房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及進(jìn)展趨勢分析房成交占比逐步上升，2017年時水平約為55%-60%;美國則已完全進(jìn)入存量主導(dǎo)國二手房占比約為33%,依據(jù)一二線城市倒在20%-30%區(qū)間.2016年時各大城市二手房、商品房銷售面積對比(單位：萬平方米)二手房商品房▲二手房/市場總成交(右軸)1999-2017年日本及美國二手房成交占市場總成交比例隨著一二線城市進(jìn)入存量時代，活躍的二手房交易市場會帶來充裕的租賃房進(jìn)展遠(yuǎn)超全國水平.從掛牌出租面積占比來看，2016年時北京、上海分別出租1.7/2.1億平米，占全國比例7.8%/9.6%,遠(yuǎn)超其商品房銷售面積占全國比例.而從租金水平來看，2016年時北京、上海平均租金為72/66元/月/平，遠(yuǎn)高出全國22元/月/平，且年租金增速分別為12.5%/7.9%,遠(yuǎn)高出全國水平-0.5%.由此看來，租金增速上均領(lǐng)跑全國.2010年時在東部就業(yè)農(nóng)夫工人數(shù)達(dá)1.62億，而中部、西部就業(yè)農(nóng)夫工人數(shù)僅為0.41/0.38億，但在2010年之后東部農(nóng)夫工人數(shù)增長緩慢，而中西部農(nóng)民工人數(shù)穩(wěn)步提升，可見農(nóng)夫工群體向東部熱點(diǎn)城市遷移的力氣人口及城鎮(zhèn)化始終是打算住房需求的根本因素，房地產(chǎn)市場高速進(jìn)展的背后是城鎮(zhèn)化帶來的真實(shí)需求.從城鎮(zhèn)化率上看，2016年時全國大多數(shù)省會城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到70%水平，這也標(biāo)志著全國主要二線城市都已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化后以上區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平高，且除省會城市外還有深圳、蘇州、無錫等城市發(fā)城鎮(zhèn)化率差值中位數(shù)為23pct.由此來看，一二線城市與三四線城市在城鎮(zhèn)化率上的巨大區(qū)分從根本上打算了“因城施策”的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也印證了當(dāng)前時點(diǎn)推行房地產(chǎn)雙軌制的必要性.目前一線城市租賃市場90%以上為中介或二房東渠道提農(nóng)村供的私人住房出租，專業(yè)住房租賃企業(yè)的滲透率不足10%;依據(jù)2018最新數(shù)據(jù)，全國房源有97.5%由個人出租，機(jī)構(gòu)滲透率僅為2.5%,對比發(fā)達(dá)國家水平可達(dá)30%以上.機(jī)構(gòu)滲透率低的結(jié)果就是出租房屋質(zhì)量參差不齊、租戶居住體驗(yàn)較差；房源零散使地區(qū)租金水平難以形成市場化的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，為不良中介、房東供應(yīng)了尋租空間.透率，我們認(rèn)為機(jī)構(gòu)滲透率的提升將為住房租賃機(jī)構(gòu)供應(yīng)寬敞的增長空間.2017年住建部公布了首批試點(diǎn)“租售同權(quán)”等政策的14個一二線城市，2017年11月此批城市土地購置費(fèi)占全國44.8%,作用舉足輕重.其中四大一線城市土地購置費(fèi)占全國比例21%,10個二線城市占比25%,二線城市占比反超一線；考慮趨勢仍將持續(xù).以上海市為例，2017年共出讓21塊租賃住宅用地，總建筑面積約150萬方，租賃用地占比提升將是“租購并舉”大政策下一二線熱點(diǎn)城市土地出讓的新常態(tài).2009-2015年，13個一二線城市住宅用地供地量整體微降，2015年時總共供應(yīng)住宅用地8234萬平方米，同比2009年下滑25.9%;其中一般商品住房占比顯著下滑，2015年時占比68%,相比2009年時下降9pct,供地量同比下降34.4%.而平，而其中租賃用地出讓比例上升至約30%;由于租賃用地相比一般商品住宅用地約約折價70%,從而將削減土地購置費(fèi)，對地產(chǎn)投資產(chǎn)生肯定的負(fù)向影響.