房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!一、房價上漲的主因（在忽略供求關(guān)系的基礎(chǔ)上）1.信貸資金充裕推動房價上升流動性2007年全年新增貸款3.59萬億元；2008年全年新增貸款4.9萬億元；2009年全年新增貸款9.6萬億元；2010年全年新增貸款7.95萬億元；2011年全年新增貸款7.47萬億元；2012年全年新增貸款8.2萬億元；2013年全年新增貸款8.89萬億。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!我國新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款：2005年9141，2006年1.41萬億元，2007年1.8萬億元，2008年1.93萬億元，2009年2.524萬億元，2010年2.9萬億元；2011年2.72萬億元；2012年3萬億元；2013年2.34萬億元。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!個人住房貸款余額分別為：2006年22700億元，2007年26700億元，2008年29800億元，2009年44115億元，2010年58115億元，2011年72000億元，2012年81000億元，2013年9萬億元。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!

上海2007年481.294億，財政收入2102.63億元；2008年398.1842億，財政收入2382.3億元；2009年1043億元，財政收入2540.3億元；2010年1448億元，財政收入2873.6億元；2011年1260億元，財政收入3429.8億元；2012年719億元，財政收入3743.71億元；2013年2129.7億元，財政收入4109.51億元。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!4.實體經(jīng)濟環(huán)境惡化導(dǎo)致投機實業(yè)無利可圖出口萎縮政府管制房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!6.房地產(chǎn)利益集團推動房地產(chǎn)商造市房地產(chǎn)中介忽悠炒房者跳價

利益集團推動所形成的示范效應(yīng)和羊群效應(yīng)對房價的上漲起了推波助瀾的作用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!（3）2004年3月國土資發(fā)（2004）71號（8.31大限）內(nèi)容：從2004年8月31日起，經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須以“招拍掛”方式出讓（4）2004年4月26日國發(fā)（2004）13號內(nèi)容：將房地產(chǎn)自有資本金比例提高到35％作為開發(fā)的條件（5）2004年8月30日銀監(jiān)發(fā)（2004）57號內(nèi)容：個人住房貸款首付比例由20％提高到30％；同時提高貸款利率房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!（3）2005年5月11日國辦發(fā)（2005）26號（國六條）內(nèi)容：保證中小套戶型供應(yīng)；期房限轉(zhuǎn)兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營業(yè)稅（4）2005年10月18日國家稅務(wù)總局對二手房交易征收20％個人所得稅（5）2006年5月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)新的“國六條”。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!（7）2006年5月31日國稅總局（國稅發(fā)74號文件）對"國六條"中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!（9）2006年7月24日

建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件被業(yè)內(nèi)稱為"外資限炒令"，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)和個人購房的管理。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!（11）2007年6月27日國家稅務(wù)局《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》

取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定（12）2007年8月13日

《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)有助于解決低收入家庭的住房困難問題房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!（14）2007年10月8日國土資源部下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!（16）上調(diào)基準(zhǔn)利率及存款準(zhǔn)備金2007年3月18日至2007年12月21日一年期貸款基準(zhǔn)利率從6.12%逐步提高到7.47%，一年期存款基準(zhǔn)利率從2.52%逐步提高到4.14%10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行14.5%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)2008年1月25日由14.5%調(diào)至15%

2008年3月25日由15%調(diào)至15.5%

2008年4月16日由15.5%調(diào)至16%房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!（三）政府救市1.2008月5月至2009年初2.措施（1）2008年5月沈陽市公布普通住宅價格新標(biāo)準(zhǔn)，上調(diào)市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)至6700元/平方米，使得大部分商品房交易契稅從4%將為1.5%。（2）2008年6月成都政府出臺政策：契稅減免以及財政補貼；公積金貸款優(yōu)惠政策；可異地申請住房公積金按揭貸款。公積金貸款首付2成，貸款最高額度至30萬元，貸款最長期至30年。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!（6）2008年10月杭州市政府網(wǎng)站公布了《杭州市人民政府關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，出臺“24條”地產(chǎn)新政，內(nèi)容涉及許多方面。（7）2008年10月24日上海市出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱14條)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!（四）瘋漲背景下的調(diào)控1.2009年至今2.措施（1）2009年12月5-7日，中央經(jīng)濟工作會議增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度；加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!（3）2009年12月23日關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

