物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與裝修管理

第9頁(yè)共9頁(yè)物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與裝修管理物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與裝修管理【課程背景】物業(yè)工程管理在物業(yè)管理的過程中起著關(guān)鍵的作用，它猶如一顆心臟保障著各系統(tǒng)在正常運(yùn)行。物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)企業(yè)如何把長(zhǎng)期直接面對(duì)客戶時(shí)明晰理解到的客戶實(shí)際感受與需求，通過在公共配套設(shè)施和設(shè)備的直接收理與維護(hù)中，積累的大量案例和遺留問題的解決中，系統(tǒng)性、前瞻性向開展商提出合理化建議和施行方案，這是一項(xiàng)具有較高應(yīng)用價(jià)值的專項(xiàng)業(yè)務(wù)。然而，在很多物業(yè)的開發(fā)建立中，建立單位雖然邀請(qǐng)了物業(yè)企業(yè)參與了前期介入工作，因物業(yè)公司的關(guān)注點(diǎn)出現(xiàn)偏向和專業(yè)度的欠缺令產(chǎn)權(quán)單位和開展商不滿意，前期介入工作中的實(shí)際效果違犯初衷。物業(yè)公司在不同業(yè)態(tài)物業(yè)的開發(fā)建立中，如何與開展商融洽協(xié)作，運(yùn)用好前期介入三個(gè)階段的工作特點(diǎn)，發(fā)揮物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)，在新工程開發(fā)建立階段開發(fā)環(huán)節(jié)的有效參與，將物業(yè)公司具備的后期管理經(jīng)歷與優(yōu)勢(shì)延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，到達(dá)展現(xiàn)品質(zhì)、凸顯賣點(diǎn)把遺憾和遺留問題減少到最低點(diǎn)。物業(yè)企業(yè)在前期接入的實(shí)際工作中面對(duì)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門的重視程度問題、委派人員的工作本錢問題、專業(yè)度話語(yǔ)權(quán)和協(xié)商機(jī)制等問題，面對(duì)的這些難點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何通過內(nèi)部市場(chǎng)化協(xié)議來(lái)加以約定和解決的？標(biāo)桿企業(yè)在實(shí)際工作中是如何操作和施行的？物業(yè)的承接查驗(yàn)是對(duì)于工程工程及前期介入成果的驗(yàn)收和最后的把關(guān)，內(nèi)容廣泛，責(zé)任重大。物業(yè)的工程管理也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，詳細(xì)主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤┙o以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與效勞的有機(jī)組成局部。作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成局部。是為了滿足人們生活的根本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更平安的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才可以得以實(shí)現(xiàn)。通過對(duì)我國(guó)裝飾裝修管理法律規(guī)定的學(xué)習(xí)，掌握物業(yè)管理企業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，明確物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中的權(quán)利義務(wù)及法律責(zé)任。法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)裝修管理內(nèi)容。法律規(guī)定應(yīng)制止和注意的裝修，通過案例來(lái)說明裝修過程中違章行為的處理?！緦W(xué)習(xí)對(duì)象】物業(yè)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的總經(jīng)理、工程經(jīng)理、前介經(jīng)理、前介工程師、工程經(jīng)理、房地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)人員等?！