世聯(lián)地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢方案完整版

XXXX大廈項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2004年2月XX項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究內(nèi)容：開發(fā)商目標(biāo)及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究我們的研究必須以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題當(dāng)前研究內(nèi)容：項(xiàng)目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場研究客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究地塊分析區(qū)域背景項(xiàng)目界定第一部分：項(xiàng)目界定一、項(xiàng)目分析二、區(qū)域背景一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析總結(jié)項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)位：：本項(xiàng)目目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境：：XX注：本本圖僅僅為示示意之之用XX注釋XX注釋：：XX注釋XX項(xiàng)目交交通項(xiàng)目四四至XXXX小路路XXXXXXXXXX本項(xiàng)目目北項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：：XX項(xiàng)目分分析小小結(jié)二、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域背背景區(qū)域與與城市市的關(guān)關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)聯(lián)系區(qū)域發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目與與城市市的關(guān)關(guān)聯(lián)XX位置與XX的關(guān)系系未來發(fā)發(fā)展展展望區(qū)域?qū)ν饴?lián)聯(lián)系XX發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀通過項(xiàng)項(xiàng)目分分析，，結(jié)合合項(xiàng)目目區(qū)域域背景景，我我們將將項(xiàng)目目界定定位為為：XX項(xiàng)目界界定確確定本本項(xiàng)目目的研研究范范圍1、城市市宏觀觀環(huán)境境（宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)與與城市市規(guī)劃劃）2、市場場分析析3、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈我們帶帶著對對以下下問題題的思思考，，逐一一展開開研究究工作作當(dāng)前研研究內(nèi)內(nèi)容分析思思路結(jié)果構(gòu)構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)面面臨的的問題題市場研研究地塊分分析區(qū)域背背景客戶目目標(biāo)解決方方案產(chǎn)業(yè)鏈鏈研究究項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目定定位功能比比例宏觀環(huán)環(huán)境客戶定定位形象定定位產(chǎn)品定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議區(qū)域競競爭項(xiàng)目界界定寫字樓樓案例例基礎(chǔ)資資料研研究第二部部分：：基礎(chǔ)礎(chǔ)資料料研究究一、XX房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀二、XX宏觀環(huán)環(huán)境與與規(guī)劃劃發(fā)展展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈鏈研究究一、XX房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀辦公市市場商住市市場市場總總體特特點(diǎn)：：區(qū)域域化分分布XXXXXX注釋：：XXXXX辦公市市場現(xiàn)現(xiàn)狀：：XX資料來來源：：市場場調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談客戶（（企業(yè)業(yè)）類類型小小結(jié)：：1、國家家行政政企、、事業(yè)業(yè)單位位、大大中型型企業(yè)業(yè)；2、工業(yè)業(yè)區(qū)企企業(yè)；；3、中海海殼牌牌、中中海殼殼牌項(xiàng)項(xiàng)目承承建商商及相相關(guān)建建設(shè)單單位；；4、當(dāng)?shù)氐赝顿Y資、貿(mào)貿(mào)易、、物流流、貨貨貸、、事務(wù)務(wù)所等等中小小型公公司；；5、外地地公司司辦事事處；；辦公市市場現(xiàn)現(xiàn)狀：：資料來來源：：市場場調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談辦公市市場現(xiàn)現(xiàn)狀：：資料來來源：：市場場調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談小結(jié)：：?，F(xiàn)現(xiàn)有少少量企企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐中中心區(qū)區(qū)北部部，但但這些些企業(yè)業(yè)對本本項(xiàng)目目難以以構(gòu)成成支撐撐。