XXXX年10月20日邢臺市臨城縣府前花園策劃方案課件

臨城縣府前花園策劃方案石家莊艾曼德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司二零一零年十月二十日臨城縣府前花園策劃方案石家莊艾曼德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司目錄：第一部分項目市場基礎第二部分項目概況第三部分項目營銷策略第四部分項目形象推廣目錄：第一部分項目市場基礎第一部分項目市場基礎第一部分1、臨城縣概況臨城縣地處太行山東麓，河北省西南部，北距北京市350千米、省會石家莊市78千米，南距邢臺市54千米。京廣鐵路、京珠高速、107國道切境而過。全縣總?cè)丝?9.6萬人，總面積797平方千米。轄8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，220個行政村。地勢西高東低，呈階梯狀分布，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一，平均海拔773米。1、臨城縣概況臨城縣地處太行1、臨城縣概況【行政區(qū)劃】臨城縣轄8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)：石城鄉(xiāng)、黑城鄉(xiāng)、鴨鴿營鄉(xiāng)、趙莊鄉(xiāng)、臨城鎮(zhèn)、東鎮(zhèn)鎮(zhèn)、西豎鎮(zhèn)、郝莊鎮(zhèn)。

1、臨城縣概況【行政區(qū)劃】1、臨城縣概況【基礎建設】（1）交通運輸：京廣鐵路、107國道、京深高速公路從東部切境而過，距縣城10公里。省級公路南郝線橫穿東西，平涉線縱貫南北，全縣公路里程達540公里。（2）餐飲服務：餐飲、住宿等服務業(yè)遍布全縣八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從事餐飲業(yè)120家，住宿業(yè)56家，大型超市、購物中心8家。餐飲、住宿業(yè)年接待能力50萬人。

1、臨城縣概況【基礎建設】1、臨城縣概況【風景名勝】

岐山湖，又名臨城水庫，位于邢臺市臨城縣，在崆山白云洞西南2.5公里，始建于1958年，是縣內(nèi)農(nóng)業(yè)灌溉用人工水庫，庫容量為1.76億立方米。湖水清澈無污染，水質(zhì)達國標二級。該湖具有水面開闊，湖岸線長的特點。

1、臨城縣概況【風景名勝】1、臨城縣概況【風景名勝】

號稱北方第一洞的“崆山白云洞”，是國家4A級著名風景區(qū)，“崆山”的由來，據(jù)傳是因為當有山風襲來時，整個山體會發(fā)出陣陣的轟鳴聲，所以當?shù)匕傩辗Q此山為“空山”，此洞被專家譽為“地下熔巖博物館”

1、臨城縣概況【風景名勝】2、市場營銷環(huán)境

【市場競爭態(tài)勢】臨城縣房地產(chǎn)市場目前尚處于產(chǎn)品開發(fā)階段，屬房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段；

此時房地產(chǎn)開發(fā)量小，市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面；

客戶大部分為初次置業(yè)者，對房地產(chǎn)的認識不夠，希望在面積、環(huán)境上有所提高改善，同時也表現(xiàn)出對價格的高度敏感性；

客戶表現(xiàn)出較為明顯的感性消費特征，易受一些外在的、煽情因素影響，羊群現(xiàn)象易形成；

2、市場營銷環(huán)境【市場競爭態(tài)勢】2、市場營銷環(huán)境

【營銷環(huán)境】由于受房地產(chǎn)整體開發(fā)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)營銷水平同樣處于一個初級的水平；

因地緣的關(guān)系，主要受到石家莊、邢臺房地產(chǎn)市場的影響；

現(xiàn)場包裝對客戶具有很強的吸引力，能起到項目宣傳的作用；

媒體宣傳方面，以宣傳單頁為主，電視廣告的應用不足；

2、市場營銷環(huán)境【營銷環(huán)境】2、市場營銷環(huán)境

【案例：圣景福城】

以大氣、規(guī)模的模型展示吸引客戶，起到轟動效應；

雖具規(guī)模，但位置偏遠，缺少周邊配套對項目的支撐；

唯一在售樓盤，在縣城有一定知名度；無市政供暖，市民不宜接受；雖然本項目與圣景福城的目標客戶存在一定的差異，但其的營銷手法值得學習；總體而言，該項目與本項目不存在競爭。2、市場營銷環(huán)境【案例：圣景福城】2、市場營銷環(huán)境

