房地產(chǎn)項目可研報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章.總論 11.1項目概況 11.2項目承辦單位概況 41.3編制依據(jù) 51.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 51.5報告范圍 81.6結(jié)論 8第二章．項目市場分析 102.1住宅市場發(fā)展?fàn)顩r 102.2商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r 132.3

項目優(yōu)劣勢分析 142.4產(chǎn)品定位及營銷策略 15第三章．?dāng)M建項目情況 173.1建設(shè)場址 173.2擬建情況 173.3自然條件 193.4氣象資料 203.5社會環(huán)境 21第四章.工程設(shè)計方案 224.1設(shè)計依據(jù) 224.2設(shè)計原則 224.3總圖布局 234.4建筑工程 264.5給水設(shè)計 284.6排水工程 294.7供電工程 314.8電信、有線電視 324.9采暖通風(fēng)工程 334.10燃氣工程 34第五章.環(huán)境影響評價 355.1項目建設(shè)過程中的環(huán)境影響 355.2環(huán)境保護 355.3人群健康保護 375.4綜合環(huán)境影響評價 37第六章節(jié)約能源 386.1設(shè)計依據(jù)及原則 386.2節(jié)能措施 38第七章．安全及消防 427.1安全措施 427.2消防 437.3消防系統(tǒng) 44第八章.項目實施進度建議 488.1項目開發(fā)分期 488.2工程進度 48第九章.投資估算 509.1總投資估算依據(jù) 509.2總投資估算 509.3資金籌措 53第十章財務(wù)測算及評價 5410.1測算依據(jù) 5410.2財務(wù)測算 5410.3財務(wù)盈利能力分析 5610.4財務(wù)評價結(jié)論 56第十一章.項目的風(fēng)險分析 5811.1盈虧平衡分析 58附表：1.總投資估算表2.建筑安裝工程投資估算表3.輔助工程投資估算表4.投資使用計劃與資金籌措表5.銷售收入和銷售稅金及附加估算表6.損益表7.現(xiàn)金流量表（全部投資）附件:1.資質(zhì)證書2.營業(yè)執(zhí)照3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同4.規(guī)劃設(shè)計條件通知書5.建設(shè)用地批準(zhǔn)書位置圖2、項目總平面圖第一章.總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：****小區(qū)項目。1.1.2項目性質(zhì)：新建。1.1.3項目承辦單位：*****房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司。1.1.4項目法人：***1.1.5項目位置濱河?xùn)|路以東、森林路以北、規(guī)劃路以西、以南。1.1.6規(guī)劃用地面積總用地面積73100平方米，凈用地面積68000平方米1.1.7總建筑面積總建筑面積310179平方米，地上建筑面積252229平方米，地下建筑面積57950平方米。1.1.8商品住宅：214832平方米公寓式酒店：24000平方米商業(yè)：11972平方米會所：425平方米幼兒園：1000平方米主要建設(shè)內(nèi)容包括：住宅、商業(yè)、公寓式酒店、公共建筑及小區(qū)用地范圍內(nèi)的室外配套工程。其中：住宅、商業(yè)、公寓式酒店、公共建筑：包括土建工程、給排水消防工程、電氣工程、采暖通風(fēng)工程、燃氣工程等安裝工程。室外工程：包括主要為該小區(qū)范圍內(nèi)的給水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、采暖管網(wǎng)、燃氣管道、場地硬化、場地綠化、照明工程、變配電設(shè)備等建筑安裝工程。1.1.9項目總投資為84351.66萬元。其中：工程費用56242.39萬元；其他費用20391.57萬元；預(yù)備費3831.70萬元；建設(shè)期貸款利息3885.98萬元。1.1.10資金1、企業(yè)自籌28162.98萬元，籌資比例35%；2、預(yù)售房款34302.68萬元，籌資比例43%；3、申請銀行貸款18000.00萬元，籌資比例22%。1.1.11項目建設(shè)期48個月。1.1.12項目西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，南臨森林路、隔太鋼翠馨苑小區(qū)為森林公園，北面及東面為規(guī)劃道路。規(guī)劃用地范圍內(nèi)地塊呈不規(guī)則梯形，規(guī)劃用地面積6.33公頃?，F(xiàn)狀地形有較大起伏，西低東高。西邊地形低于濱河?xùn)|路高程，同時森林路平均高程低于濱河?xùn)|路高程2.1米左右。除森林路外，周邊道路尚未開通。1.1.13項目總占地面積73100平方米，規(guī)劃建造一個以居住為主，商業(yè)、酒店為一體的綜合型城市居住生活區(qū)。土地使用年限為商業(yè)40年，住宅50年。住宅建筑密度（不大于）20.0%，容積率（不大于）3.71，綠地率（不小于）35%。項目開發(fā)規(guī)劃時充分考慮周邊居住區(qū)的人口、公建設(shè)施、道路及綠化狀況，在城市發(fā)展中保留和繼承城市自身的特點，同時運用專業(yè)的角度把握建筑文化的亮點，以提高該地塊的經(jīng)濟效益、社會效益。1.2項目承辦單位概況企業(yè)名稱：*****房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司法定代表人：*** 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)山西省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊成立的一家專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于2009年12月，注冊資本人民幣22729.91萬元。公司下設(shè)六部一室，即：總經(jīng)理辦公室、外聯(lián)部、銷售部、工程部、財務(wù)部、行政及計劃設(shè)備部。云集本市房地產(chǎn)界各種專業(yè)技術(shù)人員39人，其中資深高級人才6人，中級職稱11人。公司具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術(shù)力量完善的管理體系，目標(biāo)是創(chuàng)一流的房地產(chǎn)品牌，更好的為客戶服務(wù)。為進一步適應(yīng)市場需求，擴大銷售市場，公司制定了以市場為中心，以市場為需要的經(jīng)營宗旨，建立了現(xiàn)代化的企業(yè)運行機制，加強企業(yè)內(nèi)部管理，不斷增強企業(yè)活力，使企業(yè)得以健康穩(wěn)步發(fā)展。公司的目標(biāo)是創(chuàng)一流的房地產(chǎn)品牌，更好的為客戶服務(wù)。為進一步適應(yīng)市場需求，擴大銷售市場，公司制定了以市場為中心，以市場為需要的經(jīng)營宗旨，建立了現(xiàn)代化的企業(yè)運行機制，加強企業(yè)內(nèi)部管理，不斷增強企業(yè)活力，使企業(yè)得以健康穩(wěn)步發(fā)展。1.3編制依據(jù)本報告是根據(jù)****房產(chǎn)開發(fā)集團有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和太原市有關(guān)規(guī)劃，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)提供科學(xué)的決策依據(jù)。

