XXXX1129-大慶-北國之春夢幻城-項目整體戰(zhàn)略定位和發(fā)展課件

現(xiàn)在這里是一片荒蕪…明天這里將是國際一流水準(zhǔn)的北國之春夢幻城讓我們一起見證北國之春夢幻城的成長歷程…現(xiàn)在明天讓我們一起見證謹(jǐn)呈：夢幻侏羅紀(jì)探險時代（北京）投資管理有限責(zé)任公司大慶城市轉(zhuǎn)型里程碑

全國旅游新城新坐標(biāo)——大慶市北國之春夢幻城項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告謹(jǐn)呈：夢幻侏羅紀(jì)探險時代（北京）投資管理有限責(zé)任公司大慶城市工作所處階段與提交成果《項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報告工作內(nèi)容提交成果《項目啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議》報告《項目營銷戰(zhàn)略與策略》報告階段劃分

第一階段整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略第二階段啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議

第三階段營銷戰(zhàn)略與策略大慶市場研究東北旅游市場研究旅游地產(chǎn)模式研究國外成功案例研究項目整體戰(zhàn)略研究項目功能布局研究項目開發(fā)策略研究啟動區(qū)發(fā)展策略研究啟動區(qū)功能布局研究啟動區(qū)物業(yè)配比建議啟動區(qū)經(jīng)濟測評45個日歷天時間進度30個日歷天30個日歷天項目整體營銷戰(zhàn)略研究可售物業(yè)價值點梳理細(xì)分市場客戶研究啟動期形象策略價值展示策略工作所處階段與提交成果《項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報告工作內(nèi)容寫在定位開始之前立意。關(guān)于本項目的理想——寫在定位開始之前立意。關(guān)于本項目的理想——同一個項目，不同個主體，寄寓不同的理想——成功運營區(qū)域，打造目的地旅游，實現(xiàn)區(qū)域價值增值，確保經(jīng)濟利益實現(xiàn)

政府愿景

將本項目建設(shè)成為“世界一流，中國唯一，面向全國”旅游項目，邁出大慶城市由能源城市向旅游城市即城市職能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵一步。

運營商目標(biāo)

定位于“城市運營商”，希望借勢政府和旅游配套設(shè)施的開發(fā)，提升住宅價格和后續(xù)土地價值，實現(xiàn)后續(xù)土地的一級開發(fā)，最終獲得較高利潤。

結(jié)合運營商目標(biāo)第一，政府目標(biāo)是基礎(chǔ)。同一個項目，不同個主體，寄寓不同的理想——成功運營區(qū)域，打造政府目標(biāo)——打造國際一流水準(zhǔn)、國內(nèi)首家以侏羅紀(jì)探險時代為主題的綜合旅游休閑娛樂項目；承載城市理想——大慶政府重點招商引資項目，是帶動城市及區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善城市功能、提升城市形象的名片項目壯大接續(xù)產(chǎn)業(yè)、完善城市功能、建設(shè)宜居城市——本項目是大慶培育壯大接續(xù)產(chǎn)業(yè)的一個標(biāo)志性工程，更是完善城市功能、建設(shè)宜居城市、不斷滿足群眾更高層次文化需求的重要舉措；——項目將進一步提升大慶國際知名度和國際形象，每年為大慶新增上百億元旅游收入，同時還帶動和促進大慶乃至黑龍江省旅游業(yè)提檔升級和跨越式發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)——“世界一流，中國唯一，面向全國”城市名片，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展政府目標(biāo)——打造國際一流水準(zhǔn)、國內(nèi)首家以侏羅紀(jì)探險時代為主題運營商目標(biāo)——將本項目打造成具有號召力的旅游目的地，打造侏羅紀(jì)主題公園品牌，后期可以將侏羅紀(jì)品牌作為公司自有資產(chǎn)，打包上市；運營商理想——綜合開發(fā)，打造目的地旅游，通過旅游設(shè)施帶動住宅和土地價值提升，最終實現(xiàn)200億盈利旅游配套設(shè)施提升住宅和后續(xù)土地價值——在兌現(xiàn)政府承諾的基礎(chǔ)上，通過旅游配套設(shè)施的開發(fā)，提升住宅價格和后續(xù)土地價值，即后期土地的一級開發(fā)；——項目預(yù)期利潤目標(biāo)為200億左右；啟動區(qū)進行二級開發(fā)完成后，進行一級土地運作，而不是開始單純獲利。打造具有“北國風(fēng)情的”目的地旅游項目項目利潤目標(biāo)預(yù)計200億左右運營商目標(biāo)——將本項目打造成具有號召力的旅游目的地，打造侏羅項目理想超級新城國際水準(zhǔn)——“夢幻城”以夢幻侏羅紀(jì)探險為主題，——集大型游樂、生態(tài)休閑旅游、溫泉度假、超星級酒店、康體健身運動、會展商務(wù)、特色購物、美食、娛樂為一體——國際一流水準(zhǔn)的“超級新城”

項目理想超級新城國際水準(zhǔn)——“夢幻城”以夢幻侏羅紀(jì)探險為主題報告內(nèi)容第一部分：旅游新城發(fā)展困局第三部分：旅游新城突圍戰(zhàn)略第四部分：旅游新城的成功之路——項目發(fā)展模式研究——項目核心問題提煉——項目發(fā)展戰(zhàn)略解析——項目開發(fā)舉措第二部分：突破三線城市旅游困局報告內(nèi)容第一部分：旅游新城發(fā)展困局第三部分：旅游新城突圍戰(zhàn)略位于大慶城市邊緣，大慶為三線城市，與哈爾濱直線距離163公里，齊齊哈爾183公里453km183km268km163km222km綏化長春哈爾濱齊齊哈爾大慶白城大慶市地圖飛機場項目位置：地處大慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)北湖片區(qū)，南側(cè)緊鄰建設(shè)中的濱州戶居住區(qū)，西鄰規(guī)劃中的蘭德湖居住。看本體位于大慶城市邊緣，大慶為三線城市，與哈爾濱直線距離163公里對外交通,四通八達(dá)，交通便利，與各交通樞紐聯(lián)系緊密項目位置距哈大高速公路出入口10公里；距規(guī)劃中的讓胡路火車站約25公里；距大慶火車站約15公里；距龍鳳火車站約16公里，G015國道環(huán)城路經(jīng)九街學(xué)偉大街對內(nèi)交通，外圍道路交通便捷，道路通達(dá)性較好項目南側(cè)緊鄰環(huán)城路西鄰經(jīng)九街北側(cè)為學(xué)偉大街東側(cè)為G015國道靠近機場，外圍道路交通便捷，與大慶市交通樞紐聯(lián)系緊密11飛機場看本體對外交通,四通八達(dá)，交通便利，與各交通樞紐聯(lián)系緊密G015國選址區(qū)內(nèi)北湖面積為3.04平方公里，其余有部分荒草地、魚塘和大量耕地。周邊道路情況：用地東側(cè)為新G015國道，西側(cè)為經(jīng)九街，南側(cè)為環(huán)城路，北側(cè)為學(xué)偉大街。基地地形較平整，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地勢平坦，基地總體地勢由北向南逐漸變低，但相對高差不大，地質(zhì)條件好，易于開發(fā)。用地條件：地塊占地面積：總用地20.11平方公里，地塊呈西北－東南走向，地勢平坦、相對高差不大總占地面積20.11平方公里，其中陸地面積17.07平方公里，北湖水面3.04平方公里?？幢倔w選址區(qū)內(nèi)北湖面積為3.04平方公里，其余有部分荒草地、魚塘項目背景：地塊中部區(qū)域景觀價值最優(yōu)化，擁有優(yōu)勢的湖景岸線資源，適于集中開發(fā)，構(gòu)筑核心價值湖景景觀濕地景觀森林景觀視點地塊北部：依靠天然湖景資源，俯視森林綠色景觀；開發(fā)建議：適度開發(fā)，獨占景色優(yōu)勢產(chǎn)品；地塊中部：沿優(yōu)勢的湖景岸線資源，各優(yōu)勢資源集中區(qū)域；開發(fā)建議：集中開發(fā)，構(gòu)筑核心吸引力；地塊南部：毗鄰現(xiàn)有環(huán)城區(qū)域地產(chǎn)居住區(qū)域；開發(fā)建議：選擇開發(fā)，提升項目核心價值；視點視點視點看本體項目背景：地塊中部區(qū)域景觀價值最優(yōu)化，擁有優(yōu)勢的湖景岸線資源大規(guī)模旅游地產(chǎn)區(qū)域綜合開發(fā)項目，一期開發(fā)372公頃，部分設(shè)施已經(jīng)確定，有資金快速回籠要求名稱面積(公頃)現(xiàn)狀建設(shè)用地69.41現(xiàn)狀非建設(shè)用地1941.89規(guī)劃總用地總計2011.30用地指標(biāo)規(guī)模：項目總占地20.11平方公里，其中北湖占地3.04平方公里，現(xiàn)狀建設(shè)用地69.41公頃。其中一期開發(fā)372公頃。用地性質(zhì)：涵蓋居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、水域和其他用地等七大類用地組成已確定設(shè)施政府已經(jīng)確定項目必建設(shè)施為滑雪場、會展中心、侏羅紀(jì)為主題公園；其中，會展中心規(guī)模為12萬㎡，位置待定；滑雪場規(guī)模和位置待定。運營商資金條件一期啟動投入資金20億，為銀行貸款，因此利用地產(chǎn)開發(fā)來推動后期的配套開發(fā)，所以希望通過住宅銷售來快速回籠資金，前期回收部分啟動資金20億元不是一次性投入，主題公園可以采取合作的方式，設(shè)施可以租賃，投入不一定要超高，但檔次要保證一流。限制條件項目界定：三線城市/無強勢資源/大規(guī)模/旅游新城開發(fā)看本體大規(guī)模旅游地產(chǎn)區(qū)域綜合開發(fā)項目，一期開發(fā)372公頃，部分設(shè)施

