寧波市商業(yè)地產市場研究分析報告

2021年寧波商業(yè)地產市場研究分析

寧波城市概覽

02寧波商業(yè)物業(yè)市場

04寧波寫字樓市場

07寧波寧波城市概覽|2021城市簡介寧波位于浙江省東北部,是浙江省第二大城市,長三角五大區(qū)域中心之一。通過杭州灣大橋到達上海約2個小時車程，高鐵經杭州到達上海約1.5小時。寧波櫟社國際機場不僅有發(fā)往中國各大城市的航班，更包括直通海外許多城市的航線。寧波設海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)，下轄余姚、慈溪、奉化三個縣級市和寧海、象山兩個縣。全市陸地總面積9816平方公里，其中市區(qū)面積2461平方公里，全市海域總面積9758平方公里，水產資源豐富，并在近海區(qū)域擁有了大量天然氣儲藏。寧波開埠以來，工商業(yè)一直是寧波的一大名片。特別是改革開放以來，寧波經濟持續(xù)快速開展，顯示出巨大的活力和潛力，成為國內經濟最活潑的區(qū)域之一。目前世界500強企業(yè)在寧波設立的分支機構已達128家，其中工業(yè)和商貿企業(yè)約占六成。2021年寧波實際利用外資首次突破30億美元，今年一季度招商引資繼續(xù)保持良好勢頭，外資利用同比增長28.4%。表1-2021年寧波市主要統(tǒng)計指標 面積〔平方公里〕9,816 常住人口〔百萬〕7.63 戶籍人口〔%〕 地區(qū)生產總值〔億元〕 地區(qū)生產總值〔±%〕 三次產業(yè)結構 外商直接投資〔億美元〕 社會消費品零售總額〔億元〕 社會消費品零售總額〔±%〕城市居民人均可支配收入〔元〕城市居民人均消費性支出〔元〕 居民消費價格指數767,1298.13.9：52.5：43.6332,63613.341,72924,685102.2 來源：寧波市統(tǒng)計局寧波擁有豐富的港口資源，一直是中國的外貿大市。2021年，全市外貿進出口總額突破千億美元大關，使得寧波成為浙江首個、全國第八個外貿破千億城市，同時一般貿易保持穩(wěn)定增長，這也成為了寧波外貿最大的特色。但是在外需復蘇疲弱的形勢下，加工貿易的表現(xiàn)疲憊。其中加工貿易進口額比上年下降7.8%，同比微增0.7%。說明城市正在經歷由外向型經濟轉型成內向需求的過程中。哈爾濱成都

西安重慶

北京

武漢

長沙廣州

深圳

沈陽

天津

大連

青島南京

無錫蘇州

上海

杭州

廈門23圖3

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寧波地鐵線路圖寧波城市概覽|2021盈石集團研究中心從國內347個城市中甄選出最具城市綜合競爭力、廣義商業(yè)地產市場開展?jié)摿偷貐^(qū)影響力的前20位的大城市進行定期追蹤與深入分析，創(chuàng)立了中國首個商業(yè)地產市場晴雨表“盈石指數體系〞，并已于2021年4月16日面向全國發(fā)布了【中國城市商業(yè)地產之盈石指數系列報告】其中【盈石指數】中國城市根底設施競爭力指數顯示：圖1–盈石指數：中國城市根底設施競爭力指數來源：盈石集團研究中心圖2–盈石指數：寧波根底設施競爭力指數 *該城市在坐標軸上的位置代表其該分項得分在20大城市中的排名 來源：盈石集團研究中心寧波的根底設施競爭力在中國20大城市中排名13，在浙江省中排名第二僅次于杭州。寧波的港口建設在全球內都名列前茅，所轄范圍中寧波舟山港2021年貨物吞吐量突破8億噸，到達80,978萬噸，增速8.8%，穩(wěn)居世界第一。2021年集裝箱吞吐量達1,735萬個TEU，排名全國第三。寧波站是2021年7月1日開通杭甬高鐵的終點站，新的鐵路寧波站已于2021年12月28日改造后重新投入使用，可容納9,000余名旅客候車，目前軌道交通2號線和4號線、市域公交站、北廣場還在建設當中，預計2021年全部竣工后將形成集鐵路、軌道、公交、出租車、社會車輛等多種交通方式于一體的現(xiàn)代化交通集散中心。寧波軌道交通1號線一期于5月30日正式開通運營，將改變目前城市無軌道交通線的局面。1號線一期工程是東西走向的重要骨干線，自西向東依次貫穿鄞州、海曙、江東及東部新城等，工程線路全長20.878公里，共設車站20座。至2021年寧波將規(guī)劃建成全長173公里的5條軌交線路，使得市民出行生活更加便利快捷。4 圖4–2021年寧波商業(yè)物業(yè)存量分布 來源：盈石集團研究中心老江東寧波商業(yè)物業(yè)市場|2021商圈分布及特點

