北京市昌平區(qū)蓬萊溫泉科藝園可行性研究報(bào)告課件

**地產(chǎn)昌平蓬萊溫泉科藝園可行性研究報(bào)告

2007年10月19日

**地產(chǎn)昌平蓬萊溫泉科藝園可行性研究報(bào)告1第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目2宗地位置

地理位置：—北京昌平區(qū)—小湯山溫榆河畔—緊鄰麥卡倫地項(xiàng)目北側(cè)—北京太陽(yáng)城項(xiàng)目南側(cè)宗地位置地理位置：3

項(xiàng)目四至：—東以北亞花園東路（規(guī)劃中）為界，鄰國(guó)家商務(wù)部培訓(xùn)中心—南靠北七家二號(hào)路（規(guī)劃中）—西至立湯路（中有綠化隔離帶相隔）—北臨北京太陽(yáng)城南路（現(xiàn)狀路）道路交通：十分便捷—主要道路西有立湯路、北距北六環(huán)路1公里—距亞運(yùn)村18公里—距城市輕軌終點(diǎn)站7公里—距首都機(jī)場(chǎng)10公里北側(cè)道路（北京太陽(yáng)城南路）西側(cè)道路（立湯路自行車道）北側(cè)道路（北京太陽(yáng)城南路）西側(cè)道路（立湯路自行車道）4周邊現(xiàn)有配套

醫(yī)院：—小湯山醫(yī)院、北京太陽(yáng)城醫(yī)院（北京市醫(yī)療定點(diǎn)醫(yī)院）、王府中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（三級(jí)甲等）學(xué)校：—匯佳私立學(xué)校、景山學(xué)校寄宿分校、北京市商業(yè)學(xué)校商業(yè)：—北七家建材市場(chǎng)、華普超市、亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)其它：—九華山莊、富來(lái)宮溫泉山莊、天野度假村、龍脈溫泉城、小湯山會(huì)議中心等北京太陽(yáng)城醫(yī)院北京太陽(yáng)城小湯山會(huì)議中心匯佳私立學(xué)校周邊現(xiàn)有配套醫(yī)院：北京太陽(yáng)城醫(yī)院北京太陽(yáng)城小湯山會(huì)議中心匯佳5宗地現(xiàn)狀

地形：—宗地形狀大致呈長(zhǎng)方形—南北短、東西長(zhǎng)地勢(shì)：—地勢(shì)平坦，無(wú)拆遷—已具備七通一平條件地貌：—宗地內(nèi)現(xiàn)種有莊稼—堆放著用于園林造景的天然石料—已完成兩眼溫泉的鉆探，水溫57度—另有梨樹(shù)果園30余畝—30多米高的槐楊林成樹(shù)3000多棵—幾十畝魚(yú)塘宗地現(xiàn)狀地形：6用地規(guī)劃指標(biāo)

用地技術(shù)指標(biāo)總用地面積63.47公頃建設(shè)用地面積50.99公頃代征綠地用地面積5.338公頃代征道路用地面積7.142公頃建筑技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總建筑面積約51萬(wàn)平方米容積率≤1建筑高度控制≤18米車位機(jī)動(dòng)車1輛/戶、自行車1輛/戶用地規(guī)劃指標(biāo)用地技術(shù)指標(biāo)總用地面積63.47公頃建設(shè)用地面積7項(xiàng)目背景

項(xiàng)目權(quán)屬：北京蓬萊物業(yè)開(kāi)發(fā)中心公司資質(zhì)：1995年登記注冊(cè)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為四級(jí)注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，總資產(chǎn)5.43億元，凈資產(chǎn)4.1億元以往業(yè)績(jī)：開(kāi)發(fā)蓬萊公寓、蓬萊苑別墅宗地取得：2006年9月18日通過(guò)招投標(biāo)方式在北京市國(guó)土資源局昌平分局取得本項(xiàng)目用地使用權(quán)，并于2006年11月1日簽訂正式合同（京地出（合）字（2006）第635號(hào)）土地成本：3.397521億元，折合樓面地價(jià)：667元/平方米付款進(jìn)度：已付1.897521億，余款1.5億未付項(xiàng)目背景項(xiàng)目權(quán)屬：北京蓬萊物業(yè)開(kāi)發(fā)中心8第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目9北京別墅市場(chǎng)概況（2007年1-8月）1-8月份北京別墅套數(shù)銷供比為1.96:1，去年同期別墅套數(shù)銷供比為1.60:1；別墅市場(chǎng)仍表現(xiàn)為供不應(yīng)求，供求差距進(jìn)一步拉大。1-8月別墅銷售主要集中于昌平、朝陽(yáng)、大興三大行政區(qū)域，銷售套數(shù)分別為1076套、730套、719套，占成交總量的59.27%。2007年1-8月北京別墅市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)不穩(wěn)，7、8月持續(xù)上漲

；環(huán)比分別上漲8.87%、1.71%

。北京別墅市場(chǎng)概況（2007年1-8月）1-8月份北京別墅套數(shù)10區(qū)域市場(chǎng)概況隸屬區(qū)域：宗地位于北京三大別墅區(qū)之一的奧北別墅區(qū)奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū)香山別墅區(qū)北京近80%別墅區(qū)域范圍：以湯立路為主線，亞運(yùn)村——六環(huán)路附近區(qū)域特點(diǎn)：先天的優(yōu)美環(huán)境——小湯山溫泉，溫榆河后天的奧運(yùn)契機(jī)——基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套六環(huán)以內(nèi)六環(huán)外圍第一居所為主第二居所比例上升具有良好居住氛圍的成熟別墅區(qū)區(qū)域市場(chǎng)概況隸屬區(qū)域：奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū)香山別墅區(qū)北京近811主要競(jìng)爭(zhēng)者——首創(chuàng)、珠江、北辰、保利，耀江，上海復(fù)地競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品形式——均為獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格水平：?jiǎn)蝺r(jià)10000-40000元/M2不等，總價(jià)為350-600萬(wàn)/套的中檔別墅和800-1200萬(wàn)/套的高檔別墅各占半壁江山更有頂級(jí)的東方普羅旺斯，單價(jià)4萬(wàn)//M2，在售存量房屋總價(jià)3600萬(wàn)/套起。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者狀況開(kāi)發(fā)商首創(chuàng)珠江北辰保利耀江上海復(fù)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目溫哥華森林壹千棟長(zhǎng)河玉墅保利?壟上東方普羅旺斯灣流匯產(chǎn)品形式獨(dú)棟別墅售價(jià)起價(jià)：820萬(wàn)/套16000元/M2單價(jià)12000元/M2總價(jià)348-610萬(wàn)/套單價(jià)10000元/M2總價(jià)：600萬(wàn)/套起價(jià)：3600萬(wàn)/套單價(jià)：40000元//M2均價(jià)：400萬(wàn)/套主要競(jìng)爭(zhēng)者——首創(chuàng)、珠江、北辰、保利，耀江，上海復(fù)地區(qū)域市場(chǎng)12區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——產(chǎn)品形式周邊樓盤產(chǎn)品形式分布獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼板樓保利壟上