啟動資金與滾動投入資金差額，決定項目需要持續(xù)增值并規(guī)避啟動風(fēng)險財務(wù)條件限制下，整體增值和規(guī)避啟動風(fēng)險是項目成功的關(guān)鍵啟動資金滾動投入資金銀行貸款30億元，其中20億元為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入設(shè)施投入：溫泉20億，侏羅紀(jì)公園30億，酒店40億，會展中心4億，高爾夫5億，馬球2億，水上公園8億，滑雪場20億實際啟動資金10億設(shè)施需投入119億項目財務(wù)目標(biāo)解析看財務(wù)啟動資金與滾動投入資金差額，決定項目需要持續(xù)增值并規(guī)避啟動旅游市場：大慶為非旅游型城市，對于旅游項目而言城市吸引力不足大慶2008年旅游接待人群江省內(nèi)排名單位：億元大慶接待旅游人群數(shù)量相對較小。2008年，全年接待游客640萬人次，實現(xiàn)旅游收入14.1億元，同比增長5.2%；國內(nèi)過境游客為主，平均停留停留時間為1.8天；非旅游型城市，旅游接待人群在黑龍江省排名第三，遠(yuǎn)低于哈爾濱和齊齊哈爾。單位：萬人

年份游客20042005200620072008國內(nèi)旅游人（萬）496519589619640國外旅游人（人）880085009775110009000據(jù)市旅游局介紹，1997年以來的旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)，來我市旅游的游客中，約九成是省內(nèi)游客。南方游客來我省旅游，然后從哈爾濱等方向來到我市，而不是從南方專程來到大慶。——大慶網(wǎng)

相關(guān)鏈接大慶2004-2008旅游收入大慶2004-2008旅游接待人群看大勢旅游市場：大慶為非旅游型城市，對于旅游項目而言城市吸引力不足旅游交通：城市立體交通網(wǎng)路欠完善，城市輻射范圍有限，成為發(fā)展旅游業(yè)的障礙公路輻射（車速按60-80公里/小時計）：1小時車程：至安達(dá)市40公里，以及大慶周邊各縣2小時車程：覆蓋達(dá)大安市151公里，肇東市124公里3小時車程：齊齊哈爾183公里，哈爾濱163公里，松原206公里，綏化222公里4小時車程：白城268公里，西至興安盟300公里，北至海倫243公里鐵路輻射向南至長春453公里，東至伊春507公里，車程需要6小時左右航空輻射：飛機航程：大慶-北京1小時50分；大慶-青島2小時；大慶-大連1小時40分；看大勢旅游交通：城市立體交通網(wǎng)路欠完善，城市輻射范圍有限，成為發(fā)展旅游資源：作為旅游地產(chǎn)項目，自身資源湖泊、溫泉等資源稀缺性相對不足項目內(nèi)部擁有北湖，北湖面積較大，有3.04平方公里，北湖水資源豐富，水質(zhì)較好，已經(jīng)達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部盛產(chǎn)魚、蝦等項目內(nèi)部具有天然溫泉資源，每平方公里可打井一口，穩(wěn)定出水200噸項目內(nèi)部有草甸、森林資源，環(huán)境優(yōu)美項目區(qū)域北湖黎明河溫泉濕地草甸東部森林看本體旅游資源：作為旅游地產(chǎn)項目，自身資源湖泊、溫泉等資源稀缺性相大慶市地圖飛機場項目位置：地處大慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)北湖片區(qū)，南側(cè)緊鄰建設(shè)中的濱州戶居住區(qū)，西鄰規(guī)劃中的蘭德湖居住；規(guī)模：項目總占地20.11平方公里，其中北湖占地3.04平方公里，現(xiàn)狀建設(shè)用地69.41公頃。其中一期開發(fā)372公頃。地產(chǎn)：陌生區(qū)域大盤，平臺價格難實現(xiàn)高價值；且內(nèi)生市場吸納量有限，市場支撐力不足項目所在區(qū)域——新村板塊在售項目項目區(qū)位圖周邊項目售價：高層4100-4500元/平米，多層：4500-5000元/平米，別墅8000-8500元/平米2008年大慶市商品房銷售面積241.2萬平方米（數(shù)據(jù)來源：大慶市統(tǒng)計年鑒）看本體大慶市地圖飛機場項目位置：地處大慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)北湖片區(qū)，項目核心問題提煉實現(xiàn)項目整體價值提升的困境：困境1：關(guān)于單純地產(chǎn)開發(fā)，難以實現(xiàn)高價值，且長期市場吸納量有限，內(nèi)生市場支撐力不足困境2：關(guān)于旅游開發(fā)，三線非旅游城市，城市吸引力不足，且自身無強勢資源項目核心問題提煉Q:三線城市、自身無強勢資源的大規(guī)模旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，如何處理旅游和地產(chǎn)的關(guān)系，實現(xiàn)項目整體增值并規(guī)避啟動風(fēng)險？項目核心問題提煉實現(xiàn)項目整體價值提升的困境：困境1：關(guān)于單純報告內(nèi)容第一部分：發(fā)展旅游新城的困局第三部分：旅游新城突圍戰(zhàn)略第四部分：旅游新城的成功之路——項目發(fā)展模式研究——項目核心問題提煉——項目發(fā)展戰(zhàn)略解析——項目開發(fā)舉措第二部分：突破三線城市旅游困局發(fā)展模式研究發(fā)展機會研究報告內(nèi)容第一部分：發(fā)展旅游新城的困局第三部分：旅游新城突圍戰(zhàn)破局。關(guān)于旅游地產(chǎn)模式研究——項目開發(fā)模式研究破局。關(guān)于旅游地產(chǎn)模式研究——項目開發(fā)模式研究縱觀國內(nèi)與國際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型——“旅游地產(chǎn)

三種發(fā)展模式模式一：旅游功能主導(dǎo)型深圳東部華僑城典型案例天津京津新城深圳華僑城發(fā)展模式模式一：城市功能主導(dǎo)型模式三：旅游+城市混合功能主導(dǎo)型實現(xiàn)土地增值和規(guī)避啟動風(fēng)險，首先需要處理旅游和地產(chǎn)的關(guān)系——世聯(lián)研究模型縱觀國內(nèi)與國際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型——“旅游地天然植被資源水域資源資源特征原生態(tài)資源特質(zhì)臨海自然環(huán)境多樣性的地理屬性空間東部華僑城的自然資源體系谷地資源山林資源多樣性的資源屬性特征（山谷、水域、臨海）：為區(qū)域塑造原生態(tài)與城市差異較大的主題性度假區(qū)奠定基礎(chǔ)【資源特征】依托強勢的山、海、湖資源自然資源，結(jié)合區(qū)域生態(tài)特征打造主題產(chǎn)品深圳·東部華僑城天然植被資源水域資源資源特征原生態(tài)資源特質(zhì)東部華僑城的自然資【配套優(yōu)勢】自身配套功能體系的建立以滿足旅游功能為主海拔471米的深圳地標(biāo)山地高爾夫球場無可復(fù)制的首席配套——東部原生態(tài)旅游景區(qū)南中國山地頂級度假酒店茵特拉根酒店以瑞士文化為主題的茵特拉根酒店是一所超五星級主題酒店；擁有中國規(guī)模最大室內(nèi)動感SPA館、唯一純歐式戶外山林SPA體驗地——茵特拉根礦泉SPA。深圳·東部華僑城【配套優(yōu)勢】自身配套功能體系的建立以滿足旅游功能為主海拔47距珠三角其它城市2小時車程距深圳20分鐘車程珠三角腹地客源市場深圳客源市場東部華僑城的區(qū)位交通體系東部華僑城與周邊區(qū)域的距離車程時間深圳20分鐘車程珠三角其它城市2小時車程【城市關(guān)聯(lián)】依托腹地都市深圳和珠三角區(qū)域交通體系支撐，但體現(xiàn)城市功能的關(guān)聯(lián)較弱深圳·東部華僑城交通距離：東部華僑城距離寶安機場60公里，距離羅湖車站40公里，距離蛇口碼頭50公里;距深圳市中心僅20分鐘車程，2小時車程范圍內(nèi)可輻射深圳、香港、澳門、東莞及珠江三角洲各城市。距珠三角其距深圳珠三角深圳東部華僑城的區(qū)位交通體系東部華僑城深圳東部華僑城區(qū)域客源市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成深圳客源市場珠三角客源市場短假休閑度假、一居短假休閑旅游觀光度假居住常住一居…主要市場構(gòu)成區(qū)域性旅游度假客源有效支撐東部華僑城發(fā)展，并形成較大的客源支撐【市場效應(yīng)】區(qū)域都市旅游度假消費市場支撐，珠三角和深圳是區(qū)域發(fā)展核心客源市場來源深圳·東部華僑城旅游度假城市居?。究蛻魜碓矗阂陨钲跒橹髁Γ倭康臇|莞、上海客戶。其中深圳客戶以南山和福田客戶居多，其中南山客戶集中在華僑城、科技園和蛇口片區(qū)，福田客戶主要集中在香蜜湖片區(qū)。另外羅湖片區(qū)占少量；置業(yè)目的：度假占60%，第一居所客戶占28%，其余為商務(wù)接待和投資客戶占6%；鏈接：天麓二區(qū)、七區(qū)開盤客戶分析深圳東部華僑城區(qū)域客源市場深圳珠三角客源市場短假休閑短假休閑東部華僑城主營業(yè)務(wù)構(gòu)成：旅游項目運營：主題公園是華僑城主營業(yè)務(wù)的之一配套地產(chǎn)開發(fā)：單純的主題公園運營不是東部華僑城盈利的主要來源，度假地產(chǎn)銷售支撐區(qū)域的持續(xù)收益

我們的優(yōu)勢在于，旅游業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速回籠資金?！A僑城董事長劉平春東部華僑城雖然也是旅游園區(qū)，但近期業(yè)績迅速增長的主要動力，還是來自與景區(qū)同步開發(fā)的地產(chǎn)售。