菊n程大綱】《物業(yè)早期介入及承接查驗(yàn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷分享》〔1天〕物業(yè)前期介入是物業(yè)企業(yè)把長(zhǎng)期直接面對(duì)客戶時(shí)明晰理解到的客戶實(shí)際感受與需求以及通過在公共配套設(shè)施和設(shè)備的直接收理與維護(hù)中積累的大量遺留問題的解決經(jīng)歷，系統(tǒng)性、前瞻性向開展商提出合理化建議和施行方案，這是一項(xiàng)具有較高應(yīng)用價(jià)值的專項(xiàng)業(yè)務(wù)。物業(yè)公司在不同業(yè)態(tài)物業(yè)的開發(fā)建立中，如何與開展商融洽協(xié)作，發(fā)揮物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)，在新工程開發(fā)建立階段開發(fā)環(huán)節(jié)的有效參與，把遺憾和遺留問題減少到最低點(diǎn)。物業(yè)企業(yè)在前期介入的實(shí)際工作中面對(duì)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門的重視程度問題、委派人員的工作本錢問題、專業(yè)度話語(yǔ)權(quán)和協(xié)商機(jī)制等問題，面對(duì)的這些難點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何通過內(nèi)部市場(chǎng)化協(xié)議來(lái)加以約定和解決的？標(biāo)桿企業(yè)在實(shí)際工作中是如何操作和施行的？第一局部：物業(yè)的早期介入和前期籌備工作重點(diǎn)流程一、如何從客戶和物業(yè)角度做好物業(yè)前期介入及與地產(chǎn)溝通技巧1、早期介人的工作內(nèi)容1〕前期介入與前期管理的區(qū)別2〕前期介人的作用3〕前期介人六個(gè)階段物業(yè)干什么？2、物業(yè)公司前期介入專業(yè)才能如何表達(dá)，與地產(chǎn)公司強(qiáng)力部門溝通技巧，與地產(chǎn)建立正常問題反應(yīng)途徑案例與樣表。如何提升物業(yè)公司前期介入話語(yǔ)權(quán)？1〕地產(chǎn)公司整體對(duì)物業(yè)公司前期介入工作的重視程度2〕物業(yè)公司前期介入專業(yè)才能如何表達(dá)，與地產(chǎn)公司部門溝通技巧，與地產(chǎn)建立正常問題反應(yīng)途徑案例與樣表。前期介入咨詢?cè)聢?bào)，周報(bào)，建議書。后評(píng)估報(bào)告。物業(yè)公司給地產(chǎn)公司《前期介入》中意見采納的評(píng)價(jià)內(nèi)容解析3〕案例講解案例一：前期介人周報(bào)和建議書案例二：前期介入咨詢?cè)聢?bào)，及前期介入報(bào)告分析^p案例三：多個(gè)物業(yè)工程后評(píng)估報(bào)告的比照分析^p案例四：給地產(chǎn)《前期介入報(bào)告》中意見采納的評(píng)價(jià)內(nèi)容解析3、物業(yè)早期介人實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷分享1〕公共區(qū)域及小區(qū)出入口早期介入關(guān)注點(diǎn)新工程對(duì)客展現(xiàn)品質(zhì)與特色競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)—小區(qū)出入口。小區(qū)入口〔包括人行、車行和地庫(kù)〕的數(shù)量是否考慮業(yè)主平安方便通行及物業(yè)的管理本錢。無(wú)人值守出入口的推介，出入口閘機(jī)、道閘、地下車庫(kù)出入口設(shè)置及通行引導(dǎo)標(biāo)志系統(tǒng)的設(shè)置等，垃圾中轉(zhuǎn)站位置，是否考慮有裝修垃圾堆放點(diǎn)2〕安防智能化系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn)不同業(yè)態(tài)平安安防設(shè)施的配置與樓宇自控設(shè)施和新技術(shù)的應(yīng)用，高空拋物攝像頭、人臉識(shí)別閘機(jī)和單元門禁系統(tǒng)的選型及施工應(yīng)向地產(chǎn)提出的問題。3〕給排水系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn)對(duì)于水泵房位置的選定的建議與案例，園區(qū)、高層住宅樓內(nèi)、地下車庫(kù)。地下空間保潔取水點(diǎn)問題的解決。從設(shè)計(jì)施工階段解決好電梯底坑的排水與滲漏問題，不同類型樓宇供水方式利弊解析，樓內(nèi)污水管設(shè)置防堵要點(diǎn)，躲避方法。小區(qū)配套底商的附屬設(shè)施隔油池、煙塵凈化裝置的必要性。3〕制冷、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施早期介人重點(diǎn)考慮能管理，降低能耗，設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)確?？煽窟\(yùn)行，有應(yīng)急措施。前期介入階段必須考慮與解決好空調(diào)室外機(jī)位置/尺寸/回風(fēng)問題4〕強(qiáng)電配電系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn)不同業(yè)態(tài)在開發(fā)報(bào)建時(shí)采用何種〔高壓〕供電方式便于后期物業(yè)管理維護(hù)本錢降低，專變配電房前期必須注意的幾個(gè)細(xì)節(jié)，，是否根據(jù)工程客戶需求配置滿足需求的電動(dòng)車存放處和充電點(diǎn)。