某別墅上市策劃方案課件

半山海景別墅各項(xiàng)工作進(jìn)度和制約推廣工作的因素分析1半山海景別墅各項(xiàng)工作進(jìn)度和制約推廣工作的因素分析1設(shè)計(jì)工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）別墅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及立面設(shè)計(jì)工作已完成支1線上下八棟及隔環(huán)1線相望的四棟（共12棟）別墅施工圖設(shè)計(jì)（下稱樣板區(qū)）兩棟美式別墅設(shè)計(jì)工作正在進(jìn)行當(dāng)中環(huán)境設(shè)計(jì)工作，已基本完成整個(gè)地塊的道路、公共空間和樣板區(qū)的施工圖設(shè)計(jì)，估計(jì)2000年8月底全面完成沿山路及半山入口處的環(huán)境整治委托易道進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)事宜正在探討過程當(dāng)中2設(shè)計(jì)工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）別墅的建筑規(guī)劃工程進(jìn)度整個(gè)地塊的道路、護(hù)坡及管線工程的土建施工已完成樣板區(qū)的兩棟A型別墅和兩棟C型別墅已經(jīng)封頂，屋面瓦已經(jīng)蓋完，正準(zhǔn)備安裝塑鋼窗樣板區(qū)的其余五棟框架結(jié)構(gòu)的別墅已完成土建招標(biāo)，現(xiàn)工程隊(duì)伍已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，正在開挖基礎(chǔ)土方樣板區(qū)的兩棟美式別墅已完成別墅選型，現(xiàn)正在就議價(jià)建設(shè)的問題給上級(jí)機(jī)關(guān)寫報(bào)告環(huán)境施工（設(shè)施、綠化、配景）已完成30%-40%的工程量3工程進(jìn)度整個(gè)地塊的道路、護(hù)坡及管線工程的土建施工已完成3展示工程美倫山莊的改建和新會(huì)所的建設(shè)方面，已完成兩個(gè)會(huì)所的基本功能定位和功能分布的初步建議，現(xiàn)正委托森喜設(shè)計(jì)公司制作功能平面分布的前期方案，設(shè)計(jì)公司也在接觸當(dāng)中A型和C型樣板別墅的設(shè)計(jì)工作已初步完成并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，經(jīng)過少量調(diào)整之后即可進(jìn)入施工階段4展示工程美倫山莊的改建和新會(huì)所的建設(shè)方面，已完成兩個(gè)會(huì)所的基報(bào)建工作問題：1、用地紅線與政府郊野公園紅線范圍的沖突問題；2、局部用地性質(zhì)與規(guī)劃不一致目前第1個(gè)問題已經(jīng)經(jīng)過交涉解決了，而第2個(gè)問題目前尚未解決，這樣紅線圖也就出不來(lái)紅線圖出不來(lái)——宗地圖出不來(lái)——名稱沒法申報(bào)紅線圖出不來(lái)——規(guī)劃要點(diǎn)核不了——沒法補(bǔ)交地價(jià)、簽土地合同——沒法辦《預(yù)售許可證》5報(bào)建工作問題：1、用地紅線與政府郊野公園紅線范圍的沖突問題；推廣工作已接受了一些準(zhǔn)客戶的咨詢收集了一些有意向購(gòu)房客戶的信息已與香港風(fēng)水師和一些媒體進(jìn)行交流與廣東省廣告公司簽訂了廣告代理合同已擬訂出自主設(shè)計(jì)和顧問服務(wù)的實(shí)施辦法正在讓易道公司畫半山海景別墅的環(huán)境效果圖已請(qǐng)易道喬先生與省廣告公司進(jìn)行過一次溝通已與《特區(qū)報(bào)》和易道喬先生溝通過開辟“別墅專欄”的事宜環(huán)境模型的制作已進(jìn)入接觸階段策劃中心調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，完成了《半山海景別墅上市策劃案》省廣告公司在策劃中心〈策劃案〉和相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的研究，擬訂了《半山海景別墅上市推廣策劃案》6推廣工作已接受了一些準(zhǔn)客戶的咨詢6制約推廣工作的因素產(chǎn)權(quán)地政部：名稱核準(zhǔn)與預(yù)售許可證的辦理預(yù)算采購(gòu)部、銷售部、策劃中心：別墅（或別墅地塊）定價(jià)——成本核算策劃中心展示組：樣板別墅的裝修策劃中心推廣組、設(shè)計(jì)組：樓書（畫冊(cè)、資料冊(cè)）的制作——平面效果渲染圖、環(huán)境效果渲染圖策劃中心設(shè)計(jì)組、推廣組：模型制作策劃中心推廣組、設(shè)計(jì)組：客戶參與設(shè)計(jì)的配合工作——《辦法》細(xì)化，除樣板區(qū)以外的別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)（A、B、C、G型和美式）7制約推廣工作的因素產(chǎn)權(quán)地政部：名稱核準(zhǔn)與預(yù)售許可證的辦理7制約推廣工作的因素（續(xù)）策劃中心展示組：美倫山莊的改造策劃中心展示組、工程部：新會(huì)所建設(shè)和裝飾策劃中心設(shè)計(jì)組、工程部：環(huán)境施工完成并初見成效策劃中心設(shè)計(jì)組、工程部：沿山路至半山海景別墅入口的環(huán)境設(shè)計(jì)、環(huán)境改造策劃中心推廣組、廣告公司：各種推廣手段（平面廣告、電視廣告、事件）的準(zhǔn)備銷售部、策劃中心推廣組、廣告公司：銷售人員的招選和培訓(xùn)8制約推廣工作的因素（續(xù)）策劃中心展示組：美倫山莊的改造8半山海景別墅上市策劃案招商地產(chǎn)策劃中心9半山海景別墅上市策劃案招商地產(chǎn)策劃中心9目錄第一章賣點(diǎn)——上市策劃的基礎(chǔ)第二章推廣思路第三章項(xiàng)目包裝第四章項(xiàng)目推介計(jì)劃第五章媒體組合策略第六章銷售策略10目錄第一章賣點(diǎn)——上市策劃的基礎(chǔ)10第一章賣點(diǎn)位置環(huán)境高檔片區(qū)社區(qū)配套小區(qū)配置高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)方式新突破開發(fā)商、協(xié)作單位實(shí)力11第一章賣點(diǎn)位置11位置坐落翠綠南山面臨廣闊深圳灣地理位置極其優(yōu)越——靜而不偏，動(dòng)而不喧12位置坐落翠綠南山12環(huán)境山、海間綠色走廊，自然山水，寫意情懷社區(qū)綜合環(huán)境優(yōu)秀資源稀缺難得、升值潛力巨大13環(huán)境山、海間綠色走廊，自