——華僑城董秘李柯輝2008年上半年：門票收入毛利率為52.36％，旅游業(yè)務(wù)對總體利潤貢獻為1.71億元東部華僑城1號別墅推出2007年2008年大俠谷、海菲德紅酒小鎮(zhèn)、觀音座蓮天麓2008年上半年：旅游地產(chǎn)銷售收入1.7億元區(qū)域總體收益開發(fā)歷程兩者相結(jié)合的的區(qū)域收益特征旅游+地產(chǎn)開發(fā)模式初期35億元【盈利特征】初期投入35億資金打造旅游，旅游業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速回籠資金深圳·東部華僑城東部華僑城主營業(yè)務(wù)構(gòu)成：旅游項目運營：主題公園是華僑城主營業(yè)縱觀國內(nèi)與國際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型——“旅游地產(chǎn)

三種發(fā)展模式模式一：旅游功能主導(dǎo)型深圳東部華僑城典型案例天津京津新城深圳華僑城發(fā)展模式模式一：城市功能主導(dǎo)型模式三：旅游+城市混合功能主導(dǎo)型實現(xiàn)土地增值和規(guī)避啟動風(fēng)險，首先需要處理旅游和地產(chǎn)的關(guān)系——世聯(lián)研究模型縱觀國內(nèi)與國際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型——“旅游地水邊的阿狄麗娜別墅組團(一期)和園主題公園度假休閑區(qū)北科大天津?qū)W院高等教育基地桃園酒店區(qū)高爾夫練習(xí)場嶸園順園水上運動中心潮白河游艇會高爾夫球場帝景高爾夫俱樂部公寓+風(fēng)情商業(yè)街酒店度假村運動區(qū)商業(yè)街+公寓別墅區(qū)別墅區(qū)高爾夫+別墅高爾夫+別墅教育區(qū)水上運動區(qū)啟動區(qū)【資源特征】項目不具有強勢自然資源，依托高檔的人工度假設(shè)施啟動開發(fā)天津·京津新城水邊的阿狄麗娜別墅組團(一期)和園主題公園度假休閑區(qū)北科大天發(fā)展階段2004-2005年2006年2007-2008年未來三至五年配套建設(shè)及環(huán)境營造9洞高爾夫球場80個打位的高爾夫練習(xí)場亞洲最大的4A級溫泉度假村風(fēng)情商業(yè)街北京科技大學(xué)天津?qū)W院超市、銀行、郵局、書店、移動通信16萬平方米水上皇宮大酒店超五星級度假酒店（凱悅）18洞高爾夫球場馬術(shù)俱樂部至天津、北京的公交線路室內(nèi)網(wǎng)球、健身場館天津財經(jīng)學(xué)院珠江學(xué)院帝景高爾夫體育俱樂部天主教堂水上運動中心一期博物館醫(yī)院中小學(xué)、幼兒園奧特萊斯潮白河游艇會【配套特征】配套自成體系，體現(xiàn)新城開發(fā)的特征，城市屬性突出天津·京津新城配套開發(fā)進程：承擔(dān)城市功能的配套與旅游設(shè)施同步開發(fā)，如超市、銀行、郵局、書店、移動通信等；未來規(guī)劃配套：引奧特萊斯、醫(yī)院、中小學(xué)校、幼兒園、大學(xué)等，逐步完善“新城”的城市配套。發(fā)展階段2004-2005年2006年2007-2008年未【城市關(guān)聯(lián)】京津新城位于京津塘之間，城市關(guān)聯(lián)較弱交通：項目區(qū)域位于京津塘之間，距離北京通州區(qū)70公里，距離唐山80公里，距離天津市中心25公里；京津新城濱海國際機場首都第二機場80km70km25km天津·京津新城【城市關(guān)聯(lián)】京津新城位于京津塘之間，城市關(guān)聯(lián)較弱交通：項目區(qū)天津·京津新城深圳京津新城區(qū)域客源市場構(gòu)成北京客源市場環(huán)渤海客源市場短假休閑度假居住短假休閑度假居住一居養(yǎng)老型一居…區(qū)域度假客戶為主，城市功能的配套成為度假有效支撐項目發(fā)展的關(guān)鍵旅游度假城市居住＞【市場效益】以區(qū)域市場為主，京津唐客戶占絕對比例，并涵蓋環(huán)渤海區(qū)域外圍客戶從2004年開盤以來，京津新城別墅產(chǎn)品一直占據(jù)天津別墅市場份額的50%以上；客戶主要以來源涵蓋了天津、北京、唐山、深圳、山西、上海以及海外地區(qū)；促成別墅買家最后下購買決定的重要原因是宏大的配套和無可限量的區(qū)域發(fā)展前景。

——京津新城老總訪談鏈接：天津·京津新城深圳京津新城區(qū)域客源市場構(gòu)成北京環(huán)渤海客源市項目游客接待比例營業(yè)額貢獻率比例游客經(jīng)營收入貢獻率超五星級度假酒店（凱悅）35%53%1.5溫泉度假村40%20%0.5高爾夫球場20%20%1綜合教育基地------網(wǎng)球俱樂部3%3%1馬術(shù)俱樂部2%4%2水上運動中心（規(guī)劃）------潮白河游艇會（規(guī)劃）------奧特萊斯（規(guī)劃）及其他配套------開發(fā)收益京津新城模式發(fā)展的動態(tài)財務(wù)特征以設(shè)施帶動的新城開發(fā)模式、初期主要啟動溫泉、酒店、高爾夫為項目開發(fā)啟動點；酒店以服務(wù)和涵蓋廣泛的配套組合，形成以溫泉、會議、娛樂、健身等為一體的綜合性配套設(shè)施酒店、溫泉、高爾夫成為區(qū)域發(fā)展收益的核心主體設(shè)施；馬術(shù)俱樂部、教育基地等設(shè)施的收益率較低。房地產(chǎn)收益變化旅游設(shè)施收益構(gòu)成區(qū)域開發(fā)的財務(wù)指標(biāo)特征發(fā)展歷程2008年營業(yè)額約2.2億元。主要依托酒店收益，投資回報率較低初期投資約30億天津·京津新城【盈利特征】初期投入資金30億元，依靠酒店、高爾夫等核心設(shè)施收益帶動地產(chǎn)，增長相對緩慢項目游客接待比例營業(yè)額貢獻率比例游客經(jīng)營超五星級度假酒店（凱縱觀國內(nèi)與國際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型——“旅游地產(chǎn)

三種發(fā)展模式模式一：旅游功能主導(dǎo)型深圳東部華僑城典型案例天津京津新城深圳華僑城發(fā)展模式模式一：城市功能主導(dǎo)型模式三：旅游+城市混合功能主導(dǎo)型實現(xiàn)土地增值和規(guī)避啟動風(fēng)險，首先需要處理旅游和地產(chǎn)的關(guān)系——世聯(lián)研究模型縱觀國內(nèi)與國際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型——“旅游地深圳·華僑城【資源特征】項目不具有強勢自然資源，前期區(qū)域環(huán)境改造、主題旅游及配套設(shè)施提高區(qū)域價值1983年的華僑城“二十年前來華僑城時，深南路還是汽車一過塵土飛揚，大片荒丘中只有幾處工地……”——深圳市民當(dāng)時的深南大道華僑城早期狀況華僑城早期開發(fā)類別旅游設(shè)施占地規(guī)模概況時間旅游設(shè)施錦繡中華30公頃82個景點1989民俗文化村20公頃內(nèi)含24個村寨1991住宅小區(qū)東方花園11.2公頃建面6萬㎡1986海景花園2.9公頃建面10.2萬㎡1990生活配套菜市場—僅為當(dāng)時的基礎(chǔ)性配套，滿足已建小區(qū)的居住配套需求1987華僑城醫(yī)院—1990郵電局—1989華僑城中學(xué)4公頃1981產(chǎn)業(yè)康佳公司—華僑城控股19801987年華僑城的建設(shè)狀況深圳·華僑城【資源特征】項目不具有強勢自然資源，前期區(qū)域環(huán)境分別于2001、2006年開始運營，都是深圳目前最頂級的酒店之一，較好地提升了區(qū)域形象；威尼斯皇冠假日酒店、洲際酒店開業(yè)于1998年開始運營，至今接待游客人次在2000萬左右，與錦繡中華、世界之窗共同成為國家5A級景區(qū)；分別于2001、2002年進入華僑城區(qū)域，形成輻射周邊的區(qū)域商圈，與逐步形成的食街、酒吧街共同構(gòu)成城市化的商業(yè)體系；于2004年12月28日開通，從羅湖火車站至世界之窗，作為連接深圳城市東西兩端的主干線，使華僑城進入軌道交通時代。歡樂谷開放進一步強化主題游樂區(qū)的地位沃爾瑪、銅鑼灣百貨的進駐形成了區(qū)域商業(yè)中心地鐵一號線的開通，大幅縮短華僑城與城市的時間距離紅樹西岸中信紅樹灣錦繡中華世界之窗波托菲諾沙河高爾夫燕棲湖天鵝湖歡樂谷華僑城生態(tài)廣場紅樹灣小區(qū)白石洲小區(qū)白石洲農(nóng)民房深圳灣畔132華僑城居住區(qū)4華僑城居住區(qū)燕晗山中學(xué)小學(xué)華僑城居住區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)康佳集團碧海云天錦繡花園紅樹灣未開發(fā)地塊未開發(fā)地塊56華僑城居住區(qū)何香凝美術(shù)館華夏藝術(shù)中心洲際大酒店威尼斯皇冠假日酒店沃爾瑪益田購物廣場123456華僑城豐富的配套深圳·華僑城【配套特征】以城市的模式配建設(shè)施，隨著區(qū)域逐漸融為城市的一部分分別于2001、2006年開始運營，都是深圳目前最頂級的酒店深圳關(guān)內(nèi)4km新中心老中心與城市關(guān)聯(lián)特征位于深圳市西部，距深圳中心區(qū)約4公里，貫穿華僑城的深南大道提供了優(yōu)越的交通條件，保持與城市有效關(guān)聯(lián)；保持相對獨立的城市組團，但承擔(dān)城區(qū)功能，并隨著區(qū)域城市化，配套日漸城市化并完善，最終發(fā)展成為復(fù)合城市資源與生態(tài)環(huán)境，以居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)為主要功能。深圳·華僑城【城市關(guān)聯(lián)】通過便捷交通與城市保持有效關(guān)聯(lián)，同時又保持相對獨立的組團居住區(qū)商業(yè)區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)深圳關(guān)內(nèi)4km新中心老中心與城市關(guān)聯(lián)特征深圳·華僑城【城市關(guān)不同的地區(qū)考慮的因素不一樣，除了政府的支持力度外，主要考慮三大方面的內(nèi)容：首先是區(qū)域市場，其次是資源條件，要有成片的土地及良好的生態(tài)等，再次是成本概念。——華僑城投資總監(jiān)丁偉明華僑城選擇進入一個城市通?？紤]哪些因素？華僑城是真正開發(fā)旅游的，地產(chǎn)是為旅游服務(wù)的，為旅游提供現(xiàn)金流，華僑城的地產(chǎn)和旅游是分開管理的。

