)商將該土地出租給其他投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期貸款。或者開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。11回買(mǎi)融資

開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣(mài)給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買(mǎi)回該項(xiàng)物業(yè)。通過(guò)采取回買(mǎi)融資方式，開(kāi)發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說(shuō)明的是，開(kāi)發(fā)商仍可對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來(lái)的好處；融資機(jī)構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。12房地產(chǎn)辛迪。這是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。10租賃融資。開(kāi)發(fā)商將該土地出租給其他投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，713前沿貨幣合約。

它采用的形式是貸款機(jī)構(gòu)出資，開(kāi)發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開(kāi)發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方，它也與開(kāi)發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。13前沿貨幣合約。它采用的形式是貸款機(jī)構(gòu)出資，開(kāi)發(fā)商提供814項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是指“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。包括直接項(xiàng)目融資、項(xiàng)目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、BOT融資模式、ABS融資模式等14項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是指“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資，9（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５

TOD(Transit—OrientedDevelopment)融資模式就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價(jià)差而形成的一種融資模式。城市公共交通具有很強(qiáng)的“外溢效應(yīng)”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營(yíng)的模式，帶動(dòng)大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開(kāi)發(fā)與交易為功能混合的土地開(kāi)發(fā)與升值。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５TOD(Tran10（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長(zhǎng)期債券發(fā)行土地開(kāi)發(fā)債券，籌集土地儲(chǔ)備金專門(mén)用于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；然后，通過(guò)土地收益償還債務(wù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。最大的特點(diǎn)是籌資成本低。這是因?yàn)閭軛l款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)籌資財(cái)務(wù)成本。當(dāng)然，發(fā)行長(zhǎng)期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長(zhǎng)期債券要受許多條件約束，因而會(huì)影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資能力。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長(zhǎng)期債券發(fā)行土11（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證券化含義。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來(lái)發(fā)行證券的過(guò)程。

土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點(diǎn)。1、死錢(qián)變活錢(qián)。利用證券市場(chǎng)的功能，將不可移動(dòng)的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金融資產(chǎn)。2吸引投資者。土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會(huì)發(fā)生增值。因此，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)資產(chǎn)的投資者會(huì)增多。3、降低了融資成本。由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級(jí)較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資成本。4、彌補(bǔ)銀貸缺陷。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長(zhǎng)期籌資，可以彌補(bǔ)銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時(shí)間上的脫節(jié)問(wèn)題。

（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證12（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

房地產(chǎn)投資信托基金REITs就是以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營(yíng)，將募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。當(dāng)資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場(chǎng)上市流通；房地產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetTrust、簡(jiǎn)稱REAT)是一種非標(biāo)準(zhǔn)的集合投資信托計(jì)劃。REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。不能在證券交易所上市流通。信托方式籌集資金成本低，這是因?yàn)榕c銀行相比，信托公司主要是直接募集社會(huì)資金，利潤(rùn)主要來(lái)源于消費(fèi)者，可以以較低的成本運(yùn)作。這對(duì)于動(dòng)輒要幾千萬(wàn)、幾億、幾十億的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，將可以節(jié)約大量的財(cái)務(wù)成本。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項(xiàng)目需要，專項(xiàng)募集，募集量可大可小，不受限制。從更廣泛的概念來(lái)說(shuō)，REITs和REAT都是資產(chǎn)證券化的一個(gè)分支。

（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金13（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)）

1、開(kāi)發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價(jià)格在談判時(shí)確定，一般是土地的市場(chǎng)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過(guò)抵押土地來(lái)獲得貸款。(1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收，RP土地價(jià)值(按照合同約定的金額)的返還；(2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報(bào)率計(jì)算的權(quán)益資本回報(bào)；(3)第三優(yōu)先權(quán)：開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)費(fèi)(通常為開(kāi)發(fā)成本的3%~10%)，作為其管理開(kāi)發(fā)過(guò)程和承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償；(4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開(kāi)發(fā)商和土地所有者對(duì)超額利潤(rùn)進(jìn)行分成，其比例通常通過(guò)談判決定。例如50%：50%。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙14（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)）

3、開(kāi)發(fā)商和貸款人合作.貸款人也可以通過(guò)“參與式貸款”(PMicipatingloan)的形式與開(kāi)發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤(rùn)分成。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡(jiǎn)單，也最容易實(shí)現(xiàn)。貸款人可以把貸款額的某個(gè)百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。其區(qū)別是，利息必須要按時(shí)和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時(shí)，才予以支付。當(dāng)然權(quán)益投資的收益率要高于利率。如果開(kāi)發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗(yàn)豐富，貸款人和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)分成通常為50%：50%，而對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商，貨款人的利潤(rùn)分成比例可以高達(dá)65%或75%。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商仍可以首先獲得開(kāi)發(fā)費(fèi)的補(bǔ)償。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙15三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合融資概述三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合融資概述16

融資渠道

現(xiàn)狀(在全部資金來(lái)源中的比重)

趨勢(shì)(在全部資金來(lái)源中的比重)

財(cái)政資金

比重很小

有較大增長(zhǎng)空間

政策性銀行信貸資金

比重較小

有較大增長(zhǎng)空間

商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)信貸資金

比重很大

逐漸下降

開(kāi)發(fā)單位自有資金

有一定的比重

增長(zhǎng)空間有限

外資、其他企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個(gè)人資金

比重很小

增長(zhǎng)空間很大融資渠道現(xiàn)狀(在全部資金來(lái)源中的比重)17

融資方式

現(xiàn)狀(在全都資金來(lái)源中的比重)

趨勢(shì)(在全部資金來(lái)源中的比重)發(fā)行股票

比重很小

增長(zhǎng)空間有限

發(fā)行債券

空

白

增長(zhǎng)空間較大

商業(yè)信用

占有一定比重

有所減少

租

賃

比重不大

有～定增長(zhǎng)空間

其他融資方式

比重很小

增長(zhǎng)空間很大融資方式現(xiàn)狀(在全都資金來(lái)源中的比重)18地方政府債券尚未立法專門(mén)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)而發(fā)行的債券在國(guó)內(nèi)也未出現(xiàn)開(kāi)發(fā)單位如果是股份有限公司可以發(fā)行公司債券。

商業(yè)信用主要是施工單位墊資和預(yù)收款

地方政府債券尚未立法專門(mén)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)而發(fā)行的債19土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資時(shí)間規(guī)劃

