房地產(chǎn)估價第五章共十章

第五章成本法(CostApproach)§5.1成本法的基本原理二、成本法的理論依據(jù)1、生產(chǎn)費用理論2、替代原理2、成本的涵義 ①經(jīng)濟成本 ②估價時點的價格 ③消費者的成本 ④客觀成本一、成本法的概念1、成本法的定義房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!三、成本法的基本公式（一）適合于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)的土地價格＝（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）*修正系數(shù)

土地取得費土地開發(fā)費利潤稅費利息土地增值收益新開發(fā)土地價格房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!1、土地取得費用（1）農(nóng)地①土地補償費 征用耕地（包括菜田）的補償標(biāo)準為該耕地年產(chǎn)值的6-10倍，最高不超過30倍。年產(chǎn)值=3~5年的平均年產(chǎn)量*國家規(guī)定的價格②青苗補償費 根據(jù)青苗的生長階段按規(guī)定幅度計算補償③地上附著物的補償費 征用土地上的房屋、水井、樹木、電桿等附著物的補償費標(biāo)準由各省、自治區(qū)直轄市人民政府制定，按實際評估予以補償④新菜地開發(fā)建設(shè)基金 如北京近郊區(qū)每畝3萬元，遠郊區(qū)、縣1萬元每畝⑤勞動力安置補助費 標(biāo)準為人均占有耕地數(shù)量乘以該耕地每畝年產(chǎn)值的4-6倍。⑥耕地開墾費房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!（2）舊城區(qū)土地 征地補償和房屋拆遷安置補助費 ①被拆遷房屋及附屬物的補助費 ②購置拆遷安置用房費 ③安置補助費，包括搬家補助、臨時安置補助、臨時周轉(zhuǎn)交通補助等 ④被拆遷單位停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費 ⑤房屋拆遷管理費和服務(wù)費 ⑥政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!5、投資利潤 ①開發(fā)土地的利用類型 ②開發(fā)周期的長短 ③開發(fā)土地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境 投資利潤＝（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）*投資回報率 成本利潤率銷售利潤率4、投資利息 根據(jù)費用的發(fā)生情況計算計息期房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!1、直接成本①人工費：土建、安裝、管理人員工資②材料、產(chǎn)品、設(shè)備費③承包商費用和利潤④完工保證金、測量費⑤機械設(shè)備使用費⑥監(jiān)理費⑦輔助設(shè)施費⑧安裝成本（二）適合于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)的價格＝土地價格+建筑物價格 建筑物價格＝直接成本+間接成本+正常利潤房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!（三）適合于舊有房地產(chǎn)的基本公式 舊有房地產(chǎn)的價格＝土地價格+建筑物價格 -建筑物折舊房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!（三）成本法的局限性1、某些成本要素不易確定和計算2、建筑物的損耗估算的難度較大房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!（二）重置價格與重建價格的求取思路1、房地產(chǎn)價格——土地取得價格或開發(fā)成本+建筑物購建價格2、土地價格——假設(shè)土地上建筑物不存在3、建筑物價格——假設(shè)已取得空地（一）重置價格與重建價格的概念1、重置價格 效用相同2、重建價格 復(fù)制房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!