——華僑城投資總監(jiān)丁偉明華僑城的旅游+地產(chǎn)的模式是如何發(fā)展的？華僑城選擇旅游地產(chǎn)需要考慮當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)消化量、消費量，海南缺乏支撐，無產(chǎn)業(yè)，單靠旅游支撐，房地產(chǎn)缺乏本地市場支撐，空置率較高?！A僑城投資總監(jiān)丁偉明華僑城為什么沒選擇海南的濱海旅游地產(chǎn)？華僑城還是擅長于城市旅游開發(fā)，主題公園主要以一線城市為主，二線城市對大型主題公園的支撐不足，華僑城長沙的項目是參股的形式，現(xiàn)在的經(jīng)營現(xiàn)狀較好?！A僑城旅游總策劃師劉小鳴華僑城老總訪談?wù)Z錄：國內(nèi)的主題公園與國外有那些差別？深圳·華僑城【市場效益】以區(qū)域市場客戶是項目有效支撐不同的地區(qū)考慮的因素不一樣，除了政府的支持力度外，主要考慮三深圳·華僑城【盈利特征】初期投入資金1億元，依靠主題公園資源強勢旅游設(shè)施，帶動地產(chǎn)實現(xiàn)高溢價替換深圳·華僑城【盈利特征】初期投入資金1億元，依靠主題公園資源案例研究小結(jié)——三種發(fā)展模式所具備的條件與要求三種發(fā)展模式所具備的條件1資源特性2城市關(guān)聯(lián)3驅(qū)動要素4盈利模式5客戶市場6企業(yè)要求旅游功能主導(dǎo)模式國家級稀缺資源體系，具備唯一性與城市功能無關(guān)，主打高端旅游度假客戶自然資源、旅游配套設(shè)施，同時啟動地產(chǎn)前期高投入，酒店、高爾夫高利潤回現(xiàn)，地產(chǎn)賺取高價值重點是旅游，地產(chǎn)實現(xiàn)高溢價區(qū)域綜合運營能力城市功能主導(dǎo)模式區(qū)域資源一般與城市關(guān)聯(lián)性強，主打城市中高端游客和商務(wù)會議客以地產(chǎn)為核心的旅游配套設(shè)施，旅游為地產(chǎn)服務(wù)初期高投入，地產(chǎn)支撐，賺取現(xiàn)金流重點是地產(chǎn)區(qū)域綜合運營能力混合功能主導(dǎo)模式具備一定資源優(yōu)勢，但不具備唯一性承擔(dān)城市功能，主打中高端游客、度假居住與居住客戶旅游設(shè)施和承擔(dān)城市功配套設(shè)施同時啟動，互為驅(qū)動旅游和地產(chǎn)投入搭配合理，開發(fā)穩(wěn)?。恢攸c是旅游和地產(chǎn)，地產(chǎn)價值穩(wěn)步增長區(qū)域，后期輻射全國綜合運營能力核心不同點說明白，主要是盈利模式和影響力案例研究小結(jié)——三種發(fā)展模式所具備的條件與要求三種發(fā)展模式所本項目發(fā)展模式選擇審視城市關(guān)聯(lián)性——城市屬性明顯，承擔(dān)城市功能審視項目目標(biāo)和自身條件，對位三種發(fā)展模式，遴選適合項目的發(fā)展模式：本項目發(fā)展模式：

以旅游+城市混合功能為主導(dǎo)的發(fā)展模式，旅游樹形象，房地產(chǎn)有效支撐，旅游和地產(chǎn)同時啟動互為驅(qū)動，帶動區(qū)域?qū)崿F(xiàn)高價值。審視發(fā)展目標(biāo)——國際一流、國內(nèi)唯一、放眼全國，項目的客戶市場將是全國型審視資源特性——具備北湖、溫泉一定資源，但稀缺性不足本項目發(fā)展模式選擇審視城市關(guān)聯(lián)性——城市屬性明顯，承擔(dān)城市功破局。項目旅游和地產(chǎn)機會研究——項目發(fā)展機會研究破局。項目旅游和地產(chǎn)機會研究——項目發(fā)展機會研究旅游市場項目發(fā)展機會研究模型全國旅游市場機會研究區(qū)域旅游市場機會研究本地旅游市場機會研究項目發(fā)展機會研究模型