東部新城來源：盈石集團研究中心

鄞州萬達商圈寧波城市的整體規(guī)模正處快速擴張期。目前最核心的購物商圈依然還圍繞在海曙區(qū)內的天一廣場范圍中。該商圈同時也是寧波最著名最成熟的購物場所，從低端到奢侈品都有涵蓋。而鄞州隨著這幾年的開展，總體商業(yè)體量已經處于寧波領先地位，其中位于鄞州的萬達廣場，是除天一廣場外寧波市民最喜愛購物地點，聚集諸多時尚品牌，是集購物休閑娛樂一體的大型購物中心。江東區(qū)域范圍較大，位于江夏口的傳統(tǒng)百貨公司已經逐步沒落，取而代之是如世紀東方廣場居民輻射范圍較廣的工程。東部新城的文化廣場正式啟用后，為未來新城區(qū)域的商業(yè)配套打下了根底。江北區(qū)域原不屬于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，但憑借三江口的位置優(yōu)勢獲得了凱德、萬達、綠地等開發(fā)商的青睞，后發(fā)優(yōu)勢使得商圈項目品質較高。 圖5–寧波市優(yōu)質商業(yè)物業(yè)商圈分布圖 江北 海曙5 工程名稱羅蒙購物中心天倫時代廣場 斯瑪特廣場商圈鄞州江東鄞州 面積〔萬平方米〕 17 4.5 7.7 時間2021年1季度2021年2季度2021年2季度來源：盈石集團研究中心寧波商業(yè)物業(yè)市場|2021商業(yè)物業(yè)存量及變化寧波商業(yè)物業(yè)在近些年經歷了一個快速供給時期，2021年城市主要商業(yè)區(qū)域中總計約有62萬平方米的商業(yè)工程投入使用，截止2021上半年全市優(yōu)質商業(yè)物業(yè)存量已到達到235萬平方米。其中商業(yè)業(yè)態(tài)以購物中心為主，占比約為總體量的89%。并且單體項目也趨于放大，2021年交付使用的寧波文化廣場和港隆時代廣場的建筑面積分別到達了32萬平方米和20萬平方米，配備業(yè)態(tài)覆蓋購物、美食、休閑娛樂、親子科教、專業(yè)超市等多個領域，主打中端社區(qū)消費并且在區(qū)域中的表達了更高的社會功能性。商業(yè)物業(yè)未來供給未來寧波的開展主要還是向外圍擴張，尤其以鄞州南部商務區(qū)和東部新城最有開展?jié)摿Α?021下半年至2021年底間，預計約有65萬的商業(yè)體量將會投入市場，其中鄞州的供給約占總供給量的半數。其中羅蒙環(huán)球城工程最受矚目，該工程將由羅蒙世界主題樂園、羅蒙商業(yè)購物中心、五星級酒店三大核心業(yè)態(tài)組成，會聚娛樂、商業(yè)、旅游于一體，以國際級的夢幻游樂園、時尚大商場、主題酒店，來打造寧波城市新名片。而在遠期還將有綠地中心、新世界K11等多個重點工程落戶甬城。從供給上來看，根本未來工程都以購物中心為主，存在一定的同質化競爭可能。圖6–寧波購物中心及百貨歷年新增供給量來源：盈石集團研究中心圖7–2021年-2021年寧波新開業(yè)購物中心及百貨定位來源：盈石集團研究中心 表2–2021-2021年寧波主要新增商業(yè)物業(yè)工程6目前寧波的商業(yè)供求總體處在中國20大城市相對靠后位置。一方面來說整體城市人口較少是制約總體零售規(guī)模的主要原因；同時隨著這幾年城市規(guī)模的擴張，除了傳統(tǒng)的天一和鄞州萬達商圈外，其他區(qū)域還沒真正形成有規(guī)模的聚集地，而人口進一步分散卻給開發(fā)商選址造成了難度。但是不可無視寧波的人均可支配收入排在全國第四的高位上，說明消費潛力并沒有被市場激發(fā)。作為臨港外貿城市，寧波市民的實際吃穿本錢較低，未來新的商業(yè)工程可以從娛樂、體驗等方面著手尋找突破口。寧波商業(yè)物業(yè)市場|2021盈石集團研究中心從國內347個城市中甄選出最具城市綜合競爭力、廣義商業(yè)地產市場開展?jié)摿偷貐^(qū)影響力的前20位的大城市進行定期追蹤與深入分析，創(chuàng)立了中國首個商業(yè)地產市場晴雨表“盈石指數體系〞，并已于2021年4月16日面向全國發(fā)布了【中國城市商業(yè)地產之盈石指數系列報告】其中【盈石指數】中國城市商業(yè)物業(yè)供給與需求指數顯示：圖8–盈石指數：中國城市商業(yè)物業(yè)需求強度來源：盈石集團研究中心圖9–盈石指數：中國城市商業(yè)物業(yè)供給強度來源：盈石集團研究中心 圖11–盈石指數：寧波商業(yè)物業(yè)供給指數*該城市在坐標軸上的位置代表其該分項得分在20大城市中的排名 來源：盈石集團研究中心

