房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法

第九章房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法節(jié)房產(chǎn)稅法第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅法第三節(jié)耕地占用稅法管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!【教學目的】本章是一個多稅種章節(jié)，涉及房屋、土地等不動產(chǎn)擁有、使用、占用中的財產(chǎn)征稅或行為征稅。本章包括3部稅法，分別是：房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、耕地占用稅法。通過本章的學習，要求學生了解各稅的基本原理，掌握各稅的主要稅收制度，熟練掌握稅額計算和征收管理的主要方法。【教學重點】各稅的計稅依據(jù)和應納稅額計算方法及征管【教學難點】房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅額計算【教學方法】課堂講授、自學管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!本章考情分析本章是一個多稅種章節(jié)，涉及房屋、土地等不動產(chǎn)擁有、使用、占用中的財產(chǎn)征稅或行為征稅。本章包括3部稅法，分別是：房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、耕地占用稅法。本章中的房產(chǎn)稅法和城鎮(zhèn)土地使用稅法，在以往的稅法考試教材中就涉及，但是作為歷年考試的非重點章，題型以客觀題為主，每個稅種題量2～3小題，分值2～3分；耕地占用稅法是2009教材新加入的內(nèi)容。2009年7.5分，預計本章分數(shù)5～8分左右。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!2010年變化：1.房產(chǎn)稅：產(chǎn)權出典、無租使用，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)；融資租賃的房產(chǎn)納稅時間。2.城鎮(zhèn)土地使用稅：對地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!一、基本原理①房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅的特點：1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅；2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!三、納稅人②房產(chǎn)稅的納稅人為房屋的產(chǎn)權所有人。具體為：1.產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。2.產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。3.產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4.產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5.無租使用其他房產(chǎn)的，由房產(chǎn)使用人納稅。【重要變化】自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!五、應納稅額的計算③應納稅額=房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)②*適用稅率(一)從價計征房產(chǎn)稅從價計征，是指以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值。【解析1】自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算?！窘馕?】納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!案例（2004年）某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月l日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險），投資期為5年。已知該企業(yè)當年取得固定收入50萬元，當?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應繳納房產(chǎn)稅（）。

A.6.0萬元

B.9.6萬元

C.10.8萬元

D.15.6萬元【答案】C【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔風險，只收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅；應納房產(chǎn)稅＝1000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12%＝10.8（萬元）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!第三，房屋附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定

（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

（2）對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!(二)從租計征房產(chǎn)稅從租計征，是指以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房屋產(chǎn)權所有人出租房產(chǎn)使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!案例某企業(yè)2008年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計稅。該企業(yè)當年應繳納房產(chǎn)稅（）。

A.4.8萬元

B.24萬元

C.27萬元

D.28.8萬元【答案】C【解析】自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價計征，臨街房4月1日才出租，1至3月仍從價計征，自身經(jīng)營用房應納房產(chǎn)稅＝（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3＝19.2+2.4＝21.6（萬元）；出租的房產(chǎn)按本年租金從租計征＝5×9（月）×12%＝5.4（萬元），企業(yè)當年應納房產(chǎn)稅＝21.6+5.4＝27（萬元）。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!六、減免規(guī)定①（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，如學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術這些實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（四）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。

對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章納稅。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!5.對房管部門經(jīng)租的居民住房。6.對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅。7.對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。8.老年服務機構自用的房產(chǎn)。9.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房。10.對郵政部門坐落在征稅范圍內(nèi)的房產(chǎn)需交房產(chǎn)稅，反之，則不交房產(chǎn)稅。11.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅。

不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!案例（2008年）某供熱企業(yè)2007年擁有的生產(chǎn)用房原值5000萬元，全年取得供熱總收入2500萬元，其中直接向居民供熱的收入800萬元。企業(yè)所在省規(guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，該企業(yè)2007年應繳納房產(chǎn)稅（）

A.13.44萬元

B.28.56萬元

C.42萬元

D.60萬元【答案】B【解析】對于兼營供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。房產(chǎn)稅＝5000×（1－30%）×1.2%×1700÷2500＝28.56（萬元）