開(kāi)發(fā)階段

可采用的融資方式

準(zhǔn)備階段

財(cái)政撥款、發(fā)行債券、信托、租賃、吸收直接投資、其他融資方式

前

期

中長(zhǎng)期信用貸款、租賃、其他融資方式

中后期

中短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用、其他融資方式項(xiàng)目完成后

短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用、其他融資方式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資時(shí)間規(guī)劃開(kāi)發(fā)階段可采20四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式21（一）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)銀行貸款模式（一）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)銀行貸款模式22土地開(kāi)發(fā)融資探討課件23土地開(kāi)發(fā)融資探討課件24土地開(kāi)發(fā)融資探討課件25土地開(kāi)發(fā)融資探討課件26土地開(kāi)發(fā)融資探討課件27土地開(kāi)發(fā)融資探討課件28（二）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的信托融資模式（二）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的信托融資模式2930信托公司（受托人）②簽署信托合同，設(shè)立信托委托人①持有③持有并管理、運(yùn)用、處分《信托法》第2條：委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為優(yōu)先級(jí)受益人信托財(cái)產(chǎn)④信托利益分配信托利益關(guān)系基本結(jié)構(gòu)圖劣后級(jí)受益人30信托公司②簽署信托合同，委托人①持有③持有并《信托法》第土地開(kāi)發(fā)融資探討課件31土地開(kāi)發(fā)融資探討課件32土地開(kāi)發(fā)融資探討課件33土地開(kāi)發(fā)融資探討課件34

信托產(chǎn)品投資方式主要為貸款信托產(chǎn)品投資方式主要為貸款35

信托投資產(chǎn)品的投向信托投資產(chǎn)品的投向36土地儲(chǔ)備貸款流動(dòng)性貸款最低項(xiàng)目資本金土地出讓金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)銀行貸款借款人為負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)且管理規(guī)范、資本金到位（有些銀行收回已經(jīng)發(fā)放的貸款）不能用于固定資產(chǎn)投資禁止不能四證齊全、滿足最低項(xiàng)目資本金要求信托貸款禁止禁止禁止禁止四證齊全、二級(jí)資質(zhì)、最低項(xiàng)目資本金要求創(chuàng)新后的融資模式可以變相達(dá)到發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款的效果可以變相達(dá)到發(fā)放流動(dòng)性貸款的效果可以可以可以以信托計(jì)劃為主導(dǎo)的房地產(chǎn)信貸政策的創(chuàng)新效果37土地儲(chǔ)備貸款流動(dòng)性貸款最低項(xiàng)目資本金土地出讓金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)銀案例

、

內(nèi)蒙古土地融資信托債券

發(fā)行情況2008年1月9日至29日．內(nèi)蒙古自治區(qū)土地儲(chǔ)備登記中心通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行，首次發(fā)行規(guī)模為l0億元的“利得盈”土地融資債券，以此緩解地方政府土地收儲(chǔ)融資難的問(wèn)題，募集資金將專項(xiàng)用于開(kāi)展自治區(qū)土地儲(chǔ)備工作。據(jù)了解，截至9月29日“利得盈”融資債券推介結(jié)束時(shí)，募集資金額度已經(jīng)達(dá)到了l0億元。案例、內(nèi)蒙古土地融資信托債券

發(fā)行情況2008年1月38某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司持有100%%控股關(guān)聯(lián)公司有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項(xiàng)目交易背景圖目標(biāo)地塊交易背景：某房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)得一地塊土地使用權(quán)，并成立項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體。該房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股東借款方式向項(xiàng)目公司提供資金用于支付土地出讓金，項(xiàng)目公司已經(jīng)取得土地使用證該房地產(chǎn)企業(yè)擬通過(guò)收回部分股東借款交易核心點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)行使股權(quán)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)回購(gòu)股權(quán)，信托公司未對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置強(qiáng)制性回購(gòu)義務(wù)39某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司持有100%%控股關(guān)聯(lián)有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)50.97%信托計(jì)劃（信托公司）某房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先級(jí)受益人項(xiàng)目公司⑥分配信托利益次級(jí)受益人①認(rèn)購(gòu)信托資金②增資，49.03%③行權(quán)并支付收購(gòu)價(jià)款股權(quán)收購(gòu)選擇權(quán)④[50.97]%股權(quán)質(zhì)押④土地使用權(quán)抵押④連帶責(zé)任保證某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司關(guān)聯(lián)公司⑤分紅或處置股權(quán)資金退出資金進(jìn)入有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)地塊4050.97%信托計(jì)劃某房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先級(jí)受益人項(xiàng)目公司⑥分配信有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項(xiàng)目主要交易流程信托計(jì)劃的設(shè)立：信托計(jì)劃項(xiàng)下分優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，均由相應(yīng)委托人以資金認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃資金的運(yùn)用：信托公司以其募集的全部信托資金向項(xiàng)目公司進(jìn)行增資，增資后持有項(xiàng)目公司49.03%股權(quán)股權(quán)收購(gòu)選擇權(quán)：在信托計(jì)劃成立日起滿一年之日前（行權(quán)期限），某房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)收購(gòu)信托公司持有的項(xiàng)目公司49.03%股權(quán)，并支付收購(gòu)價(jià)款擔(dān)保措施：為確保某房地產(chǎn)企業(yè)支付股權(quán)收購(gòu)價(jià)款的義務(wù)（以房地產(chǎn)企業(yè)行使股權(quán)收購(gòu)選擇權(quán)為前提），擔(dān)保措施如下：（1）某房地產(chǎn)企業(yè)以其持有的項(xiàng)目公司50.97%股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押；（2）項(xiàng)目公司以其持有的土地使用權(quán)提供抵押；（3）關(guān)聯(lián)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保信托財(cái)產(chǎn)處置：如果房地產(chǎn)企業(yè)未在行權(quán)期限內(nèi)向信托公司發(fā)出行權(quán)通知，或者房地產(chǎn)企業(yè)放棄股權(quán)收購(gòu)選擇權(quán)，則信托公司有權(quán)通過(guò)項(xiàng)目公司分紅、減資或向第三方出售項(xiàng)目公司股權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)退出41有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例41（三）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資模式（三）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資模式42EPC模式

通過(guò)政府與投資代建人雙方合作，共同開(kāi)發(fā)、投資建設(shè)的伙伴關(guān)系合作模式。合作各方參與項(xiàng)目時(shí)，不是把項(xiàng)目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給一方，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險(xiǎn)。

由投資代建人采用公開(kāi)比選方式，擇優(yōu)選擇適合操作并有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)、共同組成聯(lián)合體，承擔(dān)投建、融資、施工管理責(zé)任，操作過(guò)程全面接受政府管理公司及政府的全面監(jiān)督與管理，政府管理公司提供相應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃及所有政府的相關(guān)手續(xù)，并提供相應(yīng)支付證明與擔(dān)保，由投資代建人按要求完成勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工管理、交付業(yè)主，由政府完善環(huán)評(píng)、財(cái)評(píng)。EPC模式通過(guò)政府與投資代建人雙方合作43EPC模式合理性。