近年來土地市場火爆，2017年土地購置面積、土地購置費(fèi)、溢價率等指標(biāo)同步高十大二線城市土地購置費(fèi)全國占比反超一線依據(jù)國土資源部相關(guān)文件，除上海、北京外的11個試點(diǎn)城市都已經(jīng)在2018年1月25日前完成了試點(diǎn)方案提交，并且得到了國土資源部的確定批復(fù).具體實(shí)施方案包括了各城市試點(diǎn)的主要區(qū)域、試點(diǎn)規(guī)模及相關(guān)實(shí)施細(xì)則，在時間進(jìn)度上基本統(tǒng)一為：2017完成籌備、2018-2023開頭試點(diǎn)，2023年底-2023進(jìn)入驗(yàn)收審村存量土地、城中村改造、村級留用地進(jìn)行租賃住房開發(fā)，鼓舞國企及社會資本“租轉(zhuǎn)售”等現(xiàn)象；在試點(diǎn)區(qū)域方面，大部分城市均選取了高新開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集地作為首批試點(diǎn).一線城市推動力度較大，廣州市在2018-2023年期間試點(diǎn)面積較大，年均建設(shè)租賃面積100萬方，并且在方案中明確了5種集體土地來源；北200萬方.從2014年起，(常住-戶籍)城鎮(zhèn)化率差值自2002年后首次下降，我們估計(jì)將從2014年的18%削減至2023的15%,2030年收窄至10%.(據(jù)國家衛(wèi)計(jì)委化再次提速等重大人口變化.)2014-2023年，(常住-戶籍)城鎮(zhèn)化率差值將從18%縮小至15%(單位：%)以人口大省山東省為例，山東省年均棚改套數(shù)為70萬套，2015年戶籍人口城鎮(zhèn)化水平大幅提高4pct,2017年完成農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化280萬人.2015-18年山東省棚改開工套數(shù)分別為53.4/80.4/76.4/68.0萬套，(常住-戶籍)人口城鎮(zhèn)化率從2014年的11%下降至9%,為2010年以來首次下降.據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)局顯示，2017年完成農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化280萬人，目標(biāo)2023年戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%,較2014年提高7pct,累計(jì)將有逾1千萬人獵取城鎮(zhèn)戶口.以進(jìn)展水平較低、國家扶持力度較大的中西部省份貴州省為例，2015-17年貴州省棚改開工套數(shù)全國前三，年均開工43萬套.2014年貴州省城鎮(zhèn)戶籍人口占比僅為16.4%,低于全國平均水平20pct,較2023年目標(biāo)43%仍有近30pct的差距， (常住-戶籍)人口城鎮(zhèn)化率值為23.6%,高于全國平均水平5.5pct,估計(jì)將來棚2016-17年三四線商品房熱銷行情以央行發(fā)放PSL為國開行發(fā)放棚改貸款提增速上升.2015-2017年原方案開工棚戶區(qū)改造1500萬套，后調(diào)整為1800萬；2017年5月國務(wù)院確定2018-2023年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，12月住建部定下2018年改造580萬套的目標(biāo)，超出此前市場預(yù)期(500萬套),較2017年600萬套微微下滑，估計(jì)將實(shí)現(xiàn)三四線城市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)降溫.抵押補(bǔ)充貸款PSL發(fā)放量與三四線銷售增速高度相關(guān)2012-2016年發(fā)放額2.3萬億元，估計(jì)2017年發(fā)放棚改貸款逾億萬元；農(nóng)發(fā)行2017年全年棚改貸款審批額超過6000億元，投放額超過4000億元.2017年P(guān)SL新增發(fā)放額6350億元，2018年1-2月發(fā)放2230億元，考慮到地方行墊資、資金發(fā)放存在時滯的問題，國開行與農(nóng)發(fā)行使用了約6千至8千億元的自有資金用于棚戶區(qū)改造.