【結(jié)論】臨城縣房地產(chǎn)開發(fā)總體尚處于產(chǎn)品競爭的初級階段，完善產(chǎn)品自身素質(zhì)幾乎是所有樓盤的共同模式。感性消費特征為項目的營銷創(chuàng)造了較好的條件，實景展示尚未有使用，存在市場空間。同時，價格杠桿是銷售中的重要舉措。但隨著競爭的加劇，項目產(chǎn)品表面素質(zhì)將不再具備長久競爭優(yōu)勢，項目品牌及企業(yè)品牌的將是市場未來幾年的發(fā)展趨勢。2、市場營銷環(huán)境【結(jié)論】第二部分項目概況第二部分1、項目概況項目名：府前花園發(fā)展商：位置：地處府前街，臨城縣縣政府西側(cè)。建筑形式：七層帶電梯建筑總用地面積：約25畝總建筑面積：約40000平方米價格：未定1、項目概況項目名：府前花園2、項目狀況開發(fā)商的品牌在消費群體中尚未建立臨城縣縣城區(qū)域內(nèi)沒有品牌實力強大的開發(fā)商投資，同時由于現(xiàn)有地段項目多屬于中檔，消費者對于開發(fā)商的關(guān)注程度還未上升到影響購房的階段2、項目狀況開發(fā)商的品牌在消費群體中尚未建立核心：價格、環(huán)境樓宇建筑特點、開發(fā)商物業(yè)管理等消費者購樓時考慮因素我們在這一點核心上具備優(yōu)勢！！核心：價格、環(huán)境樓宇建筑特點、開發(fā)商物業(yè)管理等3、項目SWOT分析【項目優(yōu)勢】項目地處縣政府西鄰，且交通便捷；項目附近政府機關(guān)集中，企事業(yè)單位密集，升值潛力巨大；附近沿街商業(yè)氛圍十分濃厚；項目周邊購物、學校、醫(yī)院等社會資源較為豐富，社區(qū)居民生活便利。3、項目SWOT分析【項目優(yōu)勢】3、項目SWOT分析【項目劣勢】項目只有6棟多層住宅，地塊規(guī)模小，無幼兒園，社區(qū)公共配套簡單，物業(yè)服務不易保障。項目地塊小，社區(qū)內(nèi)園林綠化難以滿足居民需要。3、項目SWOT分析【項目劣勢】3、項目SWOT分析【項目機會】目前，城區(qū)內(nèi)場供應量小，為我項目入市提供了機會。今年，是“三年大變樣”的交卷年，政府在著力推進，項目所處地段也就更容易吸引和擴大目標購房人群。3、項目SWOT分析【項目機會】3、項目SWOT分析【項目威脅】今年4月份以來，國家出臺一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，引發(fā)部分有購房愿望的人士對房價下跌的預期，從而形成持幣觀望、成交萎縮的局面。更為嚴重的是，我項目的目標人群，絕大多數(shù)屬改善型住房，將受到二套房貸“首付50%,利率1.1倍”政策的限制，最終因門檻高、負擔重而影響購房熱情，延長銷售周期。3、項目SWOT分析【項目威脅】第三部分營銷策略第三部分1、項目總體營銷戰(zhàn)略【總體目標】將府前花園打造為臨城縣暢銷房地產(chǎn)品牌。中長期目標：樹立開發(fā)商在河北省的“萬科”品牌形象。前期塑造項目知名度及形象；中期價格的全面提升，實現(xiàn)利潤回報；三期項目品牌建設。1、項目總體營銷戰(zhàn)略【總體目標】1、項目總體營銷戰(zhàn)略【目標客戶】這是一群成功的人士；他們沉穩(wěn)、睿智、擁有財富和地位；他們文化素質(zhì)高，有修養(yǎng)，有生活品位，具有豐富的內(nèi)涵氣質(zhì)，代表了現(xiàn)代財智人士的新形象；同時，他們是一群理性的消費群體。1、項目總體營銷戰(zhàn)略【目標客戶】

1、項目總體營銷戰(zhàn)略【項目形象】

高尚人居領地

打造臨城縣首席高尚人文社區(qū)形成差異化競爭優(yōu)勢；該形象便于項目后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣；與項目命名“府前花園”形成很好的對應；鋪墊期發(fā)起“高尚住宅標準”，提高樓盤的競爭門檻；后期以城市房地產(chǎn)對話的形式，與中國房地產(chǎn)前沿城市康居工程形成對比，通過康居工程的國家級標準，提升項目形象高度，樹立城市一流品牌。

1、項目總體營銷戰(zhàn)略【項目形象】

1、項目總體營銷戰(zhàn)略【賣環(huán)境、賣產(chǎn)品】以項目強大的合作單位為宣傳切入點，提升項目形象檔次；通過賣場周圍的園林、建筑及模型、售樓部等，實景展示項目品質(zhì)，促成銷售；通過政府的規(guī)劃、發(fā)展前景，讓客戶對項目社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的憧憬，在市場上引起一定程度的轟動；在項目各種展示條件下，通過大氣的營銷手法及適當?shù)膬r格杠桿策略，達致項目熱銷目標。

1、項目總體營銷戰(zhàn)略【賣環(huán)境、賣產(chǎn)品】

2、推廣核心思路我們希望將府前花園的推廣變成推廣一種生活格調(diào)和生活方式。我們強調(diào)，住宅項目推廣首先應該是比生活方式和生活品味，其次才是比地段、比環(huán)境、比戶型、比價格。我們堅持靈性與理性之美兼容并蓄的廣告推廣才能深入人心。充分挖掘項目之外的資源，利用縣政府的商業(yè)價值、機會價值、身份價值、人文價值、生活價值，達到與目標客戶群體溝通的目的。