由投資代建人利用自身優(yōu)勢(shì)，自有資金、社會(huì)財(cái)團(tuán)、銀企聯(lián)合等采用項(xiàng)目貨款應(yīng)收款代付，企業(yè)流動(dòng)資金貸款等方式來(lái)保障項(xiàng)目施工的實(shí)施。這樣既能緩解財(cái)政支付壓力，又能加快項(xiàng)目建設(shè)。由投建人與共同承擔(dān)經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任，更能讓工程施工的質(zhì)量得到有效保障，最終達(dá)到三方共贏的局面。EPC模式合理性。

由投資代建人利用自身44將BT融資模式引入天津東麗金鐘新市鎮(zhèn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，破解建設(shè)資金難題。經(jīng)過(guò)與多家國(guó)有大型城建企業(yè)協(xié)商談判，2009年年底，與中國(guó)一冶簽訂了建設(shè)面積60萬(wàn)平方米、總值近20億元的BT合作協(xié)議。2010年9月底，又與中冶建工、中海外、東建進(jìn)行“帶資本金建設(shè)”模式合作，由這三家施工企業(yè)承接了后續(xù)74萬(wàn)平方米住宅工程，以建筑企業(yè)繳納保證金的方式，解決了資本金不足的問(wèn)題。上述兩種融資模式的使用為我區(qū)城建項(xiàng)目融資開(kāi)了個(gè)好頭。將BT融資模式引入天津東麗金鐘新市鎮(zhèn)重45由地方政府牽頭，以財(cái)政補(bǔ)貼形式注資成立一個(gè)舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司，并且對(duì)舊城區(qū)項(xiàng)目改造公司的開(kāi)發(fā)給予稅收上的優(yōu)惠，由該公司全權(quán)負(fù)責(zé)融資。舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司可以使用政府給予的財(cái)政補(bǔ)貼和未來(lái)的項(xiàng)目改造所獲得的收益作為擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)貸款，將所獲得的資金投入到舊城區(qū)改造與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中，采用招標(biāo)的形式擇優(yōu)選擇項(xiàng)目承建公司。在項(xiàng)目建設(shè)后期，舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司可以采取發(fā)行債券或者股票的方法，向社會(huì)公眾融資。項(xiàng)目完成后，舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司將其所獲得的全部收入，用來(lái)歸還銀行貸款和向社會(huì)公眾所借款項(xiàng)。由地方政府牽頭，以財(cái)政補(bǔ)貼形式注資成立一個(gè)舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司46（四）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的合作項(xiàng)目融資（四）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的合作項(xiàng)目融資47以投代貸的合作模式

1.公司以“以投代貸”的合作形式進(jìn)行投資,不參股.不參與利潤(rùn)分配.不參與合作企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理.并以稅后固定回報(bào)的方式向項(xiàng)目方確定收益分配,并設(shè)專人監(jiān)管資金的科學(xué)合理使用.

2.投資:每項(xiàng)投資金額不低于500萬(wàn)元人民幣.期限1-10年:第一年6%;第二年6.5%;第三年至第十年每年按7%收取回報(bào),按資金實(shí)際使用年度逐年收取.期滿收回本金.

3.項(xiàng)目擔(dān)保按項(xiàng)目總值10%-20%的比例投資;資產(chǎn)擔(dān)保按總資產(chǎn)50%-60%的比例投資.

4.合作:5年期不設(shè)建設(shè)期,每年按30%收取回報(bào);10年期設(shè)一年建設(shè)期,按18%收取回報(bào);15年期設(shè)二年建設(shè)期,按12%收取回報(bào).以上三種年限合作期滿均不收回本金.

以投代貸的合作模式1.公司以“以投代貸48蘇州平臺(tái)公司+開(kāi)行+老撾政府的投資合作建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)案例蘇州平臺(tái)公司+開(kāi)行+老撾政府的投資合作建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)案例49老撾萬(wàn)象特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，首次把蘇州開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)“打包”輸送海外，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行提供中方建設(shè)老撾2009年?yáng)|南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館并開(kāi)發(fā)萬(wàn)象市周邊10平方公里土地的資金支持。免費(fèi)建設(shè)萬(wàn)象體育場(chǎng)10平方公里萬(wàn)象新城的開(kāi)發(fā)權(quán)云南建工蘇州工業(yè)園國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣州老撾中國(guó)園區(qū)開(kāi)發(fā)、騰籠換鳥(niǎo)制造業(yè)外移資金資金免費(fèi)建設(shè)戰(zhàn)略聯(lián)盟開(kāi)發(fā)協(xié)議騰籠換鳥(niǎo)后土地轉(zhuǎn)讓收入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后土地轉(zhuǎn)讓收入一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入老撾萬(wàn)象特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，首次把蘇州開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)“打包”輸送50兩個(gè)或兩個(gè)以上相互之間沒(méi)有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)之間進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)交易稱之為混合資本擴(kuò)張。混合資本擴(kuò)張適應(yīng)了現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的要求，跨越技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切的部門(mén)之間的交易。它的優(yōu)點(diǎn)在于分散風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境適應(yīng)能力。兩個(gè)或兩個(gè)以上相互之間沒(méi)有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的51（五）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)基金類融資模式（五）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)基金類融資模式52類型基金類型投資方向投資風(fēng)格風(fēng)險(xiǎn)收益特征代表性機(jī)構(gòu)創(chuàng)投基金種子期基金、初創(chuàng)期基金、成長(zhǎng)期基金主要投資中小型、未上市的成長(zhǎng)企業(yè)分散投資、參股為主高風(fēng)險(xiǎn)高收益IDG、軟銀、紅杉資本并購(gòu)基金MBO基金LBO基金重組基金以收購(gòu)成熟企業(yè)為主，單項(xiàng)投資規(guī)模通常很大控股或參股風(fēng)險(xiǎn)、收益中等高盛、美林、凱雷、KKR、TPG、黑石、華平資產(chǎn)類基金基礎(chǔ)設(shè)施基金房地產(chǎn)投資基金（包括REIT）融資租賃基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施、收益型房地產(chǎn)等資產(chǎn)主要投資能產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的資產(chǎn)低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定收益麥格理、高盛、領(lǐng)匯REIT、越秀房地產(chǎn)投資信托基金其他PE基金PIPE夾層基金問(wèn)題債務(wù)基金PIPE：上市公司非公開(kāi)發(fā)行的股權(quán)夾層基金：優(yōu)先股和次級(jí)債等問(wèn)題債務(wù)基金：不良債權(quán)--夾層基金：高盛、黑石產(chǎn)業(yè)基金的基本類型類型基金類型投資方向投資風(fēng)格風(fēng)險(xiǎn)收益特征代表性機(jī)構(gòu)創(chuàng)投種子期53城市：立體平臺(tái)該計(jì)劃的主要內(nèi)容是：在大約二平方公里的土地上，打造一個(gè)建筑面積600萬(wàn)至1000萬(wàn)平方米，可容納15萬(wàn)至20萬(wàn)人口的高密度建筑群。城市：立體平臺(tái)54土地開(kāi)發(fā)融資探討課件55土地開(kāi)發(fā)融資探討課件56案例：新城基金設(shè)立方案

