9第九章物業(yè)管理自動化系統(tǒng)課件

第九章物業(yè)管理自動化系統(tǒng)1第九章物業(yè)管理自動化系統(tǒng)1物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用是隨著信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展。在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，與時俱進(jìn)將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化科技應(yīng)用于建筑及住宅社區(qū)的物業(yè)管理。將建筑及住宅社區(qū)智能化系統(tǒng)運(yùn)營功能融入物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用中。建立建筑與住宅社區(qū)物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用體系，通過建筑及住宅社區(qū)內(nèi)開放性數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化應(yīng)用系統(tǒng)間信息集成和信息網(wǎng)絡(luò)與控制網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián)互通。提高物業(yè)管理的效率和效益，為住戶提供多樣化的增值服務(wù)。2物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用是隨著信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展。在傳統(tǒng)物業(yè)9.1物業(yè)管理概述物業(yè)管理是指由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)備與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。39.1物業(yè)管理概述物業(yè)管理是指由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理則包含樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。4廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售后的服務(wù)9.1.1物業(yè)管理的目標(biāo)與內(nèi)容物業(yè)管理的根本目標(biāo)是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。59.1.1物業(yè)管理的目標(biāo)與內(nèi)容物業(yè)管理的根本目標(biāo)是為全體業(yè)1.常規(guī)性的公共服務(wù)這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。主要包括以下八項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理。（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理。（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理。（4）綠化管理。（5）保安管理。（6）消防管理。（7）車輛道路管理。（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。61.常規(guī)性的公共服務(wù)62.針對性的專項(xiàng)服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的專項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類。（2）商業(yè)服務(wù)類。（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。（4）金融服務(wù)類。（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。72.針對性的專項(xiàng)服務(wù)73.委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的要求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其要求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住戶人代購生活物品等。83.委托性的特約服務(wù)89.1.2物業(yè)管理的作用可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮；為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境；有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度；可使物業(yè)保值增值；99.1.2物業(yè)管理的作用可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的9.2智能建筑物業(yè)管理及特點(diǎn)

9.2.1智能建筑物業(yè)管理的概念智能建筑物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，在建筑智能化系統(tǒng)的支持下，采用先進(jìn)和科學(xué)的方法與手段，對已竣工驗(yàn)收投入使用的智能建筑、附屬配套設(shè)施、設(shè)備資產(chǎn)及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對建筑的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、租賃業(yè)務(wù)、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)實(shí)施一體化的專業(yè)管理，并向建筑的使用者與承租戶提供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。109.2智能建筑物業(yè)管理及特點(diǎn)

9.2.1智能建筑物業(yè)管9.2.2智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn)與傳統(tǒng)建筑的物業(yè)管理相比較，智能建筑物業(yè)管理具有以下特點(diǎn)：1.管理對象的不同

智能建筑物業(yè)管理的設(shè)備管理對象是各種智能化系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)建筑系統(tǒng)的最大不同在于它是以微電子類產(chǎn)品為主體的設(shè)備設(shè)施。以往的建筑及其設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)是建立在機(jī)械加工與土木工程的基礎(chǔ)上，適用的是機(jī)械加工精度和加工誤差。119.2.2智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn)與傳統(tǒng)建筑的物業(yè)管理相比較2.維護(hù)方式的不同正因?yàn)橹悄芑到y(tǒng)加強(qiáng)了建筑運(yùn)行效果和管理功能，使得許多智能化建筑的日常運(yùn)轉(zhuǎn)已經(jīng)離不開智能化系統(tǒng)的持續(xù)性運(yùn)行，尤其是建筑設(shè)備自動化子系統(tǒng)、安全防范子系統(tǒng)、停車場監(jiān)控子系統(tǒng)等都動需要不停頓地工作。這不僅增加了物業(yè)管理的工作人員和工作量，更重要的是打破了傳統(tǒng)停機(jī)檢修的故障修復(fù)、應(yīng)急處理作業(yè)方式，要求物業(yè)管理部門在保證不間斷正常運(yùn)行的前提下進(jìn)行預(yù)案維護(hù)。122.維護(hù)方式的不同123.專業(yè)人才的要求不同建筑智能化系統(tǒng)以微電子技術(shù)為主體的特點(diǎn)，使得傳統(tǒng)的建筑行業(yè)從原來的土建和機(jī)電設(shè)備領(lǐng)域，擴(kuò)展到電子技術(shù)，增加了許多傳統(tǒng)的建筑行業(yè)中不需考慮、或者考慮甚少的通信、自動化、信息技術(shù)等專業(yè)，而且更加深化了多工種的關(guān)聯(lián)協(xié)調(diào)。這樣就對物業(yè)管理的人才結(jié)構(gòu)提出了多工種、復(fù)合型的新要求。133.專業(yè)人才的要求不同134.智能化系統(tǒng)對物業(yè)管理帶來的變化智能化系統(tǒng)的物業(yè)管理工作帶來的顯著好處是把原來傳統(tǒng)的機(jī)房現(xiàn)場的隱性檢查轉(zhuǎn)變成為遠(yuǎn)程的實(shí)時監(jiān)控。這不僅大大減輕了物業(yè)管理人員的工作強(qiáng)度，而且提供了物業(yè)管理人員及時了解設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行趨勢、預(yù)測設(shè)備故障的新手段，提高了應(yīng)變速度。144.智能化系統(tǒng)對物業(yè)管理帶來的變化149.2.3智能建筑物業(yè)管理的目標(biāo)建筑物業(yè)管理將實(shí)現(xiàn)以下的管理目標(biāo)：創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境；發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值；使物業(yè)盡可能保值、增值。159.2.3智能建筑物業(yè)管理的目標(biāo)建筑物業(yè)管理將實(shí)現(xiàn)以下的管理9.2.4智能建筑物業(yè)管理的內(nèi)容智能建筑物業(yè)管理內(nèi)容，不但包括原傳統(tǒng)物業(yè)管理等內(nèi)容，即日常管理、清潔綠化、安全保衛(wèi)、設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)，也增加了新的管理內(nèi)容，如固定資產(chǎn)管理，租賃業(yè)務(wù)管理，同時賦予日常管理、安全保衛(wèi)、設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)新的管理內(nèi)容和方式。169.2.4智能建筑物業(yè)管理的內(nèi)容智能建筑物業(yè)管理內(nèi)容，不但包經(jīng)營管理功能（1）收支管理。經(jīng)營現(xiàn)狀及收支管理，稅金管理。（2）預(yù)算管理。維護(hù)、檢修、清掃、保養(yǎng)等的人工費(fèi)，材料、設(shè)備、用品消耗預(yù)算。（3）委托契約管理。維修、安保、清掃等從業(yè)人員與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間的契約管理。（4）促進(jìn)管理。租賃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)、電話費(fèi)、公益費(fèi)（走廊照明、空調(diào)等）。（5）訂、退契約管理。租住戶與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間訂、退契約的管理。17經(jīng)營管理功能172.運(yùn)行管理功能（1）設(shè)備運(yùn)行管理。（2）設(shè)備維修管理。（3）設(shè)施布局管理。（4）運(yùn)行管理。（5）環(huán)境衛(wèi)生管理。（6）安全管理。（7）垃圾處理管理。（8）停車場管理等。

182.運(yùn)行管理功能183.用戶出租、服務(wù)管理功能（1）公共設(shè)施使用預(yù)約。會議室、庫房、展廳、多功能大廳等日程預(yù)定計劃管理。（2）時間外空調(diào)及照明申請。規(guī)定時間外空調(diào)、照明的使用申請管理。（3）OA服務(wù)。PC機(jī)、傳真機(jī)、文字處理機(jī)等的公共服務(wù)、利用狀況管理。（4）無現(xiàn)金服務(wù)。自動售貨機(jī)、市場、餐廳等使用智能卡的結(jié)算管理等。193.用戶出租、服務(wù)管理功能199.3建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行

與維護(hù)管理建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)管理是確保建筑智能化系統(tǒng)“長治久安”的基礎(chǔ)和保證，是擴(kuò)展和提升服務(wù)功能的前提。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了要具有較高的專業(yè)技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)功能外，還必須建立一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計劃以其細(xì)致周全的崗位責(zé)任制和交接班制度。209.3建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行