然山水，寫意情懷13高檔片區(qū)鯨山片區(qū)概念高檔區(qū)域國(guó)際社區(qū)深圳三大別墅群落中最具優(yōu)勢(shì)14高檔片區(qū)鯨山片區(qū)概念14社區(qū)配套蛇口大配套高素質(zhì)社區(qū)人口優(yōu)越的人文環(huán)境家在蛇口，魅力無(wú)限15社區(qū)配套蛇口大配套15小區(qū)配置高標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)/全功能/雙會(huì)所大型室內(nèi)泳池信息島——智能化附送小型中央空調(diào)純凈水系統(tǒng)保姆購(gòu)物專車獨(dú)享送餐、洗衣服務(wù)16小區(qū)配置高標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)/全功能/雙會(huì)所16開發(fā)、服務(wù)方式新突破客戶自主設(shè)計(jì)專家顧問小組服務(wù)量體裁衣、度身定造彰顯個(gè)性開發(fā)方式新突破17開發(fā)、服務(wù)方式新突破客戶自主設(shè)計(jì)17發(fā)展商、協(xié)作單位實(shí)力強(qiáng)大地產(chǎn)/具豐富的別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)/產(chǎn)品推陳出新/鯨山別墅升級(jí)版名師主持環(huán)境設(shè)計(jì)/深圳第一個(gè)聘請(qǐng)境外專業(yè)立面設(shè)計(jì)公司實(shí)施立面設(shè)計(jì)的住宅項(xiàng)目/“自然天成”世紀(jì)新龐18發(fā)展商、協(xié)作單位實(shí)力強(qiáng)大地產(chǎn)/具豐富的別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)/第二章推廣思路主力客戶分類客戶群分布媒體選擇的標(biāo)準(zhǔn)信息傳播的渠道事件營(yíng)銷19第二章推廣思路主力客戶分類19主力客戶分類各類企業(yè)主企業(yè)高級(jí)管理人員證券、金融業(yè)高收入人士文化、體育、影視名人特區(qū)外高級(jí)政府官員其他高收入人士20主力客戶分類各類企業(yè)主20客戶群分布深圳（含寶安、龍崗）香港珠三角地區(qū)廣州、北京、上海等大城市21客戶群分布深圳（含寶安、龍崗）21媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)以事件營(yíng)銷為主以雜志、電視媒體為主以報(bào)紙、路牌廣告媒為輔22媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)以事件營(yíng)銷為主22信息傳播的渠道各類媒體（雜志、報(bào)刊、電視等）行業(yè)協(xié)會(huì)組織（如外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)）俱樂部（如高爾夫球會(huì)）蛇口前期開發(fā)別墅的住戶招商會(huì)23信息傳播的渠道各類媒體（雜志、報(bào)刊、電視等）23事件營(yíng)銷在香港舉辦別墅地塊招標(biāo)會(huì)大型別墅訂貨會(huì)置業(yè)顧問招聘自主設(shè)計(jì)交流會(huì)風(fēng)水講座明星音樂會(huì)“半山海景別墅杯”乒乓球明星邀請(qǐng)賽“半山海景別墅杯”高爾夫名流賽24事件營(yíng)銷在香港舉辦別墅地塊招標(biāo)會(huì)24地塊招標(biāo)會(huì)招標(biāo)地點(diǎn)：香港招標(biāo)地塊：七幅大地塊招標(biāo)時(shí)間：2000年7月10日-7月15日活動(dòng)目的：造聲勢(shì)，大型媒體跟蹤報(bào)道；樹形象，使整個(gè)別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)形象升級(jí)，為爭(zhēng)取較高銷售均價(jià)作準(zhǔn)備25地塊招標(biāo)會(huì)招標(biāo)地點(diǎn)：香港25大型別墅訂貨會(huì)時(shí)間：7月25日——7月30日地點(diǎn)：南海酒店制約因素：半山海景別墅環(huán)境模型、《畫冊(cè)》完成、專家顧問小組成立、自主設(shè)計(jì)辦法確定費(fèi)用：信息發(fā)布費(fèi)、酒店場(chǎng)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)新聞采訪：廣州日?qǐng)?bào)或南方都市報(bào)、特區(qū)報(bào)、商報(bào)等26大型別墅訂貨會(huì)時(shí)間：7月25日——7月30日26置業(yè)顧問招聘時(shí)間：6月25日—6月30日方式：在《特區(qū)報(bào)》、《南方都市報(bào)》發(fā)布招聘廣告；面試——擇優(yōu)錄取——培訓(xùn)27置業(yè)顧問招聘時(shí)間：6月25日—6月30日27自主設(shè)計(jì)交流會(huì)地點(diǎn)：公司九樓培訓(xùn)室時(shí)間：第一次交流會(huì)暫定在8月5日（星期六）參加對(duì)象：半山海景的客戶和準(zhǔn)客戶交流內(nèi)容：自主設(shè)計(jì)的范圍和條件組織人員：半山海景專家顧問小組28自主設(shè)計(jì)交流會(huì)地點(diǎn)：公司九樓培訓(xùn)室28風(fēng)水講座對(duì)象：半山海景準(zhǔn)業(yè)主內(nèi)容：家居風(fēng)水的基本知識(shí)/半山海景地塊的風(fēng)水特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)講座形式：大師講授/客戶提問/答疑/客戶向大師提出服務(wù)意向（個(gè)性服務(wù)）時(shí)間安排：客戶定貨會(huì)/業(yè)主服務(wù)會(huì)29風(fēng)水講座對(duì)象：半山海景準(zhǔn)業(yè)主29明星音樂會(huì)地點(diǎn)：明華酒店明星：有意購(gòu)買半山海景別墅的國(guó)內(nèi)外明星，招商地產(chǎn)別墅的各類明星客戶（如劉曉慶等）時(shí)間安排：2000年11月中、下旬采訪安排：南方都市報(bào)、特區(qū)報(bào)30明星音樂會(huì)地點(diǎn)：明華酒店30“半山海景別墅杯”乒乓球明星邀請(qǐng)賽地點(diǎn)：深圳體育館明星：有意購(gòu)買半山海景別墅的乒乓球明星——?jiǎng)?guó)梁、孔令輝時(shí)間安排：2000年11月初采訪安排：南方都市報(bào)、特區(qū)報(bào)、廣東衛(wèi)視體育頻道31“半山海景別墅杯”乒乓球明星邀請(qǐng)賽地點(diǎn)：深圳體育館31“半山海景別墅杯”高爾夫