長(zhǎng)河玉墅

珠江壹千棟

othervilla渡上(依水莊園)

麥卡倫地

溫哥華森林

東方普羅旺斯

北京太陽(yáng)城（含公寓）

北京洋房達(dá)華依云莊園

上成國(guó)際花園

蓬萊苑別墅

威尼斯花園(水韻風(fēng)情莊園）

湯HOUSE湯HOUSE

納帕溪谷

灣流匯

獨(dú)棟別墅

綜合產(chǎn)品產(chǎn)品形式以獨(dú)棟為主，其中16個(gè)樓盤中有10個(gè)只有獨(dú)棟，未作產(chǎn)品拆分；有產(chǎn)品拆分的6個(gè)樓盤中，產(chǎn)品最多覆蓋三種形式；5個(gè)樓盤有聯(lián)排產(chǎn)品，3個(gè)樓盤有雙拼產(chǎn)品，2個(gè)樓盤有疊拼產(chǎn)品，只有1個(gè)樓盤涉及板樓產(chǎn)品；戶型面積范圍在400～500平方米和300～400平方米的套數(shù)最集中，兩者合計(jì)的比例達(dá)到55%。區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——產(chǎn)品形式周邊樓盤產(chǎn)品形式分布獨(dú)棟聯(lián)排雙拼13區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——建筑規(guī)模建筑面積規(guī)模分布<5萬(wàn)M25-10M210-15萬(wàn)M220-25萬(wàn)M230-45萬(wàn)M2othervilla渡上(依水莊園)3.5萬(wàn)M2麥卡倫地8.2萬(wàn)M2北京洋房12.8萬(wàn)M2長(zhǎng)河玉墅20萬(wàn)M2保利壟上36萬(wàn)M2達(dá)華依云莊園3萬(wàn)M2蓬萊苑別墅9.12萬(wàn)M2湯HOUSE15萬(wàn)M2溫哥華森林22.8萬(wàn)M2珠江壹千棟41萬(wàn)M2威尼斯花園(水韻風(fēng)情莊園)7.65萬(wàn)M2灣流匯11萬(wàn)M2東方普羅旺斯22萬(wàn)M2上成國(guó)際花園40萬(wàn)M2納帕溪谷20萬(wàn)M2

獨(dú)棟別墅

綜合產(chǎn)品12周邊項(xiàng)目以中等規(guī)模為主周邊項(xiàng)目產(chǎn)品是否拆分并不以規(guī)模大小為依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——建筑規(guī)模建筑面積規(guī)模分布<5萬(wàn)M25-114區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——容積率容積率分布0.3-0.40.4-0.60.6-0.80.8-1〉1保利壟上0.39珠江壹千棟0.41威尼斯花園(水韻風(fēng)情莊園)0.68蓬萊苑別墅0.8北京洋房1.3長(zhǎng)河玉墅0.38麥卡倫地0.41湯HOUSE0.8othervilla渡上(依水莊園)0.39灣流匯0.44北京太陽(yáng)城0.8溫哥華森林0.38東方普羅旺斯0.3達(dá)華依云莊園0.3納帕溪谷0.33

獨(dú)棟別墅

綜合產(chǎn)品12周邊項(xiàng)目容積率以0.3-0.4之間為主周邊項(xiàng)目凡進(jìn)行了產(chǎn)品拆分的，容積率相對(duì)較高區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——容積率容積率分布0.3-0.40.4-015銷售情況：良好2006年，東方普羅旺斯、珠江·壹千棟等別墅銷量都在100套以上，保利壟上更是突破了200套大關(guān)；灣流匯均以期房銷售，2007年1期未封頂即已售完，2期銷售情況良好。

目前余量：多數(shù)項(xiàng)目已售完，存量不多，距離本案最近的幾個(gè)項(xiàng)目中：西側(cè)：長(zhǎng)河玉墅、渡上別墅已售完南側(cè)：麥卡倫地銷售率已達(dá)80%，僅剩余36套南側(cè)：溫哥華森林僅剩余1套價(jià)格走勢(shì)：上漲幅度大、速度快本區(qū)域別墅較之2006年價(jià)格上漲15%-30%以麥卡倫地為例，2006年5月，該項(xiàng)目單價(jià)為12000元/平方米，而截至2006年10月，該項(xiàng)目單價(jià)已升至16000元/平方米，而且在未來(lái)的幾個(gè)月里將每個(gè)月調(diào)整一次價(jià)格，以保持持續(xù)的上漲趨勢(shì)?？腿禾攸c(diǎn)：北京市區(qū)客戶占70%左右區(qū)域市場(chǎng)銷售情況銷售情況：良好區(qū)域市場(chǎng)銷售情況16項(xiàng)目周邊土地交易情況概述2006－2007年間昌平地區(qū)出讓居住用地僅4宗，占地共84.82公頃，規(guī)劃建筑面積129.36萬(wàn)平米。本項(xiàng)目所在的小湯山鎮(zhèn)地區(qū)屬于昌平土地交易熱點(diǎn)地區(qū)，在03年至04年間共出讓居住用地25宗，占地面積共388.92公頃。本部分居住用地現(xiàn)已基本形成有效供應(yīng)，消化完畢。（長(zhǎng)河玉墅、渡上、麥卡倫地、上游別墅等樓盤）本項(xiàng)目是小湯山鎮(zhèn)近期入市的唯一居住用地，且周邊無(wú)后續(xù)地塊供應(yīng)，唯一可能與之形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目是07年4月出讓的地處北七家鎮(zhèn)南部項(xiàng)目（與本案距離較遠(yuǎn)）。項(xiàng)目周邊土地交易情況概述2006－2007年間昌平地區(qū)出讓居17本案北七家地塊本案北七家地塊18項(xiàng)目地塊交易信息受讓方名稱土地位置區(qū)縣宗地面積規(guī)劃建筑面積規(guī)劃用途合同地價(jià)款平均地價(jià)宗地四至北京蓬萊物業(yè)開(kāi)發(fā)中心昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)馬坊村東南蓬萊溫泉科藝苑住宅項(xiàng)目昌平區(qū)509900.26平方米509900.26平方米住宅、商業(yè)11877.71萬(wàn)元15.53萬(wàn)元/畝即本案北京泰格經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司（曾開(kāi)發(fā)“渡上”項(xiàng)目）昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中部北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)（平坊村東舊村改造）昌平區(qū)141957.35平方米213800平方米住宅及配套公共設(shè)施47100萬(wàn)元221.19萬(wàn)元/畝東至：現(xiàn)狀連順公司西墻；南至：規(guī)劃鄭海路；西至：立湯路；北至：規(guī)劃鄭海路項(xiàng)目地塊交易信息受讓方名稱土地位置區(qū)縣宗地面積規(guī)劃建筑面積規(guī)19周邊項(xiàng)目介紹——概況周邊項(xiàng)目介紹——概況20周邊項(xiàng)目介紹——概況周邊項(xiàng)目介紹——概況21多層、高層樓盤參考小湯山區(qū)域內(nèi)并無(wú)可參考產(chǎn)品，我們參考其他地段在售的多層、高層產(chǎn)品行政區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間建筑形式戶型容積率銷售均價(jià)(￥/m2)順義金漢.綠港2005-09-24小高層60-150平1-3居