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!八、征收管理①（一）納稅義務發(fā)生時間重點是：納稅義務發(fā)生時間——當月與次月區(qū)分

房產(chǎn)用途納稅義務發(fā)生時間：納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營從生產(chǎn)經(jīng)營之月起納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營從建成之次月起委托施工企業(yè)建設的房屋從辦理驗收手續(xù)之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，應從使用或出租、出借的當月起）納稅人購置新建商品房自房屋交付使用之次月起購置存量房自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起納稅人出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借自建商品房自房屋使用或交付之次月起其他因房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!案例（2008年）下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間規(guī)定的有（）

A.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

B.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，自建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

C.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，自生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅

D.納稅人購置存量房，自房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅【答案】AD【解析】納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!本節(jié)內(nèi)容總結：1.計稅依據(jù)、稅率（記憶）2.優(yōu)惠政策3.納稅義務發(fā)生時間管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!一、基本原理①（一）概念：城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。（二）特點：1.征稅對象是國有土地；2.征稅范圍廣；3.實行差別幅度稅額。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!案例下列可以成為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人有（）。

A.土地使用權人B.土地實際使用人

C.土地代管人D.共有土地使用權的各方【答案】ABCD【解析】城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人一般為A，在特定的特殊情況下，B、C、D也可以成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!四、稅率①——有幅度的定額稅率，是該土地所在地段的稅率。1.城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額有較大提高。最高與最低稅額之間相差50倍，同一地區(qū)最高與最低稅額之間相差20倍。2.經(jīng)濟落后地區(qū)，稅額可適當降低，但降低額不得超過稅率表中規(guī)定的最低稅額30%。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額可適當提高，但需報財政部批準。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!（二）應納稅額的計算城鎮(zhèn)土地使用稅的應納稅額可以通過納稅人實際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。應納稅額的計算公式為：全年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!六、減免稅①

（一）《暫行條例》或其他法規(guī)中規(guī)定的統(tǒng)一免稅項目

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。

5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。

6.經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!案例某公司與政府機關共同使用一棟共有土地使用權的建筑物。該建筑物占用土地面積2000平方米，建筑物面積10000平方米（公司與機關的占用比例為4：1），該公司所在市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米5元。該公司應納城鎮(zhèn)土地使用稅（）。

A.0元

B.2000元

C.8000元

D.10000元【答案】C【解析】應納稅額＝2000×4÷5×5＝8000（元）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!案例（2008年）位于建制鎮(zhèn)的某公司主要經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品采摘、銷售、觀光業(yè)務，公司占地3萬平方米，其中采摘、觀光的種植用地2.5萬平方米，職工宿舍和辦公用地0.5萬平方米；

要求：計算公司2007年應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅.【答案】應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（3－2.5）×5×10000＝25000（元）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!（二）由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局確定的減免稅項目

1.個人所有的居住房屋及院落用地。

2.房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地。

3.免稅單位職工家屬的宿舍用地。

4.民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地。

5.集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!案例某供熱企業(yè)占地面積80000平方米，其中廠房63000平方米（有一間3000平方米的車間無償提供給公安消防隊使用），行政辦公樓5000平方米，廠辦子弟學校5000平方米，廠辦招待所2000平方米，廠辦醫(yī)院和幼兒園各1000平方米，廠區(qū)內(nèi)綠化用地3000平方米；2005年度該企業(yè)取得供熱總收入5000萬元，其中2000萬元為向居民供熱取得的收取。城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米3元，該企業(yè)2005年度應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（）。（2006年）

A.8.4萬元B.12.6萬元C.14.4萬元D.24萬元【答案】B【解析】應納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（80000-3000-5000-1000-1000）×3×（5000-2000）÷5000＝126000（元）＝12.6（萬元）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!案例某工廠實際占用土地4000平方米，其中：企業(yè)自辦托兒所、幼兒園和保健科占用土地1080平方米。該工廠地處中等城市，當?shù)厝嗣裾硕ㄔ撏恋氐耐恋厥褂枚悊挝欢愵~為每平方米7元，該工廠當年應納土地使用稅稅額為：（實際占用應稅土地面積應減除免稅土地面積）全年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額=（4000–1080）×7=20440（元）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!案例（2008年）某人民團體A、B兩棟辦公樓，A棟地3000平方米，B占地1000平方米。2007年3月30日至12月31日該團體將B棟出租。當?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅的稅率為每平方米15元，該團體2007年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（）