案例：新城基金設(shè)立方案

57基金名稱：中日韓友誼發(fā)展基金(暫定名)基金類型：封閉式土地基金基金管理人：北京中匯富銀投資管理中心(有限合伙)基金規(guī)模：50億元人民幣基金期限：5年預(yù)期收益：18％基金份額：最低認(rèn)購(gòu)額：500萬(wàn)元人民幣(由管理人募資時(shí)確定)投資人規(guī)模：合格的機(jī)構(gòu)投資者，合格的自然人分配方式：基金期限內(nèi)不強(qiáng)制分紅，期限屆滿向投資人分配全部基金資產(chǎn)基金管理費(fèi)：基金總規(guī)模的l．5％基金名稱：中日韓友誼發(fā)展基金(暫定名)基金類型：封閉式土地基58募集期間：募集期間為2011年月

日至2012年月

日基金發(fā)行地：河北省滄州市渤海新區(qū)基金發(fā)起人：渤海新區(qū)土地儲(chǔ)備中心基金管理人：北京中匯富銀投資管理中心(有限合伙)。基金托管人：

銀行股份有限公司資金運(yùn)用：本基金是由北京中匯富銀投資管理中心接受投資者的委托。募集共計(jì)人民幣50億資金，以土地基金管理方式投資渤海新區(qū)中日韓三國(guó)合作試驗(yàn)區(qū)的土地整理項(xiàng)目，在嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn)的情況下，分享穩(wěn)定、高效的收益。募集期間：募集期間為2011年月日至2012年月日59（六）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中介平臺(tái)融資（六）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中介平臺(tái)融資601民間平臺(tái)（中介）渠道1民間平臺(tái)（中介）渠道61

融資媒介（平臺(tái)）融資模式融資媒介624民間金融服務(wù)渠道4民間金融服務(wù)渠道63波特資本是波特集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)聵I(yè)體系構(gòu)成之一，主要以金融信貸、上市服務(wù)、資本運(yùn)作為主要業(yè)務(wù)，形成波特集團(tuán)擴(kuò)張發(fā)展雄厚的資本運(yùn)營(yíng)后盾系統(tǒng)。

波特資本旗下由睿池基金投資管理公司、波特睿池創(chuàng)投公司、波特恒瑞金融服務(wù)公司、波特上市服務(wù)公司為產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，構(gòu)建了金融資本一條龍投資運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。波特資本的主營(yíng)內(nèi)容。波特資本以強(qiáng)化集團(tuán)資金集中管理作為業(yè)務(wù)核心和發(fā)展基礎(chǔ)，主要提供金融信貸、創(chuàng)業(yè)投資、資本運(yùn)作、上市顧問(wèn)等服務(wù)，與中國(guó)一些知名基金、投資機(jī)構(gòu)、證券公司、銀行等建立了廣泛的戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)金融資本服務(wù)。波特資本是波特集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)聵I(yè)體系構(gòu)成之一64中小企品牌成長(zhǎng)孵化一站式服務(wù)平臺(tái)

集成服務(wù)、虛實(shí)結(jié)合、多元文化。十大服務(wù)內(nèi)容含商品交易、會(huì)展采購(gòu)、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、新聞發(fā)布、企業(yè)管理、連鎖加盟、金融信貸、投資上市，形成集成服務(wù)；線上線下虛實(shí)結(jié)合零售+批發(fā)+訂單+團(tuán)購(gòu)+內(nèi)貿(mào)+外貿(mào)+連鎖+會(huì)展+倉(cāng)儲(chǔ)物流多種交易方式，綜合新一代商業(yè)立體商貿(mào)結(jié)構(gòu)；聚合中國(guó)各地域文化、世界各區(qū)域文化融合商業(yè)文化、娛樂(lè)文化、消費(fèi)文化、教育文化、特色文化、城市文化、會(huì)展文化、旅游文化、創(chuàng)意文化、電子商務(wù)文化等，形成多元文化復(fù)合體，引領(lǐng)中國(guó)商業(yè)進(jìn)入“魚(yú)購(gòu)”時(shí)代。中小企品牌成長(zhǎng)孵化一站式服務(wù)平臺(tái)65投融資信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)投融資信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)662政府平臺(tái)（中介）融資渠道2政府平臺(tái)67安徽中小企業(yè)集合債券

統(tǒng)一組織中小企業(yè)集合債券一般由某個(gè)政府部門(mén)作為牽頭人，在債券的發(fā)行工作中，負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)。

統(tǒng)一冠名中小企業(yè)集合債券使用統(tǒng)一的債券名稱，形成總的發(fā)行規(guī)模，而不以單一發(fā)行企業(yè)為債券冠名。

統(tǒng)一擔(dān)保中小企業(yè)集合債券將由資質(zhì)卓越的第三方為債券提供統(tǒng)一擔(dān)保，從而實(shí)現(xiàn)債券信用增級(jí)，提高債券的市場(chǎng)認(rèn)可度。

分別負(fù)債、集合發(fā)行。中小企業(yè)集合債券由多家中小企業(yè)構(gòu)成的聯(lián)合發(fā)行人作為債券發(fā)行主體，各發(fā)行企業(yè)作為獨(dú)立負(fù)債主體，在各自的發(fā)行額度內(nèi)承擔(dān)按期還本付息的義務(wù)，并按照相應(yīng)比例承擔(dān)發(fā)行費(fèi)用。安徽中小企業(yè)集合債券統(tǒng)一組織68

由政府部門(mén)來(lái)牽頭組織協(xié)調(diào)中小企業(yè)集合債券發(fā)行工作比較復(fù)雜，涉及國(guó)家發(fā)展改革委、人民銀行、地方發(fā)展改革委等政府機(jī)構(gòu)，眾多中小企業(yè)，債券承銷、擔(dān)保和反擔(dān)保機(jī)構(gòu)，律師、會(huì)計(jì)師、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)。中小企業(yè)集合債券的發(fā)行主體是廣大中小企業(yè)，企業(yè)實(shí)力有限，資信評(píng)級(jí)較低。市發(fā)展改革委按照有關(guān)文件要求，充分發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)債券申報(bào)發(fā)行。