名流賽合作單位：尊皇高爾夫球會(huì)時(shí)間：2000年10月中旬開始地點(diǎn)：暫定沙河高爾夫球會(huì)邀請(qǐng)參加人員：半山海景準(zhǔn)業(yè)主、社會(huì)知名人士、市政府領(lǐng)導(dǎo)配套項(xiàng)目：向半山海景別墅客戶贈(zèng)送尊皇高爾夫球會(huì)會(huì)籍或一月練習(xí)卡新聞報(bào)到：特區(qū)報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)、深圳有線電視、廣東衛(wèi)視體育頻道32“半山海景別墅杯”高爾夫

名流賽合作單位：尊皇高爾夫球會(huì)32第三章項(xiàng)目包裝環(huán)境整治環(huán)境營(yíng)造獨(dú)特的售樓環(huán)境樓盤形象廣告風(fēng)格33第三章項(xiàng)目包裝環(huán)境整治33環(huán)境整治整治對(duì)象：從沿山路開始的整個(gè)龜山谷整治手段：從沿山路開始，在道路兩旁移植大型綠化帶（含密冠大樹）整治方式：委托環(huán)境設(shè)計(jì)公司（公司已委托）整治目的：營(yíng)造別墅環(huán)境，體現(xiàn)別墅品味，提升物業(yè)檔次34環(huán)境整治整治對(duì)象：從沿山路開始的整個(gè)龜山谷34整治對(duì)象：龜山別墅的物業(yè)管理形象整治手段：協(xié)商撤換現(xiàn)龜山一、二期別墅的物業(yè)管理公司（已由新時(shí)代物業(yè)介入洽談）整治方式：新的物業(yè)管理公司以全新的形象和服務(wù)方式介入，并改善崗?fù)さ扔布O(shè)施整治目的：改善軟環(huán)境，提升形象環(huán)境整治（續(xù)）35整治對(duì)象：龜山別墅的物業(yè)管理形象環(huán)境整治（續(xù)）35環(huán)境營(yíng)造環(huán)境先行自然韻味強(qiáng)調(diào)個(gè)性在做單體時(shí)，會(huì)所、大門和綠化環(huán)境爭(zhēng)取同步進(jìn)行，周邊環(huán)境施工與樣板房裝修同步進(jìn)行整體風(fēng)格強(qiáng)調(diào)天然出雕飾，強(qiáng)調(diào)“幽、遊、勁、趣”，單棟別墅中的花圃、小品、綠化、外立面色彩、材料容許買家有一定的選擇，權(quán)，強(qiáng)調(diào)客戶參與36環(huán)境營(yíng)造環(huán)境先行在做單體時(shí)，會(huì)所、大門和綠化環(huán)境爭(zhēng)取同步進(jìn)行環(huán)境營(yíng)造（續(xù)）居住概念氣氛溫馨貴族概念文化氛圍會(huì)所的功能設(shè)計(jì)考慮游泳池、便利店等；環(huán)境設(shè)計(jì)中考慮公共交流的需要、以綠化代替圍欄；室外照明采用熱烈而柔和的燈光。著力引進(jìn)并炒作文化、體育或影藝名人入住半山海景，以這些名人的名義舉辦一些文化活動(dòng)；在售樓現(xiàn)場(chǎng)的布置、事件營(yíng)銷的開展中著力營(yíng)造文化氣氛。

37環(huán)境營(yíng)造（續(xù)）居住概念氣氛溫馨會(huì)所的功能設(shè)計(jì)考慮游泳池、便利獨(dú)特的售樓環(huán)境售樓處的起名——不叫“售樓處”，可以定名為“半山海景置業(yè)咨詢中心”、“置業(yè)中心”等售樓處的環(huán)境：安靜、清潔、整齊，氣派而不奢華；氣質(zhì)高貴、專業(yè)、謙虛的售樓人員；五星級(jí)的保安服務(wù)（如開車門、引路等）38獨(dú)特的售樓環(huán)境售樓處的起名——不叫“售樓處”，可以定名為“半樓盤形象概念入住半山海景別墅，浸潤(rùn)山海間永恒靈氣至尊生活——山海間永恒靈氣半山海景，永恒靈氣39樓盤形象概念入住半山海景別墅，浸潤(rùn)山海間永恒靈氣39廣告風(fēng)格要求表現(xiàn)自然、高貴的樓盤特質(zhì)有創(chuàng)意、大氣廣告詞具有文化內(nèi)涵，有一定的神秘感40廣告風(fēng)格要求表現(xiàn)自然、高貴的樓盤特質(zhì)40第四章項(xiàng)目推介計(jì)劃銷售準(zhǔn)備期軟性推介期訂貨會(huì)銷售期公開發(fā)售期41第四章項(xiàng)目推介計(jì)劃銷售準(zhǔn)備期41銷售準(zhǔn)備期樓盤標(biāo)志（LOGO）收集、整理、消化設(shè)計(jì)成果，找出樓盤“標(biāo)準(zhǔn)照”作為廣告標(biāo)準(zhǔn)版組織“專家顧問小組”，擬訂《顧問小組服務(wù)辦法》編寫《半山海景別墅客戶自主設(shè)計(jì)辦法》42銷售準(zhǔn)備期樓盤標(biāo)志（LOGO）42銷售準(zhǔn)備期（續(xù)）會(huì)所銷售中心的建設(shè)裝修三棟樣板別墅的建造、裝修別墅環(huán)境的施工（含入口環(huán)境整治）整個(gè)半山海景別墅模型的制作樓書的制作電視廣告的設(shè)計(jì)制作深港兩地（含碼頭）和明華入口處燈箱、廣告牌選位制作43銷售準(zhǔn)備期（續(xù)）會(huì)所銷售中心的建設(shè)裝修43銷售準(zhǔn)備—樓書制作幽游勁趣的風(fēng)格畫冊(cè)與樓書結(jié)合畫冊(cè)著重美感，樓書兼顧樓盤資料信息畫冊(cè)在2000年7月10日底之前完成，主要作為別墅招標(biāo)會(huì)和訂貨會(huì)之用，兼作資料郵寄樓書在2000年9月20日之前完成，為9月底公開發(fā)售之用44銷售準(zhǔn)備—樓書制作幽游勁趣的風(fēng)格44銷售準(zhǔn)備—模型制作樓盤整體模型，以環(huán)境設(shè)計(jì)圖為基礎(chǔ)樓盤整體模型在7月10日之前完成，服務(wù)于別墅招標(biāo)會(huì)和訂貨會(huì)3套大比例樣板別墅模型模型制作注重減少不必要的客戶誤導(dǎo)模型制作考慮光電效果注重模型承臺(tái)制作，考慮顧客舒適性要求（如增加花崗石飾面扶手）45銷售準(zhǔn)備—模型制作45

銷售準(zhǔn)備—樣板房裝修

A、B、C三種類型的樣板別墅三套全部藝術(shù)裝修，裝修風(fēng)格可分為古典型、法式浪漫型和美式現(xiàn)代型，其中至少有一套是的道的美式情調(diào)完成時(shí)間：9月20日公開發(fā)售前46

銷售準(zhǔn)備—樣板房裝修

A、B、C三種類型的樣板別墅46

銷售準(zhǔn)備—會(huì)所功能

新會(huì)所功能設(shè)置與美倫山莊的改造一并考慮，相互補(bǔ)充；兩個(gè)會(huì)所的功能設(shè)置考慮與周圍明華國(guó)際會(huì)議中心、南海酒店等公共設(shè)施的差異性兩個(gè)會(huì)所的功能要相當(dāng)齊全，建議從餐飲、娛樂、健身、休閑和生活服務(wù)等幾個(gè)方面去考慮功能設(shè)置；裝修風(fēng)格不求與別墅的風(fēng)格完全一致，但要考慮相互之間的協(xié)調(diào)47