地產(chǎn)市場區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀本地房地產(chǎn)市場分析旅游地產(chǎn)的成長規(guī)律旅游市場項目發(fā)展機會研究模型全國旅游市場機會研究項目發(fā)展機會一、旅游發(fā)展機會研究全國旅游市場機會研究區(qū)域旅游市場機會研究本地旅游市場機會研究一、旅游發(fā)展機會研究全國旅游市場機會研究區(qū)域旅游市場機會研究案例選擇原則全國目的地型旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)案例研究——重點借鑒其成功先決條件和發(fā)展歷程三亞亞龍灣旅游度假區(qū)著重分析了其中兩個復(fù)合功能型旅游新城昆明滇池旅游度假區(qū)全國目的地旅游大規(guī)模、區(qū)域型開發(fā)案例選擇原則全國目的地型旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)案例研究——重點借鑒亞龍灣占地18.6㎞2，依托三亞城市影響力和強勢海灘資源，成為中國目前引人注目的度假勝地核心資源優(yōu)質(zhì)海灘、山麓、湖泊等自然景觀資源區(qū)位三亞市以東約二十公里處，距離鳳凰機場車程20分鐘定位以熱帶海洋風(fēng)光、南國民族風(fēng)情、中國傳統(tǒng)文化為特色的國際一流避寒度假旅游勝地。主要項目度假區(qū)內(nèi)分為八大功能區(qū)，由濱海酒店、高爾夫球場、別墅、度假村、游樂設(shè)施等構(gòu)成。大力投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，不斷推出各種旅游設(shè)施：籌資1億元人民幣，建成亞龍灣的標(biāo)志性建筑——中心廣場；投入20多億元建設(shè)道路、電站、供水排水管網(wǎng)、污水處理廠、燃?xì)庹竞凸艿?、光纜等；數(shù)十家國際一流水平的濱海度假酒店。國際品牌五星級度假酒店的引入，被業(yè)界認(rèn)為是亞龍灣真正實現(xiàn)脫穎而出的關(guān)鍵要素。；一個國際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場；一個占地面積約20萬平方米集海上運動、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園蝴蝶谷等國家4A級旅游景區(qū)；湖濱商業(yè)街。1.三亞·亞龍灣亞龍灣占地18.6㎞2，依托三亞城市影響力和強勢海灘資源，成區(qū)域整體規(guī)劃和多個項目聚集開發(fā)，使區(qū)域成為開發(fā)熱點，區(qū)域影響力日趨提升補充完善說明一下區(qū)域整體規(guī)劃和多個項目聚集開發(fā)，使區(qū)域成為開發(fā)熱點，區(qū)域影響亞龍灣經(jīng)歷了從培育-發(fā)展-日漸成熟的動態(tài)發(fā)展過程，政府標(biāo)簽和城市營銷活動是提升區(qū)域知名度的關(guān)鍵1988年1992年1996年1997年1998年2001年2003-2005年建設(shè)進度海南成為特區(qū)，三亞升格為地級市鳳凰機場建成“東龍西鳳”組建亞龍灣開發(fā)全民所有股份有限公司，進行土地運營和基礎(chǔ)建設(shè)完成中心廣場建設(shè)和濱海大道、東污水處理廠、變電站、郵電中心、衛(wèi)視中心等項目經(jīng)營策略從過去單純的土地轉(zhuǎn)讓走向?qū)Χ燃賲^(qū)的綜合性、全方位的旅游開發(fā)生態(tài)園林旅游景區(qū)蝴蝶谷、貝殼館正式向游人開放經(jīng)濟型酒店仙人掌度假酒店建成進口大批水上運動設(shè)施，引進潛水項目；灣內(nèi)的海上游樂活動大為豐富海南省旅游局確定為旅游指定景區(qū)；被評為海南省優(yōu)秀旅游景區(qū)被評為國家4A級旅游景區(qū)全面引入ISO9001／ISO14001亞龍灣海洋樂園的項目立項工作完成世界小姐選美大賽決賽在三亞舉行說明三亞的城市發(fā)展目標(biāo)定位為國際熱帶濱海旅游城市南巡講話推動光大國信、海南國信、海南旅游、海南證券、三亞城建。注冊資本1億元96中國度假休閑游開幕式的如期舉行，獲得魯班獎，中心廣場成為標(biāo)志性建筑“自我發(fā)展、自我調(diào)節(jié)、自我運作、自創(chuàng)效益”良性開發(fā)蝴蝶谷投資1000萬元、占地1.5公頃貝殼館投資1500萬元，占地3000余平方米仙人掌投資1.5億元，600間客房，墨西哥瑪雅風(fēng)情，室內(nèi)游泳池占地6000平米政府免收市政配套費從1999年開始免征土地增值稅5年與世姐機構(gòu)新的合作模式，降低特許費，參與大中國區(qū)商業(yè)運作和推廣承辦’96中國度假休閑游開幕式，是加速亞龍灣開發(fā)建設(shè)，樹立亞龍灣度假旅游品牌，進而提升三亞和海南旅游形象的千載難逢的機遇。通過承辦’96中國度假休閑游開幕式，亞龍灣發(fā)展度假旅游的資源優(yōu)勢和巨大潛力得到中央領(lǐng)導(dǎo)和社會各界的承認(rèn)。三亞·亞龍灣總結(jié)出三個發(fā)展階段，每個階段的核心設(shè)施及標(biāo)簽是什么？亞龍灣經(jīng)歷了從培育-發(fā)展-日漸成熟的動態(tài)發(fā)展過程，政府標(biāo)簽和政府政策及社會各界的大力支持，是亞龍灣成功發(fā)展的另一關(guān)鍵要素三亞市政府同意對亞龍灣內(nèi)建設(shè)項目市政配套費予以減收優(yōu)惠，并規(guī)定凡1998年底前報建開工項目免收市政配套費公司參照國家有關(guān)規(guī)定，就亞龍灣土地開發(fā)實現(xiàn)首次轉(zhuǎn)讓可適當(dāng)延長免繳土地增值稅期限問題，向政府稅務(wù)部門提出申請，并最終于1999年8月獲國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)同意，繼續(xù)免征土地增值稅5年黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民、李鵬等曾親臨亞龍灣，對亞龍灣的開發(fā)建設(shè)提出具體明確的要求接待過許多外國政要、28個國家的黨政代表團、39個國家的駐華外交官受到各部委、海南省、三亞市領(lǐng)導(dǎo)，從專家學(xué)者、旅游業(yè)人士等社會各界的關(guān)懷與支持積極爭取政府有關(guān)部門支持，使區(qū)域內(nèi)的發(fā)展商受惠良多受到社會各界的支持和認(rèn)同三亞·亞龍灣政府政策支持，城市動作（交通改善等）政府政策及社會各界的大力支持，是亞龍灣成功發(fā)展的另一關(guān)鍵要素滇池為昆明旅游的重要節(jié)點，依托景觀及民族特色風(fēng)情，是全國首批12個國家級旅游度假區(qū)之一滇池介紹：位置位于昆明市中心南部，面積297平方公里，素有“高原明珠”之美譽，是昆明風(fēng)景名勝中心昆明滇池國家旅游度假區(qū)，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，于1992年10月成立的全國12個國家級度假區(qū)之一，也是我國唯一地處內(nèi)陸的國家級度假區(qū)度假區(qū)控制規(guī)劃面積18.06平方公里。南瀕滇池、北連市區(qū)、東與官渡接壤、西與著名風(fēng)景區(qū)西山隔水相望目前已經(jīng)形成功能區(qū)：以高爾夫球場、中央酒店、度假別墅組成的度假中心；以游樂園為中心游樂區(qū)；以云南民族村為重點的民族風(fēng)情園；以大型旅游商品城為中心商業(yè)中心區(qū)核心資源滇池優(yōu)質(zhì)景觀、國際標(biāo)準(zhǔn)和民族特色區(qū)位南瀕滇池、北連市區(qū)、東與官渡接壤、西與著名風(fēng)景區(qū)西山隔水相望定位結(jié)合滇池景觀與民族特色為一體的國家級旅游度假區(qū)主要項目十個功能區(qū)：①云南民族村；②度假別墅區(qū)；③高爾夫球場；④現(xiàn)代游樂園；⑤賽馬場；⑥可供國際比賽的高水準(zhǔn)垂釣基地；⑦水上娛樂中心；⑧珍稀動植物觀賞區(qū)；⑨大型淡水沙灘浴場；⑩綜合服務(wù)區(qū)。2.昆明·滇池滇池為昆明旅游的重要節(jié)點，依托景觀及民族特色風(fēng)情，是全國首批歷經(jīng)16年，滇池經(jīng)歷了從最初統(tǒng)一規(guī)劃-分階段建設(shè)-趨于成熟的發(fā)展過程，政府標(biāo)簽與度假區(qū)的自我營銷起到了關(guān)鍵作用年份1991年1992年1996年1997年2001年2002年2004年2007年2008年建設(shè)進度云南省、昆明市政府決定在原海埂五七農(nóng)場籌建集中展示云南26個民族豐富多彩民族文化的主題公園——云南民族村傣家寨、白族村落成，昆明滇池國家旅游度假區(qū)開始啟動度假區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，建成民族村8個村寨、云南民族博物館、中國民航安保培訓(xùn)中心、龍華別墅、明珠村及海埂公園至西山旅游觀光索道昆明市委、市政府分別下發(fā)了《關(guān)于加快昆明滇池國家旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定》和《昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理辦法》兩個文件，明確指出度假區(qū)是昆明轄區(qū)內(nèi)的“特區(qū)”。云南民族村被國家旅游局評為全國首批4A級旅游景區(qū)，成為中國旅游業(yè)的著名景區(qū)之一和大連萬達(dá)集團達(dá)成協(xié)議開發(fā)新的度假項目，財政收入和旅游總收入均創(chuàng)歷史新高度假區(qū)實現(xiàn)了經(jīng)濟、社會、旅游、文化、環(huán)境等飛躍的發(fā)展，地方財政收入年年大幅度增長，年均增長13．9％，實現(xiàn)固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大量投入管委會新的領(lǐng)導(dǎo)班子果斷決策，實施“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略接待游客627.6人次，實現(xiàn)產(chǎn)值33.6億元。未來開發(fā)項目有：大漁新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，投資5—8億美元的中美聯(lián)合賽車場項目、投資20億元人民幣的國際養(yǎng)生基地項目，極地海洋世界項目。

政府的政策驅(qū)動，及成功承辦國際民間藝術(shù)節(jié)、東盟外長會議、國際旅游節(jié)等大型活動，極大地提高了度假區(qū)的知名度昆明·滇池總結(jié)出三個發(fā)展階段，每個階段的核心設(shè)施及標(biāo)簽是什么？歷經(jīng)16年，滇池經(jīng)歷了從最初統(tǒng)一規(guī)劃-分階段建設(shè)-趨于成熟的經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，決定于1992年將滇池度假區(qū)建成全國12個國家級度假區(qū)之一

1997年，昆明市委、市政府分別下發(fā)了《關(guān)于加快昆明滇池國家旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定》和《昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理辦法》兩個文件，明確指出度假區(qū)是昆明轄區(qū)內(nèi)的“特區(qū)”。1999年召開的世界園藝博覽會在度假區(qū)中建有4個大型項目：八卦迷宮、云南民族文化藝術(shù)中心、昆明現(xiàn)代大型游樂場、國際旅游保健中心。

2001年，云南民族村被國家旅游局評為全國首批4A級旅游景區(qū)

成功承辦國際民間藝術(shù)節(jié)、東盟外長會議、國際旅游節(jié)等多個國際、國內(nèi)大型活動，極大地提高了度假區(qū)的知名度2004-2007年期間，度假區(qū)管委會實施“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略

在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，度假區(qū)工委、管委會領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，滇池國際旅游度假區(qū)全面參與現(xiàn)代新昆明建設(shè)、進軍呈貢大漁新區(qū)開發(fā)建設(shè)、實現(xiàn)度假區(qū)“第三次騰飛”。滇池國家旅游度假區(qū)在政府政策導(dǎo)向下，是昆明旅游開發(fā)的熱點區(qū)域政府政策支持昆明·滇池經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，決定于1992年將滇池度假區(qū)建成全國12個國家成功的先決條件：依托城市影響力如旅游城市的吸引力、區(qū)域景觀資源和標(biāo)簽；是區(qū)域內(nèi)開發(fā)熱點區(qū)域，聚集效應(yīng)提升了其影響力；其發(fā)展歷程均經(jīng)過了一個較為長期的動態(tài)發(fā)展過程。全國目的地型旅游度假區(qū)域案例研究小結(jié)全國目的型旅游度假區(qū)其成功的關(guān)鍵因素總結(jié)成功的先決條件：依托城市影響力如旅游城市的吸引力、區(qū)域景觀資參照成功案例與本項目對位研究1：大慶擁有一定的旅游資源，但是非強勢旅游資源，旅游的吸引力不高石油文化資源

石油文化旅游獨具特色。以鐵人紀(jì)念館、大慶油田歷史陳列館和油田科技博物館為代表的石油文化是大慶特色旅游的拳頭產(chǎn)品，在黑龍江省也是獨一無二的旅游產(chǎn)品，在國際國內(nèi)都有很大影響，大慶石油工業(yè)旅游2002年被國家旅游局列為全國推介的十條工農(nóng)業(yè)旅游線路之一地?zé)豳Y源

大慶是國內(nèi)罕見的大規(guī)模地?zé)岣患瘏^(qū)，靜態(tài)儲量達(dá)3000億立方米，水源充足；溫度較高，地?zé)崴隹跍囟仍?0℃—90℃之間；水質(zhì)優(yōu)良，水中含有鋅、硒、鈣等20多種對人體有益的微量元素。濕地資源

大慶地處松嫩平原，地勢低平，形成了獨特的原始濕地。具有面積大、發(fā)育成熟、類型豐富的特點。濕地面積有120多萬公頃，占全國已知濕地總面積的4.95%，全市散布著150多個大小湖泊，有北國“百湖之城”的美譽民族風(fēng)情資源

杜爾伯特蒙古族自治縣是省內(nèi)唯一的少數(shù)民族自治縣，有著悠久的歷史和古樸的民風(fēng)，傳統(tǒng)的民居、飲食、文化、體育、祭祀，構(gòu)成了杜爾伯特草原獨特的人文風(fēng)景線。古文化資源