XX辦公企企業(yè)瀏瀏覽（1/2）XX辦公公企企業(yè)業(yè)瀏瀏覽覽（2/2）XX企業(yè)業(yè)辦辦公公地地點(diǎn)點(diǎn)2：假假日日酒酒店店、、安安惠惠大大廈廈寫寫字字樓樓XX辦公公市市場場總總結(jié)結(jié)二、、XX宏觀觀環(huán)環(huán)境境XX宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀狀況況XX規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展XX宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀狀況況研研究究結(jié)結(jié)論論XX宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)：：GDP指標(biāo)標(biāo)XX宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)：：人人均均GDPXX整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展XX宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)對對其其房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的帶帶動(dòng)動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照照一一般般規(guī)規(guī)律律，，XX房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段。。但但目目前前的的XX房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場更更接接近近于于啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段。。原因因分分析析：：第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比例例過過低低，，素素質(zhì)質(zhì)較較差差2003年XX宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長速速度度80％人均均GDP3259美元元XX規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展研研究究總總結(jié)結(jié)三、、XX產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈研研究究XX產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展周周期期企業(yè)業(yè)辦辦公公、、居居住住的的發(fā)發(fā)展展對本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的借借鑒鑒意意義義案例例研研究究案例例研研究究對對本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的借借鑒鑒？思考考：：從XX招商商項(xiàng)項(xiàng)目目看看，，各各項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)階階段段是是否否產(chǎn)產(chǎn)生生大大量量商商務(wù)務(wù)辦辦公公、、居居住住需需求求？？本項(xiàng)項(xiàng)目目能能夠夠抓抓住住的的辦公公需求求分分析析（（1/2）本項(xiàng)項(xiàng)目目能能夠夠抓抓住住的的辦公公需求求析析(2/2)本項(xiàng)項(xiàng)目目能能夠夠抓抓住住的的商住住需求求分分析析（（1/2）本項(xiàng)項(xiàng)目目能能夠夠抓抓住住的的商住住需求求分分析析（（1/2）當(dāng)前前研研究究內(nèi)內(nèi)容容分析析思思路路結(jié)果果構(gòu)構(gòu)成成實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)面面臨臨的的問問題題市場場研研究究地塊塊分分析析區(qū)域域背背景景客戶戶目目標(biāo)標(biāo)解決決方方案案產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈研研究究項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略項(xiàng)目目定定位位功能能比比例例宏觀觀環(huán)環(huán)境境客戶戶定定位位形象象定定位位產(chǎn)品品定定位位物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議區(qū)域域競競爭爭項(xiàng)目目界界定定寫字字樓樓案案例例基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料研研究究解決決方方案案項(xiàng)目目SWOT分析析功能能比比例例客戶戶定定位位形象象定定位位功能能、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位物業(yè)發(fā)展展建議區(qū)域競爭爭寫字樓案案例項(xiàng)目定位位項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略價(jià)格定位位經(jīng)濟(jì)測算算減小劣勢勢，避免免威脅發(fā)揮優(yōu)勢勢，轉(zhuǎn)化化威脅利用機(jī)會會，克服服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢勢，搶占占機(jī)會優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機(jī)會（O）：威脅（T）：項(xiàng)目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略略根據(jù)SWOT分析，得得出本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略1、適應(yīng)應(yīng)多種客客戶需求求，降低低市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2、可組合合小空間間，降低低置業(yè)門門檻3、形象公公建化，，低成本本運(yùn)作項(xiàng)目定位位1、項(xiàng)目目客戶定定位2、項(xiàng)目目形象定定位3、項(xiàng)目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項(xiàng)目價(jià)價(jià)格定位位項(xiàng)目定位位1、項(xiàng)目目客戶定定位2、項(xiàng)目目形象定定位3、項(xiàng)目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位客戶定位位參考規(guī)規(guī)律任何企業(yè)業(yè)，都是是從創(chuàng)業(yè)業(yè)初期開開始，逐逐步擴(kuò)大大規(guī)模，，逐漸經(jīng)經(jīng)歷一個(gè)個(gè)草創(chuàng)時(shí)時(shí)期、成成長時(shí)期期、快速速成長時(shí)時(shí)期、成成熟時(shí)期期的成長長歷程。。而企業(yè)辦辦公環(huán)境境的轉(zhuǎn)換換，也幾幾乎貫穿穿于這個(gè)個(gè)過程。。因此說說，處于于不同創(chuàng)創(chuàng)業(yè)階段段的企業(yè)業(yè)，辦公公場所的的選擇也也由此而而不同。。