A.3750元B.11250元C.12500元D.15000元【答案】B【解析】人民團體自用的A樓免征城鎮(zhèn)土地使用稅,但出租的B樓屬于經(jīng)營使用，不享受免稅政策，應從交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。B樓城鎮(zhèn)土地使用稅＝1000×15÷12×9＝11250（元）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!本節(jié)重點內(nèi)容：1.計稅依據(jù)的確定，應納稅額的計算。2.稅收優(yōu)惠政策。3.納稅義務發(fā)生時間。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!一、基本原理①（一）概念：耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，就其實際占用的耕地面積征收的一種稅，它屬于對特定土地資源占用課稅。（二）特點：1.兼具資源稅與特定行為稅的性質；2.采用地區(qū)差別稅率；3.在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征；4.稅收收入專用于耕地開發(fā)與改良。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!三、征稅范圍②耕地占用稅的征稅范圍包括建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設而占用的國家所有和集體所有的耕地?！窘馕?】“耕地”是指種植農(nóng)業(yè)作物的土地；【解析2】占用魚塘及其他農(nóng)用土地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設，也視同占用耕地，必須依法征收耕地占用稅?！窘馕?】在占用之前三年內(nèi)屬于上述范圍的耕地或農(nóng)用土地，也視為耕地。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!四、應納稅額的計算③應納稅額＝實際占用耕地面積（平方米）×適用定額稅率【解析】實行地區(qū)差別定額稅率：每平方米5～50元。經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但最多不得超過上述規(guī)定稅額的50%。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!案例下列各項中，減半征收耕地占用稅的是（）。

A.納稅人臨時占用耕地

B.軍事設施占用耕地

C.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅

D.公路線路占用耕地【答案】C【解析】納稅人臨時占用耕地，應當繳納耕地占用稅,A選項不正確。軍事設施占用耕地，免征耕地占用稅；鐵路線路、公路線路等占用耕地，減征耕地占用稅。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!六、征收管理①1.耕地占用稅由地方稅務機關負責征收。2.獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。3.其他：

（1）納稅人臨時占用耕地，應當依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。

（2）占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的，比照本條例的規(guī)定征收耕地占用稅。

（3）建設直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)設施占用前款規(guī)定的農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!本節(jié)屬于非重點章中較為重要的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計算題，預計題量2～3小題，分值2～3分左右。本節(jié)新增及變化內(nèi)容：

（1）明確了房屋產(chǎn)權出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

（2）明確了融資租賃的房產(chǎn)納稅時間：由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

一、基本原理二、課稅對象與征稅范圍三、納稅人四、稅率五、應納稅額的計算六、減免稅七、征收管理節(jié)房產(chǎn)稅管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!二、征稅對象與征稅范圍②

房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施，也屬于房屋，應一并征收房產(chǎn)稅；但獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!四、稅率②（記?。┓慨a(chǎn)稅采用比例稅率，稅率分別為：1、從價計征：1.2%2、從租計征：12%（個人，4%）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!需要注意的特殊問題：

：以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待：

（1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；

（2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。

對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權要轉移到承租方。這實際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收，至于租賃內(nèi)房產(chǎn)的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!第四，居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!（三）稅額計算③計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征房產(chǎn)計稅余值1.2%全年應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%從租計征房屋租金12%（個人為4%）全年應納稅額＝租金收入×12%（個人為4%）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!案例趙某擁有兩處房產(chǎn)，一處原值60萬元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值20萬元的房產(chǎn)于2008年7月1日出租給王某居住，按市場價每月取得租金收入1200元。趙某當年應繳納的房產(chǎn)稅為（）。

A.288元

B.576元

C.840元

D.864元【答案】A【解析】應納房產(chǎn)稅＝1200×6×4%＝288（元）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!（五）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（六）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

