土地增值稅新申報表納稅人培訓(xùn)課件

文件依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部分稅種申報表的通知》（稅總發(fā)〔2019〕114號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2019〕309號）文件依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部分稅種申報表的通知1土地增值稅納稅申報表的演進(jìn)過程《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅納稅申報表>的通知》（國稅發(fā)〔2019〕090號）——項目登記表、表一、表二。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國稅發(fā)〔2019〕132號）主表下分設(shè)“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”“銷售普通住宅”“銷售非普通住宅”三個明細(xì)表。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）表格樣式延續(xù)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈全國縣級稅務(wù)機關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范（1.0版）〉相關(guān)表證單書的通知》（稅總發(fā)〔2019〕109號）。《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好財產(chǎn)和行為稅各稅種統(tǒng)一納稅申報表后續(xù)工作的通知》（稅總發(fā)〔2019〕120號）。項目登記表、預(yù)征表、房地產(chǎn)企業(yè)清算表、非房地產(chǎn)企業(yè)申報表《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部稅種申報表的通知》（稅總發(fā)〔2019〕114號文）:七張申報表《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2019〕309號）。土地增值稅納稅申報表的演進(jìn)過程《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增2新納稅申報表的基本特點申報表數(shù)量多、分類明確表格邏輯性突出新納稅申報表的基本特點申報表數(shù)量多、分類明確3申報表特點-數(shù)量多，分類明確《土地增值稅項目登記表》《表一（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）》《表二（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》《表三（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》《表四（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）》《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表》《表五（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）》《表六（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）》《表七（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）》申報表特點-數(shù)量多，分類明確《土地增值稅項目登記表》4申報表特點-邏輯性突出從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（表一、二、四、五）

《土地增值稅項目登記表》為強制性填報，是表一、二、四前置程序。表一是表二的前置程序表二是表五的前置程序表二、表五是表四的前置程序非從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人（表三、六、七）申報表特點-邏輯性突出從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（表一、二、四、5申報表變化概覽1、土地增值稅項目登記預(yù)征、清算、尾盤銷售的前提，分項目進(jìn)行申報2、房源登記舊房和土地轉(zhuǎn)讓的前提3、三種房產(chǎn)類型（即三分法）：普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)4、三種收入：貨幣收入、實物收入及其他收入、視同銷售收入5、增加“代收費用”欄申報表變化概覽1、土地增值稅項目登記6從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人一般流程從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人一般流程7《土地增值稅項目登記表》《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（國稅發(fā)〔2019〕090號）《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（粵地稅發(fā)〔2019〕127號）法律依據(jù)：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。《土地增值稅項目登記表》《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納8《土地增值稅項目登記表》適用對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用填報時間：納稅人房地產(chǎn)項目立項后或者取得開工許可后填報；預(yù)征時填報。（由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅認(rèn)定為按月定期申報，因此每月進(jìn)行申報）同時提交：土地使用權(quán)受讓合同、房產(chǎn)銷售合同（銷控表）金三系統(tǒng)以及電子稅務(wù)廳操作：項目登記：土地增值稅項目登記內(nèi)容變更：土地增值稅項目登記附實例~《土地增值稅項目登記表》適用對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用9《土地增值稅項目登記表》重要概念：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人參考問題：何為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人？按經(jīng)營范圍？還是按實際經(jīng)營行為？注意事項：項目確定應(yīng)科學(xué)界定一經(jīng)登記，即貫穿預(yù)征、清算和尾盤等環(huán)節(jié)太細(xì)分:增加項目申報和賬務(wù)處理工作量