1.897000萬(wàn)科四季花城2006-10-2多層、小高層95-100平米的兩居、118-130平米的三居、150平米的花園洋房四居1.56公寓7000洋房80002U.香花畦2005-07-166-10層帶電梯118-223平3-4居大戶型1.498000藍(lán)灣2005-06-11高層、多層——1.196000昌平新龍城2005-11-26高層50-180平1-4居2.469800頂秀青溪2005-10-22小高層110-260平3-5居，5居躍層1。89500矩陣2006-4-22小高層50-60平1居，70-90平兩居1.589000多層、高層樓盤參考小湯山區(qū)域內(nèi)并無(wú)可參考產(chǎn)品，我們參考其他地22典型項(xiàng)目介紹——麥卡倫地六環(huán)內(nèi)，與本案南側(cè)一路之隔，歐洲古典風(fēng)格建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間綠化率容積率獨(dú)棟8.2萬(wàn)平2006-5-1853%0.41周邊配套中小學(xué)：匯佳私立學(xué)校、景山分校醫(yī)院：小湯山醫(yī)院、北京太陽(yáng)城醫(yī)院其他：九華山莊、富來(lái)宮溫泉山莊、天野溫泉度假村、北京電信都市溫泉度假村戶型共156棟:南區(qū)94棟；北區(qū)62棟.地上三層,地下一層售價(jià)820-1030萬(wàn)/套開(kāi)發(fā)商北京眾益家園房地產(chǎn)典型項(xiàng)目介紹——麥卡倫地六環(huán)內(nèi)，與本案南側(cè)一路之隔，歐洲古典23典型項(xiàng)目介紹——北京洋房六環(huán)內(nèi)，在本案東南方向建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間綠化率容積率疊拼板樓12.8萬(wàn)平方米2005-11-1940%1.3均價(jià)12000元/平方米銷售情況已全部售完開(kāi)發(fā)商北京置信華安房地產(chǎn)典型項(xiàng)目介紹——北京洋房六環(huán)內(nèi)，在本案東南方向建筑建筑項(xiàng)目開(kāi)24典型項(xiàng)目介紹——湯house建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間綠化率容積率聯(lián)排疊拼15萬(wàn)平2007-9-131%0.8周邊配套社區(qū)周邊配套齊全。適合旅游、度假、康復(fù)、療養(yǎng)戶型一期368戶:12棟聯(lián)排(一棟10戶)、6棟疊拼；二期約300戶。聯(lián)排地上三層，疊拼四層，面積：150-300平方米售價(jià)200-300萬(wàn)/套開(kāi)發(fā)商北京久長(zhǎng)房地產(chǎn)六環(huán)外，在本案西北方向典型項(xiàng)目介紹——湯house建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤綠化率容25典型項(xiàng)目介紹——保利?壟上建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間綠化率容積率獨(dú)棟別墅36萬(wàn)平2005-7-2448.3%0.39交通配套交通：緊鄰北六環(huán)61出口，距亞運(yùn)村僅18公里，立湯路、京昌、京承、北六環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速等便捷到達(dá)。配套：緊鄰九華山莊，綜合商場(chǎng)、郵局、銀行等。戶型社區(qū)共700棟。地上兩層、地上三層；一期（1、2、3區(qū)）共125棟，二期（6、7、8、9、10區(qū)）共300棟，三期（11-18區(qū)）。售價(jià)起價(jià)600萬(wàn)/棟開(kāi)發(fā)商保利地產(chǎn)六環(huán)外，在本案西北方向典型項(xiàng)目介紹——保利?壟上建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤綠化率容積26第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目27本案地塊SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）劣勢(shì)（W）A.項(xiàng)目位于奧北別墅區(qū)，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，交通便捷，具備成熟的別墅居住氛圍；B.毗鄰溫榆河，又有溫泉資源，生態(tài)自然條件良好；C.地塊平整體量適中，易做產(chǎn)品拆分。 A.地塊規(guī)劃路等一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀不明，有待落實(shí)；B.地塊外南側(cè)有少量高壓線，對(duì)產(chǎn)品銷售造成影響，但影響不大。奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)、5號(hào)地鐵線的開(kāi)通拉近了本案與市區(qū)的距離；房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)良好，國(guó)家限制別墅項(xiàng)目用地審批，本項(xiàng)目漲勢(shì)空間大；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目基本已售完，且綜合產(chǎn)品較少，市場(chǎng)空間大。