2、推廣核心思路我們希望將府前花園的推廣變成推廣一種生活格

2、推廣核心思路【整合推廣】通過“兩個重點，一條主線”的緊密配合。

2、推廣核心思路【整合推廣】

2、推廣核心思路【兩個重點】

有效的推售手段是決定項目成敗的一個關(guān)鍵第一點：媒體的有效運用針對目標客戶，逐步將不同主題的推進，強化定位配合促銷，公關(guān)傳播發(fā)布項目相關(guān)信息。第二點：促銷，實效傳播的緊密跟進重視促銷策略的短程激勵，利益引誘，分階段推出銷售利益點。

2、推廣核心思路【兩個重點】

2、推廣核心思路【一條主線】政府后院城市名郡項目具備較好的素質(zhì)，賣點突出，但其中最為明顯、最具宣傳推廣價值的為地段；本地人對項目位置具有相當高的認同度；符合“府前花園”這個項目名稱。2、推廣核心思路【一條主線】2、推廣核心思路【SLOGAN】

一個精品的誕生，是因為聚集了太多期待的目光SLOGAN——主推廣告語1、政府后院，城市名郡2、居住改變生活，觀念改變未來3、新城市、新風貌、新生活推薦SLOGAN：政府后院，城市名郡其余備選廣告語可作為后面具體廣告推廣的階段標題使用，2、推廣核心思路【SLOGAN】

一個精品的誕2、推廣核心思路【策略思路】

廣告表現(xiàn)總原則最大爭奪點：社會關(guān)注度最大關(guān)鍵點：在目標客戶群腦海中的地位最有效溝通方式:

溝通語言必須是有智慧和賦予生活形態(tài)的，一句化就是有觀點。2、推廣核心思路【策略思路】

廣3、銷售周期的設定【銷售周期】——計劃銷售12個月1、前2個月市場調(diào)研，編輯投資手冊，售樓部展示，戶外展示，售樓人員培訓，確定目標人群資料庫。2、第3個月—第4個月，推介造市，內(nèi)部認購。3、第5個月—第7個月，公開強銷。4、第8個月—第9個月,銷售過度期5、第10個月—第11個月,二次強銷售期6、第12個月,清盤3、銷售周期的設定【銷售周期】——計劃銷售12個月3、營銷活動示意圖鋪墊期板塊運動開盤樓盤解析貼心幫業(yè)活動抽獎城市對話－區(qū)域發(fā)展研討內(nèi)部認購期開盤強銷期持銷期尾盤消化期品牌提升期炒作區(qū)域，項目信息透露建立項目品質(zhì)高度形成熱銷，塑造企業(yè)形象項目品質(zhì)及企業(yè)形象提升項目品牌，企業(yè)品牌積累企業(yè)品牌提升內(nèi)部認購3、營銷活動示意圖鋪墊期板塊運動開盤樓盤解析貼心幫業(yè)活動抽獎第四部分項目形象推廣第四部分1、推廣階段的劃分任何產(chǎn)品的生命周期都是有限的，在生命周期的不同階段中，通過銷售產(chǎn)品的利潤會有所變化，企業(yè)的營銷推廣策略也應該隨著產(chǎn)品的生命周期的變化及時調(diào)整。一個房地產(chǎn)項目也不例外，他同樣也有自己的生命周期。1、推廣階段的劃分任何產(chǎn)品的1、推廣階段的劃分根據(jù)對其營銷周期的設立,整個推廣具體內(nèi)容分為以下幾個階段

第一階段:導入期第二階段:引爆期第三階段:保溫期第五階段:掃尾期1、推廣階段的劃分根據(jù)對其營銷周期的設立,整個推廣具體內(nèi)容1、推廣階段的劃分【導入期】1、階段目標——預熱市場，提高項目的知名度，使目標客戶初步了解項目情況，引導目標客戶加深對項目的關(guān)注程度，同時試探市場對項目的承接能力，積累一定的客戶。2、營銷手段——廣告、公關(guān)活動本階段以單頁的宣傳報道為主，為項目營造良好的前期市場銷售氛圍；在項目周邊建立設立戶外廣告牌、道旗，首先吸引周邊居民的關(guān)注。1、推廣階段的劃分【導入期】1、推廣階段的劃分【導入期】

3、完善樓盤現(xiàn)場包裝（1）外部環(huán)境：設立戶外廣告牌，樹立形象并起指引的作用；（2）售樓部：體現(xiàn)出溫馨氣氛簡約而不失時尚，做到情景交融；（3）現(xiàn)場路段：多布置道旗、導視牌等加強指引性；（4）工地圍墻重點包裝，要精美，圍墻內(nèi)容要體現(xiàn)出項目特色；（5）基礎銷售資料的準備（樓書、宣傳單、價目表等）。1、推廣階段的劃分【導入期】1、推廣階段的劃分【引爆期】