與維護(hù)管理建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行9.3.1設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理是保證設(shè)備正常運(yùn)行和完好率的重要環(huán)節(jié)，其管理的主要內(nèi)容包括：制定系統(tǒng)操作規(guī)程、操作員責(zé)任界面、交接班制度等。219.3.1設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理是保證設(shè)備正常運(yùn)行和完好系統(tǒng)操作規(guī)程制定系統(tǒng)操作規(guī)程的目的是為了保證設(shè)備和系統(tǒng)的正常運(yùn)行，達(dá)到設(shè)備最佳的性能和體現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計目標(biāo)，同時規(guī)范設(shè)備和系統(tǒng)運(yùn)行時的基本操作要求，正確的操作是保證設(shè)備完好的重要基礎(chǔ)。智能建筑設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行時的操作規(guī)程，通常包括以下的幾個內(nèi)容：22系統(tǒng)操作規(guī)程22（1）操作員進(jìn)入系統(tǒng)，輸入操作者編號和密碼。（2）通過圖形方式檢索設(shè)備運(yùn)行狀況的操作。（3）設(shè)定設(shè)備故障報警或撤銷報警。（4）設(shè)備報警信息和確認(rèn)。（5）設(shè)備手動方式的控制和調(diào)節(jié)。23（1）操作員進(jìn)入系統(tǒng)，輸入操作者編號和密碼。23（6）控制程序的手動方式執(zhí)行。（7）設(shè)備運(yùn)行時間的累計。（8）設(shè)備預(yù)防性維護(hù)提示。（9）設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計報表的打印。（10）操作員交班時，退出系統(tǒng)的操作。（11）操作員填寫和簽署值班日志。24（6）控制程序的手動方式執(zhí)行。242.操作員責(zé)任界面操作員的責(zé)任界面主要包括設(shè)備運(yùn)行和報警信息的確認(rèn)與處理。設(shè)備運(yùn)行和報警信息確認(rèn)與處理是指系統(tǒng)處于正常運(yùn)行時，監(jiān)控管理計算機(jī)（CRT）顯示系統(tǒng)總圖，當(dāng)發(fā)生設(shè)備故障報警或運(yùn)行狀態(tài)過限報警，CRT上立即彈出故障設(shè)備位置圖或設(shè)備運(yùn)行圖，操作員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)（例如30s內(nèi)）完成對該設(shè)備報警點(diǎn)確認(rèn)；252.操作員責(zé)任界面25操作員在CRT圖形上確認(rèn)報警點(diǎn)后，應(yīng)立即通知工程維修部門進(jìn)行檢修。操作員并將該設(shè)備報警點(diǎn)的有關(guān)報警內(nèi)容填入值班日志，其內(nèi)容包括：報警點(diǎn)地址編號、報警時間、確認(rèn)時間、報警狀態(tài)（故障或過限）、復(fù)核結(jié)論。26操作員在CRT圖形上確認(rèn)報警點(diǎn)后，應(yīng)立即通知3.交接班制度操作員在交接班時，交接人員應(yīng)退出自己所監(jiān)控管理的計算機(jī)，接班人員以自己的編號和密碼進(jìn)入自己所監(jiān)管的計算機(jī)，保衛(wèi)部門和工程管理部門將按進(jìn)入系統(tǒng)操作員的編號來進(jìn)行系統(tǒng)和設(shè)備的安全管理；以便必要時進(jìn)行查證。273.交接班制度279.3.2設(shè)備維護(hù)管理設(shè)備維護(hù)管理是為了使設(shè)備運(yùn)行保持正常水平。正常水平是指按照設(shè)備出廠時的技術(shù)指標(biāo)規(guī)定達(dá)到的主要性能和能力水平或是根據(jù)使用要求所規(guī)定的主要達(dá)到的水平。設(shè)備維護(hù)管理主要分為故障性維修和預(yù)防性維護(hù)兩類，如圖8-1所示。289.3.2設(shè)備維護(hù)管理設(shè)備維護(hù)管理是為了使設(shè)備運(yùn)行保持正常圖8-1設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類圖29圖8-1設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類圖29故障性維修設(shè)備或系統(tǒng)器材由于外界原因和產(chǎn)品質(zhì)量問題造成意外事故而使設(shè)備和系統(tǒng)器材損壞，這種緊急維修裝備故障性維修。通常故障性維修在迅速診斷設(shè)備器材的故障部位后，采用備品備件的方式來進(jìn)行更換，使得設(shè)備和系統(tǒng)在盡可能短的時間內(nèi)恢復(fù)正常運(yùn)行。30故障性維修302.預(yù)防性維護(hù)加強(qiáng)設(shè)備和系統(tǒng)的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，從經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)上看是合算的。通過對設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，可以延長設(shè)備使用年限和運(yùn)行完好率，推遲需要大量資金的更新翻修的時間，提高智能建筑設(shè)備的利用率和使用價值、從設(shè)備的性能角度來看，通過與預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)可以使設(shè)備長期保持運(yùn)轉(zhuǎn)正常，設(shè)備性能不會迅速減弱或損壞，從而可以避免發(fā)生重大設(shè)備故障。312.預(yù)防性維護(hù)31預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)建立在計劃和時間表的基礎(chǔ)上，在設(shè)備使用期內(nèi)進(jìn)行定期保養(yǎng)和檢測，防止設(shè)備和系統(tǒng)器材可能發(fā)生的故障和損壞，同時定期預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)也要和日常維護(hù)保養(yǎng)相結(jié)合，一旦發(fā)生潛在的故障前兆就應(yīng)該及時進(jìn)行保養(yǎng)，對于一些小故障也不能輕易地放過。預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)也包括改良性維護(hù)，改良性維護(hù)是指對設(shè)備和系統(tǒng)的更新和改造提升，從而保證設(shè)備和系統(tǒng)能夠不斷地滿足智能建筑功能的需求。32預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)建立在計劃和時間表的基礎(chǔ)上，在9.4智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)概述隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜，傳統(tǒng)的人工管理方式已不能適應(yīng)。只有利用計算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理，特別是網(wǎng)絡(luò)化管理，才能適應(yīng)智能建筑物業(yè)管理的需求，才可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。物業(yè)管理系統(tǒng)能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時的管理信息，大大提高物業(yè)管理部門的管理效率和質(zhì)量。339.4智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)概述隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)（IntelligentBuildingFacilitiesManagementSystem，IBFMS）一般有單機(jī)版和網(wǎng)絡(luò)版，其中網(wǎng)絡(luò)版又分為局域網(wǎng)版和廣域網(wǎng)版。34智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)（IntelligentBuildin9.4.1單機(jī)FMS單機(jī)FMS運(yùn)行于單機(jī)環(huán)境，只適合于小型低檔樓盤物業(yè)管理。通過人工輸入信息，對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理、存檔，便于信息檢索和數(shù)據(jù)統(tǒng)計。單機(jī)FMS一般應(yīng)由以下功能：（1）房產(chǎn)管理。（2）住戶信息管理。359.4.1單機(jī)FMS單機(jī)FMS運(yùn)行于單機(jī)環(huán)境，只適合于小型（3）設(shè)備管理。（4）維修管理。（5）投訴管理。（6）保安管理。（7）收費(fèi)管理。（8）物業(yè)公司內(nèi)部管理等。36（3）設(shè)備管理。369.4.2局域網(wǎng)FMS隨著物業(yè)管理內(nèi)容的增加和管理規(guī)模的增大，使用單機(jī)FMS已不能滿足物業(yè)管理工作的需要?；诰钟蚓W(wǎng)的FMS運(yùn)行于局域網(wǎng)平臺，適合于大中型樓盤的物業(yè)管理。局域網(wǎng)目前多采用客戶機(jī)／服務(wù)器計算模式，建立智能大廈或住宅小區(qū)內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)是網(wǎng)絡(luò)化FMS的發(fā)展方向。局域網(wǎng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖8-2所示。379.4.2局域網(wǎng)FMS隨著物業(yè)管理內(nèi)容的增加和管理規(guī)模的增圖8-2局域網(wǎng)FMS結(jié)構(gòu)示意圖38圖8-2局域網(wǎng)FMS結(jié)構(gòu)示意圖38除了具有單機(jī)版的功能外，還通過與智能建筑各智能化子系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)使用，具備了實(shí)時數(shù)據(jù)采集和動態(tài)監(jiān)控的功能，如：水電氣表的遠(yuǎn)程自動計量、水暖電設(shè)備的自動監(jiān)控、停車場自動管理、火災(zāi)自動報警、安防自動報警、“一卡通”、物管網(wǎng)站等基于網(wǎng)絡(luò)的物業(yè)管理功能。39除了具有單機(jī)版的功能外，還通過與智能建筑各智能化子系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)局域網(wǎng)版FMS提供了一個統(tǒng)一的管理平臺和操作界面，具有與其它智能化系統(tǒng)（如一卡通系統(tǒng)、安防和火災(zāi)報警系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動抄表系統(tǒng)等）的接口功能，實(shí)現(xiàn)了智能建筑各種物業(yè)管理信息的綜合，增強(qiáng)了對智能建筑全局事件的反應(yīng)和處理能力，提高了智能建筑物業(yè)管理的效率和質(zhì)量。40局域網(wǎng)版FMS提供了一個統(tǒng)一的管理平臺和操作界面，具有與其它9.4.3廣域網(wǎng)FMS大中型物業(yè)管理公司在發(fā)展過程中，會遇到一些管理上的新問題，例如隨著公司的擴(kuò)大，承接物業(yè)管理樓盤數(shù)量的增多和所管樓盤在地上的分散，會出現(xiàn)公文下達(dá)上傳速度慢，溝通困難，信息傳遞失真，以其物管成本增加、技術(shù)人員和管理人員不足等問題。419.4.3廣域網(wǎng)FMS大中型物業(yè)管理公司在發(fā)展過程中，會遇廣域網(wǎng)FMS除了具有局域網(wǎng)FMS的功能外，還通過建立智能建筑內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)和使用國際互聯(lián)網(wǎng)，使得一個大中型物業(yè)管理公司可以遠(yuǎn)程監(jiān)控、統(tǒng)一管理分布在全國各地乃至世界各地的樓盤物業(yè)管理項(xiàng)目。