世聯(lián)客戶戶分析模模型客戶定義義企業(yè)成長長歷程草創(chuàng)型成長型快速成長長型成熟型規(guī)模小形象要求求不高中低可臨街商鋪鋪民宅規(guī)模小在乎形象象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)規(guī)模，在乎形象象中高分開商業(yè)寫字字樓規(guī)模較大大在乎形象象高分開商業(yè)寫字字樓規(guī)模形象需求求檔次需求求商住一起起目前辦公公地點(diǎn)特點(diǎn)客戶群分分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★其他客戶分分析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值投資客有一定資金關(guān)注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★目標(biāo)客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★其他XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)如物流、、貿(mào)易、事事務(wù)所等外地企業(yè)辦辦事處XX大中型企業(yè)業(yè)偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶草創(chuàng)型企業(yè)業(yè)成長型企業(yè)業(yè)投資客項(xiàng)目客戶定定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客客戶定位2、項(xiàng)目形形象定位3、項(xiàng)目功功能、產(chǎn)品品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位寫字樓案例例借鑒草創(chuàng)型、成成長型企業(yè)業(yè)對寫字樓樓關(guān)注點(diǎn)區(qū)域發(fā)展前前景好物業(yè)形象好好，外觀公公建化價(jià)格實(shí)惠；；小面積，，總價(jià)低；；24小時(shí)辦公；；（部分要要求有居住住功能）配套設(shè)施滿滿足基本需需求；（商商務(wù)中心、、餐廳、便便利店等））交通便捷投資客關(guān)注注點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠，，總價(jià)低區(qū)域發(fā)展前前景好寫字樓案例例研究總結(jié)結(jié)XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心心位置發(fā)展中區(qū)域域XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域首個(gè)寫寫字樓項(xiàng)目目項(xiàng)目形象高高檔項(xiàng)目成本中中低檔項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)位項(xiàng)目發(fā)展背背景項(xiàng)目開發(fā)目目標(biāo)客戶關(guān)注因因素項(xiàng)目定位因因素分析高檔地標(biāo)積極進(jìn)取朝氣領(lǐng)先的時(shí)代代，創(chuàng)新高檔小空間，可可自由組合合分析因素本項(xiàng)目條件件衍生聯(lián)想涵涵義關(guān)鍵字：項(xiàng)目形象定定位建議案名：：——項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客客戶定位2、項(xiàng)目形形象定位3、項(xiàng)目功功能、產(chǎn)品品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位功能辦公、居住住及配套設(shè)設(shè)施；寫字樓及公公寓比例的的確定原則則以市場為基基礎(chǔ)，兼顧顧多種需求求，吸引最最大范圍的的客戶，降降低項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；從市場現(xiàn)狀狀看，寫字字樓與公寓寓的功能復(fù)復(fù)合能吸引引多層面的的客戶（辦辦公、辦公公＋居住、、居住、投投資）；配套設(shè)施比比例的確定定原則既要滿足住住戶的工作作與生活需需求，又要要能持續(xù)經(jīng)經(jīng)營；更重要的是是，積聚人人氣，提升升本項(xiàng)目所所在區(qū)域的的成熟度；；功能定位原原則根據(jù)市場結(jié)結(jié)論，本項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)應(yīng)具備辦公公、居住功功能。從客戶目標(biāo)標(biāo)出發(fā)，酒酒店式公寓寓是否可行行？1、本區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)實(shí)條件的的支撐？結(jié)論：本區(qū)區(qū)域的現(xiàn)實(shí)實(shí)條件適合合開發(fā)寫字字樓，而對對公寓的支支撐則明顯顯較弱。資料來源：：世聯(lián)模型型2、目標(biāo)客戶戶需求市場場的支撐？？資料來源：：客戶訪談?wù)?、公寓供給給市場的重重點(diǎn)競爭資料來源：：市場調(diào)研研XX本項(xiàng)目項(xiàng)目目產(chǎn)品定位位本項(xiàng)目總體體功能比例例建議配套設(shè)設(shè)施設(shè)施：餐飲、娛樂樂、會議、、商務(wù)中心心、銀行、、證券營業(yè)業(yè)廳、便利利店等規(guī)模：1～2層，約5000平米1、平面布置置2、建筑設(shè)計(jì)計(jì)3、建筑風(fēng)格格4、其它物業(yè)發(fā)展建建議1、平面布置置N2、建筑設(shè)計(jì)計(jì)之戶型（（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)單元戶戶型面積：：50～60平米，可多多套靈活組組合平面組合：：公寓辦辦公公豎向組合：：平面復(fù)復(fù)式式2、建筑設(shè)計(jì)計(jì)之戶型(2/3)也可利用層層高贈送面面積，達(dá)到到平面復(fù)式式的效果2、建筑設(shè)計(jì)計(jì)之戶型(3/3)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生生間，適應(yīng)應(yīng)商住需求求，同時(shí)提提高辦公空空間的品質(zhì)質(zhì)。(滿足辦公、、商住的復(fù)復(fù)合功能要要求)二、三層之之間設(shè)夾層層，營造空空中花園等等休憩空間間。2、建筑設(shè)計(jì)計(jì)之環(huán)境樓層內(nèi)設(shè)共共享空間如如休憩露臺臺、小型茶茶水間，緩緩解工作壓壓力2、建筑設(shè)計(jì)計(jì)之空間布布置入口及大堂堂現(xiàn)代氣派派，體現(xiàn)物物業(yè)形象2、建筑