1、階段目標——全面包裝，鞏固項目的鮮明形象，制造轟動開盤，取得良好的開頭。積極引導目標客戶的置業(yè)心理，獲得目標客戶的認同；綜合運用多種推廣手段，對目標消費群進行有效的宣傳。2、營銷手段——廣告、公關(guān)活動、促銷活動等多種立體宣傳手段。（主要以單頁廣告為主，配以少量的促銷活動；擴大戶外廣告的設立范圍，引導更多人的注意）1、推廣階段的劃分【引爆期】1、推廣階段的劃分【引爆期】3、硬、軟廣告（1）硬性廣告：開始強勢整體導入本項目的品牌形象，通過媒體組合有效到達目標消費群。廣告訴求以理性的賣點闡述為主。（2）軟性文章：通過前一階段引導、形象導入，在社會上已經(jīng)引起一定的關(guān)注。另一方面，自從公開發(fā)售以來，前來觀看樓盤的消費者已達多少人次，發(fā)布他們對本項目的良好評價等。4、開始實行價格策略，刺激消費。1、推廣階段的劃分【引爆期】1、推廣階段的劃分【保溫期】1、階段目標——此階段是以提高銷售數(shù)量為目標，通過前階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗，作出各方面的快速調(diào)整，包括價格、促銷方法、宣傳包裝等，務求更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接前階段所建立的聲譽逐漸達成銷售目標。2、營銷手段——廣告、公關(guān)活動、促銷活動。1、推廣階段的劃分【保溫期】1、推廣階段的劃分【保溫期】3、硬、軟廣告（1）硬廣告：主要是維護本項目的形象，廣告訴求在后期逐漸由理性回歸到感性。（2）軟廣告：對外宣傳本項目已取得很好的銷售成績營造市場緊迫感。4、公關(guān)、促銷活動——其中以促銷活動為主。1、推廣階段的劃分【保溫期】1、推廣階段的劃分【掃尾期】1、階段目標——經(jīng)過近一年的市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整對策，對前期觀望客戶和新客戶、采取有針對性的優(yōu)惠政策，促使盡快成交。并利用業(yè)主網(wǎng)絡和少量的市場宣傳，使樓盤售磬。2、營銷手段——廣告、促銷活動此階段投入少量的單頁廣告，單頁廣告的宣傳內(nèi)容主要是配合促銷優(yōu)惠活動及宣傳開發(fā)商實力、樓盤銷售的良好成績，以此加深消費者對開發(fā)商的良好印象，為以后的樓盤順利開發(fā)做準備。1、推廣階段的劃分【掃尾期】影響銷售進度的因素分析

1、銷售進度是隨著工期的推進和廣告力度逐漸得到提升；2、整個市場的放盤量以及政府對于房地產(chǎn)方面的政策和整個經(jīng)濟環(huán)境也影響銷售進度；3、項目自身的開發(fā)進度也對銷售進度有相當程度的影響。影響銷售進度的因素分析完成目標之必要條件銷售是資金流程、生產(chǎn)流程的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，要確保項目的盈利、資金的快速回籠，必須要求整個工作節(jié)拍高度統(tǒng)一，各項工作貫徹全程營銷思想，來保證最后的銷售成功。1、樓盤的施工進度的保證；2、綠化進度的保證；3、現(xiàn)場售樓處形象保證；4、工地現(xiàn)場管理情況保證；5、售樓處資料制作保證；6、定價保證；7、宣傳推廣按照營銷體系執(zhí)行保證；8、營銷費用到位保證；9、銷售人員素質(zhì)保證。完成目標之必要條件銷售是資金流程、生產(chǎn)流程的銷售搭配（1）售樓部完備的硬件設施

購置辦公（洽談）桌椅、沙發(fā)、茶幾、空調(diào)、飲水機、電腦（寬帶）、電話及接待用品；設計制作沙盤、戶型模型、接待臺、形象墻、標識、展板；設計制作樓書、宣傳單頁、戶型圖（置業(yè)單）、條幅、噴繪、掛旗、手提袋、名片等宣傳品。銷售搭配（1）售樓部完備的硬件設施銷售搭配（2）專業(yè)的銷售隊伍

銷售人員具有房地產(chǎn)基本知識、國家政策法規(guī)、項目情況、營銷方案、統(tǒng)一說辭、接待流程、洽談技巧、購房合同、客戶甄別、跟蹤回訪等能力。。職責權(quán)限、工作例會、請示報告、輪流接聽接待、輪流赴外派單（接洽）、工資提成考核、客戶管理維護、作息時間與交接班、場地衛(wèi)生、檔案資料管理等一系列規(guī)章制度，切實保障融洽的團隊協(xié)作氛圍和良好的案場銷售效率。銷售搭配（2）專業(yè)的銷售隊伍銷售搭配（3）大面積、多層次的城鄉(xiāng)行銷

通過不間斷的派單，反復沖擊目標客戶人群，并形成廣泛深入的口碑傳播，保持項目持續(xù)的銷售熱度，并以此保障預定的銷售進度。銷售搭配（3）大面積、多層次的城鄉(xiāng)行銷銷售人員搭配在銷售過程中，售樓現(xiàn)場的基本人員配備應保持：