無法滿足分期項目合并清算，只能再新增項目

具體劃分建議納稅人與稅收管理員充分溝通《土地增值稅項目登記表》重要概念：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人10表一（項目預(yù)征）表一（項目預(yù)征）11表一（項目預(yù)征）前置條件：稅種認(rèn)定（通過稅種認(rèn)定征收子目帶出預(yù)征率）同時提交：《土地增值稅項目登記表》及相關(guān)資料表一（項目預(yù)征）前置條件：12分三個類型預(yù)征分為三個品目：普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)普通住宅：保障性住房、普通住宅非普通住宅：超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅其他類型房地產(chǎn)：商業(yè)用房、辦公用房、車位（庫）、其他清晰易懂、方便計劃財務(wù)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)、便于定向調(diào)整預(yù)征率分三個類型預(yù)征分為三個品目：普通住宅、非普通住宅、其他類型房13預(yù)征是否可用通用申報功能？電子稅務(wù)廳是否仍可用通用申報功能？

通用申報目前仍可以預(yù)征申報，但通用申報未關(guān)聯(lián)項目編號，后期清算申報表無法自動帶出已預(yù)繳數(shù)據(jù)，因此，省局準(zhǔn)備關(guān)閉通用申報預(yù)征功能。預(yù)征是否可用通用申報功能？電子稅務(wù)廳是否仍可用通用申報功能？14表一（項目預(yù)征）預(yù)征是否仍可用原來的兩分法？2019年7月7日起，預(yù)征時應(yīng)嚴(yán)格按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)三個類型填列表一（項目預(yù)征）預(yù)征是否仍可用原來的兩分法？15表二（項目清算）流程：申報受理——申報審核——申報結(jié)果發(fā)放新增內(nèi)容：1、增加合計列、總可售面積、已售面積2、增加減免稅信息采集行數(shù)，以適應(yīng)可能享受多項減免稅政策的情況。3、10個附表（下拉選擇填寫，與主表沒有關(guān)聯(lián)）表二（項目清算）流程：16表二（項目清算）增加“代收費用”欄次：財稅字〔2019〕48號對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。表二（項目清算）增加“代收費用”欄次：17表二（項目清算）注意事項：1、一個項目只能申報一次2、申報表稅款所屬期填寫規(guī)則：項目預(yù)征開始起，稅務(wù)機關(guān)規(guī)定（通知）申報期限的最后一日止（應(yīng)清算項目達(dá)到清算條件起90天的最后一日/可清算項目稅務(wù)機關(guān)通知書送達(dá)起90天的最后一日）。3、系統(tǒng)所屬期自動帶出規(guī)則：立項時間起，當(dāng)期止。所屬期內(nèi)項目預(yù)征數(shù)自動帶出。4、“總可售面積”必須大于等于“自用和出租面積”和“已售面積”之和。表二（項目清算）注意事項：18表二（項目清算）注意事項5、“收入”不含增值稅，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”不填增值稅。6、不單獨計算利息支出的，“利息支出”欄填“0”。7、先做優(yōu)惠備案，才能點選（例如：普通住宅增值率不超過20%）8、保存后產(chǎn)生應(yīng)征數(shù)據(jù)，根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)（清算）稅種核定繳款期限征收滯納金。表二（項目清算）注意事項19表二（項目清算）表二（項目清算）20表二（項目清算）清算時適用兩分法還是三分法：

本次新申報表啟用后，系統(tǒng)已經(jīng)從預(yù)征環(huán)節(jié)開始要求執(zhí)行三分法口徑。

2019年7月7日后受理的清算申報，適用三分法。

2019年7月7日前受理的清算申報，適用兩分法。表二（項目清算）清算時適用兩分法還是三分法：21土地增值稅清算申報審核前置條件：表二已申報流程：審核——制作文書——推送辦結(jié)一個人審批，建議走完紙質(zhì)審核流程后再走系統(tǒng)流程。注意事項：1、審核調(diào)整只能填寫總數(shù)，不能填寫明細(xì)。2、下發(fā)結(jié)論前可以更正申報或清算核定3、審核同意，審定數(shù)調(diào)整，錄入限繳日期，制作審核通知一：清算結(jié)論，但沒有項目面積等明細(xì)情況。4、審核不同意，可以制作審核通知二：告知進(jìn)行核定征收。5、審核保存后，不產(chǎn)生應(yīng)征數(shù)，納稅人根據(jù)文書進(jìn)行變更申報。土地增值稅清算申報審核前置條件：22土地增值稅清算申報審核土地增值稅清算申報審核23表四（清算后尾盤銷售）前置條件：項目已在表二或表五清算申報同時填報：《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表》注意事項1、扣除項目合計通過《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表》計算。2、各類型“扣除項目金額合計”應(yīng)為附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表”中對應(yīng)的該類型扣除項目金額合計數(shù)額。3、減免備案4、清算申報后的預(yù)征數(shù)帶入已繳表四（清算后尾盤銷售）前置條件：24尾盤銷售扣除項目明細(xì)表法律依據(jù)：