財稅〔2009〕157號自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!（5）2009年12月17日財政部等五部門關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知（財綜[2009]74號）首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!（7）2010年3月10日國土部《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制；促進住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!（五）增加居住用地有效供應(yīng)。（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。（八）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。（九）加大交易秩序監(jiān)管力度。（十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!（10）各地實施細則限購：北京（4.30）、深圳（9.30）、廈門（10.1）、上海（10、7）寧波（10、9）、福州（10.10）杭州（10.11）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!（12）貨幣政策央行2010年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!（六）各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。（七）房價漲幅超過控制目標(biāo)，將約談責(zé)任人。（八）堅持和強化輿論引導(dǎo)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!（15）地方松綁被叫停2011.10.11廣東佛山，松綁限購2012.2安徽蕪湖，首套房補貼2012.2上海，居住證滿三年可購二套房房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!溫家寶總理提出“房價與居民的收入相適應(yīng)”網(wǎng)友根據(jù)“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績r收入比/90平方米”，計算了各地的“合理房價”。北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、廣州4573元/平方米、南京4293元/平方米等。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!（19）十八屆三中全會決議：要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。市場認(rèn)為這是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的信號2013年11月22日國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》。官方再次明確強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!三、房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題（一）違法現(xiàn)象嚴(yán)重限購令房產(chǎn)稅

國土資發(fā)[2004]71號《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》

“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)”

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!（二）無視行政相對人利益國辦發(fā)[2006]37號

“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整?！?/p>

《中華人民共和國行政許可法》第八條公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!（三）調(diào)控措施缺乏專業(yè)性、可操作性國辦發(fā)[2006]37號

“對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責(zé)人的責(zé)任?！变秩拘哉Z言構(gòu)成要件是什么、處罰依據(jù)在哪里房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!（五）中央與地方的博弈

2010年1月10日國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國11條）提出：合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；落實地方各級人民政府責(zé)任等要求。同日杭州市出臺《關(guān)于加強保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(即坊間所稱的18條房產(chǎn)新政)，《意見》明確，在杭州市區(qū)因首次置業(yè)或改善型需求購買普通住房，均可享受房款總額1.3%的購房補貼。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!（六）重行政手段、忽視市場規(guī)律限購限貸限價房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!四、房地產(chǎn)市場的走向從供求的角度分析城市住宅（或土地）租金歷史增長原因可以歸結(jié)為多種因素共同作用的結(jié)果，其中人口增長是最重要的因素。城市人口的增長帶動城市規(guī)模擴張、住宅需求和租金上升，租金上升又推動房價上漲。——李嘉圖房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!2.增量2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.80億平方米，比上年增長25.3%，其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長23.4%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%，其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長13.0%。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572萬平方米，比上年增長16.1%住宅施工面積486347萬平方米，增長13.4%房屋竣工面積101435萬平方米，增長2.0%，其中，住宅竣工面積78741萬平方米，下降0.4%。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!（二）需求1.實際需求2011年全國住宅銷售面積9.7億平方米2012年全國住宅銷售面積9.894億平方米2013年全國住宅銷售面積12.53億平方米房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!改善性需求：溫飽型（30%）、小康型（26.9%）剛性需求：城市家庭戶滿足廉租房標(biāo)準(zhǔn)（16%）滿足經(jīng)濟適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（9.5%）增值保值需求：舒適型（9.9%）、奢華型（8.7%）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!（三）影響房價的因素1.購買力收入比以2011年北京為例，目前郊區(qū)為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到32903元，以一家三口家庭計算，年收入在12萬元左右。按照180萬元計算，房價收入比達到了15以上。如果算上貸款利率，以購買180萬元房產(chǎn)，首付80萬元貸款100萬元計算，20年，利息成本高達86.8萬元，也就是實際購買一套180萬元的房產(chǎn)，需要真實支出266.8萬元，房價收入比就達到了22—23，遠高于上述標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!（四）上海的供求關(guān)系2012年，本市商品房銷售面積1898.46萬平方米，其中商品住宅銷售面積1592.63萬平方米，增長8.1%。2012年，本市商品房施工面積13249.97萬平方米，其中商品住宅施工面積8315.68萬平方米。2012年，本市商品房竣工面積2305.06萬平方米,比上年增長2.9%。其中商品住宅竣工面積1609.13萬平方米，增長3.8%。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!2012年上海市常住人口比2011年增加33萬人，總計2380萬人，增長1.4%。本市戶籍常住人口1420萬人，增加8萬人；非本市戶籍常住人口960萬人，增加25萬人2013年城市人口規(guī)模繼續(xù)擴大，總計2415.15萬人，戶籍常住人口1425.14萬人，外來常住人口990.01萬人，比上年增加35.15萬人房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!2012年，上海市新建商品住宅平均銷售價格（包括保障性住房）13870元/平方米。2012年全年城市居民家庭人均可支配收入40188元