A.70/90政策導(dǎo)致本案在戶型設(shè)計(jì)上與客群訴求形成矛盾，增加產(chǎn)品研發(fā)困難；B.周邊已有別墅項(xiàng)目較多，雖然大多已基本售完，但競(jìng)爭(zhēng)者開(kāi)發(fā)水平普遍較高，對(duì)本案產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提出高要求。本案地塊SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）機(jī)會(huì)（O）威脅（T28第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目29本案產(chǎn)品形式定位本案條件限制容積率1.0總建面51萬(wàn)平米本案體量大考慮產(chǎn)品拆分聯(lián)排多層周邊市場(chǎng)獨(dú)棟供應(yīng)量大本案產(chǎn)品形式定位本案條件限制容積率1.0總建面51萬(wàn)平米本案30策略：成熟的別墅區(qū)域，稀缺性產(chǎn)品供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)現(xiàn)有同類項(xiàng)目本案多層9000元/平米聯(lián)排12000元/平米起價(jià)：多層10000元/平米聯(lián)排15000元/平米別墅氛圍：成熟的別墅氛圍帶來(lái)天然的區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品稀缺：周邊項(xiàng)目大多已售完國(guó)家限制別墅項(xiàng)目審批類型、售價(jià)時(shí)間、位置多層年均上漲5%聯(lián)排年均上漲7%本案價(jià)格定位策略：成熟的別墅區(qū)域，稀缺性產(chǎn)品供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)現(xiàn)有同類項(xiàng)31本案客群定位中高檔獨(dú)棟別墅20000-40000元/平米800-3600萬(wàn)/套北京市區(qū)客群通過(guò)產(chǎn)品差異導(dǎo)出客戶特征多/小高層產(chǎn)品本案聯(lián)排、多層組合9000元/平米多層10000元/平米聯(lián)排15000元/平米銷售單價(jià)銷售總價(jià)100萬(wàn)/套多層90萬(wàn)/套聯(lián)排200-300萬(wàn)/套成熟高檔社區(qū)品質(zhì)相對(duì)較低高品質(zhì)居住氛圍中高端收入經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品居住舒適北京市區(qū)中高收入客群本案客群定位中高檔獨(dú)棟別墅20000-40000元/平米8032戶型配比建議產(chǎn)品形式單位面積總面積銷售起價(jià)聯(lián)排200-300平米3.36萬(wàn)平米15000元/平方米多層85平米左右1.44萬(wàn)平米10000元/平方米商業(yè)——2.4萬(wàn)平米9000元/平方米會(huì)所——4500平米——其他——1500平米——車庫(kù)——1.37萬(wàn)平米40000元/個(gè)戶型配比建議產(chǎn)品形式單位面積總面積銷售起價(jià)聯(lián)排200-30033第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目34經(jīng)濟(jì)測(cè)算

地上建面地下建面合計(jì)可售面積合計(jì)510，000136，744646，744578，847多層336，000336，000336，000聯(lián)排144，000144，000144，000商業(yè)24，00024，00016，800其他服務(wù)設(shè)施1，5001，500會(huì)所4，5004，500車庫(kù)136，74482，047基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：平方米經(jīng)濟(jì)測(cè)算地上地下合計(jì)可售合計(jì)510，000136，74435經(jīng)濟(jì)測(cè)算總投資表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元/平方米）數(shù)量金額備注（萬(wàn)M2）（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用合計(jì)4，12051210，120含契稅，后期大市政費(fèi)用二前期費(fèi)用合計(jì)14064.679054三建筑安裝工程費(fèi)137，826多層210033.670，560聯(lián)排220014.431，680商業(yè)30001.685，040其他服務(wù)設(shè)施17000.15255會(huì)所35000.451，575地下車庫(kù)210013.6728，716四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)26064.6716，815五管理費(fèi)用

15，843按銷售收入2%計(jì)提六銷售費(fèi)用

23，765按銷售收入3%計(jì)提七財(cái)務(wù)費(fèi)用

15，865八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5.0%154，641.637，732按總建安成本計(jì)提

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資

437，021經(jīng)濟(jì)測(cè)算總投資表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額備注（萬(wàn)M2）36經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位多層均價(jià)13,264元/平米聯(lián)排均價(jià)22,361元/平米商業(yè)價(jià)格9,000元/平米車庫(kù)銷售價(jià)格4萬(wàn)元/個(gè)總投資437,022萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷售收入792,168萬(wàn)元多層銷售收入445,680萬(wàn)元聯(lián)排銷售收入321,992萬(wàn)元商業(yè)銷售收入15,120萬(wàn)元車庫(kù)銷售收入9,377萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)稅金及附加43,569萬(wàn)元土地增值稅79,850萬(wàn)元所得稅前利潤(rùn)231,727萬(wàn)元所得稅57,932萬(wàn)元稅后利潤(rùn)173,795萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量173,795萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位多層均價(jià)13,264元/平37經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位參考標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期(年)4年

項(xiàng)目銷售期(年)3年

銷售凈利潤(rùn)173,795萬(wàn)元銷售凈利潤(rùn)率21.94%

銷售毛利率49.83%

稅后內(nèi)部收益率29.19%

經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位參考標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期(年)38經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷售凈利潤(rùn)率敏感性分析銷售凈利潤(rùn)率

樓面地價(jià)（元/平米）

21.94%90008500800075007000650060005500500045004000銷售起價(jià)（元/平米）8500-12.96%-7.85%-3.69%-0.11%3.41%6.94%9.80%12.00%14.18%16.33%18.44%9000-7.74%-3.66%-0.24%3.13%6.50%9.42%11.53%13.62%15.68%17.72%19.73%9500-3.63%-0.36%2.87%6.09%9.08%11.11%13.10%15.09%17.05%18.98%20.89%10000-0.47%2.63%5.71%8.76%10.71%12.63%14.54%16.43%18.30%20.14%21.94%105002.40%5.37%8.32%10.34%12.19%14.03%15.85%17.66%19.44%21.20%22.64%110005.05%7.90%10.00%11.79%13.56%15.32%17.06%18.78%20.49%22.10%23.29%115007.50%9.68%11.41%13.12%14.82%16.50%18.17%19.82%21.47%22.74%23.88%120009.39%11.05%12.71%14.35%15.98%17.60%19.20%20.79%22.23%23.34%24.43%1250010.72%12.33%13.91%15.50%17.06%18.62%20.15%21.68%22.83%23.89%24.94%1300011.97%13.51%15.04%16.56%18.06%19.56%21.04%22.35%23.38%24.41%25.42%1350013.13%14.61%16.09%17.55%19.00%20.44%21.87%22.90%23.90%24.89%25.87%經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷售凈利潤(rùn)率敏感性分析銷售凈樓面地價(jià)（元/平米）39經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷售凈利潤(rùn)敏感性分析銷售凈利潤(rùn)/萬(wàn)元