42廣域網(wǎng)FMS除了具有局域網(wǎng)FMS的功能外，還通過建立智能建筑圖8-3廣域網(wǎng)FMS結(jié)構(gòu)示意圖43圖8-3廣域網(wǎng)FMS結(jié)構(gòu)示意圖439.4.4FMS技術(shù)發(fā)展的趨勢1.Intranet技術(shù)隨著因特網(wǎng)及電子商務(wù)應(yīng)用的迅速發(fā)展，企業(yè)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用從基于客戶機(jī)／服務(wù)器（C/S）計算模式的LAN向基于瀏覽器／服務(wù)器（B/S）計算模式的Intranet遷移，是必然的發(fā)展趨勢。因此，智能建筑中的LAN也必然是向Intranet發(fā)展。449.4.4FMS技術(shù)發(fā)展的趨勢1.Intranet技術(shù)4簡單說，Intranet就是將Internet技術(shù)（B/S計算模式、TCP/IP協(xié)議）應(yīng)用于傳統(tǒng)局域網(wǎng)，它結(jié)合了Internet的跨平臺、B/S計算模式和LAN的高帶寬、安全性好、易于管理等優(yōu)點(diǎn)，使得網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)的開發(fā)、維護(hù)和使用變得更加高效、便利和簡單。單位內(nèi)部用戶既可以通過客戶機(jī)上的瀏覽器（也就是用上因特網(wǎng)一樣的方法）訪問內(nèi)部Web服務(wù)器上的共享資源，收發(fā)電子郵件，使用業(yè)務(wù)應(yīng)用軟件等。45簡單說，Intranet就是將Internet技術(shù)（B/S計2.群件技術(shù)群件是一種網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用軟件，通常由一群人使用，使網(wǎng)上的一組用戶可以通過網(wǎng)絡(luò)互相操作，共享信息，從而增進(jìn)工作人員之間的協(xié)作與共同工作的能力，使工作效率得以提高。因?yàn)樵谌后w工作中，每個工作者因?yàn)闀r間及所處地點(diǎn)的不一致，會造成一定的交流及協(xié)調(diào)不便。群件就是針對群體工作而發(fā)展出來的技術(shù)產(chǎn)品，即以交流、協(xié)調(diào)、合作及信息共享為目標(biāo)，支持群體工作需要。462.群件技術(shù)463.地理信息系統(tǒng)技術(shù)地理信息系統(tǒng)（GIS）就是處理地理信息的系統(tǒng)。地理信息是指直接或間接與地球上的空間位置有關(guān)的信息，又常稱為空間信息。GIS用于采集、存儲、管理、處理、檢索、分析和表達(dá)與地理空間位置有關(guān)的數(shù)據(jù)。473.地理信息系統(tǒng)技術(shù)47智能建筑物業(yè)管理中的大量管理信息是與空間位置相關(guān)的，如房產(chǎn)、住戶、設(shè)備、管線等，為了方便、快速、準(zhǔn)確、全面地對物業(yè)管理的信息進(jìn)行查詢和管理，就需要一種科學(xué)有效的管理工具，而GIS由于具有繪制圖形和空間定位等的空間數(shù)據(jù)管理功能，因此GIS可以被用于智能建筑物業(yè)管理中。48智能建筑物業(yè)管理中的大量管理信息是與空間位置相關(guān)的，如房產(chǎn)、利用GIS的信息可視化技術(shù)，應(yīng)用GIS技術(shù)開發(fā)出來的FMS，集數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)分析、圖形管理、圖形編輯、彩色圖形輸出等功能于一體，可方便、有效、快速的存儲、更新、操作、統(tǒng)計、分析和顯示物業(yè)信息，能為物業(yè)管理人員提供及時、準(zhǔn)確、較全面的大廈或小區(qū)管理信息，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)與圖形、圖像的綜合處理，從而對公共設(shè)施、管線及設(shè)備的有關(guān)管理起到積極的作用。49利用GIS的信息可視化技術(shù)，應(yīng)用GIS技術(shù)開發(fā)出來的FMS，4.組件化軟件開發(fā)技術(shù)隨著軟件開發(fā)的大型化和復(fù)雜化，如何有效地提高軟件的開發(fā)效率，縮短開發(fā)周期，降低成本、便于維護(hù)和升級等一系列問題對軟件的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)。其中一個需要解決的重要問題就是軟件的重用性和即插即用，解決的方法就是軟件的組件化技術(shù)。軟件組件化技術(shù)是面向?qū)ο蠹夹g(shù)的發(fā)展和延伸。504.組件化軟件開發(fā)技術(shù)50按照組件化程序設(shè)計的思想，復(fù)雜的應(yīng)用程序被設(shè)計成一些小的、功能單一的組件模塊，這些組件模塊可以運(yùn)行在同一臺機(jī)器上，也可運(yùn)行在不同的機(jī)器上。在理想的情況下，每臺機(jī)器的軟件環(huán)境可以不同，甚至可以使用不同的操作系統(tǒng)。采用組件化技術(shù)來開發(fā)軟件，將大大提升物業(yè)管理軟件的可靠性、伸縮性、可維護(hù)性和重用性。51按照組件化程序設(shè)計的思想，復(fù)雜的應(yīng)用程序被設(shè)計成一些小的、功5.數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘隨著計算機(jī)應(yīng)用的深入，人們已經(jīng)不滿足于僅僅用計算機(jī)去管理和檢索日復(fù)一日的運(yùn)營數(shù)據(jù)，而是希望能夠進(jìn)一步使用現(xiàn)有數(shù)據(jù)，進(jìn)行分析和推理，從中得到有用的信息，使計算機(jī)能夠更多地參與數(shù)據(jù)分析與決策的制定等領(lǐng)域，從而為決策提供依據(jù)。525.數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘52數(shù)據(jù)倉庫正是為了構(gòu)建這種新的分析處理環(huán)境而出現(xiàn)的一種數(shù)據(jù)存儲和組織技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫的主要應(yīng)用在于：使用瀏覽分析工具在數(shù)據(jù)倉庫中尋找有用的信息，形成決策支持系統(tǒng)。53數(shù)據(jù)倉庫正是為了構(gòu)建這種新的分析處理環(huán)境而出數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)是人們長期對數(shù)據(jù)庫技術(shù)進(jìn)行研究和開發(fā)的結(jié)果。起初各種商業(yè)數(shù)據(jù)是存儲在計算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，然后發(fā)展到可對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行查詢和訪問，進(jìn)而發(fā)展到對數(shù)據(jù)庫的即時遍歷。數(shù)據(jù)挖掘使數(shù)據(jù)庫技術(shù)進(jìn)入了一個更高級的階段，它不僅能對過去的數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢和遍歷，并且能夠找出大量數(shù)據(jù)之間的潛在聯(lián)系，從而實(shí)現(xiàn)輔助決策。54數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)是人們長期對數(shù)據(jù)庫技術(shù)進(jìn)行研究和開發(fā)的結(jié)果。起初數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用，將對各種建筑自動化設(shè)備和建筑智能化系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)，以及物業(yè)管理的運(yùn)營決策等提供有力支持。55數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用，將對各種建筑自9.5智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)案例21世紀(jì)的物業(yè)管理將從分散型向集約型發(fā)展，通過物業(yè)管理市場化、優(yōu)勝劣汰級企業(yè)的調(diào)整重組，將形成一批具有一流管理水平的大中型物業(yè)管理公司。隨著物業(yè)管理公司規(guī)模不斷擴(kuò)大、管理結(jié)構(gòu)的日益龐大、成本的增加及內(nèi)部溝通、管理難度的加大，迫切要求采用扁平化的信息傳輸機(jī)制、實(shí)現(xiàn)共享資源的可利用率及輔助ISO9000全面高效運(yùn)行，以此來提高物業(yè)管理效率。569.5智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)案例21世紀(jì)的物業(yè)管理將從分散型在這種背景下，思源公司為大型集團(tuán)化物業(yè)管理公司度身定造了思源物業(yè)管理系統(tǒng)7.0版。思源物業(yè)管理軟件系統(tǒng)7.0版能夠給物業(yè)公司內(nèi)部管理提供全面的解決方案，并從以下四個層次滿足專業(yè)物業(yè)管理公司、新建小區(qū)或大廈的發(fā)展商、大單位的物業(yè)管理部門和后勤部門不同人員的需求：57在這種背景下，思源公司為大型集團(tuán)化物業(yè)管理公司度身定造了思源（1）業(yè)務(wù)處理。用于基層辦事人員，如收款員、管理員、保安員、維修員等，包括各種物業(yè)檔案、臺帳等靜態(tài)數(shù)據(jù)的錄入、查詢、打印報表；每月各種收費(fèi)數(shù)據(jù)的錄入、計算、打單、收款；日常工作日志及數(shù)據(jù)的錄入、查詢、打印。58（1）業(yè)務(wù)處理。用于基層辦事人員，如收款員、管理員、保安員、（2）運(yùn)行控制。用于基層干部，如管理處的財務(wù)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、保安經(jīng)理、工程經(jīng)理等，包括雇用和培訓(xùn)工作人員，日常工作（設(shè)備保養(yǎng)、維修、保安巡邏、清潔）的調(diào)度、工作進(jìn)展的定期考評與分析、事件提醒等。59（2）運(yùn)行控制。用于基層干部，如管理處的財務(wù)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、（3）管理控制。用于管理處主任及公司管理人員，包括對每一項(xiàng)工作實(shí)際與計劃的對比，如收費(fèi)結(jié)果統(tǒng)計比較、設(shè)備完好率統(tǒng)計比較，安全達(dá)標(biāo)結(jié)果統(tǒng)計比較等。（4）戰(zhàn)略計劃。用于公司最高領(lǐng)導(dǎo)決策層，包括企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的分析、新市場開發(fā)分析及人力資源政策分析等。60（3）管理控制。用于管理處主任及公司管理人員，包括對每一項(xiàng)工9.5.1系統(tǒng)結(jié)構(gòu)思源7.0版物業(yè)管理系統(tǒng)是基于廣域網(wǎng)，采用C/S體系結(jié)構(gòu)的大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，是一個支持群件系統(tǒng)（根據(jù)管理職責(zé)協(xié)同作業(yè)）、工作流系統(tǒng)（突出過程管理）的MIS系統(tǒng)。公司內(nèi)部局域網(wǎng)，通過路由器、ModemPool使用電話線接入，各部門和管理處以路由器和Modem接入各自的局域網(wǎng)中。對于零星管理處及外地流動點(diǎn)，可采用撥號方式接入來訪問公司總部的服務(wù)器。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖如圖8-4所示。619.5.1系統(tǒng)結(jié)構(gòu)思源7.0版物業(yè)管理系統(tǒng)是基于廣域網(wǎng)，采圖8-4系統(tǒng)結(jié)構(gòu)示意圖62圖8-4系統(tǒng)結(jié)構(gòu)示意圖629.5.2系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境1.網(wǎng)絡(luò)硬件環(huán)境PⅡ450、256M以上機(jī)型的服務(wù)器，硬盤剩余空間10G以上。2.網(wǎng)絡(luò)軟件平臺（1）WindowsNT4.0以上版本的網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)。（2）MSSOLServer7.0的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。