是否裝備了電動(dòng)車充電車位及后期的開展需求，機(jī)房和單元公共區(qū)域是否都安裝有獨(dú)立電表。5〕園林景觀道路早期介入關(guān)注點(diǎn)園區(qū)內(nèi)道路的要求，小區(qū)車輛出入口的道路要求，汀步應(yīng)該怎樣設(shè)置，園區(qū)道路與草坪結(jié)合不的處理，園區(qū)綠化取水點(diǎn)應(yīng)該怎樣設(shè)置。水景的問題，園區(qū)和架空層是否根據(jù)客戶需求設(shè)立室外集中活動(dòng)場(chǎng)地，活動(dòng)區(qū)域是否對(duì)周邊業(yè)戶居住影響為最小6〕消防系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn)A物業(yè)監(jiān)控中心和消防控制中心的位置是否同處一室，相關(guān)BA終端是否在監(jiān)控中心。各類消防栓箱材料的物業(yè)要求，7〕電梯在前期介入中應(yīng)該向地產(chǎn)提出那些要求箱頂及照明配置要求，箱體裝飾應(yīng)該提那些要求，合同中應(yīng)該包含那些后期需要解決的問題，機(jī)房交付標(biāo)準(zhǔn)，施工電梯的大修及維保期限，土建配套施工中應(yīng)該注意那些問題，對(duì)有機(jī)房、無(wú)機(jī)房、小機(jī)房電梯選型與節(jié)能關(guān)注點(diǎn)，合同假如包含2年質(zhì)保期維保附件合同，應(yīng)該增加那些內(nèi)容。8〕物業(yè)管理用房A、在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)解決好物業(yè)管理用房的規(guī)劃與設(shè)計(jì)布局B、物業(yè)用房是否與住宅分期交付同步客服接待前臺(tái)是否位于首期交付區(qū)域C、通過案例解析物業(yè)用房、業(yè)委會(huì)與警務(wù)工作站用房設(shè)計(jì)布局二、物業(yè)早期介入與物業(yè)前期管理的區(qū)別區(qū)別：1、與開發(fā)商關(guān)系2、作用3、效勞對(duì)象4、費(fèi)用支付第二局部：物業(yè)工程承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的七大根本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展查驗(yàn)?！弊》亢统青l(xiāng)建立部于2023年10月印發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)方法》〔建房〔2023〕165號(hào)〕，本方法自2023年1月1日起施行。物業(yè)的承接查驗(yàn)是對(duì)于工程工程及前期介入成果的驗(yàn)收和最后的把關(guān)，內(nèi)容廣泛，責(zé)任重大。課程從政策法規(guī)及理論到理論系統(tǒng)地講解物業(yè)各種情況和業(yè)態(tài)下承接查驗(yàn)過程、要求、重點(diǎn)考前須知及經(jīng)歷分享1、承接查驗(yàn)概念講解及《物業(yè)承接查驗(yàn)方法》解讀1〕開工驗(yàn)收、接收驗(yàn)收、分戶驗(yàn)收、承接查驗(yàn)的分類及區(qū)別2〕物業(yè)承接查驗(yàn)定義、意義、根據(jù)和原那么、承接查驗(yàn)的主體和范圍、承接查驗(yàn)的應(yīng)具備的條件、程序、節(jié)點(diǎn)、流程、責(zé)任和承接查驗(yàn)的爭(zhēng)議的解決2、承接查驗(yàn)到底要移交那些資料？1〕一共有多少資料需要移交2〕怎么移交3〕為什么需要一些合同資料和建立證明，怎么獲得。4、資料怎么保管3、戶內(nèi)局部的承接查驗(yàn)驗(yàn)房工具使用分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)經(jīng)歷分享1〕室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸；2〕樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；3〕門窗安裝質(zhì)量；4〕防水工程質(zhì)量；5〕建筑節(jié)能工程質(zhì)量；6〕給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；7〕室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；8〕強(qiáng)迫性條文規(guī)定的平安防護(hù)設(shè)施；9〕國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容。二、公共局部各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)及查驗(yàn)經(jīng)歷案例分享1、公共局部各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)及查驗(yàn)經(jīng)歷案例分享1〕房屋主體局部的承接查驗(yàn)2〕供配電系統(tǒng)