樓面地價(jià)（萬(wàn)元）

173,79590008500800075007000650060005500500045004000銷售起價(jià)（元/平米）8500(89,818)(54,420)(25,557)(797)23,66948,06967,93683,17598,297113,153127,7878750(73,024)(38,476)(13,639)10,95535,43159,68575,88991,039106,086120,925135,5199000(56,224)(26,564)(1,749)22,71047,19868,41883,74898,904113,876128,651143,2509250(39,515)(14,648)10,00034,46858,81176,36891,609106,762121,667136,378150,9259500(27,570)(2,728)21,75246,23068,90984,32599,471114,549129,459144,107158,6019750(15,656)9,04633,50757,94076,85692,183107,335122,336137,231151,836166,27710000(3,738)20,79545,26669,40384,805100,042115,200130,125144,956159,566173,795102508,09332,54857,02877,34892,770107,903123,013137,915152,681167,287180,3141050019,84044,30468,68085,294100,618115,765130,799145,706160,408174,960186,8331075031,59156,06377,84193,242108,476123,629138,585153,481168,135182,634193,3521100043,34967,81185,785101,196116,335131,478146,373161,204175,863189,646199,854經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷售凈利潤(rùn)敏感性分析銷售樓面地價(jià)（萬(wàn)元）173,40第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目41結(jié)論與建議本地塊交通便利，所在區(qū)域已開(kāi)發(fā)成熟本地塊平整規(guī)則，體量較大本地塊收益利潤(rùn)較好，是較為難得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本地塊意向合作者較多，建議迅速?zèng)Q策結(jié)論與建議本地塊交通便利，所在區(qū)域已開(kāi)發(fā)成熟42謝謝！2007年10月19日

北京市昌平區(qū)蓬萊溫泉科藝園可行性研究報(bào)告課件43演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！44**地產(chǎn)昌平蓬萊溫泉科藝園可行性研究報(bào)告

2007年10月19日

**地產(chǎn)昌平蓬萊溫泉科藝園可行性研究報(bào)告45第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目46宗地位置

地理位置：—北京昌平區(qū)—小湯山溫榆河畔—緊鄰麥卡倫地項(xiàng)目北側(cè)—北京太陽(yáng)城項(xiàng)目南側(cè)宗地位置地理位置：47

項(xiàng)目四至：—東以北亞花園東路（規(guī)劃中）為界，鄰國(guó)家商務(wù)部培訓(xùn)中心—南靠北七家二號(hào)路（規(guī)劃中）—西至立湯路（中有綠化隔離帶相隔）—北臨北京太陽(yáng)城南路（現(xiàn)狀路）道路交通：十分便捷—主要道路西有立湯路、北距北六環(huán)路1公里—距亞運(yùn)村18公里—距城市輕軌終點(diǎn)站7公里—距首都機(jī)場(chǎng)10公里北側(cè)道路（北京太陽(yáng)城南路）西側(cè)道路（立湯路自行車道）北側(cè)道路（北京太陽(yáng)城南路）西側(cè)道路（立湯路自行車道）48周邊現(xiàn)有配套

醫(yī)院：—小湯山醫(yī)院、北京太陽(yáng)城醫(yī)院（北京市醫(yī)療定點(diǎn)醫(yī)院）、王府中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（三級(jí)甲等）學(xué)校：—匯佳私立學(xué)校、景山學(xué)校寄宿分校、北京市商業(yè)學(xué)校商業(yè)：—北七家建材市場(chǎng)、華普超市、亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)其它：—九華山莊、富來(lái)宮溫泉山莊、天野度假村、龍脈溫泉城、小湯山會(huì)議中心等北京太陽(yáng)城醫(yī)院北京太陽(yáng)城小湯山會(huì)議中心匯佳私立學(xué)校周邊現(xiàn)有配套醫(yī)院：北京太陽(yáng)城醫(yī)院北京太陽(yáng)城小湯山會(huì)議中心匯佳49宗地現(xiàn)狀

地形：—宗地形狀大致呈長(zhǎng)方形—南北短、東西長(zhǎng)地勢(shì)：—地勢(shì)平坦，無(wú)拆遷—已具備七通一平條件地貌：—宗地內(nèi)現(xiàn)種有莊稼—堆放著用于園林造景的天然石料—已完成兩眼溫泉的鉆探，水溫57度—另有梨樹(shù)果園30余畝—30多米高的槐楊林成樹(shù)3000多棵—幾十畝魚(yú)塘宗地現(xiàn)狀地形：50用地規(guī)劃指標(biāo)

用地技術(shù)指標(biāo)總用地面積63.47公頃建設(shè)用地面積50.99公頃代征綠地用地面積5.338公頃代征道路用地面積7.142公頃建筑技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總建筑面積約51萬(wàn)平方米容積率≤1建筑高度控制≤18米車位機(jī)動(dòng)車1輛/戶、自行車1輛/戶用地規(guī)劃指標(biāo)用地技術(shù)指標(biāo)總用地面積63.47公頃建設(shè)用地面積51項(xiàng)目背景

項(xiàng)目權(quán)屬：北京蓬萊物業(yè)開(kāi)發(fā)中心公司資質(zhì)：1995年登記注冊(cè)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為四級(jí)注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，總資產(chǎn)5.43億元，凈資產(chǎn)4.1億元以往業(yè)績(jī)：開(kāi)發(fā)蓬萊公寓、蓬萊苑別墅宗地取得：2006年9月18日通過(guò)招投標(biāo)方式在北京市國(guó)土資源局昌平分局取得本項(xiàng)目用地使用權(quán)，并于2006年11月1日簽訂正式合同（京地出（合）字（2006）第635號(hào)）土地成本：3.397521億元，折合樓面地價(jià)：667元/平方米付款進(jìn)度：已付1.897521億，余款1.5億未付項(xiàng)目背景項(xiàng)目權(quán)屬：北京蓬萊物業(yè)開(kāi)發(fā)中心52第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目53北京別墅市場(chǎng)概況（2007年1-8月）1-8月份北京別墅套數(shù)銷供比為1.96:1，去年同期別墅套數(shù)銷供比為1.60:1；別墅市場(chǎng)仍表現(xiàn)為供不應(yīng)求，供求差距進(jìn)一步拉大。1-8月別墅銷售主要集中于昌平、朝陽(yáng)、大興三大行政區(qū)域，銷售套數(shù)分別為1076套、730套、719套，占成交總量的59.27%。2007年1-8月北京別墅市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)不穩(wěn)，7、8月持續(xù)上漲