1.3.1太原市1.3.21.3.31.3.41.3.51.3.61.3.71.3.8項目單位提供的相關(guān)資料1.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目數(shù)值單位備注一項目指標(biāo)1規(guī)劃凈用地68000m21.1建筑占地面積13600m21.2道路及場地硬化30600m21.3綠地面積23800m22總建筑面積310179m22.1.地上建筑面積252229m22住宅面積214832m22.1.2會所4252.1.3幼兒園10002.1.4商業(yè)119722.1.公寓式酒店24000m22.2地下建筑面積57950m23建筑密度20.0%4容積率3.715綠地率35.0%6居住戶數(shù)1872戶7居住人數(shù)5990人3.2人/戶二項目總投資84351.66萬元1工程費用56242.39萬元2其他費用20391.57萬元3預(yù)備費3831.70萬元4建設(shè)期貸款利息3885.98萬元三財務(wù)計算指標(biāo)1銷售收入144227.36萬元2總成本費用88582.82萬元3營業(yè)稅金及附加8112.79萬元4土地增值稅11865.42萬元5利潤總額35666.33萬元6所得稅8916.58萬元7凈利潤26749.75萬元四經(jīng)濟分析指標(biāo)1財務(wù)內(nèi)部收益率1.1所得稅前29.66%1.2所得稅后23.32%2投資回收期2.1所得稅前3.86年2.2所得稅后4.07年3財務(wù)凈現(xiàn)值3.1所得稅前18943.71萬元3.2所得稅后12695.46萬元4投資利潤率42.28%5投資利稅率65.12%1.5報告范圍本項目申請書主要內(nèi)容：.項目申報單位情況.擬建項目情況.擬建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃.工程建設(shè)方案.環(huán)境保護與安全防護.節(jié)約能源.工程建設(shè)進度計劃.銷售計劃.總投資估算及資金籌措.財務(wù)測算及經(jīng)濟效益評價1.6結(jié)論該地塊處于太原市規(guī)劃的未來城市居住區(qū)內(nèi)，周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善，具有良好的發(fā)展前景。而且，本項目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。項目資金來源為企業(yè)自籌及銀行貸款，投資成本合理，售價適中，投資回收期短，資金有保障。經(jīng)估算，項目工程總投資為84351.66萬元，利潤總額為35666.33萬元，投資利潤率為42.28%，財務(wù)效益較好。

經(jīng)以上分析，本項目可行，應(yīng)給予支持。第二章．項目市場分析2.1住宅市場發(fā)展?fàn)顩r太原市是山西省省會，也是山西政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展的中心。改革開放以來，隨著城市建設(shè)的進行和國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，太原市城市面積已由解放時的30平方公里發(fā)展到現(xiàn)在的177平方公里，市區(qū)及轄區(qū)面積6988平方公里，人口由解放時的21萬發(fā)展到了220萬人,躋身全國大城市之列。改革開放以來，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，太原市居民的住房條件有了明顯改善，住宅面積總量有了很大提高。最近幾年是我國住房制度改革的重要時期，也是我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績最為顯著、取得突破最大的時期。特別是以《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺為標(biāo)志，住房分配體制改革取得了突破性進展。隨著鼓勵住房消費各項政策的陸續(xù)出臺和落實，住房舊體制基本打破，新體制初步形成，個人買房迅速啟動，住宅建設(shè)規(guī)模不斷加大。國家配套政策的出臺對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要的、深遠的影響，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。太原市房地產(chǎn)業(yè)從二十世紀八十年代中期起步以來，經(jīng)歷了從無到有、從緩慢到穩(wěn)步高速增長的發(fā)展過程，近幾年來，太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，不論從投資總量，還是對拉動GDP貢獻上都有較快增長。已成為太原市啟動內(nèi)需的消費熱點，和新的經(jīng)濟增長點，對拉動國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。隨著“十一五規(guī)劃”的進一步實施，太原市房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個良好的發(fā)展契機和廣闊的發(fā)展空間。2.1.1住宅市場需求狀況1、到2010年末，太原市區(qū)常住城鎮(zhèn)人口將有260萬人，住宅建筑面積需要量7020萬平方米，人均住宅建筑面積27平方米。2008至2010年，需新增住宅建筑面積1368.45萬平方米，平均每年需新增456.15萬平方米。2、據(jù)2008年10月太原房地局對《太原住房狀況與需求調(diào)查報告》顯示：目前太原市年均購房需求最低比約為5%，有意向購房者理想居住面積約在90-120平米左右，故太原市年均需供應(yīng)49000多套住房；若每戶平均需求面積為90平米，至少年均需求面積約為441萬平方米；若每戶平均需求面積為120平米，至少年均需求面積約為588萬平方米。3、目前在售成交情況，太原市購房需求總量約92000戶（包括外地需求），按照每戶平均需求90㎡計算，太原市目前年住房總需求量約830萬平米（包含本地與外地購房需求）。根據(jù)統(tǒng)計分析得出大約有51%看房者有實際能力購買，太原市有效總需求量約為47000戶（包括外地），結(jié)合太原當(dāng)?shù)貙嶋H成交平均面積統(tǒng)計，按照每戶平均需求120㎡計算，太原市目前有購買能力客群每年需求面積約為560萬平米。據(jù)以上1-3項綜合分析，現(xiàn)階段，太原市每年居民對住房需求面積約在450-600萬平米范圍內(nèi)。2.3.2住宅市場供給狀況2009年第一季度，據(jù)時代精奇市場研究部統(tǒng)計太原市新增商品房約15個，其中住宅14個，商業(yè)1個，總體供應(yīng)面積約為：132.2萬平方米，與去年同期相比下降37.8%，市場供應(yīng)減少的主要原因有：政府對違法占地建設(shè)開發(fā)行為的整頓，使得部分項目停工整改；項目因觀望市場而延緩開工與銷售；因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金影響等問題而不能正常開工銷售等。目前，太原市在售樓盤多為2008年存量房以及大盤項目的二期開盤。

2009年第一季度品牌房企太原項目公開面世的有：太原萬達廣場、昌盛?雙喜城、太原富力城二組團、太原?恒大綠洲（恒大水岸）2.3.3總體價格情況據(jù)統(tǒng)計，與去年同期相比，2009年1月太原商品房成交均價下降了12.77%，2月份下降了17.27%，3月份下降了14.07%；而商品住房的成交均價，1月份同比下降了8.09%，2月份同比下降了7.14%，3月份同比下降了5.57%。

在商品房成交量攀升的同時，成交價格卻出現(xiàn)了明顯下降。據(jù)時代精奇市場研究部統(tǒng)計，2008年上半年太原市區(qū)商品住宅銷售均價約為5500元/m2左右,但進入2009年2月份太原市約有7成在售樓盤項目均有優(yōu)惠促銷，最為典型的項目為太原富力城，精裝房銷售均價為5300元/m2，并不定期推出優(yōu)惠特價房，另外恒大水岸、銀海水韻、欣中富麗城、特別特花園、浦東雅典等項目也有不同折扣的優(yōu)惠銷售。

2.3.4太原商品房銷售情況：

與2008年同期相比，2009年1月太原市商品房銷售成交量增長了78.93%，2月份增長了88.01%，3月份增長了85.86%。2009年1月太原市商品住宅銷售量與去年同期相比增長80.2%，2月份增長120.62%，3月份增長119.14%。

2009年春節(jié)過后，2-3月期間，太原市商品住宅成交有明顯的回暖跡象。年前被壓抑了長當(dāng)5個月之久的剛性需求與改善型需求開始逐步釋放，造成了2009年1季度太原市場銷售量較08年4季度有明顯的提升，個別項目類如：太原富力城2月當(dāng)月成交100余套，銀海水韻2月當(dāng)月成交15余套，陽光銀座2月成交58余套，恒大水岸二期開盤當(dāng)日成交50余套等，有的項目甚至在3月創(chuàng)造了項目成交量的最高記錄。