肇源縣白金寶古文化遺址、遼金遺存、青銅文化遺址被列為國家一級文物保護單位，先后出土的猛犸象化石、披毛犀化石、東北野?；瘶O具歷史價值，具有白金寶遺址、大廟旅游區(qū)、衍福寺（雙塔、照壁）、出河店古戰(zhàn)場遺跡、壽山將軍墓等古文化旅游景點城市價值資源

大慶城市價值逐步成上升趨勢，大慶成為中國內(nèi)陸首家“國家環(huán)境保護模范城市”、“全國優(yōu)秀旅游城市”。先后獲得聯(lián)合國“迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎”和“中國人居環(huán)境范例獎”，2006年被評為全國十大魅力城市。旅游資源大慶城市旅游資源參照成功案例與本項目對位研究1：大慶擁有一定的旅游資源，但是參照成功案例與本項目對位研究2：項目所在區(qū)域?qū)儆诖髴c城市規(guī)劃的重點區(qū)域，但非熱點區(qū)域，缺乏大型旅游項目的聚集效應(yīng)大慶市地圖大慶重點規(guī)劃“慶北新城”，規(guī)劃范圍是五湖地區(qū)（含空港地區(qū)），以黎明湖、濱洲湖、蘭德湖、北湖和薩北湖為核心的東城區(qū)北部臨湖濱水地區(qū)，北湖片區(qū)是未來發(fā)展規(guī)劃的重點區(qū)域慶北新城規(guī)劃圖北湖片區(qū)內(nèi)部項目只有北國之春夢幻城項目，周邊無其它在建設(shè)項目，因此該區(qū)域非大慶市開發(fā)的熱點區(qū)域圖不對參照成功案例與本項目對位研究2：項目所在區(qū)域?qū)儆诖髴c城市規(guī)劃對位研究小結(jié)：本項目先天條件不足，自身無強勢資源，非城市開發(fā)熱點區(qū)域，因而必將經(jīng)歷培育-發(fā)展-成熟較為漫長的發(fā)展過程亞龍灣、滇池本項目依托條件開發(fā)區(qū)域發(fā)展過程三亞、昆明城市影響力高；有強勢的海景、湖景資源優(yōu)勢大慶城市影響力不高；資源優(yōu)勢不明顯時間較長，動態(tài)發(fā)展時間較長，動態(tài)發(fā)展

屬于城市開發(fā)熱點區(qū)域

是重點區(qū)域，不屬于城市開發(fā)熱點區(qū)域?qū)ξ谎芯啃〗Y(jié)：本項目先天條件不足，自身無強勢資源，非城市開發(fā)一、旅游發(fā)展機會研究全國旅游市場機會研究區(qū)域旅游市場機會研究本地旅游市場機會研究一、旅游發(fā)展機會研究全國旅游市場機會研究區(qū)域旅游市場機會研究1、發(fā)展階段：東北旅游圈形成以冰雪自然景觀及反季節(jié)旅游的為特色，處于觀光旅游發(fā)展階段東北旅游圈西南旅游圈華南旅游圈中西部旅游圈華東旅游圈京津旅游圈旅游圈核心城市依托資源旅游發(fā)展階段接待人群西南旅游圈昆明、麗江、成都、重慶、拉薩自然景觀民俗風(fēng)情歷史古跡生態(tài)溫泉觀光旅游向休閑旅游過渡階段國內(nèi)為主，大量國外游客華南旅游圈深圳、廣東、海南等自然景觀主題樂園氣候條件休閑度假階段國內(nèi)游客為主，入境游客約占1/4華東旅游圈上海、蘇杭、南京、青島等自然風(fēng)光、民俗遺跡工業(yè)旅游商務(wù)會展、紅色旅游等休閑旅游過階段國內(nèi)游客為主，入境游客占比3%中西部旅游圈西安等人文古跡紅色旅游觀光旅游向休閑旅游階段國國內(nèi)游客為主京津旅游圈北京、天津、張家界等人文古跡自然景觀商務(wù)會議主題公園休閑旅游階段國內(nèi)游客為主，入境游客約占2%東北旅游圈大連、沈陽、哈爾濱等冰雪為主的季節(jié)景觀觀光旅游階段國內(nèi)游客為主，入境游客約占2%觀光旅游階段旅游圈階段華南旅游圈華東旅游圈西南旅游圈中西部旅游圈京津旅游圈休閑旅游階段度假旅游階段東北旅游圈大陸大旅游圈所處發(fā)展階段中國大陸旅游圈格局及發(fā)展階段1、發(fā)展階段：東北旅游圈形成以冰雪自然景觀及反季節(jié)旅游的為特1、發(fā)展階段：東三省接待游客以國內(nèi)游客為主，停留時間一般為2-3天，旅游發(fā)展處于觀光旅游階段2008年，東三省共接待國內(nèi)外旅游客群約32948萬人次，較2005年增長了90%以上，實現(xiàn)了量的飛躍；2005-2008年，入境游也呈快速增加的勢頭，2008年達(dá)到了504.63萬人次，較2005年增長了102%；根據(jù)2008年黑龍江省統(tǒng)計過夜游平均停留時間為2.2天，大慶為1.8天旅游人群中，國內(nèi)游占有主導(dǎo)地位，占比高達(dá)98%；入境游的游客主要以:泰國、馬來西亞、俄羅斯、韓國、日本、及我國港澳臺地區(qū)游客為主；數(shù)據(jù)來源：東三省各省政府報告1、發(fā)展階段：東三省接待游客以國內(nèi)游客為主，停留時間一般為22、旅游開發(fā)：按照旅游市場發(fā)展的一般規(guī)律，區(qū)域市場已經(jīng)達(dá)到休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段，區(qū)域應(yīng)該具有多個中高端旅游度假項目指標(biāo)人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000$人均GDP>5000$階段觀光旅游啟動階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動階段休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段

休閑度假高層次發(fā)展階段特征產(chǎn)生觀光旅游動機居民開始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點由近至遠(yuǎn)，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富休閑度假開始啟動，只集中在少數(shù)高端人群觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位觀光旅游增長減緩休閑度假業(yè)呈規(guī)模化發(fā)展趨勢，向普通人群普及休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長觀光旅游保持平穩(wěn)休閑度假目的地向遠(yuǎn)程及跨國化發(fā)展休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟判斷*2008東北三省人均GDP水平已達(dá)3700美元休閑度假市場發(fā)展的一般規(guī)律2、旅游開發(fā)：按照旅游市場發(fā)展的一般規(guī)律，區(qū)域市場已經(jīng)達(dá)到休2、旅游開發(fā)：當(dāng)前區(qū)域市場提供的旅游產(chǎn)品以冰雪旅游體驗為主，形式單一，發(fā)展檔次以中低檔次為主，陷于重復(fù)競爭之中觀光快速發(fā)展度假啟動期度假規(guī)模化發(fā)展度假高層次發(fā)展可提供的觀光、文化旅游功能度假功能單一無法滿足需求…………主題式單一中低檔次為主…度假主題：高爾夫度假……如：五龍高爾夫盛京高爾夫…多元化創(chuàng)新化復(fù)合化…觀光主題：人文古跡……如：九.一八歷史博物館大慶油田歷史陳列館…體驗主題：冰雪……如：亞布力滑雪場太陽島度假區(qū)……主題文化主題：主題公園……如：海林威虎山影視城嘉蔭恐龍地質(zhì)公園中影世紀(jì)城……休閑度假的發(fā)展階段需求度假產(chǎn)品多樣化趨勢休閑度假呈逐步增加觀光游仍占主導(dǎo)地位文化主題的發(fā)展成熟……2、旅游開發(fā)：當(dāng)前區(qū)域市場提供的旅游產(chǎn)品以冰雪旅游體驗為主，2、旅游開發(fā)：以度假區(qū)為單元的主題旅游產(chǎn)品供給總量較少，目前沒有形成復(fù)合化的知名的主題旅游度假區(qū)東北三省區(qū)域旅游體系自然風(fēng)光旅游度假區(qū)其他（人文歷史）特色主題旅游度假區(qū)葦海鼎翔生態(tài)旅游度假區(qū)丹東天華山風(fēng)景名勝區(qū)沈陽怪坡風(fēng)景區(qū)錦州市博物館名勝風(fēng)景區(qū)千山國家級風(fēng)景名勝區(qū)沈陽棋盤山旅游開發(fā)區(qū)鏡泊湖風(fēng)景名勝區(qū)齊齊哈爾扎龍自然保護區(qū)松花湖景區(qū)…醫(yī)巫閭山沈陽昭陵沈陽棋盤山旅游開發(fā)區(qū)張氏帥府博物館錦州遼沈戰(zhàn)役紀(jì)念館金源文化旅游區(qū)金源文化旅游區(qū)大慶鐵人王進喜紀(jì)念館黑龍江電視塔…沈陽棋盤山旅游開發(fā)區(qū)鞍山湯崗子溫泉旅游度假區(qū)大連金石灘國家旅游度假區(qū)沈陽綠島旅游度假區(qū)哈爾濱太陽島公園亞布力滑雪旅游度假區(qū)長影世紀(jì)城2、旅游開發(fā)：以度假區(qū)為單元的主題旅游產(chǎn)品供給總量較少，目前3、消費者訴求：東北地區(qū)現(xiàn)階段主題旅游設(shè)施單一，近年來消費者對主題旅游消費需求升溫，高端度假需求外溢大慶人到外地旅游的比較多，有單位集體組織的一般人數(shù)比較多，算是大單，散客也非常多，我們?nèi)ツ昕偣灿?萬的客人。一般境內(nèi)游夏天都喜歡去沿海城市，大連、青島、煙臺、遼寧。冬天一般去海南三亞，云南。大慶本地沒有什么可玩的地方，要是度假肯定還是去外地，順便購物。