依據(jù)財(cái)政部公示，截至2018年1月棚戶區(qū)改造PPP存量項(xiàng)目數(shù)為280個，投資額為5000億元.入庫PPP項(xiàng)目狀態(tài)分為識別、預(yù)備、選購和執(zhí)行四個階段，其中執(zhí)行階段投資額可以確認(rèn)為落地投資額.估計(jì)約三成項(xiàng)目為執(zhí)行階段，剩余七成項(xiàng)目為待執(zhí)行階段，即約3500億PPP項(xiàng)目投資額待確認(rèn).此外，財(cái)政部正在爭辯擴(kuò)大發(fā)行棚改專項(xiàng)債、扶貧專項(xiàng)債等相關(guān)債券.由此我們認(rèn)為僅看PSL新增資金取消了貨幣化安置的嘉獎比例，提高了實(shí)物安置比例.由此減弱了對商品房銷售城鎮(zhèn)化率提高3.27pct,而過去五年年均戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為鎮(zhèn)化率為1.23pct.目前來看，2023年戶籍人口城鎮(zhèn)化率目標(biāo)為45%,年均增加0.88pct即可達(dá)標(biāo).但若實(shí)現(xiàn)2030年戶籍城鎮(zhèn)化率60%的目標(biāo)，(常住-戶籍)人口城鎮(zhèn)化率差值由15%縮小至10%,則需年均增加1.5pct,高于目前每年600萬則該部分落戶人口的增加將成為城市長期住房需求的基石.目前影響三四線城市依據(jù)2014年起各省份公布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中披露的2023年城鎮(zhèn)化率目標(biāo)，貴州、浙江、河南需要在2014-2023年期間年均提升的戶籍人口城鎮(zhèn)化率最高，分別為4.4/3.7/2.9pct,而以上省份在2009-2014年期間年均提升的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為0.0/0.4/0.1pct,遠(yuǎn)低于全國平均0.6pct水平.山東、重慶、云南等省份在2009-14年期間戶籍城鎮(zhèn)化率年均增速較快，分別為1.3/2.3/2.5pct,而以上三省在2014-20年期間目標(biāo)年均提升戶籍城鎮(zhèn)化率分別為1.8/1.6/1.5pct,市民化進(jìn)展整體順當(dāng).各省份戶籍城鎮(zhèn)化率2014-20年目標(biāo)年均變動與2009-14年平均變動對比最終，我們從城鎮(zhèn)化的角度大膽的對將來三年的房地產(chǎn)市場總需求做一個測從2023年戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%的目標(biāo)來看，我們需在將來三年完成3pct的戶籍人口城鎮(zhèn)化，其中包括棚改推動的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化.按14億戶籍人口估算，2018-20年將有4200萬人口落戶城鎮(zhèn)，扣除城鎮(zhèn)新生人口落戶1200萬人，則來源于城鎮(zhèn)化的落戶人數(shù)為3000萬人.若落戶人口租賃比例為20%,則有約2400萬人存在購房需求.假如按人均50平方米計(jì)算，則對應(yīng)商品住宅銷售面積12億平米，年均銷售約4億平米，占2017年全國商品住宅銷售面積比例為27.6%.若按戶均人數(shù)2.5人計(jì)算，則對應(yīng)約960萬套商品住宅銷售，年均銷售320萬套.按目前年均戶籍人口城鎮(zhèn)化率增幅1.23pct計(jì)算，則2023年戶籍人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到46%.按14億戶籍人口估算，2018-20年將有約5200萬人口落戶城鎮(zhèn)，扣除城鎮(zhèn)新生人口落戶1200萬人，則來源于城鎮(zhèn)化的落戶人數(shù)為4000萬人.若落戶人口租賃比例為20%,則有約3200萬人存在購房需求.假如按人均50平方米計(jì)算，則對應(yīng)商品住宅銷售面積16億平米，年均銷售約5.3億平米，占2017年全國商品住宅銷售面積比例為36.8%.按戶均人數(shù)2.5人計(jì)算，對應(yīng)約1280萬套商品住宅銷售，年均銷