（3）Exchange2000郵件服務(wù)器。639.5.2系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境1.網(wǎng)絡(luò)硬件環(huán)境633.工作站硬件環(huán)境主頻在200MHz以上的CPU、內(nèi)存在64M以上的機(jī)型，硬盤剩余空間2G以上。4.工作站軟件環(huán)境（1）Outlook2000。（2）Windows98/2000或WindowsNT4.0的操作系統(tǒng)。5.聯(lián)網(wǎng)方式可組成局域網(wǎng)，也可組成廣域網(wǎng)；既可實(shí)時聯(lián)網(wǎng)，也可脫機(jī)運(yùn)行。643.工作站硬件環(huán)境649.5.3系統(tǒng)功能思源物業(yè)管理軟件7.0版由OA子系統(tǒng)、物業(yè)管理子系統(tǒng)和通用MIS平臺三大功能模塊組成。其功能結(jié)構(gòu)圖如圖8-5所示：659.5.3系統(tǒng)功能思源物業(yè)管理軟件7.0版由OA子系統(tǒng)、物網(wǎng)上物業(yè)管理系統(tǒng)Internet接口思源物業(yè)管理系統(tǒng)7.0版OA子系統(tǒng)物業(yè)管理子系統(tǒng)通用MIS平臺房產(chǎn)資源客戶管理租賃管理收費(fèi)管理工程設(shè)備倉庫物料保安消防綠化保潔綜合服務(wù)行政人事內(nèi)部電子郵件個人事務(wù)秘書任務(wù)督辦公共信息管理公文處理系統(tǒng)維護(hù)報表管理通用查詢統(tǒng)計匯總文檔管理操作日志權(quán)限管理數(shù)據(jù)字典數(shù)據(jù)同步任務(wù)提醒設(shè)置軟件升級圖9-5功能結(jié)構(gòu)圖66網(wǎng)上物業(yè)管理系統(tǒng)Internet接口思源物業(yè)管理系統(tǒng)7.0版1.OA子系統(tǒng)（1）內(nèi)部電子郵件。內(nèi)部電子郵件是OAS中的基本功能，用戶可以通過查詢、轉(zhuǎn)發(fā)、新建電子郵件，并且每封郵件均可在電腦中存檔備查。通過內(nèi)部電子郵件可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作人員之間快速方便地溝通。（2）個人事務(wù)秘書。個人事務(wù)秘書包括個人通訊錄、個人日程表、約會安排、時間提醒等功能。通過個人事務(wù)秘書可以方便地查詢與個人相關(guān)的各種信息，幫助自己高速完成工作并處理好每天的日常事務(wù)。（3）任務(wù)督辦。主要針對已發(fā)出的任務(wù)，對所接收者進(jìn)行監(jiān)督催辦。此外系統(tǒng)還具有備忘錄功能。671.OA子系統(tǒng)672.物業(yè)管理子系統(tǒng)（1）房產(chǎn)資源。針對物業(yè)公司所屬的一切房產(chǎn)，對房產(chǎn)信息進(jìn)行集中管理的模塊，此模塊面向物業(yè)管理處的所有工作人員。房產(chǎn)資源管理模塊可詳細(xì)描述記錄小區(qū)、樓盤、住戶單元的位置、物業(yè)類型、小區(qū)設(shè)施分布、房屋結(jié)構(gòu)、房號、戶型等信息，并可對小區(qū)、樓盤、房屋提供“實(shí)景圖片、照片”的描述接口。682.物業(yè)管理子系統(tǒng)68（2）客戶管理。幫助物業(yè)管理公司建立起完整的客戶檔案，對物業(yè)公司所管房間的業(yè)主、租戶進(jìn)行管理的功能模塊，面向物業(yè)管理處所有工作人員。系統(tǒng)可詳細(xì)記錄住戶的姓名、身份證號、銀行托收賬號等信息，有關(guān)人口的描述信息，均采用公安部標(biāo)準(zhǔn)代碼，并且還可記錄和反映“同住人”的相關(guān)信息。69（2）客戶管理。幫助物業(yè)管理公司建立起完整的客戶檔案，對物業(yè)（3）租賃管理。面向物業(yè)公司的房屋租賃中介部門使用，能夠?qū)λ芪飿I(yè)的使用狀態(tài)進(jìn)行管理，可以按租賃狀態(tài)等方式進(jìn)行分類匯總、統(tǒng)計，還可根據(jù)出租截止日期等租賃管理信息進(jìn)行查詢、匯總，預(yù)先對未來時間段內(nèi)的租賃變化情況有所了解、準(zhǔn)備，使租賃工作預(yù)見性強(qiáng)。70（3）租賃管理。面向物業(yè)公司的房屋租賃中介部門使用，能夠?qū)λ?）收費(fèi)管理。對物業(yè)公司向住戶收取各種費(fèi)用的活動進(jìn)行管理的功能模塊，所有收費(fèi)項(xiàng)目、客戶價格類型、損耗分?jǐn)?、各類報表均可采用客戶自定義方式，可隨時增減修改，滿足物業(yè)管理公司靈活多變的收費(fèi)管理模塊。此模塊面向物業(yè)管理處的費(fèi)用征收員。71（4）收費(fèi)管理。對物業(yè)公司向住戶收取各種費(fèi)用的活動進(jìn)行管理的（5）工程設(shè)備。全面地對物業(yè)管理公司內(nèi)所有公用設(shè)施及自有固定資產(chǎn)進(jìn)行分類管理，從采購到更新，對位置、數(shù)量、價格、維修、保養(yǎng)進(jìn)行全面的管理。此模塊面向物業(yè)管理處里面的設(shè)備部門或管理公司的設(shè)備部門。（6）倉庫物料。完成物業(yè)管理公司物品進(jìn)出庫管理、庫存物品統(tǒng)計查詢等工作，此模塊面向倉庫管理人員。72（5）工程設(shè)備。全面地對物業(yè)管理公司內(nèi)所有公用設(shè)施及自有固定（7）保安消防。保安消防管理完成對保安、消防設(shè)備安裝情況、使用情況、公共區(qū)域監(jiān)控狀況等信息的錄入、查詢、統(tǒng)計、分析，此模塊是面向管理處的保安消防工作管理人員，如保安班長、消防班長等。（8）保潔綠化。對物業(yè)管理處所管轄區(qū)內(nèi)的綠化、消殺、清運(yùn)等工作進(jìn)行記錄、檢查和管理，此模塊是面向管理處的相關(guān)工作人員。73（7）保安消防。保安消防管理完成對保安、消防設(shè)備安裝情況、使（9）綜合管理。對小區(qū)內(nèi)和面向住戶的服務(wù)相關(guān)的各種情況進(jìn)行管理的功能模塊。此模塊面向物業(yè)管理公司所轄小區(qū)內(nèi)的所有住戶。（10）行政管理。明確人員組成及崗位職責(zé)，實(shí)現(xiàn)人事檔案及工資管理，來客登記，此模塊面向管理處的領(lǐng)導(dǎo)、行政部門。74（9）綜合管理。對小區(qū)內(nèi)和面向住戶的服務(wù)相關(guān)的各種情況進(jìn)行管3.通用MIS平臺（1）數(shù)據(jù)字典。數(shù)據(jù)字典具備獨(dú)立的數(shù)據(jù)字典設(shè)置程序，是一個對數(shù)據(jù)庫中使用的數(shù)據(jù)表進(jìn)行維護(hù)的工具。通過數(shù)據(jù)字典可以在數(shù)據(jù)庫中建立一個新的數(shù)據(jù)表，修改原有數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)表，并可對數(shù)據(jù)庫中表屬性和字段屬性進(jìn)行設(shè)置，也就是讓用戶自定義自己的輸入界面，并加上校驗(yàn)規(guī)則，給予用戶最大的方便和最小的維護(hù)。753.通用MIS平臺75（2）報表管理。多種自定義報表格式，包括簡便型、復(fù)合型和匯總型。用戶可以自定義報表的名稱、需要統(tǒng)計的項(xiàng)目、排序方法、過濾條件、匯總方法、頁面的左右和上下間距等內(nèi)容，支持報表的無級放大和縮小，可進(jìn)行分組統(tǒng)計，并提供可以形成多種報表模板的工具。76（2）報表管理。多種自定義報表格式，包括簡便型、復(fù)合型和匯總（3）通用查詢。可按模塊，對數(shù)據(jù)表、數(shù)據(jù)項(xiàng)、計算項(xiàng)、分組選擇、查詢條件結(jié)果排序等幾項(xiàng)條件進(jìn)行組合來構(gòu)造一個具體的查詢，并能夠?qū)⒉樵兂龅慕Y(jié)果打印成統(tǒng)計圖，可另存為EXCEL、DBF等文件，并能夠在網(wǎng)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)。公司領(lǐng)導(dǎo)可以隨時調(diào)用實(shí)時更新的詳細(xì)資料，從而快速準(zhǔn)確地做出決策。77（3）通用查詢。可按模塊，對數(shù)據(jù)表、數(shù)據(jù)項(xiàng)、計算項(xiàng)、分組選擇（4）統(tǒng)計匯總?？砂磿r間段、按管理處、按大樓、按部門，完成對多種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計匯總，分析總結(jié)工作，統(tǒng)計分析結(jié)果并能夠打印成統(tǒng)計圖。（5）操作日志管理。具有應(yīng)用級的用戶操作日志，在進(jìn)入退出、修改數(shù)據(jù)、刪除數(shù)據(jù)、備份數(shù)據(jù)、恢復(fù)數(shù)據(jù)等重要的操作上進(jìn)行日志記錄。系統(tǒng)操作日志管理對應(yīng)保密或較敏感的數(shù)據(jù)修改提供跟蹤，能清楚地記錄數(shù)據(jù)每次更改情況（更改人、時間、值、數(shù)額等），最大限度的保證系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性。78（4）統(tǒng)計匯總?？砂磿r間段、按管理處、按大樓、按部門，完成對（6）用戶權(quán)限控制。系統(tǒng)能夠根據(jù)用戶的部門及其工作職責(zé)，分表單、模塊、字段、記錄來定義不同的操作權(quán)限，保證每一個用戶使用的合法性，以保障公司數(shù)據(jù)的保密以及安全。如萬能查詢統(tǒng)計，只允許公司內(nèi)的主要領(lǐng)導(dǎo)使用，管理處的工作人員僅能看到本管理處的數(shù)據(jù)；財務(wù)經(jīng)理有權(quán)修改費(fèi)用單價，收費(fèi)員只能錄入讀數(shù)進(jìn)行計算。79（6）用戶權(quán)限控制。系統(tǒng)能夠根據(jù)用戶的部門及其工作職責(zé)，分表（7）任務(wù)自動提醒。系統(tǒng)會隨時校驗(yàn)一些數(shù)據(jù)的功能，提醒操作人員進(jìn)行操作。如對于合同到期續(xù)簽、設(shè)備定期保養(yǎng)、欠繳費(fèi)用稅收等任務(wù)，系統(tǒng)到時將自動發(fā)出提醒，促使相關(guān)工作人員完成該任務(wù)，從而避免重要公布延誤情況的發(fā)生。80（7）任務(wù)自動提醒。系統(tǒng)會隨時校驗(yàn)一些數(shù)據(jù)的功能，提醒操作人（8）數(shù)據(jù)同步。實(shí)現(xiàn)多個管理處數(shù)據(jù)庫與總公司數(shù)據(jù)庫間同步，以減少分管理處間或分公司與總公司間公用一個數(shù)據(jù)庫專線連接的通信費(fèi)用，適合并非實(shí)時數(shù)據(jù)要求的場合，分管理處數(shù)據(jù)庫與總公司管理處之間的數(shù)據(jù)庫是獨(dú)立分開的，分管理處負(fù)責(zé)收集數(shù)據(jù)，每筆數(shù)據(jù)中均含有該管理處信息，在合適時間，或者定期將各個管理處的數(shù)據(jù)合并同步到總公司數(shù)據(jù)庫中。通過Modem短時間連線執(zhí)行數(shù)據(jù)同步程序便可以達(dá)到數(shù)據(jù)庫的同步，而不必通過昂貴的專線，因此，數(shù)據(jù)同步顯得更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用。81（8）數(shù)據(jù)同步。實(shí)現(xiàn)多個管理處數(shù)據(jù)庫與總公司數(shù)據(jù)庫間同步，以（9）文檔管理。用戶能自己分類管理ISO9000文件、公司規(guī)章制度、各種法律法規(guī)、崗位職責(zé)、技術(shù)規(guī)范等各種文檔，能登記文件的上傳者、更改時間、現(xiàn)在的閱讀人。系統(tǒng)管理員可以禁止機(jī)密文件讓別人閱讀與修改，能按文檔的分類來實(shí)現(xiàn)用戶的權(quán)限劃分，各個用戶只能看到自己有權(quán)限的資料。用戶能下載文檔并修改文檔，以便信息上傳以后共享，且支持各種條件的查找。82（9）文檔管理。用戶能自己分類管理ISO9000文件、公司規(guī)（10）主界面對模塊的控制。主界面只顯示該用戶擁有權(quán)限的模塊，并且限制重復(fù)啟動（在Outlook形式中不限制重復(fù)啟動），只有在主界面啟動的情況下，才能進(jìn)入各個模塊，且在還有程序模塊沒有退出的情況下退出主界面時會有提示。OA區(qū)域可以設(shè)置為Internet網(wǎng)址或企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)網(wǎng)址和靜態(tài)網(wǎng)頁，也可設(shè)置為gif文件、文件目錄等，用戶還可以將公司的LOGO圖標(biāo)置于OA區(qū)的左上部。83（10）主界面對模塊的控制。主界面只顯示該用戶擁有權(quán)限的模塊*9.6智能居住小區(qū)