建筑物基準重置價格表

基準日期：年月價格單位：元/m2鋼結(jié)構(gòu)鋼混磚混磚木其他普通住宅高層住宅別墅大型商場中小商場辦公樓賓館廠房影劇院體育館……房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!3、工料測量法項目數(shù)量單價成本（元）現(xiàn)場準備3000水泥6500沙石5000磚塊12000木材7000瓦片3000鐵釘200人工15000稅費1000其他5000重新購建價格57700房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!（一）建筑物折舊的概念和原因折舊的概念——各種原因造成的價值損失折舊的類型1、物質(zhì)折舊—物質(zhì)實體上的價值損失自然老化正常使用的磨損意外的破壞損毀延遲維護造成的損壞2、功能折舊消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步3、經(jīng)濟折舊區(qū)域因素、一般因素房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!2、實際觀察法根據(jù)損耗可分為可恢復(fù)和不可恢復(fù)的，將可恢復(fù)損耗的修復(fù)費用作為折舊判斷成新率與有效經(jīng)過年數(shù)3、成新折扣法利用成新率q直接求取現(xiàn)值 V=C*qq=n/（t+n）*100%4、折舊方法的綜合應(yīng)用房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!建筑物經(jīng)濟壽命45年15年土地使用權(quán)年限50年10年后出讓（2）建設(shè)期3年土地使用權(quán)年限40年建筑物經(jīng)濟壽命60年23年（3）房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!房地產(chǎn)價格土地重新購建價格重新取得價格重新開發(fā)成本求取方法比較法基準地價修正法成本法建筑物重新購建價格重置價格重建價格求取方法單位比較法分部分項法工料測量法指數(shù)調(diào)整法建筑物的折舊原因求取方法物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟折舊年限法（直線法）實際觀察法成新折扣法房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!作業(yè)1、某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成七通一平的熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為6%，銷售費用和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓的熟地價格的5%和10%，開發(fā)后可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為60%。求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!3、稅費 耕地占用稅土地管理費耕地占用稅 人均耕地在1畝以下的地區(qū)，2~10元/m2， 人均耕地1~2畝的地區(qū)，1.6~8元/m2， 2~3畝的地區(qū)，1.3~6.5元/m2， >3畝的地區(qū)，1.0~5.0元/m22、土地開發(fā)費（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費七通一平三通一平（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費（3）小區(qū)開發(fā)配套費房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!7、土地價格修正 1）個別因素修正 2）使用年期修正 3）公共分攤修正 4）宗地生熟程度修正 5）市場資料比較修正6、土地增值收益土地增值收益＝（1+2+3+4+5）*土地增值收益率房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!2、間接成本①規(guī)劃、測量②環(huán)境評估和申請建筑許可證與執(zhí)照的費用、評估咨詢費用③融資費用④保險和稅費⑤銷售費用⑥完工售出與遷入期間的管理成本、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移費用⑦不可預(yù)見費3、正常利潤4、注意公共分攤房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!四、特點與適用范圍（一）特點1、可以應(yīng)用于其他方法不適用的不動產(chǎn)估價2、采用成本法評估的價格是一種積算價格，對不動產(chǎn)的效用、價值及市場需求等情況考慮較少，這是成本法的缺陷。3、成本法既可評估不動產(chǎn)價格，也可做投資決策依據(jù)（二）適用范圍1、適用于缺乏市場交易的不動產(chǎn)2、適用于公益或公用性等不進入市場交易的不動產(chǎn)3、適用于較特殊的不動產(chǎn)4、適用于全新或基本全新的不動產(chǎn)房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!§5.2成本法的估價步驟一、收集整理資料二、估算重置價格或重建價格三、估算建筑物折舊四、求取積算價格房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!1、單位比較法 將建筑物視為一個整體①單位面積法根據(jù)類似建筑物的單位面積造價，適當(dāng)修正后乘以建筑物面積價格=單位面積造價*修正系數(shù)*面積 基準重置價格表②單位體積法價格=單位體積造價*修正系數(shù)*體積（三）建筑物重建價格的求取方法房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!2、分部分項法項目數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程150m3200元/m230,000墻體工程160m3400元/m264,000樓地面工程150m3200元/m230,000屋面工程150m3300元/m245,000給排水工程25,000供暖工程15,000電氣工程20,000合計229,000稅費、利息管理費20%45,800重建價格274,800房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!4、指數(shù)調(diào)整法是運用建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象的原始成本調(diào)整到估價時點的成本。房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!（二）建筑物折舊的求取方法1、耐用年限法幾個基本概念：自然壽命和經(jīng)濟壽命實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)剩余壽命

直線法求折舊的計算公式： D=（C-S）/N=C*（1-R）/N——年折舊額t年的總折舊額=D*t=C*（1-R）*t/N折舊率d=D/C*100%=（1-R）/N*100%

房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!（三）求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項注意估價上的折舊與會計上折舊的區(qū)別注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響建設(shè)期2年建筑物經(jīng)濟壽命50年18年土地使用權(quán)年限70年（1）房地產(chǎn)估價第五章共十章共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!建筑物經(jīng)濟壽命50年6年后出讓土地使用年限40年