上傳下達(dá)。在債券申報(bào)過(guò)程中，會(huì)同有關(guān)部門(mén)，牽頭召集相關(guān)企業(yè)做好債券發(fā)行工作。對(duì)于組織債券發(fā)行過(guò)程中遇到的擔(dān)保等問(wèn)題，積極向國(guó)家和安徽省發(fā)展改革委匯報(bào)爭(zhēng)取支持，并加以解決；下達(dá)。密切關(guān)注國(guó)家發(fā)行中小企業(yè)集合債券的政策，及時(shí)向企業(yè)傳達(dá)國(guó)家政策精神；統(tǒng)一擬發(fā)債企業(yè)的思想，告知發(fā)債過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題；統(tǒng)一企業(yè)行動(dòng)，確保步調(diào)一致。由政府部門(mén)來(lái)牽頭組織協(xié)調(diào)中小企業(yè)集合債券發(fā)行工作比較復(fù)69選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)。對(duì)全市范圍內(nèi)擬發(fā)債中小企業(yè)進(jìn)行摸排，建立中小企業(yè)集合債券企業(yè)儲(chǔ)備庫(kù)；按照“好中選優(yōu)、防范風(fēng)險(xiǎn)”的總體原則，與主承銷商一起，從產(chǎn)業(yè)政策、企業(yè)發(fā)展、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防等方面綜合考慮選擇發(fā)債企業(yè)，最終選擇了綠寶電纜、金工軸承、久易農(nóng)業(yè)、福文新能源四家企業(yè)作為此次聯(lián)合發(fā)債主體。

財(cái)政補(bǔ)貼為降低中小企業(yè)的融資成本，提高企業(yè)發(fā)行債券的積極性，合肥市明確對(duì)成功發(fā)行集合債券和集合票據(jù)的中小企業(yè)，市里將分別按發(fā)行費(fèi)用10%給予補(bǔ)貼。選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)。對(duì)全市范圍內(nèi)擬發(fā)債中小企業(yè)進(jìn)行摸排，70

協(xié)調(diào)擔(dān)保與反擔(dān)保。由安徽省信用擔(dān)保集團(tuán)有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。如協(xié)調(diào)國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)提供再擔(dān)保或者在擔(dān)保費(fèi)率方面給予補(bǔ)助。

選好承銷商。以總體實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、價(jià)格低為標(biāo)準(zhǔn)，采用競(jìng)爭(zhēng)性談判的方式最終選擇齊魯證券有限公司為主承銷商。

協(xié)調(diào)擔(dān)保與反擔(dān)保。由安徽省信用擔(dān)保集團(tuán)有限公司提713專業(yè)金融服務(wù)平臺(tái)融資渠道3專業(yè)金融服務(wù)平臺(tái)融資渠道72通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所、證券交易所、三版所等專業(yè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)礦產(chǎn)企業(yè)融資交易。通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所、證券交易所、三版所等專業(yè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)礦73五、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的盈利模式五、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的盈利模式74傳統(tǒng)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)融資法

開(kāi)發(fā)企業(yè)接受土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按總開(kāi)發(fā)成本的一定百分比，作為企業(yè)的開(kāi)發(fā)收益。

以開(kāi)發(fā)整理的土地出讓所得扣除開(kāi)發(fā)成本后出讓土地的凈盈利在政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)之間按一定比例進(jìn)行分成。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)并不是直接進(jìn)行貨幣結(jié)算，而是給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定面積的土地作為補(bǔ)償，企業(yè)通過(guò)二級(jí)開(kāi)發(fā)獲得高于一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益。傳統(tǒng)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)融資法開(kāi)發(fā)企業(yè)接受土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委75土地開(kāi)發(fā)融資探討課件76土地開(kāi)發(fā)融資探討課件77土地開(kāi)發(fā)融資探討課件78土地開(kāi)發(fā)融資探討課件79土地開(kāi)發(fā)融資探討土地開(kāi)發(fā)融資探討80土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資渠道概括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資渠道概括81房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)性融資股權(quán)融資合作開(kāi)發(fā)融資房地產(chǎn)投資信托首次發(fā)行上市上市后再融資買(mǎi)殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資工程承包融資租賃融資回租回買(mǎi)銀行貸款其他金融機(jī)構(gòu)貸款?yuàn)A層融資企業(yè)債務(wù)出租房地產(chǎn)承租房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司房地產(chǎn)內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)82房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款和企業(yè)利用留存收益等。2上市融資股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購(gòu)上市公司，然后由上市公司購(gòu)買(mǎi)這些項(xiàng)目資產(chǎn)。3房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款要求開(kāi)發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開(kāi)發(fā)抵押貸款和房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)以及信用記錄；房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票834房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照其指定的范圍、對(duì)象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。具體業(yè)務(wù)主要有(1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。(2)建材補(bǔ)償貿(mào)易信托貸款。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)流動(dòng)資金委托貸款。(4)國(guó)際房地產(chǎn)投資信托。5向其他金融機(jī)構(gòu)融資。房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供融資服務(wù)。6抵押貸款證券化ABS金融機(jī)構(gòu)將其所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式收購(gòu)，然后經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后，由其以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。4房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人847短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國(guó)的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款8長(zhǎng)期融資通過(guò)權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與入住機(jī)構(gòu)間的合作、租回方式、利潤(rùn)侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營(yíng)公司、機(jī)構(gòu)直接開(kāi)發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來(lái)源等渠道籌集資金。9售后回租房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)房地產(chǎn)出售給一家投資機(jī)構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營(yíng)。擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商既通過(guò)出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過(guò)租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既減少資金占用、又能從經(jīng)營(yíng)的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對(duì)于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營(yíng)水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會(huì)被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開(kāi)發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。7短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國(guó)的分支結(jié)構(gòu)等8510租賃融資。開(kāi)發(fā)商將該土地出租給其他投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期貸款。或者開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。11回買(mǎi)融資

開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣(mài)給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買(mǎi)回該項(xiàng)物業(yè)。通過(guò)采取回買(mǎi)融資方式，開(kāi)發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說(shuō)明的是，開(kāi)發(fā)商仍可對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來(lái)的好處；融資機(jī)構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。12房地產(chǎn)辛迪。這是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。10租賃融資。開(kāi)發(fā)商將該土地出租給其他投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，8613前沿貨幣合約。

它采用的形式是貸款機(jī)構(gòu)出資，開(kāi)發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開(kāi)發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方，它也與開(kāi)發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。13前沿貨幣合約。它采用的形式是貸款機(jī)構(gòu)出資，開(kāi)發(fā)商提供8714項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是指“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。包括直接項(xiàng)目融資、項(xiàng)目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、BOT融資模式、ABS融資模式等14項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是指“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資，88（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５

TOD(Transit—OrientedDevelopment)融資模式就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價(jià)差而形成的一種融資模式。城市公共交通具有很強(qiáng)的“外溢效應(yīng)”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營(yíng)的模式，帶動(dòng)大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開(kāi)發(fā)與交易為功能混合的土地開(kāi)發(fā)與升值。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５TOD(Tran89（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長(zhǎng)期債券發(fā)行土地開(kāi)發(fā)債券，籌集土地儲(chǔ)備金專門(mén)用于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；然后，通過(guò)土地收益償還債務(wù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。最大的特點(diǎn)是籌資成本低。這是因?yàn)閭軛l款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)籌資財(cái)務(wù)成本。當(dāng)然，發(fā)行長(zhǎng)期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長(zhǎng)期債券要受許多條件約束，因而會(huì)影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資能力。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長(zhǎng)期債券發(fā)行土90（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證券化含義。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來(lái)發(fā)行證券的過(guò)程。