平日：銷售經(jīng)理1名，銷售人員2～3名；節(jié)、假日：銷售經(jīng)理2名，銷售人員3名。在外行銷人員配備應保持：

外出發(fā)單人員4名銷售人員搭配在銷售過程中，售樓現(xiàn)場的基本人員配備應保持：廣告宣傳費用預算媒體選擇投放比例簡要說明費用預算

銷售工具沙盤、模型

21%6.3萬元制作長3米×寬2米沙盤，約5個戶型模型2萬元樓書設計制作12頁，25厘米×25厘米樓書，雙面銅板紙彩印3000冊1萬元宣傳單頁（折頁）每月?lián)Q一版，大八開，總印量約10萬份2.5萬元戶型冊（置業(yè)單）不同戶型分印。32K，總印量10000份0.4萬元室內(nèi)展板8塊，寬0.6米×高0.9米，雙層玻璃展板0.2萬元形象墻、接待臺形象墻寬3米×高2.5米，接待臺長2.5米×高1.5米0.2萬元

戶外廣告工地圍擋廣告

29%8.7萬元設計制作長200米×高1.8米噴繪畫面1萬元工地彩旗購置彩旗100面0.1萬元工地出入口看板制作不銹鋼看板4塊0.2萬元沿街燈桿道旗沿府前街、大通街設計制作200套寬0.5米×高1.5米燈桿道旗3萬元槐陽大街廣告牌大通街與岐山湖大道交口發(fā)布一塊50—100平米廣告牌，發(fā)布周期6-12個月4萬元條幅日常及重大節(jié)日臨時懸掛，計約50條0.4萬元電視廣告及軟性新聞5%1.5萬元在元氏電視臺根據(jù)不同時期需要，分別安排60秒、30秒廣告和滾動字幕，每月安排一次新聞節(jié)目

1.5萬元

活動推廣

開工典禮

45%13.5萬元樂隊、拱門、氣球、條幅、盆花、胸花、剪彩、鞭炮、舞臺、音響、背景板、文藝演出等

2.5萬元認購期促銷活動前30名購房者獲贈價值2000元名牌空調(diào)6萬元開盤儀式類似開工典禮，前50名購房者獲贈千元大禮包5萬元合計30萬元

30萬元廣告宣傳費用預算媒體選擇投放比例簡要說明費用預算

沙盤、模型報告匯報完畢！謝謝！報告匯報完畢！謝謝！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！臨城縣府前花園策劃方案石家莊艾曼德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司二零一零年十月二十日臨城縣府前花園策劃方案石家莊艾曼德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司目錄：第一部分項目市場基礎第二部分項目概況第三部分項目營銷策略第四部分項目形象推廣目錄：第一部分項目市場基礎第一部分項目市場基礎第一部分1、臨城縣概況臨城縣地處太行山東麓，河北省西南部，北距北京市350千米、省會石家莊市78千米，南距邢臺市54千米。京廣鐵路、京珠高速、107國道切境而過。全縣總?cè)丝?9.6萬人，總面積797平方千米。轄8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，220個行政村。地勢西高東低，呈階梯狀分布，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一，平均海拔773米。1、臨城縣概況臨城縣地處太行1、臨城縣概況【行政區(qū)劃】臨城縣轄8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)：石城鄉(xiāng)、黑城鄉(xiāng)、鴨鴿營鄉(xiāng)、趙莊鄉(xiāng)、臨城鎮(zhèn)、東鎮(zhèn)鎮(zhèn)、西豎鎮(zhèn)、郝莊鎮(zhèn)。

1、臨城縣概況【行政區(qū)劃】1、臨城縣概況【基礎建設】（1）交通運輸：京廣鐵路、107國道、京深高速公路從東部切境而過，距縣城10公里。省級公路南郝線橫穿東西，平涉線縱貫南北，全縣公路里程達540公里。（2）餐飲服務：餐飲、住宿等服務業(yè)遍布全縣八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從事餐飲業(yè)120家，住宿業(yè)56家，大型超市、購物中心8家。餐飲、住宿業(yè)年接待能力50萬人。

1、臨城縣概況【基礎建設】1、臨城縣概況【風景名勝】

岐山湖，又名臨城水庫，位于邢臺市臨城縣，在崆山白云洞西南2.5公里，始建于1958年，是縣內(nèi)農(nóng)業(yè)灌溉用人工水庫，庫容量為1.76億立方米。湖水清澈無污染，水質(zhì)達國標二級。該湖具有水面開闊，湖岸線長的特點。

1、臨城縣概況【風景名勝】1、臨城縣概況【風景名勝】

號稱北方第一洞的“崆山白云洞”，是國家4A級著名風景區(qū)，“崆山”的由來，據(jù)傳是因為當有山風襲來時，整個山體會發(fā)出陣陣的轟鳴聲，所以當?shù)匕傩辗Q此山為“空山”，此洞被專家譽為“地下熔巖博物館”

1、臨城縣概況【風景名勝】2、市場營銷環(huán)境

【市場競爭態(tài)勢】臨城縣房地產(chǎn)市場目前尚處于產(chǎn)品開發(fā)階段，屬房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段；