銷售準(zhǔn)備—會(huì)所功能

新會(huì)所功能設(shè)置與美倫山莊的改造一軟性推介期吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶提供專家服務(wù)軟性廣告48軟性推介期吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶48吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶在美倫、明華、南海灑店等離半山海景別墅較近的地方舉辦幾次較高級(jí)別的研討會(huì)、培訓(xùn)班，在培訓(xùn)或研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)豎起有振撼力的半山海景展示牌聯(lián)系在下列地點(diǎn)發(fā)放《蛇口完全生活手冊(cè)》和《半山海景別墅畫冊(cè)》等資料：49吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶在美倫、明華、南海灑店等離半山海景別墅較近的地提供專家服務(wù)成立專家顧問小組收集所有有購(gòu)買半山海景別墅項(xiàng)目意向的客戶名單結(jié)合專家顧問小組，開展方案征詢、自主設(shè)計(jì)等專題會(huì)或上門服務(wù)50提供專家服務(wù)成立專家顧問小組50軟性廣告主題：別墅論壇目的：推介半山海景別墅（署名）形式：與深圳《特區(qū)報(bào)》在“房地產(chǎn)金頁(yè)”上合辦一個(gè)欄目——?jiǎng)e墅論壇51軟性廣告主題：別墅論壇51軟性廣告（續(xù)）炒作主題：中國(guó)看深圳，別墅在蛇口炒作思路：真正的別墅應(yīng)該具備的條件----深圳各別墅區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)分析----蛇口具備各項(xiàng)條件，最有可能發(fā)展出真正意義上的別墅炒作活動(dòng)：在所選媒體上開展有關(guān)蛇口環(huán)境等的系列宣傳（可兼寄資料——直郵）；刊登軟性炒作文章——聚焦蛇口——引發(fā)對(duì)蛇口高尚國(guó)際社區(qū)的向往，對(duì)“蛇口高尚別墅群”、蛇口別墅社區(qū)的優(yōu)游生活的鐘情52軟性廣告（續(xù)）炒作主題：中國(guó)看深圳，別墅在蛇口52訂貨會(huì)銷售期開發(fā)方式推介項(xiàng)目推介53訂貨會(huì)銷售期開發(fā)方式推介53開發(fā)方式推介推介思路和主題：房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的革命性變革——客戶自主設(shè)計(jì)，專家顧問服務(wù)活動(dòng)安排：在報(bào)紙紙媒體上向廣大客戶介紹參與別墅自主設(shè)計(jì)的開發(fā)方式，接受登記；半山海景置業(yè)顧問招聘，在《特區(qū)報(bào)或商報(bào)》發(fā)布招聘廣告；在南海酒店舉辦“大型別墅訂貨會(huì)”，邀請(qǐng)有意向的客戶和社會(huì)名流參加；組織專家服務(wù)小組對(duì)準(zhǔn)客戶進(jìn)行服務(wù)：54開發(fā)方式推介推介思路和主題：房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的革命性變革——客項(xiàng)目推介發(fā)布樓盤形象廣告特快專遞樓書給客戶與有信息反饋的客戶進(jìn)行預(yù)約“專家小組上門服務(wù)”開展準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)物業(yè)管理招標(biāo)和人員培訓(xùn)——襯托客戶的尊貴身份55項(xiàng)目推介發(fā)布樓盤形象廣告55公開發(fā)售期時(shí)間安排事件營(yíng)銷媒體選擇56公開發(fā)售期時(shí)間安排56時(shí)間安排預(yù)計(jì)到秋交會(huì)（2000年9月30日）時(shí)可公開發(fā)售，屆時(shí)在秋交會(huì)推出展示57時(shí)間安排預(yù)計(jì)到秋交會(huì)（2000年9月30日）時(shí)可公開發(fā)售，屆事件營(yíng)銷會(huì)所、樣板房裝修完成后，邀請(qǐng)著名書法家題字,組織現(xiàn)場(chǎng)展銷，邀請(qǐng)書法家或畫家為每位業(yè)主（已落訂）題字做畫圣誕節(jié)、春節(jié)等節(jié)假日組織業(yè)主聯(lián)歡，贈(zèng)送花籃、賀卡，業(yè)主入伙，登門恭賀與深圳尊皇高爾夫球會(huì)合作舉辦高爾夫名流賽，并組織其會(huì)員看樓，借以向潛在客戶傳達(dá)半山海景別墅的有關(guān)信息58事件營(yíng)銷會(huì)所、樣板房裝修完成后，邀請(qǐng)著名書法家題字,組織現(xiàn)場(chǎng)事件營(yíng)銷（續(xù)）邀請(qǐng)香港風(fēng)水大師在明華或南海酒店舉辦風(fēng)水講座，實(shí)地評(píng)說半山海景別墅的風(fēng)水；在專家小組中安排風(fēng)水顧問，對(duì)客戶的裝修及家俱布置提供指導(dǎo)由顧問小組舉辦客戶咨詢會(huì)59事件營(yíng)銷（續(xù)）邀請(qǐng)香港風(fēng)水大師在明華或南海酒店舉辦風(fēng)水講座，廣告安排在香港電視臺(tái)投放廣告雜志在珠江臺(tái)或廣東衛(wèi)視發(fā)布電視廣告在香港、北京、上海、廣州各參加一次房地產(chǎn)展銷會(huì)在特區(qū)報(bào)、證券時(shí)報(bào)發(fā)布2-4次形象廣告配合工程進(jìn)度及各項(xiàng)事件、活動(dòng)發(fā)布廣告日志60廣告安排在香港電視臺(tái)投放廣告雜志60第五章媒體組合策略電視媒體——為主雜志媒體——為主報(bào)刊媒體——為輔戶外媒體——作為補(bǔ)充直郵——作為補(bǔ)充61第五章媒體組合策略電視媒體——為主61電視媒體深圳有線電視臺(tái)《股海觀潮》欄目廣東衛(wèi)視體育節(jié)目62電視媒體深圳有線電視臺(tái)《股海觀潮》欄目62雜志媒體《世界經(jīng)理人文摘》——3期封底內(nèi)頁(yè)《經(jīng)理人》——6期封底《新周刊》——8期封底《深圳航空》——6期目錄前跨頁(yè)《南方航空》——《股市動(dòng)態(tài)》63雜志媒體《世界經(jīng)理人文摘》報(bào)刊媒體《中國(guó)民航報(bào)》——一個(gè)月報(bào)眼16期（20.4萬(wàn)元）《南方都市報(bào)》全省版——周1、4的1/4彩版，8次（61.4萬(wàn)元）《證券時(shí)報(bào)》《廣州日?qǐng)?bào)》64報(bào)刊媒體《中國(guó)民航報(bào)》戶外媒體蛇口港碼頭港澳碼頭機(jī)場(chǎng)深圳65戶外媒體蛇口港碼頭65資料直郵《世界經(jīng)理人文摘》名單租借——有意向客戶的直郵——自辦66資料直郵《世界經(jīng)理人文摘》名單租借——66廣告費(fèi)用平面媒體：￥.萬(wàn)電視媒體：￥.萬(wàn)戶外媒體：￥.萬(wàn)軟性炒作：￥.萬(wàn)總體廣告費(fèi)用：￥.萬(wàn)銷售工具及廣告制作費(fèi)用：￥.萬(wàn)67廣告費(fèi)用平面媒體：￥.