土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點(diǎn)。1、死錢(qián)變活錢(qián)。利用證券市場(chǎng)的功能，將不可移動(dòng)的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金融資產(chǎn)。2吸引投資者。土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會(huì)發(fā)生增值。因此，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)資產(chǎn)的投資者會(huì)增多。3、降低了融資成本。由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級(jí)較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資成本。4、彌補(bǔ)銀貸缺陷。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長(zhǎng)期籌資，可以彌補(bǔ)銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時(shí)間上的脫節(jié)問(wèn)題。

（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證91（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

房地產(chǎn)投資信托基金REITs就是以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營(yíng)，將募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。當(dāng)資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場(chǎng)上市流通；房地產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetTrust、簡(jiǎn)稱REAT)是一種非標(biāo)準(zhǔn)的集合投資信托計(jì)劃。REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。不能在證券交易所上市流通。信托方式籌集資金成本低，這是因?yàn)榕c銀行相比，信托公司主要是直接募集社會(huì)資金，利潤(rùn)主要來(lái)源于消費(fèi)者，可以以較低的成本運(yùn)作。這對(duì)于動(dòng)輒要幾千萬(wàn)、幾億、幾十億的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，將可以節(jié)約大量的財(cái)務(wù)成本。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項(xiàng)目需要，專項(xiàng)募集，募集量可大可小，不受限制。從更廣泛的概念來(lái)說(shuō)，REITs和REAT都是資產(chǎn)證券化的一個(gè)分支。

（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金92（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)）

1、開(kāi)發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價(jià)格在談判時(shí)確定，一般是土地的市場(chǎng)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過(guò)抵押土地來(lái)獲得貸款。(1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收，RP土地價(jià)值(按照合同約定的金額)的返還；(2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報(bào)率計(jì)算的權(quán)益資本回報(bào)；(3)第三優(yōu)先權(quán)：開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)費(fèi)(通常為開(kāi)發(fā)成本的3%~10%)，作為其管理開(kāi)發(fā)過(guò)程和承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償；(4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開(kāi)發(fā)商和土地所有者對(duì)超額利潤(rùn)進(jìn)行分成，其比例通常通過(guò)談判決定。例如50%：50%。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙93（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)）

3、開(kāi)發(fā)商和貸款人合作.貸款人也可以通過(guò)“參與式貸款”(PMicipatingloan)的形式與開(kāi)發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤(rùn)分成。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡(jiǎn)單，也最容易實(shí)現(xiàn)。貸款人可以把貸款額的某個(gè)百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。其區(qū)別是，利息必須要按時(shí)和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時(shí)，才予以支付。當(dāng)然權(quán)益投資的收益率要高于利率。如果開(kāi)發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗(yàn)豐富，貸款人和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)分成通常為50%：50%，而對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商，貨款人的利潤(rùn)分成比例可以高達(dá)65%或75%。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商仍可以首先獲得開(kāi)發(fā)費(fèi)的補(bǔ)償。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙94三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合融資概述三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合融資概述95

融資渠道

現(xiàn)狀(在全部資金來(lái)源中的比重)

趨勢(shì)(在全部資金來(lái)源中的比重)

財(cái)政資金

比重很小

有較大增長(zhǎng)空間

政策性銀行信貸資金

比重較小

有較大增長(zhǎng)空間

商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)信貸資金

比重很大

逐漸下降

開(kāi)發(fā)單位自有資金

有一定的比重

增長(zhǎng)空間有限

外資、其他企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個(gè)人資金

比重很小

增長(zhǎng)空間很大融資渠道現(xiàn)狀(在全部資金來(lái)源中的比重)96

融資方式

現(xiàn)狀(在全都資金來(lái)源中的比重)

趨勢(shì)(在全部資金來(lái)源中的比重)發(fā)行股票

比重很小

增長(zhǎng)空間有限

發(fā)行債券

空

白

增長(zhǎng)空間較大

商業(yè)信用

占有一定比重

有所減少

租

賃

比重不大

有～定增長(zhǎng)空間

其他融資方式

比重很小

增長(zhǎng)空間很大融資方式現(xiàn)狀(在全都資金來(lái)源中的比重)97地方政府債券尚未立法專門(mén)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)而發(fā)行的債券在國(guó)內(nèi)也未出現(xiàn)開(kāi)發(fā)單位如果是股份有限公司可以發(fā)行公司債券。

商業(yè)信用主要是施工單位墊資和預(yù)收款

地方政府債券尚未立法專門(mén)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)而發(fā)行的債98土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資時(shí)間規(guī)劃

開(kāi)發(fā)階段

可采用的融資方式

準(zhǔn)備階段

財(cái)政撥款、發(fā)行債券、信托、租賃、吸收直接投資、其他融資方式

前

期

中長(zhǎng)期信用貸款、租賃、其他融資方式

中后期

中短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用、其他融資方式項(xiàng)目完成后

短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用、其他融資方式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資時(shí)間規(guī)劃開(kāi)發(fā)階段可采99四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式100（一）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)銀行貸款模式（一）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)銀行貸款模式101土地開(kāi)發(fā)融資探討課件102土地開(kāi)發(fā)融資探討課件103土地開(kāi)發(fā)融資探討課件104土地開(kāi)發(fā)融資探討課件105土地開(kāi)發(fā)融資探討課件106土地開(kāi)發(fā)融資探討課件107（二）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的信托融資模式（二）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的信托融資模式108109信托公司（受托人）②簽署信托合同，設(shè)立信托委托人①持有③持有并管理、運(yùn)用、處分《信托法》第2條：委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為優(yōu)先級(jí)受益人信托財(cái)產(chǎn)④信托利益分配信托利益關(guān)系基本結(jié)構(gòu)圖劣后級(jí)受益人30信托公司②簽署信托合同，委托人①持有③持有并《信托法》第土地開(kāi)發(fā)融資探討課件110土地開(kāi)發(fā)融資探討課件111土地開(kāi)發(fā)融資探討課件112土地開(kāi)發(fā)融資探討課件113