此時房地產(chǎn)開發(fā)量小，市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面；

客戶大部分為初次置業(yè)者，對房地產(chǎn)的認識不夠，希望在面積、環(huán)境上有所提高改善，同時也表現(xiàn)出對價格的高度敏感性；

客戶表現(xiàn)出較為明顯的感性消費特征，易受一些外在的、煽情因素影響，羊群現(xiàn)象易形成；

2、市場營銷環(huán)境【市場競爭態(tài)勢】2、市場營銷環(huán)境

【營銷環(huán)境】由于受房地產(chǎn)整體開發(fā)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)營銷水平同樣處于一個初級的水平；

因地緣的關(guān)系，主要受到石家莊、邢臺房地產(chǎn)市場的影響；

現(xiàn)場包裝對客戶具有很強的吸引力，能起到項目宣傳的作用；

媒體宣傳方面，以宣傳單頁為主，電視廣告的應用不足；

2、市場營銷環(huán)境【營銷環(huán)境】2、市場營銷環(huán)境

【案例：圣景福城】

以大氣、規(guī)模的模型展示吸引客戶，起到轟動效應；

雖具規(guī)模，但位置偏遠，缺少周邊配套對項目的支撐；

唯一在售樓盤，在縣城有一定知名度；無市政供暖，市民不宜接受；雖然本項目與圣景福城的目標客戶存在一定的差異，但其的營銷手法值得學習；總體而言，該項目與本項目不存在競爭。2、市場營銷環(huán)境【案例：圣景福城】2、市場營銷環(huán)境

【結(jié)論】臨城縣房地產(chǎn)開發(fā)總體尚處于產(chǎn)品競爭的初級階段，完善產(chǎn)品自身素質(zhì)幾乎是所有樓盤的共同模式。感性消費特征為項目的營銷創(chuàng)造了較好的條件，實景展示尚未有使用，存在市場空間。同時，價格杠桿是銷售中的重要舉措。但隨著競爭的加劇，項目產(chǎn)品表面素質(zhì)將不再具備長久競爭優(yōu)勢，項目品牌及企業(yè)品牌的將是市場未來幾年的發(fā)展趨勢。2、市場營銷環(huán)境【結(jié)論】第二部分項目概況第二部分1、項目概況項目名：府前花園發(fā)展商：位置：地處府前街，臨城縣縣政府西側(cè)。建筑形式：七層帶電梯建筑總用地面積：約25畝總建筑面積：約40000平方米價格：未定1、項目概況項目名：府前花園2、項目狀況開發(fā)商的品牌在消費群體中尚未建立臨城縣縣城區(qū)域內(nèi)沒有品牌實力強大的開發(fā)商投資，同時由于現(xiàn)有地段項目多屬于中檔，消費者對于開發(fā)商的關(guān)注程度還未上升到影響購房的階段2、項目狀況開發(fā)商的品牌在消費群體中尚未建立核心：價格、環(huán)境樓宇建筑特點、開發(fā)商物業(yè)管理等消費者購樓時考慮因素我們在這一點核心上具備優(yōu)勢！！核心：價格、環(huán)境樓宇建筑特點、開發(fā)商物業(yè)管理等3、項目SWOT分析【項目優(yōu)勢】項目地處縣政府西鄰，且交通便捷；項目附近政府機關(guān)集中，企事業(yè)單位密集，升值潛力巨大；附近沿街商業(yè)氛圍十分濃厚；項目周邊購物、學校、醫(yī)院等社會資源較為豐富，社區(qū)居民生活便利。3、項目SWOT分析【項目優(yōu)勢】3、項目SWOT分析【項目劣勢】項目只有6棟多層住宅，地塊規(guī)模小，無幼兒園，社區(qū)公共配套簡單，物業(yè)服務不易保障。項目地塊小，社區(qū)內(nèi)園林綠化難以滿足居民需要。3、項目SWOT分析【項目劣勢】3、項目SWOT分析【項目機會】目前，城區(qū)內(nèi)場供應量小，為我項目入市提供了機會。今年，是“三年大變樣”的交卷年，政府在著力推進，項目所處地段也就更容易吸引和擴大目標購房人群。3、項目SWOT分析【項目機會】3、項目SWOT分析【項目威脅】今年4月份以來，國家出臺一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，引發(fā)部分有購房愿望的人士對房價下跌的預期，從而形成持幣觀望、成交萎縮的局面。更為嚴重的是，我項目的目標人群，絕大多數(shù)屬改善型住房，將受到二套房貸“首付50%,利率1.1倍”政策的限制，最終因門檻高、負擔重而影響購房熱情，延長銷售周期。3、項目SWOT分析【項目威脅】第三部分營銷策略第三部分1、項目總體營銷戰(zhàn)略【總體目標】將府前花園打造為臨城縣暢銷房地產(chǎn)品牌。中長期目標：樹立開發(fā)商在河北省的“萬科”品牌形象。前期塑造項目知名度及形象；中期價格的全面提升，實現(xiàn)利潤回報；三期項目品牌建設。1、項目總體營銷戰(zhàn)略【總體目標】1、項目總體營銷戰(zhàn)略【目標客戶】這是一群成功的人士；他們沉穩(wěn)、睿智、擁有財富和地位；他們文化素質(zhì)高，有修養(yǎng)，有生活品位，具有豐富的內(nèi)涵氣質(zhì)，代表了現(xiàn)代財智人士的新形象；同時，他們是一群理性的消費群體。1、項目總體營銷戰(zhàn)略【目標客戶】