——大慶中國國旅旅行社經(jīng)理東北的休閑度假市場高端客戶對主題旅游的需求難以滿足到東北旅游人群對東北旅游第一印象就是冰雪藝術(shù)，其次是森林風(fēng)光、火山景觀勝地、中俄邊境文化、抗戰(zhàn)遺址紀(jì)念教育基地，夏季旅游避暑，近些年有發(fā)展起來的勢頭，但是沒有形成規(guī)模化，冬季就是冰雪藝術(shù)節(jié)、滑雪、看雪，冬季接待80%去東北旅游的客戶都是和雪有關(guān)系?！枮I某旅游社王總3、消費者訴求：東北地區(qū)現(xiàn)階段主題旅游設(shè)施單一，近年來消費者區(qū)域旅游市場小結(jié)人均GDP處于旅游度假穩(wěn)定發(fā)展階段，但旅游市場主題單一，低水平開發(fā)，缺乏度假體驗產(chǎn)品供應(yīng)，導(dǎo)致需求外溢

提供復(fù)合旅游、休閑娛樂、度假為主的產(chǎn)品有市場支撐區(qū)域旅游市場小結(jié)人均GDP處于旅游度假穩(wěn)定發(fā)展階段，但旅游市一、旅游發(fā)展機會研究全國旅游市場機會研究區(qū)域旅游市場機會研究本地旅游市場機會研究一、旅游發(fā)展機會研究全國旅游市場機會研究區(qū)域旅游市場機會研究旅游業(yè)成為大慶由能源型城市向旅游型城市轉(zhuǎn)型的重點，旅游業(yè)政策扶持力度加大旅游業(yè)發(fā)展三年行動計劃：以發(fā)展“石油文化、生態(tài)濕地、特色溫泉”旅游產(chǎn)品為重點，利用三年時間，高標(biāo)準(zhǔn)打造一批在國內(nèi)具有影響力的旅游精品，全面提高大慶旅游業(yè)的競爭能力和發(fā)展水平，塑造“綠色油化之都、天然百湖之城、北國溫泉之鄉(xiāng)”的城市形象，使旅游產(chǎn)業(yè)成為全市科學(xué)和諧跨越發(fā)展的重要推動力量大慶市旅游定位：國家“十一五”規(guī)劃已把我市列為首批資源型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型城市，要將旅游業(yè)作為發(fā)展開放型經(jīng)濟的重點和第三產(chǎn)業(yè)的核心，努力把旅游業(yè)培育發(fā)展成為我市新的經(jīng)濟增長點。充分發(fā)揮大慶旅游資源優(yōu)勢，進一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，做大做強旅游產(chǎn)業(yè)，把大慶建設(shè)成為旅游經(jīng)濟強市--------------大慶市人民政府印發(fā)關(guān)于發(fā)展大慶旅游產(chǎn)若干意見“綠色油化之都、天然百湖之城、北國溫泉之鄉(xiāng)——魅力大慶”

習(xí)近平副主席叮囑大慶加快城市轉(zhuǎn)型：

9月22日，中共中央政治局常委、中央書記處書記、國家副主席習(xí)近平來到大慶，出席大慶油田發(fā)現(xiàn)50周年慶祝大會，他一再叮囑大慶要加快城市轉(zhuǎn)型，努力建設(shè)更具發(fā)展活力、更適宜人居的大慶。旅游業(yè)成為大慶由能源型城市向旅游型城市轉(zhuǎn)型的重點，旅游業(yè)政策冬季嚴(yán)寒而漫長的氣候特征，使發(fā)展旅游受到嚴(yán)重季節(jié)影響，但有利于利用挖掘反季節(jié)旅游特色大慶市地處北緯45度46分至46度55分之間，由于維度偏高，冬長嚴(yán)寒，夏秋涼爽；全市年平均氣溫4.2℃，最冷月平均氣溫－18.5℃，極端最低氣溫－39.2℃；最熱月平均氣溫23.3℃，極端最高氣溫39.8℃。氣候：冬季漫長，夏秋涼爽，年平均氣溫4.2度；年降雨量不豐沛，水資源匱乏圖1大慶年平均氣溫分布圖圖2大慶年平均降水量分布圖由于大陸性和季風(fēng)共同影響，大慶年氣候變化多端，秋季多寒潮，降溫急劇，春溫高于秋溫，春雨少于秋雨，水資源嚴(yán)重匱乏。冬季嚴(yán)寒而漫長的氣候特征，使發(fā)展旅游受到嚴(yán)重季節(jié)影響，但有利景點少、分散，內(nèi)容不豐富，旅游相關(guān)配套設(shè)施檔次較低，對當(dāng)?shù)厝巳何Σ蛔憔包c少、分散，內(nèi)容不豐富，配套檔次較低，難以滿足當(dāng)?shù)匦枨箬F人廣場石油科技博物館鐵人王進喜紀(jì)念館大慶油田歷史陳列館工人文化宮油田文化藝術(shù)中心工人文化宮拓荒者雕塑兒童公園大慶油田樂園小江南生態(tài)園大慶市區(qū)旅游景點分布圖水上公園大慶市主要景點分布圖大慶市主要酒店一覽來大慶旅游的人大部分是政府接待之類的，旅游景點就是石油紀(jì)念館，鐵人紀(jì)念館等等，還有參觀石化企業(yè)生產(chǎn)流程的，一般都是官方組織的居多，都是紅色旅游?！髴c中國旅行社經(jīng)理張玉妍女士大慶市周邊有一些設(shè)施，像林甸溫泉、龍鳳濕地、泰康自駕游，但是好玩的地方不多；在市里面也沒有什么好玩的，像兒童樂園，一般都是有孩子的才去，但是去的也比較少?！髴c石油學(xué)院教師李先生訪談?wù)Z錄：景點少、分散，內(nèi)容不豐富，旅游相關(guān)配套設(shè)施檔次較低，對當(dāng)?shù)厝寺糜问袌鰴C會研究結(jié)論1、從全國市場角度看，大慶在先天條件不足的情況下，未來發(fā)展成全國目的地旅游城市需要有經(jīng)歷培育、發(fā)展過程，但站在未來的發(fā)展趨勢上應(yīng)該放眼全國2、區(qū)域市場：東北區(qū)域市場基礎(chǔ)較好，但處于觀光旅游階段，旅游產(chǎn)品低水平開發(fā)，難以滿足高端度假需求，導(dǎo)致需求外溢，因而應(yīng)立足于區(qū)域3、本地市場：旅游成為政府重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，政策推動力強，氣候具有反季節(jié)旅游優(yōu)勢，以石油為特色的紅色旅游市場吸引了省內(nèi)外游客，立足本地，消化本地內(nèi)生市場；旅游市場機會研究結(jié)論1、從全國市場角度看，大慶在先天條件不足旅游市場

地產(chǎn)市場項目發(fā)展機會研究模型全國旅游市場機會研究區(qū)域旅游市場機會研究本地旅游市場機會研究區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀本地房地產(chǎn)市場分析旅游地產(chǎn)的成長規(guī)律項目發(fā)展機會研究模型旅游市場地產(chǎn)市場項目發(fā)展機會研究模型全國旅游市場機會研究區(qū)二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機會研究區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀本地房地產(chǎn)市場分析旅游地產(chǎn)成長規(guī)律二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機會研究區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀本地房地產(chǎn)市場分整體發(fā)展?fàn)顩r：旅游地產(chǎn)主要分布在以大連為主的沿海城市，東北內(nèi)陸城市市場供應(yīng)較稀缺，旅游地產(chǎn)尚在起步階段東北區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，東北區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展處于兩極化發(fā)展在大連及周邊沿海城市，旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，多數(shù)以沿海海景景觀資源為依托，主要旅游地產(chǎn)項目為沿海國際中心、星海灣一號、大連漁人碼頭等，購房人群主要是東三省人群及大連本地人士在東北黑龍江、吉林、遼寧等內(nèi)陸省市，旅游地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，項目不多，成散點式分布，但有發(fā)展的趨勢，主要項目有哈爾濱東方紅星水庫旅游地產(chǎn)項目，長白山國際旅游度假區(qū)（建設(shè)中）等項目長白山國際旅游度假區(qū)東方紅星水庫項目沿海國際中心星海灣一號漁人碼頭星海灣一號沿海國際中心大連漁人碼頭整體發(fā)展?fàn)顩r：旅游地產(chǎn)主要分布在以大連為主的沿海城市，東北內(nèi)遼東南城市群：以沈陽、大連為中心，包括鞍山、撫順、本溪、丹東、遼陽、營口、盤錦、鐵嶺等城市；哈爾濱城市群：包括齊齊哈爾、綏化、牡丹江、大慶、雞西、雙鴨山、鶴崗、七臺河等城市,輻射到伊春和佳木斯；長春城市群：長春為中心，包括吉林、四平、松原、遼源等城市東北城三大市群在空間構(gòu)成區(qū)域核心城市發(fā)展所處階段1.長三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半島城市群5.遼中南城市群6.海峽西岸城市群7.中原城市群