物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計智能居住小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是小區(qū)的物業(yè)公司充分利用小區(qū)的智能設(shè)施和能源為小區(qū)居民服務(wù)的保證。小區(qū)除了要有完整的硬件外，還需有近代高效的物業(yè)管理系統(tǒng)。信息技術(shù)為小區(qū)物業(yè)管理信息化提供了前提，也為小區(qū)物業(yè)管理提供了廣泛的服務(wù)內(nèi)容。84*9.6智能居住小區(qū)

物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計智能居住小區(qū)物業(yè)管智能化的小區(qū)物業(yè)管理主要要素是小區(qū)管理信息中心、遍及小區(qū)的信息網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控小區(qū)各類設(shè)備的系統(tǒng)和為小區(qū)居民日常生活、消費(fèi)、記帳收費(fèi)等各類物業(yè)服務(wù)的管理系統(tǒng)。85智能化的小區(qū)物業(yè)管理主要要素是小區(qū)管理信息中心、遍及小區(qū)的信智能建筑物的FM目標(biāo)有三大要素：質(zhì)量、財務(wù)和供給，每一要素具有十分豐富的內(nèi)容。

質(zhì)量目標(biāo)FM的質(zhì)量與人直接相關(guān)，建筑中所有設(shè)施都應(yīng)最大限度滿足使用者的要求。這一質(zhì)量又可分解為5個分項(xiàng)：

86智能建筑物的FM目標(biāo)有三大要素：質(zhì)量、財務(wù)1、特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀性和地方風(fēng)土特色。

2、舒適：建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學(xué)；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人的居住活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好；通信等設(shè)備能滿足各類機(jī)構(gòu)人員的需求。

871、特色：每一建筑物都因其位置、功能與建3、效率：建筑物中信息、通信、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能、效率、便于操作和兼容性。

4、可靠：這里的可靠具有多層含義，把因?yàn)?zāi)害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運(yùn)行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。

5、適應(yīng)：建筑物的運(yùn)行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。883、效率：建筑物中信息、通信、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等9.6.1智能居住小區(qū)管理信息中心以信息技術(shù)進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理的樞紐是小區(qū)管理信息中心。功能包括：（1）小區(qū)安保管理：實(shí)施小區(qū)安保管理的各項(xiàng)功能。（2）小區(qū)信息管理：實(shí)施小區(qū)內(nèi)、外通信的管理，如小區(qū)與城域網(wǎng)的連接，小區(qū)寬帶接入、小區(qū)居民的Internet瀏覽管理等。899.6.1智能居住小區(qū)管理信息中心以信息技術(shù)進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管（3）小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理：主要負(fù)責(zé)小區(qū)居民日常生活、消費(fèi)、記帳收費(fèi)等各類物業(yè)服務(wù)的管理。（4）小區(qū)物業(yè)設(shè)備管理：主要對小區(qū)內(nèi)各類設(shè)備，如電梯、供電設(shè)備、水泵、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)和故障狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，從而提高小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性，保證設(shè)備服務(wù)的質(zhì)量。90（3）小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理：主要負(fù)責(zé)小區(qū)居民日常生活、消費(fèi)、記帳智能居住小區(qū)管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)圖9-6智能居住小區(qū)管理網(wǎng)絡(luò)的邏輯系統(tǒng)圖9智能居住小區(qū)管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)圖9-6智能居住小區(qū)住戶通過小區(qū)內(nèi)的結(jié)構(gòu)化布線和小區(qū)物業(yè)管理中心的計算機(jī)實(shí)現(xiàn)通信，可實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息的內(nèi)、外快速傳遞。92小區(qū)住戶通過小區(qū)內(nèi)的結(jié)構(gòu)化布線和小區(qū)物業(yè)管理中心的計算機(jī)智能居住小區(qū)管理中心的

管理系統(tǒng)功能（1）信息儲存：小區(qū)管理信息中心必須收集、整理和歸類各類物業(yè)信息，包括小區(qū)的基本信息（如居民信息、工作人員信息等）、小區(qū)居民的水、電、煤氣三表收費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)、其他收費(fèi)及小區(qū)的其他房產(chǎn)和財務(wù)信息等，并加以處理后將其集中存儲在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中，以便居民的隨機(jī)調(diào)用和訪問。9智能居住小區(qū)管理中心的

管理系統(tǒng)功（2）信息發(fā)布：小區(qū)管理信息中心必須完成信息的組織工作，將信息按不同的性質(zhì)分成不同的類別，分別存儲后以Web信息發(fā)布方式在小區(qū)Intranet中發(fā)布。（3）信息服務(wù)：小區(qū)管理信息中心集中整理網(wǎng)絡(luò)信息資源，以及各類數(shù)據(jù)庫和文檔數(shù)據(jù)庫資源，將其匯總為綜合的目錄以方便居民，使居民僅僅通過瀏覽器就可以迅速訪問其所需的信息。94（2）信息發(fā)布：小區(qū)管理信息中心必須完成信息的組織工作，將信（4）電子郵件：小區(qū)管理信息中心除了可提供居民普通的電子郵件服務(wù)外，尚可為居民提供IP及Internet電話使用，以及包括具有A/V功能的聲音、圖像和視頻多媒體郵件的服務(wù)。（5）協(xié)同工作：小區(qū)管理信息中心憑借其本身的服務(wù)器平臺，為小區(qū)物業(yè)各部門提供信息相互共享，包括文件共享、數(shù)據(jù)共享、相互協(xié)作。95（4）電子郵件：小區(qū)管理信息中心除了可提供居民普通的電子郵件智能居住小區(qū)管理中心的

設(shè)計要求（1）小區(qū)的管理信息中心是整個小區(qū)的物業(yè)管理的中心樞紐，其中應(yīng)分別設(shè)置寬帶數(shù)據(jù)接入網(wǎng)的前端設(shè)備區(qū)域、安保管理區(qū)域和信息管理區(qū)域等3個工作區(qū)域。因此需要有一定的空間保證。（2）小區(qū)的管理信息中心的內(nèi)部環(huán)境應(yīng)保持15～25度室溫，20％～70％相對濕度，下設(shè)防靜電地板，上設(shè)石棉或玻璃纖維防火材料的天花板。9智能居住小區(qū)管理中心的

設(shè)計要求（1（3）小區(qū)的管理信息中心的電源部分要求由小區(qū)總配電盤或獨(dú)立專線電源直接接入，不應(yīng)同動力或照明的電源混用。需設(shè)置UPS不間斷電源和總電路上的空氣保護(hù)開關(guān)和陣列熔斷器。（4）小區(qū)的管理信息中心的弱電接地應(yīng)采用聯(lián)合接地方式，為防止接地電位差引起的交流波干擾，采用單點(diǎn)的系統(tǒng)接地方式，并利用基礎(chǔ)的鋼筋網(wǎng)作為接地網(wǎng)，以保證接地電阻小。接地干線采用電纜或銅芯絕緣導(dǎo)線。97（3）小區(qū)的管理信息中心的電源部分要求由小區(qū)總配電盤或獨(dú)立專（5）小區(qū)的管理信息中心應(yīng)考慮防雷保護(hù)。凡進(jìn)入專線控制室的電纜端應(yīng)設(shè)置避雷保護(hù)設(shè)置，防雷保護(hù)裝置盡可能與電氣設(shè)備的接地設(shè)置和埋地金屬管道互相連接，否則兩者間的距離應(yīng)大于20m。98（5）小區(qū)的管理信息中心應(yīng)考慮防雷保護(hù)。凡進(jìn)入專線控制室的電建筑及社區(qū)多網(wǎng)絡(luò)融合信息與數(shù)據(jù)傳輸通道/Intranet/HFC/ADSL信息集成平臺物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用社區(qū)交互網(wǎng)站防火墻互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)

社區(qū)電子商務(wù)

社區(qū)“一卡通”

社區(qū)設(shè)施管理

機(jī)電設(shè)備監(jiān)控

綜合安防報警物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用總體方框圖99建筑及社區(qū)多網(wǎng)絡(luò)融合信息與數(shù)據(jù)傳輸通道/Intranet/H物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用社區(qū)交互網(wǎng)站增值服務(wù)設(shè)施及安防監(jiān)控

網(wǎng)絡(luò)融合電子商務(wù)視頻點(diǎn)播一卡通家庭監(jiān)控信息交互網(wǎng)絡(luò)游戲周界報警電視監(jiān)控家庭報警門禁管理車輛管理公共廣播設(shè)備監(jiān)控火災(zāi)報警電話網(wǎng)絡(luò)電視網(wǎng)絡(luò)寬頻網(wǎng)絡(luò)控制網(wǎng)絡(luò)