萬(wàn)67第六章銷售策略銷售時(shí)機(jī)的選擇價(jià)格策略促銷手段68第六章銷售策略銷售時(shí)機(jī)的選擇68銷售時(shí)機(jī)——訂貨會(huì)畫冊(cè)完成環(huán)境模型完成美倫山莊改造方案效果圖沿山路及半山海景入口環(huán)境改造效果圖A、B、C型別墅效果圖69銷售時(shí)機(jī)——訂貨會(huì)畫冊(cè)完成69銷售時(shí)機(jī)——公開發(fā)售樣板區(qū)11棟別墅完工美倫山莊外立面和環(huán)境改造完工環(huán)境施工基本完成（可以分項(xiàng)：如小橋完工）售樓書完成設(shè)計(jì)制作樣板別墅裝修完成沿山路及半山入口環(huán)境改造完成特殊日：秋交會(huì)、國(guó)慶、元旦、春節(jié)70銷售時(shí)機(jī)——公開發(fā)售樣板區(qū)11棟別墅完工70價(jià)格策略全部以毛坯房定價(jià)列出每棟別墅的定價(jià)相關(guān)因素，分別定價(jià)地塊招標(biāo)會(huì)和訂貨會(huì)測(cè)試銷售樓價(jià)起價(jià)建議：￥13800元/平米A、B、C型均價(jià)建議：￥16000元/平米確定訂貨會(huì)認(rèn)購(gòu)價(jià)在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上的折扣率起點(diǎn)（建議為95折）批量推出（首批9棟），低價(jià)入市，逐步推高——折扣率按周為單位以千分之一的速度與工程進(jìn)度反向變化71價(jià)格策略全部以毛坯房定價(jià)71促銷手段免費(fèi)提供專家顧問服務(wù)免費(fèi)提供裝套餐方案或裝修咨詢招商會(huì)會(huì)籍——每位獨(dú)立式別墅客戶均可獲贈(zèng)鉆石會(huì)籍，大別墅客戶可獲贈(zèng)皇冠會(huì)籍首5位獨(dú)立別墅客戶和所有大型別墅客戶可獲贈(zèng)小型中央空調(diào)一臺(tái)深港船票優(yōu)惠證——香港買家首5位客戶可獲贈(zèng)物業(yè)管理費(fèi)12個(gè)月首5-10位客戶位客戶可獲贈(zèng)物業(yè)管理費(fèi)6個(gè)月手續(xù)費(fèi)減免——所有業(yè)主付款采用一次性、按揭（20-25年）、首付5%、免首期、2年分期付款等多種靈活方式72促銷手段免費(fèi)提供專家顧問服務(wù)72問題探討對(duì)別墅推廣而言，分成軟性推介期、訂貨會(huì)銷售期和公開發(fā)售期，是否合適？半山海景別墅的取名如何？如果在香港作招標(biāo)，如何與香港半山區(qū)聯(lián)系起來(lái)？半山海景別墅樣板區(qū)（先期建設(shè)的11棟）有框架結(jié)構(gòu)9棟和美式別墅2棟；對(duì)整個(gè)別墅區(qū)的風(fēng)格是以統(tǒng)一的立面風(fēng)格，還是百花齊放較好？73問題探討對(duì)別墅推廣而言，分成軟性推介期、訂貨會(huì)銷售期和公開發(fā)半山海景別墅各項(xiàng)工作進(jìn)度和制約推廣工作的因素分析74半山海景別墅各項(xiàng)工作進(jìn)度和制約推廣工作的因素分析1設(shè)計(jì)工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）別墅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及立面設(shè)計(jì)工作已完成支1線上下八棟及隔環(huán)1線相望的四棟（共12棟）別墅施工圖設(shè)計(jì)（下稱樣板區(qū)）兩棟美式別墅設(shè)計(jì)工作正在進(jìn)行當(dāng)中環(huán)境設(shè)計(jì)工作，已基本完成整個(gè)地塊的道路、公共空間和樣板區(qū)的施工圖設(shè)計(jì)，估計(jì)2000年8月底全面完成沿山路及半山入口處的環(huán)境整治委托易道進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)事宜正在探討過程當(dāng)中75設(shè)計(jì)工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）別墅的建筑規(guī)劃工程進(jìn)度整個(gè)地塊的道路、護(hù)坡及管線工程的土建施工已完成樣板區(qū)的兩棟A型別墅和兩棟C型別墅已經(jīng)封頂，屋面瓦已經(jīng)蓋完，正準(zhǔn)備安裝塑鋼窗樣板區(qū)的其余五棟框架結(jié)構(gòu)的別墅已完成土建招標(biāo)，現(xiàn)工程隊(duì)伍已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，正在開挖基礎(chǔ)土方樣板區(qū)的兩棟美式別墅已完成別墅選型，現(xiàn)正在就議價(jià)建設(shè)的問題給上級(jí)機(jī)關(guān)寫報(bào)告環(huán)境施工（設(shè)施、綠化、配景）已完成30%-40%的工程量76工程進(jìn)度整個(gè)地塊的道路、護(hù)坡及管線工程的土建施工已完成3展示工程美倫山莊的改建和新會(huì)所的建設(shè)方面，已完成兩個(gè)會(huì)所的基本功能定位和功能分布的初步建議，現(xiàn)正委托森喜設(shè)計(jì)公司制作功能平面分布的前期方案，設(shè)計(jì)公司也在接觸當(dāng)中A型和C型樣板別墅的設(shè)計(jì)工作已初步完成并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，經(jīng)過少量調(diào)整之后即可進(jìn)入施工階段77展示工程美倫山莊的改建和新會(huì)所的建設(shè)方面，已完成兩個(gè)會(huì)所的基報(bào)建工作問題：1、用地紅線與政府郊野公園紅線范圍的沖突問題；2、局部用地性質(zhì)與規(guī)劃不一致目前第1個(gè)問題已經(jīng)經(jīng)過交涉解決了，而第2個(gè)問題目前尚未解決，這樣紅線圖也就出不來(lái)紅線圖出不來(lái)——宗地圖出不來(lái)——名稱沒法申報(bào)紅線圖出不來(lái)——規(guī)劃要點(diǎn)核不了——沒法補(bǔ)交地價(jià)、簽土地合同——沒法辦《預(yù)售許可證》78報(bào)建工作問題：1、用地紅線與政府郊野公園紅線范圍的沖突問題；推廣工作已接受了一些準(zhǔn)客戶的咨詢收集了一些有意向購(gòu)房客戶的信息已與香港風(fēng)水師和一些媒體進(jìn)行交流與廣東省廣告公司簽訂了廣告代理合同已擬訂出自主設(shè)計(jì)和顧問服務(wù)的實(shí)施辦法正在讓易道公司畫半山海景別墅的環(huán)境效果圖已請(qǐng)易道喬先生與省廣告公司進(jìn)行過一次溝通已與《特區(qū)報(bào)》和易道喬先生溝通過開辟“別墅專欄”的事宜環(huán)境模型的制作已進(jìn)入接觸階段策劃中心調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，完成了《半山海景別墅上市策劃案》省廣告公司在策劃中心〈策劃案〉和相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的研究，擬訂了《半山海景別墅上市推廣策劃案》79推廣工作已接受了一些準(zhǔn)客戶的咨詢6制約推廣工作的因素產(chǎn)權(quán)地政部：名稱核準(zhǔn)與預(yù)售許可證的辦理預(yù)算采購(gòu)部、銷售部、策劃中心：別墅（或別墅地塊）定價(jià)——成本核算策劃中心展示組：樣板別墅的裝修策劃中心推廣組、設(shè)計(jì)組：樓書（畫冊(cè)、資料冊(cè)）的制作——平面效果渲染圖、環(huán)境效果渲染圖策劃中心設(shè)計(jì)組、推廣組：模型制作策劃中心推廣組、設(shè)計(jì)組：客戶參與設(shè)計(jì)的配合工作——《辦法》細(xì)化，除樣板區(qū)以外的別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)（A、B、C、G型和美式）80制約推廣工作的因素產(chǎn)權(quán)地政部：名稱核準(zhǔn)與預(yù)售許可證的辦理7制約推廣工作的因素（續(xù)）策劃中心展示組：美倫山莊的改造策劃中心展示組、工程部：新會(huì)所建設(shè)和裝飾策劃中心設(shè)計(jì)組、工程部：環(huán)境施工完成并初見成效策劃中心設(shè)計(jì)組、工程部：沿山路至半山海景別墅入口的環(huán)境設(shè)計(jì)、環(huán)境改造策劃中心推廣組、廣告公司：各種推廣手段（平面廣告、電視廣告、事件）的準(zhǔn)備銷售