房地產(chǎn)法律培訓(xùn)之一課件

房地產(chǎn)法律培訓(xùn)之一制作人：呂黃河房地產(chǎn)法律培訓(xùn)之一制作人：呂黃河1主要階段第一階段：前期開發(fā)階段第二階段：施工建造階段第三階段：銷售階段第四階段：物業(yè)管理階段主要階段第一階段：前期開發(fā)階段2第一階段：前期開發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式四、合作開發(fā)第一階段：前期開發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)3一、項(xiàng)目收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境、位置、質(zhì)量；合法性風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)是否取得是否符合轉(zhuǎn)讓的條件（房屋建造進(jìn)度達(dá)到投資額的25%，成片開發(fā)的形成用地條件，轉(zhuǎn)讓房屋的，持有房屋產(chǎn)權(quán)證書）對(duì)方公司狀況調(diào)查：擔(dān)保、資質(zhì)、履約能力等一、項(xiàng)目收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境、位置、質(zhì)量；4二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件：已獲得立項(xiàng)開工條件轉(zhuǎn)讓時(shí)間是在取得商品房預(yù)售證之前達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件：5三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式增資擴(kuò)股增資擴(kuò)股適用于資金嚴(yán)重短缺的企業(yè)，引入合作伙伴。股權(quán)融資：階段性股權(quán)融資必須在項(xiàng)目成熟的前提下進(jìn)行；并且在合同中要有銷售后按一定溢價(jià)回購(gòu)的內(nèi)容。商品房包銷：委托方必須是開發(fā)商；受托方為有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；合同內(nèi)容要體現(xiàn)己方利益。承包方式：承包商的選擇、承包合同的法律風(fēng)險(xiǎn)尤其是違約的風(fēng)險(xiǎn)。三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式增資擴(kuò)股6四、合作開發(fā)聯(lián)營(yíng)協(xié)議保底條款無(wú)效聯(lián)營(yíng)協(xié)議需要備案通過(guò)審批、備案方式保證提供資金一方的物權(quán)設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)，通過(guò)股權(quán)方式明確各方利益四、合作開發(fā)聯(lián)營(yíng)協(xié)議保底條款無(wú)效7第二階段：施工建造階段另作專題培訓(xùn)第二階段：施工建造階段另作專題培訓(xùn)8第三階段：銷售階段階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)廣告與事實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)售后包租的風(fēng)險(xiǎn)第三階段：銷售階段階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)9階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)階段性擔(dān)保不表示階段性的風(fēng)險(xiǎn)，而是長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)最高院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第32條規(guī)定：“保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒(méi)有約定，保證期為主債務(wù)履行期屆滿之日起6個(gè)月?！狈婪洞胧?、以期房抵押代替開發(fā)商擔(dān)保2、設(shè)立反擔(dān)保協(xié)議階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)階段性擔(dān)保不表示階段性的風(fēng)險(xiǎn)，而是長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)10銷售廣告與事實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第3條規(guī)定：“

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”防范應(yīng)對(duì)措施：1、明確廣告宣傳的范圍和內(nèi)容2、對(duì)銷售廣告、宣傳資料進(jìn)行嚴(yán)格的審核3、廣告的模糊化處理銷售廣告與事實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾11第四階段：物業(yè)管理階段依法招標(biāo)未依法招標(biāo)不符合法律規(guī)定。完善物業(yè)移交未規(guī)范物業(yè)交接手續(xù)會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)主體不明的法律風(fēng)險(xiǎn)。第四階段：物業(yè)管理階段依法招標(biāo)12TheEnd謝謝TheEnd謝謝13房地產(chǎn)法律培訓(xùn)之一制作人：呂黃河房地產(chǎn)法律培訓(xùn)之一制作人：呂黃河14主要階段第一階段：前期開發(fā)階段第二階段：施工建造階段第三階段：銷售階段第四階段：物業(yè)管理階段主要階段第一階段：前期開發(fā)階段15第一階段：前期開發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式四、合作開發(fā)第一階段：前期開發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)16一、項(xiàng)目收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境、位置、質(zhì)量；合法性風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)是否取得是否符合轉(zhuǎn)讓的條件（房屋建造進(jìn)度達(dá)到投資額的25%，成片開發(fā)的形成用地條件，轉(zhuǎn)讓房屋的，持有房屋產(chǎn)權(quán)證書）對(duì)方公司狀況調(diào)查：擔(dān)保、資質(zhì)、履約能力等一、項(xiàng)目收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境、位置、質(zhì)量；17二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件：已獲得立項(xiàng)開工條件轉(zhuǎn)讓時(shí)間是在取得商品房預(yù)售證之前達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件：18三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式增資擴(kuò)股增資擴(kuò)股適用于資金嚴(yán)重短缺的企業(yè)，引入合作伙伴。股權(quán)融資：階段性股權(quán)融資必須在項(xiàng)目成熟的前提下進(jìn)行；并且在合同中要有銷售后按一定溢價(jià)回購(gòu)的內(nèi)容。商品房包銷：委托方必須是開發(fā)商；受托方為有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；合同內(nèi)容要體現(xiàn)己方利益。承包方式：承包商的選擇、承包合同的法律風(fēng)險(xiǎn)尤其是違約的風(fēng)險(xiǎn)。三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式增資擴(kuò)股19四、合作開發(fā)聯(lián)營(yíng)協(xié)議保底條款無(wú)效聯(lián)營(yíng)協(xié)議需要備案通過(guò)審批、備案方式保證提供資金一方的物權(quán)設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)，通過(guò)股權(quán)方式明確各方利益四、合作開發(fā)聯(lián)營(yíng)協(xié)議保底條款無(wú)效20第二階段：施工建造階段另作專題培訓(xùn)第二階段：施工建造階段另作專題培訓(xùn)21第三階段：銷售階段階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)廣告與事實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)售后包租的風(fēng)險(xiǎn)第三階段：銷售階段階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)22階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)階段性擔(dān)保不表示階段性的風(fēng)險(xiǎn)，而是長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)最高院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第32條規(guī)定：“保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒(méi)有約定，保證期為主債務(wù)履行期屆滿之日起6個(gè)月?！狈婪洞胧?、以期房抵押代替開發(fā)商擔(dān)保2、設(shè)立反擔(dān)保協(xié)議階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)階段性擔(dān)保不表示階段性的風(fēng)險(xiǎn)，而是長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)23銷售廣告與事實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第3條規(guī)定：“

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”防范應(yīng)對(duì)措施：1、明確廣告宣傳的范圍和內(nèi)容2、對(duì)銷售廣告、宣傳資料進(jìn)行嚴(yán)格的審核3、廣告的模糊化處理銷售廣告與事