；環(huán)比分別上漲8.87%、1.71%

。北京別墅市場(chǎng)概況（2007年1-8月）1-8月份北京別墅套數(shù)54區(qū)域市場(chǎng)概況隸屬區(qū)域：宗地位于北京三大別墅區(qū)之一的奧北別墅區(qū)奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū)香山別墅區(qū)北京近80%別墅區(qū)域范圍：以湯立路為主線，亞運(yùn)村——六環(huán)路附近區(qū)域特點(diǎn)：先天的優(yōu)美環(huán)境——小湯山溫泉，溫榆河后天的奧運(yùn)契機(jī)——基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套六環(huán)以內(nèi)六環(huán)外圍第一居所為主第二居所比例上升具有良好居住氛圍的成熟別墅區(qū)區(qū)域市場(chǎng)概況隸屬區(qū)域：奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū)香山別墅區(qū)北京近855主要競(jìng)爭(zhēng)者——首創(chuàng)、珠江、北辰、保利，耀江，上海復(fù)地競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品形式——均為獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格水平：?jiǎn)蝺r(jià)10000-40000元/M2不等，總價(jià)為350-600萬(wàn)/套的中檔別墅和800-1200萬(wàn)/套的高檔別墅各占半壁江山更有頂級(jí)的東方普羅旺斯，單價(jià)4萬(wàn)//M2，在售存量房屋總價(jià)3600萬(wàn)/套起。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者狀況開(kāi)發(fā)商首創(chuàng)珠江北辰保利耀江上海復(fù)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目溫哥華森林壹千棟長(zhǎng)河玉墅保利?壟上東方普羅旺斯灣流匯產(chǎn)品形式獨(dú)棟別墅售價(jià)起價(jià)：820萬(wàn)/套16000元/M2單價(jià)12000元/M2總價(jià)348-610萬(wàn)/套單價(jià)10000元/M2總價(jià)：600萬(wàn)/套起價(jià)：3600萬(wàn)/套單價(jià)：40000元//M2均價(jià)：400萬(wàn)/套主要競(jìng)爭(zhēng)者——首創(chuàng)、珠江、北辰、保利，耀江，上海復(fù)地區(qū)域市場(chǎng)56區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——產(chǎn)品形式周邊樓盤產(chǎn)品形式分布獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼板樓保利壟上

長(zhǎng)河玉墅

珠江壹千棟

othervilla渡上(依水莊園)

麥卡倫地

溫哥華森林

東方普羅旺斯

北京太陽(yáng)城（含公寓）

北京洋房達(dá)華依云莊園

上成國(guó)際花園

蓬萊苑別墅

威尼斯花園(水韻風(fēng)情莊園）

湯HOUSE湯HOUSE

納帕溪谷

灣流匯

獨(dú)棟別墅

綜合產(chǎn)品產(chǎn)品形式以獨(dú)棟為主，其中16個(gè)樓盤中有10個(gè)只有獨(dú)棟，未作產(chǎn)品拆分；有產(chǎn)品拆分的6個(gè)樓盤中，產(chǎn)品最多覆蓋三種形式；5個(gè)樓盤有聯(lián)排產(chǎn)品，3個(gè)樓盤有雙拼產(chǎn)品，2個(gè)樓盤有疊拼產(chǎn)品，只有1個(gè)樓盤涉及板樓產(chǎn)品；戶型面積范圍在400～500平方米和300～400平方米的套數(shù)最集中，兩者合計(jì)的比例達(dá)到55%。區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——產(chǎn)品形式周邊樓盤產(chǎn)品形式分布獨(dú)棟聯(lián)排雙拼57區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——建筑規(guī)模建筑面積規(guī)模分布<5萬(wàn)M25-10M210-15萬(wàn)M220-25萬(wàn)M230-45萬(wàn)M2othervilla渡上(依水莊園)3.5萬(wàn)M2麥卡倫地8.2萬(wàn)M2北京洋房12.8萬(wàn)M2長(zhǎng)河玉墅20萬(wàn)M2保利壟上36萬(wàn)M2達(dá)華依云莊園3萬(wàn)M2蓬萊苑別墅9.12萬(wàn)M2湯HOUSE15萬(wàn)M2溫哥華森林22.8萬(wàn)M2珠江壹千棟41萬(wàn)M2威尼斯花園(水韻風(fēng)情莊園)7.65萬(wàn)M2灣流匯11萬(wàn)M2東方普羅旺斯22萬(wàn)M2上成國(guó)際花園40萬(wàn)M2納帕溪谷20萬(wàn)M2

獨(dú)棟別墅

綜合產(chǎn)品12周邊項(xiàng)目以中等規(guī)模為主周邊項(xiàng)目產(chǎn)品是否拆分并不以規(guī)模大小為依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——建筑規(guī)模建筑面積規(guī)模分布<5萬(wàn)M25-158區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——容積率容積率分布0.3-0.40.4-0.60.6-0.80.8-1〉1保利壟上0.39珠江壹千棟0.41威尼斯花園(水韻風(fēng)情莊園)0.68蓬萊苑別墅0.8北京洋房1.3長(zhǎng)河玉墅0.38麥卡倫地0.41湯HOUSE0.8othervilla渡上(依水莊園)0.39灣流匯0.44北京太陽(yáng)城0.8溫哥華森林0.38東方普羅旺斯0.3達(dá)華依云莊園0.3納帕溪谷0.33

獨(dú)棟別墅

綜合產(chǎn)品12周邊項(xiàng)目容積率以0.3-0.4之間為主周邊項(xiàng)目凡進(jìn)行了產(chǎn)品拆分的，容積率相對(duì)較高區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn)——容積率容積率分布0.3-0.40.4-059銷售情況：良好2006年，東方普羅旺斯、珠江·壹千棟等別墅銷量都在100套以上，保利壟上更是突破了200套大關(guān)；灣流匯均以期房銷售，2007年1期未封頂即已售完，2期銷售情況良好。