2.2商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r2.2目前太原市已開業(yè)建筑面積在5000平方米以上的大型商場超過60家，總建筑面積達142萬平方米。截至目前，太原市共有批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、服務(wù)等商業(yè)網(wǎng)點3.53萬個，總面積287.59萬平方米，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點10.3個，人均商業(yè)面積已達0.8平方米，從業(yè)人員達22.43萬人。在各類商業(yè)網(wǎng)點中，各類批發(fā)市場62個、百貨店及購物中心13個、大型超市20個、中小型超市156個、專賣店306個、便利店197個、餐飲店面5669個。2.2目前多數(shù)商鋪的選址基本符合太原市2003年12月制定的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，并且建設(shè)規(guī)模和進度也符合規(guī)劃的近期目標(biāo)和遠期目標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計，太原市目前已開業(yè)的大型商鋪81個，在建的大型商鋪20個，其中已開業(yè)的大型商鋪屬迎澤區(qū)32個，小店區(qū)19個，萬柏林區(qū)15個，杏花嶺區(qū)5個，尖草坪區(qū)6個，晉源區(qū)4個；在建的大型商鋪，迎澤區(qū)4個，杏花嶺區(qū)3個，萬柏林區(qū)5個，晉源區(qū)2個。從這些數(shù)字可以看出，除了原有的商業(yè)區(qū)迎澤區(qū)仍是大型商鋪聚集地外，小店區(qū)和萬柏林區(qū)上升勢頭也較快，晉源區(qū)最少，未來幾年集中在北城的省市級行政辦公區(qū)將南移，而且，政府已經(jīng)在這一帶規(guī)劃出新的商務(wù)辦公區(qū)域，更需要加快建設(shè)。2.3

項目優(yōu)劣勢分析2.3.1優(yōu)勢1、位置優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，西臨太原市城市南北交通主干道“濱河?xùn)|路”。安靜且生活配套齊全的環(huán)境正是濱河?xùn)|路正在凸顯的魅力所在，也將是濱河?xùn)|路沿線發(fā)展的有力支撐。生活居住在這個區(qū)域，可以遠離市中心的嘈雜，卻不遠離現(xiàn)代生活。2、規(guī)模優(yōu)勢：本項目開發(fā)范圍為73100平方米，總建筑面積達310179萬平方米，將營造一個規(guī)模較大的集住宅、商業(yè)、娛樂為一體的綜合型生活區(qū)。3、環(huán)境優(yōu)勢：緊鄰汾河公園，周邊環(huán)境優(yōu)美。汾河公園已擁有上百萬平方米綠地，成為了我市當(dāng)之無愧的“綠肺”。據(jù)權(quán)威部門觀測，汾河區(qū)域夏季最高氣溫比其他區(qū)域降低4℃左右，相對濕度提高10%至20%，每日可生產(chǎn)新鮮氧氣1678.5噸，吸收降解廢氣3480余噸。正是汾河公園發(fā)揮著這種不可或缺的作用，汾河景區(qū)一帶的環(huán)境質(zhì)量明顯優(yōu)于市區(qū)其它地域，令市民對沿河小區(qū)產(chǎn)生極大的熱情。2.3.2劣勢1、配套設(shè)施不齊全：項目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠齊全，煤氣、暖氣、電信、給排水設(shè)施等需遠端接入。2、周邊項目較多，競爭比較激烈。2.4產(chǎn)品定位及營銷策略2.4根據(jù)山西省及太原市整體的經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場的高速增長，以及區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，將項目定位于居住為主，商業(yè)、酒店、娛樂等為輔的復(fù)合型城市居住生活區(qū)2.41、商品住宅：事業(yè)單位中層以上管理人員、政府機關(guān)干部、高級知識分子、外企中的白領(lǐng)、金融界職員等。2、商用部分：具有管理經(jīng)驗和信譽度的大型經(jīng)營主和投資商。2.4根據(jù)項目定位對周邊樓盤的調(diào)查，確定了本項目建成后的銷售價格，住宅5300元/㎡，綜合商業(yè)12000元/㎡，地下車位10.0萬元/泊。2.4產(chǎn)品本身的品質(zhì)是項目銷售成功的根本，讓客戶真正感覺到“物有所值”才能取得良好的銷售業(yè)績。以規(guī)模開發(fā)為重點，避免過度競爭，形成規(guī)模優(yōu)勢。從項目策劃開始，以優(yōu)良的設(shè)計、配套的服務(wù)設(shè)施、優(yōu)越的地理位置、完善的社會基礎(chǔ)設(shè)施以及良好的用地環(huán)境等形成產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。以誠意打造經(jīng)典新型的居住、休閑、購物、娛樂中心建筑物，建立統(tǒng)一的品牌形象。第三章．?dāng)M建項目情況3.1建設(shè)場址項目西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，南臨森林路、隔太鋼翠馨苑小區(qū)為森林公園，北面及東面為規(guī)劃道路。3.2擬建情況項目總占地面積73100平方米，規(guī)劃建造一個以居住為主，商業(yè)、酒店為一體的綜合型城市居住生活區(qū)。居住地塊建筑密度（不大于）20.0%，容積率（不大于）3.71，綠地率（不小于）35.0%。

3.2.1

地理位置

太原位于山西省境中央，太原盆地的北端，于華北地區(qū)黃河流域中部，西、北、東三面環(huán)山，中、南部為河谷平原，全市整個地形北高南低呈簸箕形。地處南北同蒲和石太鐵路線的交匯處。平均海拔約800米，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111°30′～113°09′，北緯37°27′～38°25′太原交通便捷。航空方面，重新擴建改造的太原機場，使太原民航的發(fā)展跨上了新的臺階。同各大城市乃至世界各地的交往變的更加便捷。鐵路方面，太原為華北最大的鐵路樞紐，特別是山西正積極利用相關(guān)企業(yè)的裝備制造能力大力發(fā)展鐵路，這些鐵路工程項目建成之后，太原與北京及周邊中心城市的時空距離大幅縮短，太原至石家莊1小時、至北京2.5小時、至西安2小時、至鄭州2.5小時，將帶來人流、物流、信息流、資金流的快速流動，對促進太原市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展將發(fā)揮巨大的推動作用。

3.2.2

經(jīng)濟發(fā)展

3.2.3

人口狀況

截止到2008年9月底，太原全市的常住人口為220萬人，人口出生率為5.55‰，人口自然增長率為2.22‰，近年來市戶籍人口增長緩慢，但外來人口增長迅速，到2010年末，太原市常住人口將有260萬人，住宅建筑面積為7020萬平方米，人均住宅建筑面積將達到27平方米。2008至2010年，需新增住宅建筑面積1368.45萬平方米。根據(jù)以上資料，2008至2010年，住宅建設(shè)用地總量為1172.6公頃。其中，在2008年度，住房建設(shè)用地為390.87公頃，其中政府保障型住房39.86公頃，商品房351.01公頃3.2.4