部、策劃中心推廣組、廣告公司：銷售人員的招選和培訓(xùn)81制約推廣工作的因素（續(xù)）策劃中心展示組：美倫山莊的改造8半山海景別墅上市策劃案招商地產(chǎn)策劃中心82半山海景別墅上市策劃案招商地產(chǎn)策劃中心9目錄第一章賣點(diǎn)——上市策劃的基礎(chǔ)第二章推廣思路第三章項(xiàng)目包裝第四章項(xiàng)目推介計(jì)劃第五章媒體組合策略第六章銷售策略83目錄第一章賣點(diǎn)——上市策劃的基礎(chǔ)10第一章賣點(diǎn)位置環(huán)境高檔片區(qū)社區(qū)配套小區(qū)配置高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)方式新突破開發(fā)商、協(xié)作單位實(shí)力84第一章賣點(diǎn)位置11位置坐落翠綠南山面臨廣闊深圳灣地理位置極其優(yōu)越——靜而不偏，動(dòng)而不喧85位置坐落翠綠南山12環(huán)境山、海間綠色走廊，自然山水，寫意情懷社區(qū)綜合環(huán)境優(yōu)秀資源稀缺難得、升值潛力巨大86環(huán)境山、海間綠色走廊，自然山水，寫意情懷13高檔片區(qū)鯨山片區(qū)概念高檔區(qū)域國(guó)際社區(qū)深圳三大別墅群落中最具優(yōu)勢(shì)87高檔片區(qū)鯨山片區(qū)概念14社區(qū)配套蛇口大配套高素質(zhì)社區(qū)人口優(yōu)越的人文環(huán)境家在蛇口，魅力無(wú)限88社區(qū)配套蛇口大配套15小區(qū)配置高標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)/全功能/雙會(huì)所大型室內(nèi)泳池信息島——智能化附送小型中央空調(diào)純凈水系統(tǒng)保姆購(gòu)物專車獨(dú)享送餐、洗衣服務(wù)89小區(qū)配置高標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)/全功能/雙會(huì)所16開發(fā)、服務(wù)方式新突破客戶自主設(shè)計(jì)專家顧問小組服務(wù)量體裁衣、度身定造彰顯個(gè)性開發(fā)方式新突破90開發(fā)、服務(wù)方式新突破客戶自主設(shè)計(jì)17發(fā)展商、協(xié)作單位實(shí)力強(qiáng)大地產(chǎn)/具豐富的別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)/產(chǎn)品推陳出新/鯨山別墅升級(jí)版名師主持環(huán)境設(shè)計(jì)/深圳第一個(gè)聘請(qǐng)境外專業(yè)立面設(shè)計(jì)公司實(shí)施立面設(shè)計(jì)的住宅項(xiàng)目/“自然天成”世紀(jì)新龐91發(fā)展商、協(xié)作單位實(shí)力強(qiáng)大地產(chǎn)/具豐富的別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)/第二章推廣思路主力客戶分類客戶群分布媒體選擇的標(biāo)準(zhǔn)信息傳播的渠道事件營(yíng)銷92第二章推廣思路主力客戶分類19主力客戶分類各類企業(yè)主企業(yè)高級(jí)管理人員證券、金融業(yè)高收入人士文化、體育、影視名人特區(qū)外高級(jí)政府官員其他高收入人士93主力客戶分類各類企業(yè)主20客戶群分布深圳（含寶安、龍崗）香港珠三角地區(qū)廣州、北京、上海等大城市94客戶群分布深圳（含寶安、龍崗）21媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)以事件營(yíng)銷為主以雜志、電視媒體為主以報(bào)紙、路牌廣告媒為輔95媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)以事件營(yíng)銷為主22信息傳播的渠道各類媒體（雜志、報(bào)刊、電視等）行業(yè)協(xié)會(huì)組織（如外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)）俱樂部（如高爾夫球會(huì)）蛇口前期開發(fā)別墅的住戶招商會(huì)96信息傳播的渠道各類媒體（雜志、報(bào)刊、電視等）23事件營(yíng)銷在香港舉辦別墅地塊招標(biāo)會(huì)大型別墅訂貨會(huì)置業(yè)顧問招聘自主設(shè)計(jì)交流會(huì)風(fēng)水講座明星音樂會(huì)“半山海景別墅杯”乒乓球明星邀請(qǐng)賽“半山海景別墅杯”高爾夫名流賽97事件營(yíng)銷在香港舉辦別墅地塊招標(biāo)會(huì)24地塊招標(biāo)會(huì)招標(biāo)地點(diǎn)：香港招標(biāo)地塊：七幅大地塊招標(biāo)時(shí)間：2000年7月10日-7月15日活動(dòng)目的：造聲勢(shì)，大型媒體跟蹤報(bào)道；樹形象，使整個(gè)別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)形象升級(jí)，為爭(zhēng)取較高銷售均價(jià)作準(zhǔn)備98地塊招標(biāo)會(huì)招標(biāo)地點(diǎn)：香港25大型別墅訂貨會(huì)時(shí)間：7月25日——7月30日地點(diǎn)：南海酒店制約因素：半山海景別墅環(huán)境模型、《畫冊(cè)》完成、專家顧問小組成立、自主設(shè)計(jì)辦法確定費(fèi)用：信息發(fā)布費(fèi)、酒店場(chǎng)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)新聞采訪：廣州日?qǐng)?bào)或南方都市報(bào)、特區(qū)報(bào)、商報(bào)等99大型別墅訂貨會(huì)時(shí)間：7月25日——7月30日26置業(yè)顧問招聘時(shí)間：6月25日—6月30日方式：在《特區(qū)報(bào)》、《南方都市報(bào)》發(fā)布招聘廣告；面試——擇優(yōu)錄取——培訓(xùn)100置業(yè)顧問招聘時(shí)間：6月25日—6月30日27自主設(shè)計(jì)交流會(huì)地點(diǎn)：公司九樓培訓(xùn)室時(shí)間：第一次交流會(huì)暫定在8月5日（星期六）參加對(duì)象：半山海景的客戶和準(zhǔn)客戶交流內(nèi)容：自主設(shè)計(jì)的范圍和條件組織人員：半山海景專家顧問小組101自主設(shè)計(jì)交流會(huì)地點(diǎn)：公司九樓培訓(xùn)室28風(fēng)水講座對(duì)象：半山海景準(zhǔn)業(yè)主內(nèi)容：家居風(fēng)水的基本知識(shí)/半山海景地塊的風(fēng)水特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)講座形式：大師講授/客戶提問/答疑/客戶向大師提出服務(wù)意向（個(gè)性服務(wù)）時(shí)間安排：客戶定貨會(huì)/業(yè)主服務(wù)會(huì)102風(fēng)水講座對(duì)象：半山海景準(zhǔn)業(yè)主29明星音樂會(huì)地點(diǎn)：明華酒店明星：有意購(gòu)買半山海景別墅的國(guó)內(nèi)外明星，招商地產(chǎn)別墅的各類明星客戶（如劉曉慶等）時(shí)間安排：2000年11月中、下旬采訪安排：南方都市報(bào)、特區(qū)報(bào)103明星音樂會(huì)地點(diǎn)：明華酒店30“半山海景別墅杯”乒乓球明星邀請(qǐng)賽地點(diǎn)：深圳體育館明星：有意購(gòu)買半山海景別墅的乒乓球明星——?jiǎng)?guó)梁、孔令輝時(shí)間安排：2000年11月初采訪安排：南方都市報(bào)、特區(qū)報(bào)、廣東衛(wèi)視體育頻道104“半山海景別墅杯”乒乓球明星邀請(qǐng)賽地點(diǎn)：深圳體育館31“半山海景別墅杯”高爾夫