8.徐州城市群9.武漢城市群10.成渝城市群11.長株潭城市群12.哈爾濱城市群13.關(guān)中城市群14.長春城市群

15.合肥城市群城市化階段初期階段加速階段后期階段城市化水平0-30%30-65%＞65%階段特征城市化水平較低、發(fā)展緩慢人口向城市迅速集聚城鎮(zhèn)人口比重增長趨緩甚至停滯前工業(yè)化社會，以第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主工業(yè)化社會，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步上升后工業(yè)化社會，第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位以農(nóng)業(yè)聚落為主城市數(shù)量迅速增加，城市地域拓展城鄉(xiāng)區(qū)域一體化，并出現(xiàn)逆城市化和中心城市郊區(qū)化現(xiàn)象截至2008年底，東北區(qū)域四大核心城市城市化率，基本處于城市化快速發(fā)展階段：哈爾濱城市化率47%；長春城市化率為46%；沈陽為65%；大連為59%。東北區(qū)域中心城市處于快速城市化發(fā)展階段，選擇哈爾濱作為典型城市，研究其旅游地產(chǎn)項目發(fā)展水平遼東南城市群：以沈陽、大連為中心，包括鞍山、撫順、本溪、丹東哈市典型案例——阿卡迪亞，是哈爾濱城市遠(yuǎn)郊度假項目，依托高爾夫、滑雪場、溫泉等特色配套設(shè)施，實現(xiàn)了城市最頂尖豪宅價格占地面積：550000平方米建筑面積：70000平方米位置：地處哈爾濱阿城玉泉鴿子洞，緊鄰哈阿高速公路和301國道，駕車從哈爾濱市中心到達(dá)項目需一個小時左右。資源條件：稀缺的自然資源，高爾夫、滑雪場、溫泉等特色配套設(shè)施，是其實現(xiàn)價值峰值的重要依托產(chǎn)品情況：共有150套別墅，產(chǎn)品形式為獨棟和雙拼，目前實現(xiàn)單價約10000元/平米，總價和哈爾濱市最高端項目哈公館看齊。獨棟、雙拼普通住宅太陽城哈公館200300400500阿卡迪亞總價哈公館太陽城阿卡迪亞哈爾濱匯集松花江及城市資源于一體的豪宅項目；哈市典型案例——阿卡迪亞，是哈爾濱城市遠(yuǎn)郊度假項目，依托高爾產(chǎn)品形式：全部為獨棟產(chǎn)品，本身即體現(xiàn)稀缺性。戶型設(shè)計：6個可選戶型，248-1241平米。在條件允許情況下也可以根據(jù)業(yè)主要求單獨設(shè)計建造。項目特點——依托優(yōu)勢資源條件，打造旅游度假設(shè)施，通過獨棟別墅的稀缺形式，哈市本地客戶第二居所旅游度假為主項目策略：項目依托國家級生態(tài)保護林，實現(xiàn)0.127的全城首低容積率，綠化率高達(dá)91.7%，通過營造自然資源的稀缺及超大的產(chǎn)品占地，實現(xiàn)項目的成功稀缺的地形資源：項目位于距哈爾濱市最近的淺山區(qū)。北面群山而立、南面森林綿綿，為項目創(chuàng)造出特色產(chǎn)品提供了條件稀缺的自然資源：本項目具有豐富的地表水。地下100米深處就是富含鍶和偏硅酸的優(yōu)質(zhì)礦泉水，再往下近千米就是儲量巨大的地?zé)崽??？蛻簦嚎蛻糁饕怨枮I本地客戶為主，一定數(shù)量的周邊城市群客戶，少量的東三省客戶；產(chǎn)品形式：全部為獨棟產(chǎn)品，本身即體現(xiàn)稀缺性。項目特點——依托哈市典型案例——東方紅星水庫旅游地產(chǎn)項目，休閑度假主題，購房多為哈爾濱當(dāng)?shù)厝巳杭t星水庫位于阿城東部，距離哈爾濱47公里，距離哈爾濱車程50分鐘，是目前哈爾濱周邊最近的山水特色鮮明、文化底蘊濃厚、生態(tài)保護完好的大型旅游度假風(fēng)景區(qū)。紅星水庫是一個集旅游、度假、休閑、飲食娛樂、體育運動為一體的旅游度假國家AAAA級綜合項目樓盤情況：占地面積:179000平方米

總建筑面積:76800平方米總投資：17.6億樓盤周邊配套：游泳館、會所、滑翔翼、滑雪場等水上娛樂項目容積率：2.69綠化率：25%規(guī)劃戶數(shù)：956戶購房人群：東三省人群，主要是哈爾濱當(dāng)?shù)厝巳海瑵M足休閑度假需要哈市典型案例——東方紅星水庫旅游地產(chǎn)項目，休閑度假主題，購房區(qū)域旅游地產(chǎn)小結(jié)旅游地產(chǎn)尚在起步階段，主要分布在以大連為主的沿海城市，東北內(nèi)陸城市供應(yīng)較稀缺；在城市未發(fā)展到城市人口外溢條件下，具備創(chuàng)新設(shè)施的旅游地產(chǎn)項目也是可以吸引當(dāng)?shù)芈糜味燃僦脴I(yè)客群。區(qū)域旅游地產(chǎn)研究結(jié)論：區(qū)域旅游地產(chǎn)小結(jié)旅游地產(chǎn)尚在起步階段，主要分布在以大連為主的二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機會研究區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀本地房地產(chǎn)市場分析旅游地產(chǎn)成長規(guī)律二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機會研究區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀本地房地產(chǎn)市場分依托城市行政區(qū)劃分住宅市場已經(jīng)發(fā)展成為新村板塊和讓胡路板塊，其余區(qū)域項目供應(yīng)相對較少城市之光洋房聯(lián)排高層鑫苑小區(qū)高層麗水華城多層高層銀億陽光城多層高層未來城多層高層陽光佳苑多層高層怡水灣多層高層學(xué)府花園洋房聯(lián)排高層錦繡華城多層高層萬城華府多層洋房高層沿湖城聯(lián)排雙拼洋房高層瀚城國際高層多層別墅新村板塊讓胡路板塊格林小鎮(zhèn)高層多層大唐世家聯(lián)排疊拼多層高層讓胡路板塊特征：依托成熟配套/學(xué)區(qū)/湖景資源，以多層為主導(dǎo)，均價5500-6000元/平米，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主新村板塊特征：依托湖景/學(xué)區(qū)資源，市場供應(yīng)多層和高層及少量低密產(chǎn)品，高層與多層拉差不明顯，整體去化速度快，以油公司職工/公務(wù)員為主依托城市行政區(qū)劃分住宅市場已經(jīng)發(fā)展成為新村板塊和讓胡路板塊，讓胡路板塊：依托成熟配套，以多層為主導(dǎo)，均價5500-6000元/㎡，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主學(xué)區(qū)資源、成熟配套資源、湖景資源依托資源5500－6000元/平米平臺價格平層占主導(dǎo)地位，高層loft產(chǎn)品形式150－200套/月銷售速度基本上都是本地油田體系職工，外來客戶很少客戶特征項目鑫苑小區(qū)陽光佳苑麗水華城位置讓胡區(qū)龍南西寨市場讓胡區(qū)龍南昆侖大街油田書店南側(cè)讓湖路區(qū)新潮裝飾材料城南側(cè)規(guī)模建筑面積：8.7萬㎡，466戶建筑面積：19萬㎡，約2100戶建筑面積：130萬㎡，近期開盤1100套左右容積率4.51.91.28建筑類型高層平層、小高層多層、高層戶型三居（loft）82-95㎡，三居（平層）132-135㎡三居（loft）86-90㎡平層二居86-89㎡平層三居106-136㎡小戶型公寓30-44㎡兩居90平米，三居110㎡、115-120㎡、120-130㎡，四居140-160㎡、160-214㎡（170、180、190）㎡，客戶構(gòu)成油田職工占到了80%，其他為打工的和私營企業(yè)主基本都是油田職工，基本上都有私家車，改善性需求和子女結(jié)婚用房為主，投資客主要集中在公寓部分客戶主要為油田職工和管局員工，能占到80%以上；價格均價（loft）5600元/㎡（平層）4500元/㎡均價（loft）5600元/㎡（平層）5000元/㎡均價：6000元/㎡銷售狀況銷售火爆，4月份到現(xiàn)在基本售罄，月均消化速度銷售狀況還可以，現(xiàn)就剩余公寓部分戶型，平層106-122三居最暢銷售罄了共開盤1100套，基本上在26-29號銷售700多套，現(xiàn)在在銷控狀態(tài)；現(xiàn)在好多客戶都在等待更好的房源讓胡路板塊：依托成熟配套，以多層為主導(dǎo)，均價5500-600新村板塊：依托湖景/學(xué)區(qū)資源，產(chǎn)品相對復(fù)合，高層與多層價差不明顯，去化速度快，以油公司職工/公務(wù)員為主湖景資源、學(xué)區(qū)資源依托資源高層：4100-4500元/平米多層：4500-5000元/平米別墅：8000-8500元/平米平臺價格平層和高層產(chǎn)品形式平均200－300套/月銷售速度主要為油田職工、公務(wù)員?？蛻籼卣黜椖垮菄H學(xué)府花園格林小鎮(zhèn)位置世紀(jì)大道，三永湖畔實驗中學(xué)旁環(huán)城路與經(jīng)九街相交處規(guī)模建面114萬㎡，2450戶總建筑面積6萬㎡，共610戶總建筑面積47.5萬㎡，三四期共1200戶容積率0.285-1.19建筑類型多層高層別墅洋房聯(lián)排小高層多層小高層電梯洋房戶型兩居87㎡-100㎡，三居130㎡多層：一居：50-60㎡；兩居：80-100㎡；三居：110-130㎡；高層：小公寓：67㎡，兩室一廳一衛(wèi)小高層：一居：59㎡；兩居：95-97㎡電梯洋房：三居126㎡-130㎡，四居160㎡-180㎡客戶構(gòu)成本地客戶居多，占90%以上，主要為油田職工、公務(wù)員。外來客戶較少。主要為油公司、管理局為主；也有市政的；多層置業(yè)目的以子女就學(xué)陪讀為主；高層小公寓以投資為主機關(guān)干部、領(lǐng)導(dǎo)、廠礦油田人員、生意型客戶，以經(jīng)貿(mào)、餐飲、個體為主價格高層4400元/㎡；多層5000元/㎡；別墅8580元/㎡多層：4300-4800元/㎡；高層小公寓：5518-6318元/㎡；小高層：4100元/㎡多層：4500元/㎡電梯洋房：5000元/㎡銷售狀況銷售狀況良好，月均200套的去化速度多層：開盤當(dāng)日即售罄，高層：小公寓目前還剩7、8套，月均200套左右去化速度每月銷售300-400套，銷售速度較快，價格優(yōu)勢較強新村板塊：依托湖景/學(xué)區(qū)資源，產(chǎn)品相對復(fù)合，高層與多層價差不市場項目分期供應(yīng)量總結(jié)板塊劃分項目名稱容積率物業(yè)類型分期開發(fā)量年消化量（萬平米）主力客戶新村板塊錦繡華城1.08多層、高層一期開發(fā)5.8未開盤石油職工，教師萬城華府1.19疊拼、多層、高層一期12二期711周邊石油