圖10

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盈石指數：寧波商業(yè)物業(yè)需求指數*該城市在坐標軸上的位置代表其該分項得分在20大城市中的排名

來源：盈石集團研究中心7寧波寫字樓市場|2021商圈分布及特點來源：盈石集團研究中心 圖12–2021年寧波甲級寫字樓存量分布 來源：盈石集團研究中心 圖13–寧波市甲級寫字樓商圈分布圖老江東 東部新城寧波市中心的海曙區(qū)，范圍相對較小，但商業(yè)、金融業(yè)較興旺，寫字樓工程相對集中在天一廣場周邊。由于該處寫字樓多為九十年代建造，設備配置較差、交通擁堵、停車難題成為各寫字樓的通病。江東區(qū)面積較廣，沿中山東路一線老江東區(qū)域分布著包括嘉匯國貿中心，波特曼廣場，世紀東方等眾多寫字樓。而目前市政府所在的東部新城擁有一批高品質的現(xiàn)代化寫字樓群，區(qū)域依托以國際貿易、金融、航運為主導產業(yè)，正大步伐開展建設。鄞州區(qū)域寫字樓主要集中在南部商務區(qū)，開發(fā)投資主要由民營企業(yè)為主導，政府起到規(guī)劃輔助的作用。所以這個區(qū)域中聚集了一些大型龍頭民企總部，同時由于較低的租金也囊獲了很多初創(chuàng)企業(yè)的青睞。江北區(qū)域現(xiàn)階段寫字樓存量較少，主要租戶集中在船運以及物流等行業(yè)。來福士廣場為江北目前標志性寫字樓，吸引局部國際企業(yè)入駐。 江北 海曙