1.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

2.納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

3.在基建工地為基建工程服務的各種工棚、材料棚等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅；當施工結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接受的次月起照章納稅。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!案例（2007年）某企業(yè)2006年2月委托一施工單位新建廠房，9月對建成的廠房辦理驗收手續(xù)，同時接管基建工地上價值100萬元的材料棚，一并轉入固定資產(chǎn)，原值合計1100萬元。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為30%。2006年企業(yè)該項固定資產(chǎn)應繳納房產(chǎn)稅（）。

A.2.1萬元

B.2.31萬元

C.2.8萬元

D.3.08萬元【答案】B【解析】本題中9月廠房辦理驗收手續(xù)，10月計算房產(chǎn)稅，當年為3個月。

2006年應納房產(chǎn)稅＝1100×（1-30%）×1.2%×3/12＝2.31（萬元）

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!12.自2006年1月1日起至2008年12月31日，對為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學生公寓，免征房產(chǎn)稅。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!案例（2005年）下列各項中，關于房產(chǎn)稅的免稅規(guī)定表述正確的有（）。

A.對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅

B.對非營利性醫(yī)療機構的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

C.房管部門向居民出租的公有住房免征房產(chǎn)稅

D.應稅房產(chǎn)大修停用三個月以上的，在大修期間可免征房產(chǎn)稅【答案】AC管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!【新增內(nèi)容】自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!（二）房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（三）納稅地點為房產(chǎn)所在地。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅本節(jié)屬于非重點章中較為簡單的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計算題，預計題量1～2小題，分值1～2分左右。本節(jié)新增：

對征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!二、納稅人②

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，是使用城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地的單位和個人，包括：內(nèi)資企業(yè)、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構、事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊及其他單位，個體工商戶及個人也是納稅人。納稅人通常包括以下幾類：（一）擁有土地使用權的單位和個人；（二）擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人；（三）土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人；（四）土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!三、征稅對象及范圍②城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍是：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)屬于國家所有和集體所有的土地，不包括農(nóng)村集體所有的土地。【解析1】公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！窘馕?】（新增內(nèi)容）對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

其中：（1）已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；（2）未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

特別關注：對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!五、應納稅額的計算③（一）計稅依據(jù)——土地面積1.以測定面積為計稅依據(jù)，適用于由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的納稅人。2.以證書確認的土地面積為計稅依據(jù)，適用尚未組織測量土地面積，但持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的納稅人。3.以申報的土地面積為計稅依據(jù)，適用于尚未核發(fā)土地使用證書的納稅人。

管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!案例某城市的一家公司，實際占地23000平方米。由于經(jīng)營規(guī)模擴大，年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000平方米，公司按其當年開發(fā)使用的2000平方米土地面積進行申報納稅，以上土地均適用每平方米2元的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額。該公司當年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅為（）。

A.46000元B.48000元

C.50000元D.52000元【答案】C【解析】應納稅額＝（23000＋2000）×2＝50000（元）管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!7.對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。8.企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。9.免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮(zhèn)土地使用稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!10.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。11.為了體現(xiàn)國家的產(chǎn)業(yè)政策，支持重點產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對石油、電力、煤炭等能源用地，民用港口、鐵路等交通用地和水利設施用地，三線調(diào)整企業(yè)、鹽業(yè)、采石場、郵電等一些特殊用地劃分了征免稅界限和給予政策性減免稅照顧。

（2）對企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

（15）自2007年1月1日起,在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條中“直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地”規(guī)定，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!（16）自2007年9月10日起，對核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對核電站應稅土地在基建期內(nèi)減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!8.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)從嚴的原則結合具體情況確定。15.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收土地使用稅。對既向居民供熱，又向非居民供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限；對于兼營供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!案例（2008年）下列各項中，屬于法定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的有（）。

A.鹽礦的礦井用地

B.工業(yè)企業(yè)倉庫用地

C.危險品倉庫用地

D.機場場內(nèi)道路用地【答案】AD【解析】工業(yè)企業(yè)倉庫用地應當正常納稅。對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局確定，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。管理技術學院房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法共67頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!七、征管①（一）納稅義務發(fā)生時間

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