1、項目總體營銷戰(zhàn)略【項目形象】

高尚人居領地

打造臨城縣首席高尚人文社區(qū)形成差異化競爭優(yōu)勢；該形象便于項目后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣；與項目命名“府前花園”形成很好的對應；鋪墊期發(fā)起“高尚住宅標準”，提高樓盤的競爭門檻；后期以城市房地產(chǎn)對話的形式，與中國房地產(chǎn)前沿城市康居工程形成對比，通過康居工程的國家級標準，提升項目形象高度，樹立城市一流品牌。

1、項目總體營銷戰(zhàn)略【項目形象】

1、項目總體營銷戰(zhàn)略【賣環(huán)境、賣產(chǎn)品】以項目強大的合作單位為宣傳切入點，提升項目形象檔次；通過賣場周圍的園林、建筑及模型、售樓部等，實景展示項目品質(zhì)，促成銷售；通過政府的規(guī)劃、發(fā)展前景，讓客戶對項目社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的憧憬，在市場上引起一定程度的轟動；在項目各種展示條件下，通過大氣的營銷手法及適當?shù)膬r格杠桿策略，達致項目熱銷目標。

1、項目總體營銷戰(zhàn)略【賣環(huán)境、賣產(chǎn)品】

2、推廣核心思路我們希望將府前花園的推廣變成推廣一種生活格調(diào)和生活方式。我們強調(diào)，住宅項目推廣首先應該是比生活方式和生活品味，其次才是比地段、比環(huán)境、比戶型、比價格。我們堅持靈性與理性之美兼容并蓄的廣告推廣才能深入人心。充分挖掘項目之外的資源，利用縣政府的商業(yè)價值、機會價值、身份價值、人文價值、生活價值，達到與目標客戶群體溝通的目的。

2、推廣核心思路我們希望將府前花園的推廣變成推廣一種生活格

2、推廣核心思路【整合推廣】通過“兩個重點，一條主線”的緊密配合。

2、推廣核心思路【整合推廣】

2、推廣核心思路【兩個重點】

有效的推售手段是決定項目成敗的一個關(guān)鍵第一點：媒體的有效運用針對目標客戶，逐步將不同主題的推進，強化定位配合促銷，公關(guān)傳播發(fā)布項目相關(guān)信息。第二點：促銷，實效傳播的緊密跟進重視促銷策略的短程激勵，利益引誘，分階段推出銷售利益點。

2、推廣核心思路【兩個重點】

2、推廣核心思路【一條主線】政府后院城市名郡項目具備較好的素質(zhì)，賣點突出，但其中最為明顯、最具宣傳推廣價值的為地段；本地人對項目位置具有相當高的認同度；符合“府前花園”這個項目名稱。2、推廣核心思路【一條主線】2、推廣核心思路【SLOGAN】

一個精品的誕生，是因為聚集了太多期待的目光SLOGAN——主推廣告語1、政府后院，城市名郡2、居住改變生活，觀念改變未來3、新城市、新風貌、新生活推薦SLOGAN：政府后院，城市名郡其余備選廣告語可作為后面具體廣告推廣的階段標題使用，2、推廣核心思路【SLOGAN】

一個精品的誕2、推廣核心思路【策略思路】

廣告表現(xiàn)總原則最大爭奪點：社會關(guān)注度最大關(guān)鍵點：在目標客戶群腦海中的地位最有效溝通方式:

溝通語言必須是有智慧和賦予生活形態(tài)的，一句化就是有觀點。2、推廣核心思路【策略思路】

廣3、銷售周期的設定【銷售周期】——計劃銷售12個月1、前2個月市場調(diào)研，編輯投資手冊，售樓部展示，戶外展示，售樓人員培訓，確定目標人群資料庫。2、第3個月—第4個月，推介造市，內(nèi)部認購。3、第5個月—第7個月，公開強銷。4、第8個月—第9個月,銷售過度期5、第10個月—第11個月,二次強銷售期6、第12個月,清盤3、銷售周期的設定【銷售周期】——計劃銷售12個月3、營銷活動示意圖鋪墊期板塊運動開盤樓盤解析貼心幫業(yè)活動抽獎城市對話－區(qū)域發(fā)展研討內(nèi)部認購期開盤強銷期持銷期尾盤消化期品牌提升期炒作區(qū)域，項目信息透露建立項目品質(zhì)高度形成熱銷，塑造企業(yè)形象項目品質(zhì)及企業(yè)形象提升項目品牌，企業(yè)品牌積累企業(yè)品牌提升內(nèi)部認購3、營銷活動示意圖鋪墊期板塊運動開盤樓盤解析貼心幫業(yè)活動抽獎第四部分項目形象推廣第四部分1、推廣階段的劃分任何產(chǎn)品的生命周期都是有限的，在生命周期的不同階段中，通過銷售產(chǎn)品的利潤會有所變化，企業(yè)的營銷推廣策略也應該隨著產(chǎn)品的生命周期的變化及時調(diào)整。一個房地產(chǎn)項目也不例外，他同樣也有自己的生命周期。1、推廣階段的劃分任何產(chǎn)品的1、推廣階段的劃分根據(jù)對其營銷周期的設立,整個推廣具體內(nèi)容分為以下幾個階段