智能化系統(tǒng)運(yùn)營功能方框圖

100物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用社區(qū)交互網(wǎng)站增值服務(wù)

物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用技術(shù)構(gòu)成

一般規(guī)定－建設(shè)物業(yè)信息集成與增值服務(wù)平臺物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用要求－應(yīng)用信息網(wǎng)絡(luò)科技，實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息及數(shù)據(jù)共享物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用引用標(biāo)準(zhǔn)－相關(guān)國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)10物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用技術(shù)構(gòu)成101

數(shù)字化物業(yè)業(yè)務(wù)管理

一般規(guī)定－應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理日常事務(wù)處理數(shù)字化物業(yè)業(yè)務(wù)管理要求－物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫應(yīng)能與智能化系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫互聯(lián)數(shù)字化物業(yè)管理實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)－建立基于信息網(wǎng)絡(luò)的物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)－物業(yè)管理軟件應(yīng)用模塊功能應(yīng)滿足本標(biāo)準(zhǔn)10數(shù)字化物業(yè)業(yè)務(wù)管理一般規(guī)定1

數(shù)字化設(shè)施管理

一般規(guī)定－實(shí)現(xiàn)控制網(wǎng)絡(luò)與信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)絡(luò))的融合數(shù)字化設(shè)施管理要求－物業(yè)管理人員可通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)視和查詢設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)數(shù)字化設(shè)施管理實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)－可通過電話和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)將監(jiān)控信息傳送到物業(yè)管理中心10數(shù)字化設(shè)施管理一般規(guī)定10

數(shù)字化綜合安防管理

一般規(guī)定－實(shí)現(xiàn)報警網(wǎng)絡(luò)與信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)絡(luò))的融合數(shù)字化綜合安防管理要求－物業(yè)管理人員可通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)視和查詢報警信息數(shù)字化綜合安防管理實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)－可通過電話和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)將報警信息傳送到物業(yè)管理中心10數(shù)字化綜合安防管理一般規(guī)定1

0其他數(shù)字化應(yīng)用服務(wù)

一般規(guī)定－建立社區(qū)網(wǎng)站和呼叫中心其他數(shù)字化應(yīng)用服務(wù)要求－實(shí)現(xiàn)與住戶信息的交互和提供增值服務(wù)其他數(shù)字化應(yīng)用服務(wù)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)－所提供的增值服務(wù)內(nèi)容應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)100其他數(shù)字化應(yīng)用服務(wù)一般規(guī)9.6.2物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)品介紹SynchroFMS物業(yè)管理系統(tǒng)是由西安協(xié)同數(shù)碼股份有限公司采用先進(jìn)的Internet時代的三層B/S體系結(jié)構(gòu)開發(fā)而成的功能完善、切合市場需要的物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。1069.6.2物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)品介紹SynchroFMS物業(yè)管理系該軟件系統(tǒng)是針對物業(yè)管理過程中的空間管理、客戶管理、收費(fèi)管理、維修管理、設(shè)備管理、物料管理、行政人事、保安消防、環(huán)境管理的數(shù)據(jù)錄入、處理、管理、查詢、分析、統(tǒng)計，以及大廈、小區(qū)各智能化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集與集成管理等許多方面而設(shè)計的，具有結(jié)構(gòu)清晰、功能全面、界面精美、操作簡單、易學(xué)易用等特點(diǎn)。系統(tǒng)性能穩(wěn)定可靠，能顯著提高物業(yè)管理效率，降低經(jīng)營成本。

107該軟件系統(tǒng)是針對物業(yè)管理過程中的空間管理、客戶管理、收費(fèi)管理產(chǎn)品特點(diǎn)（1）采用大型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫可處理大容量數(shù)據(jù)和歷史數(shù)據(jù)，具有高安全性和可靠性

（2）基于瀏覽器/服務(wù)器（B/S）體系結(jié)構(gòu)，全面支持Internet/Intranet/Extranet

（3）國內(nèi)首家采用JAVA開發(fā)的物業(yè)管理系統(tǒng)，便于與電子商務(wù)和辦公自動化系統(tǒng)整合應(yīng)用

（4）采用分布式處理，減少系統(tǒng)部署和維護(hù)費(fèi)用，降低系統(tǒng)整體擁有成本（TCO）

（5）服務(wù)器可以適用多種操作系統(tǒng)平臺（WindowsNT/2000、Unix、Linux等）

108產(chǎn)品特點(diǎn)（1）采用大型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫可處理大容量數(shù)據(jù)和歷（6）客戶端采用瀏覽器操作界面，操作便捷，易學(xué)易用

（7）實(shí)時網(wǎng)上物業(yè)管理服務(wù)使信息傳遞快捷暢通

（8）全面的統(tǒng)計分析及時提供決策依據(jù)

（9）各項(xiàng)費(fèi)用自動計算減少工作差錯與負(fù)擔(dān)

（10）自動控制各項(xiàng)費(fèi)用收繳情況，保證公司利益

（11）完整的設(shè)施維修保養(yǎng)檔案提高管理水平

109（6）客戶端采用瀏覽器操作界面，操作便捷，易學(xué)易用

（運(yùn)行環(huán)境

主機(jī)服務(wù)器：UNIX小型機(jī)或PC服務(wù)器

客戶機(jī)：PC機(jī)

操作系統(tǒng)：Windows98/NT/2000、UNIX

數(shù)據(jù)庫：Oracle8i

應(yīng)用服務(wù)器：SynchroWeb、WebLogic、WebSpher、AppServer、Apche+tomcat等110運(yùn)行環(huán)境

主機(jī)服務(wù)器：UNIX小型機(jī)或PC服務(wù)器

客戶機(jī)：功能模塊

（1）空間管理

空間管理子系統(tǒng)主要是對管理區(qū)、大樓、房屋、停車場、管理區(qū)附屬設(shè)施、房產(chǎn)大修等固定房產(chǎn)及其維修信息進(jìn)行管理?？纱蛴〕龅膱蟊碛校嚎臻g資源統(tǒng)計表、空房統(tǒng)計表、房產(chǎn)大修安排表、房產(chǎn)大修情況統(tǒng)計表等。

（2）客戶檔案管理子

客戶檔案管理子系統(tǒng)主要是對小區(qū)的所有住戶的檔案、入住資料、客戶車輛、客戶裝修、客戶違章記錄、出入證等信息進(jìn)行管理?？纱蛴〕龅膱蟊碛校鹤粢挥[表、常住與暫住人口統(tǒng)計表、客戶裝修情況統(tǒng)計表、客戶車輛統(tǒng)計表。

111功能模塊

（1）空間管理

空間管理子系統(tǒng)主要是對管理區(qū)、大（3）收費(fèi)管理

收費(fèi)管理子系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一收費(fèi)，主要包括水、電、煤氣三表收費(fèi)，房租、停車費(fèi)、保安、衛(wèi)生、有線電視、物業(yè)管理費(fèi)等。收費(fèi)方式可以采用銀行托收，也可結(jié)合小區(qū)IC卡綜合應(yīng)用系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的IC卡系統(tǒng)和財務(wù)結(jié)算體系；同時對外提供數(shù)據(jù)接口。只需輸入相應(yīng)的數(shù)據(jù)既可自動計算出用戶的應(yīng)繳費(fèi)用，并自動打印出收費(fèi)單據(jù)，并可以E－MAIL形式給住戶發(fā)出收費(fèi)通知單、催款單。還提供用戶費(fèi)用的查詢和收費(fèi)的各種統(tǒng)計報表。對財務(wù)數(shù)據(jù)可進(jìn)行統(tǒng)計對比，通過財務(wù)核算、財務(wù)分析為管理者提供公司的資金運(yùn)營狀況，使管理者及時了解小區(qū)物業(yè)管理中各項(xiàng)有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況，為其科學(xué)決策提供重要依據(jù)。112（3）收費(fèi)管理

收費(fèi)管理子系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一收費(fèi)，主要包（4）設(shè)備管理

設(shè)備管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)設(shè)備檔案管理：對設(shè)備的原始資料、臺帳、附屬設(shè)備、備忘錄、規(guī)章制度進(jìn)行管理；設(shè)備運(yùn)行管理：對設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)記錄、運(yùn)行時間、運(yùn)行故障進(jìn)行管理；設(shè)備保養(yǎng)管理：對設(shè)備保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)記錄、保養(yǎng)檢查記錄進(jìn)行管理；設(shè)備維修管理：對設(shè)備的維修及其備件的更換進(jìn)行管理。

（5）維修管理

維修管理子系統(tǒng)主要是對物業(yè)運(yùn)營過程中的維修進(jìn)行全流程（登記、審批、派工、領(lǐng)料、反饋、統(tǒng)計分析）管理。可打印出的報表有：維修派工單、年月維修費(fèi)用統(tǒng)計表、年月維修用料統(tǒng)計表等。

113（4）設(shè)備管理

設(shè)備管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)設(shè)備檔案管理：對（6）物料管理

物料管理子系統(tǒng)主要是對物業(yè)公司常用物料、工具等進(jìn)行全流程（采購、入庫、領(lǐng)用、借用、盤點(diǎn)、報損、統(tǒng)計分析）管理。可打印出的報表：物料采購計劃統(tǒng)計表、物料入庫情況統(tǒng)計表、物料領(lǐng)用情況統(tǒng)計表、物料借出情況統(tǒng)計表、在庫物料清單、物料盈虧登記表、物料報損統(tǒng)計表等。

114（6）物料管理

物料管理子系統(tǒng)主要是對物業(yè)公司常用物料、工具（7）客戶服務(wù)管理

客戶服務(wù)管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)客戶投訴管理：對投訴進(jìn)行管理是物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一個重要組成部分，該模塊協(xié)助對投訴人、投訴對象、內(nèi)容、處理意見和客戶投訴處理的滿意程度進(jìn)行有效的分類管理?？蛻粢庖姽芾恚簩蛻羧粘π^(qū)管理等各方面提出的意見、建議進(jìn)行分類管理，并對整改措施及結(jié)果進(jìn)行登記。社區(qū)服務(wù)管理：對客戶提出的有償服務(wù)要求如：訂報、送奶等進(jìn)行登記，并對執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行跟蹤。