生活水平

3.3自然條件3.3.1地形、地貌資料太原市位于省境中央，依山傍水，東、西、北三面環(huán)山，南為平原。東西山之間為太原盆地，平均海拔800米左右，地勢平坦。3.3.2地震、洪水及其它自然災(zāi)害資料據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）》山西省城市地震基本烈度表，太原市的地震烈度為8度，建筑工程按地震規(guī)范進行設(shè)防。場址位置地勢較高，不受洪水威脅，未有其他自然災(zāi)害。3.4氣象資料項目所在地區(qū)屬干旱半干旱地區(qū)，大陸性季風(fēng)氣侯，一年四季分明，受西北氣流和東南氣流的影響，冬季主導(dǎo)風(fēng)向西北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)，由于“三北”防護林帶建設(shè)，現(xiàn)今太原地區(qū)冬季干燥，但不太冷，夏季風(fēng)多不太熱，雨量偏為集中，年平均氣溫約9.3℃氣象資料如下：歷年平均氣溫9.5最熱（七月）平均氣溫23.7最冷（一月）平均氣溫-7冬季采暖室外計算溫度-11℃夏季通風(fēng)室外計算溫度27.6絕對最高溫度39.4絕對最低溫度-25.5歷年最大風(fēng)速25m/s歷年平均風(fēng)速2.4m/s全年主導(dǎo)風(fēng)向NNW歷年平均相對濕度60%歷年平均氣壓926.8mba全年無霜期188d歷年平均絕對濕度-17g/m3（t=23℃歷年平均降雨量450mm一日最大降雨量183.5mm歷年最大積雪深度160mm最大凍土深度770mm全年日照時數(shù)2576h地震烈度8度綜上所述，本工程地理位置優(yōu)越，建設(shè)條件良好。3.5社會環(huán)境目前該區(qū)域的環(huán)境條件有待提高，市政設(shè)施和環(huán)境條件將會在開發(fā)中得到不斷的完善和改善。從長遠眼光看，隨著新區(qū)的進一步建設(shè)及規(guī)劃路人流密度的加強，這一區(qū)域越來越作為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居住中心作用的體現(xiàn)，也將會極大地提升本地區(qū)乃至太原市的居住環(huán)境和質(zhì)量。第四章.工程設(shè)計方案4.1設(shè)計依據(jù)《太原市城市總體規(guī)劃》（1998-2010）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》JGJ79-2002《太原市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GB50368-2005）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ50068-2001）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2002）《建筑地面設(shè)計規(guī)范》（GB50037-96）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-872001年修訂）委托方提供的規(guī)劃設(shè)計條件國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范以及其它相關(guān)規(guī)范和規(guī)定4.2設(shè)計原則隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鄉(xiāng)居住條件逐步得到改善，我國住宅的發(fā)展也正從安置型向健康型、文明型、舒適型過渡。隨著住房制度的改革，住宅作為一種特殊的商品，正在逐漸走向市場，接受人們的挑選，因此，本項目的設(shè)計著重突出商品住宅多樣化、個性化的特色。既要考慮到房屋造價的合理性，又要考慮到對住宅的舒適、安全、方便等方面的要求，體現(xiàn)居住環(huán)境的舒適性，安全性，創(chuàng)造優(yōu)美的空間環(huán)境。住宅：依托龍城汾河景觀資源，在規(guī)劃和景觀設(shè)計中努力創(chuàng)造出多層次社區(qū)空間的環(huán)境組合，依據(jù)公園、組團、庭院的空間順序，建立微笑、問候、聊天、游戲、獨處等不同的情緒場所，精心策劃從城市進入社區(qū)組團的回家線路和空間層級，營造出居住者強烈的區(qū)域歸屬感。商業(yè)：以人文休閑為中心原則，充分挖掘周邊人文、古跡、歷史、景觀等題材，通過建筑空間的變幻，打造多層面的物質(zhì)精神享受形式，彰顯出歷史名城的深厚文化基礎(chǔ)，進而提煉出更深層次的消費雅韻。4.3總圖布局4.3.1總圖布局從總體布局來看，本項目用地以居住為主，布置了高層住宅、酒店及綜合商業(yè)等。配套公建包括商業(yè)服務(wù)、會所、幼兒園、活動設(shè)施、物業(yè)管理用房及相應(yīng)配套設(shè)施，如：地下車庫、變配電站等。小區(qū)規(guī)劃本著“以人為本、尊重自然”的原則，以北部的公共綠化帶為構(gòu)圖中心，以東西向自由靈活的曲線形道路為骨架，將整個小區(qū)串聯(lián)為一個整體。環(huán)繞中心綠化布置四個小的組團，增強了中心景觀的通透性并提高了小區(qū)的景觀均好性。既有中心綠化又有組團綠化，既有公共空間有半公共空間。自由靈活的布局打破常規(guī)方正整齊的設(shè)計模式，帶給人置身小區(qū)步移景異的感受。規(guī)劃布局充分尊重與周菌環(huán)境的對話關(guān)系。由于小區(qū)西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，因此小區(qū)西南角是人氣最旺的地方，在這里布置會所和主入口，為小區(qū)帶來盎然生氣。為了充分利用西面的汾河的景觀價值，并考慮到濱河?xùn)|路上觀賞小區(qū)的視覺形象，在東側(cè)布置三棟點式高層和一棟高層酒店，并稍微旋轉(zhuǎn)角度，不僅使區(qū)內(nèi)建筑爭取到了最多的能觀賞到湖景的戶數(shù)，同時又加強了從東側(cè)望小區(qū)給人的通透感。北側(cè)的公園既可以與周邊的用地共享，也帶給環(huán)繞它布置的住宅充分的景觀享受。沿南側(cè)森林路和東側(cè)、北側(cè)的規(guī)劃道路布置沿街商業(yè)和配套服務(wù)設(shè)施，將鬧區(qū)集中在外部，不影響小區(qū)內(nèi)部的寧靜幽雅的環(huán)境，幼兒園放在南部，既交通方便也日照充足。建筑立面大氣經(jīng)典，層次豐富，稍微旋轉(zhuǎn)的建筑布局，活化了空間，體現(xiàn)了現(xiàn)代住宅小區(qū)的墓本特點。4.3.2交通規(guī)劃目前，太原私人擁有汽車的數(shù)量呈快速增長的態(tài)勢，居住區(qū)內(nèi)機動車行使與停放已成為一個重要問題，合理進行交通組織并建立與景觀相配合的有序的道路系統(tǒng)是重中之重，并成為一個住宅小區(qū)品質(zhì)的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，“人車分流”是解決問題的理想方法，本規(guī)劃最大限度的實現(xiàn)了這一理念。方案在小區(qū)的出入口附近設(shè)置地下停車場出入口，車輛在入口處直接進入車庫，不進入小區(qū)內(nèi)部。車庫入口處設(shè)25輛停車位，滿足訪客臨時停車需求。區(qū)內(nèi)住宅地下停車庫面積約為6萬平方米，共有停車位1972輛，停車率為1.0輛／戶。公建機動車停車位0.6輛／100m2，地下停車庫和地上停車位基本可滿足本區(qū)停車需求。住戶均可通過地下車庫直接到達住宅單元，提高了住區(qū)的舒適性和品質(zhì)。小區(qū)內(nèi)部的步行道系統(tǒng)形成環(huán)路，不僅強化了組團，同時利于滿足消防要求。整個路網(wǎng)形式活潑，充分體現(xiàn)了“通而不道，暢而不直”的設(shè)計原則。4.3.3環(huán)境景觀是保證現(xiàn)代住宅小區(qū)品質(zhì)的核心內(nèi)容，小區(qū)綠化系統(tǒng)分為中心集中綠地、組團綠地及道路綠化帶三個層次。本規(guī)劃充分利用較大的集中公共綠化區(qū)，靈活地布置各種綠化、廣場、活動平臺。并且利用地形的高度變化做出一些臺地式綠化，充分實現(xiàn)花園式小區(qū)的夢想，提高住區(qū)品質(zhì)和可識別性。組團綠地為居民提供舒適的綠化空間和適宜的硬地鋪裝活動場所，成為居民的“室外起居室”，增強居民交往。每個組團可分別設(shè)置主題，提高住區(qū)的可識別性及趣味性。商業(yè)裙房屋頂設(shè)置屋頂綠化，與小區(qū)內(nèi)道路綠化、平臺綠化一起形成錯落有致的立體綠化系統(tǒng)。