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積尾盤銷售扣除項目明細(xì)表法律依據(jù)：25尾盤銷售扣除項目明細(xì)表注意事項：1、項目總可售面積、清算時已售面積、清算后剩余可售面積，都已在清算時確定。2、分房產(chǎn)類型進(jìn)行計算，并非統(tǒng)一計算3、總面積或已售面積要一一對應(yīng)尾盤銷售扣除項目明細(xì)表注意事項：26尾盤銷售扣除項目明細(xì)表注意事項：4、是否扣除本次轉(zhuǎn)讓稅金目前各地有兩種計算方式，第一種按照清算時的單位成本費用*本次轉(zhuǎn)讓面積，第二種剔除清算時允許扣除的稅金后的單位成本費用，加本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。第一種方式更符合法律依據(jù)，營改增后更簡便。考慮到政策延續(xù)性，2019年7月7日前產(chǎn)生的尾盤，仍可按原有方式處理；2019年7月7日后產(chǎn)生的尾盤，統(tǒng)一按第一種方式處理；實例：第一種、第二種、核定征收尾盤銷售扣除項目明細(xì)表注意事項：27核定征收核定征收28土地增值稅清算核定前置條件：受理清算申報或依職權(quán)發(fā)起核定方式：核定征收率、核定開發(fā)成本（測算）流程：核定申請——審批——終審——結(jié)果發(fā)放——結(jié)束土地增值稅清算核定前置條件：29核定征收相關(guān)政策核定方式一：核定成本。187號文“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除?！笔【智逅阋?guī)程“符合核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書，對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，通過向國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素對項目情況進(jìn)行評估，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議，核定稅額后，報上一級稅務(wù)機關(guān)備案，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。”核定方式二：定率征收。（肇慶市基本不適用）核定征收相關(guān)政策核定方式一：核定成本。187號文“前期工程30土地增值稅清算核定注意事項1、分3種房產(chǎn)類型核定，也能滿足不分類型的情況。2、核定征收率不得低于預(yù)征申報時的預(yù)征率（系統(tǒng)）。3、核定征收率不得低于法律規(guī)定的下限（5%6%）。4、系統(tǒng)設(shè)置可以享受稅收減免。5、已繳稅額不自動帶出，沒有限制。6、若操作錯誤，可重復(fù)核定，表五帶出最后一次核定結(jié)果。土地增值稅清算核定注意事項31表五（項目清算核定）前置條件：“土地增值稅清算核定”任務(wù)流程完成稅務(wù)機關(guān)已向納稅人出具核定文書同時提交：稅務(wù)機關(guān)出具的核定文書注意事項：表二、表五申報可同時存在。表五（項目清算核定）前置條件：32舊房轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)讓33土地增值稅清算核定土地增值稅清算核定34表三（舊房轉(zhuǎn)讓）前置條件：房源登記注意事項：1、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途且已達(dá)到主管稅務(wù)機關(guān)舊房界定標(biāo)準(zhǔn)后，又將該舊房對外出售的，可適用本表。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓購置的房產(chǎn)，也適用。3、一個房產(chǎn)填報一表。4、“購房發(fā)票金額”，區(qū)分以下情形填寫：提供營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額填寫；提供增值稅專用發(fā)票的，按發(fā)票所載金額與不允許抵扣進(jìn)項稅額合計金額數(shù)填寫；提供增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額數(shù)填寫。5、“房產(chǎn)交易申報”界面仍可申報。表三（舊房轉(zhuǎn)讓）前置條件：35舊房轉(zhuǎn)讓核定舊房轉(zhuǎn)讓核定36表七（舊房轉(zhuǎn)讓核定）前置條件：稅種認(rèn)定其他稅種核定（依職權(quán)）注意事項：1、只能選擇房源信息，不能申報土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（核定）2、結(jié)果只按“其他稅種核定（依職權(quán)）”錄入的結(jié)果輸出，與填寫數(shù)據(jù)沒有邏輯關(guān)系。表七（舊房轉(zhuǎn)讓核定）前置條件：37表六（在建工程、土地轉(zhuǎn)讓）注意事項1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（非核定）適用本表。2、已做清算申報的項目不能申報3、在建工程整體轉(zhuǎn)讓選擇“土地增值稅項目”；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓選擇“土地稅源”。表六（在建工程、土地轉(zhuǎn)讓）注意事項38關(guān)于申報表描述的特別提示：無論申報表如何描述，其前提都是為落實現(xiàn)行政策服務(wù)。例如：1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售已自用、已出租、已辦證房產(chǎn)是否可以適用表3申報？2、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未實質(zhì)進(jìn)入開發(fā)的土地使用權(quán)適用哪個申報表？3、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓工業(yè)房產(chǎn)適用哪個申報表？4、房地產(chǎn)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用哪個申報表？房地產(chǎn)項目和非房地產(chǎn)項目。關(guān)于申報表描述的特別提示：無論申報表如何描述，其前提都是為落39ENDEND40土地增值稅新申報表納稅人培訓(xùn)課件41文件依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部分稅種申報表的通知》（稅總發(fā)〔2019〕114號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2019〕309號）文件依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部分稅種申報表的通知42土地增值稅納稅申報表的演進(jìn)過程《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅納稅申報表>的通知》（國稅發(fā)〔2019〕090號）——項目登記表、表一、表二?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國稅發(fā)〔2019〕132號）主表下分設(shè)“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”“銷售普通住宅”“銷售非普通住宅”三個明細(xì)表?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）表格樣式延續(xù)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈全國縣級稅務(wù)機關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范（1.0版）〉相關(guān)表證單書的通知》（稅總發(fā)〔2019〕109號）。《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好財產(chǎn)和行為稅各稅種統(tǒng)一納稅申報表后續(xù)工作的通知》（稅總發(fā)〔2019〕120號）。項目登記表、預(yù)征表、房地產(chǎn)企業(yè)清算表、非房地產(chǎn)企業(yè)申報表《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部稅種申報表的通知》（稅總發(fā)〔2019〕114號文）:七張申報表《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2019〕309號）。土地增值稅納稅申報表的演進(jìn)過程《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增43新納稅申報表的基本特點申報表數(shù)量多、分類明確表格邏輯性突出新納稅申報表的基本特點申報表數(shù)量多、分類明確44申報表特點-數(shù)量多，分類明確《土地增值稅項目登記表》《表一（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）》《表二（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》《表三（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》《表四（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）》《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表》《表五（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）》《表六（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）》《表七（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）》申報表特點-數(shù)量多，分類明確《土地增值稅項目登記表》45申報表特點-邏輯性突出從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（表一、二、四、五）