138萬*12=11.5從區(qū)域分布看內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售面積35.19萬平方米，占全市新建商品住宅的2.2%；內(nèi)外環(huán)銷售面積338.28萬平方米，占21.2%；外環(huán)外銷售面積1219.16萬平方米，占76.6%。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!2013年，上海市新建商品住宅平均銷售價格16192元/平方米（包括社會保障房）。內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售面積61.75萬平方米，占全市新建商品住宅的3.1％；內(nèi)外環(huán)間363.8萬平方米，占18％；外環(huán)外1590.26萬平方米，占78.9％。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!2.一些地方政府放任價格上漲（土地財政）全國土地出讓金2006年7000億元；2007年13000億元；2008年9600億元；2009年15910億元；2010年27111億元；2011年31500億元；2012年28517億元；2013年41000億元。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!3.通脹預(yù)期導(dǎo)致買房保值現(xiàn)象A.各國的救市行為使流動性充裕成為了普遍的現(xiàn)象為應(yīng)對金融危機B.大宗商品價格上漲能源價格上漲C.輸入型的通貨膨脹房地產(chǎn)成為投資、保值的理想選擇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!5.剛性需求及新增需求社會保障房的缺失城市化（外來人口）2013年止，我國的城市化率53.7%戶籍城市化率36%家庭分戶房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施（一）房地產(chǎn)調(diào)控的啟動階段1.2003年初至2004年底2.調(diào)控措施（1）2003年6月5日人民銀行（2003）121號文件內(nèi)容：加強房地產(chǎn)的信貸管理；房地產(chǎn)自有資金不低于總投資的30％（2）2003年8月12日國務(wù)院（2003）18號令內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一政府在房地產(chǎn)業(yè)的職責(zé)：經(jīng)濟適用房、廉租房的供給房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!（二）房地產(chǎn)調(diào)控的全面展開1.2005年至2008年初2.調(diào)控措施（1）2005年3月26日國辦發(fā)明電（2005）8號（老‘國八條’）內(nèi)容：對住房價格上漲過快，控制不力，要追究責(zé)任人的責(zé)任（2）2005年4月27日國務(wù)院常務(wù)會議提出八條意見（新‘國八條’）內(nèi)容：嚴(yán)格控制房價房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!（6）2006年5月29日

事件：國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱9部委"十五條"，對"國六條"進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!（8）2006年7月6日建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!（10）2007年1月24日國家稅務(wù)局：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》