名流賽合作單位：尊皇高爾夫球會(huì)時(shí)間：2000年10月中旬開始地點(diǎn)：暫定沙河高爾夫球會(huì)邀請(qǐng)參加人員：半山海景準(zhǔn)業(yè)主、社會(huì)知名人士、市政府領(lǐng)導(dǎo)配套項(xiàng)目：向半山海景別墅客戶贈(zèng)送尊皇高爾夫球會(huì)會(huì)籍或一月練習(xí)卡新聞報(bào)到：特區(qū)報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)、深圳有線電視、廣東衛(wèi)視體育頻道105“半山海景別墅杯”高爾夫

名流賽合作單位：尊皇高爾夫球會(huì)32第三章項(xiàng)目包裝環(huán)境整治環(huán)境營(yíng)造獨(dú)特的售樓環(huán)境樓盤形象廣告風(fēng)格106第三章項(xiàng)目包裝環(huán)境整治33環(huán)境整治整治對(duì)象：從沿山路開始的整個(gè)龜山谷整治手段：從沿山路開始，在道路兩旁移植大型綠化帶（含密冠大樹）整治方式：委托環(huán)境設(shè)計(jì)公司（公司已委托）整治目的：營(yíng)造別墅環(huán)境，體現(xiàn)別墅品味，提升物業(yè)檔次107環(huán)境整治整治對(duì)象：從沿山路開始的整個(gè)龜山谷34整治對(duì)象：龜山別墅的物業(yè)管理形象整治手段：協(xié)商撤換現(xiàn)龜山一、二期別墅的物業(yè)管理公司（已由新時(shí)代物業(yè)介入洽談）整治方式：新的物業(yè)管理公司以全新的形象和服務(wù)方式介入，并改善崗?fù)さ扔布O(shè)施整治目的：改善軟環(huán)境，提升形象環(huán)境整治（續(xù)）108整治對(duì)象：龜山別墅的物業(yè)管理形象環(huán)境整治（續(xù)）35環(huán)境營(yíng)造環(huán)境先行自然韻味強(qiáng)調(diào)個(gè)性在做單體時(shí)，會(huì)所、大門和綠化環(huán)境爭(zhēng)取同步進(jìn)行，周邊環(huán)境施工與樣板房裝修同步進(jìn)行整體風(fēng)格強(qiáng)調(diào)天然出雕飾，強(qiáng)調(diào)“幽、遊、勁、趣”，單棟別墅中的花圃、小品、綠化、外立面色彩、材料容許買家有一定的選擇，權(quán)，強(qiáng)調(diào)客戶參與109環(huán)境營(yíng)造環(huán)境先行在做單體時(shí)，會(huì)所、大門和綠化環(huán)境爭(zhēng)取同步進(jìn)行環(huán)境營(yíng)造（續(xù)）居住概念氣氛溫馨貴族概念文化氛圍會(huì)所的功能設(shè)計(jì)考慮游泳池、便利店等；環(huán)境設(shè)計(jì)中考慮公共交流的需要、以綠化代替圍欄；室外照明采用熱烈而柔和的燈光。著力引進(jìn)并炒作文化、體育或影藝名人入住半山海景，以這些名人的名義舉辦一些文化活動(dòng)；在售樓現(xiàn)場(chǎng)的布置、事件營(yíng)銷的開展中著力營(yíng)造文化氣氛。

110環(huán)境營(yíng)造（續(xù)）居住概念氣氛溫馨會(huì)所的功能設(shè)計(jì)考慮游泳池、便利獨(dú)特的售樓環(huán)境售樓處的起名——不叫“售樓處”，可以定名為“半山海景置業(yè)咨詢中心”、“置業(yè)中心”等售樓處的環(huán)境：安靜、清潔、整齊，氣派而不奢華；氣質(zhì)高貴、專業(yè)、謙虛的售樓人員；五星級(jí)的保安服務(wù)（如開車門、引路等）111獨(dú)特的售樓環(huán)境售樓處的起名——不叫“售樓處”，可以定名為“半樓盤形象概念入住半山海景別墅，浸潤(rùn)山海間永恒靈氣至尊生活——山海間永恒靈氣半山海景，永恒靈氣112樓盤形象概念入住半山海景別墅，浸潤(rùn)山海間永恒靈氣39廣告風(fēng)格要求表現(xiàn)自然、高貴的樓盤特質(zhì)有創(chuàng)意、大氣廣告詞具有文化內(nèi)涵，有一定的神秘感113廣告風(fēng)格要求表現(xiàn)自然、高貴的樓盤特質(zhì)40第四章項(xiàng)目推介計(jì)劃銷售準(zhǔn)備期軟性推介期訂貨會(huì)銷售期公開發(fā)售期114第四章項(xiàng)目推介計(jì)劃銷售準(zhǔn)備期41銷售準(zhǔn)備期樓盤標(biāo)志（LOGO）收集、整理、消化設(shè)計(jì)成果，找出樓盤“標(biāo)準(zhǔn)照”作為廣告標(biāo)準(zhǔn)版組織“專家顧問小組”，擬訂《顧問小組服務(wù)辦法》編寫《半山海景別墅客戶自主設(shè)計(jì)辦法》115銷售準(zhǔn)備期樓盤標(biāo)志（LOGO）42銷售準(zhǔn)備期（續(xù)）會(huì)所銷售中心的建設(shè)裝修三棟樣板別墅的建造、裝修別墅環(huán)境的施工（含入口環(huán)境整治）整個(gè)半山海景別墅模型的制作樓書的制作電視廣告的設(shè)計(jì)制作深港兩地（含碼頭）和明華入口處燈箱、廣告牌選位制作116銷售準(zhǔn)備期（續(xù)）會(huì)所銷售中心的建設(shè)裝修43銷售準(zhǔn)備—樓書制作幽游勁趣的風(fēng)格畫冊(cè)與樓書結(jié)合畫冊(cè)著重美感，樓書兼顧樓盤資料信息畫冊(cè)在2000年7月10日底之前完成，主要作為別墅招標(biāo)會(huì)和訂貨會(huì)之用，兼作資料郵寄樓書在2000年9月20日之前完成，為9月底公開發(fā)售之用117銷售準(zhǔn)備—樓書制作幽游勁趣的風(fēng)格44銷售準(zhǔn)備—模型制作樓盤整體模型，以環(huán)境設(shè)計(jì)圖為基礎(chǔ)樓盤整體模型在7月10日之前完成，服務(wù)于別墅招標(biāo)會(huì)和訂貨會(huì)3套大比例樣板別墅模型模型制作注重減少不必要的客戶誤導(dǎo)模型制作考慮光電效果注重模型承臺(tái)制作，考慮顧客舒適性要求（如增加花崗石飾面扶手）118銷售準(zhǔn)備—模型制作45