《土地增值稅項目登記表》為強制性填報，是表一、二、四前置程序。表一是表二的前置程序表二是表五的前置程序表二、表五是表四的前置程序非從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人（表三、六、七）申報表特點-邏輯性突出從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（表一、二、四、46申報表變化概覽1、土地增值稅項目登記預(yù)征、清算、尾盤銷售的前提，分項目進(jìn)行申報2、房源登記舊房和土地轉(zhuǎn)讓的前提3、三種房產(chǎn)類型（即三分法）：普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)4、三種收入：貨幣收入、實物收入及其他收入、視同銷售收入5、增加“代收費用”欄申報表變化概覽1、土地增值稅項目登記47從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人一般流程從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人一般流程48《土地增值稅項目登記表》《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（國稅發(fā)〔2019〕090號）《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（粵地稅發(fā)〔2019〕127號）法律依據(jù)：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。《土地增值稅項目登記表》《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納49《土地增值稅項目登記表》適用對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用填報時間：納稅人房地產(chǎn)項目立項后或者取得開工許可后填報；預(yù)征時填報。（由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅認(rèn)定為按月定期申報，因此每月進(jìn)行申報）同時提交：土地使用權(quán)受讓合同、房產(chǎn)銷售合同（銷控表）金三系統(tǒng)以及電子稅務(wù)廳操作：項目登記：土地增值稅項目登記內(nèi)容變更：土地增值稅項目登記附實例~《土地增值稅項目登記表》適用對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用50《土地增值稅項目登記表》重要概念：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人參考問題：何為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人？按經(jīng)營范圍？還是按實際經(jīng)營行為？注意事項：項目確定應(yīng)科學(xué)界定一經(jīng)登記，即貫穿預(yù)征、清算和尾盤等環(huán)節(jié)太細(xì)分:增加項目申報和賬務(wù)處理工作量