為了加強小區(qū)內(nèi)部空間的連貫性和景觀通透性，各個組團景觀均向中心綠化敞開。通過兩條斜向的軸線，將南側(cè)的兩個組團景觀和中心綠化相連。沿軸線布置廣場、平臺、小品等等，各種景觀互相滲透，從而形成點、線、面組合起來的完整綠化景觀環(huán)境體系。4.4建筑工程4.4.1設(shè)計規(guī)范1、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GB50368-2005）2、《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314-2000）3、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（DBJ04-216-2006）4、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ50068-2001）5、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）6、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2002）7、《建筑地面設(shè)計規(guī)范》（GB50037-96）8、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）9、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-872001年修訂）4.4.2戶型設(shè)計1、戶型設(shè)計做到四明（明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)）。起居室與主臥室考慮好的景觀與朝向，冬季最大限度地利用太陽能，夏季便于穿堂風(fēng)，降低室內(nèi)溫度。平面布局合理，室內(nèi)空間功能區(qū)分明確，廳房平面方正，每戶內(nèi)均配有足夠的儲藏空間、衛(wèi)生間的布置與大小滿足規(guī)范要求；2、追求經(jīng)濟緊湊的布局，強調(diào)住宅的均好性和實用性，積極運用科技手段，在設(shè)計中合理組織各功能空間的平面關(guān)系，明確各行為空間的專用性，減少互相干擾，以滿足不同功能的要求；3、在結(jié)構(gòu)上考慮房型的靈活分隔，可根據(jù)業(yè)主的要求進行各種不同的廳室組合，使住宅具有可持續(xù)發(fā)展性；符合模數(shù)的廚衛(wèi)設(shè)計，節(jié)約能源，節(jié)省材料，方便工業(yè)化生產(chǎn)。將兩個至三個開間合并為一個開間來設(shè)計，使用輕質(zhì)隔墻材料分隔空間，以提供更大的靈活性和更廣泛的適應(yīng)性。4.4.3結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)體系設(shè)計應(yīng)滿足安全性、耐久性、經(jīng)濟性和施工簡便的規(guī)定與要求。結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限不少于50年。高層住宅建筑采用剪力墻結(jié)構(gòu)。為住戶提供安全舒適的生活空間。建筑抗震烈度為8度，安全等級為二級。墻身及樓板隔音減噪設(shè)計，標(biāo)準(zhǔn)為二級。圍護結(jié)構(gòu)采用新型節(jié)能墻體，達到國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的節(jié)能50%要求。地下室防水等級為一級，采用卷材防水。屋面防水等級為二級。酒店、綜合商業(yè)采用剪力墻結(jié)構(gòu)，安全等級為二級。多層建筑采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，安全等級為二級。4.4.4建筑設(shè)計現(xiàn)代主義建筑的自由簡潔符合開拓發(fā)展的時代精神，在色彩的運用上采用黃、褐色調(diào)達到歷史感的隱喻效果，給人以耳目一新的感覺。普通住宅：層高2.8米。頂層住宅：層高3.15米。酒店：層高3.3米。商業(yè)用房：層高3.9米、4.2米。其他建筑物層高由設(shè)計確定4.5給水設(shè)計4.5.1設(shè)計依據(jù)1、《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》GBJ50015-20032、《室外給水設(shè)計規(guī)范》GBJ50013-20064.5.2給水部分1、用水量本項目最大用水量為1040m3/d。其中：居民用水以150L/人.d（5990人）。商業(yè)及公建用水以3.0L/m2.d。綠化灑水以2.0L/m2.d。不可預(yù)見用水量按以上用水量的10%計。共計1144m3/d。2、水源本項目供水主要是住宅生活用水、商業(yè)及配套公建用水、綠化及消防用水。給水管線由配套市政給水管引入，經(jīng)小區(qū)規(guī)劃路輸送至小區(qū)布設(shè)的蓄水池，經(jīng)加壓后再送往各用水點使用。3、主要設(shè)備選擇為保證項目用水的均衡供應(yīng)，項目中需新建3座500立方米貯水池，配套下分式枝狀管網(wǎng)，給水管材料采用PP-R新型塑料管，熱熔連接，以滿足項目供水要求。4、消防給水及應(yīng)急設(shè)施說明建筑室內(nèi)消火栓用水量為30升/秒。室外消火栓給水量為20升/秒。按同時火災(zāi)次數(shù)一次，火災(zāi)延續(xù)時間2小時計算，最大消防用水量為360m3水噴淋用水量按中危險級Ⅱ級，用水量20升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間1小時，用水量72m3。消防水噴淋總用水量432m3。室外建500m3消防水池1座，消防水池設(shè)兩條供水管給水池供水。4.6排水工程4.6.1設(shè)計依據(jù)1、《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》GBJ50015-20032、《室外排水設(shè)計規(guī)范》GBJ50014-2006污水量按給水量的80%計算，污水量為915m3/d。排水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)。4.6.2排污水系統(tǒng)排污水系統(tǒng)：室內(nèi)洗滌污水和糞便污水采用合流制系統(tǒng)，污水管采用UPVC雙壁波紋管；接口采用承插橡膠圈接口；管道基礎(chǔ)原土夯實后鋪100mm毛砂墊層，溝槽回填土?xí)r，管道管腔到管頂部分回填物均應(yīng)采用毛砂回填。壓實系數(shù)不應(yīng)小于0.95；排污水管道設(shè)置在規(guī)劃用地內(nèi)道路下面，呈枝網(wǎng)狀通向各建筑物，污水管線經(jīng)樓前規(guī)劃位置布設(shè)的管線收集后排至污水處理站，經(jīng)二次生化處理達標(biāo)后，經(jīng)院內(nèi)污水管道排入城市污水管網(wǎng)統(tǒng)一處理。室外、室內(nèi)排水系統(tǒng)由衛(wèi)生器具、存水彎、管道系統(tǒng)、檢查口、清掃口、室內(nèi)檢查井及地漏組成。4.6.3排雨水系統(tǒng)屋面雨水經(jīng)落水管流經(jīng)地面與地面雨水匯集到排雨水管溝，地面坡度為0.4%，雨水沿地面坡度排入生活區(qū)雨水系統(tǒng)，統(tǒng)一排放。雨水口設(shè)置間距40米。雨水量計算雨水量計算公式采用Q=q·F·ψ式中：Q——雨水設(shè)計流量（L/S）q——暴雨強度（L/S.ha）F——匯水面積（ha）ψ——徑流系數(shù)，取ψ=0.6暴雨強度q依據(jù)總體規(guī)劃采用太原市暴雨強度公式q=1446.22（1+0.867LgT）/（t+5）0.796式中：T——設(shè)計重現(xiàn)期：取T=1年t——降雨歷時（min）t=t1+mt2t1——起點集水時間，取10mint2——管內(nèi)雨水流行時間（min）m——管渠延緩數(shù)，取m=2排雨水管網(wǎng)采用UPVC隔聲塑料管和鋼筋砼預(yù)制管。4.7供電工程4.7.1設(shè)計依據(jù)1、《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-922、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-19992003年版3、《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-954.7.2負荷等級及容量消防用電負荷為一級；電梯、排水泵、生活泵等重要用電負荷為二級；其余用電負荷等級為三級。