第一階段:導入期第二階段:引爆期第三階段:保溫期第五階段:掃尾期1、推廣階段的劃分根據(jù)對其營銷周期的設立,整個推廣具體內(nèi)容1、推廣階段的劃分【導入期】1、階段目標——預熱市場，提高項目的知名度，使目標客戶初步了解項目情況，引導目標客戶加深對項目的關(guān)注程度，同時試探市場對項目的承接能力，積累一定的客戶。2、營銷手段——廣告、公關(guān)活動本階段以單頁的宣傳報道為主，為項目營造良好的前期市場銷售氛圍；在項目周邊建立設立戶外廣告牌、道旗，首先吸引周邊居民的關(guān)注。1、推廣階段的劃分【導入期】1、推廣階段的劃分【導入期】

3、完善樓盤現(xiàn)場包裝（1）外部環(huán)境：設立戶外廣告牌，樹立形象并起指引的作用；（2）售樓部：體現(xiàn)出溫馨氣氛簡約而不失時尚，做到情景交融；（3）現(xiàn)場路段：多布置道旗、導視牌等加強指引性；（4）工地圍墻重點包裝，要精美，圍墻內(nèi)容要體現(xiàn)出項目特色；（5）基礎銷售資料的準備（樓書、宣傳單、價目表等）。1、推廣階段的劃分【導入期】1、推廣階段的劃分【引爆期】

1、階段目標——全面包裝，鞏固項目的鮮明形象，制造轟動開盤，取得良好的開頭。積極引導目標客戶的置業(yè)心理，獲得目標客戶的認同；綜合運用多種推廣手段，對目標消費群進行有效的宣傳。2、營銷手段——廣告、公關(guān)活動、促銷活動等多種立體宣傳手段。（主要以單頁廣告為主，配以少量的促銷活動；擴大戶外廣告的設立范圍，引導更多人的注意）1、推廣階段的劃分【引爆期】1、推廣階段的劃分【引爆期】3、硬、軟廣告（1）硬性廣告：開始強勢整體導入本項目的品牌形象，通過媒體組合有效到達目標消費群。廣告訴求以理性的賣點闡述為主。（2）軟性文章：通過前一階段引導、形象導入，在社會上已經(jīng)引起一定的關(guān)注。另一方面，自從公開發(fā)售以來，前來觀看樓盤的消費者已達多少人次，發(fā)布他們對本項目的良好評價等。4、開始實行價格策略，刺激消費。1、推廣階段的劃分【引爆期】1、推廣階段的劃分【保溫期】1、階段目標——此階段是以提高銷售數(shù)量為目標，通過前階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗，作出各方面的快速調(diào)整，包括價格、促銷方法、宣傳包裝等，務求更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接前階段所建立的聲譽逐漸達成銷售目標。2、營銷手段——廣告、公關(guān)活動、促銷活動。1、推廣階段的劃分【保溫期】1、推廣階段的劃分【保溫期】3、硬、軟廣告（1）硬廣告：主要是維護本項目的形象，廣告訴求在后期逐漸由理性回歸到感性。（2）軟廣告：對外宣傳本項目已取得很好的銷售成績營造市場緊迫感。4、公關(guān)、促銷活動——其中以促銷活動為主。1、推廣階段的劃分【保溫期】1、推廣階段的劃分【掃尾期】1、階段目標——經(jīng)過近一年的市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整對策，對前期觀望客戶和新客戶、采取有針對性的優(yōu)惠政策，促使盡快成交。并利用業(yè)主網(wǎng)絡和少量的市場宣傳，使樓盤售磬。2、營銷手段——廣告、促銷活動此階段投入少量的單頁廣告，單頁廣告的宣傳內(nèi)容主要是配合促銷優(yōu)惠活動及宣傳開發(fā)商實力、樓盤銷售的良好成績，以此加深消費者對開發(fā)商的良好印象，為以后的樓盤順利開發(fā)做準備。1、推廣階段的劃分【掃尾期】影響銷售進度的因素分析

1、銷售進度是隨著工期的推進和廣告力度逐漸得到提升；2、整個市場的放盤量以及政府對于房地產(chǎn)方面的政策和整個經(jīng)濟環(huán)境也影響銷售進度；3、項目自身的開發(fā)進度也對銷售進度有相當程度的影響。影響銷售進度的因素分析完成目標之必要條件銷售是資金流程、生產(chǎn)流程的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，要確保項目的盈利、資金的快速回籠，必須要求整個工作節(jié)拍高度統(tǒng)一，各項工作貫徹全程營銷思想，來保證最后的銷售成功。1、樓