無法滿足分期項目合并清算，只能再新增項目

具體劃分建議納稅人與稅收管理員充分溝通《土地增值稅項目登記表》重要概念：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人51表一（項目預(yù)征）表一（項目預(yù)征）52表一（項目預(yù)征）前置條件：稅種認(rèn)定（通過稅種認(rèn)定征收子目帶出預(yù)征率）同時提交：《土地增值稅項目登記表》及相關(guān)資料表一（項目預(yù)征）前置條件：53分三個類型預(yù)征分為三個品目：普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)普通住宅：保障性住房、普通住宅非普通住宅：超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅其他類型房地產(chǎn)：商業(yè)用房、辦公用房、車位（庫）、其他清晰易懂、方便計劃財務(wù)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)、便于定向調(diào)整預(yù)征率分三個類型預(yù)征分為三個品目：普通住宅、非普通住宅、其他類型房54預(yù)征是否可用通用申報功能？電子稅務(wù)廳是否仍可用通用申報功能？

通用申報目前仍可以預(yù)征申報，但通用申報未關(guān)聯(lián)項目編號，后期清算申報表無法自動帶出已預(yù)繳數(shù)據(jù)，因此，省局準(zhǔn)備關(guān)閉通用申報預(yù)征功能。預(yù)征是否可用通用申報功能？電子稅務(wù)廳是否仍可用通用申報功能？55表一（項目預(yù)征）預(yù)征是否仍可用原來的兩分法？2019年7月7日起，預(yù)征時應(yīng)嚴(yán)格按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)三個類型填列表一（項目預(yù)征）預(yù)征是否仍可用原來的兩分法？56表二（項目清算）流程：申報受理——申報審核——申報結(jié)果發(fā)放新增內(nèi)容：1、增加合計列、總可售面積、已售面積2、增加減免稅信息采集行數(shù)，以適應(yīng)可能享受多項減免稅政策的情況。3、10個附表（下拉選擇填寫，與主表沒有關(guān)聯(lián)）表二（項目清算）流程：57表二（項目清算）增加“代收費用”欄次：財稅字〔2019〕48號對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。表二（項目清算）增加“代收費用”欄次：58表二（項目清算）注意事項：1、一個項目只能申報一次2、申報表稅款所屬期填寫規(guī)則：項目預(yù)征開始起，稅務(wù)機關(guān)規(guī)定（通知）申報期限的最后一日止（應(yīng)清算項目達(dá)到清算條件起90天的最后一日/可清算項目稅務(wù)機關(guān)通知書送達(dá)起90天的最后一日）。3、系統(tǒng)所屬期自動帶出規(guī)則：立項時間起，當(dāng)期止。所屬期內(nèi)項目預(yù)征數(shù)自動帶出。4、“總可售面積”必須大于等于“自用和出租面積”和“已售面積”之和。表二（項目清算）注意事項：59表二（項目清算）注意事項5、“收入”不含增值稅，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”不填增值稅。6、不單獨計算利息支出的，“利息支出”欄填“0”。7、先做優(yōu)惠備案，才能點選（例如：普通住宅增值率不超過20%）8、保存后產(chǎn)生應(yīng)征數(shù)據(jù)，根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)（清算）稅種核定繳款期限征收滯納金。表二（項目清算）注意事項60表二（項目清算）表二（項目清算）61表二（項目清算）清算時適用兩分法還是三分法：