用電負荷計算：住宅負荷為40W/m2（面積214832m2），商業(yè)及公建用電負荷為50W/m2（面積71347m2）。經(jīng)計算：住宅用電負荷為8593KW，商業(yè)及公建用電負荷為3567KW。供電負荷：12160KW。4.7.3供電系統(tǒng)具體設(shè)置方式和開關(guān)站電壓等級與供電所商定。在高層住宅、商業(yè)等一層或地下層設(shè)置配電間，配電間出線引至強電管井，電源沿強電管井引上，管井內(nèi)設(shè)明裝電表箱，電源引出表箱后送至住戶配電箱。對重要負荷由二路電源供電，末端自動切換。每個用戶的住戶配電箱配出回路至照明、空調(diào)、插座等負荷。高層配電干線采用分支電纜，多層采用銅導(dǎo)線。室內(nèi)配電分支線采用BV導(dǎo)線穿PVC管或金屬管暗敷。4.8電信、有線電視4.8.1電信工程本項目電信由市通信公司就近引入，由通信公司布線并設(shè)分線箱，根據(jù)用戶需要安裝電話。住宅每戶配置1部電話，商業(yè)、公建按30m24.8.2有線電視有線電視由太原市有線電視臺提供，就近引入，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換送至各戶。傳輸頻率為860兆，雙向傳輸，每戶設(shè)兩個終端，收視電平68±3db，收視標(biāo)準(zhǔn)為四級以上。4.9采暖通風(fēng)工程4.9.1設(shè)計依據(jù)1、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-20032、《民用設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-872001年版3、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-19992003年版4、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山西地區(qū)實施細則（第二階段）》GBJ04-216-20064.9.2采暖室外設(shè)計計算參數(shù)冬季采暖計算溫度：-11℃V=2.2m冬季通風(fēng)計算溫度：-6夏季通風(fēng)計算溫度：28當(dāng)?shù)叵募敬髿鈮毫Γ?19.6hpa當(dāng)?shù)囟敬髿鈮毫Γ?33.3hpa4.9.3熱源熱源為城市集中供熱系統(tǒng),由供熱管網(wǎng)提供80/60℃低溫?zé)崴?.9.4熱負荷根據(jù)國家規(guī)范，結(jié)合太原市的實際情況，供熱指標(biāo)住宅采用60W/m2，公建采用80W/m2。負荷為17038KW。4.9.5采暖系統(tǒng)建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計，除門廳系統(tǒng)為水平串聯(lián)外，其余采用雙管上供下回同程系統(tǒng)。采暖系統(tǒng)供回水干管分別敷設(shè)在建筑物頂層和地下室內(nèi)，沿墻敷設(shè)。各層均裝設(shè)三通調(diào)節(jié)閥。并根據(jù)使用情況，自行調(diào)節(jié)溫度。室內(nèi)干管盡量沿墻布置，系統(tǒng)布置應(yīng)力求各環(huán)路壓力平衡，干管宜按“先北后南”的水流方向進行設(shè)置。住宅采暖系統(tǒng)采用分戶計量,分室控制,采暖方式為散熱器采暖.4.9.5通風(fēng)系統(tǒng)建筑內(nèi)設(shè)置機械排風(fēng)系統(tǒng)，防煙樓梯間設(shè)置機械加壓防煙系統(tǒng)。4.10燃氣工程本項目生活燃料為天然氣。管網(wǎng)送至小區(qū)內(nèi)調(diào)壓站,經(jīng)管道送至各用戶。燃氣用戶用量按一戶一臺煤氣灶考慮。第五章.環(huán)境影響評價5.1項目建設(shè)過程中的環(huán)境影響建設(shè)項目一般都會引起所在地的自然環(huán)境、社會環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的變化，對環(huán)境狀況、環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生不同程度的影響。環(huán)境評價是在研究技術(shù)方案，調(diào)查環(huán)境條件，識別和分析擬建項目影響環(huán)境的因素，提出治理和保護環(huán)境措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護方案。本項目在建設(shè)過程中應(yīng)引起重視的環(huán)境問題主要有施工人員生活垃圾和生活污水的處理，機械與運輸車輛運行時產(chǎn)生的噪聲和廢水廢氣的處理，施工過程中廢棄或丟棄的砼砂漿的處理以及運輸車輛產(chǎn)生的粉塵處理問題等。這些問題處理不當(dāng)，將有可能對周圍的生態(tài)環(huán)境、大氣環(huán)境、人民群眾的健康產(chǎn)生不利影響。針對以上問題，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)范要求進行處理，防止各種污染的發(fā)生。5.2環(huán)境保護本工程在施工期間對環(huán)境的影響是短暫的，是可以控制和防范的。因此，在施工期要嚴格按照施工要求，文明施工，遵紀守法，加強環(huán)境保護，具體要求和措施如下：5.2.1大氣環(huán)境1、施工生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)的大氣環(huán)境質(zhì)量應(yīng)滿足規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。2、燃油機械應(yīng)安裝除塵裝置，如果使用柴油機械和設(shè)備，排出的煙塵需與同一型號的柴油機煙塵排放限度值FSN4.0限值相一致，如果使用汽油機械和設(shè)備，汽油機械污染負荷須低于《機動車輛汽油機械污染排放標(biāo)準(zhǔn)》。3、為避免運輸物質(zhì)的灑落形成粉塵危害，運輸水泥、石灰、砂子和垃圾的車輛必須掩蓋起來。為避免道路上飄塵造成的空氣污染，降低揚塵及飛灰，施工場地及道路上應(yīng)經(jīng)常清潔、灑水抑塵。5.2.2生態(tài)環(huán)境的保護1、施工期間生態(tài)環(huán)境的保護A、工程建設(shè)期為48個月，施工過程中產(chǎn)生的汽車尾氣、揚塵、噪聲以及施工廢水將對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境、周圍居民產(chǎn)生不利影響。同時，施工中的臨時占地、原材料堆放，也將給當(dāng)?shù)氐闹脖划a(chǎn)生負面影響。B、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。C、地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。2、運營期間生態(tài)環(huán)境的保護A、室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。B、室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。C、設(shè)備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。D、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。E、進出住宅區(qū)的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。F、生活垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。5.3人群健康保護1、抓好環(huán)境和飲食衛(wèi)生，垃圾、糞便應(yīng)及時清理。2、加強施工期間衛(wèi)生防疫和疾病防治工作，以預(yù)防為主，進行廣泛的衛(wèi)生保健宣傳教育，并建立健全衛(wèi)生防疫制度。3、施工過程中嚴格按照環(huán)境要求施工，禁止超標(biāo)的污染物排入項目區(qū)內(nèi)。4、施工過程中，一線人員要佩帶口罩或面具，并應(yīng)采用濕式除塵作業(yè)。操作攪拌機、震動碾、鉆機等施工機械的人員或附近的工作人員必須采取勞動保護措施，配備個人防護用具，如工作服、耳塞等。