信托產(chǎn)品投資方式主要為貸款信托產(chǎn)品投資方式主要為貸款114

信托投資產(chǎn)品的投向信托投資產(chǎn)品的投向115土地儲(chǔ)備貸款流動(dòng)性貸款最低項(xiàng)目資本金土地出讓金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)銀行貸款借款人為負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)且管理規(guī)范、資本金到位（有些銀行收回已經(jīng)發(fā)放的貸款）不能用于固定資產(chǎn)投資禁止不能四證齊全、滿足最低項(xiàng)目資本金要求信托貸款禁止禁止禁止禁止四證齊全、二級(jí)資質(zhì)、最低項(xiàng)目資本金要求創(chuàng)新后的融資模式可以變相達(dá)到發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款的效果可以變相達(dá)到發(fā)放流動(dòng)性貸款的效果可以可以可以以信托計(jì)劃為主導(dǎo)的房地產(chǎn)信貸政策的創(chuàng)新效果116土地儲(chǔ)備貸款流動(dòng)性貸款最低項(xiàng)目資本金土地出讓金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)銀案例

、

內(nèi)蒙古土地融資信托債券

發(fā)行情況2008年1月9日至29日．內(nèi)蒙古自治區(qū)土地儲(chǔ)備登記中心通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行，首次發(fā)行規(guī)模為l0億元的“利得盈”土地融資債券，以此緩解地方政府土地收儲(chǔ)融資難的問(wèn)題，募集資金將專項(xiàng)用于開(kāi)展自治區(qū)土地儲(chǔ)備工作。據(jù)了解，截至9月29日“利得盈”融資債券推介結(jié)束時(shí)，募集資金額度已經(jīng)達(dá)到了l0億元。案例、內(nèi)蒙古土地融資信托債券

發(fā)行情況2008年1月117某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司持有100%%控股關(guān)聯(lián)公司有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項(xiàng)目交易背景圖目標(biāo)地塊交易背景：某房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)得一地塊土地使用權(quán)，并成立項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體。該房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股東借款方式向項(xiàng)目公司提供資金用于支付土地出讓金，項(xiàng)目公司已經(jīng)取得土地使用證該房地產(chǎn)企業(yè)擬通過(guò)收回部分股東借款交易核心點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)行使股權(quán)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)回購(gòu)股權(quán)，信托公司未對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置強(qiáng)制性回購(gòu)義務(wù)118某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司持有100%%控股關(guān)聯(lián)有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)50.97%信托計(jì)劃（信托公司）某房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先級(jí)受益人項(xiàng)目公司⑥分配信托利益次級(jí)受益人①認(rèn)購(gòu)信托資金②增資，49.03%③行權(quán)并支付收購(gòu)價(jià)款股權(quán)收購(gòu)選擇權(quán)④[50.97]%股權(quán)質(zhì)押④土地使用權(quán)抵押④連帶責(zé)任保證某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司關(guān)聯(lián)公司⑤分紅或處置股權(quán)資金退出資金進(jìn)入有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)地塊11950.97%信托計(jì)劃某房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先級(jí)受益人項(xiàng)目公司⑥分配信有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項(xiàng)目主要交易流程信托計(jì)劃的設(shè)立：信托計(jì)劃項(xiàng)下分優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，均由相應(yīng)委托人以資金認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃資金的運(yùn)用：信托公司以其募集的全部信托資金向項(xiàng)目公司進(jìn)行增資，增資后持有項(xiàng)目公司49.03%股權(quán)股權(quán)收購(gòu)選擇權(quán)：在信托計(jì)劃成立日起滿一年之日前（行權(quán)期限），某房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)收購(gòu)信托公司持有的項(xiàng)目公司49.03%股權(quán)，并支付收購(gòu)價(jià)款擔(dān)保措施：為確保某房地產(chǎn)企業(yè)支付股權(quán)收購(gòu)價(jià)款的義務(wù)（以房地產(chǎn)企業(yè)行使股權(quán)收購(gòu)選擇權(quán)為前提），擔(dān)保措施如下：（1）某房地產(chǎn)企業(yè)以其持有的項(xiàng)目公司50.97%股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押；（2）項(xiàng)目公司以其持有的土地使用權(quán)提供抵押；（3）關(guān)聯(lián)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保信托財(cái)產(chǎn)處置：如果房地產(chǎn)企業(yè)未在行權(quán)期限內(nèi)向信托公司發(fā)出行權(quán)通知，或者房地產(chǎn)企業(yè)放棄股權(quán)收購(gòu)選擇權(quán)，則信托公司有權(quán)通過(guò)項(xiàng)目公司分紅、減資或向第三方出售項(xiàng)目公司股權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)退出120有收購(gòu)選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例41（三）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資模式（三）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資模式121EPC模式

通過(guò)政府與投資代建人雙方合作，共同開(kāi)發(fā)、投資建設(shè)的伙伴關(guān)系合作模式。合作各方參與項(xiàng)目時(shí)，不是把項(xiàng)目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給一方，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險(xiǎn)。

由投資代建人采用公開(kāi)比選方式，擇優(yōu)選擇適合操作并有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)、共同組成聯(lián)合體，承擔(dān)投建、融資、施工管理責(zé)任，操作過(guò)程全面接受政府管理公司及政府的全面監(jiān)督與管理，政府管理公司提供相應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃及所有政府的相關(guān)手續(xù)，并提供相應(yīng)支付證明與擔(dān)保，由投資代建人按要求完成勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工管理、交付業(yè)主，由政府完善環(huán)評(píng)、財(cái)評(píng)。EPC模式通過(guò)政府與投資代建人雙方合作122EPC模式合理性。

由投資代建人利用自身優(yōu)勢(shì)，自有資金、社會(huì)財(cái)團(tuán)、銀企聯(lián)合等采用項(xiàng)目貨款應(yīng)收款代付，企業(yè)流動(dòng)資金貸款等方式來(lái)保障項(xiàng)目施工的實(shí)施。這樣既能緩解財(cái)政支付壓力，又能加快項(xiàng)目建設(shè)。由投建人與共同承擔(dān)經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任，更能讓工程施工的質(zhì)量得到有效保障，最終達(dá)到三方共贏的局面。EPC模式合理性。

由投資代建人利用自身123將BT融資模式引入天津東麗金鐘新市鎮(zhèn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，破解建設(shè)資金難題。經(jīng)過(guò)與多家國(guó)有大型城建企業(yè)協(xié)商談判，2009年年底，與中國(guó)一冶簽訂了建設(shè)面積60萬(wàn)平方米、總值近20億元的BT合作協(xié)議。2010年9月底，又與中冶建工、中海外、東建進(jìn)行“帶資本金建設(shè)”模式合作，由這三家施工企業(yè)承接了后續(xù)74萬(wàn)平方米住宅工程，以建筑企業(yè)繳納保證金的方式，解決了資本金不足的問(wèn)題。上述兩種融資模式的使用為我區(qū)城建項(xiàng)目融資開(kāi)了個(gè)好頭。將BT融資模式引入天津東麗金鐘新市鎮(zhèn)重124由地方政府牽頭，以財(cái)政補(bǔ)貼形式注資成立一個(gè)舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司，并且對(duì)舊城區(qū)項(xiàng)目改造公司的開(kāi)發(fā)給予稅收上的優(yōu)惠，由該公司全權(quán)負(fù)責(zé)融資。舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司可以使用政府給予的財(cái)政補(bǔ)貼和未來(lái)的項(xiàng)目改造所獲得的收益作為擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)貸款，將所獲得的資金投入到舊城區(qū)改造與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中，采用招標(biāo)的形式擇優(yōu)選擇項(xiàng)目承建公司。在項(xiàng)目建設(shè)后期，舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司可以采取發(fā)行債券或者股票的方法，向社會(huì)公眾融資。項(xiàng)目完成后，舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司將其所獲得的全部收入，用來(lái)歸還銀行貸款和向社會(huì)公眾所借款項(xiàng)。由地方政府牽頭，以財(cái)政補(bǔ)貼形式注資成立一個(gè)舊城區(qū)改造項(xiàng)目公司125（四）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的合作項(xiàng)目融資（四）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的合作項(xiàng)目融資126以投代貸的合作模式