本次新申報表啟用后，系統(tǒng)已經(jīng)從預(yù)征環(huán)節(jié)開始要求執(zhí)行三分法口徑。

2019年7月7日后受理的清算申報，適用三分法。

2019年7月7日前受理的清算申報，適用兩分法。表二（項目清算）清算時適用兩分法還是三分法：62土地增值稅清算申報審核前置條件：表二已申報流程：審核——制作文書——推送辦結(jié)一個人審批，建議走完紙質(zhì)審核流程后再走系統(tǒng)流程。注意事項：1、審核調(diào)整只能填寫總數(shù)，不能填寫明細(xì)。2、下發(fā)結(jié)論前可以更正申報或清算核定3、審核同意，審定數(shù)調(diào)整，錄入限繳日期，制作審核通知一：清算結(jié)論，但沒有項目面積等明細(xì)情況。4、審核不同意，可以制作審核通知二：告知進(jìn)行核定征收。5、審核保存后，不產(chǎn)生應(yīng)征數(shù)，納稅人根據(jù)文書進(jìn)行變更申報。土地增值稅清算申報審核前置條件：63土地增值稅清算申報審核土地增值稅清算申報審核64表四（清算后尾盤銷售）前置條件：項目已在表二或表五清算申報同時填報：《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表》注意事項1、扣除項目合計通過《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表》計算。2、各類型“扣除項目金額合計”應(yīng)為附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表”中對應(yīng)的該類型扣除項目金額合計數(shù)額。3、減免備案4、清算申報后的預(yù)征數(shù)帶入已繳表四（清算后尾盤銷售）前置條件：65尾盤銷售扣除項目明細(xì)表法律依據(jù)：

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積尾盤銷售扣除項目明細(xì)表法律依據(jù)：66尾盤銷售扣除項目明細(xì)表注意事項：1、項目總可售面積、清算時已售面積、清算后剩余可售面積，都已在清算時確定。2、分房產(chǎn)類型進(jìn)行計算，并非統(tǒng)一計算3、總面積或已售面積要一一對應(yīng)尾盤銷售扣除項目明細(xì)表注意事項：67尾盤銷售扣除項目明細(xì)表注意事項：4、是否扣除本次轉(zhuǎn)讓稅金目前各地有兩種計算方式，第一種按照清算時的單位成本費用*本次轉(zhuǎn)讓面積，第二種剔除清算時允許扣除的稅金后的單位成本費用，加本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。第一種方式更符合法律依據(jù)，營改增后更簡便。考慮到政策延續(xù)性，2019年7月7日前產(chǎn)生的尾盤，仍可按原有方式處理；2019年7月7日后產(chǎn)生的尾盤，統(tǒng)一按第一種方式處理；實例：第一種、第二種、核定征收尾盤銷售扣除項目明細(xì)表注意事項：68核定征收核定征收69土地增值稅清算核定前置條件：受理清算申報或依職權(quán)發(fā)起核定方式：核定征收率、核定開發(fā)成本（測算）流程：核定申請——審批——終審——結(jié)果發(fā)放——結(jié)束土地增值稅清算核定前置條件：70核定征收相關(guān)政策核定方式一：核定成本。187號文“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除?！笔【智逅阋?guī)程“符合核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書，對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，通過向國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素對項目情況進(jìn)行評估，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議，核定稅額后，報上一級稅務(wù)機關(guān)備案，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或