5.4綜合環(huán)境影響評價綜上所述，本項目區(qū)內(nèi)的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在施工期間，而且這些影響都是短暫的，且經(jīng)過相應(yīng)的措施處理后是可以避免的。工程建成后，將會增加項目區(qū)內(nèi)綠地面積，對環(huán)境進行美化，使本項目成為一個集住宅、娛樂、購物、休閑的好場所，對社會及環(huán)境都是有益的。第六章節(jié)約能源6.1設(shè)計依據(jù)及原則1、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-20032、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-19992003年版3、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山西地區(qū)實施細則（第二階段）》GBJ04-216-2006為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策，扭轉(zhuǎn)我市居住采暖能耗大，環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀，建筑設(shè)計和采暖設(shè)計中采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上。建筑總平面的布置和設(shè)計，利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。結(jié)合現(xiàn)有場地，總圖規(guī)劃設(shè)計中盡可能將建筑的主朝向選擇太原市最佳朝向或接近最佳朝向。圍護結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計參數(shù)，維護結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005和《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山西地區(qū)實施細則》（DBJ04-216-2006）規(guī)定。6.2節(jié)能措施6.2.1建筑物設(shè)計中嚴格執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》和有關(guān)行政法規(guī)，加強建筑物外圍結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能和氣密性，采用節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料；合理設(shè)計門窗，減少熱量、冷氣的消耗。6.2.2選擇高性能的建筑材料產(chǎn)品，是高效率利用資源的前提，建筑結(jié)構(gòu)材料要有足夠的強度和耐久性，圍護結(jié)構(gòu)要有良好的保溫隔熱性能，防水、隔聲、涂料、管道等專用功能性材料，都要具有相應(yīng)的高性能。6.2.3采用外墻外保溫技術(shù)，可以有效阻止室內(nèi)外熱量交換，保持良好的室內(nèi)熱環(huán)境，大幅度降低建筑物的耗熱量。墻體圍護結(jié)構(gòu)采用節(jié)能保溫材料：1.剪力墻混凝土外敷設(shè)鋼絲網(wǎng)架聚苯板，鋼絲網(wǎng)架聚苯板（50mm厚）外貼于鋼筋混凝土剪力墻的施工，采用在模板安裝時將雙面鋼絲網(wǎng)架聚苯板一并安裝在模板的內(nèi)側(cè)，當(dāng)混凝土澆筑時與混凝土一起成型；2.框架部分采加氣混凝土砌塊填充墻體，加氣混凝土砌塊是封閉型氣孔結(jié)構(gòu)，表面初始吸水快，當(dāng)直接在其表面抹灰時水分很快被吸收，使水泥砂漿失水而失去水化凝固條件達不到預(yù)期強度容易產(chǎn)生墻體裂縫，為此在砌筑時一方面將砌塊澆水浸濕，另一方面在砌筑砂漿中摻入ZS-1型強力粉灰（外加劑）以改善水泥砂漿的和易性和固化條件，保重砌體的強度。6.2.4門窗節(jié)能：外墻立面上的所以門窗（含南、北陽臺）均采用雙層中空玻璃塑鋼門窗，具有保溫、隔熱、隔聲等多重功能。6.2.5屋面節(jié)能：在屋頂露臺、坡屋頂部位采用50mm厚XPS擠塑聚苯板屋面保溫材料、隔熱防水膏，增加屋面保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。6.2.6電器照明節(jié)能措施1、照明設(shè)備的節(jié)能：適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相五線制，以減少壓力損失，設(shè)計盡量使三相負荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。2、低壓電器的選型為DZ20、DW20、AE、AH型。3、住宅公共部位的照明采用高效光源、高效燈具和控制措施。4、住宅內(nèi)使用的電器、水泵、風(fēng)機等設(shè)備采用節(jié)能措施。5、動力負荷功率因數(shù)在變電所低壓側(cè)集中補償，照明負荷功率因數(shù)采用分散補償，補償后功率因數(shù)大于0.9。6、采用分戶式水、電、氣表計量消耗，有利于節(jié)能管理。7、公共照明采用節(jié)能燈具，減少電能消耗。8、選用節(jié)能變壓器，變壓器盡量靠近負荷中心布置，減少電量損失。6.2.7供水節(jié)能措施1、推廣使用優(yōu)質(zhì)管材、閥門：采用新型管材如鋁塑復(fù)合管、鋼塑復(fù)合管、不銹鋼管等；閥門也是建筑給排水中最常用的配件之一，其類型和質(zhì)量的好壞也能影響用水的質(zhì)量，選用更能夠節(jié)水的閥門。2、推廣使用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器具：一套好的設(shè)備能夠?qū)λY源的節(jié)約產(chǎn)生非常大的作用。例如：通常淋浴噴頭每分鐘噴水20多升，而節(jié)水型噴頭則每分鐘只需要9L水左右，節(jié)約了一半的水量，大力推廣使用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器材是建筑節(jié)水的一個重要方面。3、以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為3%-50%，大部分在20%-30%之間。且在靜壓越高、普通水龍頭出水量越大的地方，節(jié)水龍頭的節(jié)水量也越大。4、小容器水箱大便器。目前我國正在推廣使用6L水箱節(jié)水型大便器。也可以參考國外（以色列）的做法，采用兩檔沖洗水箱：兩檔沖洗水箱在沖洗小便時，沖水量為4L（或更少）；沖洗大便時，沖水量為9L（或更少）。5、在生活蓄水池、消防、配電設(shè)備選擇上，要嚴格把關(guān)，積極選用合理用能的高效設(shè)備，在價格合理的情況下，盡量采用技術(shù)先進、材料優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、機械化強度高、使用壽命長的節(jié)能型機電設(shè)備，以有效降低產(chǎn)品的能耗。第七章．安全及消防7.1安全措施7.1.1設(shè)計依據(jù)1、《建設(shè)項目工程勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》（1996.10）2、《工作場所有害因素職業(yè)接觸限值》（GBZ2-2002）7.1.2安全措施方案本工程系高層高空建筑物，在施工過程中，有較多的不安全隱患，因此，應(yīng)嚴格按照國家建筑施工規(guī)范執(zhí)行。所有進、出場人員在施工現(xiàn)場必須佩帶安全帽，特殊建筑施工時，必須架設(shè)周圍安全網(wǎng)。在鋼筋砼施工中必須有專門的安檢人員，安裝和拆除混凝土模板工作必須由專業(yè)人員施工。7.1.3自然環(huán)境危害及防范1、地震：太原市地震基本烈度為8度，各類建、構(gòu)筑物均按規(guī)范要求進行設(shè)防。2、防雷：為預(yù)防雷擊災(zāi)害，各類建筑物、特別是獨立的超高建筑物，均應(yīng)按金屬接閃器，鋼筋混凝土基礎(chǔ)做接地極，同時，需埋設(shè)水平地帶構(gòu)成接地網(wǎng)。3、降雨：本地區(qū)年最大降雨量為879.9mm，為防止暴雨形成內(nèi)澇，擬設(shè)排水系統(tǒng)，雨水經(jīng)排水系統(tǒng)排入下水道。4、防暑降溫：太原市絕對最高溫度39.4℃5、防火防爆：在貯存使用煤氣的場所，均設(shè)置煤氣檢漏報警系統(tǒng)。