銷售準(zhǔn)備—樣板房裝修

A、B、C三種類型的樣板別墅三套全部藝術(shù)裝修，裝修風(fēng)格可分為古典型、法式浪漫型和美式現(xiàn)代型，其中至少有一套是的道的美式情調(diào)完成時(shí)間：9月20日公開發(fā)售前119

銷售準(zhǔn)備—樣板房裝修

A、B、C三種類型的樣板別墅46

銷售準(zhǔn)備—會(huì)所功能

新會(huì)所功能設(shè)置與美倫山莊的改造一并考慮，相互補(bǔ)充；兩個(gè)會(huì)所的功能設(shè)置考慮與周圍明華國(guó)際會(huì)議中心、南海酒店等公共設(shè)施的差異性兩個(gè)會(huì)所的功能要相當(dāng)齊全，建議從餐飲、娛樂、健身、休閑和生活服務(wù)等幾個(gè)方面去考慮功能設(shè)置；裝修風(fēng)格不求與別墅的風(fēng)格完全一致，但要考慮相互之間的協(xié)調(diào)120

銷售準(zhǔn)備—會(huì)所功能

新會(huì)所功能設(shè)置與美倫山莊的改造一軟性推介期吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶提供專家服務(wù)軟性廣告121軟性推介期吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶48吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶在美倫、明華、南海灑店等離半山海景別墅較近的地方舉辦幾次較高級(jí)別的研討會(huì)、培訓(xùn)班，在培訓(xùn)或研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)豎起有振撼力的半山海景展示牌聯(lián)系在下列地點(diǎn)發(fā)放《蛇口完全生活手冊(cè)》和《半山海景別墅畫冊(cè)》等資料：122吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶在美倫、明華、南海灑店等離半山海景別墅較近的地提供專家服務(wù)成立專家顧問小組收集所有有購(gòu)買半山海景別墅項(xiàng)目意向的客戶名單結(jié)合專家顧問小組，開展方案征詢、自主設(shè)計(jì)等專題會(huì)或上門服務(wù)123提供專家服務(wù)成立專家顧問小組50軟性廣告主題：別墅論壇目的：推介半山海景別墅（署名）形式：與深圳《特區(qū)報(bào)》在“房地產(chǎn)金頁(yè)”上合辦一個(gè)欄目——?jiǎng)e墅論壇124軟性廣告主題：別墅論壇51軟性廣告（續(xù)）炒作主題：中國(guó)看深圳，別墅在蛇口炒作思路：真正的別墅應(yīng)該具備的條件----深圳各別墅區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)分析----蛇口具備各項(xiàng)條件，最有可能發(fā)展出真正意義上的別墅炒作活動(dòng)：在所選媒體上開展有關(guān)蛇口環(huán)境等的系列宣傳（可兼寄資料——直郵）；刊登軟性炒作文章——聚焦蛇口——引發(fā)對(duì)蛇口高尚國(guó)際社區(qū)的向往，對(duì)“蛇口高尚別墅群”、蛇口別墅社區(qū)的優(yōu)游生活的鐘情125軟性廣告（續(xù)）炒作主題：中國(guó)看深圳，別墅在蛇口52訂貨會(huì)銷售期開發(fā)方式推介項(xiàng)目推介126訂貨會(huì)銷售期開發(fā)方式推介53開發(fā)方式推介推介思路和主題：房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的革命性變革——客戶自主設(shè)計(jì)，專家顧問服務(wù)活動(dòng)安排：在報(bào)紙紙媒體上向廣大客戶介紹參與別墅自主設(shè)計(jì)的開發(fā)方式，接受登記；半山海景置業(yè)顧問招聘，在《特區(qū)報(bào)或商報(bào)》發(fā)布招聘廣告；在南海酒店舉辦“大型別墅訂貨會(huì)”，邀請(qǐng)有意向的客戶和社會(huì)名流參加；組織專家服務(wù)小組對(duì)準(zhǔn)客戶進(jìn)行服務(wù)：127開發(fā)方式推介推介思路和主題：房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的革命性變革——客項(xiàng)目推介發(fā)布樓盤形象廣告特快專遞樓書給客戶與有信息反饋的客戶進(jìn)行預(yù)約“專家小組上門服務(wù)”開展準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)物業(yè)管理招標(biāo)和人員培訓(xùn)——襯托客戶的尊貴身份128項(xiàng)目推介發(fā)布樓盤形象廣告55公開發(fā)售期時(shí)間安排事件營(yíng)銷媒體選擇129公開發(fā)售期時(shí)間安排56時(shí)間安排預(yù)計(jì)到秋交會(huì)（2000年9月30日）時(shí)可公開發(fā)售，屆時(shí)在秋交會(huì)推出展示130時(shí)間安排預(yù)計(jì)到秋交會(huì)（2000年9月30日）時(shí)可公開發(fā)售，屆事件營(yíng)銷會(huì)所、樣板房裝修完成后，邀請(qǐng)著名書法家題字,組織現(xiàn)場(chǎng)展銷，邀請(qǐng)書法家或畫家為每位業(yè)主（已落訂）題字做畫圣誕節(jié)、春節(jié)等節(jié)假日組織業(yè)主聯(lián)歡，贈(zèng)送花籃、賀卡，業(yè)主入伙，登門恭賀與深圳尊皇高爾夫球會(huì)合作舉辦高爾夫名流賽，并組織其會(huì)員看樓，借以向潛在客戶傳達(dá)半山海景別墅的有關(guān)信息131事件營(yíng)銷會(huì)所、樣板房裝修完成后，邀請(qǐng)著名書法家題字,組織現(xiàn)場(chǎng)事件營(yíng)銷（續(xù)）邀請(qǐng)香港風(fēng)水大師在明華或南海酒店舉辦風(fēng)水講座，實(shí)地評(píng)說半山海景別墅的風(fēng)水；在專家小組中安排風(fēng)水顧問，對(duì)客戶的裝修及家俱布置提供指導(dǎo)由顧問小組舉辦客戶咨詢會(huì)132事件營(yíng)銷（續(xù)）邀請(qǐng)香港風(fēng)水大師在明華