目前余量：多數(shù)項(xiàng)目已售完，存量不多，距離本案最近的幾個(gè)項(xiàng)目中：西側(cè)：長(zhǎng)河玉墅、渡上別墅已售完南側(cè)：麥卡倫地銷售率已達(dá)80%，僅剩余36套南側(cè)：溫哥華森林僅剩余1套價(jià)格走勢(shì)：上漲幅度大、速度快本區(qū)域別墅較之2006年價(jià)格上漲15%-30%以麥卡倫地為例，2006年5月，該項(xiàng)目單價(jià)為12000元/平方米，而截至2006年10月，該項(xiàng)目單價(jià)已升至16000元/平方米，而且在未來(lái)的幾個(gè)月里將每個(gè)月調(diào)整一次價(jià)格，以保持持續(xù)的上漲趨勢(shì)?？腿禾攸c(diǎn)：北京市區(qū)客戶占70%左右區(qū)域市場(chǎng)銷售情況銷售情況：良好區(qū)域市場(chǎng)銷售情況60項(xiàng)目周邊土地交易情況概述2006－2007年間昌平地區(qū)出讓居住用地僅4宗，占地共84.82公頃，規(guī)劃建筑面積129.36萬(wàn)平米。本項(xiàng)目所在的小湯山鎮(zhèn)地區(qū)屬于昌平土地交易熱點(diǎn)地區(qū)，在03年至04年間共出讓居住用地25宗，占地面積共388.92公頃。本部分居住用地現(xiàn)已基本形成有效供應(yīng)，消化完畢。（長(zhǎng)河玉墅、渡上、麥卡倫地、上游別墅等樓盤）本項(xiàng)目是小湯山鎮(zhèn)近期入市的唯一居住用地，且周邊無(wú)后續(xù)地塊供應(yīng)，唯一可能與之形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目是07年4月出讓的地處北七家鎮(zhèn)南部項(xiàng)目（與本案距離較遠(yuǎn)）。項(xiàng)目周邊土地交易情況概述2006－2007年間昌平地區(qū)出讓居61本案北七家地塊本案北七家地塊62項(xiàng)目地塊交易信息受讓方名稱土地位置區(qū)縣宗地面積規(guī)劃建筑面積規(guī)劃用途合同地價(jià)款平均地價(jià)宗地四至北京蓬萊物業(yè)開(kāi)發(fā)中心昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)馬坊村東南蓬萊溫泉科藝苑住宅項(xiàng)目昌平區(qū)509900.26平方米509900.26平方米住宅、商業(yè)11877.71萬(wàn)元15.53萬(wàn)元/畝即本案北京泰格經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司（曾開(kāi)發(fā)“渡上”項(xiàng)目）昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中部北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)（平坊村東舊村改造）昌平區(qū)141957.35平方米213800平方米住宅及配套公共設(shè)施47100萬(wàn)元221.19萬(wàn)元/畝東至：現(xiàn)狀連順公司西墻；南至：規(guī)劃鄭海路；西至：立湯路；北至：規(guī)劃鄭海路項(xiàng)目地塊交易信息受讓方名稱土地位置區(qū)縣宗地面積規(guī)劃建筑面積規(guī)63周邊項(xiàng)目介紹——概況周邊項(xiàng)目介紹——概況64周邊項(xiàng)目介紹——概況周邊項(xiàng)目介紹——概況65多層、高層樓盤參考小湯山區(qū)域內(nèi)并無(wú)可參考產(chǎn)品，我們參考其他地段在售的多層、高層產(chǎn)品行政區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間建筑形式戶型容積率銷售均價(jià)(￥/m2)順義金漢.綠港2005-09-24小高層60-150平1-3居

1.897000萬(wàn)科四季花城2006-10-2多層、小高層95-100平米的兩居、118-130平米的三居、150平米的花園洋房四居1.56公寓7000洋房80002U.香花畦2005-07-166-10層帶電梯118-223平3-4居大戶型1.498000藍(lán)灣2005-06-11高層、多層——1.196000昌平新龍城2005-11-26高層50-180平1-4居2.469800頂秀青溪2005-10-22小高層110-260平3-5居，5居躍層1。89500矩陣2006-4-22小高層50-60平1居，70-90平兩居1.589000多層、高層樓盤參考小湯山區(qū)域內(nèi)并無(wú)可參考產(chǎn)品，我們參考其他地66典型項(xiàng)目介紹——麥卡倫地六環(huán)內(nèi)，與本案南側(cè)一路之隔，歐洲古典風(fēng)格建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間綠化率容積率獨(dú)棟8.2萬(wàn)平2006-5-1853%0.41周邊配套中小學(xué)：匯佳私立學(xué)校、景山分校醫(yī)院：小湯山醫(yī)院、北京太陽(yáng)城醫(yī)院其他：九華山莊、富來(lái)宮溫泉山莊、天野溫泉度假村、北京電信都市溫泉度假村戶型共156棟:南區(qū)94棟；北區(qū)62棟.地上三層,地下一層售價(jià)820-1030萬(wàn)/套開(kāi)發(fā)商北京眾益家園房地產(chǎn)典型項(xiàng)目介紹——麥卡倫地六環(huán)內(nèi)，與本案南側(cè)一路之隔，歐洲古典67典型項(xiàng)目介紹——北京洋房六環(huán)內(nèi)，在本案東南方向建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間綠化率容積率疊拼板樓12.8萬(wàn)平方米2005-11-1940%1.3均價(jià)12000元/平方米銷售情況已全部售完開(kāi)發(fā)商北京置信華安房地產(chǎn)典型項(xiàng)目介紹——北京洋房六環(huán)內(nèi)，在本案東南方向建筑建筑項(xiàng)目開(kāi)68典型項(xiàng)目介紹——湯house建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間綠化率容積率聯(lián)排疊拼15萬(wàn)平2007-9-131%0.8周邊配套社區(qū)周邊配套齊全。適合旅游、度假、康復(fù)、療養(yǎng)戶型一期368戶:12棟聯(lián)排(一棟10戶)、6棟疊拼；二期約300戶。聯(lián)排地上三層，疊拼四層，面積：150-300平方米售價(jià)200-300萬(wàn)/套開(kāi)發(fā)商北京久長(zhǎng)房地產(chǎn)六環(huán)外，在本案西北方向典型項(xiàng)目介紹——湯house建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤綠化率容69典型項(xiàng)目介紹——保利?壟上建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間綠化率容積率獨(dú)棟別墅36萬(wàn)平2005-7-2448.3%0.39交通配套交通：緊鄰北六環(huán)61出口，距亞運(yùn)村僅18公里，立湯路、京昌、京承、北六環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速等便捷到達(dá)。配套：緊鄰九華山莊，綜合商場(chǎng)、郵局、銀行等。戶型社區(qū)共700棟。地上兩層、地上三層；一期（1、2、3區(qū)）共125棟，二期（6、7、8、9、10區(qū)）共300棟，三期（11-18區(qū)）。售價(jià)起價(jià)600萬(wàn)/棟開(kāi)發(fā)商保利地產(chǎn)六環(huán)外，在本案西北方向典型項(xiàng)目介紹——保利?壟上建筑類型建筑面積項(xiàng)目開(kāi)盤綠化率容積70第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目71本案地塊SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）劣勢(shì)（W）A.項(xiàng)目位于奧北別墅區(qū)，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，交通便捷，具備成熟的別墅居住氛圍；B.毗鄰溫榆河，又有溫泉資源，生態(tài)自然條件良好；C.地塊平整體量適中，易做產(chǎn)品拆分。 A.地塊規(guī)劃路等一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀不明，有待落實(shí)；B.地塊外南側(cè)有少量高壓線，對(duì)產(chǎn)品銷售造成影響，但影響不大。奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)、5號(hào)地鐵線的開(kāi)通拉近了本案與市區(qū)的距離；房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)良好，國(guó)家限制別墅項(xiàng)目用地審批，本項(xiàng)目漲勢(shì)空間大；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目基本已售完，且綜合產(chǎn)品較少，市場(chǎng)空間大。