7.2消防7.2.1設(shè)計依據(jù)1.《中華人民共和國消防法》（1998年）2.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年）3.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-20054.《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》GB50055-19935.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-952001）7.2.2消防任務(wù)及防火等級根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-952001）規(guī)定，18層的普通住宅建筑分類為二類，耐火等級為二級。26層普通住宅建筑分類為一類，耐火等級為一級。消防設(shè)施研究，主要是分析建筑物在運營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定的消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出該建筑物消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。并經(jīng)當(dāng)?shù)叵啦块T審批后實施及驗收。7.2.3消防措施1、消防道路主干道寬6米，支干道3.52、防火間距:建筑物與其他建筑物間距均應(yīng)滿足建筑設(shè)計防火規(guī)范要求。3、建筑物安全出口：根據(jù)建筑布局和功能分區(qū)設(shè)置防火分區(qū)，二類建筑每個防火分區(qū)建筑面積不超過1500平方米；地下室的防火分區(qū)不超過500平方米。高層建筑每個防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于兩個。4、電梯井應(yīng)獨立設(shè)置，井內(nèi)嚴禁敷設(shè)可燃氣體和甲、乙、丙類液體管道，并不應(yīng)敷設(shè)與電梯無關(guān)的電纜、電線等。電梯井井壁除開設(shè)電梯門洞和通氣孔外，不應(yīng)開設(shè)其它洞口。電梯門不應(yīng)采用柵欄門。5、電纜井、管道井、排煙道、排氣道、垃圾道等豎向管道井，應(yīng)分別獨立設(shè)置；其井壁應(yīng)為耐火極限不低于1.00h的不燃燒體；井壁上的檢查門應(yīng)采用丙級防火門。6、每座高層建筑均設(shè)消防電梯1部。7.3消防系統(tǒng)7.3.1室內(nèi)消防設(shè)計室內(nèi)設(shè)置消火栓滅火系統(tǒng)。消火栓管網(wǎng)采用環(huán)狀管網(wǎng)，消火栓布置保證同層相鄰兩支水槍的充實水柱同時到達建筑物的任何部位，室內(nèi)消防給水采用高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)。當(dāng)室內(nèi)消防用水量達到最大時，其水壓應(yīng)滿足室內(nèi)最不利點滅火設(shè)施的要求。消防所需水量水壓由室外水泵內(nèi)專用消防水泵來保證。消防用水量及消防管道見給排水。室內(nèi)消防給水系統(tǒng)與生活、生產(chǎn)給水系統(tǒng)分開獨立設(shè)置。室內(nèi)消防給水管道應(yīng)布置成環(huán)狀。室內(nèi)消防給水環(huán)狀管網(wǎng)的進水管和區(qū)域高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)的引入管不應(yīng)少于兩根，當(dāng)其中一根發(fā)生故障時，其余的進水管或引入管應(yīng)能保證消防用水量和水壓的要求。消防豎管的布置，應(yīng)保證同層相鄰兩個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍內(nèi)的任何部位。每根消防豎管的直徑應(yīng)按通過的流量經(jīng)計算確定，但不應(yīng)小于100mm。室內(nèi)消防給水管道應(yīng)采用閥門分成若干獨立段。閥門的布置，應(yīng)保證檢修管道時關(guān)閉停用的豎管不超過一根。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)水泵接合器，水泵接合器的數(shù)量按室內(nèi)消防用水量計算確定。每個水泵接合器的流量按10～15L/s計算。消火栓應(yīng)設(shè)在走道、樓梯附近等明顯易于取用的地點，消火栓的間距應(yīng)保證同層任何部位有兩個消火栓的水槍充實水柱同時到達。消防電梯間前室應(yīng)設(shè)消火栓。屋頂設(shè)高位消防水箱，消防儲水量，不小于30m37.3.2室外消防設(shè)計室外設(shè)消火栓，室外消防給水管道布置成環(huán)狀，進水管不少于兩條。消火栓距離建筑物外墻大于5米，每個消火栓用水量20升/秒。室外消火栓按120米間距布置，每個消火栓保護半徑為150米。消防給水壓力由生活區(qū)消防管網(wǎng)提供。7.3.3防報警系統(tǒng)高層建筑設(shè)置消防報警系統(tǒng)。報警區(qū)域應(yīng)根據(jù)防火分區(qū)或樓層劃分。探測區(qū)域的劃分：探測區(qū)域應(yīng)按獨立房（套）間劃分，一個探測區(qū)域的面積不宜超過500m2（1）敞開或封閉樓梯間；（2）防煙樓梯間前室；（3）走道、管道井、電纜隧道；系統(tǒng)設(shè)計：每個防火分區(qū)至少應(yīng)設(shè)一個火災(zāi)報警裝置，其位置宜設(shè)在各樓層走道靠近樓梯出口處。警報裝置宜采用手動或自動控制方式?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)有自動和手動兩種觸發(fā)裝置?；馂?zāi)報警控制器容量和每一總線回路所連接的火災(zāi)探測器和控制模塊或信號模塊的地址編碼總數(shù)，宜留有一定余量。一個報警區(qū)域宜設(shè)置一臺區(qū)域火災(zāi)報警控制器或一臺火災(zāi)報警控制器。消防控制設(shè)備應(yīng)由下列部分或全部控制裝置組成：火災(zāi)報警控制器；自動滅火系統(tǒng)的控制裝置；室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的控制裝置；防煙、排煙系統(tǒng)的控制裝置；常開防火門、防火卷簾的控制裝置；電梯回降控制裝置；火災(zāi)應(yīng)急廣播的控制裝置；火災(zāi)警報裝置的控制裝置；火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志的控制裝置。消防控制室設(shè)在大樓1層，控制室內(nèi)設(shè)置消防專用電話，對講通信電話設(shè)備。第八章.項目實施進度建議8.1項目開發(fā)分期本項目計劃建設(shè)工期48個月。8.2工程進度1.項目前期工作階段：6個月項目建議書編制及報批：2個月勘察設(shè)計：4個月場地三通一平：3個月2.工程實施階段：40個月地基處理及基礎(chǔ)工程：6個月主體工程建設(shè)：28個月室內(nèi)安裝工程：15個月室外工程建設(shè)：12個月公用及市政配套設(shè)施：10個月場地綠化：7個月3.全部工程竣工驗收：2個月本項目建設(shè)分階段實施，為使項目盡快實施，各階段應(yīng)穿插進行。詳見附表《工程進度計劃表》第九章.投資估算9.1總投資估算依據(jù)1.《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》（2003年）2.《山西省建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》（2009年）3.《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》（2007年）4.《山西省建筑安裝工程概算定額》（2005年）5.《山西省建設(shè)工程費用定額》（2005年）6.《建設(shè)工程造價信息》（2009年）9.2總投資估算估算工程量根據(jù)建設(shè)方案及有關(guān)說明確定。由于建筑設(shè)計、調(diào)研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。9.2.1項目總投資84351.66萬元1.工程費用建安工程費56242.39萬元2.其他費用土地費用13135.00萬元建