鄞州南部商務區(qū)8工程名稱商圈面積〔萬平方米〕時間環(huán)球航運廣場寧波財富中心銀億和創(chuàng)大廈江東江東海曙9.57.53.22021年4季度2021年1季度2021年1季度來源：盈石集團研究中心寧波寫字樓市場|2021寫字樓存量及變化目前，寧波寫字樓總體量超過235萬平方米，其中甲級寫字樓占比64%，乙級寫字樓占比36%。全市寫字樓主要分布在海曙，江東，江北和鄞州四個商圈。鄞州商圈的占比最大，約為85萬平方米，其次是江東商圈的存量也不相伯仲到達80萬平方米左右，分別占總體量的36%和34%。鄞州南部商務區(qū)和江東新城的寫字樓相繼入市，是過去幾年促使這兩個商圈超越傳統(tǒng)海曙市中心的主要供給來源。尤其是江東新城自2021年后落成了以國際金融中心一期為主的大體量甲級寫字樓，同時也標志著這片區(qū)域正式成為了寧波金融服務業(yè)的聚集地，吸引了一大批銀行、會計、律所等行業(yè)入駐。南部商務區(qū)目前一期就集合了超過20棟寫字樓。政府招商策略以及政策扶持使該商務區(qū)寫字樓租賃情況表現(xiàn)良好，整體入住率已達80%，合計超過1,600企業(yè)。寫字樓未來供給根據盈石研究中心統(tǒng)計，至2021年底未來寧波的寫字樓供給面積將到達133萬平方米。幾乎所有工程將集中在鄞州和江東地區(qū)。尤其是鄞州南部商務區(qū)將會是未來供給的主力。根據規(guī)劃整個商務區(qū)總用地面積50公頃，將建64幢商務樓宇，總建筑面積接近220萬平米，總投資額約人民幣120億元之巨。一期共38幢大樓已交付使用。南部商務區(qū)二期位于一期東南側，占地206畝，地上建筑面積50萬平方米，共有17幢大樓，在2021下半年就將陸續(xù)交付使用。同時未來還將有三期，四期陸續(xù)建設。圖14–2021年寧波寫字樓存量來源：盈石集團研究中心圖15–寧波甲級寫字樓歷年新增供給量來源：盈石集團研究中心 表3-2021-2021年寧波主要新增寫字樓工程寧波寫字樓市場|20219寧波歷來都是外向開放型城市，在吸引外資上有一定的優(yōu)勢。但總體城市經濟開展極大程度仍然依賴于制造業(yè)，第三產業(yè)開展還有待升級，所以從宏觀層面上并非有利寫字樓市場。在20大城市中寧波的寫字樓供需排名都較低，目前傳統(tǒng)核心區(qū)域可用地面積較少，未來供給根本集中在非核心位置且集中供給量較大，市場可能需要相對較長的吸納時間。

圖18

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盈石指數：寧波寫字樓需求指數*該城市在坐標軸上的位置代表其該分項得分在20大城市中的排名

來源：盈石集團研究中心盈石集團研究中心從國內347個城市中甄選出最具城市綜合競爭力、廣義商業(yè)地產市場開展?jié)摿偷貐^(qū)影響力的前20位的大城市進行定期追蹤與深入分析，創(chuàng)立了中國首個商業(yè)地產市場晴雨表“盈石指數體系〞，并已于2021年4月16日面向全國發(fā)布了【中國城市商業(yè)地產之盈石指數系列報告】其中【盈石指數】中國城市寫字樓供給指數與需求指數顯示： 圖16–盈石指數：中國城市寫字樓需求強度 來源：盈石集團研究中心 圖17–盈石指數：中國城市寫字樓供給強度 來源：盈石集團研究中心 圖19–盈石指數：寧波寫字樓供給指數*該城市在坐標軸上的位置代表其該分項得分在20大城市中的排名 來源：盈石集團研究中心市場展望整體城市展望寧波目前首先面對的將是產業(yè)轉型升級的需求。一方面依靠本身的領港優(yōu)勢開展相關的先進制造行業(yè)，同時也方案在新