從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實打?qū)嵉摹扒逅阒啤?/p>

土地增值稅執(zhí)行清算也會在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為。同時通知的出臺對于鼓勵開發(fā)商多開發(fā)普通住宅具有一定的導(dǎo)向意義房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!（13）2007年9月中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20％；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30％；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!（15）2007年10月10日

國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)

強調(diào)建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放以少量資金囤地的行為將被明令禁止限制開發(fā)商靠買房人的錢滾動開發(fā)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!（17）2007年12月30日國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)〔2007〕71號城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!（3）2008年7月長沙市政府出臺《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》

（4）2008年8月廈門、福州、重慶、河南（5）2008年9月西安市政府出臺《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼。南京、蕪湖

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!（8）2009年5月25日國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號）保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。各地救市特點：中央默認(rèn)力度不一形式多樣房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!（2）2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議通知規(guī)定，個人將購買超過五年的非普通住房或者不足五年的普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。在金融危機前，為抑制房地產(chǎn)市場過熱，除了免征營業(yè)稅的年限為五年外，購買不足五年的房子要出手，需全額繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!（4）2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施（簡稱“國四條”）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!（6）2010年1月10日國務(wù)院辦公廳《國辦發(fā)（2010）4號》《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國11條）要求：進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!（8）2010.4.19國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知

國發(fā)〔2010〕10號（國十條）（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。（二）建立考核問責(zé)機制。（三）實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。（四）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!（9）《樓市三字經(jīng)》與國十條升級9.29新政（1）要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)由北京推廣主要城市（2）差別化的住房信貸暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；首付款比例調(diào)整到30%及以上；第二套住房首付比例不低于50%、貸款利率基準(zhǔn)利率1.1倍（3）加快推進房產(chǎn)稅改革試點（4）增加住房有效供給（5）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!（11）2010年12月19日

國土資發(fā)〔2010〕204號其中規(guī)定：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂（中標(biāo)通知書發(fā)出）后2個工作日內(nèi)，分別上報國土資源部和?。▍^(qū)、市）國土資源主管部門。發(fā)現(xiàn)存在超面積出讓、捆綁出讓、“毛地”出讓、住宅用地容積率小于1、出讓主體不合法等違反政策規(guī)定的出讓公告，及時責(zé)令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!（13）國八條（2011.1.26）國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知國辦發(fā)〔2011〕1號（一）各級政府須在一季度公布房價控制目標(biāo)。（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。（三）對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。（四）對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（五）保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!（14）房產(chǎn)稅2011.1.28上海、重慶開征房產(chǎn)稅房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!（16）2012.3.14溫家寶兩會記者會房價還未回到合理價位“溫三條”（1）要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫，一旦破滅，不僅影響房地產(chǎn)市場，而且會拖累整個經(jīng)濟。（2）所謂合理的房價，應(yīng)是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配。（3）房地產(chǎn)的發(fā)展要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，但是政府宏觀調(diào)控也不可以缺少，因為它更具穩(wěn)定性，利于促進公平。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!（17）“國五條”2013年2月20日“國五條”3月1日，“國五條”實施細則嚴(yán)征所得稅等3月30日，上海、北京出細則（18）2013年5月24日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》要求擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!（20）2013年11月底，上海、廣州、深圳、北京等城市新一輪調(diào)控政策

收緊限購政策

加大土地供應(yīng)（21）2014年3月6日，住建部提出“雙向調(diào)控”一線城市限購、差別化信貸和稅收等調(diào)控政策不會放松庫存量比較大的城市要控制供地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，消化庫存（22）2014年不再要求地方上報房價控制目標(biāo)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補償。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!（四）調(diào)控的隨意性、缺乏科學(xué)性和合理性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一致性調(diào)控目標(biāo)不斷變更房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁!2012年2月9日，蕪湖市政府公布了《關(guān)于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若