1.公司以“以投代貸”的合作形式進(jìn)行投資,不參股.不參與利潤(rùn)分配.不參與合作企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理.并以稅后固定回報(bào)的方式向項(xiàng)目方確定收益分配,并設(shè)專人監(jiān)管資金的科學(xué)合理使用.

2.投資:每項(xiàng)投資金額不低于500萬(wàn)元人民幣.期限1-10年:第一年6%;第二年6.5%;第三年至第十年每年按7%收取回報(bào),按資金實(shí)際使用年度逐年收取.期滿收回本金.

3.項(xiàng)目擔(dān)保按項(xiàng)目總值10%-20%的比例投資;資產(chǎn)擔(dān)保按總資產(chǎn)50%-60%的比例投資.

4.合作:5年期不設(shè)建設(shè)期,每年按30%收取回報(bào);10年期設(shè)一年建設(shè)期,按18%收取回報(bào);15年期設(shè)二年建設(shè)期,按12%收取回報(bào).以上三種年限合作期滿均不收回本金.

以投代貸的合作模式1.公司以“以投代貸127蘇州平臺(tái)公司+開(kāi)行+老撾政府的投資合作建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)案例蘇州平臺(tái)公司+開(kāi)行+老撾政府的投資合作建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)案例128老撾萬(wàn)象特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，首次把蘇州開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)“打包”輸送海外，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行提供中方建設(shè)老撾2009年?yáng)|南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館并開(kāi)發(fā)萬(wàn)象市周邊10平方公里土地的資金支持。免費(fèi)建設(shè)萬(wàn)象體育場(chǎng)10平方公里萬(wàn)象新城的開(kāi)發(fā)權(quán)云南建工蘇州工業(yè)園國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣州老撾中國(guó)園區(qū)開(kāi)發(fā)、騰籠換鳥(niǎo)制造業(yè)外移資金資金免費(fèi)建設(shè)戰(zhàn)略聯(lián)盟開(kāi)發(fā)協(xié)議騰籠換鳥(niǎo)后土地轉(zhuǎn)讓收入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后土地轉(zhuǎn)讓收入一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入老撾萬(wàn)象特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，首次把蘇州開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)“打包”輸送129兩個(gè)或兩個(gè)以上相互之間沒(méi)有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)之間進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)交易稱之為混合資本擴(kuò)張?；旌腺Y本擴(kuò)張適應(yīng)了現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的要求，跨越技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切的部門(mén)之間的交易。它的優(yōu)點(diǎn)在于分散風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境適應(yīng)能力。兩個(gè)或兩個(gè)以上相互之間沒(méi)有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的130（五）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)基金類融資模式（五）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)基金類融資模式131類型基金類型投資方向投資風(fēng)格風(fēng)險(xiǎn)收益特征代表性機(jī)構(gòu)創(chuàng)投基金種子期基金、初創(chuàng)期基金、成長(zhǎng)期基金主要投資中小型、未上市的成長(zhǎng)企業(yè)分散投資、參股為主高風(fēng)險(xiǎn)高收益IDG、軟銀、紅杉資本并購(gòu)基金MBO基金LBO基金重組基金以收購(gòu)成熟企業(yè)為主，單項(xiàng)投資規(guī)模通常很大控股或參股風(fēng)險(xiǎn)、收益中等高盛、美林、凱雷、KKR、TPG、黑石、華平資產(chǎn)類基金基礎(chǔ)設(shè)施基金房地產(chǎn)投資基金（包括REIT）融資租賃基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施、收益型房地產(chǎn)等資產(chǎn)主要投資能產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的資產(chǎn)低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定收益麥格理、高盛、領(lǐng)匯REIT、越秀房地產(chǎn)投資信托基金其他PE基金PIPE夾層基金問(wèn)題債務(wù)基金PIPE：上市公司非公開(kāi)發(fā)行的股權(quán)夾層基金：優(yōu)先股和次級(jí)債等問(wèn)題債務(wù)基金：不良債權(quán)--夾層基金：高盛、黑石產(chǎn)業(yè)基金的基本類型類型基金類型投資方向投資風(fēng)格風(fēng)險(xiǎn)收益特征代表性機(jī)構(gòu)創(chuàng)投種子期132城市：立體平臺(tái)該計(jì)劃的主要內(nèi)容是：在大約二平方公里的土地上，打造一個(gè)建筑面積600萬(wàn)至1000萬(wàn)平方米，可容納15萬(wàn)至20萬(wàn)人口的高密度建筑群。城市：立體平臺(tái)133土地開(kāi)發(fā)融資探討課件134土地開(kāi)發(fā)融資探討課件135案例：新城基金設(shè)立方案

案例：新城基金設(shè)立方案

136基金名稱：中日韓友誼發(fā)展基金(暫定名)基金類型：封閉式土地基金基金管理人：北京中匯富銀投資管理中心(有限合伙)基金規(guī)模：50億元人民幣基金期限：5年預(yù)期收益：18％基金份額：最低認(rèn)購(gòu)額：500萬(wàn)元人民幣(由管理人募資時(shí)確定)投資人規(guī)模：合格的機(jī)構(gòu)投資者，合格的自然人分配方式：基金期限內(nèi)不強(qiáng)制分紅，期限屆滿向投資人分配全部基金資產(chǎn)基金管理費(fèi)：基金總規(guī)模的l．5％基金名稱：中日韓友誼發(fā)展基金(暫定名)基金類型：封閉式土地基137募集期間：募集期間為2011年月

日至2012年月

日基金發(fā)行地：河北省滄州市渤海新區(qū)基金發(fā)起人：渤海新區(qū)土地儲(chǔ)備中心基金管理人：北京中匯富銀投資管理中心(有限合伙)?；鹜泄苋耍?/p>

銀行股份有限公司資金運(yùn)用：本基金是由北京中匯富銀投資管理中心接受投資者