A.70/90政策導(dǎo)致本案在戶型設(shè)計(jì)上與客群訴求形成矛盾，增加產(chǎn)品研發(fā)困難；B.周邊已有別墅項(xiàng)目較多，雖然大多已基本售完，但競(jìng)爭(zhēng)者開(kāi)發(fā)水平普遍較高，對(duì)本案產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提出高要求。本案地塊SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）機(jī)會(huì)（O）威脅（T72第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目73本案產(chǎn)品形式定位本案條件限制容積率1.0總建面51萬(wàn)平米本案體量大考慮產(chǎn)品拆分聯(lián)排多層周邊市場(chǎng)獨(dú)棟供應(yīng)量大本案產(chǎn)品形式定位本案條件限制容積率1.0總建面51萬(wàn)平米本案74策略：成熟的別墅區(qū)域，稀缺性產(chǎn)品供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)現(xiàn)有同類項(xiàng)目本案多層9000元/平米聯(lián)排12000元/平米起價(jià)：多層10000元/平米聯(lián)排15000元/平米別墅氛圍：成熟的別墅氛圍帶來(lái)天然的區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品稀缺：周邊項(xiàng)目大多已售完國(guó)家限制別墅項(xiàng)目審批類型、售價(jià)時(shí)間、位置多層年均上漲5%聯(lián)排年均上漲7%本案價(jià)格定位策略：成熟的別墅區(qū)域，稀缺性產(chǎn)品供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)現(xiàn)有同類項(xiàng)75本案客群定位中高檔獨(dú)棟別墅20000-40000元/平米800-3600萬(wàn)/套北京市區(qū)客群通過(guò)產(chǎn)品差異導(dǎo)出客戶特征多/小高層產(chǎn)品本案聯(lián)排、多層組合9000元/平米多層10000元/平米聯(lián)排15000元/平米銷售單價(jià)銷售總價(jià)100萬(wàn)/套多層90萬(wàn)/套聯(lián)排200-300萬(wàn)/套成熟高檔社區(qū)品質(zhì)相對(duì)較低高品質(zhì)居住氛圍中高端收入經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品居住舒適北京市區(qū)中高收入客群本案客群定位中高檔獨(dú)棟別墅20000-40000元/平米8076戶型配比建議產(chǎn)品形式單位面積總面積銷售起價(jià)聯(lián)排200-300平米3.36萬(wàn)平米15000元/平方米多層85平米左右1.44萬(wàn)平米10000元/平方米商業(yè)——2.4萬(wàn)平米9000元/平方米會(huì)所——4500平米——其他——1500平米——車庫(kù)——1.37萬(wàn)平米40000元/個(gè)戶型配比建議產(chǎn)品形式單位面積總面積銷售起價(jià)聯(lián)排200-30077第一部分：宗地位置與宗地概況第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分：SWOT分析第四部分：定位建議第五部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六部分：結(jié)論與建議目錄第一部分：宗地位置與宗地概況目78經(jīng)濟(jì)測(cè)算

地上建面地下建面合計(jì)可售面積合計(jì)510，000136，744646，744578，847多層336，000336，000336，000聯(lián)排144，000144，000144，000商業(yè)24，00024，00016，800其他服務(wù)設(shè)施1，5001，500會(huì)所4，5004，500車庫(kù)136，74482，047基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：平方米經(jīng)濟(jì)測(cè)算地上地下合計(jì)可售合計(jì)510，000136，74479經(jīng)濟(jì)測(cè)算總投資表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元/平方米）數(shù)量金額備注（萬(wàn)M2）（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用合計(jì)4，12051210，120含契稅，后期大市政費(fèi)用二前期費(fèi)用合計(jì)14064.679054三建筑安裝工程費(fèi)137，826多層210033.670，560聯(lián)排220014.431，680商業(yè)30001.685，040其他服務(wù)設(shè)施17000.15255會(huì)所35000.451，575地下車庫(kù)210013.6728，716四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)26064.6716，815五管理費(fèi)用

15，843按銷售收入2%計(jì)提六銷售費(fèi)用

23，765按銷售收入3%計(jì)提七財(cái)務(wù)費(fèi)用

15，865八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5.0%154，641.637，732按總建安成本計(jì)提

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資

437，021經(jīng)濟(jì)測(cè)算總投資表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額備注（萬(wàn)M2）80經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位多層均價(jià)13,264元/平米聯(lián)排均價(jià)22,361元/平米商業(yè)價(jià)格9,000元/平米車庫(kù)銷售價(jià)格4萬(wàn)元/個(gè)總投資437,022萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷售收入792,168萬(wàn)元多層銷售收入445,680萬(wàn)元聯(lián)排銷售收入321,992萬(wàn)元商業(yè)銷售收入15,120萬(wàn)元車庫(kù)銷售收入9,377萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)稅金及附加43,569萬(wàn)元土地增值稅79,850萬(wàn)元所得稅前利潤(rùn)231,727萬(wàn)元所得稅57,932萬(wàn)元稅后利潤(rùn)173,795萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量173,795萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位多層均價(jià)13,264元/平81經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位參考標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期(年)4年

項(xiàng)目銷售期(年)3年

銷售凈利潤(rùn)173,795萬(wàn)元銷售凈利潤(rùn)率21.94%

銷售毛利率49.83%

稅后內(nèi)部收益率29.19%

經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位參考標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期(年)82經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷售凈利潤(rùn)率敏感性分析銷售凈利潤(rùn)率

樓面地價(jià)（元/平米）

21.94%90008500800075007000650060005500500045004000銷售起價(jià)（元/平米）8500-12.96%-7.85%-3.69%-0.11%3.41%6.94%9.80%12.00%14.18%16.33%18.44%9000-7.74%-3.66%-0.24%3.13%6.50%9.42%11.53%13.62%15.68%17.72%19.73%9500-3.63%-0.36%2.87%6.09%9.08%11.11%13.10%15.09%17.05%18.98%2