115（7）客戶服務(wù)管理

客戶服務(wù)管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)客戶投訴管（8）環(huán)境管理

環(huán)境管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)環(huán)境保潔管理：對各保潔區(qū)保潔員的工作安排、工作情況以及保潔檢查結(jié)果進(jìn)行記錄，以及保潔區(qū)的環(huán)境消毒進(jìn)行管理。環(huán)境綠化管理：對管理區(qū)內(nèi)種植植物的種類、澆水間隔、施肥間隔、責(zé)任人等進(jìn)行登記管理，同時對綠化植被進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，提高植被成活率。

（9）保安消防管理

保安消防管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)保安巡查管理：記錄保安巡查排班，在巡查過程中所發(fā)生的事件及處理結(jié)果。登記重大違章事件，并記錄違章的處理情況。保安器械管理：對保安所配備的器械進(jìn)行登記，以便于查詢。消防管理：對管理區(qū)內(nèi)消防器材配備、消防事故情況、消防演習(xí)情況進(jìn)行登記管理。

116（8）環(huán)境管理

環(huán)境管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)環(huán)境保潔管理：對各保潔（10）行政人事管理

行政人事管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)管理：管理公司、部門的檔案信息，同時對員工檔案從員工的招聘、任用到員工的離職進(jìn)行全面有效的管理，詳細(xì)記錄員工的個人資料和在職培訓(xùn)等資料。會議記錄管理：對公司各種會議的計劃、組織、召開情況進(jìn)行分類登記管理?；顒影才排c公告管理：記錄社區(qū)活動的組織人、參加人、活動內(nèi)容、活動場地等內(nèi)容，便于對社區(qū)活動進(jìn)行統(tǒng)一管理。同時對在網(wǎng)上發(fā)布的公告進(jìn)行維護(hù)。工作計劃管理：對公司、部門的工作計劃進(jìn)行登記，查詢管理。辦公用品管理：對公司的辦公用品進(jìn)行全流程（采購、分發(fā)、統(tǒng)計）管理。日常費(fèi)用支出管理：登記公司各部門日常費(fèi)用支出計劃、實(shí)際支出情況，以便于統(tǒng)計查詢。

117（10）行政人事管理

行政人事管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)管理（11）文檔資料管理

文檔資料管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)公司文檔管理：對上級下達(dá)、公司、部門抄送和本部發(fā)出的各種辦公文件和檔案進(jìn)行有效的管理和存放，便于以后查找和查詢。規(guī)章制度管理：對公司的各種規(guī)章制度進(jìn)行分類管理。圖紙資料管理：對物業(yè)管理公司的各種工程圖紙和圖書資料進(jìn)行管理。

（12）房產(chǎn)租賃管理

房產(chǎn)租賃管理子系統(tǒng)主要是對房產(chǎn)租賃方面的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行管理。該子系統(tǒng)可對租賃的租約進(jìn)行管理，包括租金、租賃合同、租賃面積、租賃時間、租金繳納?？蓪ξ飿I(yè)運(yùn)行過程中租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，向管理層提供決策依據(jù)。

118（11）文檔資料管理

文檔資料管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)公司文（13）電纜通訊管理

電纜通訊管理子系統(tǒng)主要是對智能建筑（小區(qū)或大廈）的數(shù)據(jù)設(shè)備、語音設(shè)備、插座、面板、電纜等相關(guān)的通訊設(shè)備進(jìn)行管理。

（14）ISO9000文檔管理

ISO9000文檔管理子系統(tǒng)向用戶提供全套ISO9000物業(yè)管理文檔，包括服務(wù)質(zhì)量手冊、工作流程文件以及管理表格等，并對本公司的質(zhì)量文檔進(jìn)行管理。

（15）系統(tǒng)設(shè)置管理

系統(tǒng)設(shè)置管理子系統(tǒng)主要是對本系統(tǒng)使用用戶的創(chuàng)建及其授權(quán)進(jìn)行管理，還有智能設(shè)備數(shù)據(jù)采集的配置管理。

119（13）電纜通訊管理

電纜通訊管理子系統(tǒng)主要是對智能建物業(yè)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理流程120物業(yè)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理流程120一是利用系統(tǒng)中的基礎(chǔ)模塊完成對用戶檔案、大樓空間及房產(chǎn)、環(huán)境等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理；二是將樓宇機(jī)電設(shè)備自動化(BA)、綜合保安(SA)、火災(zāi)報警(FA)等系統(tǒng)內(nèi)與物業(yè)管理密切關(guān)聯(lián)的特殊數(shù)據(jù)加以收集、存儲，并利用辦公自動化和通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)把上述兩大數(shù)據(jù)類型一并納入IPMS的后臺關(guān)系型數(shù)據(jù)庫（SQLSERVER），使它們相互交融，具體地說就是把BA、FA、SA及門禁等系統(tǒng)中與物業(yè)管理密切相關(guān)的數(shù)據(jù)(機(jī)電設(shè)備運(yùn)行時間、能量消耗數(shù)額、設(shè)備運(yùn)行正常與否等)在IPMS中加以關(guān)聯(lián)，并結(jié)合一定的數(shù)據(jù)挖掘和融合技術(shù)，從中篩選有用數(shù)據(jù)以此生成各類圖文和數(shù)據(jù)報表(如設(shè)備故障率、火災(zāi)發(fā)生率、大樓各出入口的人流量等)發(fā)送至各物管部門，讓各管理部門的工作人員可在任何位置都可對各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況了如指掌，并充分了解整個大樓的運(yùn)行情況。121一是利用系統(tǒng)中的基礎(chǔ)模塊完成對用戶檔案、大樓空間及房產(chǎn)、環(huán)境思考題與習(xí)題9.1比較單機(jī)FMS、局域網(wǎng)FMS和廣域網(wǎng)FMS，要求簡述其各自的功能和特點(diǎn)。9.2談?wù)凢MS技術(shù)發(fā)展的趨勢，并設(shè)計一廣域網(wǎng)FMS，要求畫出結(jié)構(gòu)示意圖，簡述其原理。122思考題與習(xí)題9.1比較單機(jī)FMS、局域網(wǎng)FMS和廣域網(wǎng)FM123123124124？125？125126126127127128128129129130130131131132132133133134134135135136136137137138138139139140140141141142142143143144144145145146146147147148148149149150150151151152152153153154154155155156156157157158158第九章物業(yè)管理自動化系統(tǒng)159第九章物業(yè)管理自動化系統(tǒng)1物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用是隨著信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展。在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，與時俱進(jìn)將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化科技應(yīng)用于建筑及住宅社區(qū)的物業(yè)管理。將建筑及住宅社區(qū)智能化系統(tǒng)運(yùn)營功能融入物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用中。建立建筑與住宅社區(qū)物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用體系，通過建筑及住宅社區(qū)內(nèi)開放性數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化應(yīng)用系統(tǒng)間信息集成和信息網(wǎng)絡(luò)與控制網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián)互通。提高物業(yè)管理的效率和效益，為住戶提供多樣化的增值服務(wù)。160物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用是隨著信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展。在傳統(tǒng)物業(yè)9.1物業(yè)管理概述物業(yè)管理是指由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)備與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。1619.1物業(yè)管理概述物業(yè)管理是指由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理則包含樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。162廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售后的服務(wù)9.1.1物業(yè)管理的目標(biāo)與內(nèi)容物業(yè)管理的根本目標(biāo)是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。1639.1.1物業(yè)管理的目標(biāo)與內(nèi)容物業(yè)管理的根本目標(biāo)是為全體業(yè)1.常規(guī)性的公共服務(wù)這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。主要包括以下八項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理。（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理。（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理。（4）綠化管理。（5）保安管理。（6）消防管理。（7）車輛道路管理。（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。1641.常規(guī)性的公共服務(wù)62.針對性的專項(xiàng)服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的專項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類。（2）商業(yè)服務(wù)類。（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。（4）金融服務(wù)類。（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。1652.針對性的專項(xiàng)服務(wù)73.委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的要求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其要求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住戶人代購生活物品等。1663.委托性的特約服務(wù)89.1.2物業(yè)管理的作用可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮；為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境；有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度；可使物業(yè)保值增值；1679.1.2物業(yè)管理的作用可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的9.2智能建筑物業(yè)管理及特點(diǎn)

9.2.1智能建筑物業(yè)管理的概念智能建筑物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，在建筑智能化系統(tǒng)的支持下，采用先進(jìn)和科學(xué)的方法與手段，對已竣工驗(yàn)收投入使用的智能建筑、附屬配套設(shè)施、設(shè)備資產(chǎn)及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對建筑的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、租賃業(yè)務(wù)、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)實(shí)施一體化的專業(yè)管理，并向建筑的使用者與承租戶提供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1689.2智能建筑物業(yè)管理及特點(diǎn)

9.2.1智能建筑物業(yè)管9.2.2智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn)與傳統(tǒng)建筑的物業(yè)管理相比較，智能建筑物業(yè)管理具有以下特點(diǎn)：1.管理對象的不同

智能建筑物業(yè)管理的設(shè)備管理對象是各種智能化系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)建筑系統(tǒng)的最大不同在于它是以微電子類產(chǎn)品為主體的設(shè)備設(shè)施。以往的建筑及其設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)是建立在機(jī)械加工與土木工程的基礎(chǔ)上，適用的是機(jī)械加工精度和加工誤差。1699.2.2智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn)與傳統(tǒng)建筑的物業(yè)管理相比較2.維護(hù)方式的不同正因?yàn)橹悄芑到y(tǒng)加強(qiáng)了建筑運(yùn)行效果和管理功能，使得許多智能化建筑的日常運(yùn)轉(zhuǎn)已經(jīng)離不開智能化系統(tǒng)的持續(xù)性運(yùn)行，尤其是建筑設(shè)備自動化子系統(tǒng)、安全防范子系統(tǒng)、停車場監(jiān)控子系統(tǒng)等都動需要不停頓地工作。這不僅增加了物業(yè)管理的工作人員和工作量，更重要的是打破了傳統(tǒng)停機(jī)檢修的故障修復(fù)、應(yīng)急處理作業(yè)方式，要求物業(yè)管理部門在保證不間斷正常運(yùn)行的前提下進(jìn)行預(yù)案維護(hù)。1702.維護(hù)方式的不同123.專業(yè)人才的要求不同建筑智能化系統(tǒng)以微電子技術(shù)為主體的特點(diǎn)，使得傳統(tǒng)的建筑行業(yè)從原來的土建和機(jī)電設(shè)備領(lǐng)域，擴(kuò)展到電子技術(shù)，增加了許多傳統(tǒng)的建筑行業(yè)中不需考慮、或者考慮甚少的通信、自動化、信息技術(shù)等專業(yè)，而且更加深化了多工種的關(guān)聯(lián)協(xié)調(diào)。這樣就對物業(yè)管理的人才結(jié)構(gòu)提出了多工種、復(fù)合型的新要求。1713.專業(yè)人才的要求不同134.智能化系統(tǒng)對物業(yè)管理帶來的變化智能化系統(tǒng)的物業(yè)管理工作帶來的顯著好處是把原來傳統(tǒng)的機(jī)房現(xiàn)場的隱性檢查轉(zhuǎn)變成為遠(yuǎn)程的實(shí)時監(jiān)控。這不僅大大減輕了物業(yè)管理人員的工作強(qiáng)度，而且提供了物業(yè)管理人員及時了解設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行趨勢、預(yù)測設(shè)備故障的新手段，提高了應(yīng)變速度。1724.智能化系統(tǒng)對物業(yè)管理帶來的變化149.2.3智能建筑物業(yè)管理的目標(biāo)建筑物業(yè)管理將實(shí)現(xiàn)以下的管理目標(biāo)：創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境；發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值；使物業(yè)盡可能保值、增值。1739.2.3智能建筑物業(yè)管理的目標(biāo)建筑物業(yè)管理將實(shí)現(xiàn)以下的管理9.2.4智能建筑物業(yè)管理的內(nèi)容智能建筑物業(yè)管理內(nèi)容，不但包括原傳統(tǒng)物業(yè)管理等內(nèi)容，即日常管理、清潔綠化、安全保衛(wèi)、設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)，也增加了新的管理內(nèi)容，如固定資產(chǎn)管理，租賃業(yè)務(wù)管理，同時賦予日常管理、安全保衛(wèi)、設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)新的管理內(nèi)容和方式。1749.2.4智能建筑物業(yè)管理的內(nèi)容智能建筑物業(yè)管理內(nèi)容，不但包經(jīng)營管理功能（1）收支管理。經(jīng)營現(xiàn)狀及收支管理，稅金管理。（2）預(yù)算管理。維護(hù)、檢修、清掃、保養(yǎng)等的人工費(fèi)，材料、設(shè)備、用品消耗預(yù)算。（3）委托契約管理。維修、安保、清掃等從業(yè)人員與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間的契約管理。（4）促進(jìn)管理。租賃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)、電話費(fèi)、公益費(fèi)（走廊照明、空調(diào)等）。（5）訂、退契約管理。租住戶與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間訂、退契約的管理。175經(jīng)營管理功能172.運(yùn)行管理功能（1）設(shè)備運(yùn)行管理。（2）設(shè)備維修管理。（3）設(shè)施布局管理。（4）運(yùn)行管理。（5）環(huán)境衛(wèi)生管理。（6）安全管理。（7）垃圾處理管理。（8）停車場管理等。

1762.運(yùn)行管理功能183.用戶出租、服務(wù)管理功能（1）公共設(shè)施使用預(yù)約。會議室、庫房、展廳、多功能大廳等日程預(yù)定計劃管理。（2）時間外空調(diào)及照明申請。規(guī)定時間外空調(diào)、照明的使用申請管理。（3）OA服務(wù)。PC機(jī)、傳真機(jī)、文字處理機(jī)等的公共服務(wù)、利用狀況管理。（4）無現(xiàn)金服務(wù)。自動售貨機(jī)、市場、餐廳等使用智能卡的結(jié)算管理等。1773.用戶出租、服務(wù)管理功能199.3建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行

與維護(hù)管理建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)管理是確保建筑智能化系統(tǒng)“長治久安”的基礎(chǔ)和保證，是擴(kuò)展和提升服務(wù)功能的前提。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了要具有較高的專業(yè)技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)功能外，還必須建立一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計劃以其細(xì)致周全的崗位責(zé)任制和交接班制度。1789.3建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行

與維護(hù)管理建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行9.3.1設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理是保證設(shè)備正常運(yùn)行和完好率的重要環(huán)節(jié)，其管理的主要內(nèi)容包括：制定系統(tǒng)操作規(guī)程、操作員責(zé)任界面、交接班制度等。1799.3.1設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理是保證設(shè)備正常運(yùn)行和完好系統(tǒng)操作規(guī)程制定系統(tǒng)操作規(guī)程的目的是為了保證設(shè)備和系統(tǒng)的正常運(yùn)行，達(dá)到設(shè)備最佳的性能和體現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計目標(biāo)，同時規(guī)范設(shè)備和系統(tǒng)運(yùn)行時的基本操作要求，正確的操作是保證設(shè)備完好的重要基礎(chǔ)。智能建筑設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行時的操作規(guī)程，通常包括以下的幾個內(nèi)容：180系統(tǒng)操作規(guī)程22（1）操作員進(jìn)入系統(tǒng)，輸入操作者編號和密碼。（2）通過圖形方式檢索設(shè)備運(yùn)行狀況的操作。（3）設(shè)定設(shè)備故障報警或撤銷報警。（4）設(shè)備報警信息和確認(rèn)。（5）設(shè)備手動方式的控制和調(diào)節(jié)。181（1）操作員進(jìn)入系統(tǒng)，輸入操作者編號和密碼。23（6）控制程序的手動方式執(zhí)行。（7）設(shè)備運(yùn)行時間的累計。（8）設(shè)備預(yù)防性維護(hù)提示。（9）設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計報表的打印。（10）操作員交班時，退出系統(tǒng)的操作。（11）操作員填寫和簽署值班日志。182（6）控制程序的手動方式執(zhí)行。242.操作員責(zé)任界面操作員的責(zé)任界面主要包括設(shè)備運(yùn)行和報警信息的確認(rèn)與處理。設(shè)備運(yùn)行和報警信息確認(rèn)與處理是指系統(tǒng)處于正常運(yùn)行時，監(jiān)控管理計算機(jī)（CRT）顯示系統(tǒng)總圖，當(dāng)發(fā)生設(shè)備故障報警或運(yùn)行狀態(tài)過限報警，CRT上立即彈出故障設(shè)備位置圖或設(shè)備運(yùn)行圖，操作員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)（例如30s內(nèi)）完成對該設(shè)備報警點(diǎn)確認(rèn)；1832.操作員責(zé)任界面25操作員在CRT圖形上確認(rèn)報警點(diǎn)后，應(yīng)立即通知工程維修部門進(jìn)行檢修。操作員并將該設(shè)備報警點(diǎn)的有關(guān)報警內(nèi)容填入值班日志，其內(nèi)容包括：報警點(diǎn)地址編號、報警時間、確認(rèn)時間、報警狀態(tài)（故障或過限）、復(fù)核結(jié)論。184操作員在CRT圖形上確認(rèn)報警點(diǎn)后，應(yīng)立即通知3.交接班制度操作員在交接班時，交接人員應(yīng)退出自己所監(jiān)控管理的計算機(jī)，接班人員以自己的編號和密碼進(jìn)入自己所監(jiān)管的計算機(jī)，保衛(wèi)部門和工程管理部門將按進(jìn)入系統(tǒng)操作員的編號來進(jìn)行系統(tǒng)和設(shè)備的安全管理；以便必要時進(jìn)行查證。1853.交接班制度279.3.2設(shè)備維護(hù)管理設(shè)備維護(hù)管理是為了使設(shè)備運(yùn)行保持正常水平。正常水平是指按照設(shè)備出廠時的技術(shù)指標(biāo)規(guī)定達(dá)到的主要性能和能力水平或是根據(jù)使用要求所規(guī)定的主要達(dá)到的水平。設(shè)備維護(hù)管理主要分為故障性維修和預(yù)防性維護(hù)兩類，如圖8-1所示。1869.3.2設(shè)備維護(hù)管理設(shè)備維護(hù)管理是為了使設(shè)備運(yùn)行保持正常圖8-1設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類圖187圖8-1設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類圖29故障性維修設(shè)備或系統(tǒng)器材由于外界原因和產(chǎn)品質(zhì)量問題造成意外事故而使設(shè)備和系統(tǒng)器材損壞，這種緊急維修裝備故障性維修。通常故障性維修在迅速診斷設(shè)備器材的故障部位后，采用備品備件的方式來進(jìn)行更換，使得設(shè)備和系統(tǒng)在盡可能短的時間內(nèi)恢復(fù)正常運(yùn)行。188故障性維修302.預(yù)防性維護(hù)加強(qiáng)設(shè)備和系統(tǒng)的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，從經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)上看是合算的。通過對設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，可以延長設(shè)備使用年限和運(yùn)行完好率，推遲需要大量資金的更新翻修的時間，提高智能建筑設(shè)備的利用率和使用價值、從設(shè)備的性能角度來看，通過與預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)可以使設(shè)備長期保持運(yùn)轉(zhuǎn)正常，設(shè)備性能不會迅速減弱或損壞，從而可以避免發(fā)生重大設(shè)備故障。1892.預(yù)防性維護(hù)31預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)建立在計劃和時間表的基礎(chǔ)上，在設(shè)備使用期內(nèi)進(jìn)行定期保養(yǎng)和檢測，防止設(shè)備和系統(tǒng)器材可能發(fā)生的故障和損壞，同時定期預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)也要和日常維護(hù)保養(yǎng)相結(jié)合，一旦發(fā)生潛在的故障前兆就應(yīng)該及時進(jìn)行保養(yǎng)，對于一些小故障也不能輕易地放過。預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)也包括改良性維護(hù)，改良性維護(hù)是指對設(shè)備和系統(tǒng)的更新和改造提升，從而保證設(shè)備和系統(tǒng)能夠不斷地滿足智能建筑功能的需求。190預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)建立在計劃和時間表的基礎(chǔ)上，在9.4智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)概述隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜，傳統(tǒng)的人工管理方式已不能適應(yīng)。只有利用計算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理，特別是網(wǎng)絡(luò)化管理，才能適應(yīng)智能建筑物業(yè)管理的需求，才可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。物業(yè)管理系統(tǒng)能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時的管理信息，大大提高物業(yè)管理部門的管理效率和質(zhì)量。1919.4智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)概述隨著我國